当福瑞昌鸿运汽车城股权投资基金尽职调查.pdf

当福瑞昌鸿运汽车城股权投资当福瑞昌鸿运汽车城股权投资基金基金 尽职调查报告尽职调查报告 声明与保证 我们在此声明与保证：根据融资申请人提供的和本人收集的资料，经 我们审慎调查，核实，分析和整理，并在此基础上针对项目特点设计 交易模式，制定有限合伙基金方案后完成的。报告全面反映了客户及 项目最主要，最基本的信息，我们对报告内容的真实性，准确性，完 整性及所作判断的合理性负责。 直接调查人： 签字： 时间： 直接调查人： 签字： 时间： 一，一， 项目背景项目背景 近年来随着国内经济持续、快速的增长，城乡群众的生活水平提 高很快，以前可望而不可及、属于生活奢侈品的汽车正开始慢慢 进入普通家庭，成为大众消费品，以车代步不再是梦想。 瑞昌市是赣西北交通枢纽，东至九江市区 34 公里，南抵省会南昌 市196 公里， 西北距武汉市253 公里， 北到长江南岸码头 23公里， 九（江）武（汉）铁路、公路在此交汇，两条省际公路直通湘、 鄂， 与京九、 京广大动脉沟通， 规划建设中的杭瑞高速穿境而过， 与福银、九景、九合等高速互联成网，商贸物流极为便利，作为 市区副中心区的码头镇，仅距市区 20 余公里，位处长江“黄金水 道”，且具有长达 19.5 公里的优良长江岸线，上通汉渝，下达宁 沪，对接“长珠闽”经济圈。 2010 年，全市生产总值实现 63 亿元，年均增长 18.7%；全市固定 资产投资实现 85 亿元，年均增长 34.2%。2010 年实现财政总收入 9 亿元，年均增长 26%。 综上所述，瑞昌经济增长持续强劲、有力，消费水平高，因而这 一地区的汽车消费潜力十分巨大。 经济的发展，带旺了消费市场。汽车消费的兴起，促进了汽车市 场的繁荣。在风生水起的汽车消费热潮中，汽车市场开始崭露头 角，显现出良好的发展前景。 近几年，瑞昌汽车市场快速发展，汽车市场成为人们选购汽车的 主要场所。汽车市场专业的服务和多样的品种，也进一步激发了 人们汽车消费的热情，引导着人们的消费。 尽管如此，瑞昌的汽车市场发展远不能令人满意，汽车市场的发 展存在着诸多问题，其中主要表现在以下几方面：一是汽车市场 少而且规模小，目前瑞昌有汽车销售公司 4 家，并且没有一家 3S,4S 汽车销售品牌店；二是由于汽车市场规模较小，因而难以 提供多样化的服务，市场功能单一，汽车销售业务发展缓慢；三 是汽车市场的档次较低，设施与设备简陋，环境欠佳，大多为初 级市场。我国汽车市场处在大发展阶段，群雄并起，竞争剧烈， 瑞昌市的汽车保有量较多并在高速增长，需要一个规模宏大的汽 车市场。车进入家庭，汽车消费的平民化已是指日可待，汽车消 费市场有着不可估量的潜力。瑞昌缺乏现代、大型、多功能的汽 车市场，瑞昌有必要也有可能建设现代、大型、多功能的汽车市 场。本项目市场定位准确、功能多样且合理、颇具特色，迎合了 厂商和消费者的需求，很有竞争力。 二，二， 基金要素及基金要素及结构结构 1. 基金要素 （一） 产品名称 当福瑞昌鸿运汽车城股权投资基金 （二） 组织方式 有限合伙企业 （三） 资金用途 资金用于瑞昌鸿运汽车城项目建设 （四） 投资形式 以合伙企业为出资主体，采取股权加债权的投资模式，通过基 金持股形式，将资金以股东借款的方式借给瑞昌市鸿运汽车交 易城有限公司，以取得投资收益。 （五） 设立目的 以创新的投资模式，推动瑞昌鸿运汽车城项目的建设，同时为 投资者获取良好的投资回报。 （六） 募集规模 拟定的总募集规模为 1.5 亿，其中普通合伙人（GP）出资 150 万，劣后级有限合伙人（LP1）出资 2850 万，优先级有限合伙 人（LP2）募集额为 1.2 亿。当达到最高募集规模时，投资管理 人有权决定随时终止募集，最终的募集规模按实际募资情况确 定。 （七） 募集方式 面向特定合格投资者进行定向募集。 （八） 存续期 12 个月 （九） 投资管理人 上海当今投资有限公司 （十） 资金托管人 上海光大银行股份有限公司上海分行 （十一） 法律顾问 上海君澜律师事务所 （十二） 财务顾问 上海茂恒会计事务所 （十三） 运作方式 未经基金管理人同意，合伙企业存续期间投资人不得退伙，不 得转让其在合伙企业中的财产份额，不得将其在合伙企业中的 财产份额出质。投资期满归还本金，收益按约定时间分配。 （十四） 利益分配 按季度分配 （十五） 认购截止日期 认购截止日期为 2012 年 11 月 30 日。 若在认购截止日期前，本产品达到募集额度的，基金管理有权 决定终止募资或增加募集额度。 （十六） 认购对象 能够识别，判断和承担相应投资风险的合格自然人或机构投资 者。 （十七） 认购金额 产品认购金额起点为人民币 100 万元，以 10 万的整数倍增加， 但投资管理人在特定情况下有权决定调整此额度限制 2. 交易结构 3. 基金治理结构 （1）、组建投委会： GP组建“投资决策委员会”，设置5名委员，GP委派3名，项目方 委派2名，投委会主席由GP委派的委员担任。投委会决策需由3名以上 委员同意为通过。 （2）、投委会的投资决策范围：在基金运作过程中， 批准所有关联交易； 批准超过一定金额的投资划款； 审议基金的利润分配方案和弥补亏损方案； 审议项目公司的重大交易与融资方案； （3）、聘请独立的第三方机构 基金聘请独立的第三方提供资金监管、法律、审计等服务，以保 障投资人的权益。 （4）、有限合伙企业管理人（GP）： 上海当今投资有限公司 （GP） 执行有限合伙企业的合伙事务， 对外代表有限合伙企业； （5）、透明公开的信息披露机制 上海当今投资有限公司（GP）定期向投资人（LP）提交基金运 营情况报告（包扩详细的成本预算、经营计划、施工计划和项 目现金预测表等），并形成季报，向投资人（LP）进行披露； 托管银行定期向基金和上海当今投资有限公司（GP） 提交资金 托管报告； 基金实时监控项目财务状况，投资人（LP）可以获取经审计的 基金财务会计报告，对涉及自身利益的情况，可以查询基金财 务会计账簿等财务资料； 上海当今投资有限公司 （GP） 就 （LP） 发现的相关异常情况有解释与说明的义务，若投资人（LP）对 上海当今投资有限公司（GP）的解释与说明不满，可提交基金 的投委会进行决议； 4. 基金优势与特点 （1）、定向投资 投资于定向的中后期房地产项目， 项目进入收获期， 且具 有多重保障措施； 期限短，仅为1.01.0年，流动性强； 项目手续齐全， 实施已经过半， 商业风险和法律风险均较 低； 项目成本低，收益可观、预期明朗，有较大的抗市场波动 能力； （2）、销售前景 当地经济发展迅速， 市场购买力强劲； 项目产品定位合理； 信贷政策今年已适当放松，从而刺激市场需求； 开发商与当地银行关系密切； 项目已在当地树立口碑； 目前当地市场属上升期，未来销售预期良好； 当地市场在未来一年内，无同类竞品供应，市场竞争小； （3）、多重保障 劣后资金保障，GP作为普通受益人同LP1次级受益人总共 出资20%，以其所持有的合伙企业份额为优先级有限合伙 人提供信用增级； 山东求新科技园有限公司将其持有的物业抵押给基金； 项目公司股权99%变更基金名下并签署对赌协议； 九江华友实业集团有限公司为此次融资本息兜底担保； 基金委派会计事务所担任项目公司财务总监， 负责财务 监管； 托管银行负责资金流向监管； 实际控制人吴瑞军夫妇为本笔借款承担无限连带责任； 三，三， 用款项目用款项目情况情况 （一）（一） 基本情况基本情况 1.1. 项目建设的必要性项目建设的必要性 当前，市场上以降价、广告、分期付款等方式及多样化的汽车产 品来刺激汽车销售，但最关键的还是人民生活水平的提高，才能刺激 汽车消费的迅速增长。 中国是世界上最有潜力的汽车消费市场，而正处在经济高速增长 下的瑞昌汽车市场的潜力也是极为可观的。 近年来随着购车热的兴起， 汽车交易市场的发展也红红火火。 遗憾的是， 现时能够满足厂商需要、 满足消费者需求的高水平的汽车交易市场在瑞昌却未出现， 现有的汽 车交易市场发展潜力有限。因此，适应厂商和消费者需要的多功能、 高档次汽车市场具有很大发展空间。本项目的发展方向正在于此。 本项目拟跟随国际市场的发展潮流，迎合汽车厂商和消费者的需 求，在汽车这个专一主题上，走“大规模、多功能、人性化、生态化 和现代水平”的路线，将汽车（整车、二手、零配件及用品）销售、 展示、体验等多种功能集于一体，强调汽车产品、业态、交易手段、 文化的多样化，在城市边缘区建设一个标准高、环境美、现代化的汽 车销售中心、信息发布中心、文化体验中心、价格指导中心、新型的 国际汽车城。这样的汽车市场发展创意比较超前，特色鲜明，定位独 到，符合汽车生产商、销售商、消费者的需求，填补了瑞昌这类市场 的空缺，与其它市场形成了错位竞争，从而有着强大的竞争力。 由于本项目规模大、定位高，因而项目的迅速发展将对瑞昌市地 方经济的发展带来积极的影响。一方面，汽车市场的发展将会推动汽 车及汽车配件的销售，从而增加税收，增加就业，为地方经济的发展 作出贡献；另一方面，汽车市场的发展也将会带动相关行业的发展， 如仓储业、运输业、娱乐业、旅游业等，形成明显的侧向关联带动作 用。此外，项目突出汽车文化的主题，是一个集购车、休闲、游憩、 信息等多种功能于一体的现代化大型企业。 目前， 瑞昌的汽车市场小而乱， 市场的发展并不是很规范、 有序， 由此一方面影响了消费者的信心，另一方面也引起厂家的顾虑，因而 多数汽车市场竞争力有限，辐射范围不大。这种状况对整个瑞昌汽车 销售都带来不利影响。本项目建设规模大，内容突出，配套齐全，标 准高，能起到整合瑞昌汽车市场的作用。因为，一方面将以其示范作 用，使瑞昌汽车市场的发展进一步走向正轨，顺应市场的发展潮流； 另一方面，其也将众多的品牌专卖店汇集到本市场中，逐步改变瑞昌 汽车市场小而乱的局面，形成瑞昌汽车市场的“航空母舰”，以增强 瑞昌汽车市场与外地汽车销售商的竞争抗衡能力。 瑞昌汽车市场的辐 射范围主要是市区及周边乡镇地区，辐射范围并不大。其原因，一是 汽车市场的规模有限，对外销售有心无力，二是汽车缺乏必要的现代 物流设施。 汽车市场属于经营高档耐用消费品的商业网点，其门槛市场容量 应较高，辐射半径也应很大，过小的辐射范围对其的发展无疑是不利 的。本项目拟将专业市场的发展与物流中心的发展结合起来，集聚国 内外众多的汽车及汽车配件品牌，具有很大的规模，将有利于扩大汽 车市场的辐射范围，增强瑞昌汽车市场的影响力。 2. 2. 瑞昌市汽车市场发展概况与趋势瑞昌市汽车市场发展概况与趋势 瑞昌市现仅有汽车销售公司四家，从经营规模看，也体现分散化 特征，没有一家 3S、4S 汽车销售品牌店。以致许多市民买车依然是 去九江、南昌等地。现有各类汽车经销商和零配件供应商以分散经营 为主，力量单薄，如此小的规模不能体现汽车市场专业化、规模化和 综合化的优势，难以适应高速增长的汽车消费需求。 现有汽车市场基本属临时建筑，发展空间狭窄，经销商往往持短 期行为，有些则以假冒伪劣商品冲击市场，增加了市场整治难度。有 些以周边闲置地临时搭建为市场用地， 根本不考虑城市规划的用地控 制，更谈不上改善消费环境。原有汽车市场“脏乱差”的现象，形成 了瑞昌市汽车市场落后的业态特征。 这与瑞昌市的总体发展战略相违 背。 瑞昌市位于赣北交通枢纽地段，地理条件好，交通十分发达，具 有发展大宗高档消费市场的先天条件。随着瑞昌经济的高速发展，以 及国家政策的扶植，瑞昌市自身的汽车需求潜力巨大。此外，瑞昌市 的地理位置决定了瑞昌市的辐射范围较广，市场前景广阔，为以后市 场的升级打下良好基础。 随着人们消费水平的不断提高，政府对汽车行业的日益重视和扶 持，瑞昌市必将进入私人汽车消费普及的时代，瑞昌市汽车市场面临 巨大的发展机遇，销量会不断提高，汽车文化深入人心。汽车流通业 也将面临市场重整和升级的机遇， 汽车服务产生的增值效益的比重会 有较大的提高，汽车销售继续保持多元化的模式，高档化、规模化、 大型化、规范化的汽车市场会逐渐取代分散无序的汽车卖场。汽车市 场将成为瑞昌市经济高速增长的一个重要推动力。 根据国际经验， 新车销售增长的同时， 二手车市场也相应的壮大。 目前江西省内有 15 家二手车交易市场，九江地区各县市区目前只有 瑞昌鸿运一家二手车交易市场。没有规范化管理，缺乏品牌竞争力。 远远无法满足市场需求。 目前我市汽车修理厂家大小数十家， 汽车美容店数十家。 规模小， 布局凌乱。没有形成体系，没有形成汽车商业氛围。汽车产业是国家 的支柱产业，中国已经是全球最大的汽车消费国。瑞昌的经济发展也 为瑞昌做好汽车产业提供了良好的经济基础。 中国瑞昌鸿运国际汽车 城的落成，将对瑞昌的汽车产业起到强有力的促进作用，带动诸多的 第三产业发展。以努力打造好我国中部的汽车产业流通平台为目标。 建设瑞昌的品牌效应，促进瑞昌的经济繁荣与发展。 3. 3. 项目的市场定位、设计目标及市场策略项目的市场定位、设计目标及市场策略 瑞昌市鸿运国际汽车城项目是在充分研究我国和瑞昌市以及周边 区域汽车市场发展的基础上，顺应我国的汽车市场发展趋势，响应瑞 昌市发展现代化产业政策而作出的重要举措。 项目立足瑞昌市以及周 边区域具有的巨大潜力的汽车整车销售市场和零配件市场以及其他 汽车业服务市场， 同时将整个九江地区以及江西全省和整个中部区域 作为重要的市场区域。市场的兴建，将极大改善瑞昌市目前无永久性 汽车市场的现状，促进汽车市场的升级换代。 产业聚集是产业竞争力的重要因素， 汽车产业集群对于提高专 业化程度、降低企业运营成本、提高经营效率和经济效益具有 重要意义。所以我们的目标是提升瑞昌汽车产业的竞争力，创 造瑞昌汽车产业的品牌。凝聚产业力量，做大做强。扩大产业 链下游。 为瑞昌人民提供优质的服务，方便家乡人民的日常生活。 增加就业岗位，增加税收，为政府排忧解难。 促进瑞昌经济的发展，为家乡的发展贡献一份自己的力量。 鸿运国际汽车城的成立将会给当地甚至瑞昌带来巨大的社会和 经济效益。因此，鸿运国际汽车城项目将以打造与优质、领先的汽车 市场为已任，将汽车文化纳入发展视野，力求从市场角度提高和创造 瑞昌市乃至中部区域的汽车消费需求， 推动瑞昌市汽车产业做大做强， 取得最佳的社会和经济效益。 为此， 在具体市场策略上， 将走规模化、 集约化、 专业化、 信息化的道路， 以品牌为纽带， 创建一个打破地区、 行业、所有制界限的新型营销体系。 在项目安排上，采取全面规划，分期引进的策略。即将鸿运国际 汽车城建设成为功能多元化，管理现代化的汽车市场。汽车城将融合 包括中外名车展览、新旧车交易、汽车配件和用品供应、租赁服务、 信息咨询、办证服务等功能，不断改进汽车贸易的功能结构（如含售 车、零部件供应、维修服务的三位一体模式，以及在此基础上加上信 息反馈和处理功能的四位一体模式等），把汽车城建设成为购物环境 优美的商贸中心，成为中部地区富有特色的汽车文化的辐射中心。在 具体功能的开发上，第一阶段以基础设施先行，以培育汽车文化氛围 为导向，重点建设高档次的新车交易市场、汽配件和汽车用品市场， 以及相配套的办证厅和基础设施等。 第二阶段逐步完善信息咨询等功 能。 4.4.项目指标和区位情况项目指标和区位情况 (1) 地块技术指标： (2) 地块状态： （A） 区位：项目地块临近瑞昌市客运西站及在建的体育馆，该地块 规划为集酒店、展厅、二手车交易中心及 4S 店为一体具有国际影响 力的汽车交易中心。 （B） 交通：项目东南侧为城市主干道南环路，已经全线贯通，西侧 为瀼溪路。两路在此交汇，成金三角区域。该项目处行车至九江市中 心区大约 30 分钟。 （C） 资源：项目东临在建的国际商贸中心及在建的人民医院；南邻 大唐新区，大唐新区是集行政、医院、学校、商业、工业、物流的大 型宜居社区；西邻城市客运西站、在建体育馆、高速路口，高速公路 可直达南昌、武汉；北邻瑞昌市一中、五中。 （D ）形状：建成后的汽车城四面临街，商铺首层 6 米高，租一得二 序号 指标 单位 数量 备注 1 建设规模 11 总占地面计 M2 39986.00 12 总建筑面积 M2 104731.39 13 地下建筑面积 M2 19961.39 14 容积率建筑面积 M2 84770.00 其中 4S 店及汽车展厅面积 M2 43970.00 产权式酒店面积 M2 40800.00 15 建筑基底面积 M2 15080.00 16 建筑覆盖率 49.50% 17 容积率 2.12 2 绿化覆盖率 21.50% 21 地下停车位 辆 532 211 地上停车位 辆 272 绝版超值。打破传统小开间封闭商铺格局，创新前后双向临街，最大 化引入人流，轻松经营无风险。鸿运国际汽车城为纯商业性质市场， 建成后将迅速形成浓厚商业氛围，商圈价值不断攀升。 (3) 地块经济指标 此地块为商业一级，较高的地缘价值决定了区域物业处于中高档。 (4)消费特征 随着瑞昌市经济的发展，城市汽车消费市场普遍向好；中间阶层 扩大，本地区需要一处集汽车整车、零配件及用品交易等多种功能于 一体，充分展现汽车文化内涵和休闲体验氛围的大型汽车城，从而既 能满足广大厂商和消费者的需要。传统的消费观念正在改变，外来的 新兴消费潮流受到追捧，购买力强。如何服务于这类人群，满足他们 的需求，是决定项目是否能够获得更大利润空间的关键因素。 (5)周边环境 作为政府重点打造高标准高规划新区，建成后规划有序合理，市 容整洁干净。根据政府“加快项目集聚,打造产业基地,引领低碳经济” 要求，预期规划的周边环境为中高端物业提供良好的基础。 (6) 商业氛围： 项目所在地为瑞昌市大唐新区，是城区重点发展的商业腹地。该 地块是以发展大型国际商业， 行政办公及国际商务区为主， 功能完善， 环境优美的城市商业综合发展区，大唐新区规划建设启动一年来，始 终围绕建设瑞昌城市副中心，打造九江最佳宜居的目标，加速推进城 市化、工业化和农业产业化，其中，投资 8.4 亿中部庐山皮革红木大 市场已经开盘预售和投资 6 亿的瑞昌市国际商贸中心已经开工建设， 区域广阔的发展前景吸引了大批实力雄厚的房地产开发商相继开工 建设。 对商业运作要求不需太长较长的市场培育，规模和产品的针对 性将是扩大市场的有效手段。 (7) 周边规划： 政府对区域的规划为新城商务区， 已有数家商业团队入驻该区域。 商务与商服将是政府大力支持的物业发展方向， 与之相匹配的商业与 住宅也会拥有一定机会。 （8）路网交通 区域路网分布和公交系统都比较发达，可顺利到达各个城区。 发达的公共交通网络有利于各种物业的发展。 （9）市政 水、电、气、电视、通讯、宽带等基础设施完备。完备的市政 配套对各类物业均是有利支持。 （10）配套 作为城市副核心地段，生活配套正在逐步完善中。目前地块周 边满足生活便利性的商业较少。 5. 5. 工程工程的的规划规划 规划控制用地面积约 60 亩。用地以场内环路为界，形成内圈和 外圈。内圈中布置集中式汽车展厅，各自功能独立又有机相连的汽车 3S 品牌店， 汽车销售店、综合营业厅等，形成一个较为完整的展览、 销售、服务功能区。外圈则将商务会议中心、生活区、检测中心、维 修中心、二手车市场等配套设施依次布置，形成一个配套内圈中心区 的外圈服务区域。在此次规划设计中，各个功能分区之间及建筑物周 边及主要区内道路两旁都布置了大面积的绿化，配合场地中的喷泉、 戏水池、主题雕塑等景观设计，既有效地划分、又有机地串联起主要 的功能区，同时，也美化环境，充分体现经济效益、社会效益、环境 效益并重的生态化设计原则，力图成为瑞昌市集汽车商贸、游憩、休 闲为一体的新景点，提高该汽车城的综合竞争力。交通方面，区域内 部采用完全人、车分流的设计。车流系统主入口设在南环路侧，南北 设两个入口，形成“U”型环路，由主环路延伸出的支路将各组建筑 相联接。停车场分为三类：一是地面集中停车，分布大型公建附近， 二是半地下集中停车，满足员工的需要，三是地面临时停车，布置在 每组建筑物入口处，方便到访来客。人流系统与车流完全分开，与南 环路、瀼溪路相联，与汽车配件及用品市场部分相衔接，方便到达各 中心区域。信息流，包括拟建宽带网，形成市场内部及外部的现代通 讯网络。同时，形成一个顾客、销售、服务人员面对面交流的非正式 和正式系统空间网络。 6.工程的进度 2012 年 4 月至 2013 年 11 月全面完成， 项目建设期历时 1 年 8 个月。 汽车城项目进展表汽车城项目进展表 序 工程内容 2012年 2013年 列 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 汽车城裙楼 土方开挖 垫层、砖模 底板钢筋砼 地下层柱零板 首层柱二层梁板 二层柱至三层柱 三层板至四层柱 屋面钢筋砼 墙体、门窗、装修 2 汽车城酒店 桩基础 地下室层 裙楼一到四层 标准层5至28层 内外墙及门窗 基本装修 （二）项目财务状况（二）项目财务状况 项目总投资额约为 31119.9131119.91 万元万元。 商商 业业 建建 设设 工工 程程 建建 设设 估估 算算 表表 序序 号号 成本项目成本项目 合价合价(万元万元) 单价（元单价（元 /m2） 工程量及单价说明工程量及单价说明 一一 土地费土地费 6858.30 1 商业土地出让金 6825.00 2 土地使用权交易服务费 6.00 1.5 3 土地契税 27.30 土地出让金的4 二二 前期工程费前期工程费 1519.53 1519.53 1 设计费 523.66 -2 规划设计费 471.29 45 -3 地质勘察费 52.37 5 2 报批报建费 255.51 -1 白蚁防治费(七层以上) 6.12 1.5 酒店部分 -2 新型墙体材料专项基金 84.47 10 -3 建筑工程交易服务费 2.09 0.2 含施工单位、材料设备 -4 勘察文件审查费 1.96 0.1872 按2级项目考虑，0.156元/平米，1.2抗震设计 审查调整系数 -5 施工图审查费用 16.34 1.56 按2级项目考虑，1.3元/平米，1.2抗震设计审 查调整系数 -6 建筑与管线放、验线费用 31.42 3 规划局收取 -7 工程环境检测费 12.57 1.2 按建筑面积每1000平方米布一个测点,每点 1200元 -8 城市生活垃圾服务费 10.47 1 1元/m2 收取 -9 户内供水设施试压检验费 用 10.47 1 1元/m2 收取 -10 消防检测 10.47 1 1元/m2 收取 -11 房产测绘费 15.71 1.5 -12 防雷检测费 10.47 1 1元/平米，其中图纸审查0.1元/平米；检测0.9 元/平米 -13 节能、环评评审费用 6.28 0.6 -14 规划技术费用 10.47 1 暂时按1元/平米计算 -15 城建档案资料服务费 10.47 1 1元/m2 收取 -16 竣工备案费 5.24 0.5 暂估 0.5元/平米 -17 沉降观察 10.47 1 暂按1元/m2 收取 3 三通一平费（不含土方） 314.20 30 临水、临电、临时道路、临时围墙、临时办 公室、场平（15-55元/平米） 4 工程管理费 385.90 -1 工程监理费 157.10 15 -2 工程管理咨询费 20.95 2 -3 预结算编审费 100.24 跟踪审计费 57.16 0.003 暂按建安造价0.5%计算*60% 招标代理费用 38.10 0.002 暂按建安造价0.2%计算 标底编审费用 4.98 0.0084 暂按建安造价1.4%计算*60% -4 质量、安全监督费 34.29 0.0018 暂估 -5 质量、安全检测费 73.31 7 含常规材料检测及抽检 5 文物勘探 10.47 1 6 不可预见费 29.79 暂按1-5项之和*费率2% 三三 主体建安工程费主体建安工程费 19052.07 19052.07 1 土方 土方计入人防地下室工程费中 2 桩基 593.39 70 地上面积*70元/平方米 （包括桩基工程和桩基 检测费等） 3 商业建安 10172.40 1200 包括桩基、建筑安装工程和外装修工程 4 商铺装饰工程 1319.10 300 5 产权式酒店装饰工程 3264.00 800 6 智能化(仅有安防工程) 110.20 13 7 人防地下室 3592.98 1800 地下总建筑面积，全部计入配套设施费。 四四 社区管网工程费社区管网工程费 939.59 939.59 1 室外给排水系统 620.6 室外给水系统 281.52 -1 自来水公司的给水管道 85.68 21 地上总建筑面积，包括室外管线、室内单元 立管，暂估酒店 -2 泵房建设费 69.36 17 按17元*总建筑面积，暂估住宅 -3 运行维护费 97.92 24 按24元*总建筑面积，暂估住宅 -4 内部消防管网 28.56 7 地上总建筑面积 雨污水系统 339.08 -1 污水管道 169.54 20 地上总建筑面积 -2 雨水管道 169.54 20 地上总建筑面积 2 室外电气及高低压设备 318.99 室外电气及高低压设备 157.93 18.63 按230元/总建筑平方米*系数0.9*0.9 室外弱电管道埋设 135.63 -1 网络、 监控、 电信等管道施 工 25.43 3 总建筑面积 -2 有线电视管线 110.20 13 总建筑面积 防雷装置 8.48 1 总建筑面积 路灯 16.95 2 总建筑面积 一一 工程建设费用工程建设费用 一一+ +二二+ +三三+ +四四 28369.49 28369.49 二二 其他费用其他费用 1844.01844.01 1 1 开发建设单位管理费用 (一)*3% 851.08 3 市场宣传费 (一)*3.5% 992.93 三三 不可估算费不可估算费 ( (一一+ +二二)*3%)*3% 906.41 906.41 建设投资总计建设投资总计 31119.91 31119.91 项目建设期历时 1 年 8 个月，从 2012 年 4 月至 2013 年 11 月全面完 成，在建设期内，建设资金投入时间及资金筹措表如下： 建建 设设 资资 金金 投投 入入 时时 间间 估估 算算 序序 号号 项目项目 小项小项 建设经营期建设经营期 2012.04.04- - 2012.2012.0808 2012.09- 2012.12 2013.01- 2013.06 2013.07- 2013.11 合计合计 1 土地费土地费 6858.30 6858.30 2 前期工前期工 程费用程费用 费用费用 设计费 314.20 104.72 52.37 52.37 523.66 报批报建费 255.51 255.51 三通一平费 314.20 314.20 工程管理费 115.77 115.77 115.77 38.59 385.90 文物勘探/不 可预计费 10.47 10.00 10.00 9.79 40.26 3 主体建主体建 安工程安工程 费费 桩基 593.39 593.39 商业建安 4068.96 3051.72 2034.48 1017.24 10172.40 商铺装饰 923.37 395.73 1319.10 酒店装饰 1958.40 1305.60 3264.00 智能化 66.12 44.08 110.20 人防地下室 3592.98 3592.98 4 社区管社区管 网工程网工程 费费 红线内社区管 网 281.88 563.74 93.96 939.58 5 其他费其他费 用用 公司管理费用 212.77 212.77 212.77 212.77 851.08 市场宣传费用 297.88 297.88 198.59 198.59 992.94 不可估计费用 453.21 271.92 90.64 90.64 906.41 合计合计 10511.21 10511.21 12410.22 12410.22 5228.82 5228.82 2969.66 2969.66 31119.931119.91 1 项目投资计划和资金筹措表项目投资计划和资金筹措表( (万元万元) ) 序号 项目 建设经营期 2012.04-2012.08 2012.09-2012.12 2013.01-2013.06 2013.07-2013.11 合计 1 1 建设投资建设投资 10511.2110511.21 12410.2212410.22 5228.825228.82 2969.662969.66 31119.9131119.91 33.78% 39.88% 16.80% 9.54% 100.00% 2 2 资金筹措资金筹措 10511.21 10511.21 18037.50 18037.50 10875.00 10875.00 2437.50 2437.50 41861.21 41861.21 2.1 自有资金 10511.21 4500.00 15011.21 2.2 贷款 15000.00 15000.00 2.3 贷款本息 支付 -1462.50 -1125.00 -15562.50 -18150.00 2.4 销售款收 入 12000.00 25000.00 37000.00 投资计划与资金筹措只是体现投资计划的规范性以及便于后面 的投资与风险分析而作出的安排，在实际运作时，可以根据本项目的 实际情况，随着工程的进度，项目环境及内部设施达到一定程度并有 一定的氛围后，尽快办理房屋预售许可证 ，并开盘预售。 根据本项目的整体市场定位， 基于 2012 年瑞昌房地产市场价格发 展趋势，保守价格定位： 可售商铺一层：10000 元/平方米 可售商铺二到四层均价：5000 元/平方米 酒店式公寓：6500 元/平方米 地下室可售部分：2000 元/平方米 项目销售收入估算表项目销售收入估算表 根据上表显示，可以得出项目销售收入项目销售收入 5844558445 万元。万元。 项目利润估算表项目利润估算表 项目项目 金额金额 备注备注 销售总收入 58445.00 项目建设成本 31119.91 项目融资成本 3150.00 项目毛利润 24175.09 应缴税费 10520.10 按销售收入的18%计 项目净利润 13654.99 项目利润率 0.4388 根据上表显示，可以得出项目净利润约为项目净利润约为 13654.99 万元，项目利润万元，项目利润 率率 43.88% 项目项目 销售面积（平方米）销售面积（平方米） 单价（元单价（元/ /平方米）平方米） 合价（万元）合价（万元） 汽车城一层商铺 15080.00 10000.00 15080.00 汽车城二至四层商铺 28890.00 5000.00 14445.00 汽车城产权式酒店 40800.00 6500.00 26520.00 地下车库 12000.00 2000.00 2400.00 合计 58445.00 项目全部资金的现金流量表项目全部资金的现金流量表 序 号 项目 建设经营期 2012年 2013年上 2013年下 2014年上 1 1 现金流入现金流入 1.1 自有资金 15011.21 1.2 贷款 15000.00 1.3 销售收入 12000.00 25000.00 21445.00 小计 30011.21 12000.00 25000.00 21445.00 2 2 现金流出现金流出 2.1 建造成本 22921.43 5228.82 2969.66 0.00 2.2 销售费用（按销售 收入3%计） 360.00 750.00 643.35 2.3 应缴税费（按销售 收入10%计） 1200.00 2500.00 2144.50 2.4 支付贷款本息 1462.50 1125.00 15562.50 小计 24383.93 7913.82 21782.16 2787.85 3 净现金流量 5627.28 4086.18 3217.84 18657.15 4 累计净现金流量 5627.28 9713.46 12931.30 31588.45 5 IC=6%折现系数 0.94 0.91 0.88 0.85 6 年净现金流量 5289.64 3718.42 2831.70 15858.58 7 累计年净现金流 量 5289.64 9008.07 11839.77 27698.34 根据上面项目全部资金的现金流量表，可以得出 财务净现值（财务净现值（FNPV）=27698.34 万元，大于零，表明项目利润率超过万元，大于零，表明项目利润率超过 基准贴现率，具有财务上和经济上的可行性。基准贴现率，具有财务上和经济上的可行性。 四，四， 抵押物情况抵押物情况 山东求新科技园有限公司位于山东省枣庄市市中区君山路北侧 物业建筑面积 18800 平方米， 由江西省豫章房地产经纪评估有限公司 预评估价值 17356.94 万元。山东求新科技园有限公司对该物业定位 为鲁南信息产业园， 目前已与颐数码连锁有限公司签署经营合作协议， 经营面积为 7271.7 平方米，经营范围为电脑数码相关电子产品交易 市场，经营授权期限为 10 年。周边商业配套设施齐全，在短期内可 完成整体招商，从而使该物业在整体价值上得到提升，未来升值空间 巨大。 五，五， 担保人担保人情况情况 担保人担保人九江华友实业集团有限公司九江华友实业集团有限公司 九江华友实业集团有限公司经瑞昌市工商管理局批准于 2009 年 10 月成立，是一家生产水钻、表钻等相关产品的饰品加工企业， 注册资本 1500 万元。公司前身是瑞昌市泽星饰品有限公司，公司占 地 180 亩。通过近 3 年的有序发展，现已发展成为拥有总资产 4 亿余 元，员工 600 人的专营企业。公司目前拥有先进的钻饰生产设备近 140 台，能生产多种型号不同规格的水钻及表钻等产品，月生产能力 可达 2000 万元，是瑞昌地区最大的钻饰生产企业。 公司自成立起一直按现代企业的标准来发展建设， 设有行政部、 财务部、生产部、销售部、采购部等部门。公司设总经理一名主要负 责企业的生产和管理。主要架构如下： （1） 基本情况 （1 1）公司信息）公司信息 1、 九江华友实业集团有限公司于2009年10日取得九江市工商 行政管理局颁发的执照该企业法人营业执照，证载信息如 下： 公司名称：九江华友实业集团有限公司 注册号：360481210005922 住所：瑞昌市黄金工业园（北园） 法定代表人：吴瑞兵 注册资本：人民币1500万元 实收资本：人民币1500万元 公司类型：有限责任公司（自然人投资或控股） 经营范围：饰品，服装，鞋帽，箱包制造，加工，钢材及其他建 筑材料，矿产品批发，零售，货物和技术的进出口，但国家限定或禁 止的商品和技术除外，国内其他商业贸易（以上项目中法律法规禁止 的不得经营，应经专项审批的，待取得审批后方可经营）* 成立日期：2009年10月13日 营业期限：2009年10月13日 至 2019年08月11日止 2、 九江华友实业集团有限公司已取得九江市质量技术监督局颁发 的组织机构代码证，主要信息如下： 组织机构代码：69605130-7 有效期：自2011年05月09日至2013年10月14日 登记号：组代管360481-005428-1 3、 九江华友实业集团有限公司已于2012年01月12日取得江西省国 家及地方税务局颁发的税务登记证，其证号为：赣国税字 360481696051307，登记注册类型为其他有限责任公司。 4、公司贷款卡号为3604810000028452 6、公司股权结构根据公司章程，股东情况如下：股东由二个自然 人组成，分别为吴瑞军出资1200万元（占股80%）、黄火琴出资300 万元（占股20%）， 股东名 称 实缴出资额（万元） 出资方 式 股权比例 吴瑞军 1200 货币 80% 黄火琴 300 货币 20% 合计 1500 100% （2 2） 公司性质公司性质 担保人九江华友实业集团有限公司属于民营企业。 （3 3）生产经营情况生产经营情况 1、生产工艺流程、主要设备情况 公司的产品从采购生产出库整个流程约需 10-13 天左右， 要经过水磨、筛选、细磨、分包等多道工序，其主要工艺流程为： 筛选坯料-制胶粉-上胶磨钻-清洗毛钻-挑选-上模制盘-磨端 面-清洗、烤漆-脱盘、挑钻-包装等。主要生产设备包括：四条先 进的全电全日窑 （电溶炉） 生产流水线以及混料机、 处圆机、 清洗机、 数控机床、发电机组等。 2、生产情况 目前拥有先进的钻饰生产设备近 140 台， 能生产多种型号不同规 格的水钻产品，员工人数达 600 多人，月生产能力可达 2000 万元。 生产车间年运行天数 300 天，职能部门 250 天。主要生产车间及辅助 车间采用二班二运转制，机修工段及其他职能部门实行一班制。由于 目前该产品处于供小于求的市场状态， 企业正根据市场需求满负荷生 产，实际产量接近设计产能。 3、原材料及主要供应商的名称和结算方式情况 主要生产原料为：固化剂、抛光粉、虫胶片、氢氧化钠、硝酸、 氟化铵、硝酸银、银粉等化工原料，供应商主要有：长兴晶鑫工艺玻 璃厂、瑞昌军悦进出口贸易有限公司等。由于水钻产品上游市场行情 变化很快，且该公司与上述供应商建立了多年的互信合作关系，在与 供应商互通市场行情后，绝大部分采购采用现金交易结算方式。 4、主要销售商名称、年销售额和结算方式 销售商主要有：金光炫彩生活饰品水钻有限公司、金华工友包饰 品有限公司、金华市赛奥水钻有限公司以及浙江义乌、丽水、晋江、 广东佛山等水钻商品市场，每月都有固定客户上门提货，绝大多数实 行按季结算。 5、经营情况 公司在经营发展中始终抓住二条主线不放松：1根据市场需 求不断调整品种。公司在经营中充分认识到生产贴近市场的产品对 企业生存的重要性，因此在抓生产的同时注意对市场信息的搜集， 及时掌握市场需求的变化情况，生产适销对路产品。2扩大规模要 效益。公司充分认识到该行业的特性，加大对固定资产的投入，在加 强质量管理的基础上利用规模生产和劳动力成本优势， 有效提高了自 身在市场的竞争能力，逐步形成以浙江义乌、丽水、广东佛山、东南 亚等地为主要的水钻销售市场，并在浙江及广东建立了直销公司。公 司有稳定的销售客户，呈现产销两旺的势头。2012 年在稳固原有产 品市场基础上瞄准表钻市场的庞大需求和产品的高利润引进表钻生 产设备并投入生产，此举对提高企业的销售收入、增强盈利水平有很 大的帮助。截止 2012 年 7 月实现销售 1.9 亿元，预计全年可实现销 售过 3 亿元。 6、同业情况及企业优势 九江地区目前有多家生产该产品的企业， 但上规模的只有 3-4 家 如九江华友实业集团有限公司、江西开创玻璃工艺有限公司、江西力 钻有限公司等，在经营中均取得了较好效益。我公司在市场竞争中主 要具有以下优势：1、在加强质量管理的基础上利用规模生产和劳动 力成本优势，有效提高了产品在市场上的竞争能力。2、企业不定期 举办培训，为后续发展储备了大量的熟练工人。3、有畅通的销售渠 道并做好市场信息的搜集工作， 根据市场需求的变化组织适销对路的 产品以减少流动资金的占用。 （4 4）市场发展趋势分析市场发展趋势分析 水钻又名水晶钻石，其主要成分是水晶玻璃，是将人造水晶玻璃 切割成钻石刻面得到的一种饰品辅件，一般用于中档的饰品设计中， 按颜色分类，水钻可分为白钻、色钻（如粉色、红色、蓝色等） 、彩 钻（也中 AB 钻） 、彩 AB 钻（如红 AB，蓝 AB 等） 。这种材质因为较经 济，同时视觉效果上又有钻石般的夺目感觉，因此很受人们的欢迎。 水钻作为审美需求和价值升华的载体， 它不仅广泛地用于服装、 服饰、 鞋帽、玩具等工业领域，而且在许多传统产品领域也具有非常广阔的 应用前景。水钻最大的用途在于其装饰价值，它可以被镶嵌在女性佩 戴首饰上， 当然， 现在市场的发展已经极大地拓展了水钻的镶嵌范围， 水钻已经被镶嵌在服装、拉链、手机、茶杯、MP3、笔等电子产品及 家居用品上，现在美甲市场还兴起了将水钻镶嵌到人的指甲上，起到 了很好的美化作用，获得了消费者的广泛认可。水钻产业是从饰品、 服装、箱包、首饰、发饰等镶拼工艺延伸发展而来的。随着中国经济 的不断提升，从中国饰品行业发展的历程来看，目前饰品行业处于一 个稳定、快速发展的阶段，中国 200 亿元的年需求量居高不下，仅义 乌的年需求量就在 80100 亿元， 今后几年水钻产品的年需求增长速 度仍将达到 19%以上，水钻产业正在形成我国一个璀璨的经济亮点。 国内水钻市场一直处于供不应求的状态，目前，中国已经成为全球水 钻制造的主要基地，国内水