“融汇泉景”市场监控及定价启示(5月9日).ppt

“融汇国际温泉城/融汇泉景”市场动态监控“融汇泉景”一期价格策略启示,宏观供应市场环境（重庆主城区供应市场未来几年总体趋势）,重庆主城区商品房近年供应情况,重庆主城区商品房近年供应趋势图,除2005年受宏观调控影响外，20022007年重庆主城批准预售商品房面积保持20%以上的快速增长，2007年商品房供应量更是一举突破2000万平米大关。,未来供应持续增长08年迎来供应高峰,图1：2005-2007年新增供应量及未来5年新盘年平均供应量（建筑面积：万）,截止至2008年3月，据中原研究部市场监测，预计在未来3-5年的时间将有105个新盘入市，总建筑面积超过4700万平方米。楼市将迎来新一轮的特大放量，特别是2008年度更是新盘入市的高峰期。,数据来源：中原市场研究部数据库,大型项目明显增多外来企业垄断特大项目,供应规模对比01,供应规模对比02,未来新盘中超过100万的特大型项目有10个，总建筑面积达1910万，占未来总供应的40%，其中超过200万的特大项目就有6个。,50万以上的项目以外来企业占据主力，在100万以上的特大项目的开发中，只有1个项目为本土的企业开发，200万以上的6个特大型项目全部为外来企业包揽。,中原研究部统计，2006年别墅及花园洋房的总供应面积是16万，2007年为10万。而在未来的105个新盘中，包含了别墅、花园洋房的项目有36个，加上老盘未来几年的新推量，预计在2008年短期内，别墅、花园洋房供应量有快速增长的可能，并且在未来3-5年的时间完全能满足市场的需求。,低密度物业供应充足高层物业仍是市场主力,供应格局起变外来企业首超本土开发,本土、外来企业未来供应对比,在2005年以前，本地企业开发为楼市供应的主力，外来企业开发供应量在总供应量中占比不足10%，2007年外来企业供应量已经达到总供应的30%左右，而在未来几年潜在供应中，外地开发企业还拥有总建筑面积3185.7万的土地储备，占潜在供应的67.7%。,南北供应继续领跑重庆楼市,各区域供应对比01,各区域供应对比02,从未来3-5年各区域新盘供应情况来看，南北区域仍将是供应量最大的区域。其中，南岸区供应量最大，共有新盘23个，总建筑面积达1300.9万，在潜在总供应量中占比27.6%左右；北部新区为其次，共有新盘22个，总建筑面积759.5万。,小结,1、重庆主城区商品住宅市场将迎来新一轮大放量，据中原市场研究部市场监控数据显示，预计08年将是重庆主城近年来的放量高峰。,2、在未来几年，百万方以上大盘将扮演重要角色。鉴于大盘的开发背景及一贯的“稳健”开发策略，中原预计，未来几年市场竞争将更趋激烈，楼盘配套体系将是需求市场考量的重点。,3、北部新区和南岸区仍是未来几年的开发热点。,重庆主城区市场08年度宏观供应环境,重庆主城区今明两年住房建设计划,注：2008年重庆主城住宅（含“经济适用房）新增供应量预计2200余万方上述数据来源于“重庆市房管局”,重庆本土品牌开发商08年开发动向龙湖,2008年度共计6个在售楼盘，其中，计划新入市楼盘4个。为历年最多在售项目数量和最大推盘体量。,重庆本土品牌开发商08年开发动向金科,2008年度共计10个楼盘在售，其中，计划新入市项目6个。为历年最多在售项目数量和最大推盘体量。,重庆本土品牌开发商08年开发动向协信,2008年度共计8个楼盘在售，其中，计划新入市项目5个。为历年最多在售项目数量和最大推盘体量。,外地品牌开发商08年重庆主城开发动向计划于08年入市的14个重点项目,仅仅十年时间，已经有70余个外地开发企业进入重庆，开发项目110余个，目前已完成及正在开发的项目近4000万，预计还有3185.7万的巨大供应将在未来几年内推出。,小结,1、重庆主城区今明两年住宅供应充足，随着“经济适用房”和“限价普通商品房”建设力度加大，普通购买能力的购房群体将被极大地分流。,2、本地资本发力不仅本地领军开发企业加大08年度推盘量，不断壮大的东原地产、隆鑫地产、东海地产等二线开发企业也将有多个项目同时推出。,3、外来资本向主角过渡计划于08年入市的重点外来品牌开发商项目14个，其中，总建筑面积50万平米以上项目10个，100万方以上项目5个。,2008年重庆主城区住宅放量巨大并且，本地主要开发商和外来开发商项目在售体量将远超2007年。,重庆主城区近年需求市场总体特征,重庆主城区近年商品房、商品住宅需求情况,重庆主城区近年商品房、商品住宅成交情况一览,重庆主城区近年商品住宅成交趋势图,重庆主城区近年商品房、商品住宅呈现供需两旺的格局。2007年在宏观利好的推动下，市场大热，商品住宅成交面积在2006年基础上大幅增长，达到创历史记录的近1800万方。,重庆主城区需求市场区县、外地客户概况,重庆中原部分销售代理楼盘区县、外地客户近两年成交占比趋势,据重庆中原代理楼盘销售数据分析，2007年前，主城区商品住宅总成交套数中，区县成交客户占比稳步上升，而外地成交客户占比上升趋势不明显；但2007年，区县成交客户占比大幅上升，外地成交客户在投资性物业和部分高端物业中占比大幅上升。,重庆主城区近年户型面积需求情况,2007年春交会户型面积段需求情况图,2007年秋交会户型面积段需求情况图,（数据来源：重庆中原房交会置业需求调研报告）,主城区购房群体对户型面积的需求集中于60-100平米段，随着房价及购房成本压力的加大，对户型面积60-80平米段的需求上升幅度尤为明显。,重庆主城区近年总价接受度情况,2007年春交会总价心理需求情况图,2007年秋交会总价心理需求情况图,16-20万和21-30万价格段的占比变动请况尤为明显，反应出在宏观调控力度持续加强的市场预期下，需求市场持币观望的心态。,重庆主城区近年置业目的情况,2007年春交会置业次数情况一览,2007年秋交会置业次数情况一览,第一次置业占比的大幅上升，二次以上置业占比快速下滑，指向的是以“投资性”和“居住品质升级”为目的的置业需求大幅萎缩。置业目的以“自住型”需求为主。,小结,1、重庆主城区市场近年供需两旺，保持良好的发展态势。但据中原代理楼盘销售数据推测，区县和外地客户成为2007年度重庆商品住宅成交量的重要支撑。,2、房价和购房成本加大，进一步使市场对户型面积段的需求趋向于61100平米，在6180平米户型面积段的集中趋向更为明显。,3、在宏观调控力度持续加强的市场预期下，需求市场持币观望的心态明显。并且，“自住型”置业需求成为需求市场的绝对主力。,需求市场持币观望、“自住型”置业成为需求市场的绝对主力、区县和外地客户萎缩.重庆主城区市场还能保持“供需两旺”的态势吗？,重庆主城区市场宏观环境总结,未来几年供应状况住宅供应量将迎来新一轮特大放量；百万方以上项目将成楼市供应主角；,08年供应市场状况未来两年住宅供应充足，08年有可能成为近年放量的高峰；08年将是本地主要开发企业历年推售高峰；外来品牌开发商于08年开发发力，向楼市供应主角过渡。,近期需求市场状况持币观望氛围浓厚；“自住型置业”成为需求市场绝对主力；区县和外地客户群体大幅萎缩。,重庆主城区08年供需形式不容乐观,沙区供应市场情况（数据来源于“中原市场研究部”）,区域供应市场在主城区整体供应市场中的占位,重庆主城各区2007年商品住宅供应情况,鉴于九龙坡区和高新区市场紧密关联，因此，在主城大西区市场中，沙区供应量仅高于大渡口区，市场热度不高。,重庆主城各区2006-2007年商品住宅供应体量比较,区域市场供应结构概况,重庆主城各区2007年商品住宅供应平均单套面积比较（单位：）,沙区住宅供应的面积比较紧凑，单套住宅的平均供应面积比主城区平均供应面积小8左右。这和区域住宅供应的板块分布、物业形式和缺乏高品质大盘引领的状况有关。,九龙坡区单套住宅平均供应面积较高，与其“高九路板块”有较大花园洋房产品供应量，并且该板块是区域07年供应主力的状况有关。,沙坪坝区08年主要计划入市项目,除“富力城”项目已于08年初入市外，目前中原已知的有9个新项目于08年有明确的推盘计划，其中，总规模30万方以上项目4个，100万方左右项目2个。,沙坪坝区主要楼盘08年推售量预计,据中原温泉城项目组依据沙区主要项目潜在楼栋工程进度判断，初步预计高层/小高层产品08年度推售量140万方左右（本项目和区内“经济适用房”项目不计）。08年区域商品住房放量同比增幅很大。,沙坪坝主城区主要楼盘08年推售结构预计,沙区主城区主要楼盘（不含本项目）08年主力户型套内面积段在5590平米的高层产品，预计推出60万方（建面）左右的规模。主力户型面积段在55平米以下的“小户公寓型产品预计将推出27万方（建面）的左右规模。,沙坪坝区现阶段主要在售楼盘销售均价结构,成熟板块的高层平层在售产品，销售均价5100元/平米左右，同时，夹层、跃层产品与平层产品价差并未拉开。,滨江资源对板块在售楼盘均价的拉升效应不明显。,新兴板块（大学城板块）与主城区价格落差较大。,小结,1、在主城大西区市场中，沙区06、07年供应量仅高于大渡口区，供应量远低于南岸、江北、渝北等热点开发区域。区域市场热度不高。,2、07年沙区住宅供应的面积比较紧凑，单套住宅的平均供应面积比主城区平均供应面积小8左右。08年，其主城区代表性项目推出的“紧凑居家”和“小户型公寓”产品体量预计将占全区07年供应量的90%左右。,3、现阶段区域在售楼盘销售均价普遍较低，其主城区板块价格差异小。产品差异化、楼盘价值差异化在销售均价上的反应不明显。但新兴板块与成熟板块价格落差较大。,沙区需求市场情况（数据来源于“中原市场研究部”）,区域需求市场在主城区整体需求市场中的占位,重庆主城各区2007年商品房成交情况一览,沙区近两年商品房成交面积在主城各区中排位靠后，并且与06年相比，成交量同比增长率仅为14.18%，远低于主城各区45.18%的平均增长率。与区域供应市场主城整体市场占位情况相对应，均反应出市场热度较低的现状。,重庆主城各区2006年商品房成交情况一览,重庆主城各区2007年成交商品房单套建筑面积（单位：）,区域市场需求结构概况,以小户住宅供应为主的沙区，2007年平均单套商品房成交面积，是主城各区中成交平均面积最小的区域。,区域市场需求结构概况,2007年上半年沙区各户型套内面积段销售状况,沙区07年上半年合计消化套内面积40-100平米户型共计3291套注：数据来源于中原市场部对“cq315house”网站数据的统计,“龙凤云洲二期”VIP卡数据折射沙区市场近期需求结构,与07年上半年户型及户型面积需求对比，市场需求更趋向于70平米左右的“紧凑型二房”。在沙区主要板块在售楼盘中，该项目综合质素较高，意向客户年年龄构成较为均衡。,小结,1、区域需求不旺盛沙区06、07年成交面积在主城各区中排位靠后，并且，07年成交面积相比于06年同比增长率很低，远低于主城平均增长率。,2、以“紧凑型户型”需求为主力2007年平均单套商品房成交面积，是主城各区中成交平均面积最小的区域。,3、现阶段市场需求更趋向于70平米左右的“紧凑型二房”。,沙区市场环境总结,区域市场热度不高供应量远低于南岸、江北、渝北等热点开发区域；成交面积在主城各区中排位靠后，并且，07年成交面积同比增长率远低于主城平均增长率；,市场供需形式严峻08年商品住宅供应量同比增幅很大，并且沙区主城区代表性项目推出的“紧凑居家”和“小户型公寓”产品体量预计将占全区07年商品住宅供应总量的90%左右（不含本项目）。沙区主城区板块价格差异小。产品差异化、楼盘价值差异化在销售均价上的反应不明显。现阶段市场需求更趋向于70平米左右的“紧凑型二房”。,本项目08年营销目标的实现面临极大困难,项目竞争市场动态,重庆主城区近期整体市场环境,重庆主城区近期各月商品房成交趋势图,重庆主城区2008年3月商品房成交对比情况,项目周边大盘动向富洲新城,项目周边大盘动向富力城,沙区主要板块在售楼盘销售动态截至4月底,沙区主要在售楼盘成交均价于4月底继续下滑，但成交仍然低迷，两个开盘项目，开盘当天成交率均未达到50%。,项目竞争市场动态总结,1、重庆主城区市场整体成交低迷成交量与去年同期同比下降较大。,2、项目周边大盘“价格制胜”“富力城翰湖”和“富洲新城”大打价格战，促销效果显著。,3、套内面积100平米以上户型去化困难“富力城翰湖”和“富洲新城”即使对100平米以上户型给予极大的促销力度，其去化速度仍远远滞后于70-80平米户型。,4、沙区主要在售楼盘促销力度大，但成交仍然低迷沙区主要的6个在售楼盘，4月1日-17日，共计成交33套左右。,“融汇泉景”一期价格策略启示,重庆本土龙头企业（龙湖地产）主要在售项目销售动态,“龙湖江与城”开盘至今销售动态,价格策略“低开平走”；去化速度“逐步走低”。,重庆本土龙头企业（龙湖地产）主要在售项目销售动态,价格策略“定价谨慎”，去化速度“不容乐观”。,重庆本土龙头企业（龙湖地产）主要在售项目销售动态及横向比较,“龙湖.江与城”销售动态一览表,“龙湖.郦江”开盘一览表,“龙湖.江与城”于07年11月08年2月期间采用“少量加推”，辅以“价格拉升幅度较小”的推售策略，支撑较理想的销售率。但08年4月加大推盘量后，销售率仅为60%左右。,“龙湖.江与城”和“龙湖.郦江”于08年4月，推出的产品均为“电梯洋房”，并且两者成交价相差1200元/平米左右，在推售量一致的情况下，销售状况差距并不大。,重庆本土龙头企业（龙湖地产）主要在售项目销售动态,“龙湖.春森彼岸”销售动态一览表,经“龙湖.春森彼岸”售房部现场了解，该项目下一次推售时间节点为08年9月底或10月初。推售策略“价格小幅微调、房源少量缓推”，销售状况“不容乐观”。,小结,1、推售间隔期拉大（客户储备期延长）、推售量减小就龙湖地产07年下半年至今主要入市项目的推售情况而言，上述特征明显。,2、价格上升曲线呈“平缓状”、成交量下降明显除“龙湖.郦江”尚不明朗外，价格升幅一般在5%左右，但开盘当天成交量同比下降60%左右。,3、“低价快销”的策略意图明显，但市场实际表现“难尽人意”“龙湖.郦江”电梯洋房共计350套左右，此次推售量占比63%左右。该项目电梯洋房构成中，“跃层”产品套数占比50%，但成交均价比“龙湖.江与城”同期推售产品（平层为主）低1200元/平米左右。开盘销售状况低于预期。,启示：市场成交仍然“低迷”，“价格战不仅要打，还必须要打得坚决、有冲击力”方能支撑“快销”的目的。,本案周边主要在售大盘销售动态,“富洲新城”开盘至今销售动态,价格策略“低开平走”、“尾盘清仓期成交价下浮”；去化速度“较为稳定、未出现轰动性购买”。,本案周边主要在售大盘销售动态,“富力城”小高层部分（精装）开盘至今销售动态,价格策略“低开平走”、“尾盘清仓期成交价下浮”；去化速度“较为稳定、未出现轰动性购买”。,小结,1、“少量频推”的推售策略此策略在“富力城”项目中体现的尤为鲜明。仅小高层部分，在2个月时间内，共计推售3次，最多推出210套，其余推出60余套。,2、“低开平走”和“尾盘清仓期成交价下浮”的价格策略上述两个项目均采用此价格策略，在4个月的推售期内，实际成交价基本维持在同一水平线上，同时，在“收官期”均有一定程度下浮。,3、“大盘低价”但实际销售状况仅为“平稳”而已上述两个项目比沙区主要板块重点在售项目同期成交均价低6001100元/平米（折算为“清水房”价格），但在4个月的销售期内大致去化300800套。,启示：市场成交仍然“低迷”，“价格战不仅要打，还必须要打得坚决、有冲击力”方能支撑“快销”的目的。,沙区主要板块在售楼盘销售动态,沙区成熟板块主要在售楼盘08年1-4月成交均价走势一览,沙滨路板块主要在售楼盘08年1-4月成交均价走势一览,沙区成熟板块主要在售楼盘08年1-4月成交均价持续走低，普遍跌幅在“300-500元/平米”之间。没有价格“逆市”上扬的个案。,沙区主要板块在售楼盘销售动态,沙区成熟板块主要在售楼盘08年1-4月成交情况一览,沙区成熟板块08年1-4月主要在售楼盘5个，期间共计成交住宅626套左右。其中，4个楼盘有“开盘”或“加推”行为，新推住宅1300套左右。沙区成熟板块主要在售楼盘成交情况“严峻”,沙区主要板块在售楼盘销售动态,沙区路板块主要在售楼盘08年1-4月成交情况一览,沙滨路板块两个主要在售楼盘，08年1-4月份共计成交173套左右。“华宇.秋水长天”4月26日以成交均价4850元/平米，加推200余套，但截至4月30日仅去化100套左右。沙滨路板块主要在售楼盘销售情况“严峻”,沙区主要板块在售楼盘最新销售动向（5月）,鉴于“华宇.秋水长天”加推采用低价策略沙滨路其余两个楼盘立刻做出“应价”反应,华宇集团沙区在售项目销售动态,“华宇.秋水长天”08年1-4月成交均价走势一览,“华宇.西城丽景”08年1-4月成交均价走势一览,老盘不断加大“价格暗降”力度；新盘重新调整“价格策略”，并采用“新推组团”带动前期余量去化的推售策略。但效果并不理想。,沙区近期开盘项目成交结构分析,“龙凤