各类商业规划选址标准.ppt

各类商业规划选址标准,目录,1,郑州目前商业业态分类,2,各业态规划具体要求标准,3,各商业业态甄选标准总结,郑州目前商业业态分类,一、,郑州市场整体处于结构调整期向稳步发展期的过度阶段.,发展阶段,市场表现,赢利模式,标志节点,起步期,结构调整期,快速发展期,稳步发展期,各个居住区、交通汇聚点出现少量、低档次商业,商业快速发展，经营档次、结构发生飞跃,散铺向集中、规模化商业形式演变,规模化商业、大型购物形态商业中心浮出市场,城市发展较为落后，市政配套设施处在规划中,市政配套正在完善，集中市场、步行街出现,由街铺、步行街向集中商业发展,大型商业机构进入，商业水平稳步上升,自有住宅底商经营或出租为主,商铺基本市场化，经营和销售同时存在,商铺市场化，销售成为核心赢利手段,销售不是实现收益的最终手段，持有出租为主,营业收入+租金收入,营业收入+租金收入+销售收入,销售收入+租金收入,销售收入+租金收入,经营模式,商业发展规律模型,郑州目前商业业态分类,高档百货:丹尼斯、金博大、百盛、华联、香港新世纪等大型百货商场；大型超市：国外的零售商众多，例如以沃尔玛、家乐福、易初莲花等；本地的品牌，思达连锁超市、左右间等；市场竞争异常激烈；大型专业市场：其中以家居建材类大型专业店发展较好，东建材、凤凰城、中博等为代表；而其他各类型的大型专业店发展都较为缓慢。餐饮业：本地特色餐饮发展一般，各类外地特色小吃自成一统，呈现多元化发展趋势；娱乐业：休闲娱乐场所主要集中在二七商圈附近、酒吧较有特色为农科路酒吧一条街；各类便利店：基本满足市民日常需求，但24小时便利店发展较为缓慢。,大型购物中心大型购物中心是Mall全称ShoppingMall，音译“摩尔”或“销品茂”，属于复合型商业形态，特指规模巨大，集购物、休闲、娱乐、饮食等于一体，包括百货店、大卖场以及众多专业连锁零售店在内的超级商业中心。,郑州商业发展趋势,例如：万达广场,总用地面积;92679.26总建筑面积约;53万总容积率为4.55业态：住宅、商业、酒店、写字楼、购物中心、SOHO、室外步行街综合体说明：北地块为商业用地，用地面积54331.41，总建筑面积约24.9万，包括购物中心、SOHO、室外步行街。容积率为3.39，绿地率7.5%。南地块为住宅用地，用地面积38347.85，总建筑面积约28.2万，包括六栋（共16个单元）高层住宅及两层底商。容积率为6.22，绿地率25.1%。,运作模式：作为亚洲最大的商业地产公司，万达集团的商业开发坚持“业态规划在先，建筑规划在后”及“商业订单在先，建筑建造在后”的宗旨。目前已经基本完成主力店的招商，确定了主力店的品牌和规模。主力店包括万千百货、万达院线、大歌星KTV、大玩家电玩、超市、迪卡侬运动类产品超市等。,1、百货、超市、服装类2、餐饮类3、休闲娱乐类4、具体案例选址规划要求,各业态规划具体要求及标准,二、,一、百货、超市、服装类建筑体量要求,1）百货类店商户要求统计表,百货商场北京华联选址要求,一、城市规模1、省会城市或中心城市2、城区常住人口100万以上，年人均消费支出6000元以上。二、商圈条件1、一级商圈：位于城区密集居民住宅区，3公里以内常住人口50万以上，紧邻城市主干道，有8条以上公交线，店面日均人流量8万以上。2、二级商圈：位于城区密集居民住宅区，3公里以内常住人口30万以上，紧邻城市主干道，有6条以上公交线，店面日均人流量6万以上。3、三级商圈：位于城区居民住宅区，3公里以内常住人口20万以上，紧邻城市主干道，有4条以上公交线，店面日均人流量4万以上。三、竞争对手3公里内竞争对手不超过2家。,四、物业条件1、使用寿命：结构使用年限租赁期限。2、结构改造：在国家规范许可范围内，满足经营需求。3、建筑物结构：框架或排架结构。4、层高：5米。5、柱距：8米8米。6、楼面载荷：卖场4千牛/平方米，库房5千牛/平方米。8、单层建筑面积：12000平方米。9、多层建筑面积：6000平方米/层。10、地面停车场面积：2000平方米。11、地下停车场面积：8000平方米。12、库房面积：2000平方米。13、办公区面积：600平方米。14、卸货区面积：300平方米。15、卸货平台：高度0.8米，面宽：8米，进深：5米。16、卸货通道（消防通道）宽幅：3米。17、地下室防水：混凝土刚性自防水加卷材柔性防水。18、能源供应：经营方独立开户，用电量0.12千伏安/平方米，其他根据规范可满足经营需要。五、合作方式租赁，期限20年。,1）、北京华联选址要求,2）超市商户要求统计表,全球第一零售巨头沃尔玛选址要求,对商圈的要求1、在项目1.5公里范围内人口达10万以上，2公里范围内的常住人口可达1215万人；2、须临近城市交通主干道，至少双向四车道，无（绿化带、立交桥、河流、山川等）明显阻隔；3、商圈内人口年龄结构以中青年为主，收入水平不低于当地平均水平；4、项目周边人口畅旺，道路与项目的衔接性比较顺畅，车辆可以顺畅的进出停车场；5、核心商圈内（距项目1.5公里）无经营面积超过5000平方米的同类业态为佳。对物业的要求1、物业纵深在50米以上为佳，原则上不能低于40米；临街面不低于70米；2、层高不低于5米，对于期楼的层高不低于6米，净高在4.5米以上（空调排风口至地板距离）；3、楼板承重在800/以上，对期楼的要求在1000/以上；4、柱间距要求9米以上，原则上不能低于8米；5、正门至少提供2个主入口，免费外立面广告位至少3个；6、每层有电动扶梯连接，地下车库与商场之间有竖向交通连接；7、商场要有一定面积的广场。,山姆沃尔顿先生于1962年在阿肯色州成立，目前已经成为美国最大的私人雇主和世界上最大的连锁零售商。沃尔玛于1996年进入中国市场，截止目前约有200家店面，主要有购物广场、山姆会员商店、社区店、惠选折扣店四种形态。,对停车场地的要求1、至少300个以上地上或地下的顾客免费停车位；2、必须为供货商提供20个以上的免费货车停车位；3、如商场在社区边缘，需做到社区居民和商场客流分开，同时为商场供货车辆提供物流专用场地，40尺货柜车转弯半径1.8米。其它要求1、市政电源为双回路或环网供电（或其它当地政府批准的供电方式），总用电量应满足商场营运及司标广告等设备的用电需求，备用电源应满足应急照明、收银台、冷库、冷柜、监控、电脑主机等的用电需求，并提供供商场独立使用的高低压配电系统、电表、变压器、备用发电机、强弱电井道及各回路独立开关箱；2、配备完善的给排水系统，提供独立给排水接驳口并安装独立的水表。给水系统应满足商场及空调系统日常用水量及水压使用要求，并满足市政停水一天的商场用水需要；3、安装独立的中央空调系统，商场室内温度要求达到241标准；4、物业租赁期限一般为20年或20年以上，不低于15年，并提供一定的免租期。,全球第一零售巨头沃尔玛选址要求,全球第二零售巨头家乐福选址要求,Carrefour（法文，意为十字路口），其第一家店是年开在巴黎南郊一个小镇的十字路口，生意异常火爆。十字路口成为家乐福选址的第一准则（法文，意为十字路口）。,一、建筑物要求：1、建筑占地面积15000平米以上2、最多不超过两层3、总建筑面积2万-4万4、转租租户由家乐福负责管理5、建筑物长宽比例：10：7或10：6,二、主要指标要求：楼层层高：卖场净高不小于5.5米，后仓净高不小于9米柱距要求：柱网开间1010米楼板载荷：卖场800公斤/平方米，后仓1200公斤/平方米卸货区：考虑2或3辆35吨集卡和3辆小卡车满载重量及回车空间停车位：300500个汽车位非机动车位1000个以上，免费提供家乐福公司及顾客使用。货梯：2部5吨货梯发电机容量：24003200KVA土地性质:商业用地消防:符合国家及当地标准并能通过验收其他要求:供水、供气、通讯设施、空调到位,资料解读：家乐福是世界第二大零售商，世界最大食品零售商，欧洲第一大零售商。自家乐福1995年进入中国市场至今，已拥有超过2万多名员工，所开店已遍布中国20多个城市，经营商品两万多种。,全球第三零售巨头麦德龙选址要求,首选物业：商业街物业使用：购买物业说明：购地自建需求面积：1万-2万平米;选址标准：麦德龙超市通常设在大城市城乡结合部的高速公路或主干道附近。这样既避免了市中心及市区的交通拥挤，又因土地价格相对便宜，减少了投资风险。同时，选址还适应了城乡一体化的发展趋势，提前占据区位优势。它商圈的辐射半径通常为50公里。,1964年，一个崭新理念和管理方式-麦德龙在德国诞生，目前发展为德国最大、欧洲第二、世界第三的零售批发超市集团；是世界第一的“现购自运”制商业集团，实行会员制，会员必须是具有法人资格的企事业单位；1996年，麦德龙在上海普陀区开设了第一家商场，从一开始就取得了惊人的成功，给中国带来了全新的概念，填补了中国在仓储业态上的空白。,“现购自运”是指专业顾客在仓储式商场内自选商品，以现金支付并取走商品。与传统的送货批发相比，现购自运的优势在于较好的性价比，食品和非食品分类范围广，及时获得商品，更长的营业时间。,拥有自由产权的店面；建筑面积和与建筑面积基本等同的停车场面积，选址难度大；禁止1.2米以下儿童进入，作为一家大型仓储式商场，需要进行叉车作业，补充货品，而1.2米以下的儿童恰恰是在叉车驾驶员的视觉盲区。“透明”收银单；实行会员制，非会员客户谢绝购物。,特殊要求：,麦德龙仓储式超市是将超市和仓储合而为一的零售业态。它省掉了传统零售企业独立的仓库和配送中心，经营中实现了快速补货，保证了超市低成本高效率的运作。仓储式超市与普通超市整体策划设计方面有明显不同。,麦德龙整体设计差异点,一、超市建筑设计麦德龙仓储式超市从外观看就象一个现代化的大仓库，其营业面积一般为15，00020，000平方米。外部设有与营业面积几乎相等的停车场，内部结构比较简单，通常采用高4.5米的工业用大型货架。货架下半部分用于商品的陈列展示，与普通超市无异：而其上半部分则用于相应商品的存放，起到了仓库的作用，从而使销售和仓储合为一体。货架间距较大，便于存取货物的叉车通过，完成迅速补货的工作。二、商品定位商品内容丰富，品种齐全，通常在20，000种以上，可满足客户“一站式购物”的需求。仓储式超市摆设的绝大多数商品都是捆绑式或整箱销售，除家电类、机械类产品外很少有单件摆设展示的商品。,仓储式超市实际上就是以零售的方式来从事批发业务。超市既是服务中心又是配送批发中心。这种差异化的市场定位使麦德龙成为了专业客户的超级仓库。,（一）有限的目标顾客绝大多数普通超市的目标消费群是无差异性的，即服务对象是全体普通消费者，消费者短期内的重复购买率高，但每次的购买量不大，多为临时性随机性消费行为。而仓储式超市的目标消费群比较明确，麦德龙针对“有限”客户，即只对酒店、餐饮业、工厂、企事业单位、政府和团体等提供服务实行会员制，会员必须是具有法人资格的企事业单位。（二）直邮广告促销麦德龙超市一般不通过大众媒体进行广告宣传，而是利用直邮广告进行促销。它们向所有会员每两周邮递一份“麦德龙邮报”。邮报是一份详尽全彩页的商品目录，介绍了半个月内商品的最新价格，新增商品以及近期开展促销的商品信息。邮报不仅使会员及时了解商品信息，而且帮助企业有效地降低采购成本，提高客户采购的透明性和公正性。（三）特色化商品营销面对零售业内竞争压力逐渐增大，麦德龙不是单纯以价格低廉吸引顾客，而是从商品入手，以独家商品、特色商品及自有品牌商品吸引顾客。其中有为小型装修队选配所需电动工具和手动工具提供的商品建议清单；有为小型餐饮业准备的各种套餐餐具；有为企事业单位准备的福利套餐商品建议目录，等等。,麦德龙客户服务模式,采用工业大货架销售和存货，商品陈列一目了然，便于自取；对于专业客户需要的商品，提供整箱包装销售；极其丰富的鲜货；每个商品的库存和再订货都有严格的管理；齐全的商品品种，严格的质量控制；麦德龙C&C配销体系正是为大型高效的购物设立的；会员通过麦德龙邮报及时了解最新的商品及其他信息，得到最佳采购优势；完善的售后服务，免除客户的后顾之忧；依傍交通主干道，交通便利，足够的免费停车位；麦德龙客户服务部提供退货、换货和维修服务。,麦德龙的特色服务总结：,差异化的经营定位+限定客户的供应管理方式+标准化操作流程,加速传统商贸批发行业向规模化、现代化迈进的步伐,3）服装类商户要求统计表,二、餐饮类建筑体量要求,餐饮类商户要求统计表,1、商圈要求：城市一类商圈的繁华地段，有一定的消费支持2、建筑要求：1）楼板到梁底高度，不得低于3米。；2）楼板承重：乙方厨房区楼板负荷为450kg/，餐厅区活荷载为250kg/；3）供电：甲方提供空调及200KW的用电量，并提供一条185铜芯电缆于甲方配电室引至乙方指定位置，乙方自设配电盘，并独立安装电表；4）供水：甲方提供25吨水/天，供水管径为2.5/3.0英寸，水压不小于2.5/2，并具有相应的用水指标；5）排水：甲方提供相应的排水管线位置，排水管径不小于6英寸；6）隔油池：在餐厅附近区域应提供适宜位置，供餐厅制作隔油池，该位置将不导致争议或影响相邻关系；7）化粪池：甲方提供与化粪池相连的管道至乙方租赁区域；8）排烟：提供室外相应的排放油烟管道位置，该位置将不导致争议或相邻关系。排烟管道的截面积为500mm700mm；,快餐巨头肯德基选址要求,9）招牌：在门脸上方提供招牌安装位置；10）空调：甲方提供冷暖空调应保证使用时间自早8：00至晚11：00，其制冷量厨房应不小于450卡/小时，用餐区应不小于350卡/小时。餐厅温度冬天应不低于15度，夏天不高于25度，春秋季应在20-25度之间。（如KFC自设甲方提供室外机位置）；11）设备总重：冷库、排油烟机、汽水机、制冰机的室外机全部放置楼顶，设备总重3吨，下设槽钢可将设备均匀摆放，使楼顶均匀受力；12）卸货车位：甲方提供临时卸货车位；13）乙方按照肯德基统一标准对餐厅内部及外部进行装修。14）消防系统：乙方自设消防系统并与甲方连通；15）电话：甲方提供两条电话线路。3、面积租期：首层，350平方米（使用面积），门面12米。租期要求至少10年以上。,快餐巨头肯德基选址要求,三、休闲娱乐类建筑体量要求,娱乐类商户要求统计表,场所要求:.核心商圈和地标建筑，经济.文化.商业中心.中央商务区附近（城市中心）、交通枢纽.主力购物广场.大型商场内或酒店附属等备注：规划局及环保局可批准餐饮.娱乐楼上无住宅。楼宇符合国家及当地消防要求。门面要求：有独立或相对独立门面或观光电梯，专用电梯1.建筑面积在2000平方4000平方，最好单层2.层高要求：.米左右3.承重情况：最低300公斤/平米4.供电量：450700KAV5.供水量：2040吨/日6.天然气：暂无7.广告位要求：有醒目的店招位置8.停车位：地面40辆，地下40辆，总体不少于60辆,娱乐代表好乐迪KTV选址要求,附：专业大卖场如新家园家居超市选址要求,用地面积：标准店项目净用地面积（红线内面积）约3-4万平方米（45至60亩）。地块面宽不小于150米，进深不小于180米。非标准店用地面积无特殊要求，但需按项目规模满足顾客停车要求。建筑面积、结构与技术要求：标准店一般为轻钢结构三层建筑，每层卖场面积约为15000平方米，面宽约130米，进深约120米，柱柜约9.9米12米。一层为仓储式建材超市，层高8.5米，荷载2500千克平方米；二层为家居超市，层高5.5米，荷载1000千克平方米；三层为家具广场和家装市场，层高5.5米，荷载500千克平方米。单一建材超市：一般不超过三个楼层，总建筑面积控制在2万平方米以内，单层面积不小于6000平方米；首层层高6.58.5米，荷载2500千克平方米，二、三层技术要求同标准店。停车位：（以地上停车位为主）：北京、上海、广州、深圳不少于200个车位，其他城市不少于150个车位。每车位面积：地面约25平方米，地下约40平方米。非标准店每1万建筑平方米配备专用停车位不少于100个车位。超市正门前车流交通通道宽20米。能源需求与机电设备：标准店用电每万平方米建筑面积1000千伏安，用水量每天80立方。中央空调：岭南以制冷为主，一台主机制暖；黄河以北以制暖为主，冬天必须通风；中部地区冷暖双制。扶梯、坡梯、货梯、客梯满足需要。,专业主力店苏宁电器选址要求,层高3.5米以上，柱距8米以上；楼板承重：350Kg/平方米；给排水/排油/排污/烟道：除给排水外无要求；供配电负荷：150W/平方米；硬件设施要求：要求提供中央空调、自动扶梯、货梯、顶地墙装修及合格的消防设备设施；物业形状要求：方正实用。,租赁期：10-15年/有一定的免租期停车位：需提供20个以上免费停车位经营方式：自营租金要求：纯租赁或按销售额扣点形式,专业主力店国美电器选址要求,1、商圈要求：1）商业街店临街商铺（一层）。处于市级商圈、区级商圈。2）店中店在具有较大商流的大型商场或大型超市内，处于或接近电器商品销售区或日用消费品区。处于市级商圈、区级商圈。3）社区店位于可辐射多个高消费社区的商业区域，紧邻主要大型社区，社区人口10万人左右4）特定市场店手机、IT一条街（一层）。市级手机、IT一条街。5）交通枢纽店位于地铁、机场、车站、码头交通枢纽等处且已形成一定规模的商圈。2、建筑要求：1）独立、清晰的产权；楼层从一楼开始，楼层不超过四楼，楼层不超过三楼2