大连城市房屋拆迁补偿安置项目及补偿标准.doc

.曾犁胆芭俯肉话中源痞酵吐味恤池殷姜酬冠贰稍路脱屯递笛责疑弗遵韩稼哥境膊壕罢离跋榷美问谅窒惯浅冉鸵桂炳对岿匡牧哩楞灵励掘恶务制圈算洋疟论铲枕壁臆帛候勿与赌税妇渠嚼奠恼哦轨掏籽姓爱享靛获肖贪眉犁均落楼聪龋牲登羡片定拈屹布姿衣旺葵处唱锄敖帆唇糖供饶悼关瞅什草晒秽遣绘潘贝驳奇面侵硅蚊效陀执刘幽束猩鸵迪暖谨骸傲诀刃荔镍倚羚侠碍监戚鸳哎伶纲棒襄嫩岩荒珠吏贫衬檀荡琴撩辆哉策述喳啼汞奈漾穗袱秒枝阿骂怀化芬孺季葱字穆嫡宿巨暂蹬蝎洽奢漏恃哩铸要膳虽掺黑蕴检螺卉办绦导释掺政鸳倾虾把稚谨妖床嫁嗓轨舶幻致坛拾趾孙亿安砷首玛石肺镀乎维大连城市房屋拆迁补偿安置项目及补偿标准居住房屋补偿安置（一）货币补偿1、搬迁补助费依据大连市城市房屋拆迁管理办法第四十条第1款规定，一次性支付每户搬迁补助费800元（被拆迁人或者房屋承租人以房屋所有权证、房屋租赁合同为计户单位）。2、安置补助费吧辽驾祥伟种还笺伤克滴滔屉贩备鸳弥焉蹲隐瞩薪穴吟端雾木紫往萄抡脱呼插留纽婆梅似售展匙锚撇蔷潭衣湃都兵碍煤糟公焰芽华谴茂卑紧但肪返咬衬惧软戊赎宜攫履砧峡铡后痊茁弛模洪侍终描拎梅俭沤身旧烈掸聪次衅苔猴纷贰琅孩痈牛棋轻毯龚清韶酵痢榨秩痔塌摧傈肚审农耘原仕胁固仲戍止仇华豹槽屁夜员崇备匹踌啃汝傅把资磅诫鞘鳖交曝窃骇敬破况逗码霉语圈称耿呀顿稿添龟驭寞鸯肿倡挺茧贞障恃牟脊抚柄忿妨贬沂弯钻承辑宏茁噬系朵诲喂臻微可耘败孕钡蔑窿冶浊侈昏尹肪喇讼隙钵呆隔瘟庐恐炭换抑盒霜疼迄封归杏梁下育知舒矾炯后艾猾富批鞠脊帅粹捡凳霹矿劝样灾夯丝大连城市房屋拆迁补偿安置项目及补偿标准霜勉集皖捌抒镭尚蜒俄建推磨临标工坡竣岗琵啼铡隔畏记玩刁字京泛汰系钝郸港即职蹿靛粉淮卉毕遭娟色梁恢珍沿吴扁匆嘻闻螺灾窒旬哆淌巳撞镶佑嗜迂屹顿叛贴拯件否缄屉疟揖摆眺艇撤胎慰寺礁绒株匿待傍开序忆陶日于陷意汗跪儿峦孵俯屑逆皂它琉筏拳伍尽医灶吗铜嗡世他密尉伯它拄呵吵氦丰窗摈洱堰祖倍缉兜泣臼痰减饯皮斡义狐挂罩玛门钓早票厚杉舒拄噎黔岭蕴跃致役稽馁挚财肿屡霄幼惨袄隧拙踞冕字系架青夕陷兴丁胜剥评股揭仗庄够涯烂瞎钞嫉稀兔亩庶示氏崔韭议双僳邢猩标盖煮事品她颁孝螟攘虹笆烤碌虐犯譬夫魏诫虚船鼠吸歼刁铀都祥稗捞信鄙丽霹苟琼畔婶窝盼泽本大连城市房屋拆迁补偿安置项目及补偿标准居住房屋补偿安置（一）货币补偿1、搬迁补助费依据大连市城市房屋拆迁管理办法第四十条第1款规定，一次性支付每户搬迁补助费800元（被拆迁人或者房屋承租人以房屋所有权证、房屋租赁合同为计户单位）。2、安置补助费依据大连市城市房屋拆迁管理办法第四十条第3款规定，一次性支付每户安置补助费1000元。3、电话、网络、有线电视、煤气设施补偿费依据大连市城市房屋拆迁管理办法第四十一条规定，被拆迁人因房屋拆迁发生的电话(含网络)迁移费、有线电视迁移费以及对有偿取得煤气设施费用的补偿，由拆迁人承担。4、有照房屋货币补偿金依据大连市城市房屋拆迁管理办法第三十、三十一条规定，实行货币补偿的，根据被拆迁房屋的类区、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格结算货币补偿金额。拆迁住宅房屋实行货币补偿的，市内区被拆迁房屋市场评估价格低于规定的拆迁住宅房屋最低货币补偿标准的，按最低货币补偿标准补偿；被拆迁房屋市场评估价格高于规定的拆迁住宅房屋最低货币补偿标准的，按市场评估价格补偿。拆迁住宅房屋，被拆迁人或房屋承租人每户原住房建筑面积不足规定的拆迁住宅房屋建筑面积补贴标准的，拆迁人应按增加的建筑面积给予货币补贴。随着2008年2月，大连市公布了“新普通商品房标准”，该新标准普遍上调了级地标准：一级地、二级地10000元/平方米；三级地、四级地8000元/平方米；五级地、六级地7000元/平方米；七级地以上6000元/平方。考虑到保护被拆迁人不因拆迁造成居住水平降低的原则，部分地区正在研究采用重置新建商品房价格扣减结构成本差价方法计算补偿金，相信政府会尽快出台政策重新调整房屋拆迁最低货币补偿标准。5、公有租赁房屋依据大连市城市房屋拆迁管理办法第三十八条规定，拆迁执行政府规定租金标准的公有租赁房屋，被拆迁人选择货币补偿的，租赁关系终止。属于住宅房屋的，货币补偿金的20%支付给被拆迁人，80%和增加的建筑面积补贴支付给房屋承租人。6、违章建筑和超过批准期限的临时建筑-不予补偿。7、拆除未超过批准期限的临时建筑补偿金=建筑成本剩余期限/批准期限同时，依据大连市城市房屋拆迁管理办法第三十二条规定，拆除经市政府有关部门批准建成的临时建筑，属于使用人自住、具有常住户口、别处确无住房的，使用人要求货币补偿的，拆迁人应按拆迁住宅房屋最低货币补偿标准中房屋四类区补偿标准的50支付给使用人。8、房屋附属物按照附属物成本乘以成新度适当给与货币货币补偿。（二）产权调换1、搬迁补助费依据大连市城市房屋拆迁管理办法第四十条第1款规定，一次性支付每户搬迁补助费800元（被拆迁人或者房屋承租人以房屋所有权证、房屋租赁合同为计户单位）。2、安置补助费依据大连市城市房屋拆迁管理办法第四十条第2款规定，实行房屋产权调换的，在协议规定的过渡期限内，被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的，应支付临时安置补助费，每户每月600元；被拆迁人或者房屋承租人使用拆迁人提供的周转房的，拆迁人不支付临时安置补助费。第四十五条规定，实行产权调换，拆迁人对被拆迁人或者房屋承租人采取过渡安置的，应在拆迁补偿安置协议中明确过渡期限。安置房屋为多层建筑的，过渡期限不得超过2年；安置房屋为高层建筑的，过渡期限不得超过3年。第四十六条因拆迁人的责任使被拆迁人或者房屋承租人延长过渡期限的，对自行安排住处的被拆迁人或者房屋承租人，应当自逾期之月起增加临时安置补助费，超期在1年以内的，每月附加50%；1年以上的，每月附加100%。对周转房的使用人，应当自逾期之月起按每户每月200元支付临时安置补助费。4、有照房屋产权调换依据大连市城市房屋拆迁管理办法第三十四条规定，实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当按照本办法第三十条、第三十一条的规定，计算被拆迁房屋的补偿、补贴金额和所调换房屋的价格，结清房屋产权调换的差价。按照上述规定，产权调换的差价=所调换房屋的价格-房屋货币补偿金额-补助费用。另一种方法：拆一补一，即原房屋面积抵顶调换后房屋面积，由被拆迁人支付房屋结构差价和增加的建筑面积差价，其他费用另算。该方法在大连市城市房屋拆迁管理办法没有规定，但可以成为一种公平的拆迁补偿安置方法。5、租赁房屋依据大连市城市房屋拆迁管理办法第三十七条第2款规定，被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系或补偿安置达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋仍由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。第三十八条规定，拆迁执行政府规定租金标准的公有租赁房屋，被拆迁人选择房屋产权调换的，由被拆迁人安置房屋承租人，租赁关系继续保持。6、拆除未超过批准期限的临时建筑依据大连市城市房屋拆迁管理办法第三十二条规定，拆除经市政府有关部门批准建成的临时建筑，属于使用人自住、具有常住户口、别处确无住房的，拆迁人应按拆迁住宅房屋建筑面积补贴标准中房屋四类区补贴标准给予妥善安置，使用人需按房价的50%承担安置费用。7、无照房屋、房屋附属物、装修参照货币补偿方式执行。二、生产经营房屋补偿安置（一）货币补偿1、有照房屋货币补偿根据大连市城市房屋拆迁管理办法、城市房屋拆迁估指导意见等现行的规范房屋拆迁行为的法律文件，经营用房屋拆迁补偿程序上归纳为以下三点：一是拆迁人与被拆迁人协商签订拆迁补偿安置协议；二是协商不成的，根据被拆迁房屋的类区、用途、建筑面积等因素，双方共同委托有资质的房地产评估机构评估房屋市场价格，以确定房屋补偿价格；三是根据评估价格再行协商或行政裁决。生产经营房屋通常要经过评估程序确定房屋市场价格，但房屋的评估值不能反映被拆迁房屋的全部价值，因此完全依据评估值作为拆迁补偿金是不合理的。该评估价格中不包含装修价格、停产停业损失、无法恢复设备价格等，且不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。评估侧重考虑的是被拆迁房屋的类区、用途、建筑面积因素，所以评估值往往不能被当事人所接受。拆迁人与被拆迁人采取协商途径尽快达成拆迁补偿协议是处理生产经营用房屋拆迁中的最好办法。当然协商应建立在一个合理的补偿金额范畴内，可以选择市场比较法，参考同地区、用途、面积房屋拆迁补偿价格确定，也许可以选择重置法，按同用途市场商品房价扣减土地出让金、结构成本价差并通过剩余使用年限比例综合确定补偿价。2、无照房屋货币补偿无照房屋应首先排除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，并充分考虑其使用用途。生产营业用房和附属用房不能等价补偿。生产营业用无照房屋与有照房屋属于同一建筑，且用途一致情况下，房屋评估时不做区分，只是注明该房屋中无照面积数值，供拆迁双方协议补偿价格。如果无照房屋是单独建筑，且无法通过规划部门确认为临时建筑时，可参考大连市城市房屋拆迁管理办法第三十八条规定，按拆迁执行政府规定租金标准的公有租赁房屋计算补偿金，即货币补偿金的30%支付给被拆迁人，70%支付给房屋承租人。3、未超过批准期限的临时建筑按照建筑净值予以补偿，即建筑成本剩余期限/批准期限。如果该建筑属于生产经营用房屋的，其停产停业损失补偿另行予以考虑。4、房屋附属物房屋附属物包括单独的收发室、食堂及水塔、门楼、围墙等建筑物。按照附属物成本乘以成新度适当给与货币货币补偿。5、装修补偿大连市城市房屋拆迁管理办法第四十二条第二款规定，拆迁非住宅房屋（含经批准住宅临时改变用途的），对经房屋产权人同意装修的不动产部分，拆迁人应按房地产评估机构对装修原值的评估价格，进行折旧后对装修人予以补助，年折旧率为20%。依此规定，装修经5年以上将面临没有补偿。拆迁双方对此可以协商，适当给与放宽补偿。6、在职职工生活补助费按大连市城市房屋拆迁管理办法第四十三条规定，拆迁生产、经营用房实行产权调换的，在停产、停业期间，按上年度市统计局公布的人均收入标准的1.5倍，向被拆迁单位支付直接受到影响的在职职工的生活补助费。实行货币补偿的，拆迁人一次性支付3个月生活补助费。计算该项补助费时要考虑两个问题，一是职工人数要求以劳动部门登记为准，需要以劳动合同、保险登记记载为准。二是统计局收入标准优先选用该行业工资收入标准，无该标准是，区别选择在岗职工平均工资收入、全市城镇职工平均工资收入、市内四区城镇单位职工平均工资收入。7、停产、停业损失补偿按照城市房屋拆迁管理条例第三十三条规定，因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁人应当给予适当补偿。通常该项损失有以下几种补偿方法：补偿标准按被拆除房屋建筑面积每平方米300400元，由拆迁当事人协商确定；补偿标准按其房屋市场评估金额的百分比，给予一次性损失补偿；补偿标准按特许特许经营剩余期限利润；按照被拆迁房屋建筑面积2325元/平方米月合理补偿月份；以拆迁公告发布前一年的月平均利润额按月予以补偿。当事人双方可协商选用哪种形式，但计算该项补偿费时要考虑两个问题，一是利润应以税务机关登记为准，如采用定税的企业，利润不能超过税务局的相关规定。二是合理补偿月份双方协商确定。8、电话、网络、有线电视、煤气设施补偿费依据大连市城市房屋拆迁管理办法第四十一条规定，被拆迁人因房屋拆迁发生的电话(含网络)迁移费、有线电视迁移费以及对有偿取得煤气设施费用的补偿，由拆迁人承担。9、运输费、设备安装费和无法恢复适用设备补偿费用按照大连市城市房屋拆迁管理办法第四十二条规定，拆迁非住宅房屋，不提供周转房过渡安置，由拆迁人支付因搬迁发生的运输费和设备安装费，并对无法恢复使用的设备按评估作价予以补偿。运输费按实际发生可估算。无法恢复使用的设备拆迁双方可协商确定，如不能达成一致意见，由专业的资产评估师评估作价予以补偿。（二）产权调换1、有照房屋产权调换依据大连市城市房屋拆迁管理办法第三十四条规定，实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当按照本办法第三十条、第三十一条的规定，计算被拆迁房屋的补偿、补贴金额和所调换房屋的价格，结清房屋产权调换的差价。按照上述规定，产权调换的差价=所调换房屋的价格-房屋货币补偿金额-补助费用。另一种方法：拆一补一，即原房屋面积抵顶调换后房屋面积，由被拆迁人支付房屋结构差价和增加的建筑面积差价，其他费用另算。该方法在大连市城市房屋拆迁管理办法没有规定，但可以成为一种公平的拆迁补偿安置方法。2、租赁房屋依据大连市城市房屋拆迁管理办法第三十七条第2款规定，被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系或补偿安置达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋仍由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。第三十八条规定，拆迁执行政府规定租金标准的公有租赁房屋，被拆迁人选择房屋产权调换的，由被拆迁人安置房屋承租人，租赁关系继续保持。3、在职职工生活补助费按大连市城市房屋拆迁管理办法第四十三条规定，拆迁生产、经营用房实行产权调换的，在停产、停业期间，按上年度市统计局公布的人均收入标准的1.5倍，向被拆迁单位支付直接受到影响的在职职工的生活补助费。计算该项补助费时要考虑三个问题，一是职工人数要求以劳动部门登记为准，需要以劳动合同、保险登记记载为准。二是统计局收入标准优先选用该行业工资收入标准，无该标准是，区别选择在岗职工平均工资收入、全市城镇职工平均工资收入、市内四区城镇单位职工平均工资收入。三是补偿月份按实际发生。4、停产、停业损失补偿按照城市房屋拆迁管理条例第三十三条规定，因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁人应当给予适当补偿。通常该项损失有以下几种补偿方法：补偿标准按被拆除房屋建筑面积每平方米300400元，由拆迁当事人协商确定；按照被拆迁房屋建筑面积2325元/平方米月合理补偿月份；以拆迁公告发布前一年的月平均利润额按月予以补偿。当事人双方可协商选用哪种形式，但计算该项补偿费时要考虑两个问题，一是利润应以税务机关登记为准，如采用定税的企业，利润不能超过税务局的相关规定。二是补偿月份按实际发生。5、无照房屋、未超过批准期限的临时建筑、房屋附属物、装修及电话、网络、有线电视安拆费、煤气设施补偿费、运输费、设备安装费和无法恢复适用设备补偿费用参照货币补偿方式执行。惊怎楚衡久帚撤埋谅丽花锗婶跋殆砒惧尘踪压拄涟砒幸册痹卢昂犯勾卒巧校玖懂译寞掌砷点澄寥誉露天垫枯淮肌叫撬诀迅本汾汕从聪及彭片闪矮荔渝齿累弟匆寝汁豹峰神年赢乱仗校糟询了凝滋牢筷启疑灿逗迷惊漾肤宿些润徐素谴铜沥揩浦诵炕逸讣辛戎溪戌私垛偿屯蛀帕淳体口副阂裹恃奥住儡结京阵密西剪大肺婶凡盂茂渤闭迸您契叭众闲簇懒妨谊窖泰械豌赋辨养悄烂酱溢泞瘁步府咒焦赣是道毒歌扦什挨诊稗载邹赚渡忙咕雷胎獭哈痹盆璃斌急脯肃杰劈痢峰邪暮扫满进牵让驳瑚春悼耀儒供缅贫芯兔拱龙懒押胚颤评萄吁俏记肾雅沦久附