（工商管理专业论文）民营房地产集团资金管理问题探讨.pdf

内容摘要 房地产行业从诞生到发展至今经历1 0 年左右的时间，中小民营 企业在其中充当了主力军。在经历了2 0 0 0 2 0 0 5 年房价持续上涨的泡 沫经济之后，宏观经济政策层出不穷，房地产行业进入了理性的发展 阶段。在经济、政策调控收紧的情况下，房地产行业的重新洗牌在所 难免。集团化逐渐成为中小民营企业要在激烈的竞争环境下生存和发 展下去的战略目标。要实现集团化，很多与财务相关的策略就必须做 出规划和调整。本文主要从融资渠道，资金管理模式等财务方面的问 题进行对比分析，以期为民营企业集团化发展战略理清思路，寻找对 策。 本文从结构上分为四个部分。 第一部分为前言，主要是对本文写作目的进行概述。 第二部分为行业发展历程及现状，本章主要分为两节。第一节主 要介绍了行业的发展情况，主要以各项统计数据为基础，从宏观经济 方面分析了房地产行业所处的环境。第二节是对民营房地产企业进行 s w o t 分析，揭示了当前环境下的民营房地产企业的优势和劣势，并 对民营企业资金规划的现状和筹资渠道情况进行了分析。 第三个部分是筹资渠道的甄选。这个部分是本文的重点，主要将 各类筹资渠道的特点、适用范围等情况逐一加以阐述，企业可对比分 析后选择适合自己的筹资渠道。这个部分共分为六节，第一节对借款 筹资的几种方式进行了对比分析。借款筹资主要包括信用借款，房地 产开发贷款，担保贷款，民间拆借，法人按揭这五种方式。论文主要 从这几种方式的借款条件，筹资数额等方面进行了对比分析，企业可 根据自身情况选择适合自己的借款方式。第二节对股权筹资方式进行 了对比分析。股权筹资主要包括i p o 、私募和合作开发这三种方式。 第三节对发行债券融资进行了阐述。目前可利用的债券主要有短期、 长期和信托这三种方式。第四节对r e i t s ，c m b s 等几种外来的几种筹 资渠道进行了对比分析，并阐述了目前在国内的可行性、优势和劣势。 第五节主要对目前企业实际操作的间接筹资方式做了介绍，并辅之以 案例对各种筹资方式在集团化运作当中的组合进行了说明。第六节对 并购这一特殊的融资方式进行了介绍。列举了房地产并购中的几种主 要操作方式，并对各种方式的成本进行了比较分析。 第四个部分是资金管理方面的问题。这部分主要列举了目前某些 企业采用的资金管理模式，主要包括拨付备用金模式，统收统支模式， 集团理财管理模式，设立财务公司管理模式。文章对各种模式下的资 金收支方法，机构岗位设置，功能和特点进行了详细的阐述，为集团 公司资金管理提供了可借鉴的方式。 关键词：民营房地产集团筹资资金管理模式 a b s t r a c t i ti sm o r et h a n1 0 y e a r ss i n c et h er e a le s t a t ei n d u s t r yc a m ei n t ob e i n g t h ep r i v a t er e a le s t a t ee n t e r p r i s e sa r et h em a j o rm e m b e r si nt h i si n d u s t r y h o u s em a r k su pc o n s t a n t l yf r o m2 0 0 0t o2 0 0 5w h i c hc a u s et h eb u b b l e e c o n o m y a f t e rt h i sp e r i o do ft i m e ，c e n t r a lg o v e r n m e n ti s s u e dm a n y r e l a t e dp o l i c i e s ；a sar e s u l tt h ei n d u s t r yd e v e l o p sr a t i o n a l l y w h e nt h e p o l i c i e sd e f l a t e ，t h er e c o m b i n a t i o nb e t w e e nc o r p o r a t i o n si su n a v o i d a b l e m o r ea n dm o r e p r i v a t ee n t e r p r i s e s c h o o s ec o l l e c t i v i z a t i o na st h e i r s t r a t e g y , o fw h i c ht h eo w n e r s h i pt h i n ki ti st h eo n l yw a yt h e yc a ns u r v i v e i nc o m p e t i t i o n m a n yf i n a n c i a ld e c i s i o n sm u s tb ea d j u s t e di fap r i v a t e e n t e r p r i s ew a n t st oc o l l e c t i v i z e t h ec l u ei nt h i sa r t i c l ei sm a d eu po f f i n a n c i n gc h a n n e la n df m a n c i n gm a n a g e m e n ta n a l y s i sa n dih o p ei t i s h e l p f u lf o rc o l l e c t i v i z i n go ft h ep r i v a t er e a le s t a t ee n t e r p r i s e t h i st h e s i si sc o m p o s e do ff o u rp a r t s t h ef i r s tp a r ti st h ef o r e w o r dw h i c hs u m m a r i z e st h ep u r p o s eo fw h y t h ea u t h o rw r i t e st h i sa r t i c l e t h es e c o n dp a r tr e p r e s e n t st h eh i s t o r yo ft h i si n d u s t r ya n da c t u a l i t y t h i sc h a p t e ri n c l u d e st w os e c t i o n s i nt h ef i r s ts e c t i o no ft h i sc h a p t e r , p l e n t yo fd a t a a r eq u o t e dt od e s c r i b et h ee c o n o m i cc i r c u m s t a n c et h e i n d u s t r yc o n f r o n t s i nt h es e c o n ds e c t i o no ft h i sc h a p t e r , s w o ta n a l y s i s o fp r i v a t ee n t e r p r i s e si sm a d et od i s c o v e rt h ea d v a n t a g ea n dd i s a d v a n t a g e o fp r i v a t e e n t e r p r i s e s f u r t h e r m o r e ，f i n a n c i n ga c t u a l i t ya n df i n a n c i n g c h a n n e la r ea l s oa n a l y z e di nt h i ss e c t i o n t h et h i r dp a r tw h i c hi st h ev i t a lc h a p t e rd i s c u s s e sh o wt oc h o o s e a p p r o p r i a t ef i n a n c i n g c h a n n e la n ds t a t e st h ec h a r a c t e r i s t i co fe a c h c h a n n e l t h i sc h a p t e rc o n s i s t so ff i v es e c t i o n s t h ef i r s ts e c t i o no ft h i s c h a p t e ri n t r o d u c e sb o r r o w i n gw h i c hi n c l u d e s c r e d i t b o r r o w i n g ，r e a l e s t a t ed e v e l o p i n gl o a n ，l o a nw i t ha s s u r a n c e ，p r i v a t eb o r r o w i n ge t c t h e s e c o n ds e c t i o no ft h i s c h a p t e ra n a l y z e s t h e s h a r e - f i n a n c i n gw h i c h i n c l u d e si p o ，p r i v a t ef i n a n c i n g ，c o r p o r a t ed e v e l o p i n g t h et h i r ds e c t i o n o ft h i sc h a p t e rd i s c u s s e st h r e e b o n e f i n a n c i n gw a y s w h i c hi n c l u d e s h o r t t e r mb o n e ，l o n g t e r mb o n ea n de n t r u s t m e n t t h ef o u r t hs e c t i o no f t h i s c h a p t e rp r e s e n t ss e v e r a lf o r e i g nf i n a n c i n gm e a n ss u c ha sr e i t s ， c m b se t c a n dc o m p a r e st h e i rp o s s i b i l i t y , a d v a n t a g ea n dd i s a d v a n t a g e t h ef i f t hs e c t i o no ft h i sc h a p t e rt e l l st h ei n d i r e c tf i n a n c i n gm e a n sa c t u a l a p p l i e di nr e a le s t a t ec o r p o r a t i o n sa n dp a r t i c u l a r i z e sac o u p l eo fc a s e s a p p l i e di nac o r p o r a t i o n t h es i x t hs e c t i o ni n t r o d u c e sm e r g e n c ew h i c hi s as p e c i a lf i n a n c i n gw a ya n dl i s t ss e v e r a lm e r g e n c ew a y si np r a c t i c e t h ef o u r t hp a r td i s c u s s e st h em a j o rf i n a n c i n gm a n a g e m e n tm e t h o d s u s e di ng r o u pc o r p o r a t i o n s i ti n c l u d e ss p a r e - f u n dm a n a g e m e n tm e t h o d ， u n i f o r md r a w i n ga n de x p e n d i n gm e t h o d ，g r o u pf i n a n c i n gm e t h o da n ds e t u paf i n a n c i a lc o r p o r a t i o nm e t h o d t h e s em e t h o d sa r ec o m p a r e dw i t h e a c ho t h e ri nd i f f e r e n t a s p e c t s i tp r o v i d e s v a l u a b l e f i n a n c i n g m a n a g e m e n tm e t h o d sf o rg r o u pc o r p k e y w o r d s ：p r i v a t er e a le s t a t e g r o u p ，f i n a n c i n g ，f i n a n c i n g m a n a g e m e n t ，p a t t e r n 2 西南财经大学工商管理硕士( m b a ) 学位论文原创性及知识产权声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下，独 立进行调查和研究工作所取得的成果。学位论文中除正文对于直接引 用的文字，数据或事实材料已经加以注释外，本学位论文不包含他人 已经发表或撰写过的研究成果，也不包含他人为获得西南财经大学或 其他教育机构等的学位证书而使用过的材料。对本学位论文做出重要 贡献的单位，团体，企业和个人，均已在文中以明确方式表明。因本 学位论文引起的知识产权纠纷概由本人负责，并承担由此引起的法律 后果。 本学位论文成果归西南财经大学所有。 特此声明 学位论文作者签夤刊杀甏7 2 0 0 6 年，7 月；口日 刖青 房地产行业发展的历程不长，但在整个国民经济中却占有重要的 地位，这不仅因为行业发展速度较快，对经济的发展有重要的提升作 用，而且其产品也与人民群众的物质生活密切相关。近年来，房地产 行业受到的关注越来越多，参与其中的主体也越来越多，行业内部的 竞争程度加剧。如何在激烈的市场竞争中占有一席之地，获得长足的 发展，确定正确的战略发展方向非常重要。从实践来看，房地产企业 集团化是一个发展趋势。 房地产企业要实现集团化发展战略，在财务管理方面需要解决很 多问题。我国房地产开发企业的开发对象决定了房地产开发过程是巨 额资金的投入过程。高额的地价和房屋工程造价，要求开发企业一次 性投入的资金数量很大，对于以中小企业占很大比例的行业来说，对 外筹资的手段是必不可少的，在银根紧缩的情况下，筹集相应资金的 任务十分繁重。再加之开发、经营过程具有长期性，资金的周转期较 长，需要企业通过各种融资手段来筹集开发资金，并进行项目的滚动 开发，这更增加了资金筹集的难度。同时，开发经营的长期性也相应 延长了资金管理的周期。一般来说，开发建设需要经历从征地、土地 开发、房屋建设到竣工交付使用等阶段，所需时间往往要两年或更长， 在筹集到相应资金后，如何运用和有效管理资金，满足各个开发阶段 的资金需求，使资金的利用率更大，有效降低资金成本，也是中小民 营企业集团化过程中的一个难题。对于习惯了单个项目开发运作模式 的财务管理者来说，多项目和滚动开发，对资金管理提出了新要求。 由此来看，资金筹集和管理是房地产企业财务管理的重心，也是 企业生存和发展的命脉。本文主要从理论和实证的角度来分析民营房 地产企业集团化过程中资金筹集和资金管理模式等问题，以期为民营 房地产企业集团化发展的财务管理工作理清思路，寻找对策。 第一章行业发展历程及现状 伴随着我国由计划经济向市场经济的转轨，住房分配等一系列传 统的福利制度逐步由实物分配向货币分配转化，房地产这个行业也应 运而生。由于是市场经济的产物，大多数房地产企业都带有非国有性 的特征，尤其以中小民营企业为主。在行业发展初期，由于法律、政 策的不健全，市场发展十分混乱，形成了占地为王，诸侯割据的局面。 在这样的环境下，一大批房地产企业依靠着自身的资金或者资源优势 成长了起来。 第一节房地产宏观经济政策出台缘由 在遭受东南亚经济危机之后，我国的经济运行面临着巨大的挑 战。在有效需求不足的情况下，为刺激经济的发展，中央政府提出了 以房地产拉动经济发展的宏观政策。之后，房地产行业迎来了自己的 春天，全国各地掀起了一股买房的热潮，当然其中不乏沿海一带炒房 的投机者。房地产投资在经历了2 0 0 0 2 0 0 4 的旺盛需求所引起的快速 增长之后，市场的泡沫已经十分明显。为避免经济增长过快所带来的 一系列问题，国家相关部门相继出台了一系列宏观经济政策以抑制投 资过热。 房地产行业是一个涉及面相当广的行业，据统计其涉及到土地、 规划、建筑，消防、环境保护、金融等3 6 个产业的发展。所谓牵一 发而动全身，如果行业运行出现问题对于整个经济发展的打击将是相 当巨大的。所以政府在2 0 0 5 和2 0 0 6 年相继出台了国八条和国六条也 是有其历史原因的。 1 9 9 8 年全面实行房改之后，房屋供求结构发生了显著的变化， 公房和福利房的减少使得大众对于房屋来源的选择必然转向了市场。 而房产作为不动产，其独占陛、排他性的特点决定了其有别于一般的 生活必需品，它不仅能满足人们消费和居住的需要，更可以作为一种 投资品。由于这个特性导致大量的投机购房者涌入这个市场。在市场 供求均衡被打破的情况下，更多的资本和资金涌入了这个行业，无论 是在买方还是卖方市场这一点都得到了体现。 从2 0 0 0 年至2 0 0 5 年g d p 和房地产投资图例( 见图卜1 、图1 2 图1 - 3 和表i - 1 、表卜2 ) 。 表1 - 1 1 年度当年g d p 总额房地产投资额房地产投资环比增长率 2 0 0 0 8 9 4 0 44 9 0 21 9 5 0 2 0 0 19 5 9 3 36 2 4 52 5 3 0 2 0 0 21 0 2 3 9 8 7 7 3 62 1 9 0 2 0 0 31 1 6 6 9 41 0 1 0 62 9 7 0 9 6 2 0 0 41 3 6 5 1 51 3 1 5 8 2 8 1 0 2 0 0 51 8 2 3 2 11 5 7 5 91 9 8 0 1 资料来源；周采统计局统计年嫩2 0 0 0 删5 年 3 5 0 0 3 0 0 0 x2 5 。0 0 受2 0 o o 磐1 5 0 0 1 0 0 0 5 0 0 0 o o 图1 - 2 2 0 0 0 - 2 0 0 5 年房地产开发贷款余额图例 年度 百j 舅面丽贾夏茶丽打 表1 - 2 图1 - 3 年度房地产开发贷款余额增长率 2 0 0 0 3 2 8 l1 0 4 0 2 0 0 l4 2 0 42 8 1 3 2 0 0 26 6 1 65 7 3 7 2 0 0 32 1 4 2 2 2 2 3 7 9 2 0 0 42 6 3 0 62 2 8 0 2 0 0 53 0 7 0 01 6 7 0 4 2 0 0 5 年底房地产贷款达到3 0 7 万亿元，占金融机构人民币各项 贷款余额的1 4 8 4 ，与g d p 的比率为1 6 7 5 ；商业性个人住房贷款 余额为1 8 4 万亿元，占金融机构人民币贷款余额的8 9 ，与g d p 的比率为1 0 o 2 。 由于房地产行业投资和贷款增幅已经大大超过了g d p 增长水平。 这种恶性增长的发展状态对经济和相关产业的正常运行势必造成很 大的影响。为了抑制房地产行业投资过热以及日益严重的市场泡沫， 国家六部委先后出台了“国八条”、“国六条”政策。 1 国务院稳定房价八条意见 国务院稳定房价八条意见是：高度重视稳定住房价格；切实 负起稳定住房价格的责任；大力调整住房供应结构；严格控制被 动性住房需求；正确引导居民合理消费需求；全面监测房地产市 场运行；积极贯彻调控住房供求的各项政策措施；认真组织对稳 定住房价格工作的督促检查。 由于“国八条”政策较为空洞，且缺乏配套措施，对于旺盛的需 求和投资并没有起到根本性的调控作用，在一年之后随即出台了“国 六条”政策。 2 国六条意见 ( 1 ) 切实调整住房供应结构。重点发展中低价位、中小套型普通商 品住房、经济适用住房和廉租住房。各地都要制定和实施住房建设规 划，对新建住房结构提出具体比例要求。 ( 2 ) 进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。严格执行住房 开发、销售有关政策，完善住房转让环节税收政策，有区别地适度调 整信贷政策，引导和调节住房需求。科学确定房地产开发土地供应规 模，加强土地使用监管，制止囤积土地行为。 ( 3 ) 合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快 增长。 ( 4 ) 进一步整顿和规范房地产市场秩序。加强房地产开发建设全过 程监管，制止擅自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为。 2 资料来源；国家统计局2 0 0 5 年统计年撤 ( 5 ) 加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发 展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。 ( 6 ) 完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明 度，全面、及时、准确地发布市场供求信息，坚持正确的舆论导向。 “国六条”出台之后，国土资源部，中央银行，国家税务总局， 建设部等相关部门先后出台了一系列调控房地产行业发展的文件和 规章，对房地产企业各个方面都产生了较大的影响。其中包括： ( 1 ) 建设部：9 0 平米以下建筑面积的房屋至少占7 0 ； ( 2 ) 国家税务总局：国税发3 l 号文； ( 3 ) 国土资源部：严格控制擅自变更土地开发用途。2 年不开发， 强制收回土地。+ 第二节民营房地产企业s w o t 分析 表1 - 3民营房地产企业s w o t 分析 机会政府行为逐步规范( 土地取得方式正规化一招、拍、挂) 威胁信贷政策、财税政策、土地供应政策收紧，市场竞争程 度加剧 优势体制灵活，决策效率高 劣势集团化运作资金短缺，缺乏多项目财务管理经验，财务 管理仍停留在单项目管理的层次上 在这种政策环境下，行业内重新洗牌将不可避免，竞争将更为激 烈。民营企业，特别是中小企业如何发展和壮大自身实力，避免被淘 汰出局，成为摆在民营企业家面前的一个重要课题。从实践来看，走 集团化发展的道路逐渐成为大多数公司的战略发展目标，这也是企业 规避风险，提高竞争实力的一个有效的途径。但是，实现集团化发展 战略，就必须处理好筹资和资金管理相关的一些财务问题，这样才能 保证战略目标的有效实施。很多中小民营企业在处理筹资问题都是处 在摸着石头过河的局面，策略制定缺乏全局性。 1 资金规划的现状 融资主要是解决资金缺口的问题，要进行融资首先得对资金预算 做出规划。在房地产企业，现金流量的情况与项目所处的开发阶段密 切相关。但很多中小房地产公司仍然抱着“拿到土地，万事大吉”的 心态，不太重视财务预算的工作，有些公司就根本没有财务预算，管 理仍停留在单纯的项目管理的层次上。这很容易造成实际资金余额与 预期相差较大的局面，要么出现贷款余额过多，形成资金闲置，造成 资金成本上升；要么出现资金短缺，诸如当现金流入项目( 销售回款 和贷款) 与现金流出项目( 各项付款和贷款偿还) 发生冲突时很容易 造成资金链出现问题，而这在集团化的多项目运作的时候更容易出现 问题。 图1 - 4 $ 公司某项目财务预算图 2 融资渠道的情况 由于我国的金融市场发展较为缓慢，再加上很多政策的限制，大 多数房地产开发企业的融资渠道较为单一，从上文的开发贷款图表不 难看出，银行仍是房地产开发企业的主要融资渠道。随着银监会对商 业银行监管力度的加大，以及银行金融风险控制体系的建立，这样单 一的融资方式越来越难以满足房地产企业的资金需求，而且容易加大 银行贷款的风险。 随着我国经济对外开放程度的提高，越来越多的新兴金融工具和 融资方式不断的被引入国内。随着相关的政策法规不断健全，房地产 企业集团的融资局面将会得到改观。 第二章民营房地产集团融资渠道的甄选 房地产行业是一个资金高度密集型的行业，开发周期长，资金投 入量大，资金回收期长。在国家通过宏观政策对房地产行业进行调控 的情况下，房地产企业能否生存主要取决于能否取得土地和资金。其 中能否顺利地融到资金以及融资成本、融资风险的高低，是决定房地 产企业能否生存的一个关键条件。目前，民营房地产企业的融资主要 存在以下几个特点： 1 融资渠道单一，主要是以银行贷款这样的负债融资为主，这主 要与我国的金融环境有很大的关系。 2 融资风险高。由于融资途径主要依赖于银行信贷，当银行信贷 政策出现不利于房地产行业的变化，比如这两年多次出台的控制房地 产信贷规模的政策，包括1 2 1 文件、1 8 号令、提高存款准备金率、 加大土地供应控制、加强对房地产开发贷款和个人按揭贷款的管理等， 就导致部分房地产企业资金链出现断裂，项目开发处于停顿，进而导 致银行处理抵押物收回资金，企业可能处于破产边缘。 3 融资成本高。由于融资渠道单一，民营房地产在融资难的情况 下较少考虑融资成本，重要的是融得资金，且前期房地产行业的高额 利润也导致企业不注重财务管理，不注意融资成本。对于无法取得银 行信贷的民营房地产企业，不得不以高于银行贷款利率数倍的融资成 本向社会融资。 伴随着经济市场化的发展和对外开放程度的提高，新的融资渠道 以及外来的融资方式逐渐被国内一些房地产公司所采纳。随着集团化 的发展，多项目运作对于资金的需求越来越大，单一的融资渠道难以 满足开发的需求，同时在新政策对开发贷款日益严格限制的条件下， 如何解决中小民营房地产企业开发资金短缺的问题，就有必要对可利 用的融资渠道进行对比分析，选择适合的资金渠道，解决资金短缺问 题。 第一节借款筹资 对于房地产企业来说银行贷款主要有信用借款，抵押贷款，担保 贷款、法人按揭贷款等方式。 一、信用借款 信用借款这种方式在商业银行采用的越来越少，般在总行或者 省级商业银行只针对少数a a a + 级的全国性特大房地产开发公司才授 予信用借款的额度。而一般的中小房地产企业基本上是望洋兴叹。目 前，在国内只有中海、万科等全国性的大房地产公司才有可能获得信 用贷款。 万科公司2 0 0 5 年年报( 局部，见表2 - 1 和表2 2 ) 3 表2 - i l i 缸j 鸯；f 囊 f 川 ：供冀 鼻跨 ：0 0 5 - l ：一3 l 2 0 0 4 - ：二一3 二 十上述余额中，无应付对持有本公刮5 ( 含5 ) 以上表决权股份的股东的短期借款。 表2 2 3 资料来源：2 0 0 5 年度万科公州年度擞告p 7 9 2 ) ，长期借款 ：，1 , 9 i u l 一土， m 0 0 0 0 0 02 q o 0 0 9 。0 0 0 0 ：埘5 7 酽 申9 ii ：， 驯：l ” f l 河j 5 7 一1 5 巍。i5 0 0 0o _ 0 0 0 0 0如0 0 0 0 0 0 0 0 5 7 6 0 2 0 0 7 - 0 - ) 0 f i ：o 5 0 0 2 ：1 4 0 0 0 0 f j j 0 0 二f 工0 0 - 0 0 0 0 0弧：叩5l 斜5 7 们 十2 0 1 ) 7 4 - i j r i ：0 0 5 。i c 7 i7 t t 戈 m 0 0 0 0 0 ) 1 0 4 0 3i q 7 6 5 7 0 0 0 0氘l h i b o r ，l 7 5 。一2 0 0 忙一，l i ：”i ；： i i 瑚舢。1 7 一：二7 瑚舡删$ 0 7 0 2二二f 1 2 3 - 1 8 0 c 0 弧卅 i i b o r ， 4 2 5 7 - ? ：2 0 0 7 1 2 j 7 i i孔j ，s 肿i x o0 i 二、房地产开发贷款 由于房地产项目有开发周期较长的特点，一般金融机构不对房地 产企业办理流动资金贷款业务，所以抵押贷款成为开发贷款的主要形 式。目前房地产开发贷款最常见的主要有两类，一是土地抵押贷款， 二是在建工程抵押贷款。 1 土地抵押贷款。土地抵押开发贷款一般是解决项目开发初期的 资金短缺问题。由于土地的价值较大，企业在开发初期为取得土地已 投入了巨额的资金。如果采用抵押方式可以获得数额较大的资金，缓 解销售前期开发的资金短缺问题。 土地抵押贷款的条件： ( 1 ) 取得四证：全额缴纳土地出让金取得国有土地使用证； 取得建设用地规划许可证；取得建设工程规划许可证和建 设工程施工许可证。 ( 2 ) 净地( 无建筑物及附属物) 、无其他抵押。 ( 3 ) 自由资金比例达3 5 。 申报程序： ( 1 ) 在达到土地抵押贷款条件后，开发企业聘请银行指定资产 评估事务所采用两种以上评估方法对土地价值进行评估，取低值作为 参照标准。 ( 2 ) 贷款申请。向支行提供公司的基本财务资料，项目可行性 分析报告。 ( 3 ) 贷款受理：支行接到客户的申请后，银行客户经理根据所 掌握资料对客户提交资料的完整性及表面的真实性等进行初步审查。 ( 4 ) 贷款调查：支行对初步审查符合条件的客户进行全面资信 调查，并形成书面调查报告；经支行相关领导及部门讨论后报分行公 司部审查。 ( 5 ) 贷款审查：分行贷款审查部门对贷款调查部门所提交的信 息、资料的真实性、合法性、完整性进行审查；若审核通过，则进入 分行项目评估阶段，分行出具正式评估报告后返回支行，支行根据评 估报告的意见和分行公司部沟通后报具体贷款方案，等待分行上审贷 会。 ( 6 ) 签订合同。如分行进行调查和审批后认为可行，则客户将 与银行签订借款合同和担保合同等法律性文件。如银行认为不可行， 则将客户申请材料退还。 ( 7 ) 落实担保。客户签订借款合同后，需进一步落实第三方保 证、抵押、质押等担保。并办理有关担保登记、公证或抵押物保险、 质凭证交存银行等手续。 ( 8 ) 贷款获取。客户办妥发放贷款前的有关手续，借款合同即 生效，银行即可向借款人发放贷款，借款客户可按照合同规定用途支 用贷款。 ( 9 ) 还款。按用途实际期限，贷款即将到期时，借款客户应筹 集资金以按时归还银行借款。 货款额度一般按照土地的评估价值进行折算。一般土地抵押贷款 折算率的范围是在土地价值的4 0 7 0 范围之内浮动。为降低 风险，通常贷款银行会对贷款账户进行监管，并要求承接开发商的按 揭贷款业务，以便实行账户资金封闭管理。 2 在建工程抵押贷款 在建工程抵押贷款跟土地抵押贷款较为类似，只是计价基础是以 在建工程的评估价值为准。贷款折算率的范围也是在4 0 一7 0 之内 浮动。在建工程贷款的申报程序基本类似于土地抵押贷款，只是不再 需要作项目可行性分析。另外，在建工程抵押贷款解决的是开发中期 资金短缺的问题。一般在工程中期就把土地抵押贷款就转为在建工程 抵押贷款。 关于在建项目抵押的条件，法律并未做明确规定。但是根据担 保法、城市房地产抵押管理办法以及其他法律法规等的规定可以 得出，在建项目抵押必须满足以下几种条件： ( 1 ) 已经交付全部土地出让金，取得国有土地使用权证书。根 据担保法的规定，债务人不履行债务时，债权人有权以折价、拍 卖或变卖的方式处置抵押物，就相关价款优先受偿。集体所有土地或 划拨形式取得的土地使用权不能转让，故不得进行抵押。 ( 2 ) 取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。城市房 地产抵押管理办法明确规定在建工程抵押合同应载明土地使用证、 建设用地规划许可证以及建设工程规划许可证三证的编号，而只有已 经取得三证的情况下，才能按要求填写相应编号。 ( 3 ) 按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程 建设总投资的2 5 以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。因为 只有符合该比例要求，开发商才能申请商品房预售，在建项目才具有 了可转让的属性，满足抵押法定要求。 ( 4 ) 在建项目与土地使用权必须同肘抵押。城市房地产抵押管 理办法明确规定，以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用权随 之抵押。这也是与我国房地产法律中的“房随地走”或“地随房走” 保持一致的要求。 在建工程价值评估条件和范围： ( 1 ) 在建工程的时间节点：房屋工程自主体工程基本建设开始 至房屋达到竣工验收条件前所处的状态。 ( 2 ) 必须取得国有土地使用证，建设用地规划许可证，建 设工程规划许可证和建设工程施工许可证 ( 3 ) 在对在建工程进行抵押价值评估时，不是简单地根据工程 的实际投资进度来评估其价值。评估时必须准确地把握在建工程项目 的实际完成进度，即以己完成的实物工程量作为标准，对于那些未安 装并固定在建筑物主体上的材料和设备，不纳入在建房地产项目的评 估范围。 ( 4 ) 评估时必须将已售部分的在建实物工程量价值和相应的土 地使用权价值从整个在建房地产项目的评估值中扣除。因为已售部分 楼盘的权利已不属于委托单位所有，委托人无权将其抵押。 由此可见，对评估标准和范围要有充分的了解，才能保证评估价 值得到公允的体现，保证预计贷款额度的实现。 三、担保贷款 按照担保主体与被担保主体之间的关系，担保贷款主要分为两大 类，一类是关联企业公司之间的担保贷款形式，另类是中介担保公 司为被担保公司提供担保并收取一定手续费的方式。 1 关联公司担保贷款 由于单个项目公司的开发贷款资金受到封闭监管，不能随意从贷 款账户中调出使用。所以，为解决集团内部新项目公司资金短缺的问 题，在企业集团之中，母、子公司，以及子公司之间相互提供担保贷 款的方式比较常见。 此种担保贷款也不是一般意义上的信用担保，大多数采取的仍然 是抵押担保贷款的形式。抵押物主要是担保主体所有所拥有的在建工 程，取得产权的商业项目、地下停车场、办公写字楼等不动产。如果 以在建工程作为抵押担保物的，需分成两种情况：一种是在建工程主 体相应所属的土地没有办理对外抵押。这种在建工程抵押操作相对简 单，贷款主体的选择面比较宽，可以将土地与在建工程一并抵押给申 请发放贷款的银行；另外一种是在建工程所属的土地已经抵押给银行 的，在选择贷款主体的时候就相对局限一些，即只能选择办理土地抵 押的银行，这样才能保证“房随地走”或“地随房走”的要求。 关联公司担保贷款的优点：银行对担保主体的财务状况和要求不 高，没有太多的硬指标，主要是考察抵押物的价值和可流通性等因素： 缺点：担保主体必须是未抵押的在建工程或者拥有产权的不动产。 2 担保公司提供担保贷款 担保公司提供担保贷款要求提供的资料及考核指标： ( 1 ) 公司概况介绍( 包括历史沿革、公司基本情况、主要股东 构成、主要经营领域、已开发项目以及其收益情况、公司的未来规划、 政策优势、组织架构等) 。 ( 2 ) 公司销售介绍( 包括公司销售体系、销售模式，主要产品 及其份额、业绩、预期等) 。 ( 3 ) 申请报告，包括贷款用途和还款来源介绍。 ( 4 ) 借款人( 担保申请人) 应提供的材料：法人营业执照( 年检) 及法人代码证：法人代表证明书；注册资本验资报告；贷款卡复印件 及贷款卡密码；公司章程；法定代表人及主要股东简历；公司董事会 成员名单；当期财务表及近3 年和最近一季度的财务报表和经合法中 介机构出具的审计报告。报表主要包括：资产负债表、损益表、现金 流量表等；报表能提供明细资料，例如应收账款明细及账龄分布等) ； 所有银行对企业的授信、额度情况介绍及在各银行的借款明细( 包括 金额、期限、还款时间等) ；主要供应商、主要客户的名称及基本情 况介绍。 ( 5 ) 反担保方式为抵押或质押应提供的材料：抵押物、质物清 单；抵押物、质物权利凭证；抵押物、质物评估资料；董事会同意以 该抵押物办理抵押贷款的决议。 ( 6 ) 项目资料：项目可行性报告；项目目前进展情况；项目整 体资金测算；项目办理土地使用证所需资料清单以及目前进展状况； 项目办理预售许可证所需资料清单以及目前进展情况；项目已申请银 行贷款情况( 包括申请额度、期限、金融机构名称、目前银行对贷款 的态度以及进展情况) 。 担保公司提供担保贷款的优点：贷款期限可以与担保公司协商， 办理展期相对银行容易；担保公司只收取一定的手续费，费用相对较 低。缺点：担保公司对贷款主体要求较高，不仅要提供在建工程或拥 有产权的不动产作为抵押，而且对被担保公司的财务状况，特别是获 利能力，流动比率，速动比例，现金流量情况等财务指标较为关注， 如果不能达到其评估要求，很难通过贷款。 不同的担保方式以及担保主体对被担保企业贷款的要求会有一 些差异，但总体来说担保贷款这种贷款方式比较灵活，可以解决开发 期间各阶段的资金短缺的需求。 四、民间拆借 民间拆借主要也有两种方式，一是通过合法的担保公司采取委托 贷款的形式，从商业银行取得贷款；二是纯粹意义上的民间借款。 1 委托贷款 向担保公司申请委托贷款的程序基本同担保贷款，只是少了银行 审查这一环节，手续相对简单了一些，对财务状况信息的要求也因担 保公司的不同而有所差异。采用这种方式主要是解决短期小额资金短 缺的问题，一般是数百万至三千万以内的资金缺口比较适用，数额太 大就超出了担保公司的承受范围。采用委托贷款的一个主要原因是开 发公司的财务指标不能达到银行贷款的要求，或者缺少足额的抵押 物，有一些担保公司也会要求借款的企业提供的抵押物，不过要求没 有银行高，按照贡献与收益成正比的原则，对抵押物要求越低，放贷 主体要求的资金使用费会越高。委托贷款的缺点就是成本较高，一般 月利率在1 5 一3 之间浮动，具体视贷款期限和金额大小而异。 2 民间借款 这种借款主要是指开发商不通过金融机构借款，而是与个人或其 他法人以契约的形式借入资金的方式，到期按照约定的利率还本付息 的一种筹资方式。虽然这种方式并不合乎政府金融部门的相关规定， 但却在一定范围内客观存在着。对信息披露这方面的要求相对委托贷 款要低得多，加之政府监管也相应比较宽松，因此民间更具隐蔽性， 运作也更为灵活，相应获得高收益回报的机会也更大。从实际操作的 情况来看，月利率在2 一3 之间的民间借款较多。 五、法人按揭 法人按揭的全称是商业物业抵押贷款。是商业银行向拥有商用物 业的企事业法人发放的、以其拥有并正常经营的商用物业作抵押、以 该物业的经营收入为主要还本付息来源的贷款。此种贷款业务最早是 由香港东亚银行创建，目前各大商业银行均已推出了该贷款品种，下 面以中国建设银行为例进行说明。 1 法人按揭贷款的主要条件 ( 1 ) 借款人是境内注册成立的法人，满足工商注册登记的有关 规定。 ( 2 ) 信用评级为a 级( 含) 以上；借款人母公司为从级( 含) 且为借款提供额外担保的，借款人信用等级可为b b b 级( 含) 。 ( 3 ) 所有者权益( 净资产) 在5 0 0 0 万元( 含) 以上。 ( 4 ) 借款人有健全的财务制度和管理机构。 ( 5 ) 借款人有专门的招商团队，且该团队有丰富的商用物业管 理经验。 ( 6 ) 借款人持有物业合法有效的房产所有权证，拥有商业物业 的完整产权和独立的租金收入处置权。 ( 7 ) 同意向贷款人出具已与承租人签署的全部租赁合同。 ( 8 ) 同意与经办行签订项目资金监管协议，明确物业经营所 产生的资金结算、代收代付中间业务在贷款行办理，接受贷款行对物 业经营收入、支出款项的封闭监管。 2 商用物业的标准 ( 1 ) 商业物业的范围包括商场，办公用房，酒店，工厂用房， 商品交易市场，写字楼综合商业设施及其他出租经营型物业形式。商 用物业抵押贷款的抵押范围仅限于有稳定租赁收益、经营成熟的商用 物业。 。 ( 2 ) 商用物业经营定位准确，与政府规划一致，有一定的升值 空间，有较强的独立性、竞争性，周边商业环境已经形成。 ( 3 ) 商业类项目建筑面积原则上不低于6 0 0 0 平方米；酒店为四 星级( 含) 以上；写字楼为甲级( 含) 以上；工业厂房需位于省级( 含) 以上开发园区。 3 商业物业对外租赁的分类和条件 ( 1 ) 承租人的分类：一般分为主力承租人和般承租人。主力 承租入是指租赁面积较大，并能提高租户凝聚力，对整个物业出租及 租金收入影响较大的租户，其余的都是一般承租人。另外还有一类特 殊承租人，这类是指经营情况稳定，有较强的资金实力，持续经营强 的企事业单位，包括世界五百强，全国性金融机构，全国百强企业， 总行级重点客户或从级以上的客户。 ( 2 ) 对外租赁分为整体租赁和零散租赁。整体租赁是指商用物 业全部承租人中一家或两家承租人租赁面积原则上达到全部可租面 积的7 0 以上，+ 其中主力承租人为两家以上( 不含) 的，其租赁面 积不低于全部可出租面积的2 5 ；租户标准达不到上述标准的称为 零散租赁。 ( 3 ) 商业物业整体租赁的，除特殊承租人外，承租人的经营范 围应为大型超市，百货零售，且承租人在行业内有较高知名度和较强 的获利能力；零散租赁的，借款人应对该物业有连续三年以上经营良 好的记录，租赁房产的租金收入稳定，最近一年出租率原则上不低于 8 0 ，酒店类物业最近一年平均开房率不低于7 0 4 法人按揭贷款的资金用途 ( 1 ) 商业物业在经营期的维护、改造、装修、招商等经营性资 金需求。 ( 2 ) 可用于置换该物业建设期的银行贷款及股东借款等负债性 资金。 ( 3 ) 可用于归还超过项目资本金规定比例以上的股东投入资金。 商业物业价值评估及抵押率： ( 1 ) 价值评估标准。选择贷款银行认可的，具有国家一级评估 资质的评估机构对商业物业进行价值评估，评估机构应同时采用两种 以上( 含) 评估方法的评估结论，贷款选择评估结果较低者作为商用 物业评估价值的确定依据。 ( 2 ) 商用物业抵押贷款金额的