某某年1月青岛市住宅地产指数报告.doc

2009年1月青岛市住宅地产指数报告本月青岛全市网上共成交住宅2852套，较12月份减少1452套，环比下降33.7%；总成交面积为281621平方米，比上月减少149040平米，环比下降34.6%。套均面积98.7平米，比上月减少1.3平米，小户型仍为主力。其中市内四区本月住宅共销售747套，比12月减少530套，环比下跌41.5%；总销售面积为70174平方米，比上月减少50393平米，环比下跌41.8%。套均面积94平米，比上月略少0.4平米。按照本报告今年开始使用的政策房和福利房的双线计算法，本月政策房成交主要集中在城阳区、李沧区、崂山区、市北区（本月城阳区莱农普通商品房成交291套、李沧区百通重庆花园成交218套、崂山区左岸风度成交125套、市北区枕海山庄成交104套、海尔.京峰雅居成交125套，）；市内四区政策房成交324套，全市政策房为758套。值得注意的是，按照商业地产统计的项目如嘉合新兴、曼哈顿广场等项目，实际为住宅，本月销售共计33套。市内四区价格分析市南区：万元左右楼盘热销 高端项目“睡觉” 平抑均价12月市南政策房淡出，均价过万的都市118、瀛海帝景热销以及高端项目柏丽澜庭走热，拉升均价，12月市南区均价为16643元。1月尽管市南区未受政策房影响，不过市南区销售前三甲均价均比较温和，三甲中均价最高楼盘锦绣华城均价不超过1.1万，颐中.高山、瀛海帝景均价均在1万以下，此外，上月发力强劲的高端项目如柏丽.澜庭等本月均表现温和，本月市南均价回落至11876元。政策房、低价房持续发力 市北均价落至5666元12月市北区住宅持续上走，两大政策房热销，其中均价不到六千的海尔.臻园、枕海山庄分别成交94套、41套，这两大政策房比重占市北住宅成交近4成，此外热卖项目新侨花园均价不到6000，因而市北区均价继续在低位徘徊，11月月均价为6778元。(以上均为08年数据）本月的政策房枕海山庄持续热销，大卖104套，均价不到6000的新侨花园以及中房.福岭嘉苑热销，占市北区住宅成交近8成。本月均价降到5666元。金色城品、林语山畔继续博弈 四方均价“稳”字当头12月四方区均价为6515元，成交住宅均为商品房。值得一提的是，本区均价7000左右的万科金色城品与均价5500左右的林语山畔、海岸阳光各有市场，双方博弈，使得四方本月均价相对稳定。今年1月四方区楼盘销售维持去年12月态势，其中万科金色城品与林语山畔成交量差距近一步拉小，万科金色城品本月成交30套、而林语山畔则销售23套，四方本月均价为6501元，与去年12月均价十分接近。李沧政策房继续高调 本月均价滑至4576元本月李沧政策房百通重庆花园热销218套，占李沧区住宅总成交套数的73%，外加绿城理想之城高端楼盘成交紧缩，本月李沧区成交均价继续下滑，落至4576元。市内四区楼盘成交量分析高端楼盘本月淡出市南区 锦绣.华城开盘成交77套 市南区本月销售140套，与上月销售158套相比，减少18套，总成交面积为14025平米，环比下降22.4%，均为商品房（去年12月仅有1套政策房），高端项目柏丽.澜庭在上月发力强劲，大卖17套后之，本月恢复平寂成交4套，而锦绣.华城于08年12月27日开盘，1月大卖77套，超越上月销售冠军都市118位居首位。大户型淡出以及中等价位楼盘的热销，市南区本月套均面积环比下降14平米，为100平米。此外，颐中高山本月成交23套连续三次蝉联亚军，上月销售23套的瀛海帝景本月仅成交13套，蝉联第三。新盘依山雅居低调入市，1月月初获取预售许可证，本月成交8套位居第四。都市118仅成交5套，位居第5。本月除了锦绣.华城一支独秀外，本月市南楼盘除了成交量继续放缓之外，成交楼盘也由上月的20个减至11个。两大项目拉低市北成交量 一路之隔商品房继续较劲市北区本月成交214套，比上月减少138套，总成交面积为22053平方米，环比下降34.9%，套均面积为103平米，环比增加7平。市北区本月楼盘销售下滑，主要跟政策房海尔.臻园淡出以及商品房青岛万达广场住宅部分大幅缩水有关：上月海尔.臻园成交94套，而本月无成交；上月成交51套的万达广场（住宅部分）本月仅成交5套，环比下降90%。此外，本月市北区政策房枕海山庄发力强劲，成交104套位居榜首，而新侨花园住宅小区、福岭嘉苑分别以35套、24套位列第二、第三。此外，浮山后一小区二期住宅工程成交13套，其他项目成交均为个位数。以上统计还没有包括被列为商铺的嘉合新兴以及曼哈顿广场，本月嘉合新兴热销势头放缓，由上月的71套回落至28套，曼哈顿广场成交5套。四方楼盘成交大幅下滑 成交97套环比下降60%环比去年12月，与均价的稳定相反，四方区成交量波动较大：四方区本月住宅共成交97套，环比减少155套；总成交面积为8754平方米，环比下降60%，套均面积为90.2平米，比上月增加2.5平。来看具体楼盘的成交情况，自开盘以来连续三次蝉联四方区销售榜首的万科金色城品，上月成交86套，本月仅成交30套，上月成交47套的林语山畔，本月也仅成交23套。其他楼盘均为个位数，其中兴隆花园成交9套、海岸阳光成交8套、海华山景成交7套、银鸥山庄(住宅)成交5套。本月该区域共有12个项目成交，比上月减少一个，其中仅有两项目成交在10套以上，板块趋冷。李沧区政策房商品房均缩水 商品房环比下降64.4%本月李沧区住宅成交共计296套，比上月下降219套，总成交面积为25342平米，比上月下降21194平米，环比下降45.5%。套均面积为85.6平米，比上月减少4.7平米。李沧区本月无论政策房还是商品房都没能延续上月的势头，政策房表现尚可，本月政策房共计成交219套，总成交面积为17865，环比下降30%。其中百通重庆花园热销218套，金秋桂园成交1套，上月销售125套的海尔.京峰雅居本月无成交。再看商品房市场，本月商品房住宅部分仅成交77套，比上月减少140套，总成交面积为7476平米，环比下降64.4%，降幅超过四方区。从具体楼盘成交可以看出，蝉联李沧区商品房销售冠军百通馨苑三期七区，上月成交98套，本月仅成交31套；上月商品房区季军理想之城.蓝庭，本月仅成交8套，环比减少49套，绿城小户型热卖之后，剩余大户型在观望期更显“曲高和寡”。而本月季军御景山庄一期也仅售出13套、湖畔雅居本月成交8套，与绿城理想之城并列商品房第三位。本月该区域有12个项目参与销售，比上月减少2个。郊区楼市11月交易量分析：本月郊区楼市有所下降，总成交2105套，比上月减少1102套，环比下降34%，总成交面积为211447平米。政策房和降价房近期来对郊区楼市冲击较大，近期政策房和降价房之于郊区楼市的成交，可谓涨也两类房落也两类房。本月政策房整体减少以及降价房影响减弱（需考虑年关办贷时间滞后等因素）；上月成交两大主力区域崂山区和城阳区，表现尤为明显。上月成交990套的崂山区本月仅成交355套，上月成交704套的城阳区，本月仅成交527套。此外，黄岛区成交313套，胶南市成交433套、莱西成交186套、即墨成交121套，平度成交71套。三大主力盘“骤来骤去” 崂山区成交355套滑至第三崂山区本月成交355套，比上月大降635套，由上月第一滑至第三，成交总面积36057平米，比上月增加72049平米，环比下降49.9%；套均面积平101.5平，环比增加3.1平。上月主推崂山区傲立冠军宝座的三大项目，本月成交均大幅缩水。其中，政策房左岸风度本月销售125套，环比下降308套，而青建两项目本月成交51套，与上月两项目成交365套相比，仅为其零头。（其中青建橄榄城本月售出20套、青建尚东区本月售出31套;青建橄榄城上月大卖218套，青建尚东区上月大卖147套。）上月以上三项目共计成交798套，占崂山总成交套数的80%，而本月三项目仅成交171套，比重下降至5成。此外，松岭小区本月成交78套，丽海馨苑成交46套、百仕凯旋城售出19套、海尔.东城国际、康城均售出12套，金领世家售出11套，其余项目均在10套以下。政策房翻番增 商品房连番降 抱团促销效力未显现08年12月城阳住宅成交527套、环比减少177套，总销售面积为60344平米，环比下降32.4%。套均面积为126.8平，比上月增加6.8平。套均面积为114.5平，比上月减少12.3平。尽管城阳区成交量比有所下滑但仍位居郊区榜首，主要得力于政策房莱农普通商品房成交291套，环比增加185套。而上月发力强劲的降价房万科魅力之城、宝龙国际社区则表现偏冷（同样需考虑年关办贷时间滞后等因素）；上月商品房冠军宝龙国际社区，12月热销143套，本月仅售出16套，万科魅力之城12月售出110套，本月成交41套，此外，新盘良木.惠丰园成交19套，卓越 蔚蓝群岛、盛世家园4期均成交1