（工商管理专业论文）J公司工程管理流程优化研究.pdf

m b a 学位论文 作者：侯建峰j 公司工程管理流程优化研究 中文摘要 近年来，一些区域性的房地产公司逐渐走上全国性扩张道路，规模化及跨区 域扩张成为许多优秀房地产企业发展的显著特点。在扩张规模的同时，以工程管 理作为支撑点，控制运营风险，保证运营效率，实现快速复制以降低能力稀释的 影响，才能真正实现企业竞争力提升，获取竞争优势。但是，随着国内房地产市 场竞争的不断升级和政府宏观调控的作用，市场对住房的需求也由急速膨胀转为 稳定增长，房地产业正进入一个更加规范，利润回报率也会降低的行业发展新阶 段。因此，运用成熟的工程管理理念及方法改进房地产企业的建设工程管理流程， 对提高房地产企业的行业竞争力将会起到重要作用。 j 公司虽然已经建立起较为完备的工程管理体系，但同时也面临着规模化快 速发展和市场环境竞争的压力。随着j 公司工程规模的扩大，覆盖区域的增加， 要实现战略规划设定的目标，必须改进现有的工程管理流程，使之符合开发建设 面积快速增长的要求。 本论文以j 房地产公司为研究对象，重点对其工程管理流程进行分析研究。 根据建设工程管理的相关理论，并结合j 公司的工程管理流程现状，主要对以下 几个方面进行研究： 1 ) 构建标准化的j 公司工程管理运营流程； 2 ) 施工阶段的工程质量、投资、造价控制措施研究； 3 ) 未来j 公司发展过程中工程管理流程优化需坚持的策略研究。 本文研究主要基于以下思路：首先在调查研究的基础上分析j 公司的行业背 景与公司工程管理流程现状，找出工程管理流程中存在的主要问题及对工程管理 的负面影响，提出实施优化流程的必要性。然后力求从实际出发，以建设工程管 理理论为指导，并结合j 公司的实际，从设计阶段、施工阶段、验收移交阶段详 细地对工程管理流程进行优化，制定适合于j 公司工程管理的流程制度方案，重 点对施工过程中如何提高工程质量、造价、进度进行详细的分析和深入探讨，提 出优化控制方法，希望为配合j 公司的发展战略规划，建立一种满足其快速规模 化发展，提高工程建设综合水平和客户满意度的工程管理体系，一个真正适宜于 j 公司的工程管理流程开拓新途径。 关键词：工程管理，管理流程，优化 a b s t r a c t i i lr e c e n ty e 孤s ，s o m er e g i o n a lr e a le s t a t e c o m p a n i e sh a v e 留a d u a l l ys t a r t e d n a t i o n a l e x p a i l s i o n s c a l e a n d 仃a n s - r e g i o n a le x p a l l s i o n a r et l l e o u t s t a n d i n g c t l a r a c t e r i s t i c so fm a l l yg o o dr e a le s t a t ec o m p a i l i e s w 1 1 i l ei t e x p a n d s ，ar e a le s t a t e c o m p a n ym u s tb a s e0 ni t sp r o j e c tm a i l a g e m e n t ，c o n 们l i t sm l ：l i l i n gr i s k ，a s s u r ei t s 删n ge 伍c i e n c ya r l dr e a l i z ef 瓠ti i u p l i c a t i o nt ol o w e rt h ee 船c to fa m l i 坶d i l u t i o ni l l o r d e rt or e a l l yr a i s ei t sc o m p e t e n c ea l l do b t a i nc o m p e t i n ga d v a i l t a g e h o w e v e r ，嬲t 1 1 e c o m p e t i t i o no ft t l ed o m e s t i cr e a le s t a t em a r k e ti s c o n 血l _ i l a l l yr i s i n g a i 】【dt h e g o v e n l i l l e n t sm a c r o c o n 仃o lc o m e si n t oa c t i o n ，t h em a r k e td e m a n df o rh o u s e sg o e s 舶mq u i c ke x p a l l s i o nt 0s 劬1 er i s e t h er e 甜e s 切【t e 砌u s n yi s g o i n gi n t oan e w d e v e l o p m e n tp h a s eo fm o r en o 肋a l i z a t i o na 1 1 dl o w e r i n gp r o 丘tr a t e t h u s ，i tw i l l m n c t i o ni m p o r t a n t l yf o rr a i s i n gt h ec o m p e t e n c eo fm er e a le s t a t ec o m p 觚yb yu s i n g t 1 1 em a _ t u r ei d e aa n dm e t h o do fp 删e c tm a n a g e m e n tt o i m p r o v et h em a n a g e i n e m p r o c e d u r e so ft h er e a le s t a t ec o m p a i l y j c o i i l p a n y l l a se s t a b l i s h e d“ss o m e w h a t c o m p l e t es y s t e mo fp r o j e c t m a n a g e m e n t ，b mi ts t i l lf a c e st h ep r e s s u r eo ff a s ts c a l ed e v e l o p m e n ta n dm a r k e t c o m p e t i t i o n a sjc o m p a i l ye x p a i l d si t sp r o j e c ts c a l ea n dc o v e r sm o r ea r e 嬲，i tm u s t i m p r o v e “se x i s t i n gp r o c e d u r e so fp r o j e c tm a l l a g e m e n tt om e e tt h er e q u i r e m e n to f f 瓠tr i s i n gc o n s t r u c t i o ni no f d e rt or e a l i z em ea i m sd e r i v e d 舶m “s s t r a t e g i cp l a n t l l i sp a p e rt a k e sjr e a le s t a t ec o m p a l l y 私咖d yo b j e c t ，m 2 l i i l l ya i l a l y z e s 砥 p f q e c tm a n a g e m e n tp r o c e d u r e sa c c o r d i n gt ot h er e l e v a n tm e o 巧o nt 1 1 ed e f i n i t i o na n d l ( 1 1 0 w l e d g eo fc o n s 仃u c t i o np 啊e c tm a l l a g 锄e m ，n l ep a p e rs t i l d i e si n l r 优r e s p e c t sb y a n a l y z i n gt h ep r o b l e m se x i s t i n gi nt h ep 叫e c tm a n a g e m e m ：6 r s n y ，h o wt oe s t a b l i s ha s 伽l d a r d l z e dp r o j e c tm a n a g e m e n ts y s t e ma 芏l dap 删e c t m a i l a g e m e n tp r o c e d u r e ； s e c o n d l y h o wt oc o n 胁lt h ep r o j e c tq u a l i 坝i n v e s 廿1 1 e n ta n dc o n s t m c t i o np r i c e ；t h i r d l y ， 吐l et a c t i co fm e p r o j e c tm 锄吼g e m e n tp r o c e d u r e ss h o u l db ei n s i s ti nt l l e 向t u r e t m sp a p e rt a ：k e sar e s e a r c ho njc o r n p 锄y 嬲f o l l o w s f i r s t ，i ta i l a l y z e st l l e i 1 1 d u s 仃yb a c k g r o u n da n dt h ec u r r e n tp r o j e c tm a n a g e m e n tp r o c e d u r e ss t a t eo fm e c o m p a l l yb a s e do ni i e s t i g a t i o n ，f i n d so u tm em a i np r o b l e m se x i s t i l l gi nt 1 1 ep r o j e c t m 锄g e m e mp r o c e d u r e sa 1 1 d 恤n e g a t i v ee 舵c t st 0p r o j e c tm a i l a g 锄e n t ，a n dp u tf o m l m en e c e s s 时t oo p t 砌z et h em a n a g e m e n tp r o c e d u r e s t l l e n ，m ep a p e rt r i e st o s t a r t 丘0 mr e a l i 识u n d e rt h eg u i d eo ft h et h e o 巧o nt h ec o n s t l l t i o np r o j e c tm a i l a g e n l e n _ t ， i i e x e r t st 1 1 er e l e v 觚tm a l l a g e m e n tt h e o 巧c o m p r e h e n s i v e l yi nr e f e r e n c ew i t ht h e p r a c t i c e o fj c o m p a i l 弘e x p l a i n st 1 1 en e c e s s i 够f o rjc o m p a n yt 0e s t a b l i s hi t sp 删e c t m a i l a g e m e n tp r o c e d u r e ，m a i m ya i l a l y z e s 锄ds t u d i e sh o wt oc o i l t r o lt h ep r o j e c tq u a l i 吼 t 1 1 ec o n s t r i l c t i o np r i c ea i l dt h es p e e d f i n a l l y ，i nr e f e r e n c ew i t ht h e 、r i t e r se x p e r i e n c e i i l l ep r o j e c tc o n s t n l c t i o nm a n a g e m e n t p r a c t i c e ，t h ep 印e rc o n c l u d e st h ee x p e r i e n c e s a n dl e s s o l l so fjc o m p a i l yi ni t sp r o j e c tm a l l a g e m e n t ，p u t sf o r t h 也eo p t i m mc o n t r o l m e t h o d ，e s 协b l i s h e sap r o j e c tm a i l a g e m e n tm o d e lt om e e tt h ef 瓠ts c a l ed e v e l o p m e n t a n dt or a i s et h ep r o j e c tc o n s t n l c t i o nl e v e l 鼢dt h es a t i s f k t i o no ft h ec o s t 啪e r s a c c o r d i n g t om e s t r a t e g i cd e v e l o p m e n tp l a i lo fjc o m p a n y k e yw o r d s ：p r o j e c tm a l l a g e m e m ，m a l l a g e m e mp r o c e d u r e s ，0 p t i m i z a t i o n 原创性声明 本人郑重声明：本人所呈交的学位论文，是在导师的指导下独立 进行研究所取得的成果。学位论文中凡引用他人已经发表或未发表的 成果、数据、观点等，均己明确注明出处。除文中已经注明引用的内 容外，不包含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的科研成果。对 本文的研究成果做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式 标明。 本声明的法律责任由本人承担。 论文作者签名： j 至：垒兰聋 日 期：窒q q 鱼生垒旦蛆 关于学位论文使用授权的声明 本人在导师指导下所完成的论文及相关的职务作品，知识产权归 属兰州大学。本人完全了解兰州大学有关保存、使用学位论文的规定， 同意学校保存或向国家有关部门或机构送交论文的纸质版和电子版， 允许论文被查阅和借阅；本人授权兰州大学可以将本学位论文的全部 或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用任何复制手段保存和 汇编本学位论文。本人离校后发表、使用学位论文或与该论文直接相 关的学术论文或成果时，第一署名单位仍然为兰州大学。 保密论文在解密后应遵守此规定。 论文作者签名：1 掣导师签名：孑垂- 一学日 期： m b a 学位论文作者：侯建峰j 公司工程管理流程优化研究 一、绪论 ( 一) 问题的背景 1 、研究背景 随着国内房地产市场竞争的不断升级和政府宏观调控的作用，市场对住房的 需求也由急速膨胀转为稳定增长，房地产市场开始从卖方市场逐渐迈向均衡。房 地产业正在进入一个更加成熟规范，企业的经营风险降低，利润回报率也会降低 的行业发展新阶段。房地产行业整合加速，行业集中成为了趋势，资本和规模将 是这个阶段企业取得竞争优势的根本所在。在这种形势下，规模的快速扩张已成 为很多房地产企业的发展目标，面向全国发展，规模化及跨区域扩张成为许多优 秀房地产企业发展的显著特点。2 0 0 8 年，多数企业进入城市数量显著增加，如 万科、中海、保利、招商、碧桂园等全国知名房地产企业早已走上全国性扩张道 路，一些区域性房地产公司也逐渐演变成全国性公司。 从房地产业的建设工程管理现状看，工程管理已成为推动房地产企业工程建 设快速发展的主要管理内容。改变传统的房地产企业工程建设管理模式，运用成 熟的工程管理理念、体系、流程以及方法改进房地产企业的建设工程管理模式， 对提高房地产企业的行业竞争力将会起到重要作用。 2 、j 公司工程管理在现阶段发展中存在的问题 一 j 公司位于房地产上市公司综合实力前十名，公司在华南、华中、长三角区 域等设有集团下属区域公司。面对激烈的市场竞争，j 公司已经建立起较为完备 的工程管理体系和相应的管理流程，但同时也面临着规模化快速发展和市场环境 竞争的压力。随着j 公司工程项目的规模越来越大、覆盖的区域越来越广，市场 份额的迅速扩张以及房地产市场竞争的日渐激烈，公司的工程项目绩效不理想， 工程管理模式也逐渐暴露出一些问题，在工程建设管理中存在的主要问题有： 1 ) 工程进度不能满足相关营销节点计划的要求，计划节点、关键线路上的 工作常常被耽搁，总体、分项工期计划不合理，设计滞后影响招标及施工单位进 场，图纸质量差引起频繁变更及返工，工期不能得到有效保障； 2 ) 工程质量不尽如人意，卫生间、外墙渗漏、裂缝、材料部品质量缺陷、 设计缺陷等问题影响交房，造成客户质量满意度下降； 3 ) 对工程的成本控制缺乏有效手段，投资控制亟待加强。 m b a 学位论文作者：侯建峰j 公司工程管理流程优化研究 ( 二) 问题的提出及研究意义 1 、问题的提出 j 公司的5 年战略规划是到2 0 1 1 年，整个公司年开发建设面积将达到1 5 0 0 万平米左右，按照开发节奏的快慢项目数将达到7 0 1 5 0 个左右，相当于管理的 项目数量在0 8 年的基础上可能还要翻两番；j 公司一直致力于建设稳定和高效 的管理效能，2 0 1 1 年，工程管理系统在确保第一个目标前提下，人均管理建造 面积5 万平米；行业综合能力要求加大，以利润率提升的盈利模式弱化、代之以 周转率提升的模式强化客户满意度，提倡和发展标准化、产业化、技术化的生产 方式。要实现战略规划设定的目标，必须改进现有的工程管理体系和流程，使之 符合开发建设面积快速增长的要求。 由于j 公司规模的不断扩张、项目不断增加，引起的工程管理难度也在不断 增加。如果不能采取妥善的措施来应对扩张，很可能引起了管理上的混乱，如对 不同区域、不同项目的管理的不一致性引起的管理效率的下降，区域公司工程管 理部及各城市项目公司工程部之间运作出现无序；异地项目无法实现快速复制， 影响企业整体的运作效率。因此，构建标准化的流程及业务运营体系，是支持j 公司规模快速扩张的一个理想的管理支撑点。支持j 公司规模快速扩张的标准化 流程及业务运营体系的设计应该围绕j 公司的业务流程为主线展开。在扩张规模 的同时，控制运营风险，制定科学的流程体系保证运营效率，实现快速复制以降 低能力稀释的影响，使企业竞争力提升，获取竞争优势。 为了提升客户满意度，也必须改进工程管理体系流程，从而增强工程质量满 意度。2 0 1 0 2 0 1 2 年，集团工程质量满意度要求处在盖洛普数据库前三位，且 达到6 8 以上。1由于行业竞争现状的要求，不愁市场、粗放式的竞争环境将 逐步消失，高质量的精细化产品将日益成为有力的竞争利器，强制性精装交楼的 政策趋势也对工程管理提出更高要求。系统性地解决快速度、高质量、高效能问 题是现阶段要面对和解决的课题。 2 、研究意义 从企业通常的发展过程来看，在企业规模快速扩张的同时，企业的业务量和 业务间关联的复杂性往往也会急速增加。在房地产行业，规模快速扩张所带来的 1j 公司从2 0 0 4 年开始聘请盖洛普咨询公司t h eg a l l u p0 r g a n i z a t i o n 作为独移第三方客户调查公司，帮 助j 公司存服务流程、品牌以及客户满意度方面提供咨询服务，为改进产品和服务质量提供科学依据。通 过对研究对象：准业主、磨合期业主、稳定期业主、老业主的随机抽样采取访问的形式，调查对j 公司的 品牌的忠诚度、销售服务、售楼和交房过程、小区配套、房屋设计、物业服务等的综合评价。其中，客户 满意度调查指标体系已经成为j 公司绩效考核中很重要的组成部分，也成为指导j 公司提升产品品质、改 进服务、完善客户忠诚度管理机制的一个重要工具。 2 m b a 学位论文作者：侯建峰j 公司工程管理流程优化研究 一个直接表现就是项目数量的增加，而项目数量的增加也就意味着项目群管理以 及项目组合管理复杂度的急速增加，并带动相关的工程采购、开发报建、设计管 理、营销、政府关系等业务协同的复杂度增加，以及整个运营风险的增加。规模 快速扩张还意味着对新进入区域环境的分析难度增加，对客户细分需求的把握难 度增加。在这一过程中，工程管理人员的精力会快速分散，并常常陷入到处“救 火 的困境之中，对项目进度的把控几乎成了一些房地产企业唯一可以把控的要 素，而以往关注的产品品质、项目质量、客户服务等不得不暂且抛在一边。但是 对这些方面关注的缺失却又大大增加了客户投诉数量，影响企业的市场声誉。 ( 三) 本文的研究方法 本文拟运用管理学的相关理论，进行j 公司管理流程的研究和设计。坚持理 论联系实际、规范分析与实证分析、静态分析与动态分析、宏观分析和微观分析 相结合，并辅之以比较分析、历史分析等多种分析方法。本文遵循现状分析一 原因探析一对策研究的常规分析模式，通过比较，最终达到量化认识、准确把握 经济现象背后的经济关系，为寻找对策提供技术支持的目的。 ( 四) 论文的主要内容及研究思路 本论文以j 房地产公司为研究对象，重点对其工程管理体系流程进行分析研 究。按照建设工程管理的定义和知识体系的相关理论，结合j 公司的工程管理流 程现状，就以下几个方面进行优化和研究：第一，建立经优化的j 公司工程管理 运营体系流程；第二，施工阶段的工程质量、投资、造价控制方法研究；第三， 未来流程优化过程中需坚持的策略研究。 本文研究主要基于以下思路：首先在调查研究的基础上分析j 公司的行业背 景与公司工程管理流程现状，找出工程管理流程中存在的主要问题及对工程管理 的负面影响，提出实施优化流程的必要性。然后力求从实际出发，以建设工程管 理理论为指导，并结合j 公司的实际，从设计阶段、施工阶段、验收移交阶段详 细地对工程管理流程进行优化，制定适合于j 公司工程管理的流程制度方案，重 点对施工过程中如何提高工程质量、造价、进度进行详细的分析和深入探讨，提 出优化控制方法，希望为建立一个真正适宜于j 公司的工程管理流程开拓新途 径。 m b a 学位论文作者：侯建峰j 公司工程管理流程优化研究 二、工程管理流程及流程优化的内涵界定 ( 一) 工程管理流程的内容及相关定义 1 、建设工程管理 建设工程管理是以房地产工程项目建设全过程为对象的管理活动，从职能分 析属于管理范畴。它涉及影响建设工程实施中的四个基本要素：资源、目标、组 织和环境。资源是工程建设实施的基本保证，包括人、资金、技术、材料设备等 等。目标可以分为质量、工期和投资三大主要控制目标，并要尽量实现总体效应 最大化。组织是指实施建设工程项目的组织结构、组织形式和项目团队以及建设 工程项目管理过程中的组织行为。环境包括内部环境和外部环境，内部环境是指 组织内部的关系，外部环境主要包括自然环境、经济环境、社会文化环境以及相 关的法律法规等。 工程管理成功的关键取决于质量、安全、造价、进度的有效目标的实现，为 限期实现一次性特定目标，建设工程管理是运用系统理论方法对有限资源进行计 划、组织、指导、控制，旨在实现特定目标的管理方法体系。 2 、工程管理流程的内涵 房地产工程管理是为了实现房地产工程建设预定目标，通过一定的组织形 式，用系统工程的观点、理论和方法对房地产项目建设从投资决策、建设准备、 施工建设、竣工验收的全过程进行计划、组织、指挥、协调和控制等活动。工程 管理流程的内涵是从包括方案设计阶段、初步设计阶段、施工图设计阶段、项目 实施阶段、项目验收和移交阶段对建设工程进行全过程的计划、组织、领导、控 制的管理，从而对工程建设质量、进度、投资进行有效控制，达到预定的建设目 标。根据房地产开发的特点，可以把工程管理流程的内容大致分为设计、施工和 竣工验收移交三个部分。 1 ) 工程设计阶段的流程建设 设计阶段是工程建设的关键环节，它决定整个工程项目的规模、建筑方案、 结构方案。设计方案优化与否，直接影响着工程总造价，影响着工程建设的综合 效益。 2 ) 工程施工管理阶段的流程建设 工程质量管控流程 工程质量控制，就是根据合同、规范所规定的质量标准，采取一系列的检测、 4 m b a 学位论文作者：侯建峰j 公司工程管理流程优化研究 监控措施。质量控制受到的影响因素较多，如设计的合理程度、材料的质量状况、 机械功能及操作、地形地质条件、水文和气象的干扰、施工工艺的合理性及操作 情况、技术措施的可行性等。通过对影响质量的各个因素的控制，建立质量保证 体系，加强工程建设过程中质量管理工作。 工程成本控制流程 成本控制是在项目成本的形成过程中，在保证工程质量、工期等合同要求下， 对生产经营所消耗的人力资源物质资源和费用开支进行指导、监督、调节和限 制，通过技术、经济和管理活动，把各项生产费用控制在计划成本范围之内，保证 成本目标的实现。成本控制的内容贯穿于项目管理活动各个阶段和每个方面，业 主方从投资决策阶段开始，直到竣工验收，每个环节都离不开成本管理工作。 工程进度管理流程 工程进度管理是工程项目管理中的一个重要环节，工程进度可以直观反映项 目的实际建设情况。所谓工程进度管理就是指在项目建设过程中按经审批的工程 进度计划，运用适当的方法定期对工程实际进度进行跟踪、检查，并与计划进行 对比，分析两者之间的偏差，以及组织、指导、协调各建设相关单位，及时采取 有效措施调整工程进度计划。通过p d c a 循环( 施工进度控制和其他活动一样是 一种周期性的循环，称四阶段循环) ：编制计划、执行计划、检查执行的结果和 计划的偏差和影响因素、采取纠正措施，然后进入下一个循环，直至按设定的工 期目标如期竣工。计划管理很大程度上会影响到相关工作的进度和质量。项目的 最终控制点是销售，包括销售推广阶段性计划的实现，要保证销售进度就应该事 前做好各专业设计、施工进度的安排，如室内设计、景观设计施工等交叉工序的 安排，在开盘的节点上各控制点工作应作详细的计划安排等。 3 ) 竣工验收移交流程控制 建设工程竣工验收工作可分为主体验收、消防验收、燃气验收、电梯验收、 人防验收、规划验收、环保验收、档案验收。其中主体验收、消防验收、燃气验 收、电梯验收是工程竣工备案的必备条件。竣工验收前的组织、验收问题整改到 移交物业公司及最终交付到业主需要有一系列的流程程序支持。 ( 二) 流程优化的定义及进行流程优化的必要性 1 、流程优化的定义 流程是建设工程管理控制的基础，它是实现规范化管理的重要工具， 是执 行力形成的基础，离开了流程，就等于离开了管理控制系统的建立和优化，企业 5 m b a 学位论文作者：侯建峰j 公司工程管理流程优化研究 的执行将会是“一盘散沙”。流程优化是从建设项目的控制目标出发，进行流程 规划与建设，建立面向流程的管理组织机构，明确流程中的管理责任，分析流程 现状，并进行监控与评审，适时进行流程优化改进。 2 、优化流程的必要性 进行流程优化改进，即对工程设计阶段的流程、工程施工阶段的流程( 主要 包括质量控制、进度控制、投资控制流程) 、竣工移交阶段的流程进行必要的改 进和优化。 在规模快速扩张的房地产企业中，梳理和优化流程，设计标准化的流程及业 务运营体系，可以为企业带来三方面的益处： 1 ) 标准化的运作管理可保障管理的有序性和可延续性，避免依靠管理者经 验式管理可能造成的管理风险。部分领先企业的实践已证明，把业务运作构建在 标准规范的运营体系上可以最大限度地减少个人能力高低对每个项目最终绩效 的影响而带来的风险。 2 ) 实现在不同区域分支机构、不同项目之间采用统一的管理体系，从而有 效避免因管理的不一致性引起的管理效率的下降，确保各区域分支机构的有序运 作，促进企业内部整体运作效率的提高。 3 ) 标准化的管理还有助于企业建立一个可积累、可重复的平台，使得企业 的各个管理领域的业务知识能在这个平台上不断持续改进和发展，并在全公司范 围内得到充分利用，帮助分公司提升业务能力，实现可积累的复制式扩张。 6 m b a 学位论文作者：侯建峰 j 公司t 程管理流程优化研究 三、j 公司工程管理流程现状分析 ( 一) j 公司工程管理模式和体系 1 、集团的定位、工作价值导向和主要工作范畴 j 公司实行的是总部、区域公司和城市项目公司是三级管控模式，公司总部 通过绝对控股区域分公司，取得区域公司的控制权，集团直接任命区域公司的管 理层，对分公司的各项活动采取直接控制的管理方式。在这种模式下，总部在工 程管理方面设有专门的职能部门对下属公司进行业务上的管理。区域公司业务的 发展受到总部的充分重视，由于总部的职能部门与区域公司相应的职能部门的控 制关系，控制距离短，总部能够及时得到区域公司的经营活动信息，并及时进行 反馈控制，控制力度大。而且区域公司的经营管理活动得到总部的直接支持，能 够有效地调配各区域公司的资源，协调各区域公司之间的经营活动。目前j 公司 主要采用这种专业化管理策略的管控模式，在集团设了专业部门如设计部、工程 管理部和品牌客服部等。 2 、集团、区域和项目公司的主要工作分工 集团主要充当导向和规范、组织和推动角色，做好以下工作：研究工程管理 发展方向，做好技术支持、平台建设和经验共享；推动资源整合，组织监控区域 公司流程标准建设和质量提升措施的落实；目标分解和压力传递。区域主要聚焦 项目需求，充当组织和执行角色，具体负责建立并落实各项技术标准和流程，进 行资源整合，组织落实项目高质量快速开发。项目公司在区域公司的直接领导下 具体负责独立的房地产开发项目的具体运作。三者在工程系统管理中的管控决策 点详见表l 。 7 m b a 学位论文作者：侯建峰j 公司t 程管理流程优化研究 表lj 公司工程系统三级管控决策点 决策链层级 公叫 公司 项目中心 项同 i 岛层 部门 业务流程阶段 决策关键节点项目 项 公现土城 t tt d 场管 t日 项市释 群 总 工工 觯助 工 韬 总 程程 经 ， 总程理经 理高j j麟 师师音b韶； 理 总 t 程前 单位考察 项目公司组织招标的承包商入围投标 o 期准备 深圳公司组织招标的承包向入围投标 o o 阶段 搜计图纸的审查 o 设计图纸 设计i 冬l 纸和技术方案交底 oo t 程策划书( 深圳公司项一)o ooo 施工方案 工程敛划书( 城市公司项) ooo 施工方案和施工组织设计。监理规划和脑理细则等oo 承包学位的项f 1 管理机构、质量管理体系、技术体 o o 施工资质 系和质量保证体系等审查。 承包单位资质审奄o 测量放线和其他测量结果 oo 室内墙体砌筑质量 o 室内墙体抹灰质量 o 施工质量 室内尉房、卫生间、阳台、露台、屋面等防水质量 oo 铝合金l j 窗安装和入户rj 安装质量o 施工阶段 过程工程质量控制，包括隐蔽和其他重点工序验收o 施工总进度计划编制和调整 ooo 施工计划 施t 分项t 程进度计划编制和调整 o o 现场镌证( 2 万元以卜) ooo 现场签证( 1 万2 万元) oo 投资控常现场签证( 1 万元以下) o 项目公卅组织的招标t 程付款o o o 深圳公司组织的招标丁程付歙o ooo 装饰材料样板验收，第一次材料进场验收 o 材料管理 材料进场验收 项目收文件管理 文件管理 项目发文件管理 o 竣工验收阶段竣t 验收 o o 与设计、成本、营销等相关协作职能的接 i 流程进 oooo 行检查，并提出优化改进建议。 深圳本地的项目组织架构，及t 程人员配制标准 o 组织管理 城市公词的项日组织架构及工程人员配制标准 o 工程 施工过程中的不定期或定期巡柃 o 职能工程管理过程中的流程编制及优化 oo oo 管理 工程管理过程中的作业指导书编制及优化 oo o 工程简报 信息管理供j 衄商信息管理，包括后评估管理 oo t 程经验、案例的资源共享 oo 其他管理项目培洲管理o 注： 表中表示经办组织；表示参与；o 表示审核复查；表示审批决策；表示抄送 备案。 8 m b a 学位论文作者：侯建峰j 公司1 = 程管理流程优化研究 ( 二) j 公司工程管理流程现状与不足 j 公司对于某个具体的房地产项目开发的组织、技术、信息方面的管理分工 详见表2 。 表2j 公司工程项目管理三级监控关键点 工程 项目中心管理 业务 部 流程 决策关键节点项目 t 程 阶段 现场主管 工程 管理工程工程 经理 师师部 区域项目组织架构，及工程人员配制标准 城市公司的项目组织架构，及工程人员配制标准 组织 管理 项目人员的技术与管理的培训管理 年度的项目工程绩效考核 定期与各项目的管理研讨 前期 项目公司组织招标的承包商入围投标 阶段 区域公司组织招标的承包商入围投标 工程策划+ f s ( 区域公司项目) o _ t 程策划书( 城市公司项目) 施- t 施上方案和施t 组织设计，监理规划和监理细则 ooo 等 方案 室内厨房、卫生间、阳台、露台、屋面等防水质 oo 技术 量 管理 铝合金门窗安装和入户门安装质量o 施工 施工总进度计划编制和调整 计划 施工分项工程进度计划编制和调整 o 施工过程中的不定期或定期巡检 o 与设计、成本、营销等相关协作职能的接口流程 程序 进行检杏，并提出优化改进建议。 流程 t 程管理过程中的流程编制及优化 o 工程管理过程中的作业指导书编制及优化 o 工程信简报 信息 管理 供应商信息管理，包括后评估管理 工程经验、案例的资源共享 o 注： 表中表示经办组织；表示参与；o 表示审核复查；表示审批决策；表示抄送 9 m b a 学位论文作者：侯建峰j 公司丁程管理流程优化研究 备案。 根据j 公司现阶段采用的工程管理流程文件，基本分为程序文件和作业指导 书两大类，整理如下表： 表3j 公司现有工程流程及作业指导书 工程类及相关i s 0 9 0 0 0 程序文件 1 丁程监理、测最单位选择程序 5 入伙管理程序 2 施下管理稃序 6 施工承包商选择控制程序 3 现场签证管理程序 7 战略采购管理程序 4 设计变更管理程序 8 维修管理程序 工程类i s 0 9 0 0 0 作业指导书 1 t 程部质量目标及测评方法l l电气工程管理细则 2 工程部组织架构图1 2燃气t 程管理细则 3丁程部岗位职责及职能定位表 1 3 同林硬景工程管理细则 4 t 程例会管理细则 1 4绿化工程施t 管理细则 5 r t 程管理策划制度 1 5 工程验收t 作细则 6 项目巡检制度 1 6 t 程移交管理工作细则 7 ：l ：方、基坑及支护工程管理细则 1 7 材料、成品半成品保护及搬运要求 8 给排水安装工程管理细则 1 8 施工承包商考察工作细则 9 暖通空调安装t 程管理细则 1 9 t 程施工样板制度实施细则 1 0 外墙涂料施工质量控制细则 现对j 公司的流程文件及实际操作情况，分阶段分析工程管理中存在的不足 情况为： 1 、项目施工图设计阶段的流程管理现状与不足 1 ) 分供方评定标准中设计单位信息整理不规范。设计单位的详细信息( 无 论是否合作过、合作的效果如何等) 没有进行系统的整理、归类、编号，不能根 据项目的具体情况迅速获取设计单位的信息，有针对性地接触新的设计单位。由 于没有把记录录入信息库，这样不仅不是经验的积累，也不能把信息共享到各地 区公司，不可避免每一个项目都要重新考察设计单位。需要拓展工作思路，通过 多种手段加强对市场优秀合作单位的理解，建立切实可行的分供方评定标准，形 成合格分供方评定标准规范化制度，为今后选择合作单位提供新思路。 2 ) 设计合同中没有体现对设计单位的设计质量、设计进度的控制手段。例 l o m b a 学位论文作者：侯建峰 j 公司工程管理流程优化研究 如预留一定比例的奖励金，作为约束条件；设计合同中没有规定施工服务的具体 实现方式、频率、人员以及应达到的目的等：细化合同奖惩条例，没有为实施“以 合同为依据，以经济手段为主要控制方法 的工程管理原则打下良好的基础。 3 ) 设计的计划管理工作没有做好，这很大程度上影响到相关工作的进度和 质量。项目的最终控制点是销售，包括销售推广阶段性计划的实现，要保证销售 进度就应该事前做好各专业设计进度的安排，如室内设计、景观设计等交叉工序 的安排，在开盘的节点上各控制点工作应作详细的计划安排等。室内设计和景观 设计作为两个重要的专项设计工作交织在整个项目的设计进程中。该项目往往忽 视了这两项工作的时间安排，造成手忙脚乱的局面。比如，根据设计进度要求， 在开盘的时候，需要展示的环境、售楼处、一期样板房在什么时候必须开始寻找 设计单位、什么时候必须完成设计、什么时候必须完成施工、样板房什么时候可 以进场装饰、装饰调整完毕后必须与开盘的时间相吻合，这些都需要我们进行详 尽周密的计划安排。 4 ) 设计变更控制程序混乱，不能保证以前发生过的同类型设计变更重复发 生率降低至零。建议今后项目招标图、施工图合二为一，尽可能在方案及扩初阶 段方案调整完毕，施工图阶段不作大调整，以保证出图进度及质量。采取过程监 控的设计管理方式，象监理单位对施工单位的管理一样应与设计院建立设计周例 会制度，每周掌握设计进度，对设计中间图纸进行审核；与工程、销售等部门在 设计前期阶段多沟通达成一致；同时提升专业人员素质，积累经验，提高审图能 力，要求工程、设计人员一起审图把关。 5 ) 设计阶段的经济论证分析不足， 分析。设计阶段是工程建设的关键环节， 公司流程没有要求对建设内容进行价值 它决定整个工程项目的规模、建筑方案、 结构方案。设计方案优化与否，直接影响着工程总造价，影响着工程建设的综合 效益。统计资料显示，在设计阶段，设计费只相当于工程全部费用的1 左右， 但对建设项目投资的影响程度达7 0 以上。在现有的公司流程制度中，没有明确 要求加强设计阶段的经济论证，实行限额设计1 、对工程建设的各分项内容进行 必要的价值分析、在成本和价值提升2 的研究过程中找到重点控制区域。 6 ) 部门设计管理制度建设流程需要加强。在强化制度建设、加大计划管理 1 限额设计就是按照可行性研究报告的投资估算控制初步设照批准的初步设计总概算控制技术设计和图设 计，同时各专业在保证达到使用功能的前提下，按分配的投资限额控制设计，严格控制设计变更，保证总 投资额小被突破。为此，在初计限额中，各专业设计人员要增强工程造价主要足对工程量和设备、材质的 控制，力求将t 程造价和工程量控制在限额内。 2 价值工程足用来分析产品功能和成本关系的，是力求以最低的产品寿命周期成本实现产品的必要功能的一 种管理方法。一般来说，提高产品价值的途径有五种：一是提高功能，降低成本，这是最理想的途径；二 是功能不变，降低成本：三是成本不变，提高功能；四是功能略有下降，但带来成本人幅度降低；五是成 本略有上长，但带来功能大幅度提高。找到成本控制重点和价值提升的重点指标，进行分类后重点控制。 1 1 m b a 学位论文作者：侯建峰j 公司工程管理流程优化研究 力度的同时，应该根据项目具体情况具体分析，应用灵活变通的管理方法，不可 生搬硬套。项目组领导者在加强团队建设方面，没有充分调动项目组人员的积极 性，为共同目标努力；在设计管理方法上较少加强培训交流；不定期召开设计管 理研讨会，进行经验交流，有助于设计管理人员管理能力的提升；项目的设计管 理模式也要因项目的具体情况变化而变化。 2 、工程实施阶段的流程现状与不足 1 ) 前期施工准备阶段 前期准备包括施工图完备、场地三通一平，施工单位、监理单位考察定标， 装饰材料及主要设备的考察定标等。前期工作准备充分是工程j 下常运转的基础。 在前期准备阶段，施工图纸会审没有规定必要的流程制度，施工图的深化程 度也直接影响工程的进度、质量和成本。一般情况下，j 公司要求设计院的设计 周期较短，任务重，出图质量也就相对比较粗糙，在仓促中开始了招标定标并立 即投入施工，而相关单位及人员不能有充裕的时间进行图纸会审，只是作了一个 象征性的设计交底。在具体施工过程中单体图和设计总说明有好多地方不能吻 合，各专业管线走位没有综合考虑，甚至没有进行初步综合图纸，相互干扰，边 施工边完善造成大量工程变更及洽商，对进度、成本及质量的控制造成很大影响。 同时在施工中对施工单位也没有对此部分做严格要求，认为施工单位有能力解决 此类问题，但结果是施工单位各专业只是按图施工，结果到后期造成大量的返工 返修工作，对甲乙双方都产生很大影响。 2 ) 施工阶段 质量控制流程方面存在的问题 对于j 公司，为了提高工程质量客户满意度，要求做到在项目入伙时，毛坯 房标准总投诉率 9 0 条每百户的有效投诉率。其中：墙体开裂投诉率 o 1 条每户的有效投诉率；卫生洁具投诉率 0 1 条每户的有效投诉率；门窗投 诉率 o 2 条每户的有效投诉率；装饰投诉率 o 2 条每户的有效投诉率； 电气投诉率 o 1 条每户的有效投诉率；给排水投诉率 o 1 条每户的有效 投诉率；部品投诉率 o 2 条每户的有效投诉率。 没有良好的工程管理流程一定不能带来工程质量的提升。国家规范和公司流 程，是提供各项目质量的标准和行为指导。严格按照规范和流程来进行现场的项 目管理，提高工程质量客户满意度，应该是项目部全体必须严格执行的事务，由 于目前对规范不熟和流程执行不力导致工程质量难以提升，具体表现在三个方 面：对国家规范标准不熟悉，工程质量保证体系的执行力、规范标准较差；公司 的质量管理流程不能坚决彻底的落实实施，如战前培训、样板验收、过程检查等； 1 2 m b a 学位论文作者：侯建峰j 公司t 程管理流程优化研究 没有制定关键工序、材料设备的控制程序，对防渗漏、铝合金门窗安装、砌块砌 筑等专项工作缺乏全面有效的控制。例如有以下问题存在： a 、回填土质量通病 建