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关于房屋租赁合同中的常见问题 房屋租赁是日常生活最常见合同但房屋租赁产生的纠纷也越来越多最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应有法律若干问题的解释(以下简称解释)于XX年9月1日起实施生效房屋租赁合同纠纷的审理有了更加明确司法解释依据根据解释的精神整理出以下问题类型以供在解决此类纠纷时有所参考 1.房屋租赁合同是否必须采取书面形式? 合同法第215条规定“租赁期限六个月以上的应当采用书面形式当事人未采用书面形式的视为不定期租赁” 因此房屋租赁期限不满半年的可以是口头租赁合同或者书面租赁合同;房屋租赁期限在半年(6个月)以上应当采取书面形式租赁合同 【提示】 口头房屋租赁合同风险较大 当事人房屋租赁合同采取口头形式的发生争议时要有其他证据证明 法律对长期房屋租赁合同(6个月以上)要求采取书面形式 租赁期限6个月以上的口头房屋租赁合同视为不定期房屋租赁合同 2.什么是定期房屋租赁合同? 定期房屋租赁合同是指当事人明确约定了租赁期限的房屋租赁合同 定期房屋租赁合同包括以下形式： (1)口头约定或者书面约定房屋租赁期限不满6个月的; (2)书面约定房屋租赁期限在6个月以上的 3.什么是不定期房屋租赁合同? 不定期房屋租赁合同是指当事人没有约定租赁期限或者约定租赁期限不明确的房屋租赁合同 不定期房屋租赁合同包括以下形式： (1)非书面形式不定期租赁合同：租赁期限6个月以上当事人未采用书面形式的视为不定期租赁 【提示】当事人约定租赁期限在6个月以上而未采用书面形式的不论是否有证据证明一律视为不定期租赁合同 (2)约定不明确不定期租赁合同：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确不能达成补充协议的并且按照合同有关条款或者交易习惯仍不能确定的视为不定期租赁 【提示】当事人未明确约定租赁期限的视为不定期租赁合同 (3)事实不定期租赁合同：租赁期间届满承租人继续使用租赁物出租人没有提出异议的原租赁合同继续有效但租赁期限为不定期 【提示】事实租赁合同推定为不定期租赁合同 承租人可以随时通知出租人解除不定期租赁合同; 出租人也可以随时解除不定期租赁合同但应当在合理期限之前通知承租人给予承租人合理搬出出租房屋的期限 4.房屋租赁合同最长期限是多少年? 合同法第214条规定“租赁期限不得超过二十年超过二十年的超过部分无效租赁期间届满当事人可以续订租赁合同但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年” 因此房屋租赁合同包括续订房屋租赁合同的最长期限均为20年 【提示】 房屋租赁合同期限最长20年是指当事人每次签订的租赁合同所约定租赁期限不得超过20年;并非指数次签订租赁合同或者数份租赁合同的总租赁期限不能超过20年 房屋租赁期间届满当事人续订租房屋赁合同的租赁期限自续订之日起不得超过20年 房屋租赁期限超过20年并非整个租赁合同无效;而是超过20年部分租赁期限无效也就是租赁期限按20年计算 5.房屋出租人有些义务? (1)交付出租房屋的义务：出租人应当按照约定将出租房屋交付承租人占有、使用和受益 (2)出租房屋保持义务：出租人应当保持出租房屋符合约定的用途 (3)出租房屋维修义务：出租人应当履行出租房屋的维修义务但当事人另有约定的除外 A.承租人在出租房屋需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修： B.出租人未履行出租房屋维修义务的承租人可以自行维修维修费用由出租人负担; C.因维修出租房屋影响承租人使用的应当相应减少租金或者延长租期 【提示】 房屋出租人承担维修出租房屋义务需要具备以下条件： 以租赁期间承租人履行了通知义务为前提条件; 以出租房屋有维修必要、维修可能为基本条件; 租赁房屋毁损必须是因不可归责于承租人的事由造成的; 当事人没有约定出租人不承担出租房屋维修义务 (4)、出租房屋权利瑕疵担保义务. 出租房屋权利瑕疵担保义务是指承租人在订立合同时不知道出租房屋存在权利瑕疵的出租人应当保证出租房屋交付后不因第三人主张对出租房屋享有权利而导致承租人不能对出租房屋使用、收益的义务 因第三人主张权利的承租人应当及时通知出租人 因第三人主张权利致使承租人不能对出租房屋使用、收益的承租人可以要求减少租金或者不支付租金 【提示】 出租房屋权利瑕疵担