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华中农业人学2 0 0 5 届硕士学位论文：城镇经济适用房制度的经济学分析 摘要 我国作为一个社会主义国家，保障广大人民的住房需要普遍达到基础生活水平，在 此基础上实现“按劳分配”兼顾社会公平原则，使不同收入人群可以选择适合自己收 入水平的住房类型，从而从整体上提高人民的居住水平是住房制度改革的现实目标。 我国的城镇住房供应制度改革从1 9 7 8 年开始，至今仍在进行中。期间取得了不少 阶段性成果，已经初步实现了住宅的商品化和社会化，但是随着福利分房的取消，住 宅的市场化使得住宅的社会保障性变得越来越不确定。对此，学术界投以了极大的关 注。一个共识是单靠市场这个“看不见的手”来调控住房，无法发挥经济适用住房的 保障性功能，需要政府出台相应的制度来确保社会效益的实现。 但是就现行的经济适用房制度来看，其实施结果并未达到预计的政策目标，例如 我国现行经济适用住房供应制度的缺陷是由开发商获得并支配大量隐性财政补贴，导致 经济适用住房户型面积失控、销售对象失控。各类问题都可以归结为政策保障者利益 的损失，也就是弱势群体的外部性问题。关于此类问题的研究和探讨很多，但是大部 分研究是从问题表象直接追求制度对策，对造成问题的经济学本质分析不足，缺乏博 弈思想的考虑，造成制度建议的短期性和不稳定性，使制度改进的可行性变差。 所以，为了完善和改进城镇住房供应制度，本文通过研究现行城镇住房供应制度 在实施中出现的问题，着力发掘制度缺失的经济学本质，提供相应的解决思路和制度 改善建议，以求最终减少乃至消除住房供应中的外部性问题；研究意义在于以微观经 济学和博弈论为理论基础，通过研究制度的运行机理和对影响制度功效的各影响因素 的分析，来建立内生型制度创新模式，减少市场外部性问题，发挥制度的激励效用， 创造更多的社会效益；并为研究和探讨我国经济改革中其它制度的建立与完善提供新 的研究思路和方法。 关键词：经济适用房制度：博弈论；微观经济学 华中农业人学2 0 0 5 届硕士学位论文：城镇经济适用房制度的经济学分析 a b s t r a c t o u rc o u n t r ye r t s u r e st h em a s s e so f p e o p l e sh o u s et on e e dg e n e r a l l yr e a c h i n gt h eb a s i c l i v i n gs t a n d a r da sas o c i a l i s ts t a t e ，i si ti si tg i v ec o n s i d e r a t i o nt os o c i a lf a i rp r i n c i p l et o ” d i s t r i b u t ea c c o r d i n gt ow o r k ”t or e a l i z eo nt h i sb a s i s ，m a k ed i f f e r e n ti n c o m ec r o w dc a l li si t s u i th o u s et y p e ，o n e s e l fo fi n c o m el e v e lt oc h o o s e ，t h u st h ec o m p e t e n c eo fi n h a b i t i n go f i m p r o v i n g t h ep e o p l eo nt h ew h o l ei st h er e a l i s t i cg o a lo f t h eh o u s i n gs y s t e mr e f o r m i ti ss t i l li np r o c e s ss of a rs i n c e19 7 8t h a tt h eu r b a nh o u s eo fo u rc o u n t r ys u p p l i e st h e s y s t e mr e f o r m h a v em a k em a n yp h a s e da c h i e v e m e n t sd u r i n gt h i st i m e ，h a sa l r e a d y r e a l i z e d t h ec o m m o d i t i z a t i o na n ds o c i a l i z a t i o no ft h eh o u s et e n t a t i v e l y , b u tw i t ht h ec a n c e l l a t i o no f t h ew e l f a r e o r i e n t e dp u b l i ch o u s i n gd i s t r i b u t i o ns y s t e m ，t h em a r k e t i z a t i o no ft h eh o u s e m a k e st h es o c i a ls e c u r i t yo ft h eh o u s em o r ea n dm o r eu n c e r t a i n a st ot h i s ，t h ea c a d e m i a t h r o w sw i t ht h eg r e a tc o n c e r n o n ec o m b 3 0 nu n d e r s t a n d i n gt ol e a na g a i n s tm a r k e tt h e s e ” i n v i s i b l eh a n d ”a d j u s ta n dc o n t r o lt h eh o u s eo n y , c a n tg i v ep l a yt og u a r a n t e ef u n c t i o no f e c o n o m yh o u s i n g ，n e e dg o v e r n m e n ti s s u ec o r r e s p o n d i n gs y s t e mi si tg u a r a n t e er e a l i z a t i o n o fs o c i a lb e n e f i tt oc o m e b u ti si tw a t c ht oc o m eo nc u r r e n te c o n o m i ca n df u n c t i o n a lh o u s es y s t e m ，i ti m p l e m e n t r e s u l tu pt op o l i c yg o a lt h a te x p e c t ，f o re x a m p l eo fo u rc o u n t r yc u r r e n te c o n o m yh o u s i n g s u p p l yw i t hd e f e c to fs y s t e mt oo b t a i na n da r r a n g eal a r g ea m o u n to fr e c e s s i v ef i n a n c i a l s u b s i d yb yd e v e l o p e r , c a n s et h ea r e ao f at y p eo f e c o n o m yh o u s i n gt ob eo u to f c o n t r o l ，s e l l t ot h et a r g e to u to fc o n t r 0 1 a l lk i n d so fq u e s t i o n sc a l ls l i mu pl o s s e sf o rt h ei n t e r e s t so f p e r s o nw h oe n s u r e sp o l i c y , t h es t r a i g h to u t s i d eq u e s t i o n so ft h ed i s a d v a n t a g e dg r o u p st h a t t h a ti st os a y a b o u tal o to fr e s e a r c ha n dd i s c u s s i o no ft h i sk i n do fp r o b l e m ，b u tm o s t r e s e a r c ha r et op u r s u et h es y s t e mc o u n t e r m e a s u r ef r o mp r o b l e mr e p r e s e n t a t i o nd i r e c t l y , t h e e c o n o m i c se s s e n c et oq u e s t i o no fc a u s i n ga n a l y s e si n s u f f i c i e n t l y ，l a c ka n dp l a yc h e s st h e c o n s i d e r a t i o no ft h et h o u g h t ，t h es h o r t t e r ma n di n s t a b i l i t yc a u s i n gt h es y s t e mt op r o p o s e ， m a k et h ei m p r o v e df e a s i b i l i t yo f t h es y s t e mb a d s of o rp e r f e c ta n di m p r o v eu r b a nh o u s en o tt os u p p l ys y s t e m ，t h r o u 曲s t u d yc u r r e n t u r b a nh o u s es u p p l ys y s t e mp r o b l e mt h a ta p p e a ro fn o ti m p l e m e n t i n gw i t ht h i st e x t ，p u tf o r t h e f f o r tt oe x p l o r et h ee c o n o m i c se s s e n c et h a tt h es y s t e ml a c k s ，o f f e rt h ec o r r e s p o n d i n g t h i n k i n go fs e t t l e m e n ta n ds y s t e mt oi m p r o v ea n dp r o p o s e ，o u t s i d eq u e s t i o ni n o r d e rt o r e d u c ea n de v e nd i s p e l l i n gt h eh o u s ew h i l es u p p l y i n gf m a l l y ；s t u d yt h em e a n i n ga n dl i ei n u 华中农业大学2 0 0 5 届硕士学位论文：触镇经济适用房制度的经济学分析 r e g a r d i n gm i e r o e c o n o m i c sa n dg a m et h e o r ya st h et h e o r e t i c a lf o u n d a t i o n ，t h r o u 幽s t u d y i n g t h eo p e r a t i o nm e c h a n i s ma n da n a l y s i st oe v e r yi n f l u e n c ef a c t o rw h i c hi n f l u e n c et h es y s t e m e f f i c i e n c yo ft h es y s t e m ，t os e tu pe n d o g e n o u st y p es y s t e mi l m o v m i o nm o d e ，r e d u c et h e o u t s i d eq u e s t i o no ft h em a r k e t ，g i v ep l a yt ot h ee n c o u r a g e m e n tu t i l i t yo ft h es y s t e m ，c r e a t e m o r es o c i a lb e n e f i t s ；a n df o rs t u d yw i t hp r o b i n gi n t oo fo a rc o u n t r ye c o n o m i cr e f o r m i n g o t h e rf o u n d a t i o na n dp e r f e c t i o no f s y s t e mo f f e rl 、e x nr e s e a r c ht h i n k i n ga n dm e t h o d k e y w o r d ：s y s t e mo f e c o n o m i ca n df u n c t i o n a lh o u s e ；g a m et h e o r y ；m i c r o e c o n o m i c s i l l 塑农业大学竺9 5 届硕士学位论文：城镇经济适用房制度的经济学分析 一、研究的背景 第一章绪论 住房是供人们居住生活之用的房屋建筑，是人类生活和生产的最基本的物质前提 之一。所谓住房制度，是指包括有关住房的建设、分配、交换、管理等方面的法律、 法规及政策等调整有关各方的关系并约束其行为的规范。住房供应制度就是对人们在 住房生产供应过程中所形成的各种利益关系进行调整、规范和约束的制度与政策的总 和，是特定的社会制度及其生产关系的反映。住房制度总体上可分为市场化的住房供 应制度和福利住房供应制度。综观世界各国，很少有纯市场化的或纯福利性的住房供 应运行机制。住房的市场供应事关人类的生存和发展，关系到房地产资源尤其是住房 资源的合理配置，也关系到社会的公平与稳定和经济的发展。住房问题是各国社会经 济的重大问题，住房供应政策也是社会经济政策的重要组成部分。 我国2 0 世纪5 0 年代建立的住房供应制度排斥市场机制对住房的投资、分配、流通 和消费的调节作用，无法体现出按劳分配的原则，背离了社会主义经济的客观规律，导 致了分配不公和其他一些弊端，阻碍了人民生活福利水平的提高，迫切需要改革。随着 经济体制改革的逐步深化，住房供应制度也在不断的演进变革。至今为止住房供应制度 的改革大致可分为三个阶段，第一个阶段是城镇住房制度的探索和试点阶段，在这一阶 段改革的目的是旨在增加筹集建房资金的渠道，调整住房分配关系，抑制不合理的住房 需求，从而缓解或在一定程度上解决城镇居民的住房困难；改革的具体政策与方案是在 一些试点城市实行了全价售房、补贴售房及提租补贴等方式。第二个阶段是城镇住房制 度的全面推进和配套改革阶段，在这一阶段，改革的目的是通过出售公房，使个人与政 府分担解决住房的责任和改变房屋产权构成；出台的改革政策与方案主要是在继续合理 调整公房租金、出售公有住房的同时，强调实行新房改政策，已使新建住房不再流入旧 的住房体制，改革的侧重点则是从通过提租改革不合理的租价体系转为通过售房以改变 住房的所有权构成。第三个阶段是城镇住房制度改革的深化和全面实施阶段，在这一阶 段，改革的目的是建立起新型的住房建设资金筹集渠道( 全面推行住房公积金制度等) ， 增强个人的经济承受能力，初步建立起新的住房运转机制及与社会主义市场经济体制相 适应的新的城镇住房制度( 简德三，王洪卫，2 0 0 3 1 ) 。应该说，到现在为止，我国的 住房制度改革取得了非常大的成就。这些成就主要表现在如下几个方面：首先，从根本 上改变了公房低租金、福利性使用制度，居民的住房观念发生了重大变化。其次，住房 分配制度改革取得了历史性的突破，停止了住房实物分配实行了住房分配货币化。再次， 住房市场化进程加快，城镇住房建设的运行机制发生了深刻变化。主要表现为个人购房 竺! 查些查堂! ! 堕旦竺主耋焦笙苎! 垫篁丝堑垩旦生! ! 壁塑丝堕堂坌堑 占商品住房销售面积的比重逐年大幅上升，城镇居民己逐渐成为住房投资和消费的主 体；居民住房自有率大幅度提高，初步形成了以个人产权为主体的城镇住房产权结构； 住房二级市场褥以培育、开放和发展；市场机制在住房资源配置中的作用越来越突出明 显等。现阶段已形成的住房的供应制度总的来说是一种“分类供应”制度，它的核心精 神是“对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。最低收入家庭租赁由政府或单位提供 的廉租住房；中低收入家庭购买经济适用房：其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品 房”，而其中最主要的供应部分就是经济适用房，因为它的收益人群是占城镇人口7 0 以上的中低收入居民。 二、国外相关研究动态 目前，各国往往采取市场运行机制和福利性的社会保障机制并举的住房供应制度。 根据政府介入的方式，又可归纳为两种住房制度模式：政府直接介入住房供应，投入 财政补贴的模式，如新加坡、英国、瑞典、韩国、东欧国家等：政府以金融手段间接 介入住房供应，向住房需求者提供财政补贴的模式，如德国、美国等。 1 新加坡“居者有其屋”计划 1 9 6 4 年政府推行“居者有其屋”计划，鼓励中低收入家庭贿买公共组屋，在这之 前公共组屋是出租的。由于土地由政府无偿提供，建屋发展局又为非盈利机构，故省 去了地价和利润，加上政府的补贴，公共组屋的售价低于成本价，仅为市场价的2 3 。 1 9 6 8 年政府又修改了中央公积金法，使原来以养老金为目的的公积金发展成为政府建 房、个人购房的主要资金来源之一。建屋发展局资金主要来源：( 1 ) 政府建房贷款， 系由公积金转化而来；( 2 ) 购房贷款，建屋发展局向居民提供购房贷款，这部分资金 由政府贷款给建屋发展局，贷款利率与公积金存款利率相同：( 3 ) 政府津贴，政府每 年从财政预算中给予建屋发展局补贴。 新 加 坡 模 式 曛t 副 8 6 世 私人建房l 一高收入者 出售 低收入者 ( 租金占收入1 5 ) 低收入者 ( 付5 ，贷9 5 ) 中收入者 ( 付2 0 ，贷8 0 ) 图1 新加坡住房供应制度 ( f i g 1s i n g a p o r eh o u s es u p p l ys y s t e m ) 华中农业大学2 0 0 5 屈硕士学位论文：城镇经济适用房制度的经济学分析 2 德国住房储蓄制度 德国实行与市场经济相配套的住房政策，住房供应依照价值规律，政府则起着重 要的调控作用。从1 9 4 9 年至1 9 8 2 年的3 3 年中，政府每年建房投资平均占g n p 的8 。 目前，德国的住房问题解决较好，其间建立住房储蓄银行起到了重要的金融调控作用。 德国住房储蓄制度的特点是：( 1 ) 专业性，法律规定只有住房储蓄银行才能经营住房 储蓄业务；( 2 ) 封闭性，是一个不受外界资本市场影响，内部封闭的储蓄和融资体系； ( 3 ) 互助性，只有参加储蓄，才能获得贷款购房建房，参与者多形成一个互助集体； ( 4 ) 优惠性，政府给予住房储蓄者长期低息贷款和住房储蓄奖金。德国政府采取了一 系列优惠政策鼓励居民购置或建造自己的住房，提供了包括财政补贴、优惠贷款和住 房退税等多种优惠措施，同时帮助有特殊困难的家庭解决高租金问题。 3 美国政府担保的住房抵押贷款 不同于西欧国家，美国政府介入住房问题较晚，基本上是放任市场去调节。在美 国买房，一般都是向房地产开发公司或房屋建造公司一次性付款，以保证这些公司能 够扩大再生产。因此，大多数人购房往往通过向金融机构抵押贷款来支付房款。联邦 住房局为低收入者购房取得贷款提供担保，其最高担保额为9 7 万美元。政府采取了 一系列优惠措旌鼓励个人买房，如：对购买住房实行贴息贷款和贷款保证，采取减税 政策等。同时，政府为低收入者提供房租补贴，补贴房租的标准线为家庭收入的2 5 ， 超过部分将由政府支付给房东。 中等收入以上者 中等收入者 低收入者占1 8 图2 美国住房供应制度 ( f i g 2 a m e r i c a nh o u s es u p p l ys y s t e m l 4 原社会主义国家改革中的住房制度 在东欧国家中，匈牙利最早开始实行住房私有化。自1 9 6 0 年起，政府连续实行了 两个1 5 年住房建设计划。除了政府拨款建造住房外，还采取了合作建房、私人建房的 形式。现在，匈牙利政府已引进德国住房储蓄银行的机制，大力推行住房合作社和私 人建房。 3 ，。，。l 一美国住房供应一 华中农业大学2 0 0 5 届硕士学位论文：城镇经济适用房制度的经济学分析 越南政府推行福利性工资货币化的制度改革，将房租补贴、公费医疗、退休养老、 教育和交通费全部纳入工资，工资提高了5 0 6 0 ，其中住房工资增加了1 5 。 为应对各国经济状况和人们对居住需求的不断变化，各国政府纷纷推出住房制度改革 措施。但仍没有那个国家可以完全解决国民的居住问题，在数量的满足和质量的提高方面 都很不完善，作为有着长时间工业化和城市化历程的发达国家尚且如此，对于正处在从计 划经济到市场经济转型期，工业化和城市化尚在不断深化的中国来说，建立一套适合中国 国情的经济适用房住房供应制度，不但是发挥社会主义优越性，保障广大人民居住权利的 基本要求，也是发挥人民劳动积极性，促进经济发展的客观需要。 三、国内研究动态 我国经济适用房政策实施已逾四年，应该说取得了一定的政策效果，然而，与之 相伴也出现了不少的问题，针对这些问题，我国学者一般从以下几个方面来论证。 ( 一) 经济适用房政策实施的运行成本和监督成本方面 经济适用房其实是从福利分房到住房商品化的一种过渡，但它沿用的是计划经济的 思路，通过控制成本，进而来控制价格，并采用计划调节的方式向社会供应。这就绕开了 市场，使市场机制无法发挥作用。众所周知，计划调节的一大劣势就是高昂的运行成本 和监督成本。经济适用房政策的实施和运行，从立项、开发建设、销售乃至消费的各个 环节，无一不需要谨慎研究、大力监督。 提出的代表性的对策( 孙向红，2 0 0 3 7 ) 就是：对于住房问题政府只解决市场解 决不了的最低收入者的住房问题，而凡是通过市场机制能解决的就应该交给市场来解 决，房地产市场在公平的规则下竞争，尽量减少不规范行为，降低住房经济的运行成本 和监督成本。 ( 二) 住房产权方面 “居者有其屋”是所有国家和地区住房政策的目标，但是，“有”的含义却并不相 同。在新加坡、中国香港，这个“有”是指“所有”，是指拥有产权，而在西方则不然， 更多的是指拥有居住权。西欧发达国家中，比利时、英国的住房自有化率约为7 0 ，法 国约为5 4 ，荷兰约为4 5 ，瑞士则为3 0 。 我国经济适用房的政策设计可能受福利房的影响，以所有的人都拥有自己的住房 为前提，所以提出以大规模建造、优惠向中低收入群体出售住房的办法，但是以中国的 国情，是否能支撑这样的目标? 况且，住房是巨额的生活必需品，住房本身不可移动，这 4 华中农业大学2 0 0 5 届硕士学位论文：城镇经济适用房制度的经济学分析 两个特点与人们收入的有限性和劳动力的流动性发展趋势形成对立，是否有必要人人 拥有住房的所有权? 这里就成为学者们的争论焦点。 典型的政策建议是( 陆玉龙，2 0 0 4 2 ) ：由政府提供补贴的住房，均由政府和购房 人按出资比例共同拥有住房产权，在房屋所有权证上标明房屋所有人为政府( 或其 授权的住房保障机构) 和购买人以及两者的产权比例。他认为，按补贴额引入政府作为 房屋产权持有人之一符合现行住房产权制度，符合“谁投资、谁所有、谁收益”的原 则，具有法律基础，操作上也简便易行。政府拥有产权后，用于经济适用房建设的财 政资金就始终掌握在政府手中，政府投资包括建房的资金投入和土地投入都不再“有 去无回”。受助者脱贫致富以后房子要以产权或者资金的方式被政府再“收回”，政府 可将这笔资金再次投入经济适用房建设或其他住房保障建设，如此住房保障资金就能 累积倍增，这保证了政府投资效率的最大化，最终减轻政府的财政压力。 ( 三) 政府的自身身份与职能定位方面 市场经济社会下的政府，它的主要职能应是充分尊重市场机制的基础性作用，创造 和维护良好的市场环境，同时纠正“市场失灵”，处理好效率和公平的关系，使经济和社 会都有序发展。这就决定了政府应该只是个“有限政府”，它只关注市场不能自行解决 的问题，而不能在所有事务上大包大揽，采取包罗万象的做法。 典型的政策建议是：( 程平，2 0 0 4 1 ) 首先，政府的立足点应当是保障户户有房住， 而不是保障户户有房产。其次，政府也应尽量发挥市场的资源配置作用。在最低收入群 体的住房问题上，的确存在市场失灵的情况，为了体现社会公平，政府要向社会困难人 群提供特殊的社会福利，向他们提供廉租房。 ( 四) 政府的财力负担方面 中国百分之七八十的居民都属于中低收入群体，向如此大规模人群提供优惠房产， 政府的财力能否承担如此大规模的经济适用房地价减免优惠以及财力分配是否合理就 是另一个争论的热点。 典型的观点是：( 颜春梅，黄汉江，2 0 0 3 1 ) 政府在经济适用房中给予的优惠实际 上是政府解决城镇住房的投入，但这种投入如果不列入保障体系，而进入市场体系，则 与大众化的社会福利没有本质区别，不仅减少了政府的应有收入，而且无益于维持政府 对社会保障的再投入。尤其是像我国这样的发展中国家，政府财力并不宽裕，而政府 肩负的责任却异常重大。城市建设、农村问题等还期待着政府的巨大投入，而且就城 望! 堡些查兰! ! 塑旦竺主兰垡堡苎! 塑堕丝塑垩旦垦生! 堡竺丝塑兰坌堑 市贫困人口的保障问题来说，到目前为止，廉租房政策的受惠人群还仅仅局限于极少 部分低保户人群，那些最低收入群体的社会保障更需要政府的财政扶持。 四、研究的目的 我国作为个社会主义国家，保障广大人民的住房需要普遍达到基础生活水平， 在此基础上实现“按劳分配”兼顾社会公平原则，使不同收入人群可以选择适合自己 收入水平的住房类型，从而从整体上提高人民的居住水平是住房制度改革的现实目标。 我国的城镇住房供应制度改革从1 9 7 8 年开始，至今仍在进行中。期间取得了不少 阶段性成果，已经初步实现了住房的商品化和社会化，但是随着福利分房的取消，住 房的市场化使得住房的社会保障性变得越来越不确定。对此，学术界投以了极大的关 注。一个共识是单靠市场这个“看不见的手”来调控住房，无法发挥经济适用住房的 保障性功能，需要政府出台相应的制度来确保住房社会效益的实现。 但是就现行的经济适用住房供应制度来看，其实施结果并未达到预计的政策目标， 例如一个缺陷是由开发商获得并支配大量隐性财政补贴，导致经济适用住房户型面积 失控、销售对象失控( 李芊，张涑贤，2 0 0 2 6 ) 。各类问题都可以归结为政策保障者利 益的损失，也就是弱势群体的正外部性问题。关于此类问题的研究和探讨很多，但是 大部分研究是从问题表象直接追求制度对策或者对政策制定的宏观合理性进行探讨， 对造成问题的经济学本质分析不足，缺乏博弈思想和对制度引入的经济效应的考虑， 造成制度建议的短期性和不稳定性，使制度改进的可行性变差。 另一方面早在2 0 世纪5 0 年代末，美国学者科斯运用新制度经济学理论，通过对 当时美国各私立电台和电视台的相互干扰非常严重造成混乱的现象进行的研究，明确 指出只要产权不明确，类似的公灾是不可避免的，只有明确产权才能消除这种外部性 带来的危害，实质就是以合理的制度约束来消除外部性问题；在中国，计划经济年代 中大量出现的“搭便车”行为，也吸引了很多学者从产权制度的合理化角度探讨了解 决办法。 所以，为了完善和改进城镇住房供应制度，本文通过研究现行城镇住房供应制度 在实施中出现的问题，着力发掘制度缺失的经济学本质，提供相应的解决思路和制度 改善建议，以求最终减少乃至消除住房供应中的外部性问题；研究意义在于以新制度 经济学为理论基础，通过研究制度的运行机理和对影响制度功效的各影响因素的分析， 来建立内生型制度创新模式，减少市场外部性问题，发挥制度的激励效用，创造更多 的社会效益；并为研究和探讨我国经济改革中其他制度的建立与完善提供新的研究思 路和方法。 6 华中农业大学2 0 0 5 届硕士学位论文：城镇经济适用房制度的经济学分析 五、研究思路、方法与创新 本论文主体包含六章内容，第一章绪论；第二章主要介绍相关理论基础；第三章 说明现行经济适用房制度及其主要问题；第四章从宏观角度分析现行经济适用房制度 对房地产市场的政策效应；第五章从微观角度分析造成经济适用房制度外部性的两个 主要角色：房地产商和高收入人群的博弈过程及均衡解。第六章在前两章分析的基础 上提出政策对策，本质是改变对房地产市场环境的不利影响并遏制实施问题出现的经 济动因。 本文在坚持政府对住房保障问题的政策调控前提下，以马克思唯物主义原理为指 导，采用理论研究和实证研究、定性和定量分析、文字叙述和图表说明相结合的方法， 将问题的解决分为两个层次，一是应用经济学理论分析经济适用房制度作为外加规则 对整个房地产市场产生的政策效应；二是应用博弈论讨论现有经济适用房制度下博弈 能动者房地产商和高收入人群的策略选择过程。实际证明这样两种方法综合应用可 以很好的解释现有经济适用房制度出现的问题，论文最后对症下药提出相应的改革改 进建议促进住房供应制度的演进与完善，更好实现经济适用房制度的政策目标。 相对于前人的研究，本文的创新在于： 前人大都着眼于经济适用房制度的合理性和持久性，而忽视了制度本身的建立理 论，本文详细分析了经济适用房制度的政策原理，即利用差别定价原理最大化住房保 障程度和政府补贴利用率。 前人往往忽视或没有概括经济适用房制度对房地产市场的作用或者将经济适用房 市场作为单独的房地产市场进行分析，本文将制度作为外生经济约束，分析出经济适 用房制度对现有房地产市场的真实政策效应。 前人能够提出经济适用房制度实施中的问题，但是从古典经济学角度很难解释问题 的出现，尤其是外部性的产生，而且分析对象局限在政策制定者和接受者上，但实质 上，无论是作为政策制定者的政府部门或是作为接受者的中低收入人群都无法决定和 制造经济适用房市场的外部性。本文则以博弈的思想来考察一般被忽视但也是经济适 用房制度外部性最大制造者的两个群体：房地产商和高收入人群的选择过程，能够很 好的解释经济适用房的外部性问题。 7 华中农业大学2 0 0 5 届硕士学位论文：城镇经济适用房制度的经济学分析 一、博弈论 ( 一) 博弈的概念 第二章研究的理论基础 博弈论，英文为g a m et h e o r y ，就是关于包含相互依存情况中理性行为的研究。说 为相互依存，通常是指博弈中的任何一个局中人受到其他局中人的行为的影响，反过 来他的行为也影响到其它局中人。由于这种相互依存性，游戏和博弈的结果依赖于每 一个局中人的决策，没有一个人能完全控制所要发生的事情，也没有一个局中人处于 孤独的状态。相互依存可以使博弈中的局中人之间产生竞争：更可以使局中人由于某 些共同的兴趣和利益所在而进行合作，由此，博弈分为合作博弈( c o o p e r a t i v eg a m e ) 和非合作博弈( n o n c o o p e r a t i v eg a m e ) 它们的主要区别在于人们的行为相互作用时， 当事人能否达成一个具有约束力的协议，如果有就是合作博弈，反之就是非合作博弈。 合作博弈强调的是团队理性，强调的是效率、公正、公平，非合作博弈强调的是个人 理性，个人或个体最优决策，其结果可能是有效率的也可能是无效率的。 博弈论对制度的理解：制度是n 人博弈的均衡解。 个帕累托改善的制度，可以定义为一个增加了一切参与博弈的人的主观价值度 量的效用的均衡的行为模式。 因此，制度原本是充分对策( 重复博弈) 的过程。一项或一套好的制度在一个大 国里很难一次性形成，而必须经过重复博弈。好的制度应当体现并能够协调绝大多数 人的利益和需求，从而获得相关者的拥护，表现为长效性和相对稳定性。否则，将必 然被迫再对策、再调整，形成政策多变，导致短期行为和非规范化行为。 制度的交易成本是有关的制度主体在动态的制度变迁中从事对这种物品的交易时 所付出的成本。实际的制度交易的约束条件是制度的边际交易成本。 由于局中人的相互依存，博弈中一个理性的决策必定建立在预测其他局中人的反 应之上。一个局中人将自己置身于其他局中人的位置并为他着想从而预测其他局中人 要选择的行动，在这个基础上该局中人决定自己最理想的行动，这就是博弈论方法的 本质和精髓。 博弈论中每个局中人做出的新决策的重要依据之一是它的可能赢利有多少，这 就是一个局中人需要认真计算的盈利函数。 华中农业大学2 0 0 5 届硕上学位论文：城镇经济适用房制度的经济学分析 ( 二) 博弈的分类 从博弈论的基本阐述中可以看出，无论什么样的博弈，总是存在着如下三个要素： 1 局中人 2 每一个局中人的若干策略 3 每一个局中人的盈利函数 策略空间，盈利函数以及局中人的与博弈有关的特征等知识构成博弈的信息，从 信息的角度，博弈可以分为完全信息与不完全信息两类。作为完全信息是指每一个局 中人对于自己以及其他局中人的策略空间、盈利函数等知识有完全的了解，否则博弈 就是不完全信息的。 博弈的分类还可以从局中人行动的先后次序着手，如果局中人同时选择行动，则 称博弈为静态的。要求同时并不一定等于规定在同一时刻大家一起行动。如果双方在 时间上虽然有行动的先后，但局中人第一次不知道其他人在采取什么具体行动，直到 博弈结束时，其效果仍等价于他们在同时行动，此事我们仍然可以称它是静态博弈。 倘若局中人的行动有先后顺序，后行动者可以观察到先行动者的行动，并在此基础上 采取自己最有力的策略，博弈就转为动态形式。 综合起来看，有四种不同类型的博弈，与之对应有四个均衡概念，即：完全信息 静态博弈( 纳什均衡) ，完全信息动态博弈( 字博弈完美纳什均衡) ，不完全信息静态 博弈( 贝耶斯纳什均衡) ，不完全信息动态博弈( 完美贝耶斯纳什均衡) 。 ( 三) 博弈论的重要概念 混合策略：局中人的一个混合策略是该局中人的纯策略空间上的概率分布，以数 学符号a ( x 一x ；) 来表示。所有1 个局中人各自采取的混合策略是统计独立的。以这1 个混合策略构成的“形式上的向量”实质上是博弈各方采取的策略组合，由于是概率 分布，我们称这个策略组合为一个策略剖面。局中人在该策略剖面上的盈利是在该剖 面上所有可能的纯策略组合的盈利的期望值。 纳什均衡：纳什均衡因数学家纳什而命名，纳什均衡策略是这样的一种策略组合 ( 或者剖面) ，为了极大化自己的盈利( 或者效用) ，每一个局中人所采取的策略一定 是关于其他局中人所取策略的最佳反应。因此局中人会是很轻率地偏离这个策略组合 ( 或剖面) 而使自己蒙受损失。 交易费用：科斯认为，交易费用是获得准确的市场信息所需要付出的费用，以及 谈判和经常性契约的费用。威廉姆森认为，交易费用分为两部分：一是事先的交易费 华中农业大学2 0 0 5 届硕士学位论文：城镇经济适用房制度的经济学分析 用，既为签定契约规定交易双方的权利、责任等所花费的费用；二是签定契约后为解 决契约本身所存在的问题，从改变条款到退出契约所花费的费用。阿罗认为交易费用 是经济制度的运行费用，包括信息费用和排他性费用；设计公共政策并执行的费用。 这些定义并无质的区别，一般来说，交易费用是个人交换他们对于经济资产的所有权 和确立他们的排他性权利的费用。 外部性分为两种：外部经济或外部不经济，它们意味着将可察觉的利益或可察觉的损 失加于某个人或某些人，而这个( 些) 人并没有完全赞成或间接导致该事件的决策。 纳什均衡存在性定理：当博弈的局中人的人数有限，而且每一个局中人的纯策略空间 含有有限个纯策略时，称之为有限策略型博弈，任何有限策略型博弈具有混合策略均衡。 二、房地产商品的供求原理 西方经济学认为：供给是指生产者愿意并有能力出售的商品。市场价格和供给量 之间存在着同向关系。即价格越高供给量越大，价格越低供给量越小。这种价格和供 给量之间的同向关系称为供给定律。而需求是指消费者愿意购买并有支付能力的需要 量。市场价格高，则需求量少；价格低，则需求量多。这种价格和需求量之间的反向 关系称为供给定律。 通常，我们把某些物品在外力作用下的伸缩程度定义为“弹性”。运用到经济学上， “弹性”被理解为在价格的作用下，商品需求变化的伸缩程度。某种商品的价格变化会 引起需求量的变化，或者商品的需求变化因为价格的变化而扩张或收缩，经济学家称之 为“需求的价格弹性”。当需求的价格弹性使得商品销售量的变化足以抵消价格的变化 时这种商品的需求是相对有弹性的，或者对价格的变化相对敏感。当需求的价格弹性 使得商品销售量的变化不能抵消价格变化时，这种商品的需求是相对无弹性的，或对价 格的变化相对不敏感。房地产商品与其他商品一样，在市场的供求关系中，不断受到“需 求的价格弹性”的作用和影响，运用“需求的价格弹性”原理，可以弄清哪些因素对房 地产商品的开发成本构成影响，从中找出价格构成中“有弹性”或“无弹性”的要素。 明白这一点，对房地产开发商业来说十分重要。一、什么因素影响房地产商品供求关系 的变动在一个开发项目中，价格变动怎样引起供求关系的变动，理论上仍然没有得到很 好的研究。房地产商品在一些方面明显的与其他商品不一样：一是作为商品的流动性， 房地产不具这样的属性( 不能从甲地搬到乙地) ：二是价格与使用价值与一般商品相比 具有长期依存性( 价值可能会不因使用年限的增加而减少：三是资本性，房地产商品具 有抵押、租赁、变现、甚至保值、增值等特性。由于不可流动性，房地产商品的供求关 1 0 华中农业大学2 0 0 5 届硕上学位论文：城镇经济适用房制度的经济学分析 系取决于其所在区域的现有消费者和潜在消费者的数量。项目所在区域内，人口数量 是决定其供求关系的基本依据。 但是，现实中，房地产商不会简单地凭借人口多少来判断住房的供给量。因为这里 还有一个消费能力的问题。再假定，a 城市拥有l o 万户家庭，每户平均可能的消费能力 仅为5 0 平方米，那么，这个城市可能的生产量最大机会约束为5 0 0 万平方米，每增加1 万户，产量增加5 0 万平方米。依次而知，消费能力同时也决定了房地产商品的供给量， 消费能力越高，供给量越大；消费能力越低，供给量越小。 在这里，房地产商也不会依据消费能力来确定房地产商品的最终供给量。一个被人 们共识的问题是：房地产商品的供求关系还受到环境、质量、价格、替代品、潜在价格、 信贷可获取性等因素的影响。可以认为，在人1 2 1 、消费能力条件的机会约束下，环境、 质量、价格、替代品、潜在价值、信贷可获取性等这些因素的相互作用，使得房地产商 品供求关系发生变动。用一个等式能够直双地表达这种供求关系： 供求量= ( 人口+ 消费能力+ 环境+ 质量+ 价格+ 潜在价格+ 信贷可获取性) 一替代品数量 供求均衡点的满足条件是各因素之间的相互均衡。 三、差别定价理论 差别定价又称为消费者歧视、价格歧视，是指企业或定价者针对不同的消费者对 同一商品制定不同的价格。 一级价格歧视又称完全价格歧视，是厂商根据每个消费者的最大支付意愿，确定 不同的价格，从而获得最大利润。 二级价格歧视又被称为数量价格歧视，是厂商根据消费者的购买数量或购买时间 索取不同的价格，他把消费者区分为不同消费规模或消费时段的消费群体，厂商可以 大大的降低交易成本。 三级价格歧视是最常见的价格歧视，也可以称作买者价格歧视，是厂商根据消费 者的各种特征把他们分为不同的类别，根据不同的类别索要不同的价格。简单的说， 即对需求弹性大的消费者索取低价，而对需求弹性大的消费者索取高价。 对于企业来说，消费者歧视总是能带来额外利润，所以会尽可能的进行消费者 歧视，但事实上，企业必须具有定的市场占有率，能在某种程度上决定市场价格 才可能进行消费者歧视。新古典经济学认为只有完全垄断的企业才可以实施对消费 者的价格歧视。实际上，只要企业处于不完全竞争的状态，所提供的产品或服务具 有特包，并具有一定程度的不可替代性，企业就具有了某种垄断力量，就有能力将 价格定在边际成本以上。 华它生业大学2 0 0 5 届硕i ：学位论文：城镇经济适用房制度的经济学分析 第三章现行城镇住房供应制度 一、经济适用房供应制度 ( 一) 经济适用房供应制度的内涵 经济适用住房的简单定义：经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定建设标 准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。 经济适用住房建设的组织者：由市、县人民政府根据当地经济社会发展水平、居 民住房状况和收入水平等因素，合理确定经济适用住房的政策目标、建设标准、供应 范围和供应对象等，并负责组织实旌。购买经济适用住房实行申请、审批和公示制度。 经济适用住房的优惠来源：经济适用住房建设用地，要按照土地利用总体规划和城市 总体规划要求，合理布局，实行行政划拨方式供应。严禁以经济适用住房名义取得划 拨土地后，改变土地用途，变相搞商品房开发。经济适用住房建设和经营中的行政事 业性收费，减半征收；经济适用住房项目小区外基础设施建设费用，由政府负担。 经济适用住房的开发方式：经济适用住房开发建设应当按照政府组织协调、企业 市场运作的原则，实行项目法人招标，参与招标的房地产开发企业必须具有相应资质、 资本金、良好的开发业绩和社会信誉。 经济适用住房的房型及设计要求：经济适用住房要严格控制在中小套型，中套住 房面积控制在8 0 平方米左右，小套住房面积控制在6 0 平方米左右。市、县人民政府 可根据本地区居民的收入和居住水平等因素，合理确定经济适用住房的户型面积和各 种户型的比例，并严格进行管理。经济适用住房的规划设计应当坚持标准适度、功能 齐全、经济适用、便利节能的原则，并结合全面建设小康社会的目标，优选规划设计 方案；经济适用住房建设必须严格执行国家有关技术规范和标准，积极推广应用先进、 成熟、适用的新技术、新工