（工商管理专业论文）青岛邦达公司房地产开发成本控制与管理分析研究.pdf

西南交通大学硕士研究生学位论文第1 页 摘要 伴随着去年经济危机的到来，房地产企业首先受到冲击，如今的地产，操作 的模式已经发生了根本的变化，因此，国内企业应快速提高对危机的防范意识， 苦修内功。在竞争激烈的时期，追求效率和质量，赢得更多市场。流畅的公司成 本控制程序，完善的成本管理制度，会让我们收益非浅。 本文主要内容是从邦达地产成本控制现状和面对未来撬战出发，进一步研究 此企业在各开发阶段的成本管理和控制。根据房地产开发工作流程，从项目决策 阶段、政府行政部门审批阶段、规划设计阶段、招投标及签订合同阶段、施工阶 段及全程销售等主要阶段房地产项目的实麓，提出控制项目开发成本的方法、措 施。论文重点是在项目决策阶段、规划设计和招投标阶段及建设施工阶段的成本 控制程序和方法。提出在动态中进行目标成本管理、在过程中实施成本控制、强 化全过程控制为重点的观点。同时，进行成本效益观念的创新、全员成本管理观 念的创新、成本系统管理观念的创新及成本动因分析观念的创新。以此来实现房 地产开发企业各阶段成本管理的动态控制，从而增强房地产开发企业的核心竞争 力。 通过本文对青岛邦达公司房地产开发各阶段成本控制的探讨，希望能为房地 产开发企业成本控制工作提供借鉴和参考。 关键词：成本控制：房地产企业；项目成本：动态控制；目标成本管理 西南交通大学硕士研究生学位论文第1 页 a b s t r a c t a l o n gw i t hl a s ty e a r sa r r i v a lo f t h ee c o n o m i cc r i s i s ，r e a le s t a t ec o m p a n i e s b e a r i n g t h eb r u n to ft o d a y sr e a le s t a t e ，t h em o d eo fo p e r a t i o nh a sb e e naf u n d a m e n t a lc h a n g et o b e t t e rn a t i o n a lc o m p a n yi nr e c e n ty e a r st oi m p r o v ec r i s i sp r e v e n t i o na w a r e n e s s ，s t r e n g t h p e n a n c e w h e no t h e r ss n a t c hs i t e ，w es e e ke f f i c i e n c ya n dq u a l i t yt ow i nt h em o r e m a r k e t s m o o t hc o s tc o n t r o lp r o c e d u r e s ，- i m p r o v et h ec o s tm a n a g e m e n ts y s t e m ，l e tu s g r e a t l yp r o c e e d s t h em a i nc o n t e n t so ft h i sa r t i c l ea r ef r o mo u rc o s tc o n t r o lb a n g d ap r o p e r t ys t a t u s a n dt h e c h a l l e n g e sa h e a d , t h ef u r t h e rs t u d yo fo u rb u s i n e s si nv a r i o u ss t a g e so f d e v e l o p m e n to fc o s tm a n a g e m e n ta n dc o n t r 0 1 a c c o r d i n gt or e a le s t a t ed e v e l o p m e n t w o r kf l o w , f r o mp r o j e c td e c i s i o n - m a k i n gs t a g e ，t h ee x e c u t i v eb r a n c ho fg o v e m m e n t a p p r o v a ls t a g e ，t h ep l a n n i n ga n dd e s i g np h a s e ，b i d d i n ga n dc o n t r a c ts t a g e ，c o n s t r u c t i o n s t a g ea n dt h ee n t k es a l e sa n do t h e rm a j o rr e a le s t a t ep r o j e c t si nt h ei m p l e m e n t a t i o n p h a s e ，t h ec o n t r o lo fp r o j e c td e v e l o p m e n tc o s t sm e a s u r e s t h i sa r t i c l ef o c u s e so n d e c i s i o n - m a k i n gs t a g ei nt h ep r o j e c t ，p l a n n i n gt h ed e s i g na n db i d d i n g p h a s ea n d c o n s t r u c t i o np h a s ec o s tc o n t r o lp r o c e d u r e sa n dm e t h o d s r a i s e di nt h ed y n a m i c so ft h e t a r g e tc o s tm a n a g e m e n t ，i nt h ep r o c e s s ，t h ei m p l e m e n t a t i o no fc o s tc o n t r o l ，a n d s t r e n g t h e nt h ew h o l ep r o c e s so fc o n t r o la st h ef o c u sp o i n to fv i e w a tt h es a m et i m e ， c o n d u c tac o s t - b e n e f i tc o n c e p to fi n n o v a t i o n , t h ec o n c e p to ff u l lc o s tm a n a g e m e n t i n n o v a t i o n , t h ec o s to fs y s t e ma d m i n i s t r a t i o nc o n c e p t so fi n n o v a t i o na n dc o s td r i v e r a n a l y s i so ft h ec o n c e p to fi n n o v a t i o n i no r d e rt o r e a l i z er e a le s t a t e d e v e l o p m e n t e n t e r p r i s ec o s tm a n a g e m e n ta ta l ls t a g e so ft h ed y n a m i c so fc o n t r o l ，t h e r e b ye n h a n c i n g t h er e a le s t a t ed e v e l o p m e n te n t e r p r i s ec o r ec o m p e t i t i v e n e s s 。 q i n g d a ob a n g d at h r o u g ht h i sa r t i c l e o nr e a le s t a t e d e v e l o p m e n tc o m p a n i e sa t v a r i o u ss t a g e so fc o s tc o n t r o l ，h o p et ob ea b l et oc o s t c o n t r o lr e a le s t a t ed e v e l o p m e n t e n t e r p r i s e st op r o v i d ej o br e f e r e n c ea n dr e f e r e n c e k e y w o r d s ：c o s tc o n t r o l s ，r e a le s t a t ee n t e r p r i s e ，p r o j e c tc o s t ，d y n a m i cc o n t r o l ， t a r g e tc o s tm a n a g e m e n t 西南交通大学曲南父遗大字 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，同意学校保 留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文被查阅和借阅。 本人授权西南交通大学可以将本论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检 索，可以采用影印、缩印或扫描等复印手段保存和汇编本学位论文。 本学位论文属于： 1 保密口，在年解密后适用本授权书： 2 不保妙使用本授权书。 ( 请在以上方框内打“ ) 学位论文作者菩翥；，之亨芝亨“指导老师菩翥： 西南交通大学学位论文创新性声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是在导师指导下独立进行研究工作所得的 成果。除文中已经注明引用的内容外，本论文不包含任何其他个人或集体已经发 表或撰写过的研究成果。对论文的研究做出贡献的个人和集体，均已在文中作了 明确的说明。本人完全意识到本声明的法律结果由本人承担。 靴警手陇 日期：钟。 d 。别 西南交通大学硕士研究生学位论文第1 页 1 1 选题背景 第1 章绪论 1 1 1 房产企业开发现状 对于中国而言，2 0 0 8 是非常特殊的一年，经历了太多的起起伏伏，如今我们 受到国际金融风暴的冲击，中国的g d p 从去年1 1 以上，回落到今年上半年1 0 以 上，到第三季度，我们g d p 已经下滑到个位数9 的增长。未来形势变得越来越严 峻，身处房地产行业的我们也感同身受。目前金融危机形势下，房地产业该怎么 走，中国房地产业压力很大。发展是硬道理，你必须要有活的勇气，你要有战胜 冬天的勇气才能活下来。另外要适者生存，过去的游戏规则已经被破坏掉了，在 今天，你看资本市场融资的功能、配制的功能已经丧失，对于土地，不像前几年 那样去追逐土地，土地在流拍。现在房价已经下跌了3 0 ，很多下跌的更多，可是 还是没有人来买，所以市场发生了非常大的改变，就是过去的游戏规则已经变了， 这种情况下企业只能调整，而且后面的冬天还会更冷，所以要适者生存。在过去， 特别是去年，大家的生存和发展更多是朝外看，要拿到资本，拿到土地，然后上 市，靠规模的扩张，整个资本的推动，过去是这样的生存方式。在今天，在现在 的冬天，冬天应该是修炼内功的时期，今天房地产公司应该更多的从内部来挖钱， 要提升自己的管理，降低自己的成本，然后更多的去研究自己的客户，研究自己 的产品，跟市场更加的贴近。我们邦达地产开发有限公司1 9 9 5 年成立的，那时候 的市场情况比今天差太多了，不管环比同比，总量还是很大，这个量比当年我们 刚进入这个行业好得太多。现在青岛房价均价在5 0 0 0 左右，当时才15 0 0 元左右。 所以要是回归到当时企业最早创业那时的生存方式，那时候谨小慎微，当时就盯 着客户、市场，只要我们回归到市场本质，回归到当年创业的精神，虽然冬天很 冷，我们要有信心，我觉得这个冬天就可以过去。 在前几年，那时候是资本市场推动的地价非常疯狂，我们提出来，别人抢面 粉，我们烤面包，我觉得今天我们还得继续烤面包。 首先是活着才有味道，因为房价还会有可能跌，到现在房价的跌还是对0 7 年， 西南交通大学硕士研究生学位论文第2 页 对过去资本推动泡沫的理性回归，明年可能会是经济面下滑的体现，所以这要做 更坏的打算和准备，当然我们要有梦想，我们也坚信，只有房地产才能救中国， 也坚信政府早晚会意识到这点，政府也在出台一些利好的新政策针对房地产企业， 而且我们也坚信中国城市化和未来的前景大家可以看到，中国是快速成长的经济 体，所以没有政策泡沫也能够迅速吸收和消化掉，所以房地产未来我们是坚信的。 当然下一个游戏规则跟过去的游戏规则发生了根本转变，所以现在慢下来的时间， 可以停下来好好夯实，好好的调整，能够把自己的核心竞争力，把自己的产品， 把自己的品牌做实，同时苦练内功，从自己企业内部深挖潜力，搞好项目成本控 制就相当重要，由于本人一直在青岛邦达地产分管项目成本控制工作，在王明亮 教授的指导用我们公司的案例为底版做了这篇房地产成本管理这篇论文，希望同 行指正，并希望我们同行能做好准备，在下一个春天的时候，在下一个游戏规则 中能够更好的发展，我们也坚信阳光总在风雨后。 1 1 2 青岛邦达地产开发有限公司成本控制的现状及存在的问题 一个项目一旦选定后，计划科相关人员会制定一份可行性研究报告，然后公 司总经理会召集两个分管经理和各个部门负责人对该项目的可行性进行确认，确 认项目的可行性时，若在某个环节上存在不合理或不具有可行性的地方，便进行 修改，直到所有与会人员达成共识，互相认可。工程确定下来后，开始进入标的 编制及招投标阶段。分管经理负责监督审核计划科标的编制工作。编制依据是现 行的工程量计价规范及本市的信息价。在随后的设计，施工，销售，后评各个阶 段真正对成本控制的只是施工管理阶段，且成本控制的依据是标的及中标单位的 投标报价表。目前公司虽也逐渐引入了设计阶段的成本控制，但是还不够重视。 运用这种成本控制的方法和手段，最明显的一个缺点就是：成本控制的各个 环节没有相应的控制措施或是措施不到位，致使工程项目在建设过程中无法进行 投资偏差分析与控制，只是在工程竣工结算完成时才知道一个工程项目投入了多 少，是否投资超限? 往往会使成本控制处于一种被动的局面，只有在工程全部结 束后，通过后评阶段的工作才会真正知道该项目的成本。通过对近年来公司开发 的项目分析，关于在成本控制中存在的问题主要表现在以下几个方面： 西南交通大学硕士研究生学位论文第3 页 1 、缺少全程成本控制的意识，尤其没有树立起在投资估算时就介入成本控制 的意识。 2 、对施工过程中出现的变更不够重视，而这一部分恰恰是引起建安成本增大 的重要因素。 3 、对市场材料的价格变化不够敏感，只一味遵循信息价。 4 、合同管理不严密，难以及时了解工程合同的执行进度。 5 、开发成本的预算、结算以及监督控制工作做得不够。 因此，如何结合“邦达海景苑”项目实例，识别成本控制的各个环节中存在 的问题，对其进行分析和评估，找出相应应对措施，实现科学化管理和减少计划 外成本增加的发生，从而在保证工程质量的基础上最大限度的减少工程投资损失 和控制成本投入，正是论文所要关心和研究的课题。 1 2 研究的意义和目的 青岛邦达地产开发的“邦达海景苑”位于全国旅游胜地青岛开发区凤凰岛， 该地块西临嘉陵江路，北起长江路，南邻滨海大道，东至环海路，南侧与五星级 海景大酒店滨海大道相望。且附近有北影艺术学院分院，青岛理工大学等高级学 府，四周三山环绕且离全国最大的金沙滩不到1 0 0 0 米，可以居家看海，更值得一 提的是随着青岛西进的大策略的实施，海底隧道的开通，邦达海景苑将成为西海 岸的一颗明珠。处于这样的建设环境下，由于初期项目计划制定不够合理、项目 成本控制方法运用不当，使得项目出现了一定的成本管理问题。 为此，笔者结合邦达海景苑项目的特点，对项目中出现的和潜在的成本问题 展开了全面的、细致的分析评估，并建议制定了相应的合理的措施。根据现场实 际控制证明，采用降低资金成本、控制工程成本、合理使用销售推广费用、作好 项目开发完毕的后评价工作、这些措施可以在全面保障工程的顺利竣工的基础上 有效的控制成本。 论文提出一系列成本控制措施，可为国内其他城市的开发企业提供借鉴，并 可为今后公司的其它项目的成本控制打下坚实的基础。 西南交通大学硕士研究生学位论文第4 页 1 3 本文研究的主要方法和内容 本文对国内外大量的相关文献进行了阅读和研究，对房产开发中的成本管理 进行了系统分析，结合青岛邦达地产开发的“邦达海景苑 项目实例，采用全程成 本管理，理论与实践相结合的方法，研究了“邦达海景苑 项目成本控制体系。在 信息收集方面，运用网络、期刊、年鉴等收集国内外历史数据和最新资料。 本文共分四个章节，其中： 第一章节是绪论部分。通过对当前房地产开发的概况及成本控制现状，勾画 出论文的研究背景。 第二章结合“邦达海景苑 项目实例，对应第二章的理论部分，对“邦达海 景苑”项目的全程成本管理方法进行阐述。 第三章主要阐述了邦达地产开发各阶段成本控制具体措施和建议。 第四章结束语一 西南交通大学硕士研究生学位论文第5 页 第2 章房地产开发项目全程成本管理方法 的内涵及内容 2 1 成本控制的概念 2 1 1 成本控制的含义 所谓成本控制，是企业根据一定时期预先建立的成本管理目标，由成本控制 主体在其职权范围内，在生产耗费发生以前和成本控制过程中，对各种影响成本 的因素和条件采取的一系列预防和调节措施，以保证成本管理目标实现的管理行 为m 1 。 成本控制的过程是运用系统工程的原理对企业在生产经营过程中发生的各种 耗费进行计算、调节和监督的过程，同时也是一个发现薄弱环节，挖掘内部潜力， 寻找一切可能降低成本途径的过程。科学地组织实施成本控制，可以促进企业改 善经营管理，转变经营机制，全面提高企业素质，使企业在市场竞争的环境下生 存、发展和壮大b 3 。在工程项目中，它与“质量管理”、“安全管理一样，都是企 业管理之中的一个重要组成部分，有其单独建制，贯穿于日常运作和发展计划。 成本控制的最终目的是降低项目成本，提高经济效益口1 。对于房产开发而言， 主要是对资金成本，工程成本，销售推广费用，后评工作做好动态管理，对各要 素进行优化配置和优化组合：并合理地、高效地利用资源，从而实现提高项目 管理综合效益，最终达到控制工程项目成本的目的。 成本控制的原则是企业成本管理的基础和核心口1 。项目经理部在对项目过程进 行成本控制时，必须遵循以下基本原则： 1 、成本最低化原则 在实行成本最低化原则时，应注意降低成本的可能性和合理的成本最低化。 一方面挖掘各种降低成本的能力，使可能性变为现实：另一方面要从实际出发， 制定通过主观努力可能达到合理的最低成本水平。 西南交通大学硕士研究生学位论文第6 页 2 、全面成本控制原则 项目成本的全过程控制要求成本控制工作要随着项目进展的各个阶段连续进 行，既不能疏漏，又不能时紧时松，应使施工项目成本自始至终置于有效的控制 之下。 3 、动态控制原则 房地产开发的过程是一个动态、变化的过程，且各个阶段成本控制的侧重点 不同针对其的成本控制也要相应因时因地的进行动态管理。 首先应分阶段设置明确的成本控制目标 其次成本控制应贯穿于项目全生命周期的全过程 最后应将技术和经济有机结合，积极主动的控制项目成本 4 、目标管理原则 目标管理的内容包括：目标的设定和分解，目标的责任到位和执行，检查 目标的执行结果，评价目标和修正目标，形成目标管理的计划、实施、检查、处 理循环。 5 、责、权、利相结合的原则 只有真正做好责、权、利相结合的成本控制，才能收到预期的效果。 2 1 2 成本控制的措施 控制项目成本的措施归纳起来有三大方面：组织措施、技术措施、经济 措施。降低项目成本，应该是既开源又节流，或者说既增收又节支。只开源不节 流，或者只节流不开源，都不可能达到降低成本的目的，至少是不会有理想的降 低成本效果。 目前传统的降低成本的方法仍局限在生产领域、生产性费用和生产规模、规 模效益三个方面，成本降低基本是通过成本的节省来实现的，即力求在工作现场 不浪费资源和改进工作方式以节约成本将发生的成本支出，主要方法有节约能耗、 防止事故、以招标方式采购原材料或设备，是企业的一种战术的改进，属于降低 成本的一种初级形态。 但是，随着市场经济的不断发展，企业环境不断变化，这种的成本降低 是治标不治本的，只是成本管理的一种改良形式。即要从降低局部成本到全面成 西南交通大学硕士研究生学位论文第7 页 本管理的转换，实施全员全过程控制。同时降低产品成本要充分利用现代化的信 息技术，如c a d c a p p c a m p d m 技术的应用，可以降低产品的开发成本，提高管理 效率。现代企业需要寻求新的降低成本的方法，力图从根本上避免成本的发生。 现代的j i t ( j u s ti nt i m e ，适时生产系统) ，以“零库存 形式避免了几乎所有 的存货成本；t q c ( t o t a lq u a l i t yc o n t r o l ，全面质量控制) ，以“零缺陷 的形 式避免了几乎所有的维修成本和因产品不合格带来的其它成本。成本避免的思想 根本在于从管理的角度去探索成本降低的潜力，认为事前预防重于事后调整，避 免不必要的成本发生。这种高级形态的成本降低需要企业在产品的开发、设计阶 段，通过重组生产流程，来避免不必要的生产环节，达到成本控制的目的，是一 种高级的战略上的变革。 目前降低成本的方法有： 一、强化产品成本意识，培养成本忧患意识 二、加强事前成本控制，重视产品设计 三、加强企业采购成本控制成本控制从源头抓起 四、加强生产过程控制降低制造成本 五、运用成本效能分析，降低产品的使用成本 六、利用信息管理系统来降低成本所变。 我们应该明白建立降低成本的新思路和新方法，对于市场竞争，提高企业竞 争能力和经济效益在着重要的现实意义。 2 2 项目全程成本管理控制 一项房地产的综合开发是从房地产开发企业有投资意向开始，中间经过投资 机会的选择、投资分析、土地征用、规划勘察设计、拆迁安置、施工准备、施工 建设、竣工验收、房地租售等，直到项目实施全寿命周期物业管理的完整过程。 在这个持续较长的完整过程中，要通过房地产开发企业、计划部门、规划部门、 勘察设计单位、施工单位、水电气暖供应单位、市政部门、银行金融机构及建设 行政主管部门等多家单位和部门间的协调和配合，才能完成房地产开发任务。虽 然房地产开发程序比较复杂，但在特定的条件下，房地产开发的基本程序是可以 描述出来的，是能够实现的。只有了解了房地产开发的基本程序，把握住房地产 西南交通大学硕士研究生学位论文第8 页 开发的基本原则，掌握房地产开发的基本思路，才能有效地控制房地产开发各阶 段的成本。 房地产开发通常可以划分为四个阶段，即决策阶段、前期准备工作阶段、施 工建设阶段和市场营销阶段。各阶段的划分和内容如图： 2 2 1 决策阶段 项目开始 图2 1房地产开发阶段示意图 时间 决策阶段是整个开发过程中最为重要的一个环节，这一阶段主要进行投资机 会的选择和投资决策分析。 所谓投资机会选择主要包括投资机会的寻找和筛选两个步骤。 投资决策分析主要包括市场分析和项目财务评估两部分工作；前者主要市场 的供求关系、竞争环境、目标市场及其可支付的价格水平；后者则是根据市场分 析的结果，就项目的经营收入与费用进行比较分析。 项目决策阶段的成本控制相对于整个项目来说是非常重要的，主要体现在以 下几个方面： 西南交通大学硕士研究生学位论文。第9 页 1 项目决策的正确性是进行合理项目成本控制的前提。项目决策失误，主要 体现在不该建设的项目的进行投资建设，或者项目建设地点的选择错误，或者投 资方案的确定不合理等。这些失误都会直接带来不必要的资金投入和人力、物力 及财力的浪费，甚至造成不可弥补的缺失。因此，要合理的进行成本控制，就要 事先保证项目决策的正确性，避免决策失误。 2 据有关资料统计，在项目建设各阶段中，投资决策阶段影响工程成本的程 度最高，达到8 0 - - - 9 0 。决策阶段是决定工程成本的基础阶段，直接影响着决策 阶段之后的各个建设阶段成本控制是否科学、合理的问题。 3 项目决策的深度影响投资估算的精确度，也影响项目成本的控制效果。加 强项目决策的深度，采用科学的估算方法和可靠的数据资料，合理地计算投资估 算，保证投资估算打足，才能保证其他阶段的造价被控制在合理范围，使投资目 标能够实现，避免“三超”现象的发生。 2 2 2 前期准备工作阶段 当投资决策确定具体的项目开发地点后，在项目开发建设过程开始以前有许 多工作要做，这主要涉及与开发全过程有关的各种合同条件的谈判与签约。前期 工作阶段的主要内容包括以下几个方面： ( 1 ) 分析拟开发项目用地的范围和特性，规划用途及获益能力大小； ( 2 ) 获取土地的使用权： ( 3 ) 征地、拆迁、安置、补偿： ( 4 ) 规划设计及建设方案的制定； ( 5 ) 项目报建： ( 6 ) 市政设施建设的谈判与协议； ( 7 ) 资金筹措( 安排短期和长期信贷) ； ( 8 ) 对市场状况作进一步分析，初步确定目标市场或价格水平； ( 9 ) 对开发成本和可能的工程量进行更详细的估算； ( 1 0 ) 选择确定承包商； 以上各项工作内容落实后，就可以进入施工建设阶段。 在设计阶段加强成本控制的重要性体现在以下几个方面： 西南交通大学硕士研究生学位论文第1 0 页 ( 1 ) 在设计阶段进行项目成本的控制分析可以使项目成本构成更合理，提高 资金利用效率。设计阶段项目造价的计价形式是编制设计预算，通过设计预算可 以了解项目造价的构成，分析资金分配的合理性。并可以利用价值工程理论分析 项目各个组成部分功能与成本的匹配程度，调整项目功能与成本使其更趋于合理。 ( 2 ) 在设计阶段进行工程造价的计价分析可以提高投资控制效率。编制设计 概算并进行分析，可以了解项目各组成部分的投资比例。对于投资比例比较大的 部分应作为投资控制的重点，这样可以提高投资控制效率。 ( 3 ) 在设计阶段控制项目成本会使成本控制工作更主动。在设计阶段控制项 目造价，可以先按一定的质量标准，开列出项目各部分的计划支出费用的报表， 即成本计划。在详细设计制定出来以后，对工程每一部分的估算造价，对照成本 计划中所列的指标进行审核，预先发现差异，主动采取一些控制方法消除差异， 使设计更经济。 ( 4 ) 在设计阶段控制项目成本能够使技术与经济相结合。在设计阶段不仅仅 光考虑到项目的使用功能和美观要求，不要总是力求采用比较先进的技术方法实 现项目所需功能，而应在设计时充分考虑开发项目的经济因素。使设计方案较好 的体现技术与经济的结合，真正做到设计的宗旨“经济、适用、美观”。 2 0 0 1 年7 月5 日国家计委等七部委联合发布了评标委员会和评标办法暂行 规定。其中有三个重大突破：关于低于成本价的认定标准：关于中标人的确定条 件；关于最低价中标，其中最重要的是第一次明确了最低价中标的原则。这一评 标定标原则能够更好的实行工程项目在招投标阶段的成本控制。本阶段的成本控 制主要涉及到招投标的方式、标底的确定及采用何种方式编制标底等问题，实践 表明，如果在招投标阶段做好工作，这一阶段的成本控制还是大有文章可做的。 2 2 3 施工建设阶段 施工建设阶段是将开发过程中所涉及的所有原材料聚集在一个空间和时间点 上的过程，即开发项目建设工程的施工过程。在此阶段，房地产开发企业的主要 任务是如何使建筑工程成本支出不突破预算，解决施工中出现的争议，确保整个 开发项目的工期、成本、质量和利润目标的实现。 西南交通大学硕士研究生学位论文第1 1 页 2 2 4 市场营销阶段 房地产营销是通过交易过程满足顾客对土地或房屋需求的一种综合性营销活 动，也是把土地或房屋转换成现金的一种流通过程。房地产营销的目标和核心在 于通过运用既定的程序以及随机的技巧，促进房地产交易迅速达成，使房地产商 品尽可能快地实现其价值。虽然市场营销阶段处于整个房地产开发项目的最后阶 段，但它却是房地产开发企业实现利润的重要阶段。 2 2 5 全程成本管理方法 房地产开发具有高风险、高收益，投资期限长的特点。一个开发项目需要经 过从策划、设计、招标、施工到营销等阶段。每个阶段的内容不一样，成本控制 的方法也不一样。因此房地产开发成本控制需要分阶段、分步聚，在技术上，经 济上，管理上进行系统的成本控制口儿制。虽然房地产开发成本控制是分阶段、分步 骤的进行，但每个阶段相互制约，相互作用，相互补充，构成了一个全过程的成 本控制管理系统。 2 3 房地产开发投资构成及各阶段成本控制的目标设定 2 3 1 我国现行房地产项目投资构成 房地产开发经营活动中的投资与成本， 于开发销售模式下的房地产开发项目面言， 与一般工业生产活动有较大差异。对 开发企业所投入的开发建设资金均属 流动资金性质，但其投资的大部分又形成建筑物等房地产商品，并通过项目建设 过程牟的销售活动，转让这些资产的所有权或使用权收回投资。 西南交通大学硕士研究生学位论文第1 2 页 工 程 建 设 投 资 经 营 目 资 金 土地费用 前期工程费用 基础设施建设费用 建筑安装工程费用 配套设施建设费用 开发间接费用 管理费用 销售费用 其他费用 税费 预备费 建设期利息 固 定 资 产 开 发 产 品 成 本 开 发 经 营 资 金 图2 2 房地产开发项目总投资构成 ( 1 ) 开发项目总投资：包括工程建设投资和经营资金。工程建设投资包括固定 资产投资和开发产品成本两部分； ( 2 ) 产品开发成本：是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用。按 用途可分为：土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本。而在财务核算 上又将费用分为：土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、 公共配套设施建设费和开发间接费等； ( 3 ) 期间费用：是指企业为组织管理开发经营活动而发生的管理费用、财务费 用及销售费用。 2 3 2 房地产开发各阶段成本控制的目标设定 房地产开发成本控制每一个阶段具有不同的目标，每一个阶段进行成本控制 的方法也不一样，它们相互制约，相互影响，最终影响房地产开发的成本控制的成 败。决策阶段对成本控制的影响是最大的，因此决策阶段成本控制的目的是制定正 西南交通大学硕士研究生学位论文第1 3 页 确合理的投资决策，产出合理的决策结果。设计阶段的目标是设计出经济上合理， 技术上可行的设计方案。施工阶段成本控制的基本特征是资金和劳动的双重结合， 因此通过承包商精心施工和有效管理，把成本可能发生的变化限定在一个合理的 范围内。市场营销阶段成本控制的目标是利用营销手段，提高企业品牌，促进商品 房的销售，从营销上降低成本。 图2 3 青岛邦达地产开发项目各阶段成本控制目标 2 4 房地产开发成本特点和主要影响因素 2 4 1 房地产开发成本特点 房地产开发成本是指在房地产开发过程中所发生的各项费用，包括土地购置 费、拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套费以及 开发间接费等。简言之是一种投入，在其销售时才能实现价值的转移。 成本在一定程度上反映了企业的管理水平和经营水平。而房地产开发项目的 成本，与其他一般商品生产成本相比，具有“产品生产周期长，投入量大，成本控制 西南交通大学硕士研究生学位论文第1 4 页 变化大”等特性，给企业的成本管理带来了一定难度。其特点如下： ( 1 ) 开发成本内容复杂。成本项目从实物形态上，很难划定其支出的界线。由 于房地产开发周期长，成本内容多，使得各年度之间成本不平衡，而且由于房地产 开发项目成本费用又不具备可比性。成本计量没有统一依据，易发生乱摊乱挤成本 的现象，如市政建设配套费各地的规定五花八门，有很多费用都要挤进成本，使 成本复杂。 ( 2 ) 开发成本构成的影响因素多。房地产开发是一项综合性很强的工作，它受 到房地产消费市场、国家的有关政策、开发项目所处环境等因素影响很大，其配套 条件、开发时机的掌握和政府有关政策法令的颁布等，都会对成本的升降造成很大 影响。而房地产企业的经营管理水平也是影响开发成本的关键。 ( 3 ) 开发成本可塑性强。由于各个地块所处环境不同，使得项目开发的前期工 程费、征地补偿费、拆迁安置费等都无法有一个统一标准，而管理的水平的高低、 对政策的利用程度、对机会的把握以及公共关系的处理等因素，都会造成成本的增 减。这些因素处理好了，可能会降低成本，处理不好成本则可能上升。这些特点使 得成本可塑性很强，造成了成本控制和管理的难度。 2 4 2 影响房地产开发成本的主要因素 房地产开发项目成本按构成内容划分晦1 ，可分成土地开发配套成本、建筑安装 工程成本、期间费用三大类，影响房地产开发成本的因素很多，笔者对其影响的主 要因素进行分析。 ( 1 ) 土地开发成本。土地开发成本的高低主要体现在投资项目商品面积所占比 重( 商品产出率) 。在投资项目中，由于规划的要求和安置拆迁户的需要，并非所有 的房屋产品都能作为商品销售，一部分公共服务用房无偿地提供给社会，拆迁户的 安置房屋没有产生经济效益的可能性，因此投资项目的商品产出率必然地小于百 分之百。商品产出率越低，其效果要么使效益处于负值，要么使价格高到难以被市 场接受，商品产出率的高低，直接影响单位土地开发成本。 ( 2 ) 建筑安装工程成本。建筑安装工程成本一般占总成本的4 0 一6 0 左右( 以本 市为例) ，这一成本相对其他成本来讲是比较刚性的，因为有统一预算定额。但新工 艺、新材料的设计，对材料的选择、设备的选型、工程量的增减、材料价格的认定、 西南交通大学硕士研究生学位论文第1 5 页 对施工队伍的选择等，这些因素都直接影响单位建造成本。这就要求开发商在保证 质量的前提下，进行有效的选择和测定，很好地控制建安成本。 ( 3 ) 期间费用。根据房地产投资回收期长，投入量大，这一特征，决定了资金占 用对成本的影响。投资项目的建设周期，实际上是资金占用的过程，直观的是利息 支出，在开发过程中，由于资金占用量大，单纯依靠企业的自由资金是无法满足资 金供给需要的，大量资金要依靠银行贷款，这就必须导致利息支出占成本的定比 例，建设周期越长、利息支出越大。另一方面是资金的时效性，资金占用时间越短， 资金周转次数就越多，效益就越大，尤其在物价上涨的情况下，资金随着时间的推 延实际上在不断贬值。因而，建设周期决定了项目占用资金的损失量。换言之它增 加了实际成本。 2 5 地产开发成本控制的必要性 2 5 1房地产开发的特点决定了要进行系统的成本控制管理 房地产开发具有高风险、高收益，投资期限长的特点。一个开发项目需要经 过从策划、设计、招标、施工到营销等阶段。每个阶段的内容不一样，成本控制 的方法也不一样。因此房地产开发成本控制需要分阶段、分步聚，在技术上，经 济上，管理上进行系统的成本控制。虽然房地产开发成本控制是分阶段、分步骤 的进行，但每个阶段相互制约，相互作用，相互补充，构成了个全过程的成本 控制管理系统。如图2 4 ： 成本控制是一个全寿命周期的过程，以成本控制为中心，在决策、设计、招 标、施工、营销各阶段，采用组织、技术、经济、合同的控制措施完成各阶段成 本控制目标，从而实现成本的降低，达到预定的目标。 西南交通大学硕士研究生学位论文第1 6 页 目的 各阶段费用的合理分配和控制实现房地产开发总成本目标 图2 _ 4 成本控制系统 2 5 2 决策是房地产开发成本控制的关键 房地产开发决策阶段的基本特征是智力化或知识密集性，其主要发生的费用是 机会分析费、市场调查分析费、可行性研究费、决策费等。这些费用占整个房地产开 的费用比例很小，而且在此阶段基本不会有诸如土地、材料、设备等要素费用的投入， 但决策工作是成本控制的关键。因为决策阶段产生的决策结果是对开发项目的使用功 能、基本实施方案和主要要素投入做出总体策划。决策的好坏、优劣将直接影响整个 成本控制。房地产开发各阶段对成本控制影响程度如表2 1 所示。 表2 1 房地产开发各阶段对成本控制的影响 阶段决策阶段设计阶段施工阶段 营销阶段 所占费用 1 1 0 2 0 6 0 7 0 1 5 对成本控制的影响 6 0 7 0 2 0 3 0 1 0 1 5 5 西南交通大学硕士研究生学位论文第17 页 图2 5 邦达海景苑项目各阶段对成本控制的影响 2 5 3 设计是房地产成本控制的重要环节 设计阶段是用图纸表示具体的设计方案，设计方案确定以后，其实施方案和 主要投入要素就基本确定了。因此这个阶段对成本的影响因素很大。一个成功的 设计方案不仅能节约造价成本，保证建设项目按进度进行，而且能够促进商品房 的销售，增加商品房的卖点。 ( 1 ) 合理的设计是施工阶段成本控制的前提。 设计费用虽然在整个成本控制中费用比例占用很小，但它在房地产开发的成 本控制中却有举足轻重的作用。合理的设计方案可以节约施工阶段的建造成本， 因为当初步设计方案确定以后，其结构形式、外观设计、平面布置及装修标准全 部应确定它对整个总投资的影响占7 5 - - 9 5 ，在技术设计阶段，只是对工程设计 的合理性、可行性进行确定，而这一部分对工程造价的影响只占工程总造价的 3 5 5 - - 7 5 。只有设计上把技术和经济结合起来，优化设计方案，项目的成本才能 西南交通大学硕士研究生学位论文第1 8 页 得到有效的控制。 ( 2 ) 优秀的设计方案是商品房开发的重要卖点 优秀的设计方案可以吸引消费者的注意力，增加市场营销的动作能力，从而 提高房屋的销售，从而达到成本控制的目的。以深圳金地集团开发的金地香蜜山 为例，其设计方案由香港设计师设计的。其室外园林景观，依山就势，将住宅与 自然充分的融合在一起，体现了“以人为本，融于自然”，让消费者有温馨、舒适 的感觉。由于金地香蜜山成功的设计方案，销售价格比同期深圳的房地产销售价 格高，而且销售火爆。可见优秀的设计在一定程度上起到成本控制的作用。 2 5 4 市场营销策略是成本控制的有效手段 1 9 9 0 年，美国的劳特博恩教授提出了“4 c 的营销策略，即：顾客、成本、 便利、沟通。这个4 c 营销策略就是一个刺激消费者需求，促进消费者购买的过程。 因此房地产的市场营销战略不是简单的促销手段，它同样贯穿了企业的前期策划 到后期的房屋销售。通过市场营销策略不仅可以提升企业的整体形象，实现战略 品牌的策略，同时也可心实现总成本领先战略，实现成本控制。 2 5 5 成本控制贯彻实施的组织保证 对于房地产开发企业来说，建立成本管理体系是进行有效成本控制的基本保 障，通过行之有效的成本管理体系可以明确管理职责、协调成本管理工作，监督 成本控制过程，保障企业按照既定的成本控制目标进行成本控制工作。 ( 1 ) 成本管理控制体系的基本概念及构成 成本管理体系是在总经理和成本管理委员会领导下的，由公司成本管理小组 负责日常工作，公司各职能部门和项目部具体操作执行并实施有效监控的三级成 本管理控制体系。 ( 2 ) 成本管理委员会 成本管理委员会是公司成本管理工作的决策和领导机构，对公司的成本管理 工作提出具体指导性意见，对公司成本管理工作进行决策，向公司总经理负责。 委员会的主要职责是： 西南交通大学硕士研究生学位论文第1 9 页 1 ) 研究和指导公司成本管理工作的进行，指导和督促成本管理小组对公司的 成本控制工作进行日常管理； 2 ) 研究和决定公司经营管理过程中的成本控制的重大事项和关键环节的控制 原则； 3 ) 审定经成本管理小组初审、由各职能部门和项目部上报的各类计划、报告； 重庆大学硕士学位论文2 房地产开发成本控制概述 4 ) 审定公司成本管理评价标准和管理办法； 5 ) 提出对公司主要经营活动进行成本控制的措施和方法、指导意见。 图2 - 6 成本管理控制体系 ( 3 ) 成本管理小组 成本管理小组是公司成本管理工作的日常工作机构，在总经理和公司成本管 理委员会指导下，进行公司成本管理日常工作。为保证公司成本管理工作的顺利 迸行，维护公司利益，制定工作细则。 成本管理小组的主要工作职责是： 1 ) 在总经理和公司成本管理委员会指导下，进行公司成本管理日常工作。 2 ) 负责对总经理和公司成本委员会授权的成本管理、招投标工作进行审查、 核准；负责对各职能部门和项目部上报公司成本管理委员会的计划、分析报告等 工作文件进行初审并提出小组意见。 西南交通大学硕士研究生学位论文第2 0 页 3 ) 负责协调和督促检查相关责任部门承担公司成本管理任务的执行情况和责 任落实情况；负责对公司经营过程中各相关责任部门提出进行成本管理的指导意 见、措施和方法。 4 ) 组织研究和推广成本管理工作中实用和适用并行之有效的方法、措施；组 织研究和解决公司在成本管理工作中遇到的难题和困难：组织公司成本管理的学 习、交流活动：组织研究制定公司成本管理评价标准和管理办法。 总之，有效的成本控制制度的制定是前提，必要组织机构的设立是保证，成本 控制制度的实施与检查是关键。三者若能得以重视和有机结合，降低成本、增加利 润是可以实现的。 西南交通大学硕士研究生学位论文第2 1 页 第3 章邦达地产开发各阶段成本控制分析 3 1项目介绍 青岛邦达地产开发的“邦达海景苑”位于全国旅游胜地青岛开发区凤凰岛， 该地块西临嘉陵江路，北起长江路，南邻滨海大道，东至环海路，南侧与五星级 海景大酒店滨海大道相望。附近有北影艺术学院分院，青岛理工大学等高级学府， 四周三山环绕且离全国最大的金沙滩不到1 0 0 0 米，可以居家看海，更值得一提的 是随着青岛西进的大策略的实施，海底隧道的开通，邦达海景苑将成为西海岸的 一颗明珠。 本工程总用地面积3 1 9 2 2m 2 ，共建1 1 个楼座，总建筑面积2 2 9 0 4 5m 2 ，其中 地下4 6 4 0 41 1 1 2 ，地上1 8 2 6 4 0m 2 ，容积率5 7 ，停车数量：地上6 5 2 辆，地下9 7 6 辆，绿化率4 0 。具体数据如表3 1 。 表3 1 青岛邦达地产开发的“邦达海景苑 项目 嫔别 建筑层数建筑高度 建筑面积 合理使用抗震设防 耐火等级 蜜号 ( 层) ( 米) 年限烈度 l 号2 98 6 6 l7 6 5 05 06 一级 2 号2 98 8 91 7 6 6 05 06一级 3 号3