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上海闲置工业房地产整合问题探析 摘 要 上海曾经是中国最大的工业生产基地之一，绝大多数工厂都是从解 放前的私营小厂开始起步发展，解放后经过公私合营演变成国有工厂。 几十年来，由于市场不断的变化，产品的不断淘汰更新、还有环保等问 题的影响，上海工业经历了一次又一次的产业调整后，在最近十几年里 已经有一大批老的工业房地产闲置下来。 在中国现行的房地产法律制度下，这些房地产的土地性质都是划拨 工业用地，房产的产权方都是国有企业，这些房地产不能被自由买卖或 任意使用。实际上,他们的闲置成本不低，而且这类工厂都是亏损企 业，人员等日常固定开支都很大，很长一段时间政府对这种局面束手无 策。然而这些房地产具有很多优点能体现其被再利用的价值：区位好、 占地面积相对较大，建筑物体量大，空间结构良好等，如何让这些房地 产产生新的效益，并且符合上海发展的要求，是很有意义的。 上海城市发展的方向是服务业，其中包括金融、保险、医药、餐饮 娱乐、宾馆、各类咨询服务等，还有值得特别提出的是近年来重点发展 的都市型工业和创意产业。发展这些服务业的很重要的载体就是房屋， 最大的投资成本也是房屋，所以如何为这些服务业找到合适的载体对上 海的经济发展非常重要，同时经济型酒店业也是整合这类物业的典型业 态。 本文将分别从房地产业与城市经济关系着手分析，运用土地价值理 论、价值链传递理论等，对上海闲置房地产的形成、特征、发展定位和 一些整合案例分析的陈述剖析，提出了在现阶段整合闲置工业房地产 时，应根据每个物业本身的特点，包括区位、建筑面积等，以发展创意 产业为主，其次才考虑改建成其他合适的服务业业态，如都市工业园、 经济型酒店等，对这类房地产充分的利用，使其发挥新的经济效益和社 会效益，促进城市经济发展。 关键字：闲置工业房地产，都市型工业，现代服务业，创意产业， 经济型酒店 the research of the conformity for the idle industrial real estate in shanghai abstract shanghai was one of the main industrial producing area in china in the past time. most of the factories had been developing from the small private factories of ex-liberation. after liberation, they were becoming nationalized factories. in the past few decades, shanghai had undertaken great industry adjustment several times for the changing market, regenerating products, and other factors like environment protection., etc. those were the reasons why there were so many old industrial real estate had been idled. according the current policies, the ownership of the land is belongs to the country, the factories only have the usufruct of the land and the property- right of the architectures. that was the reason why these idle industrial real estate could not be sold or utilized freely. in fact, the cost of such idled real estate was not low because the factories are all in the red. they had to be burdened with high fixed-cost, such as the salaries and the welfare of the workers. the government once had almost no solution solving this problem. in fact, there were many advantages of such idled real estate, like good location, big land area, huge buildings, and durable frame, which could be high valued in being re-used. it was a significant job on how to make these idle industrial real estate re-productive, which should adapt to the future of shanghais economy. shanghai city has emphasized its future development on integrated modern service industry: including finance, insurance, pharmacy, carting, entertainment, hotel, consulting, etc. the city industries and originality industry are the new service industries occurred just in these few years. the real estate were the carrier of their growing, which could cost the largest part of the investment. that was the reason why it was so important to seek suitable real estate for the city industry and originality industry, which was also very essential for the shanghai economy. in recent years, according to the shanghais city developing strategy, the features of the idle industrial real estate, and the experiences of the foreign countries, shanghai has found a good way for most of idle industrial real estate-to establish deferent kinds of city industry garden and originality industry garden. additionally, not all the idle industry real estate were good for city industry garden or originality industry garden, other projects were also suitable for idle industrial real estate. the most important thing was the best project and greatest benefit. this thesis analyzed the conformity for the idle industrial real estate: including the sourcing of the idle industrial real estate, the features of the idle industrial real estate, the marketing orientation for the industrial real estate, and some cases from the marketing and from shanghai light industry machinery co., ltd. this thesis also gave some advices on conforming the idle industrial real estate. key words: idle industrial real estate, city industry, originality industry, modern service industry, loft style life 上海交通大学 学位论文原创性声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下，独 立进行研究工作所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本论文 不包含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的作品成果。对本文的研 究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本人完全 意识到本声明的法律结果由本人承担。 学位论文作者签名：胡蓓玲 日期：2 0 0 6 年 1 0 月 2 2 日 上海交通大学 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定， 同意学校保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允 许论文被查阅和借阅。本人授权上海交通大学可以将本学位论文的全部 或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复 制手段保存和汇编本学位论文。 本学位论文属于： 保密 ，在 年解密后适用本授权书。 不保密 。 （请在以上方框内打“”） 学位论文作者签名：胡蓓玲 指导教师签名：屠梅曾 日期：2 0 0 6 年 1 0 月 2 2 日 日期：2 0 0 6 年 1 0 月 2 2 日 前言 几十年来，由于市场不断的变化，工业产品的不断淘汰更新、还有 环保等问题的影响，上海工业经历了一次又一次的产业调整后，随着上 海现代化工业的发展，现代化生产企业对生产活动的场所要求与过去完 全不同，在最近十几年里已经有一大批老的工业房地产闲置下来。这是 一件好事，还是一件坏事？这类闲置工业房地产该何去何从？本文通过 分析房地产与城市经济发展关系、运用房地产价值链传递等理论，对合 理利用闲置工业房地产资源进行了阐述：包括闲置工业房地产与都市型 工业发展、与创意产业发展，以及上海轻工机械股份有限公司如何对这 类自有物业进行整合的阐述分析，提出了在整合闲置工业房地产时，应 根据每个物业本身的特点，包括区位、建筑总面积等，以将发展创意产 业为主，其次才考虑改建成合适的服务业业态，如都市工业园、经济型 酒店等，对这类房地产充分地利用，使其发挥新的经济效益和社会效 益，促进城市经济发展。 上海交通大学 mba 学位论文 上海闲置工业房地产整合问题探析 1 第一章第一章 房地产业与城市经济发展 房地产业与城市经济发展 1.1 房地产业发展具有周期性 房地产市场从广义来讲是指建造业、 房地产业和楼宇业权。 从狭义来说就是指房地产业本身。 房地产业发展还影响到很多其他行业，如：银行金融、能源、生产资料、就业人才、技术创新等。 从理论上讲，房地产市场在自由经济市场中具有自我调节的功能，当房地产价格不断上升、供应 量不断增加，在需求和购买力落后于供应时，房地产市场就会形成空置率上升，引发房地产价格 向下调整；然而当房地产价格一路下降、供应量不断减少，需求和购买力相对供应来说不断提高 时，空置率就会下降，从而引发价格向上调整。这是房地产市场自身的周期性规律。在现实社会 中，房地产市场的周期性调整往往是由于各种外围的经济因素引发的，如货币紧缩政策、房地产 税收政策等。 1.2 城市规划与房地产业的关系 城市规划应该符合城市经济发展要求，那么城市规划与房地产业有怎样的关系呢？ （1） 城市经济发展规划决定房地产开发的价值和有效利用程度。根据城市经济发展要求 和社会需求量，城市规划要研究城市景观、区位要求、环境要求，处理好各项建设之间以及各类 用地之间的关系，按照“地尽其力、优地有用”的要求确定合理的城市用地数量、用地功能布局、 各地块开发顺序、 开发强度和建设用地技术规范， 从而决定未来城市各区位房地产开发价值和有 上海交通大学 mba 学位论文 上海闲置工业房地产整合问题探析 2 效利用程度。 （2） 城市规划化管理是政府调控低价的手段。各级政府代表国家垄断控制和管理城市土 地，城市规划及城市规划管理对地价产生局定性作用。我国城市可利用的土地资源紧张，土地供 给弹性很小，而我国城市化及城市建设的快速发展，对城市土地的需求日益增加，因此，政府要 通过调控地价来调节土地供给。 城市规划及规划管理要根据城市建设需求， 提出并落实开发建设 程序，管理好每年的城市增量用地投放及存量土地建设。 （3） 规划一般分为总体规划和详细规划。城市总体规划的主要任务是：综合研究和确定 城市性质、规模和空间发展形态，统筹安排城市各项建设用地，合理配置城市各项基础设施，处 理好近期建设与远期发展的关系，直到城市合理发展。城市总体规划的期限一般为 20 年。城市 详细规划分为控制性详细规划和修建性详细规划。 控制详细规划的主要任务是： 以城市总体规划 为依据， 详细规定建设用地的各项控制指标和其他规划管理要求， 控制和引导各项用地的开发和 投资建哲。修建性详细规划的主要任务是：以城市总体规划和控制性详细规划为依据，直接对建 设项目做出具体的修建安排及其规划设计，指导建筑设计和工程施工图设计。1 根据我国房地产政策严格规定： 我国城市建设中的土地征用、 土地开发等活动不得违背土地 利用总体规划和城市总体规划。 1.3 房地产业对城市经济的影响 （1） 房地产业的发展会带动水泥、玻璃、钢铁、家电、装潢等许多产业的发展，同时房 地产是最主要的民间资本的利润来源， 能刺激消费， 所以当房地产市场兴盛时， 对 gdp 贡献很大， 能提高城市竞争力。 近年来中国许多城市的房地产业占 gdp 的比重逐年提高， 与房地产相关的行 上海交通大学 mba 学位论文 上海闲置工业房地产整合问题探析 3 业景气指数也很高。房地产无疑已经成为许多城市的支柱产业之一。 （2） 房地产业的发展提高了人们生活、工作的硬件条件、改善了城市的环境、提高城市 竞争力。随着城市化的进程，人们对生存环境的要求越来越高，不断更新的各种生态小区、智能 化大楼、休闲街区等为提高人们的生活工作的质量提供了很好的硬件条件。上海新天地、上海大 剧院等建筑、 建筑群为城市居民提供了新生活体验的场所， 也让世界人民更加认识上海这座城市。 （3） 房地产业的发展为城市经济发展提供了大量的就业机会。从房地产业产业链分析， 房地产业所需人才从设计、建造、策划、测量、销售、租赁、管理、经纪到保养维修人员。房地 产业一直以来都是吸纳劳动力的主要产业之一， 对提高城市就业水平起到一定的作用， 从而可以 提高城市的竞争力。 （4） 房地产业的发展对银行和金融业影响很大。建造业和房地产业的买卖对银行贷款 的需求是银行和金融业的重要业务。投资房地产业是一项资金庞大的投资，对开发商、投资商来 说往往需要到金融机构融资，房地产投资少则几千万元，多则几十亿元，银行的放贷量在很大程 度上都是进入房地产业。 所以房地产市场的良性发展对国家银行和金融业的健康发展是十分重要 的。反之，银行贷款没有被合理的利用或者没有为投资者带来预期的收益，那么对银行来说肯定 会带来坏帐， 严重的就会影响金融秩序和经济稳定。 所以说房地产业的发展得如何对金融业的影 响很大，金融业的健康发展对提高城市竞争力也很重要。 （5） 房地产价格涨幅过大，会造成企业经营成本上升，进而使劳动移入和外资引入的阻 碍，对城市竞争力有负面影响。房地产价格过高的直接影响住宅市场，如果人们的住房消费不断 增长，一旦超过一定的比例，人们在一个城市的生活水准因此会降低的时候，往往会选择离开这 个城市；同时企业为了留住员工，就会提高工资，这样就会造成企业劳动力成本增加，继而企业 会考虑搬迁到劳动力等各项成本更低的地方。 这样对城市引入外资和外来劳动力带来困难。 这几 上海交通大学 mba 学位论文 上海闲置工业房地产整合问题探析 4 年上海就因此流失了好几个跨国公司，如：宝洁公司总部迁移上海。 （6） 城市经济的发展产生了对房地产的巨大需求。上海未来的城市经济以发展第三产业 服务业为主导，金融业、旅游业、咨询业等高附加值的产业发展使得上海在商业、住宅等各类房 地产的需求猛增。这几年上海的房地产市场各类商业物业（非居住物业）供不应求的态势让上海 人自己也困惑市场的吸纳能力到底有多大。 本文将要论述分析的闲置工业房地产就是这样一类被 市场追宠的物业，昔日的累赘今日成了香饽饽。 房地产业与城市经济发展的确有着密切的关系。 房地产价格应该在高位还是低位运行， 取决 于一个城市的竞争力。 在服务业高度发达的国际性城市， 城市规划要符合高附加值的第三产业的 发展需要，创造高品质的商业环境和居住环境，一般来说这类城市的房地产价格应处于高位；而 拥有劳动密集型的制造业的一般城市， 过高的生活成本不利于吸引大量普通劳动力， 房地产价格 就不宜过高。一个城市根据自身的地理、人文、优势等特点，做好长期和短期城市规划，对城市 房地产业是至关重要的。 二十一世纪中国正进入城市发展的新时代， 房地产业正在面临希望与挑战的较量。 房地产业 对中国城市经济增长来说，是最持久的动力，具有最诱人的前景。有史以来，土地和房屋是最关 键的资源，也是最基本的民生。 城市竞争力已经成为热点话题， 经济科技的全球化和地方化， 使城市在全球活动和地方事务 中的作用变得更加重要，竞争更加直接而激烈。市场化、工业化、信息化、城市化的加快和经济 发展，使中国城市面临发展的机遇和竞争的威胁。 上海交通大学 mba 学位论文 上海闲置工业房地产整合问题探析 5 1.4 关于城市商业房地产 商业房地产就是适用于从事商业活动的房产或者地产，在商业活动中有经济效益产生。2 人们的商业活动主演是交换活动和生产活动，活动中使用的房地产一般是商铺、商场、写字楼、 工业厂房、仓库等，以及这些房地产的价值在商业活动中得以体现，具有在使用中产生受益的特 征。 商业房地产具有 4 大特征： （1） 价值体现在商业经营活动中，是重要的生产要素。任何的商业活动都期望达到受益 的目的，实践中住宅可以被用作办公室等，都是反映了消费和生产活动的两面性和不可分割性， 当物业被用作商业用途时，我们就可以把它作为商业房地产。 （2） 区位决定商业房地产的价值。区位因素决定了物业的“级差地租”和物业价值。这 也是价值链中的利润所在。本文将要论述的闲置工业房地产的商业价值体现了这一点。 （3） 公共空间在商业地产建筑中的地位重要。做好公共空间的规划和设计是商业物业和 建设的关键环节。本文将要论述的闲置工业房地产的商业价值也是体现在这一点上。 （4） 商业物业具有投资大、风险大和收益大的特点。 城市商业能力主要构成分成两部分， 一个是商业产业竞争力和商业环境竞争力。 城市商业中 心定位的问题原因， 除了一些体制上的原因外， 城市的决策者和规划者们将城市定位置于简单比 较优势理论之上， 是城市定位出现上述问题的理论根源。 就是人们给商业中心定位的时候就是给 一个简单的比较优势， 就是区位的优势或者是交通便利的优势， 实际上影响商贸中心定位的因素 非常之多。其中产业基础、经济的发展是至关重要的，而人们恰恰忽略了这个。 商业房地产对城市商业竞争力来说是一把双刃剑， 就是可能具有好的方面， 也可能是具有破 坏性的方面。城市商业重要的构成部分是商业房地产，商业房地产是城市商业的一个关键环节， 上海交通大学 mba 学位论文 上海闲置工业房地产整合问题探析 6 所有的商业的房地产环节组合在一起形成一个大产业。 商业房地产是高附加值产业， 能直接给城 市带来利润和财富增强城市的竞争力。 同时商业房地产的脆弱性可能削弱城市竞争力。 房地产是 城市商业重要的商务环境。 房地产质量、 数量、 分布、 使用效率影响城市的商业功能的充分发挥； 房地产相对价格高低决定城市的商业成本， 直接影响商业企业的收益， 影响城市创富能力和竞争 力。 商业房地产的价格高低， 直接影响城市外企业和居民对城市收益的预期， 进而影响企业和居 民的选址。商务成本选址也是重要的因素；商业房地产与商业竞争力是预促共进的。如何促进商 业房地产的发展，以适应城市经济发展的发展需要，对人民生活和工作都会带来深远的影响。 1.5 投资商为何青睐闲置工业房地产 从宏观经济的角度看，需求导致供给，下游的需求会拉动上游产品的价格上升，房地产对相 关产品的拉动作用大， 对经济增长的乘数作用大， 因此房地产需求对于总需求的膨胀起到的作用 效果应该是不容置疑的。众所周知，土地是一切经济活动的载体，而土地的最大经济特征就是稀 缺性。与其他生产要素相比，土地的供给弹性最差。土地供给的稀缺性、垄断性与土地需求的多 样性及投机性，必然会导致土地价格的上扬，从而使房地产价格上涨。 房地产作为一种不动产，长期来讲，具有升值的趋势。资本的逐利性和房地产行业本身的高 利润有密切关系，资本总是涌向投资收益率最高的行业。纵观全球的各个行业，房地产市场一直 给投资者以丰厚的利润。房地产开发的边际利润率远高于制造业的边际利润率。近几年来，房地 产的投机和投资需求涉及到各类用途的物业，包括各种住宅、商业、工业房地产等，造成了房地 产市场的过热的现象发生，可以从以下三个方面体现出来： 上海交通大学 mba 学位论文 上海闲置工业房地产整合问题探析 7 （1） 房价和收入比过高。房价与收入比是国际上通用的衡量房地产泡沫的指标之一。按 世界银行的标准， 发达国家的房价收入比一般在 1.8-5.5 倍之间， 发展中国家合理的房价收入比 在 3-6 倍之间。而我国目前全国的房价收入比已超过 7.8 倍，大大超过了“警戒线” 。 （2） 房价上涨。由于土地招标、拍卖、挂牌的取得方式逐渐取代了原来协议出让土地的 方式，会使得开发商土地成本大大提高，加之各种材料费、人工费逐年上升，更使得房地产开发 成本上升，再加上市场需求持续上升，会使得价格背离价值大幅上涨。 （3） 房屋空置率上升。如果市场需求的持续旺盛，价格的上涨使得投资者投资行为演变 成投机行为， 虽然市场交易旺盛， 但是投资者购入房地产后期待的是涨价抛售， 并不是投入使用， 会造成房地产市场的资源浪费。 房地产过热对城市经济的发展来说不是一件好事。 一个市场有轻微的泡沫，可以鼓舞投资 者的热情，指引投资的方向，对活跃市场有好处。但如果市场泡沫过大，房地产的供给和真实需 求远远相脱节，泡沫就会破裂，对经济造成一种颠覆性的打击。这是因为房地产业的泡沫破灭以 后，房地产、房屋的价格会一路狂降，这不仅对房地产业本身造成致命的打击，还会导致相关的 行业也被拖垮，比如建材业、水泥业、钢铁业，甚至金融业、服务业等。因为这些行业都是与房 地产业有前向或者后向联系，或者为其服务的，它们都是同一个产业链上的一个环节，其中一环 脱落，整个链条都将土崩瓦解。如此多的行业受其牵连，整个国民经济的衰退将再所难免。消费 需求不旺，投资需求减缓，gdp 下降，个人财富缩水，国家、个人都将成为房地产过热的受害者。 房地产价格取决于土地的价格，而且房地产价格中最大的部分是土地价格。经济越发达，土 地价格所占的比例越大。随着经济发展水平的提高，土地的创造力和产出能力随之提高，土地的 价值也随之提高。因此，现在全世界房地产比较热的国家和地区也是经济比较发达的国家地区， 由于土地的创造力不断提高， 再加上消费者需求结构的变化， 消费者能够承受房屋价格上升的能 上海交通大学 mba 学位论文 上海闲置工业房地产整合问题探析 8 力也在提高，这就造成了房地产发展持续升温，以致过热。 近几年来，包括投机在内的各种因素推动上海的房价一路高涨，形成了一定的泡沫，提前透 支了未来上海房地产业的增长和上海国民经济的增长。 由于国家及时推出了宏观调控政策， 利用 税收、利率、土地等三方面有利政策，使得现在的上海房地产市场逐渐回归到正常的发展道路上 来。政府通过增大土地的供应，利用好大量的闲置土地、烂尾楼和危改项目，对豪宅、房屋交易 征税来抑制投资热度和投机行为。同时要优化房地产的供求结构，特别是供应结构。 上海市一座经济快速发展的国际性大都市，一般来说，在所有物业形态中，投资业商业房地 产成本和风险最大。区位是商业房地产的关键因素，它决定了土地成本的高低，土地成本占房地 产开发总成本的最大比例，所以对开发商来说，如何寻找到性能价格比较好的土地非常重要。 随着上海经济的飞速发展，土地供应不断减少，价格却不断攀升，对于开发商来说成本的提高必 然会使投资回报率降低，投资风险增大。是否有更合适渠道解决这种矛盾呢？最终人们发现，在 上海有一类物业的价值被严重低估， 这就是随着上海产业结构调整， 陆陆续续退出工业舞台的旧 厂房旧仓库，它们被统称为闲置工业房地产。曾经一度它们大都被空关着或者被廉价出租，现在 看来是一种极大的资源浪费。 它们在一定程度上解决了开发商的一个难题， 也缓解了商业房地产 市场供应紧缺的情况，真可谓久旱遇甘霖。 下一章笔者将对上海闲置工业房地产的整合利用做一下分析。 上海交通大学 mba 学位论文 上海闲置工业房地产整合问题探析 9 第二章第二章 上海工业房地产闲置情况概述上海工业房地产闲置情况概述 2.1 上海闲置工业房地产的形成 3 上海的近代工业起步于 19 世纪中叶。1949 年上海解放时，全市拥有工厂 2 万多家，多为私 营小厂，分布在城市各个角落。是全国工业最集中的城市。旧上海的工业布局混乱，一些规模较 大的企业分布在黄浦江、苏州河沿岸，更多的小企业则混杂在居民区内。不少企业还以居民住宅 作为厂房。 解放后 50 年来，上海工业的产业结构也通过不断调整发生了重大变化，上海工业把投资重 点放在加强重工业方面，上海工业已经由轻纺工业为主，演变为一个生产门类较多、协作能力较 强、轻重工业各占一定比重的综合性工业基地。同时，上海工业在发展中不断调整布局，使工业 布局趋向合理。自 1957 年到 80 年代，上海在近郊至远郊建立了很多新的工业园，如漕河泾、安 亭等。 改革开放后， 人民生活水平迅速提高、 各地工业迅速发展和国外产品进入国内市场的新形势， 对上海工业调整产业结构提出了新要求。一方面大力发展市场前景好、技术含量高、附加值高的 汽车、通信设备、电站设备、钢铁、石油化工和家用电器等 6 个支柱工业，一方面压缩棉纺织等 初加工产品和一批缺乏市场、污染严重的产品。 进入 90 年代， 按照把上海建设成为国际大都市的要求， 上海工业布局又开始了新的大调整。 总的调整目标是，内环线以内以发展都市型工业为主，内外环线之间发展都市型工业、高科技产 业及配套工业，外环线以外以发展钢铁、石化、汽车等产业为主。围绕逐步形成三环布局，至 上海交通大学 mba 学位论文 上海闲置工业房地产整合问题探析 10 1998 年，内环线内 106 平方公里的中心城区，相继已有 500 多家工厂(车间)迁出，腾出了 350 万平方米的场地用于发展第三产业和城市基础设施。 进入 90 年代后期，上海工业的产业结构又开始新的调整，把发展高科技产业作为重点，同 时实行支柱工业的升级和发展都市型工业，加快形成以高科技产业为主导、支柱工业为支撑、都 市型工业为特色的现代工业体系。 半个世纪以来，上海工业作为全国工业的重要基地、全市国民经济的重要支柱，经历着不断 地调整、改造、建设，生产力有了很大发展，所有制结构、产业结构、生产技术、工业布局发生 了深刻变化。随着不断地调整，上海工业布局趋向合理，生活环境日趋完美，而这些老的工业房 地产如今都退出了历史的舞台，陆陆续续的闲置下来。从图 2-1 可以看到，1978 年至 2004 上海 工业厂房的数量增加很快， 大幅增长的都是工业园区等现代化标准厂房， 而老厂房都不能满足现 代工业要求被淘汰下来。 2543 4822 5739 9003 10496 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 19781990200020032004 文献来源：2005 年上海统计年鉴 图 2-1 上海工业厂房总量变化图（单位：万平方米） 曾经一度， 上海政府对这些来厂房的拆除还是改造问题举棋不定。 因为简单的拆除这些来建 上海交通大学 mba 学位论文 上海闲置工业房地产整合问题探析 11 筑是一项巨大的工程， 投入的人力物力成本是否值得， 是否有更好的改建模式？上海市的经济发 展要求是积极向综合现代服务业功能转变， 那么这些中心城区的老厂房、 老仓库空置以后是否能 通过改建跟上上海经济发展的脚步呢？ 2.2 上海闲置工业房地产的特点分析 4 上海绝大部分被闲置的老厂房，建筑风格迥异，外貌大都平平，但是大部分地理位置优越， 而且内里充满了工业文明时代的沧桑感，具有很大的保留和改造的价值空间。下面是用 s-w-o-t 法对闲置工业房地产的特点作一分析： 2.2.1 优势 2.2.1 优势 （1） 区位优势 上海的老厂房一般都分布在市中心区域， 地理位置上的优势是房地产投资的首选条件， 这个 特点很适合上海发展现代服务业的需求，如咨询、设计、贸易、餐饮、娱乐等等行业，这是几年 来上海的老厂房被迅速瓜分的主要原因之一。 （2） 内部空间大 这一点是商业房地产重要的特征之一。 老厂房内一般都有大型行车， 要安装行车的话对房屋 的结构牢度要求很高， 在房屋结构上都会有牛腿设计， 这种设计对厂房进行商业改造提供了先天 条件，比如要隔层的话，不必有太多的加固工程。 上海交通大学 mba 学位论文 上海闲置工业房地产整合问题探析 12 很多老厂房的建筑面积达到 3000-4000 平方米， 这么大的整体空间为新的设计者提供了很好 的想象空间，能满足很多行业的使用要求，例如展示中心。 层高优势也是人们喜欢老厂房的原因之一，有的老厂房有 10 米多高，使投资者能把原来单 层的房屋分割成 2-3 个楼层，增加了房屋的使用面积，使房屋得以充分利用，直接提高了投资回 报率。 （3） 外部公共区域大 由于传统工厂内公共走道、 车道、 绿化面积的比例相对新开发的市区房地产规划的比例都要 高，所以这类物业被改造成新项目时，能很好的发挥这个先天优势。 （4） 租赁成本低 投资者在投资闲置工业房地产时，一般都是采用长期租赁的合作方式，没有土地出让环节， 土地基本不需要投入成本。由于房屋陈旧，租期长，相对于投资其他类型的房地产来说，投资闲 置工业房地产在租赁成本上相对低很多。根据市场统计，一般租赁成本在每平方米每天人民币 0.5-1.0 元。 （5） 改造投入相对较低 投资闲置工业房地产省去了从土地竞标开始的前期投入，还省去了水、电等配套设施的重 新申请费用，这类成本是开发房地产项目的主要成本。所以对这类物业的改建成本就相对很低， 按建筑面积算，每平方米一般在人民币 1000-2000 元之间。 （6） 开发周期短 如果是一个建筑面积 10000 平方米左右的改建项目， 从现场勘察开始， 设计定案、 物料采购、 上海交通大学 mba 学位论文 上海闲置工业房地产整合问题探析 13 工程施工，到最后的投入使用，一般在 6-8 个月。相对于其他房地产项目的运营周期，可谓是立 竿见影。 （7） 文化底蕴深厚 很多历史悠久的老厂房老仓库是上海工业历史的见证者， 在这些老厂区内， 不乏被列入市级 保护建筑的房屋。 这些老房子往往经历过一些历史事件或是名人故事， 如果能发挥这种人文特点， 投资者将会获得更高的投资回报。 2.2.2 劣势 2.2.2 劣势 （1） 遗留问题 通常闲置工业房地产长期没有正常的物业管理，往往会被非法占有，存在安全隐患，清场 比较困难，有的还需要政府介入，对投资商来说，解决这类问题有时会增加额外的成本。 （2） 企业主无力开发，相对收益低 这类物业的企业主一般都是亏损企业，自身没有资金进行项目改造，有的要负担固定的水、 电、煤、税收、工人等成本。虽然拥有一个很好的投资项目，但是只能等待其他投资商来改造， 企业只能以较低的租金或补偿拱手放弃未来新项目的收益。 （3） 合作周期长 投资商为了保证自己的投资收益，往往要求对物业的使用权在 10 年以上，有的甚至长达 20 年，而这些项目的投资回报期一般都在 3-4 年，有的更短，这一点让企业主不能获得物业最丰厚 的收益。 上海交通大学 mba 学位论文 上海闲置工业房地产整合问题探析 14 2.2.3 机遇 2.2.3 机遇 （1） 市场可投资物业稀缺 随着 2000 年以后上海房地产市场走出低谷，各类房地产都被投资者重视起来，甚至是矗立 多年的烂尾楼也所剩无几，都被投资商括入囊中，重新包装上市，而闲置的工业房地产在地理位 置一般都在市区，更具投资吸引力。 （2） 房地产投资资金充裕 近几年国内外投资基金聚集上海， 大都在寻求房地产发展项目， 虽然今年国家推出了许多打 压房地产市场的政策，但是投资资金还是十分充裕。 （3） 相关政策的支持 市政府从各方面大力支持对这类房地产的重新定位再开发， 积极配合企业做好工人、 生产等 安置工作，配合投资商顺利进行投资改造，例如：在改建成的都市工业园区或创意产业园内设立 的公司享有特殊的税收优惠政策等。 （4） 市场需求十分旺盛 越来越多的国外现代服务业公司发展中国市场一般首选的城市是上海，如服装、广告等设 计公司，这些产业需要现代化的工作环境，但又要求个性、舒适、随意的空间，这些要求在标准 化的写字楼里是很难达到的，而老厂房却能满足这种需要。 （5） 土地是国有产权 中国土地所有权属于国有， 投资商投资闲置工业房地产一般只能采用租赁方式， 只拥有房屋 使用权；作为拥有国有土地的业主，多为国有企业，拥有房屋所有权，所以业主永远能坐享第一 上海交通大学 mba 学位论文 上海闲置工业房地产整合问题探析 15 层利润租金。 2.2.4 威胁 2.2.4 威胁 （1） 根据我国现行房地产税收政策，这类物业改造后的土地税、房产税和营业税会提高 闲置工业房地产的税收有土地税和房产税，闲置时都是按划拨土地的标准征收的，如果改 建成了商业项目，这两项税收就会提高很多，还会增加其他税收项目。 （2） 外地城市吸引了很多这类房地产的投资商 上海以外的很多大、中型城市，例如青岛、重庆，这几年都在进行对这类物业的大力改造， 对投资商来说，这些城市的投入成本相对更低，如何把投资上吸引来上海，保证他们有基本的投 资回报是很重要的。 （3） 房屋产权置换工作的特殊性 由于中国土地政策的特殊性， 投资商如果要拥有房产的所有权， 往往需要通过置换等方式来 解决。产权置换是一项很特殊的工作，需要与政府密切配合才能做到，往往会让投资商在时间和 资金上投入很多。 以上对闲置工业房地产的一些分析我们可以看到， 闲置工业房地产具备了商业地产所要求的 区位优势、空间优势，而且与投资房地产开发项目相比，投资这类物业投入少、周期短、收益快。 在实际运作中， 争对每一个不同物业的特点， 根据其所处为位置的用地规划要求， 力求扬长避短， 重新合理定位， 发挥政策作用， 努力吸引投资， 让它们旧貌换新颜， 变成各类新型的商业房地产， 就能让它们再度发挥经济效益和社会效益。 上海交通大学 mba 学位论文 上海闲置工业房地产整合问题探析 16 以后几个章节将着重对一些改造案例和改造模式进行描述、分析和总结。 上海交通大学 mba 学位论文 上海闲置工业房地产整合问题探析 17 第三章第三章 上海轻工机械股份有限公司对闲置房地产的整合利用上海轻工机械股份有限公司对闲置房地产的整合利用 3.1 轻机公司的闲置物业情况介绍 笔者供职的上海轻工机械股份有限公司原来是上海机电局属下的一家国有上市公司，有 11 家轻工机械制造厂， 近几年经过改制已经成为一家多元化发展的民营控股的上市公司， 属下目前 有 33 处物业，土地 16 万平方米，各类厂房仓库建筑面积 11 万平方米（见表 3-1） 。其中一部分 是从解放前从私营工厂遗留下来的，最早所处位置都是在市中心，现在的黄金地段，如卢湾区、 静安区、虹口区等，规模不大，一般厂房只有 1000 多平方米；部分是解放后新建的，现在看来 也是淘汰的老厂房老仓库，都不符合现代工业的标准化要求。随着解放后上海工业发展的要求， 通过房地产置换或厂区扩建或与乡镇企业联营等方式， 很多家厂已经从市中心向郊区甚至外地迁 移。这几年随着公司产业结构的大调整，又先后关闭了 8 家厂，这些闲置房地产的固定闲置成本 是相当高的，包括保安费用、水、电、煤、维修费用、房产税等等（不包括下岗人员等在册人员 的福利费用） ，每家厂每年的闲置成本从 15 万至 50 万不等，如果不对其加以利用的话，会给整 个公司的发展带来巨大的阻碍。 尤其是 2003 年开始，国家对土地开发利用制定了新的规定：国有土地的开发利用必须经过 国家土地资源管理局统一管理，企业不能自行对国拨土地进行开发。对轻机公司来说，如何开源 节流，对这些闲置房地产进行整合就成了这几年的重头戏，轻机公司通过对政策、市场等多渠道 的调查，重点研究上海房地产的发展趋势、上海工业发展的趋向、对自有闲置房地产进行各方面 评估：包括物业所处区域的政府规划评估、每处房地产的综合评估、招商合作反馈信息评估等， 上海交通大学 mba 学位论文 上海闲置工业房地产整合问题探析 18 把这些房地产划分为 3 类，制定了 3-5 年的短期规划： 表 3-1 轻机公司所属房地产分布表 区名 物业数量（处） 土地面积（平方米）建筑面积（平方米） 闸北区 6 19556.00 20057.00 虹口区 8 9449.80 16396.79 静安区 5 4689.49 10226.51 长宁区 4 6452.00 10660.70 杨浦区 2 5088.00 6356.00 卢湾区 1 310.00 210.00 闵行区 2 32102.00 13821.78 宝山区 3 38917.00 15147.00 浦东新区 2 35828.00 13750.00 （1）对于规划动迁范围内的： 上海交通大学 mba 学位论文 上海闲置工业房地产整合问题探析 19 这类地块一般面积较大，地理位置比较好，适合进行商品房开发，对于这类地块，轻机公司 积极与动迁部门配合,获得动迁补偿费后，尽快将场地清理移交，尽可能缩短空置期，降低空置 成本，尽可能让他早日体现新的价值。如：位于共和新路汶水路的原上海食品机械厂，占地 47 亩多，规划为居住用地，目前周边已有很多居住小区，配套商业设施也比较完善。为配合闸北区 居住小区的开发，公司积极和政府配合，在短短 4 个月内搬迁清理了整个厂区，拆除原有厂房， 并做好土地平整工作。 同时公司获得政府动迁补偿款 1.4 亿， 用来解决企业闲剩余人员的安置费 用。在未来 3 年内，这里将开发建成一个中型居住小区。 （2）按现状直接可以出租的： 如果工厂设施还可以继续生产， 轻机公司尽可能不改变其原来工业生产用途， 寻找同类产品 的生产厂家，通过出租方式合作，只收取租金管理费，让租户直接利用已有的设备适时进行生产 经营。如：位于浦东新区川沙镇的原上海第一塑料厂，占地 22 亩，有老厂房车间 5 间，面积大 的有 1500 平方米，还有仓库和办公楼等，房屋总计建筑间 1 万多平方米。工厂地处镇中心位置， 周边有学校、居民区里得很近，机械生产的噪音对周围影响比较大，前几年工厂被迫停工停产。 考虑到该厂地处远郊，车间仓库内有行车灯起吊设备，最适合用于无污染的小型加工厂。公司直 接和当地招商部门接洽后，以直接出租的方式，分别引进了三家民营加工厂，有做零件加工的、 仓储的、玻璃加工的。使公司每年增加净收入人民币 150 万。 （3）改造后能创造更大效益的： 这些厂房仓库一般设施设备已经淘汰， 或者所处地段要求他们不能再进行工业生产， 或存在 环保问题。我们知道，房地产业内流传着一条准则：对房屋价值来说第一重要的是地段、第二重 要的是地段、第三重要的还是地段。这类厂房正是具有这样的特点，最能吸引投资人的眼球。这 上海交通大学 mba 学位论文 上海闲置工业房地产整合问题探析 20 类物业的改造空间很大，资金投入较大，但是经济回报也会很好，一般