（工商管理专业论文）东莞市西城楼大街项目风险评价研究.pdf

江苏大学工商管理硕士( m b a ) 学位论文 摘要 近年来，国家对房地产行业宏观调控力度逐步加大，我国房地产泡沫成份开 始收缩，一些城市的房价开始下降，房地产成交量大幅下降。同时，在紧缩政策 下房地产商面临较大的资金压力，房地产金融风险加大。造成房地产行业今天的 这种状况，除了政策调整、外部经济环境变化等因素的作用外，还与房地产企业 以及房地产项目自身的管理尤其是风险管理有密切的关系。随着房地产市场的竞 争日趋激烈，全球金融危机的影响，以及国家宏观调控政策的出台，在新的经济 形势和市场形势下，对于房地产开发的项目管理水平也提出了新的要求。因此， 对于目前房地产市场存在的种种问题，亟需一套切实可行的房地产开发项目风险 管理办法予以指导解决。 本研究基于上述背景，在深入分析国内外有关商业地产项目的最新研究成果 和相关理论的基础上，拟将商业地产项目风险管理理论运用到实践中，选择东莞 市西城楼大街项目为研究对象，对该项目投资决策、设计报建、项目实施及租售 经营等各阶段的风险因素进行了有效识别，将项目综合风险作为目标层，确定一 级指标；将投资决策风险、设计报建风险、项目实施风险和租售经营风险作为准 则层，确定二级指标；根据各阶段风险因素，确定指标层和三级指标；以此建立 了东莞市西城楼大街项目的风险评价体系，并运用层次分析法和模糊综合评价法 构建了该项目的风险评价模型；最后，根据评价结果分别对一般房地产项目和东 莞市西城楼大街项目的风险应对和监控提出了相关对策和建议，总结了本研究存 在的不足，并对未来研究做出了展望。 关键词：商业地产项目，项目风险，模糊综合评价，风险管理 江苏大学工商管理硕士( m b a ) 学位论文 a b s t r a ct w i t ht h em i c r o - r e g u l a t i o no v e rt h ee s t a t e sb yt h es t a t ei nr e c e n ty e a r s ，t h e h o u s i n gp r i c ea sw e l la st h ed e a li ns o m ec i t i e si sd e c l i n i n gt op r e s so u tt h eb u b b l e s t h ee s t a t ea g e n t sh a v eb e e nf a c i n gt h ef i n a n c i a lp r e s s u r ea st h ea u s t e r i t ym e a s u r e sa r e i m p l e m e n t e da n dt h ef i n a n c i a lr i s kf o rt h i si n d u s t r yi so nt h ei n c r e a s e a l lt h e s e c h a n g e ss h o u l db ea s s o c i a t e dw i t ht h i si n d u s t r ya n dm a n a g e m e n to fi t sp r o j e c t s ， p a r t i c u l a r l yi nt h ea r e ao fi t sr i s km a n a g e m e n t f o l l o w i n gt h ef i e r c ec o m p e t i t i o n ， i m p a c to fg l o b a lf i n a n c i a lc r i s i sa n dm i c r o e c o n o m i cc o n t r o lp o l i c yi m p l e m e n t a t i o n , t h ep r o j e c t sm a n a g e m e n to np r o p e r t i e sh a sc a l l e df o ra 舭s hn e wr e q u i r e m e n t si nt h e n e we c o n o m i ca n dm a r k e tt r e n d s t h u s ，i te n t a i l sas e to fe f f e c t i v es o l u t i o nw h i c hc a l l o f f e rg u i d e st op r o j e c tr i s km a n a g e m e n tt op i n p o i n tt h ec o l o r f u li s s u e sa r i s i n gi nt h e c u r r e n tp r o p e r t ym a r k e t w i t ht h ea b o v eb a c k d r o pa n df u r t h e ra n a l y s i so ft h el a t e s tr e s e a r c hr e s u l t sa n d t h e o r i e sa s s o c i a t e dw i t hp r o p e r t i e si t e m sh o m ea n da b r o a d ，t h i sr e s e a r c hi sa s s u m e dt o a p p l yt h ep r o j e c tr i s km a n a g e m e n to np r o p e r t i e si n t or e a lp r a c t i c eb yc h o o s i n gw e s t t o w e rs t ，d ga st h er e s e a r c hs u b j e c t i tw i l lr e g a r dt h eo v e r a l lr i s kf o rs u c ha ni t e m a s t h eo b j e c t i v el a y e ra n dd e t e r m i n ei ta s t h e1s tr a t et a r g e tt h mt h ee f f e c t i v e i d e n t i f i c a t i o no ft h er i s kf a c t o r se n s u e di nd i f f e r e n t p h a s e ss u c ha si n v e s t m e n t d e c i s i o n - m a k i n g , c o n s t r u c t i o na p p l i c a t i o nd e s i g n ，p r o j e c t si m p l e m e n t a t i o na n dr e n t a l a n ds a l e sm a n a g e m e n t i tw i l lp r e d e t e r m i n et h er i s k sw h i c hm i g h tb ea p p e a r e di nt h e p r e v i o u sp h a s e sa st h e2 n dr a t et a r g e t ，n a m e l yt h ec r i t e r i o nl a y e r c o m b i n a t i o no fa l l r i s kf a c t o r sw i l ld e f i n et h et a r g e tl a y e rw h i c hi s3 r dr a t et a r g e t h e n c e ，t h er i s k e v a l u a t i o ns y s t e ma b o u tt h ea b o v e s a i dp r o j e c tc a nb ee s t a b l i s h e da sw e l la sr i s k e v a l u a t i o nm o d e lw i l lb es e tu pb yu t i l i z i n gt h el a y e ra n a l y s i sm e t h o da n da m b i g u i t y c o m p l e xe v a l u a t i o nm e t h o d a tf i n a ls t a g e ，b a s e do nt h ee v a l u a t i o nr e s u l ti th a sr a i s e d m e a s u r e sa n ds u g g e s t i o n so nh o wt oc o p ew i t ht h er i s ka n dt h er i s km o n i t o r i n gf o rt h e g e n e r a lp r o p e r t i e sa n dw e s tt o w e rp r o j e c ts e p a r a t e l y , m e a n w h i l ei th a sc o n c l u d e dt h e d e f e c t sw i t ht h i sr e s e a r c ha n db r o u g h ta b o u tt h eo u t l o o kt ot h ef u t u r er e s e a r c h k e y w o r d s ：p r o j e c t r i s k , c o m m e r i c a lr e a l e s t a t e p r o j e c t s , f u z z y c o m t x d l e n s i v e e v a l u a t i o n , r i s k m a n a g e m e n t 江苏大学工商管理硕士( m b a ) 学位论文 第1 章绪论 1 1 研究背景及研究意义 1 1 1 研究背景 自1 9 7 8 年理论界提出住宅商品化、土地产权开始，我国房地产业经过二十 多年的探索和发展，已经发展成为当前国民经济的支柱产业，并拉动相关配套产 业形成了一个支撑宏观经济快速发展的重要产业群体，成为国民经济发展的基础 性、先导性产业。特别是随着中国加入w t o ，国内投资市场的进一步开放，境 外投资的进一步深入和发展，房地产已逐步成为国民经济中一项重要的投资领 一 域。根据国家统计局数据显示，从2 0 0 3 年到2 0 0 9 年，我国房地产开发投资额从 1 0 1 5 3 8 0 亿元增长到3 1 2 0 3 2 亿元，6 年内提高了3 倍多，平均每年增长2 0 6 ， 7 一 高于同期其它行业增速。截止2 0 1 0 年9 月，全年房地产开发投资3 6 2 3 2 亿元， 比上年增长1 6 1 。其中，商品住宅投资2 5 6 1 9 亿元，增长1 4 2 ；办公楼投资 1 3 7 8 亿元，增长1 8 1 ；商业营业用房投资4 1 7 2 亿元，增长2 4 4 。 “ 伴随着房地产业的高速增长，各地逐渐出现了房地产价格上涨过快、新开发 房地产结构不平衡、房地产金融风险加大等一系列问题。从2 0 0 6 年开始，国家 对房地产行业宏观调控力度逐步加大，从廉租房、经济适用房、两限房等住房制 度的实施，到商品房买卖金融政策改变，国家调控房地产业的成果逐步显现。从 2 0 0 8 年起，我国房地产泡沫成份开始收缩，一些城市的房价开始下降，房地产 成交量大幅下降。同时，在紧缩政策下房地产商面临较大的资金压力，房地产金 融风险加大。据有关部门统计，我国8 0 左右的土地购置和房地产开发资金直接 或者间接地来自银行贷款，而个人通过按揭贷款买房的，占全部购房总数的比例 高达9 0 ，这意味着房地产市场的绝大部分风险都负担在金融机构身上。此外， 由于各种因素的影响，实力较弱的中小房地产企业正逐渐被市场淘汰。 商业地产，顾名思义，作为商业用途的地产。以区别于以居住功能为主的住宅 房地产，以工业生产功能为主的工业地产等。商业地产广义上通常指用于各种零 江苏大学工商管理硕士( m b a ) 学位论文 售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功 能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式【l 】。 自2 0 0 0 年起，商业地产首先在北京、上海、广州等几个经济高度发达的地 区兴起，并快速蔓延到全国。根据国家统计局统计数据显示，2 0 0 1 年以后，我 国商业地产投资年均增长率达到3 3 ，超出住宅投资增长率6 个百分点。其实从 2 0 0 0 年开始，我国商业地产投资的增长速度就远远超过了国民经济的增长速度， 且商业地产投资占当年房地产投资的比重呈逐年上升的态势。2 0 0 4 年全国商业 地产投资总额达到1 7 2 3 亿元，比2 0 0 3 年增长3 2 3 5 ，新竣工商业营业用房面 积增幅1 6 1 6 ，分别高出整个房地产开发投资和竣工面积增幅2 7 6 个百分点和 5 7 3 个百分点。进入2 0 0 5 年，我国商业地产呈现出更快的发展势头，仅2 0 0 5 年1 月至5 月份全国商业地产项目开工面积达1 3 4 亿平方米，投资同比增长 3 8 7 。近两年，因为国家对房地产类商品住房的屡次调控，造成原来单一从事 住宅类产品开发的地产商也开始试水商业地产开发，一时间形成了商业地产一哄 而上的局面。一些商业地产开发商出于自身利益的需要，追求新的投资盈利模式， 引发了大型商业网点建设热潮，结果绝大多数项目论证都不充分，建设开发盲目 无序。很多商业地产项目采取了“先开发后招商”的方式，最终造成项目的损失巨 大，还经常引发开发商、经营商、物业管理商三方的矛盾，成为新一轮投诉热点， 有的还导致了就业、扰民、影响交通、破坏环境等一系列问题。正是由于开发商 对商业地产的对利益预期过高，缺乏对风险的管理，所以造成了很多商业项目的 空置，造成了国家财产和资源的浪费。 造成房地产行业今天的这种状况，除了政策调整、外部经济化境变化等因素 的作用外，还与房地产企业以及房地产项目自身的管理尤其是风险管理有密切的 关系。国内的房地产企业普遍存在着风险意识薄弱、缺乏科学决策、风险管理技 术落后的现象，因此对于目前房地产市场存在的种种问题，亟需一套切实可行的 房地产开发项目风险管理办法予以指导解决。随着房地产市场的竞争日趋激烈， 全球金融危机的影响，以及国家宏观调控政策的出台，在新的经济形势和市场形 势下，对于房地产开发的项目管理水平也提出了新的要求。 江苏大学工商管理硕士( m b a ) 学位论文 1 1 2 研究意义 商业地产是一项投资大、周期长、风险高的行业，虽然也属于房地产业，但 往往和住宅类房地产有着质的区别，这就决定了对其项目进行风险管理的重要 性。本文拟将项目风险管理理论引入商业地产开发项目的管理中，结合商业项目 的特点，针对东莞市商业地产市场的发展状况，以东莞市西城楼大街项目为研究 对象，对项目所遇到的风险因素进行识别，在此基础上设计房地产开发项目风险 评价指标体系及评价模型，并对项目风险进行评价，提出应对措施并实施监控。 具体意义体现在以下几个方面： ( 1 ) 提高人们对风险的认识，在实践中增加风险意识。面对日益竞争激烈 的市场和政策变化不断的情况下，开发商应该加强对市场和政策的风险意识，对 于风险的影响有一个足够的认识，在认识风险的基础上进行风险的控制管理，这 样才能在竞争市场上立于不败之地。 。 ( 2 ) 为项目提供最大的安全保障，促进开发商在商业地产项目的风险管理 应用上有一个质的提高，促进其决策的科学化、合理化。风险存在于商业地产开 一 发的各个阶段：前期决策阶段、设计阶段、工程实施阶段、竣工验收阶段、经营 与物业管理阶段。必须采取一定的手段对其进行管理，防止风险的发生和减少风 险的发生，对于发生的风险怎样去采取相应的措施去减少损失。 ( 3 ) 有利于发展商主动积极利用风险管理技术和风险机制，促进商业地产 的和谐发展。尽管风险强调负偏离，但是实际中也会存在正偏离。正偏离是人们 的渴望，属于收益范畴，因此在风险中也应重视。风险的承担有时也会获得高的 风险收益，促进项目的成功。商业项目的成功可以促进当地商业的繁荣和经济的 发展与就业。 ( 4 ) 以东莞市西城楼大街商业地产项目为例，按照理论和实践相结合的原 则，探索商业地产的风险管理的途径和方法，为商业项目提供一套风险管理解决 问题的思路，对房地产公司规避商业项目风险提供参考和借鉴。 3 江苏大学工商管理硕士( m b a ) 学位论文 1 2国内外研究现状及发展趋势 1 2 1国外研究现状及发展趋势 风险的最初定义出现在1 9 0 1 年美国a m w i l l e t 所作的博士论文风险与保 险的经济理论中：“风险是不愿意发生的事件发生的不确定性之客观体现”。1 9 2 1 年，美国的马歇尔在企业管理( ( b u s i n e s s a d m i n i s t r a t i o n 一书中提出了风险 负担管理的观点，提出了风险排除与风险转移的处理方法。1 9 5 0 年，美国的 m o w b r a y 等人在合著的保险学一书中详细阐述了风险管理的基本概念。2 0 世纪5 0 年代以前，各经济单位一直把保险作为处理风险的唯一办法，并且仅凭 直觉和经验判断所面临的风险，即处理风险的办法是建立在对风险定性分析的基 础上。随着概率论和数理统计的运用，使得对风险的分析发生了质的飞跃，为完 整的风险管理理论体系建立起了极大的推动作用。到了7 0 年代风险管理己发展 成为一门综合性的边缘学科，其应用领域也不再局限于保险业，而是渗透到企业 经济生活的各个领域。对风险管理学系统研究的开始，则以1 9 6 3 年梅尔( m e h r ) 和赫奇斯( h e d g e s ) 企业的风险管理( r i s km a n a g e m e n t i nb u s i n e s se m e r p r i s e ) 和1 9 6 4 年威廉姆斯和汉斯风险管理与保险( r i s km a n a g e m e n ta n di n s u r a n c e ) 这两本书的出版为标志，前者后来成为该学科领域的影响最为深远的历史文献。 1 9 8 3 年，在美国的r i m s ( r i s k & i n s u r a n c em a n a g e m e n ts o c i e t y ) 年会上通过了“1 0 1 条风险管理准则”，以作为各国风险管理的一般准则。这些准则的诞生与运用标 志着风险管理的发展达到了一个新的水平。1 9 8 7 年，英国南安普敦大学会计与 管理科学系主任c b c h a p a n 教授在 r i s ka n a l y s i sf o rl a r g ep r o j e c t s ，m e t h o d sa n d c a s e s ) ) 一书中，提出了“风险工程”的概念【2 】。他认为，风险工程是对各种风险分 析技术的集成，它以更有效的风险管理为目的，范围更广，方式更灵活。该框架 模型的构建弥补了单一过程的风险分析技术的不足，使得在较高层次上大规模地 应用风险分析领域的研究成果成为可能。 对于房地产投资风险的研究在2 0 世纪6 0 一7 0 年代有了一些发展，大多是在 风险分析与防范、风险衡量、投资组合和风险决策等领域。如w u r k z e b a c h 在 m o d e r nr e 矾e s t a t e ) ) 一书中对房地产进行了分析，并涉及到投资组合的问题， 但没有更深入阐述其内涵和风险机理【3 1 。k e r nd i k m e na n dm t a l a tb i r g o n u l 在研 4 江苏大学工商管理硕士( m b a ) 学位论文 究跨国工程项目风险评价时，提出了一种分析层次过程方法来计算项目风险，并 详细分析了建筑公司管理风险的因素。i b r a h i m 等人认为房地产项目的风险变化 通常来自于项目前期，有关项目信息等知识的不精确性和含糊性所造成的，从互 动风险管理的角度，提出了一种模糊系统来。r o g e rp s i n d t 在r e a le s t a t e i n v e s t m e n ta n a l y s i sa n da p p l i c a t i o n 一书中研究了房地产投资分析问题【4 】。针对 房地产投资风险做了全面研究的p e t e rj o v a n o v i c 和d a v i ds p a u l d i n g ，主要在房地 产项目投资风险识别、评价和防范等方面作了大量研究【5 】。美国的s a v a g e 、 a n s e o m b e 和a u m a m 等人提出风险选择期望效用模型，随后美国的t r e o r 、 l i n t o r 等人建立了以平均值标准差为基础的风险评价模型，用分布的方差或 标准差平均值对风险做出分析，并把它应用到房地产开发企业对风险的防范和控 制之中。 在房地产风险研究中，国外的研究主要集中在三个方面：第一是房地产周期 波动理论，认为房地产经济发展经历着从发展繁荣衰退萧条四个阶 段的循环往复，研究的代表人物是美国房地产专家s t e p h e na p y h r r 等人；第二 是房地产泡沫理论，房地产泡沫指房地产价格在一个连续的交易过程中陡然涨 价，价格严重背离其价值，经济中充满了并不反映物质财富的货币气泡，随着价 格暴跌，如气泡破灭，经济从繁荣转向衰退，研究的代表人物是b e r t r a n dm r e h n e r 等；第三是房地产投资组合理论，该理论将房地产投资划分为不同物业 类型，然后进行各种组合来分析风险，w u r k z e b a c h 在( ( m o d e mr e a le s t a t e ) ) 一 书中对此进行了研究。 1 2 2国内研究现状及发展趋势 风险管理传入我国大概是在8 0 年代中期，起初风险管理的思想主要体现在 采矿、设备维护与更新、自动仪表的可靠性分析等领域。此后，国家大型水利工 程项目“三峡工程”的立项研究，国外风险管理理论开始引入工程建设项目的决策 与实施阶段，风险管理技术逐渐为人们所接受。1 9 8 7 年，清华大学郭仲伟教授 风险分析与决策的出版，标志着我国新时期风险研究的开始【6 】。同年国家计 委颁布建设项目经济评价方法和参数，首次提出对建设项目评价需要进行不 确定分析，包括盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析，预测风险和保证项目在 5 江苏大学工商管理硕士( m b a ) 学位论文 财务、经济上的可靠卞生【7 1 。1 9 9 6 年雷胜强主编国际工程风险管理与保险，1 9 9 8 年卢有杰、卢家仪编著的项目风险管理出版，促进国内对项目风险管理的关 注，随着国家对大型投资项目的风险研究，1 9 9 9 年于九如主编投资项目风险 研究，对大型工程风险分析的理论和实践进行了系统的总结。2 0 0 3 年王卓甫 编著工程项目风险管理：理论、方法与应用，邱苑华主编现代项目风险管 理方法与实践，2 0 0 4 年王家远、刘春乐编著建设项目风险管理，2 0 0 6 年 沈建明主编项目风险管理，余建星编著工程项目风险管理。国内对工程 项目风险管理的研究逐步开展。 我国的房地产和发达国家相比，仅仅处于产业发展的初级阶段，有关房地产 的风险研究也只是刚刚起步。1 9 9 3 年陈佑启出版了房地产投资风险管理及经 营决策方法，1 9 9 6 年申立银与俞明轩出版了房地产市场风险，2 0 0 1 年王 伟宁、李淑同主编的房地产开发项目可行性研究与经济评价手册对房地产市 场投资风险因素进行了全面深入的分析，2 0 0 3 年赵世强主编的房地产开发风 险管理系统全面地对房地产的风险管理结合实例进行了阐述，2 0 0 4 年陈立文 编著了项目投资风险分析理论与方法。2 0 0 6 年左斌主编房地产营销与风 险防范，2 0 0 6 年李健飞编著经济转轨时期中国房地产融资风险防范：理论 与实证，都从不同角度，对房地产开发项目风险管理理论和实践发展起来推动 作用。2 0 1 0 年张雯在中国房地产信贷风险的度量与控制中从分析中国房地 信贷的现状和风险产生的原因，从系统性和非系统性两个层面探讨中国房地产信 贷风险的度量技术和控制方法，提出了建设性意见【8 】。赵红魁2 0 1 0 年编著步 步为赢房地产开发全程法律风险识别与防范，以客观的实践经验对房地产 法律风险防范机制的建立形成独特创新，开启了房地产企业法律风险防范大门 【9 】 o 颜哲1 9 9 9 年在房地产金融风险防范的再思考一文中，对房地产金融风 险防范的主要建议进行了评议。他主要从外部效应和系统性风险的角度出发，提 出了防范房地产金融风险的新思路【1 0 1 。 王泰和颜哲2 0 0 2 年在房地产投资基金与风险投资基金的对比分析中通 过比较房地产投资基金与风险投资基金在投资对象、风险性、收益性、退出机制 上的异同，并借鉴风险投资基金在实际运作中的经验，重点探讨了房地产投资基 6 江苏大学工商管理硕士( m b a ) 学位论文 金在设立前遇到的带有普遍性的问题，并提出相应建议【l l 】。 刘晓君和孟凡文2 0 0 5 年在论文模糊层次分析法在房地产投资风险评估中 的应用通过对房地产投资过程中可能出现的种种风险因素的分析，运用层次分 析方法设计了风险评价的指标体系，确定了权系数，应用模糊数学的方法建立了房 地产投资风险的模糊综合评价系统。从而在一定程度上解决了如何运用数学方法 分析和处理投资风险评价中大量存在的模糊问题。投资者采取有效措施对风险进 行科学管理减少房地产投资的风险损失【1 2 l 。 薛小荣2 0 0 5 年在房地产开发风险多因素层次决策支持系统运用探讨中 以房地产开发商为主要考察对象，运用项目风险管理理论，在简要介绍多因素层 次模糊决策支持系统的基础上，对房地产开发中存在的主要风险因素及层次进行 了分析，并运用多因素层次决策支持系统对房地产开发中的风险进行分析，同时 对该方法与传统层次分析法( a h p ) 做了比较【1 3 1 。， 胡长明和郭剑峰等2 0 0 7 年在无历史数据时房地产投资项目的风险模拟 中提出在缺乏历史数据条件下，项目投资在建立投资模型时，必须要考虑不确定 性因数( 即风险因数) ，包括市场情况、项目期限、投资额及运营收入等。他们? 假设影响房地产项目投资的主要风险因数服从p 分布，如投资额和运营收入，提 出了在房地产投资的现金流满足p 分布情况下的投资风险模拟模型，并通过实例j ， 证明该种方法可以为项目投资决策提供依据【l4 1 。 蒋根谋和胡振鹏2 0 0 7 年在基于模拟技术和a h p 的房地产项目风险的定量 评估中提出了一新的房地产项目定量经济风险评价模型，并且将a h p 方法应 用于房地产项目经济风险分析，客观地确定模型中各风险因素的权重。并结合工 程案例，利用新提出的风险分析模型，基于模拟技术，对房地产项目的经济风险 进行了定量的分析；同时对单个或多个风险因素组合对房地产投资的经济风险做 了敏感性分析【1 5 】。 彭定和江何立2 0 0 8 年在房地产投资风险稳定性实证分析以投资净现值 的波动来衡量投资风险。他们首先比较分析了基于资本资产定价模型( c a m p ) 的房地产投资净现值与基于附加经济价值( 或财富创造能力，e v a ) 的房地产投 资净现值；然后通过基于e v a 的房地产投资净现值的期望和方差来分析年度 e v a 的变化对投资净现值的影响；最后利用神经网络系统来描述e v a ，( c i c o ) 7 江苏大学工商管理硕士( m b a ) 学位论文 i 和c i 的相互作用变化和运动轨迹，反映出e v a 的稳定性从而间接反映投资风 险的波动和可控性【1 6 】。 目前国内对房地产的风险管理研究主要还是在风险的识别、防范和决策投资 上，定性分析和经验决策常常被房地产公司用于风险的防范，拍脑袋决策在很多 中小型房地产商的决策实施中很普遍，定量分析虽然有所应用，但是范围小。对 于风险管理的研究还停留在方式方法等理论上，具体应用研究目前较少，提出的 风险规避措施也太笼统不够具体。所以怎样把房地产风险管理做到理论与实践相 结合，是房地产商值得去深入学习和研究的一个课题。 1 3 研究内容和研究方法 1 3 1 研究内容 作者对房地产及商业地产市场较为熟悉，对商业地产项目各阶段风险认识较 为清晰，因此，本文从项目风险管理的角度出发，以东莞市西城楼大街项目为研 究对象，对该项目进行风险识别和风险评价分析，最终有针对性地提出相关风险 应对措施，研究内容主要分为以下六章： 第1 章绪论。主要介绍本文的研究背景、目的和意义，评述国内外的相关 研究现状，分析研究思路并阐述使用的研究方法和主要研究内容。 第2 章商业地产项目风险管理的理论概述。主要从风险、商业地产项目风 险、商业地产项目风险识别和风险管理等四个方面对主要的相关理论观点进行概 述，为本研究奠定理论基础，提供理论依据。 第3 章东莞市西城楼大街项目风险的识别。主要在对项目概况进行简介的 基础上，分析该项目的内外部环境，并识别该项目投资决策、设计报建、项目实 施及租售经营等四个阶段的风险因素。 第4 章东莞市西城楼大街项目风险评价。主要利用提取的各阶段风险因素， 在对现有的项目风险评价方法进行分析的基础上，建立该项目的风险评价指标体 系，并运用模糊综合评价法构建该项目的风险评价模型，对东莞市西城楼大街项 目的风险评价结果进行具体分析。 第5 章东莞市西城楼大街项目风险应对与监控。主要将东莞市西城楼大街 8 江苏大学工商管理硕士( m b a ) 学位论文 项目与一般的房地产项目进行对比，在分析一般房地产项目风险应对与监控措施 的基础上，从一般风险和主要风险两个方面提出该项目的风险应对与监控措施。 第6 章结论与展望。 1 3 1 研究方法 ( 1 ) 文献研究法 尽可能地收集国内外相关文献资料，作为理论与实证分析的基础。通过大量 的文献检索、阅读和分析，总结国内外相关理论研究成果、借助相关学科的理论 观点，提出理论研究框架。 ( 2 ) 实证研究法 针对东莞市西城楼大街项目的实际情况，并结合对项目部成员以及公司各职 能部门相关人员的访谈，对该项目的风险管理做深入分析。 ( 3 ) 专家咨询与研讨方法 通过函询或研讨会等形式，广泛征询高校相关领域的研究专家等对本文研究 的意见和建议，并不断加以完善。 1 4 研究思路 本文在深入分析国内外最新研究成果和相关理论的基础上，拟将房地产项目 风险管理理论运用到实践中，对房地产开发项目风险进行有效识别，在此基础上， 建立房地产开发项目风险评价指标体系及评价模型，并进行评价。同时，根据评 价结果和实际情况，提出项目风险控制对策及建议。具体的研究思路如下图1 1 所示： 9 江苏大学工商管理硕士( m b a ) 学位论文 图i i 本文研究思路 1 0 江苏大学工商管理硕士( m b a ) 学位论文 第2 章商业地产项目风险管理的理论概述 2 1 风险的概念 2 1 1 风险的定义 风险( r i s k ) 的基本定义是损失的不确定性。但是，对这一基本概念，在经 济学家、统计学家、决策理论家和保险学家中将尚无一个适用于他们各个领域的 一致公认的概念【1 7 1 。 2 1 2 风险的基本内涵 ( 1 ) 损失机会和损失可能性 把风险定义为损失机会，这表明风险是一种面临损失的可能性状况，也可以 表明风险是在一定状况下的概率度。当损失机会( 概率) 是0 或1 时，就没有风 险【1 0 1 。 把风险定义为损失可能性，它仅仅是对上述损失机会定义的一个变种；但损 失可能性的定义意味着损失事件的概率介于0 和1 之间，它更接近于风险是损失 的不确定性的定义。 ( 2 ) 损失的不确定性 决策理论家把风险定义为损失的不确定性，这种不确定性可分为客观的不确 定性( 客观风险) 和主观的不确定性( 主观风险) 。客观风险是实际结果与预期 结果的离差，有时称为风险程度，它可以用统计学工具加以量度，客观风险= ( 实 际损失一预期损失) 预期损失。主观的不确定性是个人对客观风险的评估，它 同个人的知识、经验、精神和心理状态有关，不同的人面临相同的客观问题，会 有不同的主观的不确定性。 ( 3 ) 实际与预期结果的离差 统计学家把风险定义为实际结果与预期结果的离差度，这种偏差是指围绕这 一项预期回报与可能回报之间的上下浮动，它通常有两类参数描述：偏离的方向 1 1 江苏大学工商管理硕士( m b a ) 学位论文 与大小；各种偏离的可能程度。实际上，偏离方向有正有负，风险有上行风险和 下行风险之分。 ( 4 ) 风险是实际结果偏离预期结果的概率。 有的保险学者把风险定义为一个事件的实际结果偏离预期结果的客观概率。 在该定义中，风险不是损失概率，是实际结果与预期结果的离差的变换形式。 2 1 3 风险的特征 ( 1 ) 风险的客观性和普遍性 风险的存在不以人的意志为转移的，风险是由客观存在的自然现象和社会现 象引起的，不论风险主体是否意识到了风险的存在，只要诱因存在，条件形成， 风险就会导致损失。人们的生活工作中，随时随地都会面临风险，我们无法消除 风险，但是可以在一定条件下在一定范围内改变风险形成与发展的条件，尽量降 低风险发生的概率和减少损失的程度18 1 。 ( 2 ) 风险的随机性 风险虽然是客观存在的，但是并不是所有的风险因素都会演变为风险事件， 风险的发生具有随机性、偶然性，有时还需要一定的时间与诱因。风险事件的发 生是必然的，但是具体风险事件的发生却带有偶然性【1 9 1 。 ( 3 ) 风险的可变性 世界处于运动变化之中，风险也是如此。无论是风险的性质还是后果都会随 着活动或事件的进程而发生变化，既有量的增减也有质的改变。 ( 4 ) 风险的相对性 风险是相对于人类活动和事件主体而言的，不同的主体对于风险的承受能力 是不一样的，同样的风险对于不同的主体有不同的影响，风险主体对风险的承受 能力因预期收益的大小、投入的多少以及风险主体的地位和拥有的资源情况不同 而不同。 ( 5 ) 风险的可测性 个别风险事件是很难预测的，但是我们可以应用现代技术手段对其发生的概 率进行分析，并可以评估其发生的影响，利用这些预测结果为人们的决策服务， 预防风险事件的发生，减少风险发生所造成的损失。 江苏大学工商管理硕士( m b a ) 学位论文 2 2 商业地产项目风险 2 2 1 商业地产项目的特征 房地产项目是指在一定的时间、费用和质量要求下，为形成一定使用功能的 房地产产品，而按特定的程序完成的一次性任务。与一般性项目相比，房地产项 目具有更为复杂的特础2 0 1 。 ( 1 ) 项目时间目标的限定性较强。任何一个房地产项目都有一个较强的时 间要求，其主要原因如下： 房地产项目的资金占用量较大。房地产项目的高价值性，使得其生产过程 的资金占用量较大，通常情况下企业可使用的资金是有限的，所以企业为了提高 资金的使用效率，减少项目支付的利息及相关费用，必须对项目的工期进行限制。 否则，如果没有时间的限制，有可能导致项目的内部收益率低于本行业的基准收 益率，从而使资金的利用率较低，这将引起项目( 或企业) 亏损的严重后果。 市场需求变化较快。由于技术的进步，社会经济的发展，人们的社会需求 变化较快。在这种情况下，人们对房地产项目产品质量的要求也在不断提高。如 果房地产项目的工期过长，则可能导致项目产品不能同人们的市场需求保持同 步，造成项目产品的原有功能过时，甚至引起大量的项目产品空置。 市场上同行业竞争激烈。但房地产开发商一旦发现市场上存在较大利润空 间的房地产项目产品时，一般都会集中资金投入该种产品的开发。如果房地产项 目开发周期过长，一方面会由于同时期同类型产品的过于集中投入市场，造成总 量增加，而使得房地产项目产品价格的下跌；另一方面，也可能因为后来的房地 产项目产品功能的改进调整，使得该房地产产品的功能相对下降，造成其产品的 市场价格下降，使得实际收益比预期收益下降，甚至可能导致项目( 或企业) 亏 损。 ( 2 ) 房地产市场质量目标要求较高。房地产项目投资大，投资行为具有不 可逆转性。一旦质量不合格，就会造成资源的大量浪费。不仅如此，因为房地产 产品与人们的生活息息相关，如果其产品质量出现了问题，就会导致严重后果， 造成大量的人员伤亡和财产损失。因此，我国对于房地产建筑工程产品的质量要 求非常严格，制定了一系列的政策法规和相关的质量标准来保证房地产产品的质 江苏大学工商管理硕士( m b a ) 学位论文 量。 ( 3 ) 房地产项目的费用目标较强。这主要是由于资金的相对稀缺和项目的 经济性要求所决定的。 ( 4 ) 房地产项目具有较强的系统性。房地产项目是一个非常复杂的庞大系 统，这是现代房地产项目的一大特点。它不仅规模大、范围广、投资多、时间长、 阶段多，而且各阶段之间的相风衔接也较严密，有时还会出现大量采用新技术、 新工艺的情况。这就要求在建设的工程中必须统一规划管理，统一进行资源和效 益的核算。 ( 5 ) 房地产项目具有规定的程序性。项目的建设过程，必须要经过项目的 构思设想、建议和方案拟定、详细的可行性研究及其评审、决策、勘察、设计、 项目招投标、施工、竣工验收等规定的项目程序，不可倒置。这就要求在房地产 项目的施工过程中，必须注意项目之间的衔接，按规定的或本身固有的程序进行 项目的实施。 ( 6 ) 房地产项目组织的特殊性。由于现代化大生产和专业化分工的需要， 一个房地产项目往往有几十个单位或相关政府部门参与，协调起来比较困难，而 且房地产项目组织具有一次性，因此，要想保证房地产项目有计划按程序施工， 就得建立一个完善的项目组织体系。该组织体系与企业组织相比，相对较为特殊。 ( 7 ) 房地产政策条文的多样性。房地产项目及其组织的一次性特征，使项 目组织及其责任具有不稳定性。所以必须按照企业的章程设立项目组织，并明确 组织及个人的权利、责任和义务，来保障房地产项目的成功实施。另一方面，因 为房地产产品与人民的生活联系紧密，为了保证社会的和谐发展，必须建立健全 法规体系。目前，我国已经制定了许多涉及房地产建设的政策法规，如房地产管 理法、建筑法、合同法、招标投标法、环境保护法、物权法等。 2 2 2 商业地产项目的特征 商业地产是“商业房地产”的简称，是地产和房产的总和。由于习惯称为“商 业地产”，且在实践活动中多以商业地产的面目出现，故在此按商业地产称谓。 商业地产是指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲设施等经营用途的房 地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等 1 4 江苏大学工商管理硕士( m b a ) 学位论文 房地产形式【l 】。商业地产是房地产的细分市场，它除具有房地产本身具有的特点 外，还有其自身的特点。 ( 1 ) 商业地产的价值主要体现在商业经营活动中。商业地产与住宅类产品 明显不同，其主要价值体现在以后的经营成果，商业经营好物业价值就高，反之 则差。商业地产如果想获取更高的商业价值，就必须在后期的商业经营管理上多 下功夫。本文在此只是讨论商业地产的开发，对于商业经营不作探讨。 ( 2 ) 商业地产的经营方式多，可租可售，一般建议以租赁经营为主。商业 只租不售，可以科学的对商业进行业态管理，合理的对商业进行功能分区配置， 更加有利于商业的集聚效应，对于商业的前期培育时非常有利的。 ( 3 ) 商业地产的区域性更强。商业地产的地理位置决定了商业地产的价值， 越是靠近中心繁华地段的商业地产，其商业价值就越高，与之相反地理位置越是 偏僻，其商业价值就相对而言要低很多。 ( 4 ) 商业地产具有投资大、风险大、收益大的特点。商业地产项目一般处 于城市中心繁华地段，地价高、拆迁费用大，造价高是其主要的特点，一旦投资 决策失误，市场表现达不到预期，项目很容易中途停顿，形成烂尾。但是如果建t 设经营成功，收益率非常高。相关实例已屡见不鲜【2 1 1 。 2 2 3 商业地产项目风险的基本内涵 商业地产项目投资大、建设时间长、需要后续经营等特点决定了商业地产项 目在投资决策、设计报建、项目实施、物业租售经营等各个阶段都存在着大量的 不确定因素，容易受到社会环境、经济环境等诸多方面因素变化的影响，所以商 业地产项目在其整个生命周期都蕴含着风险。商业地产项目风险除了一般项目具 有的风险特点外，还与商业地产项目自身的特点具有不可分割的关系。 ( 1 ) 商业地产项目的不可移动性与风险。土地及其上面的建筑均具有不可 移动性，故称不动产。其固有的区域性与个别性，使得商业地产的价值在很大程 度上和它的地理位置相关。这是商业地产项目投资的重要风险因素之一。 ( 2 ) 商业地产项目的耐久性使商业地产的自然寿命和经济寿命很长，其生 命周期会持续几十年。所以遇到的不确定性及很多，风险在质和量上不断发生变 化，同时项目的每阶段都会产生新的风险，各风险因素之间、风险因素与外界 江苏大学工商管理硕士( m b a ) 学位论文 环境之间存在错综复杂的关系并表现出明显的层次性。 ( 3 ) 商业地产项目风险的共同性与多样性。不同的商业地产项目开发过程 中，会有很多共同的活动，决定了商业地产项目风险的共同性，但每个商业地产 项目所处的特定的位置、开发时间、自有的功能等的不同，又使商业地产项目风 险具有多样性。 ( 4 ) 商业地产项目各组成部分之间关系复杂，各部分往往相互制约，互相 依赖，且项目的工作内容和项目所处的环境息息相关，只有认真研究风险事件本 身和环境之间的关系，才能正确的识别所面临的风斟2 0 1 。 2 2 4 商业地产项目风险的分类 为了深入理解商业地产项目风险，准确的把握风险，对风险进行有效的管理， 有必要对风险从不同的角度或根据不同的标准，对商业地产项目风险进行分类 【1 8 】【1 9 】【2 0 】。 ( 1 ) 按风险产生的原