（工商管理专业论文）上海住宅产业对经济增长的贡献率研究及可持续发展的对策.pdf

0 2 2 0 2 5 3 1 0 吴婕上海住宅产业对经济增长的贡献率研究及可持续发展的对策 摘要 白改革开放来，上海的住宅产业获得了长足的发展，人民居住水平得到很大 提高，人均居住面积从1 9 9 5 年的8 0 平方米增长为2 0 0 3 年的1 3 8 平方米，住房 成套率由5 0 7 提高到9 2 3 。住宅成为新的消费热点，而房地产业成为新的经 济增长点，特别是“十五”以来，以住宅为主的房地产业迅速跃升为拉动上海经 济增长的支柱产业之一。但是最近两年来，由于上海房价的快速、大幅上涨，引 起社会各界的广泛关注，并引发了房地产业是否存在泡沫的争论。由于住宅产业 关系到老百姓的日常生活，其涉及的相关产业面很广，所以其能否持续、稳定、 健康地发展，对上海的经济、社会、环境都会产生很大的影响。 由于目前的国家产业分类没有将住宅产业作为一“个独立的产业，因此在 各级统计体系中，也没有把住宅作为一个独立的产业来进行核算，而是将其分别 计入其他相关产业的产值中，从而住宅产业对上海经济增长贡献率没有直接的定 量分析。本文首创了利用主成分分析法和线性回归方法，计算了住宅产业对经济 增长的贡献，从定量的角度来认识住宅产业在国民经济中的重要地位，以及作为 未来定量分析住宅产业发展态势的依据之一。 通过以上的定量分析，我们可以看到住宅产业在国民经济中的重要地位，且 目前其又是消费热点和经济增长点，所以促进住宅产业持续、稳定、健康地发展， 是政府有关部门重点关注并致力解决的问题。本文结合m b a 所学的理论知识， 以及作者在房地主管部门多年从事计划和统计分析并参与部分政策策划的工作 经验，试图对这一问题作出一定的分析。文章在第三章中介绍了- t 0 中国住宅市 场运作机制基本架构；随后在第四章分析了上海住宅产业的发展现状，最后结合 上述基本框架以及上海的现状，对上海住宅产业可持续发展提出几点对策和建 议。 【关键词】住宅产业，g d p ，房地产，可持续发展 0 2 2 0 2 5 3 1 0 吴婕上海住宅产业对经济增长的贡献率研究及町持续发展的对镱 a b s t r a c t a f t e rt h er e f o r ma n do p e n i n gt ot h eo u t s i d ew o r l d ，t h eh o u s i n gi n d u s t r yo f s h a n g h a ih a sb e e nc o n s i d e r a b l yd e v e l o p e d ，a n dp e o p l e sl i v i n gs t a n d a r dh a sb e e n g r e a t l yi m p r o v e d t h ea v e r a g ep e rc a p i t al i v i n gs p a c er e a c h e s1 3 8s q u a r em e t e r si n 2 0 0 3a si tw a s8 0i n1 9 9 5 ，m e a n w h i l et h ep e r c e n t a g eo fc o m p l e t es e t so fr e s i d e n t i a l b u i l d i n g sg o e su pt o9 2 3 f r o m5 0 7 i n19 9 5h o u s eb e c o m e san e wc o n s u m i n g h o t s p o t ，w h i l et h er e a le s t a t ei n d u s t r yb e c o m e st h en e we c o n o m i cg r o w i n gc o m p o n e n t t y p i c a l l y , a f t e r t e n t hf i v ey e a r s ”，t h er e a le s t a t eb u s i n e s s ，m a i n l yc o n s i s t i n go ft h e h o u s i n gi n d u s t r y , r a p i d l yb e c o m e so n eo ft h ep i l l a ri n d u s t r i e so fs h a n g h a ie c o n o m i c g r o w t h b u t ，i nr e c e n ty e a r s ，b e c a u s eo ft h er a p i da n db i gi n c r e a s eo fh o u s i n gp r i c e ，a w i d e l yc o n c e r na b o u tt h a th a sb e e no c c u r r e d ，a n di sf o l l o w e db yt h ed i s c u s s i o na b o u t w h e t h e rt h e r ea r e “b u b b l e s ”o fr e a le s t a t ei n d u s t r y s i n c et h eh o u s i n gi n d u s t r yi sc l o s e t op e o p l e sd a i l yl i f e ，a n dw i d e l yr e l a t e st oo t h e ri n d u s t r i e s ，t h e r e f o r e ，w h e t h e rt h e h o u s i n gi n d u s t r yc a nc o n t i n u o u s l y , s t e a d i l ya n dh e a l t h yd e v e l o p e d ，w i l lh a v eb i g i m p a c tu p o ns h a n g h a i se c o n o m y , s o c i e t ya n de n v i r o n m e n t c u r r e n t l y ，h o u s i n gi n d u s t r yi sn o ta ni n d e p e n d e n ti n d u s t r yi nt h e c h i n ai n d u s t r y c a t e g o r y ”，s o ，i nt h es t a t i s t i c ss y s t e m ，t h ep r o d u c to fh o u s i n gi n d u s t r yi sn o t c a l c u l a t e di n d e p e n d e n t l y , h o w e v e r , i t sd e c o m p o s e di n t ot h ep r o d u c to fe v e r yr e l a t e d i n d u s t r y t h e r e f o r e ，t h e r ei sn od i r e c tq u a n t i t a t i v ei n d e xa b o u tt h ec o n t r i b u t i o no f h o u s i n gi n d u s t r yt os h a n g h a ie c o n o m i cg r o w t h t h i st h e s i so r i g i n a t e st oc a l c u l a t et h e c o n t r i b u t i o no fh o u s i n gi n d u s t r yt o s h a n g h a ie c o n o m i cg r o w t hb yp r i n c i p a l c o m p o n e n ta n a l y s i sa n dl i n e a rr e g r e s s i o n ，t oq u a n t i t a t i v e l yr e c o g n i z et h ei m p o r t a n c e o fh o u s i n gi n d u s t r yt ot h en a t i o n a le c o n o m y , a n dw i l lb eo n eo ft h ek e yf a c t o r st o q u a n t i t a t i v e l ya n a l y z et h es i t u a t i o no f h o u s i n gi n d u s t r yi nt h ef u t u r e b yt h ep r e v i o u sq u a n t i t a t i v ea n a l y s i s ，w ec a nu n d e r s t a n dt h ei m p o r t a n c eo f h o u s i n gi n d u s t r yt on a t i o n a le c o n o m y a n ds i n c et h eh o u s i n gi n d u s t r yb e c o m e st h e h o t s p o ta n de c o n o m i cg r o w i n gc o m p o n e n tr e c e n t l y , w h e t h e rt h eh o u s i n gi n d u s t r yc a n c o n t i n u o u s l y , s t e a d i l ya n dh e a l t h yd e v e l o p e d ，i sak e yc o n c e r na n dau n s o l v e d p r o b l e mo ft h eg o v e r n m e n ta d m i n i s t r a t i v ed e p a r t m e n t s b a s e do nt h et h e o r yg a i n e d d u r i n gm b as t u d y , c o m b i n i n gw i t hy e a r so fw o r k i n ge x p e r i e n c ea tt h er e a le s t a t e a d m i n i s t r a t i v ed e p a r t m e n tf o rm a r k e ta n a l y s i sa n dp a r t i a l l yi n v o l v e di n p o l i c y p l a n n i n g ，t h et h e s i st r i e st od e v o t es o m eo nt h ep r o b l e m c h a p t e r3i n t r o d u c e sab a s i c 2 0 2 2 0 2 5 3 1 0 曼婕 上海住宅产业对经济增长的贡献率研究及口j 持续发展的对簧 s t r u c t u r eo ft h eo p e r a t i n gs y s t e mo fc h i n a sh o u s i n gm a r k e t a f t e rt h a t ，c h a p t e r4 a n a l y z e st h es t a t u so fs h a n g h a ih o u s i n ga n dr e a le s t a t eb u s i n e s s b a s e do nt h eb a s i c t h e o r ys t r u c t u r ea n dt h es t a t u so fs h a n g h a ih o u s i n gi n d u s t r y , c h a p t e r5p r o p o s e s s e v e r a ls t r a t e g i e so nt h es u s t a i n a b i l i t yo fs h a n g h a ih o u s i n gi n d u s t r y k e y w o r d s ：h o u s i n gi n d u s t r y , g d p , r e a le s t a t e ，s u s t a i n a b i l i t y 3 0 2 2 0 2 5 3 1 0 炅婕上海住宅产业对经济增长的贡献率研究及可持续发展的对策 1 1 上海的住宅产业 1 绪论 住房是人民生活的一个重要组成部分，所以一直为全社会所关注。上海市政 府一直致力提高上海市民的居住水平。特别是最近十余年来，上海大力发展新建 住宅，从1 9 9 5 年到2 0 0 3 年，上海住宅开发建设投资4 1 7 9 亿元，占同期全市固 定资产投资的1 4 ，共新建住宅1 4 8 2 9 万平方米。住宅建设的整体质量也明显提 高，加强了市政公建设施的配套建设；同时创建“四高”( 高起点规划，高水平 设计，高质量施工，高标准管理) 优秀小区，2 0 0 0 至2 0 0 3 年共建成2 8 6 个，占 同期竣工量的4 0 ；并且推进住宅产业现代化，探索菜单式全装修，进行“四新” ( 新技术、新设备、新材料和新工艺) 成果集成应用试点，2 0 0 2 年至2 0 0 3 年共 1 0 3 个住宅小区纳入试点项目；还进行了城镇住宅试点，探索“一城九镇”居住 区特色风貌建设，启动总面积约9 3 万平方米的6 个农民中心村试点项目。 在抓好新建住宅建设的同时，政府也加强了对旧住房的改造。1 9 9 2 年至2 0 0 3 年，全市累计拆除各类旧居住房屋4 2 8 1 多万平方米，其中旧里以下住房3 1 8 0 万平方米，计9 0 多万户居民迁入了新居。同时，对结构较好的不成套旧住房进 行了成套改造，1 9 9 5 年至2 0 0 3 年，累计完成改造3 1 5 万平方米，受益居民近7 万户。1 9 9 9 年开始对建于上世纪6 0 至8 0 年代的老公房进行“平改坡”试点， 此后开展了成线、成片、成规模的改造。2 0 0 3 年又将这一改造与房屋综合整治 结合起来，拓展为对整个旧小区形态、功能、环境的综合改造，并进行了试点。 至2 0 0 3 年，累计完成平改坡5 7 0 6 幢，总建筑面积约1 1 4 1 万平方米，受益居民 约1 9 万户。 在加强新住宅建设与旧住房改造的同时，上海也培育并发展了住宅市场，建 立并不断完善其市场发展机制，颁布了一系列的法律法规，以此规范每一个项目 从土地的取得到房屋拆迁、新房建造、市场交易、物业管理等一系列，以完善市 场行为，上述这些举措都走在全国的前列。特别是建立了一套较为全面的交易信 息系统，对所有商品房的交易进行记录，不仅起到登记存档的作用，还对市场预 4 0 2 2 0 2 5 3 1 0 昊婕上海住宅产业对经济增长的贡献率研究及可持续发展的对策 警预报体系的建立起到数据支撑的作用。在日趋成熟的市场条件下，上海的商品 住宅交易量逐年增大，从1 9 9 5 年至2 0 0 3 年，全市商品住宅新房销售量达到1 1 1 8 8 万平方米，销售额达到4 1 2 9 亿元，存量住宅的交易面积也达到5 4 9 5 平方米。 1 2 本文的研究内容和研究方法 由于目前的国家产业分类没有将住宅产业作为一个独立的产业，因此在 各级统计体系中，也没有把住宅作为一个独立的产业来进行核算，而是将其分别 计入其他相关产业的产值中，主要是计算到房地产业中，而与其紧密相关的房屋 建筑、建筑材料制造、室内整修、房地产教育等领域的生产成果则被计入相应的 生产部门中，如建筑业、工业和教育服务业等，从而住宅产业对上海经济增长贡 献率没有直接的定量分析。本文首创了利用主成分分析法和线性回归方法，计算 了国民经济核算体系中房地产业所包含的住宅部分对经济增长的贡献，从定量的 角度来认识住宅产业在国民经济中的重要地位，以及作为未来定量分析住宅产业 发展态势的依据之一。 通过以上的定量分析，我们可以看到住宅产业在国民经济中的重要地位，且 目前其又是消费热点和经济增长点，所以促进住宅产业持续、稳定、健康地发展， 是政府有关部门重点关注并致力解决的问题，也是全社会所密切关注的话题。作 者收集了部分有关国内外住宅和房地产业发展方面的文献资料，尤其是上海房地 产发展的文献资料，结合在房地主管部门多年从事计划和统计分析工作的经验， 特别是参与了上海住宅建设“十五”计划的编写以及部分政策策划的经历， 并运用m b a 所学的理论知识，对保持上海住宅持续、稳定、健康发展这一课题 作出一定的分析。本文在完成定量分析以后，介绍了中国住宅市场运作机制的基 本架构，再分析了上海住宅产业发展现状，最后结合上述的基本架构以及上海住 宅产业的现状，对上海住宅产业可持续发展提出几点对策和建议。 0 2 2 0 2 5 3 1 0 吴婕 l 海住宅产业对经济增跹的贡献率研究及可持续发展的对策 2 住宅产业对上海经济增长的贡献率研究 2 1 国内生产总值的概念及计算方法 2 1 1 国内生产总值的概念 国内生产总值( g r o s sd o m e s t i cp r o d u c t ) 指在一定时期内经济中所生产的全 部最终产品和劳务的价值。 名义g d p 指在一定时期内以该期价格计算的产出的价值。名义g d p 每年发 生变化的原因有两个。第一个原因是物质产量发生变化；另一个原因是市场价格 的改变。 实际g d p 衡量在两个不同时期经济中的物质产量的变化，它以相同的价格 来计算两个时期所生产的所有产品的价值。 2 1 2g d p 的计算方法 g d p 是核算期内生产活动的最终成果。即生产过程的总产值扣除中间投入 后的价值。各部门增加值之和就是国内生产总值。 g d p 的要素构成有四个部分：劳动者报酬、固定资产折旧、生产税净额、 营业盈余四部分，但非盈利生产单位的增加值没有营业盈余部分。 增加值的计算方法分生产法、收入法、支出法三种。 ( 1 )生产法是从生产角度来反映最终产品的生产规模的一种计算方法。 其计算公式如下： 增加值= 总产出一中间投入 ( 2 )收入法是根据生产要素在生产过程中应得收入份额反映最终成果的 一种计算方法。其计算公式如下： 增加值= 固定资产折旧+ 劳动者报酬+ 生产税净额( 生产税补贴) + 营业盈余 ( 3 ) 支出法是从最终使用的角度来反映最终产品的生产规模的一种方法。 其计算公式如下： 国内生产总值= 最终消费支出+ 资本形成总额+ 货物和服务净出口 我国在核算实践中，用生产法和收入法计算各部门的增加值。 0 2 2 0 2 5 3 1 0 吴婕 l 海住宅产业对经济增长的贡献率研究及町持续笈展的对策 2 2 住宅产业的涵义、范围 住宅产业是以生产和经营住宅为最终产品的产业，是指在国民经济中围绕着 住宅的建设、住宅科技、住宅经营和管理所进行的一系列活动的总称。住宅作为 商品，其再生产过程包括生产、分配、流通和消费四个环节。住宅产业应包括住 宅再生产过程中的所有环节，即土地开发、住宅设计、住宅部件的开发生产、住 宅的建造、销售、维修、管理、服务等。 2 3 住宅产业在国民经济中的重要作用 i 、住宅建设在扩大投资中有重要地位。 1 9 9 4 年以来，住宅建设投资比重持续上升，1 9 9 4 年住宅建设的投资额为 2 8 9 0 6 亿元，2 0 0 3 年住宅建设的投资额为6 9 4 3 亿元，增长1 4 倍。同时，住宅 建设投资间接拉动了市政道路、地下设施、管道交通等市政建设的投资。固定资 产投资对经济的发展有重要作用，按照1 9 9 7 年的统计数据，每增加1 0 0 亿元投 资，可引发2 2 1 亿元的总产出增量和6 l 亿元的增加值增量。由此推算，2 0 0 3 年 住宅建设投资拉动上海4 2 3 5 亿元的增加值增量。 2 、住宅建设是建筑业、建筑材料工业以及钢铁、机械等基础工业发展的重 大推动力量。 住宅建设带动了建筑业的发展，直接为建筑业开拓市场，筹集资金，促进其 资金周转。建筑业不直接经营建筑产品，而只提供劳务和技术服务，其发展以房 地产业为前提，房地产与建筑业“一荣俱荣，一损俱损”的关系，已被实践所证 实。1 9 9 4 年至2 0 0 3 年，上海建筑业总产值从3 0 9 6 8 亿元增加到1 1 9 5 8 亿元； 建筑业的增加值从7 3 9 3 亿元增加到2 6 4 ，8 亿元( 其中住宅建筑占8 0 左右) 。 住宅建设的发展与建材工业的发展的关系极为密切。一方面，建材工业的发 展水平和增长速度，直接决定城市住宅建设的生产规模、质量和发展速度，另一 方面，住宅建设是建材工业的广阔市场，并促进建材质量的提高和新技术、新产 品的研究，刺激建材工业的发展。据有关部门计算，我国城市住宅建设每年需要 消耗钢材相当于全国钢铁年产量的1 4 ，消耗水泥占年产量的4 7 ，消耗玻璃 占年产量的4 0 ，消耗木材占年产量的2 0 ，消耗的运输量占年运输量的8 。 此外，建材工业和建筑业的发展，又需要动力、设备、钢铁、机械、木材、 0 2 2 0 2 5 3 1 0 吴婕上海住宅产业对经济增长的贡献率研究及可持续发展的对策 塑料、化学和其他工业的发展，为其提供技术装备和生产条件，从而带动了许多 工业的发展。 3 、住宅消费带动了相关产品的生产与消费 住宅消费促进了相关的家电、家具、水、电、煤等产品的消费与生产。按照 有关部门测算，住宅消费可以带动相关产品消费的系数为1 ：1 3 4 1 ：1 7 之间。 4 、住宅建设的发展能够有力地推动金融业的发展 住宅建设投资数额大，资金周转较长，较一般产业的发展更需要金融业的支 持。而住宅具有不可移动性和耐久性的特性，保值和增值的作用，是金融业的一 项主导和传统的业务。住宅开发投资资金的来源结构基本是企业自筹、银行贷款 和购房者定金占较大比重。2 0 0 3 年用于房地产开发的建设资金为9 9 1 ，9 1 亿元， 在当年到位的资金总量中，银行贷款1 7 9 5 亿元，占2 1 6 。随着住房消费信贷 的普及，住宅产业将更大地促进住房金融的发展。2 0 0 3 年，上海个人住房按揭 贷款总额1 7 0 9 ，1 3 亿元，公积金贷款3 4 6 3 9 亿元，二者合计占个人消费贷款总额 的9 0 。特别是2 0 0 0 年以来，上海住宅建设快速发展，对住房金融的发展推动 很大。 5 、住宅建设对财税收入有较大贡献 上海市房地产开发经营增加值中，1 9 9 6 年的生产税净额为1 9 7 3 亿元、而 2 0 0 1 年的生产税净额达到8 5 0 3 亿元，比1 9 9 6 年增长4 3 倍，占全市生产税净 额的7 ，上升极快。其中住宅开发占了主要部分。 6 、住宅建设与城市的发展和就业密切相关 住宅建设的发展是人民改善居住条件的前提，随着几年来政府实事工程的实 施，危棚简屋的拆迁和旧区改造取得了明显的成效，老百姓居住条件明显改善， 城市面貌有了很大的改观。 城市人口的迅速发展，带来了城市人口的就业问题。住宅建设是劳动密集型 行业，提供了较多的就业机会，这不仅体现在住宅的生产建设中需要大量的劳动 力，而且在住宅流通的各个环节中也创造了较多的就业机会。 2 4 住宅产业对上海经济增长贡献率的计算 衡量某产业对经济增长贡献的常用方法是核算该产业增加值及其占g d p 的 0 2 2 0 2 5 3 1 0 吴婕 上海住宅产业对经济增长的贡献率研究及可持续发展的对策 比重。但是目前的国家产业分类没有将住宅产业作为一个独立的产业，因此 在各级统计体系中，也没有把住宅作为一个独立的产业来进行核算，而是将其分 别计入其他相关产业的产值中。同时，与房地产业经营紧密相关的房屋建筑、建 筑材料制造、室内整修、房地产教育等领域的生产成果计入相应的生产部门中， 如建筑业、工业和教育服务业等，不计入房地产业。所以，作为房地产业的主要 部分，在计算住宅产业对上海经济增长的直接贡献时，按房地产业的计算方法计 算，不包括建筑、建材制造等内容。 2 4 1 住宅产业增加值的计算方法 由于住宅产业没有被作为独立产业来核算，资料的收集和范围的划分有一定 难度，直接计算住宅产业的增加值比较困难。所以我们考虑利用房地产的有关数 据，用数学方法间接地来解决这个问题。 由于住宅业增加值的构成与房地产业增加值的构成基本具有相同的结构，因 此，可以找出与房地产业增加值相关的指标( 例如投资、面积、销售额等) ，求 出房地产业的增加值与房地产业的这些指标之间的函数关系；再利用这个函数关 系以及住宅产业的有关指标求住宅产业的增加值。当然上述计算过程的基本假设 前提是：如果住宅业与房地产业具有相同的相关指标值，那么应产生相同的增加 值。由于在国家产业分类中，住宅产业不是一个独立的产业，无法获得其真实的 增加值，这一基本假设也就无法验证，但是基于一般的认识，这一假设条件还是 有一定的合理性的，这也构成了我们下面计算的一个基本前提。 2 4 2 指标的确定 基于上述指导思想以及现有的数据资料，选取房地产业与住宅产业都能取得 可靠数据的指标，并且这些指标能综合概括行业的发展情况，与增加值密切相关。 我们确定了几个指标：总投资、施工面积、竣工面积、销售面积( 包括增量房和 存量房) 、销售额、存量房交易等，前三个指标说明了住宅的投资生产情况，后 三个指标说明了住宅的经营流通情况。这六个指标基本概括了住宅产业的发展情 况。 由于住宅商品化从1 9 9 5 年以后有了飞跃发展，为保证模型的准确性，所以 0 2 2 0 2 5 3 1 0 吴婕l 一海住宅产业对经济增长的贡献率研究及日j 持续发展的对策 选取了从1 9 9 5 年到2 0 0 3 年共9 年的数据资料。 2 4 3 计算方法的确定 为了计算出住宅产业的增加值，首先要得到房地产六个指标与房地产增加值 的函数关系，按照一般的处理方式，可以利用以往历年的统计数据，用多元回归 的方法，得到它们问的线性关系表达式。但由于在现实中，我们选取的六个指标 之间具有高度的线性相关性，根据回归分析的理论，这样得到的线性表达式会与 实际情况存在着较大的偏差。为了解决上述问题，我们采用了主成分回归的方法 解决这个问题。首先我们用主成分分析的方法，就是将原来六个具有定相关性 的指标，重新组合成一组新的不相关的综合指标来代替原来的指标，同时根据实 际需要从中选取几个较少的综合指标尽可能多地反映原来指标的信息。利用主成 分分析解决了房地产指标之间的线性相关性之后，再用回归分析求得它们与增加 值之间的函数关系。紧接着，为了计算住宅产业的增加值，必须先相应得到住宅 产业上述六个指标的主成分，然后利用上面求出的房地产增加值的线性函数表达 式，求得住宅产业的增加值。 2 4 4 主成分分析简介 主成分分析是把原来多个变量化为少数几个综合指标的一种统计分析方法， 从数学角度来看，这是一种降维处理技术。假定有n 个地理样本，每个样本共有 p 个变量描述，这样就构成了一个n p 阶的地理数据矩阵： 0 1 1x 1 2 一口 x 2 1x 2 2 x 2 口 如何从这么多变量的数据中抓住地理事物的内在规律性呢? 要解决这一问 题，自然要在p 维空间中加以考察，这是比较麻烦的。为了克服这一困难，就需 要进行降维处理，即用较少的几个综合指标来代替原来较多的变量指标，而且使 这些较少的综合指标既能尽量多地反映原来较多指标所反映的信息，同时它们之 1 0 0 2 2 0 2 5 3 1 0 吴婕上海住宅产业对经济增长的贡献率研究及可持续发展的对策 问又是彼此不相关的。那么，这些综合指标( 即新变量) 应如何选取呢? 显然， 其最简单的形式就是取原来变量指标的线性组合，适当调整组合系数，使新的变 量指标之间不相关且代表性最好。 如果记原来的变量指标为x 1 ，x 2 ，x 。，它们的综合指标新变量指标 为z 1 ，z 2 ，z m ( m p ) 。则 。i 。l t l x l + 1 1 2 。2 + + 1 1 p x p 2 2 = 1 2 t x i + & z x 2 + + f 2 p 。9 ( 2 ) z = ，m 【x i + l , , 2 x 2 + 。+ l m p x 口 在( 2 ) 式中，系数l 。由下列原则来决定： ( 1 ) z i 与z j ( i j ；i ，j = l ，2 ，m ) 相互无关： ( 2 ) z i 是x i ，x 2 ，x 。的一切线性组合中方差最大者；z 2 是与z l 不相关 的x 1 ，x 2 ，x p 的所有线性组合中方差最大者；z 。是与z 1 ，z 2 ，2m 1 都不相关的x i ，x 2 ，x 。的所有线性组合中方差最大者。 这样决定的新变量指标z 1 ，z 2 ，z 。分别称为原变量指标x 1 ，x 2 ，x 。 的第一，第二，第m 主成分。其中，z l 在总方差中占的比例最大，z 2 ，z 3 ， z 。的方差依次递减。在实际问题的分析中，常挑选前几个最大的主成分，这样 既减少了变量的数目，又抓住了主要矛盾，简化了变量之间的关系。 从以上分析可以看出，找主成分就是确定原来变量x ( j = l ，2 ，p ) 在各 主成分z i ( i _ 1 ，2 ，m ) 上的载荷l l j ( i - 1 ，2 ，m ；j 1 ，2 ，p ) ，从 数学上容易知道，它们分别是x t ，x 2 ，x d 的相关矩阵的m 个较大的特征值 所对应的特征向量。 2 4 5 主成分分析的计算步骤 通过上述主成分分析的基本原理的介绍，我们可以把主成分分析计算步骤归 纳如下： ( 1 ) 计算相关系数矩阵 0 2 2 0 2 5 3 1 0 吴婕卜海住宅产业对经济增长的贞献率研究及可持续发展的对策 r = ly 1 2 也1r 2 2 ( 3 ) 在公式( 3 ) 中，r o ( i ，j = l ，2 ，p ) 为原来变量x i 与x j 的相关系数，其 计算公式为 ( x r x t ) ( 一i ，) 勺= 1 兰亏一 、( x 扩i ) 2 ( 一巧) 2 因为r 是实对称矩阵( 即。日= q 。) ，所以只需计算其上三角元素或下三角元素 即可。 ( 2 ) 计算特征值与特征向量 首先解特征方程i 九i ri = o 求出特征值k i ( i - 1 ，2 ，p ) ，并使其按大小 顺序排列，即九l 兰k 2 ，三k 三0 ；然后分别求出对应于特征值x i 的特征向量e i ( i = 1 ， 2 ，p ) 。 ( 3 ) 计算主成分贡献率及累计贡献率 口，口 主成分z ，贡献率： 。y 2 k ( i = 1 , 2 ，p ) ，累计贡献率：a 以 一般取累计贡献率达8 5 9 5 的特征值九l ，如，九。所对应的第一，第 二，第m ( m p ) 个主成分。 ( 4 ) 计算主成分载荷 = p ( 缸，x 。) = 瓜“( f ，k = 1 , 2 ，p ) ( 5 ) 0 2 2 0 2 5 3 1 0 吴婕 r 海住宅产业对经济增长的贡献率研究及可持续发展的对策 2 4 6 住宅产业增加值的计算 房地产 单位：亿元、万平方米 施工面竣工面销售面存量房交 增加值总投资销售额 积积积易 1 9 9 5 9 1 2 94 6 6 2 05 0 7 4 8 07 0 0 3 9 5 6 7 6 6 1 4 6 0 16 0 8 7 1 9 9 61 2 4 2 66 5 7 7 96 0 0 5 ，4 61 2 0 7 8 65 7 3 5 01 8 3 4 98 2 2 9 1 9 9 71 4 7 5 16 1 4 2 35 3 4 1 7 91 4 6 4 9 66 8 6 4 52 1 9 ，5 6 1 6 24 0 1 9 9 8 1 8 5 4 05 7 7 1 25 4 1 6 1 01 5 6 5 3 41 1 5 0 7 74 0 9 3 23 1 5 2 3 1 9 9 92 1 0 5 35 1 4 8 35 0 8 3 1 81 4 6 8 6 21 3 2 8 6 74 5 4 6 65 1 0 8 4 【2 0 0 0 2 5 1 7 05 6 6 1 75 5 2 3 2 31 6 4 3 6 21 5 5 7 8 75 5 5 4 47 7 8 ，5 2 2 0 0 13 1 6 8 5 6 3 0 7 35 9 8 6 1 81 7 9 1 3 61 7 9 6 6 46 9 4 6 51 4 2 2 4 3 2 0 0 23 7 36 3 7 4 8 8 9 6 8 5 6 9 6 1 9 8 4 6 8 1 9 7 l4 1 8 1 5 0 31 7 9 0 2 0 0 3 4 6 3 9 39 0 12 48 2 6 7 5 l2 4 9 l8 42 3 7 6 41 2 1 6 3 42 3 0 62 8 商品住宅 总投资施工面积竣工面积 销售面积 销售额存量房交易 1 9 9 52 8 0 f 3 83 8 4 3 2 25 2 9 7 75 3 6 3 l1 3 2 8 31 9 ，7 0 1 9 9 63 5 6 0 14 1 5 4 1 69 9 2 - 3 05 2 8 5 61 5 6 9 02 5 0 9 1 9 9 73 3 4 0 73 6 4 7 4 71 1 7 6 1 46 1 7 0 21 7 8 3 58 7 6 8 1 9 9 8 3 2 0 6 63 7 0 4 2 91 2 4 2 o o 1 0 6 5 2 4 3 2 9 7 31 9 7 5 6 1 9 9 93 2 4 4 93 7 4 7 1 71 2 2 9 2 31 2 4 3 3 33 8 5 6 43 3 6 6 9 2 0 0 04 0 8 8 2 4 2 6 3 5 0 1 3 8 8 0 1 1 4 4 5 8 7 4 8 0 9 76 4 8 2 3 2 0 0 l4 3 9 1 74 8 4 2 3 11 5 2 4 2 l1 6 8 1 4 86 1 5 1 71 0 3 1 4 8 2 0 0 25 6 7 7 65 7 2 7 2 41 7 0 8 1 11 8 4 6 3 87 3 9 8 91 3 4 1 6 2 0 0 36 7 6 2 86 7 8 2 0 92 1 3 9 9 92 2 2 4 4 71 1 0 9 8 61 8 0 7 5 7 数据来源：上海统计年鉴 表2 1基本数据资料 针对以上九年的数据，首先我们将房地产的六个指标进行主成分分析，由于 前2 个主成分的累计贡献率达到了9 7 ，所以取这两个主成分进行计算。运用这 两个主成分做回归得到房地产增加值的函数，其线性回归方程为： 增加值= 2 4 0 5 6 6 7 + 2 2 ，6 0 7 7 * 第一主成分一4 5 3 4 6 0 * 第二主成分 ( 方程一) 用上述方程计算得到的房地产业增加值与实际数据拟合结果为： 0 2 2 0 2 5 3 1 0 吴婕海住宅产业对经济增长的贡献率研究及叮持续发硅的对策 观测值 1 9 9 5 钲 1 9 9 6 钲 1 9 9 7 年 1 9 9 8 盈 1 9 9 9 住 2 0 0 0 钲 2 0 0 1 钲 2 0 0 2 年 2 0 0 3 钲 实际数值残差 3 9 0 o f 3 0 2 3 1 1 2 9 2 1 3 0 2 6 6 4 3 4 1 2 7 3 6 6 9 表2 2 可见方程与实际数据拟合效果相当好，可以总体反映房地产业的基本发展趋势。 然后，我们来估算住宅业的增加值。按照前面的描述，我们可以利用九年的 基本数据直接计算出住宅业的主成分，随即代入前面已经得到的方程中，便可以 方便地得到1 9 9 5 年至2 0 0 3 年各年住宅业增加值的估算值。但是由于在近几年中， 房地产业与住宅业的发展并不是持续上升的，其间也经历了调整的过程，从前面 的各项基本数据中就可以看出这样的态势。因此如果我们把九年的数据一并处 理，后面大发展时期的数据难免会影响调整年的测算效果。因此在计算过程中， 我们采用了逐步测算的方法，即在计算当年住宅产业增加值时，仅仅用从9 5 年 至该年的各项指标数据，依次估计每年的增加值，以力求提高测算的准确度。 将商品住宅的六个指标同样进行主成分分析，得到两个相应的主成分，并代 入至各年房地产业的回归方程，得到历年商品住宅的增加值为： 单位：亿元 年份 住宅产业增加值占房地产增加值比占g d p 比 1 9 9 5 年 6 5 _ 3 27 1 5 52 6 5 1 9 9 6 年 8 5 6 6 6 8 9 42 9 5 1 9 9 7 年 1 0 7 5 9 7 2 9 43 2 1 9 9 8 年 1 4 0 2 9 7 5 。6 73 8 1 9 9 9 焦 1 6 2 5 27 7 1 94 0 3 2 0 0 0 正 2 3 8 5 29 4 7 75 2 4 2 0 0 1 生 2 6 5 7 28 3 8 65 3 7 2 0 0 2 正 3 3 2 0 78 8 ，8 86 1 4 2 0 0 3 笠 4 1 9 6 8 9 0 4 66 7 1 表2 3 上海住宅产业增加值 1 4 凹拍钉如弱加跖 1 4 7 5 o l 6 3 39他h堪扒笛”牾 y一加砣黔”叩酡 一7 3 5 8 1 4 2 o o删一。他h侈殂强”拍盯 0 2 2 0 2 5 3 1 0 昊婕卜海住宅产业对经济增长的贡献率研究及a ，持续发展的对策 住宅产业 住宅产业 可比增量 可比增长 g d p 可比增量可比增对g d p 增 增加值( 亿 ( 亿元) ( 亿元) ( 亿元) 长 长的贡献 兀1 率 1 9 9 5 年6 5 3 22 4 6 2 6 1 9 9 6 盆8 5 6 61 5 72 4 1 0 02 9 0 2 23 2 0 2 1 3 0 4 9 1 9 9 7 矩1 0 7 5 91 3 11 5 3 0 03 3 6 0 23 6 8 6 1 2 7 3 6 1 9 9 8 钲 1 4 0 2 9 2 5 - 22 3 4 0 0 3 6 8 8 2 1 3 3 9 4 1 0 1 7 4 1 9 9 9 年1 6 2 5 2 2 1 01 5 0 0 04 0 3 4 9 l3 7 6 2 1 0 2 5 6 2 0 0 0 盆2 3 8 5 2 2 5 01 5 4 0 14 5 5 1 2 l4 3 5 8 1 0 8 5 7 2 0 0 1 年2 6 5 7 2 4 9 92 0 9 0 0 4 9 5 0 8 f 4 6 4 21 0 21 0 7 2 0 0 2 链3 3 2 0 73 8 51 4 5 0 054 0 8 7 6 5 3 9 61 0 97 1 2 0 0 3 在4 1 9 6 8 4 6 8 1 4 1 0 062 5 0 8 1 i6 3 8 21 1 87 3 表2 4 住宅产业对上海经济增长的贡献率 从以上计算结果可以看出： ( 1 ) 住宅产业增加值持续增长，所占上海g d p 的比重也逐步增加，从1 9 9 5 年到2 0 0 3 年增加了51 个百分点，达到6 7 。这表明住宅产业已经在国民经济 中占据了重要地位。 ( 2 ) 上海住宅产业的增加值从1 9 9 6 年到2 0 0 3 年基本保持以1 4 以上的实 际速度( 不变价) 增长，并且超过当年上海g d p 的增长速度，说明住宅产业已 经成为新的经济增长点。 ( 3 ) 从对经济增长的贡献率来说，住宅产业对g d p 增长的贡献率为逐步加 大，到2 0 0 3 年已达到7 3 ，其对经济增长的拉动作用明显。 当然，衡量一个产业的好坏，不能只看其某一阶段的经济贡献率，还要看其 长远的可持续发展性，阻及其综合质量的提高等。同时，所有产业的发展都是以 整体经济的发展作为支撑的，住宅产业也不例外。因此其增长速度应与综合经济 的增长速度相符，否则，就需要引起重视并加以调整。在未来，我们可以通过以 上的方法测算出每年住宅产业的增加值，以及其相对于上一年度的可比增长率， 通过与g d p 增长率的比较，可以为我们对住宅产业发展的趋势判断提供一方面 的参考数据。 0 2 2 0 2 5 3 1 0 吴婕上海住宅产业对经济增长的贡献率研究及可持续发展的对策 3中国住宅市场运作机制基本架构 经过上述论述，我们可以看到住宅产业在国民经济发展中有重要地位。由于 住宅产业在国民经济中的地位重要，且目前又是消费热点和经济增长点，所以促 进住宅产业持续、稳定、健康地发展，是政府有关部门重点关注并致力解决的问 题。在本章我们先来介绍一个中国住宅市场运作机制的基本架构，以此作为在后 续章节中分析上海市场并提出建议的主要理论支撑。 3 1 经济增长和制度创新是中国住宅市场发展的“两个支点” 我国住宅毫无疑问是一个大市场，其市场机制已开始启动，但目前仍属于发 展中的潜在大市场，其发育与发展的终极动力仍要靠整个国民经济的增长和体制 创新两个轮子向前推进。 1 、经济增长是中国住宅市场发育与发展的主要支点 首先，中国住宅业和住宅市场的发展不能远离当期整个国民经济的增长。诚 然，房地产业作为基础性先导产业，其增幅可以高出国民经济增幅1 以个百分点， 其中住宅业作为“两点”，其增幅可以再高出1 2 个百分点。超过这个界限可能 就会