（工商管理专业论文）个人住房贷款信用风险及防范机制.pdf

个人住房贷款信用风险及防范机制 工商管理专业杨润康指导教师余珊萍东南大学 摘要 随着住房改革的深化，住房建设已成为我国国民经济新的增长点，为加快住 房消费，促进内需，各大商业银行积极适应房地产市场的发展趋势，加大了个人 住房贷款的投放力度。随着信贷规模的不断扩大，住房贷款中潜在的风险日益凸 现。 本文讨论了现阶段我国商业银行在从事个人住房抵押贷款实务时所面临的 核心的风险一信用风险，以及个人信用风险防范机制的建立。 论文首先从理论的角度探讨了信用风险产生的根源以及信用管理制度的基 本内涵，并结合个人住房贷款的经营特点和发展现状，揭示了我国个人住房贷款 信用风险管理机制存在的缺陷。 论文从制度建设的角度，根据个人住房信贷管理阶段性的特征，提出了分层 次进行个人住房信贷信用风险管理着重指出了建立个人征信系统是控制个人信 用风险的根本保障，而担保和保险制度则是防范和转移个人信用风险的有力工 具。 针对我国现阶段个人征信制度缺位的现状，以及个人住房贷款实务中担保和 保险制度的种种不足，论文对照发达国家在同一领域取得的管理经验，在介绍国 外成熟的风险管理模式的同时，提出建立我国个人征信制度和完善我国住房信贷 中担保及保险制度的构想，希望籍此对我国个人住房贷款的信用风险管理体制的 建设有所帮助。 关键词：个人住房贷款信用风险个人征信体系担保保险 t h ec r e d i tr i s ko fp e r s o n a l h o u s i n gm o r t g a g e a n dt h e r i s k p r e v e n t i v es y s t e m a b s t r a c t y a n g r u n k a n g t h er e a le s t a t ei n d u s t r yd e v e l o p m e n ti nc h i n ai s g o i n gv e r yf a s ti nt h e r e c e n t y e a r s a tt h es a m et i m e ，t h eb u s i n e s so fp e r s o n a lh o u s i n g c o n s u m p t i o n c r e d i tf i n d si t so w n o p p o r t u n i t yt og r o wr a p i d l y b u tw i t ht h el a c ko fr i s k p r e v e n t i v es y s t e m , t h ep o t e n t i a lr i s ki np e r s o n a lc r e d i ti sb e c o m i n g g r e a t e r t h em a i n o b j e c t o ft h i sp a p e rf o c u so nt h ec r e d f fr i s ki n p e r s o n a lh o u s i n g m o r t g a g eb u s i n e s s i nc o m m e r c i a lb a n ko fc h i n a ，a n dt h ec o n s t r u c t i o no f c r e d i tr i s kp r e v e n t i v e s y s t e m f i r s t l y ，t h i sp a p e rp r o b e s i n t ot h er o o t so fc r e d f fr i s ka n dt h eb a s i c t h e o r y o fc r e d i t m a n a g e m e n t i ta l s od i s c u s s e sc h i n a sp r e s e n ts i t u a t i o na n dt h e d e f e c t so ft h ec r e d i t m a n a g e m e n ts y s t e mi np e r s o n a lh o u s i n gm o r t g a g e b u s i n e s s a p a r t f r o m s t u d y i n gp r e s e n t s i t u a t i o na n df o r m a t i o nc a u s ef o rt h el a c ko f c r e d i ti nh o u s i n gl o a nm a r k e t , t h i sp a p e rp o i n t so u tt h a tt h ec o n s t r u c t i o no f t h ei n d i v i d u a lc r e d i t r e p o r t i n gs y s t e m i st h em o s te f f e c t i v em e t h o di n p r e v e n t i n g t h ec r e d i tr i s ko f p e r s o n a lh o u s i n g m o r t g a g e ，c o m m e r c i a l g u a r a n t e e a n di n s u r a n c e s y s t e m a l s ot a k ei m p o r t a n t r o l e si nt h i sb u s i n e s s b yc o m p a r i s o n , t h e a u t h o ra l s o a n a l y s e st h eh o u s i n gm o r t g a g ea n d c r e d i t r i s k p r e v e n t i v es y s t e m i nw e s t e r n c o u n t r i e s , a n d h o p e t o h e l p a1 0 tf o rc h i n a s h o u s i n gm o r t g a g e b u s i n e s s k e y w o r d s ：p e r s o n a lh o u s i n gm o r t g a g e c r e d i tr i s k p e r s o n a lc r e d i t r e p o r t i n gs y s t e m g u a r a n t e ei n s u r a n c e i i 东南大学学位论文独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是我个人农导师指导下进符的磷究工作及取得 豹谚究成莱。尽我掰翔，豫了文中特溺妻嚣戳标漫鞠致落豹蘧方钤，论文孛不惫含 其能人已经发表或撰写过的研究成果，也不包含为获得东南大学溅其它教育机构 的学位或证书而使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均 已在论文中作了明确的说明并表示了谢意。 研究生签名： 东南大学学位论文使愚授权声明 东南大学、中国科学技术信息研究所、阂家图书馆有权保留本人所送交学位 论文的复印件和电子文档，可以采用影印、缩印或其他复制手段保存论文。本人 电子文档蛉内容和纸展论文的内容相一致。除在保密期内的保密论文外，允许论 文被套澜j 霹整阕，可疆公蠢( 包括囊登) 论文熬全熬或部分蠹窑。论文静公毒( 毯 描刊髓) 授权东南大学研究生院办理。 磺究生签名握! 缝导爨签名：磺究生签名：爱亟! ! 甄垡导爨签名： 蟊期。1 富 东南大学硕士学位论文 月i j舌 1 9 9 8 年以来，随着住房改革的深化，住房建设已成为我国国民经济新的增 长点，我国商业银行的信贷投放也开始向住房贷款倾斜。为加快住房消费，促 进内需，并保证各大商业银行的有序竞争，央行于1 9 9 8 年出台了个人住房贷 款管理办法，各大商业银行积极适应房地产市场的发展趋势，改变了以往重 开发企业流动资金贷款，轻个人消费信贷的传统做法，加大了个人住房贷款的 投放力度。仅在上海，参与个人住房消费贷款的商业银行数量已由1 9 9 7 年的5 家上升至目前的1 4 家，商业性个人住房贷款余额占银行信贷总资产的比例也呈 快速上升的态势：截止2 0 0 1 年6 月底，建设银行已突破2 0 ，工商银行也达到 7 ，一些沿海经济发达地区的比例则更高。 随着信贷规模的不断扩大，个人住房贷款业务对调整银行信贷资产结构， 优化资产质量，拉动相关中间业务等方面的正面影响正在显现。按照目前的发 展趋势，我国四大国有商业银行的商业性个人住房贷款余额占信贷总资产的比 例将在几年内接近2 0 。但即使如此，与国外发达国家商业银行个人住房贷款 余额占信贷总资产的3 0 一4 0 的比例相比仍有很大差距。因此，我国个人住房 贷款业务仍蕴涵着较大的发展空间。 与对公贷款业务不同的是，商业银行个人住房贷款业务从开办之始即遵循 市场经济的基本原则进行运作，目前，住房消费信贷已成为我国商业银行最优 质的信贷资产，各大银行的不良率都控制在1 左右，大大低于我国商业银行信 贷资产平均不良率2 0 的水平。 但是，个人住房贷款毕竟是房地产业的中长期贷款，其资产质量必然受到 房地产业波动周期的影响。我国的房地产业整体发展仍处起步阶段，具有相当 程度的投机性和不稳定性，近几年，我国个人住房贷款业务超常发展，也与房 地产市场的复苏有很大的关联性。在房地产总体价格上涨的阶段，银行即使遇 到客户违约的情况，由于抵押物本身的升值，银行的损失并不明显。但是，自 1 9 9 9 年以来，我国房地产投资的增速持续超过其它行业，商品房竣工面积和空 置率也同步上升，房地产业的泡沫现象已开始逐步显现。因此，在我国缺乏系 统的信用管理数据和经验，信用制度不完善的情况下，有必要结合我国国情， 借鉴西方国家防范住房金融风险的成功经验，及早建立个人信用体制，有效地 减少个人住房贷款对金融机构所造成的风险，保障个人住房贷款业务的持续发 展。【1 j 本人在建议银行房改信贷部门工作多年，亲身经历了我国住房制度改革以 东南大学硕士学位论文 来个人住房金融政策的每一个发展历程。经过长期的信贷实践，本对个人住房 贷的特征和规律形成了一定的感性认识，对个贷业务中蕴含的种种风险尤 其是信用风险深为关注，并尝试思考在现有的社会和经济条件下，防范和转移 个贷信用风险的有效途径。此次论文的写作，正好提供了一个良好的机会，使 本人得以在导师的指导下。将实务经验与理论分析相结合，在一个更为开放的 背景下探讨个人住房贷款信用风险及其防范机制的问题。 本文主要讨论的是现阶段我国商业银行在从事个人住房抵押贷款的实务时 所面临的各种风险中最核心的风险一信用风险，以及个人信用风险防范体制的 建立。 论文首先从理论的角度探讨了信用风险产生的根源以及信用管理制度的基 本内涵，并结合个人住房贷款的经营特点和发展现状，揭示了我国个人住房贷 款信用风险管理体制存在的缺陷。 论文从制度建设的角度，根据个人信贷管理阶段性的特征，提出了分层次 进行个人信贷信用风险管理的看法。着重指出了个人征信系统的确立是控制个 人信用风险的根本保障，而担保和保险制度则是防范和转移个人信用风险的有 力工具。 针对我国现阶段个人征信制度缺位的现状，以及担保和保险制度在个人住 房贷款实务中表现出的种种不足，论文对照发达国家在同一领域取得的管理经 验，在介绍国外成熟的风险管理模式的同时，提出了建立我国个人征信制度和 完善我国现阶段担保及保险体制的构想，希望籍此对我国个人住房贷款的信用 风险管理体制的建设有所帮助。 东南大学硕士学位论文第一章信用与信用风险 1 1 信用概述 第一章信用与信用风险 信用是指一种建立在授信人对受信人在特定的期限内付款或还款承诺的信 任的基础上的能力。【2 j 这种能力受到一定条件的约束：即受信人( 债务人) 必须履 行其对授信人( 债权人) 的承诺，而授信人对受信人作出的承诺也必须予以认可。 信用行为在金融领域即是信贷行为，借贷双方的行为对象是一种特殊的商 品一货币，这种借贷行为是以借款人承诺在一定的期限内偿付本金和利息为成立 条件的。 因此，信用其实是包涵了承诺和偿付双重的含义。实现承诺除了要有良好的 愿望以外，还须有实现承诺的能力。这两方面是构成信用的必要条件。 商业社会从本质上讲是一个信用社会。在市场经济的环境里，信用有个人的 ”第二身份证”之称。信用良好者能够在社会生活和经济活动中得到极大的便利， 而信用存在缺陷的人则会受到来自全社会的约束。良好的信用机制可以通过奖 善惩恶来形成具有普遍意义的道德规范，减少经济活动中的信用风险，降低全社 会的交易成本。 应当补充说明的一点是：授信人和受信人两者之间的这种交易关系客观上始 终存在着违约风险，即信用风险。p j 1 2 信用风险与信息不对称 银行业自诞生之日起就是一个充满风险的行业。现代商业银行的管理者一 般将经营过程中可能遇到的风险划分为三个等级： 第一级为系统风险( s y s t e m a t i cr i s k ) ，如社会动荡，战争，金融危机 等，属于银行自身无法控制的风险，又称为系统性风险； 第二级包括商誉风险，竞争风险( c o m p e t i t i v er i s k ) 和规章风险 ( r e g u l a t o r yr i s k ) 等，属于银行可以施加影响但仍无法完全控制的风险； 第三级风险包括信用风险，市场风险，流动性风险和操作风险，此四类风 险均在银行可控范围，可以通过人为的努力和制度的健全来加以防范和规避。 后两者通常被称为非系统性风险。 非系统性风险中的信用风险是指由于借款人违约或其信用质量发生变化而 东南大学硕士学位论文 第一章信用与信用风险 可能给银行带来的损失。【4 j 它是商业银行在经营过程中遇到的诸多风险之一，同 时也是商业银行的核心风险之一。这种风险来源于信用交易双方的违约可能，而 这种违约可能是由交易双方信息不对称的相对地位造成的。 斯蒂格利茨指出，金融市场的运行基础就是信息。市场的参与者都面临着 信息不对称的问题。所谓“信息不对称”即经济关系中的一方知情，另一方不知 情，而知情的一方有着利用信息优势去不正当获利的动机和可能。 在信用市场中，授受信双方对信息的掌握程度是不相同的。受信方对自身 的资产状况、信用程度、风险偏好等都有明确的认识，而授信方则难以取得全 面和真实的信息。两者之间信息不对称的关系由此形成。这种不对称关系在双 方形成契约关系之前，将导致信用的逆向选择，即拥有信息较少或不够真实的 授信方因不知情而作出倾向于错误的选择；在契约关系形成之后，又因为授信 方对守受信方的行为缺乏有效监控，而产生后者故意违约的道德风险。 逆向选择和道德风险降低了金融市场优化资源配制的效率，也影响了信用 市场的完善和均衡。在信息不对称的情况下，商业银行既可能高估一部分借款 人的信用水平，也可能低估另一部分借款人的信用水平。信息不对称的程度越 大，产生逆向选择和道德风险的可能性就越大，授信方需要付出的信息成本和 交易费用也越高。 我国市场经济的秩序尚未完全规范，个人信用管理体系也未确立，授信方 无法完全依靠市场的方式取得受信方全面而真实的信用信息。同时，由于我国 信用立法的体系有待健全，对信用欺诈行为的惩罚机制也未形成，个人失信或 制造虚假信息的成本极低，从而加剧了信用市场中信息不对称的程度，给授信 者开展正常的经营活动造成很大妨碍。 在个人住房信贷市场中，也存在着明显的信息不对称关系。对于商业银行来 说，一个必须解决的问题是既要获得有关借款人充足的信用资料，又不用投入 过多的时间和成本。按照国外消费信贷的通行规则，为了保证家庭住房消费信 贷的偿还能力，商业银行一般会将借款人家庭住房支出与收入的比率控制在 2 8 一3 3 之间。由于我国居民收入中包含许多非货币化收入和“灰色收入”，并 且普遍存在着国营企业企事业单位开出的收入证明偏低，私营企业开出的收入 证明偏高的现象，银行缺乏可信的依据用以计算和核实借款申请人的实际收入 水平。特别是当借款人具有企业法人或主要负责人身份时，其收入与企业经营 收入更难区分。同时，因为没有建立起个人信用制度以及与之相配套的个人信 用评估，资信调查和个人破产制度，银行也无法调查确定申请人目前是否负 债，以往是否有不良信用记录。个人信用衡量手段的缺乏必然导致商业银行处 于两难境地：要么放弃信贷决策，要么在信用风险未得到合理控制的情况下作 4 东南大学硕士学位论文第一章信用与信用风险 出被动的决策。 5 5 东南大学硕士学位论文第二章个人住房抵押贷款实务中的信用风险 第二章个人住房抵押贷款实务中的信用风险 2 1 我国个人住房贷款现状描述 2 1 1 个人住房贷款的产品特征 个人住房抵押贷款是目前我国各家商业银行一致看好的新兴贷种，但其中 的信用风险往往为人忽视。对风险防范和转移机制的建设也相对落后于信贷业 务的发展。无论是银行从业人员或理论研究人员对此都应有清醒的认识。 我国个人住房抵押贷款业务在短短的五六年间取得了惊人的发展，其内在 动因何在。本节试从个人住房抵押贷款的产品特性和我国个人住房金融现状两 个方面进行探讨并指出其未来的发展前景。 与中长期贷款品种相比，个人住房贷款在流动性，安全性和盈利性方面具有 自己的特征： 首先，与中长期贷款的定期( 通常按年) 付息，到期还本的偿付方式不同，个 人住房贷款采取的是按胃偿还部分本金和部分全部利息，对银行来说，能够保持 持续不断的资金回流，从而提高了银行的资金流动性： 其次，个人住房贷款通常以借款人所购住房为抵押物，在此基础上，还有开 发商，保险公司和担保机构在不同阶段提供的保证方式来降低贷款风险，使贷款 的安全性得到良好的保证，不良率远远低于其他贷种： 第三，由于按月还款给银行带来了持续回流的资金，银行从个人住房贷款中 的到的利润应包括正常的贷款利息和回流资金再投资的收入，所以该贷种的盈利 水平也是较高的。 正是由于个人住房贷款具备以上的特征，我国各大商业银行均对开办这项业 务表现出了高度的热情。自1 9 9 8 年以来个人住房贷款余额占银行信贷总资产 的比例也呈快速上升的态势。截止2 0 0 1 年6 月底，建设银行个贷余额已突破 2 0 ，工商银行也达到7 。来自国外的数据也验证了这一点。美国商业银行的 贷款利润，5 0 以上来自个人信贷( 来自企业的贷款利润还不到5 0 ) ，其中最 高的花旗银行个人贷款比例已高达7 0 。”1 2 1 2 我国个人住房金融的发展和现状 我国住房金融的发展是与住房改革的深入同步进行的。主要可以分为三个 阶段。 东南大学硕士学位论文 第二章个人住房抵押贷款实务中的信用风险 第一阶段( 1 9 8 8 1 9 9 3 ) 我国住房金融业的起步阶段。这一阶段的特点是初 步确立了住房金融业务的经营管理体制，并开始了住房公积金制度的建设。 第二阶段( 1 9 9 4 1 9 9 7 ) 住房金融制度的初步确立阶段。住房金融管理开始 逐步规范。这一阶段的标志包括 1 在全国范围内建立住房公积金制度。 2 中国人民银行颁布 。 3 政策性和商业性住房贷款业务开始得到区分，后者开始向住宅建设倾斜。 第三阶段( 1 9 9 8 一) 住房金融全面发展阶段。其标志是 l _ 中国人民银行颁布 。 2 国务院发出 。 该阶段中，我国实现了住房从实物分配向货币化分配的过渡，全国商品房销 售中城镇居民个人购房比例己达7 0 以上，其中江苏，广东等省已接近9 0 。与此 同时，住房金融机构的规模得到进一步扩大，住房金融业务竞争加剧，住房金融进 入快速发展时期。各大商业银行纷纷加大了个人住房贷款的投放力度。仅在上 海，参与个人住房消费贷款业务的商业银行数量已由1 9 9 7 年的5 家上升至1 4 家，2 0 0 1 年年末，全国个人住房贷款余额比1 9 9 7 年年末增加了5 4 2 5 亿元，增幅 达3 2 倍，到2 0 0 2 年6 月底，余额已达6 6 3 0 亿元。”1 与此同时，个人住房贷款余额占各大银行信贷总资产的比例也同步上升。到 2 0 0 1 年6 月底，建设银行的这一比例已突破2 0 ，名列国内同行业第一。其他 各家国有商业银行的商业性个人住房贷款余额占信贷总资产的比例预计也将在 近几年内达到或接近2 0 。但与国外发达国家商业银行个人住房贷款余额占信 贷总资产的3 0 一4 0 的行业水平相比仍有很大差距。因此，我国个人住房贷款 业务仍蕴涵着较大的发展空间，在今后相当一个时期内，个人住房贷款业务仍将 保持强劲的增长势头。”1 2 2 个人住房贷款的违约分析 由上文可以看出，我国住房金融业务的发展势头非常迅猛。然而，尽管个人 住房信贷资产是目前我国各大商业银行所拥有的质量最优的资产，但随着个人贷 款余额的迅速上升，这部分资产的不良率也在同步提高。以中国建设银行江苏省 分行为例，全行2 0 0 0 年个人住房贷款的不良率仅为0 2 5 ，2 0 0 2 年则已达到了 1 0 2 ( 中国建设银行总行的这一指标值为1 6 4 ) ，同期香港的私人住房贷款不 良率为1 4 7 ，美国则为3 6 。 由于建设银行是国内最早开设个人住房贷款业务的商业银行，其个人贷款余 7 东南大学硕士学位论文 第二章个人住房抵押贷款实务中的信用风险 额在各大银行中也属最高，因此，建行的不良指标水平己预示了我国个人住房贷 款的风险正在加大，并有向发达国家和地区接近的趋势。 在个人住房贷款实务中，不良率的产生主要是由借款人不能按时偿还银行 贷款本息造成的。而正是借款人的违约行为造成了银行的信用风险。通过对大 量不良贷款的分析可以发现，造成此类信用风险发生的主要原因包括： 1 借款人本人或家庭发生变故( 婚姻，人身安全等) ，收入来源发生变化甚至 丧失还款能力： 2 借款人卷入经济纠纷，还款能力受到影响： 3 借款人对未来职业和收入预见不足，贷款额过高，在收入减少后削弱了还 款能力： 4 借款人提供虚假收入或职业证明，骗取银行贷款用于其他方向的投资。 从上述各种现象可以将个人住房贷款的信用风险来源归纳为两个方面：第一 是借款人的履约能力：第二是借款人的履约意愿。 无论信用风险来自哪一方面，其根源都在于商业银行和借款人之间存在着 信息不对称的关系。这种不对称的信息在个人住房贷款的实务中，主要体现在银 行无法全面准确地获得借款人的个人信息。正是由于这种信息不对称关系的存 在，导致了个人住房贷款中信用风险的产生。这种信用风险在这里具体表现为逆 向选择问题一在借款合同生效之前，商业银行由于无法全面了解借款人的个人资 信情况，只能根据自己掌握的有限信息( 多由借款人自行提供) 和全社会平均资信 水平来对借款人的资信作出判断，决定是否给予借款人个人住房贷款，额度多少， 年限多长等等。在这个过程中极有可能因选择不够真实甚至错误的信息，得出错 误的判断，这样一来便造成了逆向选择的后果，将贷款放给了原本没有贷款资格 或有极大违约可能的借款人。而在借款合同生效之后，由于商业银行缺乏跟踪监 控借款人行为的手段，无法随时察觉其家庭或经济状况的变化状况，往往要等到 违约事实发生后再来通过催收或诉讼的方式来挽回经济损失，大大地提高了银行 的经营成本。 另一方面，由于目前我国商业银行无法打破信息不对称的障碍，在贷前阶 段对客户群体进行科学的区分，因此，只能在所有的客户群体中实行统一的社 会平均利率。面对同样的利率水平，风险偏好不同的客户可能作出不同的选 择：对于以房地产投资为目的客户而言，银行利率与其预期投资收益相比，只 是微不足道的成本支出。因而此类客户将倾向于选择通过住房贷款的方式进行 投资。对于以居住为购房目的的客户而言，银行利息是其重要的支出负担，因 而有可能对申请住房贷款持谨慎的态度。前者是高风险的偏好者，后者是风险 厌恶者，但银行在现有体制下却无法将两者加以区分，极易在信贷决策时选择 东南大学硕士学位论文第二章个人住房抵押贷款实务中的信用风险 了信用风险偏高的借款人。 2 3 我国个人住房贷款信用风险管理状况分析 由以上分析可以看出，随着个人住房贷款业务的迅猛发展，借款人违约的比 例也同步上升。我国各大商业银行，尤其是较早开办个人住房贷款业务的建设银 行已不得不面对如何平衡处理开拓个贷业务和加强风险管理的两难选择。因为 现有的个人住房贷款信用风险管理体系的确无法为商业银行有效地进行风险监 控和风险防范。本节将从以下几个方面对我国商业银行目前个人住房贷款的信 用风险管理机制的缺陷进行分析。 2 3 1 个人住房贷款信用管理体系概述 完善的风险管理体系是个人住房贷款业务健康发展的制度性保障。这一体 系主要由三个子系统构成。 首先是个人信用数据处理子系统。该系统是个人信用管理的基础。它的建 立和完善有赖于权威部门的协调和全社会的参与。在建立完备的个人信用数据 库的基础上，制订规范的信用评价标准。对个人信用水平进行评估和分级等工 作则是对个人信息的深度加工和具体运用。在此基础上，商业银行才可能在对 借款人的信用状况有一个比较全面准确的了解，对个贷信用风险的事前控制 ( 前馈) 才能真正落到实处。 其次，建立一个高效的风险转移子系统也是个人住房贷款信用风险管理的 关键内容。信用风险的前馈管理只能降低风险的发生几率，减少逆向选择的可 能性，而不能完全消除风险的发生。因此，应当建立起风险转移的机制，在一 旦发生借款人违约风险的情况下随时予以转移和释放，保证信贷资金的安全。 最后，一个完善的法律子体系也是组成信用风险管理系统的重要部分。它 包括对征信数据和授信行为的规范，对受信人隐私的保护，对失信行为的惩罚 等等。组成这一系统的所有法律通过对授信方，受信方以及信用服务机构三者 关系的调整和规范，形成完整的个人信用法律体系。 23 2 我国个人住房贷款信用风险管理状况 ( 1 ) 个人信用资源普遍缺乏 个人信用资源主要包括个人身份证明，纳税记录，保险记录，消费记录，资 产价值和债务记录等多方面的综合个人信息。它既是建立个人信用管理体系的 基本素材，也是商业银行发放个人住房贷款的主要依据。商业银行只有在拥有 9 东南大学硕士学位论文第二章个人住房抵押贷款实务中的信用风险 了较为完备的个人信用资源的前提下，才可能对个人信用状况进行客观公正的 评估。 目前，我国除了上海，深圳等少数沿海经济发达城市己开始建立区域性的个 人信用征询体系外，绝大多数地区对个人信用信息的统一管理和运用几乎还未 起步。有关个人信用的信息资源分散在工商，税务、银行、保险、医院、商 场、公安、法院、海关等部门。其中除了少数部门的部分数据对外开放外，大 部分机构的数据仍然未予公开，机构之间也未建立起资源共享机制。以首建征信 制度的上海为例，尽管上海市人民银行规定：自2 0 0 0 年7 月1 日起，全市所有 商业银行发放个人信贷都必须提供上海资信有限公司出具的有关个人信用报 告。但该公司在征信过程中仍遇到很大阻力，公司成立两年多以来，征集资料仅 仅涉及银行和通讯等少数行业。大量重要个人信息未被涵盖到征信系统中来。 这一现状，使得商业银行在面向个人发放贷款之前，不得不依靠自身的力量去 做消费者资信调查，不但增加了商业银行的交易成本，降低了银行服务效率，其调 查的准确性和及时性也得不到保证，个人信用风险难以得到有效的事前控制。 ( 2 ) 住房信贷的风险转移机制存在缺陷 个人信用档案的建立可为银行发放住房贷款提供事前评估的依据，降低信 用风险的发生几率，但不能从根本上消除个人住房信贷的信用风险。完备的风险 管理要求将个人信用的风险真正控制在可接受的范围之内。目前我国商业银行 个人住房信贷的信用风险管理存在许多不足之处。 尤其是由于缺少功能完善的信用担保、保险等配套工具，商业银行的个贷 风险常被固化，难以向外转嫁，风险转移制度的缺陷往往使风险累积，妨碍了 住房信贷业务的正常发展。 由于信用风险管理制度存在缺陷，商业银行的个人贷款业务必然受到消极影 响。这一影响已在以下几个方面有所表现。随着个人贷款业务规模的发展，还将 变得更加突出： 第一，个人信用制度的缺失将直接造成银行交易成本过高。因为银行为了 防范风险，不得不将大量精力放在贷款发放前的风险控制上，这样一来，银行发 放一笔数万元的个人贷款与发放一笔数百万元的企业贷款费用相当，银行交易成 本大大提高。同时，银行审核个人贷款的程序无法简化，给客户办理贷款申请手 续带来了种种不便，客观上又直接妨碍了个人贷款业务的发展。 第二，个人信用制度缺失的现状导致银行过度依赖房产抵押。但抵押只是 一种事后的风险释放，是一种手段而非目的。在完善的制度保证下，房产抵押 是一种有效的化解信贷风险的机制。但我国的社会制度特性及缺乏社会保障的 现状使得法院对无力还贷的借款人难以作出强制性判决或采取强制性执行手 o 东南大学硕士学位论文第二章个人住房抵押贷款实务中的信用风险 段，住房信贷的事后风险也无法得到有效控制。 ( 3 ) 信用法律体系不健全，信用制度的建立缺乏保障 从个人信用管理的法律环境来看，我国现行法律体系中涉及个人信用方面 的规定较少，甚至没有一部专门的法律来调整个人信用活动中的各种利益关系。 目前我国已出台一些全国和地方性法规和政策，如中国人民银行1 9 9 9 年3 月颁 布的关于开展个人消费信贷的指导意见，2 0 0 0 年4 月1 日颁布实施的个 人存款帐户实名制的规定，人行上海分行2 0 0 0 年2 月颁布的上海市个人信 用联合征信管理办法，深圳2 0 0 2 年实施的深圳市个人信用征信及评级管理 办法等。但总体看来，上述法规尚不足以保障个人信用制度的建立，如对个 人隐私的保护和对个人失信行为的惩罚均未作出明确规定，对个人财产申报，个 人帐户管理，个人破产和社会保障等方面也缺乏相应的配套法律和政策规定，从 而导致个人及其家庭的收入状况和信用历史不透明，使个人住房信贷业务中隐含 了大量的信用风险。 东南大学硕士学位论文第三章个人住房贷款信用风险防范机制：综述 第三章个人住房贷款信用风险防范机制：综述 3 1 信用风险防范机制概述 个人住房贷款中出现的信用风险实质上是一种借款人对商业银行的违约风 险。这种违约客观上可以划分为主动违约和被动违约，即借款人丧失了前文所述 的履约意愿或履约能力。因此商业银行必须有针对性地建立起行之有效的风险 防范和转移机制。 一般而言，商业银行对个人贷款的风险控制体现在三个阶段，即贷款发生前 的审核阶段，贷款合同生效后的执行阶段和违约发生后的风险化解阶段。 应该重点指出的是，在个人住房贷款的信用风险防范问题上，商业银行应该 对个人信用风险的管理层次有深刻的认识对于银行而言，应首先通过对借款人 的信用评估和分析来降低风险系数，减少风险隐患。因此，个人信用制度对银行 的贷前管理是至关重要的。只有在确认了借款人的贷款资格以后，才能谈到利用 保险和担保工具来对信用风险进行辅助管理。也只有在这时候，保险公司和担保 机构的作用才会体现出来。 3 2 个人信用制度和个人征信 商业银行在对个人客户提供住房贷款或其它个人信贷服务时，为了规避风险 而必须解决的第一个重要的问题是如何打破商业银行和个人之间信息不对称的 障碍，真实准确地了解和识别客户的信用情况。在这方面，西方商业银行普遍得 益于成熟发达的个人信用制度。 个人信用制度是指国家或专业机构根据个人的家庭收入，资产水平，负债及 偿还状况，信用透支及所受处罚与诉讼的情况，对个人的信用等级进行评估，记 录和存档，以便为商业银行或其他商业，金融机构了解个人的信用状况提供服 务。 个人信用制度至少包括两方面的内容：个人信用调查机制和个人资信评估 机制。其中个人信用调查机制是开展个人信用业务活动的基础。 西方国家的个人信用调查机制主要是通过个人征信系统来实现的。个人征 信指的是由国家或第三方中介机构把分散在各商业银行和社会有关方面的个人 信用和信誉信息汇集起来，进行整理和保存，形成个人信用档案信息数据库， 东南大学硕士学位论文第三章个人住房贷款信用风险防范机制：综述 为银行和社会有关方面系统评估个人的信用和信誉状况提供服务。”1 借款人在向银行申请个人住房贷款时，除了应提交贷款申请表，和包括贷款 历史、居住状况、收入情况、婚姻状况等方面的信息，还应提供信用管理机构 出具的有关借款人信用的评价资料。而后者是商业银行用以控制信用( 违约) 风险的重要依据。 对个人信用进行评估是对信用信息数据的应用和深化，也是消费者获得银 行贷款的必经步骤。常见的信用评估方法包括主观判断法和信用评分法。主观 判断法是依靠某一种指标体系，运用专业的知识和经验对个人的信用状况加以判 断。信用评分法是在一个信用评分的模式上对个人贷款申请划分等级并进行评 分。在实际操作中，两种方法通常配合使用相互参照，以最大限度地保证结论 的真实性和准确性。 个人信用制度不仅能够向授信机构提供决策参考，还在在全社会建立起了 一种经济惩罚制度，这种制度可以在保障授信机构信用安全的同时使失信者的 生活环境恶化，这种社会联防的意义非常巨大，它可以从根本上杜绝社会上的 失信现象，使失信行为和银行的信用风险逐步得到控制。 近年来，随着网上银行和电话银行的出现和发展，一些新兴的商业银行能 够通过网络系统在数分钟内决定是否批准某个个人客户的贷款申请，这一切均 归功于一套完整成熟的个人信用管理和征信系统。 3 3 担保与保险 防范个人住房贷款信用风险的第一道”安检”，是对借款人的个人信用和抵押 物的权属关系进行审查和分析，这项工作是银行必须完成的。但在个人信用制度 尚未建立起来的情况下，银行即使付出相当的调查成本，也未必能够将信用风险 降低到可以接受的范围内。而当提供担保和保险的机构介入这一调查过程时，必 然可以将此项工作做得更加细致。此外，担保和保险制度本身也是弥补个人住房 贷款信用风险管理漏洞的重要工具。 担保与保险本是两个不同的概念。按照 中的解释，担保的涵 义为：由债务人或债务人委托的第三人向债权人作出保障其债权实现的承诺。 担保方式包括：保证、抵押、质押、留置和定金。其中保证为第三人信用担保。 当债务人不履行债务时，保证人按照担保合同的约定对债务负连带责任。而保险 则是指：投保人根据合同约定向保险人支付保险费，保险人对于合同约定的可能 发生的事故因其发生所造成的损失承担赔偿保险金责任，或者当被保险人死亡， 伤残，疾病或者达到合同约定的年龄，期限时承担给付保险金责任的商业保险行 东南大学硕士学位论文 第三章个人住房贷款信用风险防范机制：综述 为。 由此可见，担保和保险之间存在着较大的差别。担保主要是由商业银行认可 的独立法律主体为借款人提供还款的保证，而保险则是指商业性的保险公司提供 的对某种约定行为的兑现。其法律意义和操作模式均不可相提并论。但在化解 个人住房抵押贷款中的信用风险，保障商业银行个人金融业务发展这一目标上具 有共同的功能。因此，本文将它们作为防范个人信用风险的重要工具和手段并列 研讨。 3 3 1 个人住房贷款与担保 就个人住房贷款而言，在担保这种方式中，最重要的应该算是房产抵押，即借 款人以贷款所购房产向商业银行进行担保，但是由于商品房的销售活动中，预售 房所占的比例越来越高，借款人往往不能在获得贷款的同时，将所购房产向银行 抵押。即使借款人购买的是现房，从其取得产权到银行取得抵押权这段时间内， 借款人的还款信用仍然缺乏实质性保障。为了解决这一矛盾，目前国内商业银行 普遍采用的是抵押加阶段性担保的保证方法。即在银行取得抵押权之前，由出售 房屋的开发商为借款人提供还款担保。 但是这种做法也有着一定的局限性：如果房屋的交易发生在二级市场，也就 是说，交易双方均为自然人，那么又应该由谁来向银行提供阶段性担保呢? 为了解 决这一矛盾，各地政府的职能管理部门相继成立了住房置业担保公司，其职能就 是在借款人无法满足商业银行关于提供担保的要求时，为其提供连带担保责任。 这种连带担保责任首先即表现为信用担保功能：在借款人无法获得银行信用的时 候为其提供担保，同时这又是一种负有连带责任的担保，无论借款人是由于丧失 了还款能力还是丧失了还款意愿，住房置业担保公司都必须代其偿清贷款本息。 作为反担保，借款人应在置业担保公司代其偿清贷款本息后将对抵押物的处置权 交给后者。 需要说明的一点是，置业担保公司虽有政府背景，却不具备真正的政府性质， 而仅仅是政府职能部门参与管理的中介机构，与国外的政府担保公司有本质的区 别。 除了住房置业担保公司外，现在国内各地也出现了不少纯粹以赢利为目的的 商业性担保公司，但它们自身的信用必须首先得到商业银行的确认，才有可能涉 足这一行业。而商业银行对于信用问题一向态度慎重，因此此类企业尚未成为担 保行业的主流力量。 此外，对于社会上个人信用水平普遍较高的社会群体，如国家公务员，科教文 卫行业的职员，高学历，高职称，高管人群等，国内商业银行也认可其信用资格，允 4 东南大学硕士学位论文 第三章个人住房贷款信用风险防范机制：综述 许其通过采取互相担保或为信用较低者担保的方式申请个人住房贷款。但仅仅 作为抵押担保和置业担保公司担保以外的补充形式。 3 32 个人住房贷款与保险 我国各大商业银行在开办个人住房抵押贷款业务的初期，均将借款人投保 财产保险和信用保证保险作为发放贷款的先决条件。但随着个人贷款市场规模 的不断扩大，市场竞争加剧，保险义务设置及保费标准的不合理性日益突出，各家 商业银行和保险公司先后取消了信用保证保险。保险机制在信用风险防范方面 的地位受到削弱。 住房贷款业务中常见的险种包括： ( 1 ) 财产险：中国人民银行1 9 9 8 年5 月颁布的个人住房贷款管理办 法中明确规定住房抵押贷款的借款人需要办理房屋保险( 即财产险) 。其保 险标的是用于抵押的住房及与之相关的利益，主要防范的是抵押物因自然灾害或 意外事故而给借款人和商业银行带来的损失。我国目前各家开展住房贷款业务 的银行均在住房贷款业务中采用了财产保险。这也是我国住房贷款保险业务中 发展得较为迅速的一个险种。但由于其所防范的对象并非是个人信用风险，本文 在此也不过多涉及。 ( 2 ) 信用保证险：该险种的标的是保险权利人和义务人约定的履约信用。 按照投保人的不同，该险种又分两个品种，信用保险和保证保险。其中信用保 险是权利人要求保险人为债务人的信用进行担保，投保人即为权利人。而保证 保险则是债务人根据权利人的要求，向保险人要求为自己的信用进行担保，后者 又称履约险。 信用保险和保证保险是转移个人住房贷款中信用风险的最直接的管理工 具。其中信用保险是银行通过支出少量的保费来获得对由于借款人违约而造成 的贷款损失的赔付，是银行保障自身经营稳定性的主动行为。保证保险则是借款 人为与自身相关的不可预见的风险( 死亡、伤残、失业等) 而设置的保障，这一保 障使得借款人在风险发生的情况下仍可保有对所购房屋的产权。商业银行在运 用上述保险工具时，应对两者加以区分。 ( 3 ) 抵押贷款寿险：该险种是一种将借款人的还款信用与其人寿保险相结合 的新险种。在我国目前仅有上海等少数地区试行。该保险由借款人投保，如借款 人因人身意外丧失履约还款能力，借款人将在继续保留住房所有权和居住权的情 况下由保险公司代其偿付所欠贷款。抵押贷款寿险涵盖了住房贷款中存在的大 部分风险，尤其是借款人相对于商业银行的信用风险。是一种值得在我国推广的 新险种。“1 东南大学硕士学位论文第四章个人住房贷款信用风险防范机制：个人征信制度 第四章个人住房贷款信用风险防范机制：个人征信制度 4 1 个人征信制度概述 个人征信制度是信用风险管理体系中重要的组成部分，其作用是帮助商业 银行或其它授信者方便快捷地了解客户的信用状况，识别信用风险，作出正确 的授信决策。本节从构成征信制度的三个重要方面来对其加以介绍。 4 1 1 征信机构 完善的信用制度必须有健全的信用服务机构作为组织保障。发达国家个人 信用体系建设主要有两种模式：一种是以美国为代表的市场推动型，一种是以 欧洲大陆国家为代表的政府主导型。征信机构在两种体制下表现出来的职能和 作用也有所区别。 j 8 6 0 年美国纽约成立了第一家信用局( c r e d i tb u r e a u ) 。经过1 4 0 多年的 发展演变，形成了目前三大信用局主导个人信用市场的格局。这三大信用局 为：t r a n su n i o n 公司，e q u i f a x 公司和t r w 公司。这三家公司都建有覆盖全国范 围的数据库，包含超过1 7 亿居民的信用记录。以信用局为核心的个人信用体 系的建立标志着美国现代个人信用制度的形成。 信用局是美国从事个人信用调查服务的主体机构，专门负责个人信用资信 的收集和加工。它们从金融机构和零售商等部门收集个人的信用信息，经过加工 整理，量化分析，制作出各种信用产品销售给那些需要利用这些个人信用资料判 断借款人还款意愿和还款能力的信贷提供者。依据市场需求的不同，信用局设 计并推出了多种个人信用服务产品，包括标准格式的普通信用调查报告( i n f il ec r e d i tr e p o r t ) 以及各种特殊用途的个人信用报告，如购房贷款信用报告 就业报告，商业报告，人事报告等。 除了上述三大信用局，美国还有数千家小型消费者信用服务机构，提供不同 形式的个人信用服务，但这些信用局中的绝大多数都依托这三家全国性信用报告 机构开拓业务，或者与这三家机构保持业务上的密切联系。 美国的信用局每年可以提供至少5 亿份的信用报告，典型的信用报告一般 包括的内容有：个人信息( 姓名住址社会保障号码出生日期m 作状况) ，信用 历史，查询情况( 来自商业银行，保险公司等其他机构的查询记录) 和公共记录( 来 自法院的诉讼记录等) 。 6 东南大学硕士学位论文 第四章个人住房贷款信用风险防范机制：个人征信制度 随着信息技术的发展，越来越多的信用服务机构开始向用户提供网络在线 服务，个人可以很方便地从网上取得信用报告，信用数据的更新也变得更加简单 和快捷。 欧洲大陆国家的个人信用服务机构则是隶属于中央银行的一个职能部门， 商业银行有义务向中央银行的信用服务机构( 信用风险办公室或信用信息局) 提 供相关信用信息。同时，中央银行对该行业承担主要的政策制定和业务指导，监 管职能。 41 2 个人信用数据管理 ( 1 ) 数据的标准 数据的收集是形成信用产品的第一步。西方国家在进行消费者个人信用调 查时一般将调查指标分为广度指标和深度指标。广度指标为个人信用分析提供 了一般性构架和准则，一般包括品格( c h