（土地资源管理专业论文）我国房地产企业的联合开发模式研究.pdf

摘要 摘要 由于国内房地产行业起步较晚，所以目前房地产企业普遍规模偏小，企业 制度不完善，再加上房地产投资的规模大、周期长导致企业的风险防范能力不 足、投资风险没有得到充分的规避和分散。而从国外经验来看，房地产企业的 集团化、规模化和专业化成为必然的趋势和要求。 随着国家为促进房地产市场持续健康稳定发展的一系列宏观调控政策的出 台，以及受行业周期规律和外资进入房地产市场的影响，国内房地产开发企业 面临着融资渠道单一，过分依赖商业银行贷款的巨大压力，迫切需要拓宽融资 渠道，拓展有效的、高效的融资途径。在这样的背景下，提出以并购、动态联 盟等为主要形式的房地产企业的联合开发模式具有重要的理论意义和实践意 义。 本文在分析房地产行业、企业发展状况的基础上，进一步研究了当前房地 产企业的投资理论和实际情况，提出房地产企业应首先在企业层面进行投资研 究，并结合资本运作和企业组织的有关研究，以及产业经济学、博弈论、规模 经济、竞争优势的相关理论，提出了企业联合开发这一全新的概念，并给出了 具体的形式、依据、优缺点、操作方法和选择的方式，具体分析了并购、动态 联盟这两种操作形式和企业集团、契约式联盟这两种组织形式的实现条件、具 体实现方法、优缺点和要注意的问题，为房地产企业提供了一条发展途径。 关键词：联合开发并购动态联盟合作博弈 a b s t r a c t a b s t r a c t w i t ht h el a t ed e v e l o p m e n to fc h i n e s er e a le s t a t ei n d u s t r y , i ta p p e a r st ob es m a l l o ft h es c a l ea n db ew e a ko ft h es y s t e mo ft h ee n t e r p r i s e ：i na d d i t i o n ，t h eb i ga m o u n t a n dl o n gp e r i o do ft h ei n v e s t m e n ta n do ft h er e a l t ym a k ei tn o te a s yt os c a t t e ro ra v o i d t h er i s k s of r o mt h ee x p e r i e n c eo ft h ed e v e l o p e dc o u n t r ya n dr e g i o n s ，t h et r e n do f g r o u p ，s c a l ea n ds p e c i a l t yi su n a v o i d a b l e w i t ht h ei m p l e m e n to fas e r i e so fn a t i o n a la d j u s t m e n ta n dc o n t r o lp o l i c i e so f p r o m o t i n gt h eh e a l t h yd e v e l o p m e n to fr e a le s t a t ei n d u s t r y , a n dt h ei n f l u e n c eo f i n d u s t r yp e r i o d i c a lr u l e sa n dt h ec o m i n go ff o r e i g ni n v e s t m e n tt ot h em a r k e 4t h e d o m e s t i cc o m p a n i e sf a c ew i t ht h ep r o b l e m so fl i m i t e dc h a n n e lo ff i n a n c i n ga n d e x c e s s i v e l yd e p e n d i n go nt h el o a n so ft h ec o m m e r c i a lb a n k s ，a n di m p e r i o u s l yn e e d t h eb r o a d ，e f f e c t i v ew a yo fg e t t i n gm o n e y u n d e rt h eb a c k g r o u n d so ft h i s ，t h ep u t t i n g u po ft h em o d eo ft h ej o i n td e v e l o p m e n to ft h er e a le s t a t ec o m p a n i e si nt h ef o r m s l i k em & 九c o l l a b o r a t i o na n dd y n a m i ca l l i a n c ei sv e r yi m p o r t a n tt h e o r e t i c a l l ya n d p r a c t i c a l l y s o i nt h eb a s i so fa n a l y z i n gt h er e a le s t a t ei n d u s t r ya n dt h er e a le s t a t ee n t e r p r i s e a n dw i t ht h es t u d y i n gt h ei n v e s t m e n tt h e o r y , p r o p o s e dt h a tt h ee n t e r p r i s eo ft h er e a l e s t a t es h o u l dc a r r yo nt h ec a p i t a li n v e s t m e n tt os t u d yo nt h ee n t e r p r i s ea s p e c ta tf i r s t ， t oe x p a n dt h es c a l eo ft h ee n t e r p r i s ew i t h i nr e l a t i v e l ys h o r tt i m e ，s c a t t e rt h er i s km o r e e f f e c t i v e l y , i m p r o v et h ec o m p e t i t i v ep o w e ro fm a r k e to ft h ec o m p a n y c o m b i n i n gt h e o p e r a t i o no f t h ec a p i t a la n dt h er e l a t i v et h e o r i e so fs t r u c t u r eo ft h ee n t e r p r i s e ，i n d u s t r y e c o n o m i c s ，g a m et h e o r y , t h ee c o n o m yo fs c a l e ，t h ec o r ec o m p e t i t i v e n e s s ，t h i st h e s i s p u t sf o r w a r dt h ec o n c e p t - - - - e n t e r p r i s ej o i n td e v e l o p m e n t ，p r o p o s e sr e a l e s t a t e c o n c r e t ef o r mo f j o i n td e v e l o p m e n t ，a n do f f e r sf l o wo ft h ec h o i c ef o re n t e r p r i s ea n da f e a s i b l ew a yf o rt h ee n t e r p r i s eo ft h er e a le s t a t e k e yw o r d s ：j o i n td e v e l o p m e n t ，m & 氏d y n a m i ca l l i a n c e ，g a m et h e o r y 学位论文版权使用授权书 本人完全了解同济大学关于收集、保存、使用学位论文的规定， 同意如下各项内容：按照学校要求提交学位论文的印刷本和电子版 本：学校有权保存学位论文的印刷本和电子版，并采用影印、缩印、 扫描、数字化或其它手段保存论文；学校有权提供目录检索以及提供 本学位论文全文或者部分的阅览服务；学校有权按有关规定向国家有 关部门或者机构送交论文的复印件和电子版；在不以赢利为目的的前 提下，学校可以适当复制论文的部分或全部内容用于学术活动。 学位论文作者签名： 五字 加。7 年，月。泪 经指导教师同意，本学位论文属于保密，在年解密后适用 本授权书。 指导教师签名：学位论文作者签名： 年月 日年 月日 同济大学学位论文原创性声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师指导下，进行 研究工作所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本学位论文 的研究成果不包含任何他人创作的、已公开发表或者没有公开发表的 作品的内容。对本论文所涉及的研究工作做出贡献的其他个人和集 体，均已在文中以明确方式标明。本学位论文原创性声明的法律责任 由本人承担。 签名： 之宁 2 勺。- 1 年j 月n 日 第1 章绪论 1 1 研究的背景和意义 1 1 1 研究的背景 第1 章绪论 国内房地产行业起步较晚、房地产企业普遍规模偏小、企业制度不完善，再 加上房地产投资的规模大、周期长，所以企业的风险防范能力不足、投资风险 没有得到充分的规避和分散。因此，房地产企业的集团化、规模化和专业化成 为必然的趋势和要求。在这样的趋势和背景下，如何促进房地产企业集团的形 成、房地产企业集团优缺点等问题以及在专业化的趋势下，房地产企业如何依 靠自身的发展壮大并开展与别人的合作，成为必然要考虑的问题。 同时，受到房地产行业的宏观调控政策、行业周期规律、市场竞争越来越 激烈以及外资进入房地产市场等外部因素的影响，以及土地、资金等内部硬件 因素和品牌、企业文化、管理能力等内部软件因素的制约，房地产企业的发展 面临着融资、发展潜力等一系列的问题，而如何通过投资运作的方式来发展壮 大自己，成为各家企业必然要思考的问题，在这样的情况下，提出以兼并、收 购、动态联盟等为主要形式的房地产企业的联合开发模式具有重要的理论意义 和实践意义。 1 1 2 研究的意义 ( 1 ) 为房地产企业投资和发展提出了一条切实可行的途径，并作了应用范 围的界定。 ( 2 ) 结合国内外的研究成果提供了各种不同的组织形式供企业选择，特别 分析了并购、动态联盟两种操作模式，并定义了每种形式的风险控制措施，起 到规避和分散风险的作用。 ( 3 ) 通过促进房地产开发企业实施联合开发模式，可以扩大企业的规模、 提高房地产开发诸要素的使用效率，有效提高企业效益、分散风险，对我们普 第1 章绪论 遍处于规模小、风险大的房地产开发企业有重大意义。 1 2 本文的研究思路、主要内容及研究框架 1 2 1 本文的研究思路 本文采用定性分析和定量分析相结合的研究方法，首先进行了相关文献研 究、现状分析，然后提出了文章的主题，接着从内涵界定、应用范围、实现条 件、操作形式、组织形式、区域形式等六方面展开，然后进行了模式选择的分 析和定量实证研究，最后得出了文章结论。 本论文将在辩证唯物主义哲学观和方法论的指导下撰写，综合运用归纳与 演绎、分析与综合的理性分析方法，同时采用宏观分析与微观分析结合的方式， 通过理论研究、实证研究、规范研究和对比分析的方法来得出结论。在研究过 程中将使用产业经济学、制度经济学、模糊数学、博弈论、管理学、系统工程 等多学科交叉的方法来对问题进行深入研究。 1 2 2 本文的主要内容 首先，在本文的研究中，结合房地产企业的发展现状和融资现状以及规模 经济、范围经济的理论得出了房地产企业朝着集团化、规模化发展的结论，为 本文提出的房地产企业的联合开发模式提供了应用前提。 其次，文章提出房地产企业发展壮大必须要解决的资金和土地等硬件问题， 而软件因素如品牌、企业文化、管理能力的拥有需要慢慢培养和长期积累，指 出在目前我国房地产金融不够发达的情况下，走企业的联合开发模式是一条可 以尝试的发展道路。 再次，本文阐述了联合开发模式的内涵，并论证了联合开发能给企业带来 的风险和收益、提出了房地产企业联合开发的具体组织形式、操作形式和区域 形式，并做出了具体详细的分析和总结。对于并购的操作形式，要重点解决并 购的适用范围、优缺点、并购效应分析、并购风险分析、并购绩效评价等问题； 对于动态联盟的操作形式，重点要解决的是动念联盟的盟员确定问题、适用范 第1 审绪论 围、优缺点等问题，并对这两种操作模式进行了对比分析；对于企业集团的组 织形式，具体分析了企业集团的优缺点、规模的确定和绩效评价问题；对于契 约式联盟的组织形式，从制度经济学和企业组织理论的角度，研究了具体实施 中需要注意的问题。 最后，提出基于企业的资源、能力、目标和战略对企业联合开发具体操作 形式进行选择，并从搏弈论的角度，对基于企业土地资源的联合开发，进行了 定量分析和实证研究。 1 2 3 本文的研究框架 见下图1 1 3 第1 章绪论 图1 1 本文的研究框架 4 第2 章国内外研究进展综述 第2 章国内外研究进展综述 2 1 关于并购理论的研究 2 1 1 并购的概念界定 在一般文献中1 9 】，并购包括兼并( m e r g e r ) 、收购( a c q u i s i i t o n ) 与合并 ( c o n s o l i d a i t o n ) 。西方学者把企业兼并和收购简称为m & a ( m e 唱e ra n d a c q u i s i t i o n ) ，我国通常将其译为并购或购并。 ( 1 ) 兼并 兼并在大美百科全书中被界定为两个或两个以上的企业组织组合成为 一个企业组织，一个厂商继续存在，其它厂商丧失其独立身份。而国际社会 百科全书则定义兼并是指两家或更多的不同的独立的企业合并为一家。我国 财政部2 0 0 5 年的c p a 教材上将兼并定义为：通常是指一家企业以现金、证券或 其它形式购买取得其它企业的产权，使其它企业丧失法人资格或改变法人实体， 并取得对这些企业决策控制权的经济行为。从以上定义可以看出，兼并实际上 是企业控制权的转移。 但) 收购 收购是指企业用现金、债券或股票购买另一家企业的部分或全部资产或股 权，以获得该企业的控制权。收购的对象一般有两种：股权和资产【1 2 1 。 收购股权和收购资产的主要区别在于：收购股权是购买一家企业的股份， 收购方将成为被收购方的股东，因此要承担该企业的债权和债务；而收购资产 则仅仅是一般资产的买卖行为，由于在收购目标公司资产时并未收购其股份， 收购方无需承担其债务。 ( 3 ) 合并 合并【1 2 】是指两个或两个以上的企业通过一定方式，组合成一个新的企业的 行为。合并按法人资格的变动情况，分为吸收合并和新设合并。吸收合并，是 5 第2 章国内外研究进展综述 指接纳一个或一个以上的企业加入本公司，加入方解散并取消原法人资格，接 纳方存续，用公式表达就是a + b = a 或a + b = b ，其特点是一个企业继续存在， 另外的企业解散或不复存在，其财产、债权、债务一同转嫁给继续存在的企业。 新设合并是指两个或两个以上的企业并合创建一个新的企业，原合并各方解散， 取消法人资格，用公式表达就是a + b = c ，其财产、债权、债务均由新的企业接 管。吸收合并对应的英语单词为m e r g e r ，新设合并对应的英语单词为 c o n s o l i d a t i o n ，从这个意义上讲，合并适用的范围要大于兼并适用的范围，但两 者有很多重合的地方。 从以上定义可以看出，兼并、收购与合并的基本动因是大致相同的，都是 增强企业实力的外部扩张途径。因此，除非特殊提及，本文将对兼并、收购与 合并不作区分，统称为并购，泛指在市场机制作用下，一家企业通过取得其他 企业的部分或全部产权，而获取该企业控制权的一种产权交易行为。其形式是 所有权的转移，实质是一个企业取得另一企业的控制权。 2 1 2 并购动因理论 对于企业并购的动因，国内外理论界各个学派有着不同的解释，莫衷一是， 但总起来说，主要有以下几个动因理论。 2 1 2 1 效率理论 效率理论对企业并购从经济学意义上进行了解释，认为企业并购有潜在的 社会效益，通常包括了管理层业绩的提高或获得某种形式的协同效应i 篮】。 具体形式有以下几种： ( 1 ) 管理协同效应 管理协同效应主要指的是并购给企业管理活动在效率方面带来的变化及效 率的提高所产生的效益其主要表现在以下几个方面： 1 ) 节省管理费。通过并购将许多企业霄于同一企业领导之下，企业一般管 理费用在更多数量的产品中分摊，单位产品的管理费用可以大大减少。 6 第2 章国内外研究进展综述 2 ) 提高企业的运营效率。根据x _ 一效率理论，如果a 公司的管理层比b 公 司的管理层更有效率，在a 公司收购了b 公司之后，b 公司的效率便被提高到 a 公司的水平，效率通过并购得到了提高，以至于整个并购的效率水平将由于此 类并购活动而提高。 3 ) 充分利用过剩的管理资源。如果一家公司有一支高效的管理团队，其一 般管理能力和行业专属管理能力超过了公司日常的管理要求，该公司便可以通 过收购一家在相关行业中管理效率较低的公司来使其过剩的管理资源得以充分 利用，以实现管理协同效应。 ( 2 ) 经营协同效应 经营协同效应主要指的是并购给企业经营活动在效率方面带来的变化及效 率的提高所产生的效益。其主要表现在以下几个方面： 1 ) 规模经济效应。规模经济是指随着生产规模的扩大，单位产品所负担的 固定费用下降从而导致收益率的提高。显然，规模经济效应的获取主要是针对 横向并购而言的，两个产销相通或相似产品的企业并购后，有可能在经营过程 的任何一个环节( 供、产、销) 和任何一个方面( 人、财、物) 获取规模经济效应。 2 ) 纵向一体化效应。纵向一体化主要是针对纵向并购而言的。在纵向并购 中，目标公司要么是并购方的原材料或零部件供应商，要么是并购方产品的买 主或顾客。纵向一体化效应主要体现在：第一，可以减少流转的中间环节，节 约交易成本；第二，可以加强生产过程各环节的配合，有利于协作化生产；第 三，企业规模的扩大可以极大的节约营销费用，由于纵向协作化经营，不但可 以使营销手段更为有效，还可以使单位产品的营销费用大幅度降低。 3 ) 市场力或垄断权。获取市场力或垄断权主要是针对横向并购而言的。( 某 些纵向并购和混和并购也可能会增加企业的市场力或垄断权，但不明显) 两个产 销同一产品的公司相合并，有可能导致该行业的自由竞争程度降低，合并后的 大公司可以借机提高产品价格，获取垄断利润。因此，以获取市场力或垄断力 为目的的并购往往对社会公众无益，也可能降低整个社会经济的运行效率。所 以，对横向并购的管制历来就是各国反托拉斯法的重点。 7 第2 辛围内外研究进展综述 4 ) 资源互补。合并可以达到资源互补从而优化资源配置的目的。 2 1 2 2 价值低估理论 价值低估理论认为当目标企业的市场价格因为某种原因而没能反映其真实 价值或潜在价值，或者没能反映其在其他管理者手中的价值时，并购活动就会 发生，价值低估理论有若干方面，每一个方面的性质和内涵都有些不同【凹】。 ( 1 ) 短视理论。该理论认为问题的所在是市场参与者，特别是机构投资者 强调短期的经营成果，其结果将导致有长期投资方案的公司价值被低估，当公 司价值被低估时，他们就成为对其它有大量可自由支配的资源的公司或个人投 资者而言有吸引力的目标。 ( 2 ) “托宾q ”理论。经济学家托宾于1 9 6 9 年提出了一个著名的系数，即“托 宾q ”系数( 也称q 比率) ，它是指企业股票市场价值与企业资产重置成本的比值。 当q 2 或5 - 2 3 的效果。 产生这种效果的原因主要来自以下几个领域： 4 3 2 1 生产领域 可产生大规模生产的规模经济性，可以承受采用新技术的成本以及充分利 用未使用的生产能力。 4 3 2 2 市场及分配领域 可以以较低的成本进入新的市场，获得市场机会，同时可以获得广告的规 模经济性，扩大市场的销售网络，增加产品的市场控制力。 4 3 2 3 财务领域 可以充分利用未使用的税收利益，开发未使用的债务能力，通过财务杠杆 的使用增加企业的盈利能力。 4 3 2 4 人事领域 第4 章联台开发的模式及条件 人力资源的培养费时费力，通过公司问的联合，可以使多种研究与开发部 门融合，吸收彼此的管理技能，提高人员的工作效率。 4 3 3 可以获得风险控制收益 房地产企业投资的风险性是由其两个特点决定的：第一，开发周期长；第 二，投资量大。开发周期长决定了在整个开发期内，房地产商将会遇到各种不 确定性因素，投资金额大决定了房地产商对外部资金，尤其是对银行贷款依赖 程度高，从而使得企业负债经营的规模过大，易于陷入财务危机。 影响房地产投资的风险因素很多，一般可分成：政治风险、经济风险、自 然风险、经营风险、技术风险等几种。 联合开发的风险控制收益主要来自于两个方面，第一是风险的分散，联合 开发是以企业为对象建立的一个组合，即在企业层面对投资资金建立起了一个 投资组合，从而起到在时间和空间上分散风险的作用。第二是企业联合后，企 业扩大了规模，提高了市场的控制力和竞争能力，从而提高了企业对风险的抵 御能力。 第5 审联合开发模式的运作 第5 章联合开发模式的运作 5 1 联合开发运作的区域形式 5 1 1 区域内联合 区域内联合即同处于一个区域内的企业间的联合。一般地，同处于一个与 区内的房地产企业对彼此的情况了解较多，当彼此有联合意向时，又常常会得 到地方政府的支持。因此，在同一区域内的企业更容易实现联合。 在大中城市中，我国的房地产公司的密集度很高。一般一个中等城市中就 可以多达1 0 0 多个各门各类的房地产企业，因此，有限的开发资源分散在许多 家公司手中，而每家公司都无法单独发挥其所拥有的资源的优势，使得资源处 于无效率的使用状态。通过区域内的联合，可以重新匹配区域市场内的资源， 使其创造更大的收益。 通过区域内的联合，对房地产企业总体说有以下三点优势： ( 1 ) 时问性较强 这是基于对彼此情况的了解基础之上的。首先，节约了联合双方的谈判时 间，因为双方可以根据比较明确的事实来讨价还价。其次，一些资源的生成需 要一定的时间，在联合之后，节约了联合体内资源调整的时间，可以在较短的 时间内把企业的目光投向市场。 ( 2 ) 易于在区域内形成规模 相对于整个行业来讲，区域市场的规模总是有限的。这样，在区域内联合 起来的企业，尤其是经过较大规模的整合后，会大大地减少区域内企业的数目， 提高区域市场的集中度，使得联合企业在区域市场内占规模有优势。根据产业 经济理论的s _ - ( - p ( 结构行为一绩效) 模型【6 】，区域内的联合是有效的改 变了市场的竞争结构，从而可以提高企业的获利能力、市场控制力和抗风险能 力。 2 6 第5 幸联合开发模式的运 r 图5 1s _ - p 结构模型 ( 3 ) 市场竞争的改善 在一个区域市场上，众多的公司数量也加剧了在区域市场上的竞争，另外 由于我国的房地产市场的发展也不够规范，所以竞争经常处于无序的状态，甚 至使得一些公司为了取得利益而使用非法的手段。因此，在这种情况下，通过 区域内的企业联合，可以有效的改变区域内的房地产行业的市场结构，从而可 以改善市场竞争的情况。 5 1 2 跨区域联合 跨区域联合即指处于不同区域的企业间的联合。这种联合一般多是由一些 较大规模的公司发起，跨区域的联合适应了较大规模的企业分散资本风险，寻 找新的、更有效率的投资机会的要求。这种联合方式对我国的房地产开发企业 在目前具有极其重要的作用，也是房地产开发企业走向规模化、成熟化的重要 途径。这是因为： 5 1 2 1 房地产区域市场发展水平不均衡 从区域经济来看，房地产业是一个区域差异巨大、级差收益明显的行业。 社会经济发展和人们经济生活水平的差异，使不同地区房地产业的发展程度、 房地产业的布局结构、规模速度等也产生巨大的区域性差别。房地产业属于第 三产业，而房地产商品属于高档次的耐用性商品，所以房地产业的发展必须有 高度发达的一、二产业与高经济收入水平为后盾与此相适应，一个区域的房地 产业发展的程度也必然受到该地区经济发展水平及产业结构状况的制约。区域 2 7 第5 帚联合开发模式的运作 经济越发达，对本区域房地产业的带动作用就越大，如上海、江苏、北京、广 东等地，经济发达的东部地区的房地产业比中西部地区要成熟得多。 5 1 2 2 房地产企业发展水平不均衡 房地产企业的发展水平不均衡主要表现在企业的规模、对各种开发要素的 占有和企业的管理能力上。 因此，通过跨区域联合，内地企业可以分享经济发达地区的经济果实，发 达地区的企业可以在内地房地产市场上展现更强的竞争能力。 5 2 联合开发运作的组织形式 5 2 1 企业集团 小企业发展到一定程度，必然扩大规模，而规模发展到一定程度，又开始 变革企业组织，形成一种新的企业组织形式企业集团；而企业集团往往具 有更大的能量与容量，进而去追求更大的企业规模，也许其组建的初衷就是为 了适应更大的规模。房地产企业集团规模化已经成为社会趋势。 在国务院颁发的1 8 号文件中，首次提出“支持具有资信和品牌优势的房地产 企业通过兼并、收购和重组，形成大型企业和企业集团”。资金、土地、市政设 施等重要资源正在逐渐向一些大的开发商手中聚集成为不争的事实。过去我国 曾主要靠行政手段等方式组建了中房集团这样的大企业，但今后依靠市场化并 购才是出路和方向。 小企业的规模化发展相对而言是一个较为简单的问题，而企业集团的规模 化却复杂得多，因此本节将主要着眼于房地产企业集团规模化的探讨。 5 2 1 1 企业集团的定义 企业集团是凭借着一个企业对另一或几个企业的资金参与而形成的，集团 成员之间是控股与被控股或参股与被参股的关系。这样依靠资金联结纽带形成 了以母公司为核心的稳定结构。这一模式是比较规范的集团模式，其典型的组 织形态是股份制企业集团。 5 212 房地产企业集团的优势 第5 帝联合开发模c 的运作 ( 1 ) 规模化带来资金优势 房地产企业规模化发展是壮大自身实力的良好途径，规模较大的企业也意 味着经营管理实力强劲，同时更容易在市场上建立自己的品牌。大型的房地产 企业较之小型企业在各种融资方式上都有着绝对的优势。从银行贷款角度看， 大型的房地产公司更容易获得银行的商业贷款，能够获得商业银行大额的授信 额度是企业资金的强大后盾。 ( 2 ) 规模化决定整合土地资源的能力 很多优秀的房地产企业将发展目标聚焦于长三角、珠三角和环渤海三个经 济圈内，然而在土地获取成本越来越高的今天，有些房地产企业开始利用并购、 合作等方式扩大自己在相应城市的规模，如2 0 0 4 年北京万通和天津泰达的合作， 使得万通可以通过更加便利的方式进入天津的房地产市场，逐步稳定公司在天 津的地位，万科并购江苏南都也存在同样的效益。 ( 3 ) 形成企业内部的管理规模经济 房地产企业一般具有投资分析、开发经营、工程监理、财务、销售等多项 职能。企业规模越小，人才资源浪费越大。而形成规模的房地产企业可以更有 效的组织各类人才，形成完善的经营管理体系，使人力成本下降，从而大大提 高企业的运行效率。 ( 4 ) 提高市场占有率，实现品牌经营 近几年房地产的销售业绩表明，许多销售排名占先的项目所属的房地产企 业是规模大、势力雄厚的大公司。同时大型企业更容易形成品牌效应，可在竞 争中处于更有利的位置，如广州的“碧桂园”就是一个很好的例子。 ( 5 ) 减少经营风险 房地产企业形成规模经济后，由于其项目多，投资分散，可以减少分散风 险。同时企业越大，对市场的把握能力和影响力就越大，有利于降低市场风险。 另外，大型企业还可以对其他行业进行投资，实现多元化经营，从而更有效的 降低经营风险。 5 2 1 3 企业集团规模过小的弊病 ( 1 ) 不利于获得规模的经济性 所谓企业集团的规模经济一是指生产经营同样产品的若干企业或处于加工 工艺过程不同阶段的若干企业联合在一个经济实体即企业集团内由于生产经营 规模的扩张而带来的经济性。规模经济的来源主要在于生产要素的不可分割性， 第5 章联合开发模式的运作 因为要组织生产经营，就必须有一定的机器设备、厂房、照明设施及其他条件， 而生产经营批量无论大小，有时这些投入是相对固定的。当生产经营批量很小 时，单位产品分摊到的固定成本就会很多；相反，当生产经营批量较大时，单 位产品分摊到固定成本就会随之减少，从而获得规模经济效益。显然，集团如 果规模过小，是不会获取这种经济性的。万科的全球采购模式就是基于企业集 团的规模而获得的规模经济效益。 ( 2 ) 不利于获得范围经济性 范围经济是指因同时生产( 经营) 几种有关的物品而引起的节约。范围经济的 产生，是因为在一个组织内部，几种产品的生产经营可以分享共同的信息、设 施、库存等生产要素。企业集团范围经济的获得，是因为集团化单体企业更易 开展工作多角化经营，涉猎更广的经营范围。而规模过小的企业集团其获取范 围经济的能力就大大低于规模较大的企业集团。万达创立的订单地产的开发模 式和万科主城边界为城市白领打造的“万科城市家园”的多次拷贝就发挥了其企 业集团的范围经济性。 ( 3 ) 不利于获得速度经济性 所谓速度经济，是指依靠加速交易过程而得到的流通成本的节约。企业集 团的速度经济表现在：通过集团内部的协调，可使商品流通的速度加快，呈现 出明显的经济性。而规模过小的企业集团也只在有限的范围内获取速度经济， 只有将规模扩大，即在更广的范围内开展生产经营活动，企业集团才能获取更 大的速度经济悼j 。 此外，企业集团规模过小，具有分散风险能力弱、抗风险能力低等缺点。 总之，集团如果规模过小，必然存在诸多缺点，对于它们来说，实施规模扩大 战略，走规模扩大之路，实属必要。 5 2 1 4 房地产企业集团的规模化方式 ( 1 ) 纵向一体化 房地产企业集团通过纵向一体化扩大规模，包括前向一体化与后向一体化 两种方式。许多房地产企业集团设立专门的营销子公司，从而越过房地产中介 机构直接将产品销售给用户，甚至创立自己的物业管理公司提供物业的后期服 务，这便是企业集团的i i 向一体化。后向一体化对于房地产企业集团则几乎是 一个必然，独立的市场前期调研机构、评估机构、设计公司、监理公司、广告 策划公司、建材生产公司、建材销售公司、施工公司等等，几乎没有一个房地 第5 章联合开发模式的运作 产企业集团不进行后向一体化的。 ( 2 ) 横向一体化 这是现代企业集团规模化选择最多的发展战略。竞争者之间的合并、收购、 接管提高了规模经济、资源的流动。肯尼迪戴维森( k e n n e t hd a v i d s o n ) 对横向一 体化做如下评价：“横向一体化的趋势似乎反映了战略制定者对自己同时经营多 种跨行业业务能力的怀疑。”中国华润总公司先后控股深圳万科、北京华远等房 地产公司，也是一种横向一体化的策略，同时它阐释了一种外资进入中国房地 产业的途径。 ( 3 ) 多元化经营 多种经营战略包括三种类型：集中化多元经营、横向多元经营和混合型多 元经营。 总之，无论是一体化还是多元化，兼并与收购都是规模化使用得最多的方 法。收购包括吸收合并( 兼并) 、收购股票( 参股或控股) 和收购资产( 清算) 三种形 式。并购能够产生协同效应，主要包括收入上升、成本下降、税负减少和资本 成本的降低四种基本类型。 根据并购效应的研究，进行并购的一个重要原因就在于联合企业可能比两 个单一企业会产生更多的收入，增加的收入可能来自营销利得、战略收益和市 场垄断权利。而并购的最基本原因之一在于联合企业可能会比两个单体企业更 有效率。产量升高的同时产品的平均成本减低，我们称之为规模经济效益。获 得税负利得也是推动企业并购的强大动力。当两家企业合并时，资本成本会产 生规模经济效益，所以资本成本会降低，这也是促成企业并购的一个原因。协 助企业适应如此激烈的竞争环境，接管活动、杠杆收购和公司重组起到了重要 作用，并购是对那些要求公司改变经营方向、改变资源利用方式新技术或市场 条件做出的反应。 5 2 1 5 企业集团规模化绩效评价指标 ( 1 ) 目标统一性 一个企业集团应该保留或兼并哪些单体企业，应该淘汰或剥离哪些单体企 业，并非决定于该企业的财务报表，能够挣多少钱，而取决于该单体企业与企 业集团的整体目标的一致性。如果一个企业集团的结构能够使每个单体企业对 实现企业集团的整体目标有所贡献，那么这样的组织结构是有效的i ”。 对于规模化的房地产企业集团，其内部企业的目标一致性可以通过以f 评 第5 章联合开发模式的运作 价标准进行分析评价： 1 ) 单体企业对实现企业集团目标是否有影响? 如果没有则说明该单体企业的 目标对于集团而言是没有关联的； 2 ) 单体企业对实现企业集团目标的影响是促进还是阻碍? 如果是促进应该加 强，如果是阻碍则应该舍弃； 3 ) 单体企业对实现企业集团目标的促进是不是来自集团主营业务? 如果是则 形成核心层企业，如果不是则应根据集团战略考虑其存在的必要性。 ( 2 ) 组织效率( 单位成本) 组织的效率反映为该组织完成组织目标的活动的正确性，也就是实现企业 集团整体目标的同时将不必要的后果与代价降至最低，那么这样的组织结构是 有效的。 经过规模化发展后，企业集团的效率变化也许是反映或评价规模增加的最 为直观的判别性指标了。随着管理成本增加，内部信息沟通成本增加，内部交 易成本增加，将出现规模再增加后新增加的产量的净利润为零，这就是规模经 济递减规律，此时该企业集团己经达到其规模的边界，如果继续扩展将出现规 模不经济。事实上企业集团的规模边界应该定得比上面分析的边界更加低一点， 因为谁也不能接受企业的追加投资的收益为零的结果1 7 1 。 因此我们可以通过对比企业集团最后一个企业加入前后组织单位成本的变 化来评价该单体企业加入的绩效，如果集团单位成本降低了，则说明此次规模 扩张是有效的。 c 3 ) 组织效益( 单位资产利润) 企业集团的主要目标无疑是对组织效益的追求，如果一个企业集团在其运 作过程中能够将企业集团的利益最大化、价值最大化，那么这样的组织结构是 有效的。对于企业集团的价值，我们通常可以通过以下三种数据来确定：企业 资产、企业赢利能力、企业市场价值。 评价规模扩张的效益，最直观的是企业的单位资本赢利能力，如果扩张后 每股利润提高了，则其规模扩张是有效的。 ( 4 ) 组织灵活性( 标准、规范、计划) 组织随着其规模的扩大，各种规定也会随之增加，那么未加有机组合的企 业群体就可能因为缺乏灵活性而僵死。因而企业集团的灵活性是我们评价一个 企业集团的重要指标。在组织结构中各种规定能够恰当的为单体企业发挥其组 3 2 第5 节联合开发模式的运作 织职能而起到促进作用，那么这样的组织结构是有效的。 当通过建立规范和标准的操作程序来协调行为，而且这些规范会长久保持 下来，我们就说工作被标准化了。标准化可以限制行为并通过规定员工该做什 么来整合不同的单位。组织也能依靠规章制度来管理员工的相互作用( 我们称之 为规范化1 。一些关于出勤、着装和礼貌的简单制度或许就能消除工作中大量的 不确定因素。但是基于标准化和规范化的一个重要前提是规章制度必须能适用 于大部分情况( 如果不是所有的话) 。这样的方法最适合于那些相当于稳定、很少 变化的情况。 ( 5 ) 职能明确 企业集团作为一个组织群体，对其属内的单体企业应该有所要求，而每个 单体企业对集团应该有所贡献，换言之就是每个单体企业的职能应该是明确的， 每个单体企业不应该可有可无，更加不应该多余。 企业集团其实质是一个战略联盟，单体企业具有各自的目标，同时目标中 又有共同点，每个企业分享着管理权力、社会权力，承担着企业责任、社会责 任。企业集团要求内部企业之间的合作高于与外部企业的合作，其结合程度也 更高，这种情况反过来要求企业分工具体、职能明确。我们通过以下标准检验 集团内企业的职能关系： 企业之间是否相互增加价值，相互创造机会? 单体企业是否依赖或者借助集团其他企业的力量达成自己的目标，并希 望长期维持这种工作关系? 各个企业的工作关系与责任是否经过正式明确的规定，并有制度规范各 自企业的行为。 旧企业集团凝聚力 集团凝聚力【7 l 是指集团对其成员企业来讲，吸引力如何，如何激励成员企业 留在集团内，集团成员相互影响如何，反映了集团成员间的紧密程度。当然有 时候凝聚力可能埋没集团的创造性和不同意见，这需要加以防止和重视的。一 个企业集团接纳一个新的成员后应该从以下方面去评价其加入对凝聚力的影 响： 企业是否接受集团的价值观? 集团是否有一定的进入标准，使进入的企业具有归属感与自豪感? 新成员的加入是否促进了集团的发展并受到了集团的关注? 第5 章联合开发模式的运f f 新成员是否有机会发表自己的意见? 新成员是否乐于发表自己的意见? 新成员的加入是否减弱内部的矛盾而加强对外的竞争能力? 企业是否更加乐意使用集团的名称参加社会活动，而不是更多的强调个 体名称? 组织的社会影响力 一个有影响的企业集团，一般都具有良好的组织效益、组织效率、适当规 模，但要想成为一个具有社会影响力的企业，还应该做到以下几点： 较强的创新能力，在推动企业集团发展的同时，推动社会进步。 具有高绩效的管理团队，为社会创造更多的回报。 具有同时为内部成员和外部社会称道的企业文化。 具有符合社会的道德标准，在企业利益与社会伦理相背时，优先遵守社 会伦理约束。 5 2 2 契约式战略联盟 从契约式战略联盟的发展趋势来看，以美国为例，在1 9 9 0 年以前其国内的 协议联盟还比较少见，2 0 0 1 年以后，协议联盟的数量大幅增加，达到近1 0 0 0 家。 目前，协议联盟还在快速增长，特别是与合资企业的发展速度形成鲜明的对比。 ( 1 ) 战略联盟的组织优势 表现在通过建立关联企业相互联系，并实现互利而创造的价值上： 产权优势 从产权角度上说，可分离性和可分割性是战略联盟的重要属性。联盟放弃了 绝对的私有产权和1 0 0 对企业的控制权，而将产权中的一部分放到了公共领域， 由联盟伙伴共享。这种部分的“私有”和部分的“共同”产权结合，通过明确各个产 权主体的权力和责任，从而对联盟企业的行为产生约束，保证资源的合理配置， 提高社会经济的运行效率。最终实现资源共享，风险共担，优势互补。 治理优势 在市场价格调节的灵活性和企业科层组织的权威控制之间，联盟兼具了威廉 姆森称之为混合治理的优势。这从产权和控制权上分析，科层制企业对内拥有 第5 章联合开发模式的运作 完整的剩余索取权和控制权，但是在一些重要的生产和经营管理上受到内部资 源的制约。市场协调基本上是一个现货交易和谈判关系，对未来的机会和资源 缺乏直接的控制力，相比之下，混合治理和通过部分的共同所有权而享有对伙 伴企业资源的控制和直接约束。联盟企业之间的对于未来资源使用和战略行为 的约束对各方都有利。 管理优势 战略联盟的管理不是用科层企业的指令方式来实现管理，同时也不像市场那 样对交易伙伴签订市场契约，也没有更大的管理约束。针对各个联盟企业，战 略联盟管理主要通过设计和调节联盟企业的经济手段或政策，采用柔性管理方 法，做好联盟各方的协调和合作。 资源利用的优势 资产专用性是影响交易成本的重要因素。如果市场交易中的一方投入了专 用资产，则他在重新谈判或者修改契约时会受到专用性资产难以流动的限制， 使得交易各方在专用性资产投资中的交易成本提高。战略联盟的企业生产需要 专用资产，它们通过专用性资产而共同生产。专用性资产的存在增加了资产所 有者对联盟整体持续、稳定经营的依赖，也增强了其遵守契约的信誉。各种专 用性资产纳入到联盟之中，降低了科层企业的资产低流动性和市场资源的高流 动性，使得资源利用具有流动特性下的稳定性，降低了资源利用的交易成本， 能够针对特定项目快速实现利益。 信息利用优势 层级制企业的失灵一个方面在于信息的沟通阻滞。和层级制的信息流动缓 慢、信息利用的高度独占性以及市场信息的庞杂、快速流动相比，纳入到联盟 企业的信息具有共享特征，这减少了信息收集、甄别成本，能够针对特定项目 展开资源共同利用，同时较高的信息流动性也适应了联盟的组织特征，增大了 联盟企业内部信息交流的可能性。 ( 2 ) 对房地产企业的联盟组织的要求 第5 章联合开发模式的运作 高效集权和充分授权相结合 企业面临的是快速多变的市场环境，企业联盟内部需要通过保证有畅通的 信息渠道获得较全面的信息。审视全局，迅速做出决策使目标方案快速实施， 获取市场机会。在执行决策中，成员企业需要充分授权，以迅速处理联盟企业 的相关业务，保证信息在最短时间内达到目的地。 灵活而又相对稳定 联盟的成员企业是借助于企业联盟来实现自己的战略目标，企业联盟和成 员企业都经常依据技术和市场环境的变化来改变自己的策略，这要求企业联盟 组织结构兼有稳定性和灵活性。 信息的相对对称 信息的相对对称是以联盟成员企业相互信任为基础的。它要求成员企业内 部横向交流方便，纵向通信顺畅，企业人员将信息准确地传递给盟友；形成联 盟对信息的快速反应，因而成员企业的信息相对对称十分重要。 5 3 联合开发运作的操作形式 5 3 1 并购 5 3 1 1 并购的表现形式 ( 1 ) 大型房地产公司对项目公司的并购 按照传统的开发模式，每一块土地都要跟着一个项目公司，所以对项目公 司进行并购，表面上看来是公司层面的收购，实际上是一种变相的土地转让方 式，即以公司产权交易的形式进行土地买卖矧。 根据相关政策规定，如果开发商取得土地两年之内不开发，将被政府收回， 而一般政府拿回土地最多赔偿双倍定金，不会按市场价回购。这些因缺乏资金 而无力进一步投入的开发商若想确保土地增值的利润部分，就需要通过产权交 易所挂牌转让。同时，由于土地一级市场供应量有限，而且通过产权交易获取 第5 章联台开发模式的运作 土地的