探究做好土地管理与规划的新措施.doc

探究做好土地管理与规划的新措施 【摘 要】我国的土地保护以义务为本位，忽视了产权对于土地利用和保护的重要作用。对此我们应充分认识土地资源的特殊性，立足于土地的充分和有效利用来构建土地发展权，结合我国国情对我国城市土地管理的途径进行优化，实现土地利用与经济发展的和谐。本文从土地发展权为主的产权视角，分析了我国城市土地管理现状，剖析了城市土地管理缺位的产权制度原因，提出了优化我国城乡土地管理的一条重要途径，构建土地发展权。构建和完善土地发展权，应从规范政府和土地开发商的行为、保护失地农民和城市居民的合法权益、优化土地开发管理流程和方式、增强市场调节作用等方面优化城市土地管理。 【关键词】土地发展权；城市土地管理； 一.土地发展权概述 1.1土地发展权的内涵 所谓土地发展权，是对土地在利用上进行再发展的权利，即土地所有权人或土地使用权人改变土地现有用途或者提高土地利用程度的权利。我国土地管理法将土地分为农用地、建设用地和未利用地。受人类中心主义的支配，我国关于土地的分类是以土地的经济利用价值为标准的。 1.2土地发展权的特征 综合上述对土地发展权的内涵界定，可以归纳出土地发展权具有以下几方面的特点：抽象性，是指对土地用途进行变更或者提高土地利用度的权利，不像其它产权一样存在一个实物性的标志。2阶段性，即土地发展权是以某段时间内土地利用现状为基础，对未来可能发生的土地利用物质形态与价值形态变化的量的设定。潜在性，虽然土地发展权无论在何时何地都已经客观地存在于每一块土地上，但是土地发展权的实现是对未来土地使用权变更的获利。 1.3土地发展权的功能 土地发展权作为一项民事权利，其功能首先表现为给权利人带来收益。其次，通过对土地发展权的限制和补偿，可以顺利实现土地利用规划，对农地、环境敏感地带以及历史古迹等的保护起到积极的作用。土地发展权的创设，可以提高土地开发规划管理效率，促进城市土地的高效率利用，明确土地增值受益人，保证其利益的享有、转让和流通规范的顺畅。 二、深化改革土地管理制度 “国出于方，方出于矩。”“不以规矩不成方圆”。要进一步建立健全全国土地空间开发保护制度。要完善最严格的耕地保护制度，严守耕地保护红线，严格土地用途管制，从严控制建设用地总规模，从严控制各类建设占用耕地，严格落实耕地占补平衡和先补后占，切实保护好耕地特别是基本农田，推进国土综合整治，目标是全面促进土地资源节约，突出加强耕地资源的保护。 一要建立健全严格的土地使用审批制度，按着投资强度、税收额度、环保程度、产业链条长度逐项审查项目，以具体量化标准来引导招商引资和项目落地建设工作。 二要建立完善“批供用”全流程的土地批后监管体系。一是进一步优化审批程序，简化报批资料，严格控制审批时限。二是严格控制供地率、项目开工率、项目竣工率、项目投产率指标，提高土地利用率。三是进一步严格用地监管，建立企业土地利用诚信档案，规范企业用地行为。 三要建立健全严格的供地制度。一是严格按着投资强度和投资进度实施供地。二是落实区域差别化政策，针对不同地区、不同发展阶段和不同产业制定不同的用地计划政策，让有限的用地计划指标发挥最大的经济社会效益。 三、做好土地规划 土地管理，规划先行。要充分发挥土地利用规划的引导效应，充分认识高水平的规划是高质量建设的起点。特别是在推进新型城镇化建设过程中，优先把规划做为基础，自始至终坚持规划先行。一是增强规划的科学性、融合性和全域指导性。逐步实现“三规合一”即：土地利用规划、城乡建设规划、新型农村社区规划相互对接，充分体现现代农业、工业、服务业三大产业融汇，体现经济、生态、宜居三大功能共生，体现工业化、城镇化、农业现代化三化协调，最终体现城乡一体化发展。二是增强规划的刚性和弹性。城乡建设，规划是主导，具有超前性，不可有随意性，这是体现刚性的一面。城乡各项建设内容广大，都要通过土地利用总体规划来实现，又体现弹性的一面。最终要达到土地优化配置和集约节约利用，科学推进，健康发展。 四、创新土地管理办法 土地资源紧张，建设用地供需矛盾突出，必须强化土地管理，创新监管办法。 第一，缩小征地范围。一是严格界定公益性和经营性用地。公益性用地实行征地，经营性用地退出征地范围。二是坚持依法征地的原则，实行严格的问责制，严禁暴力征地，杜绝强征抢拆事件发生。三是探索退出征地范围的集体建设用地直接入市的路子，充许采取购买、租赁、转让土地使用权作价入股等有偿方式取得土地使用权，保障农民获得相应的土地财产性收益。 第二，深入推进城乡建设用地增减挂钩。一是坚持新型城镇化与新型工业化、新型农业现代化的融合发展。二是将土地增值返还农村，有效解决新农村建设的资金不足问题。三是实行人地挂钩，有效解决失去土地的农民安置问题。 第三，深入推进低丘缓坡土地综合开发利用。一是适度开发城镇周边低效、荒芜山丘，把城镇建设合理引到用劣质土地的方向上来，建设工业梯田、坡地城镇，减少城镇建设大量占用耕地。二是做到“四规合一”即：土地利用总体规划、城乡建设规划、林业规划、产业规划合为一体。高度重视环境保护和生态安全。三是做好土地利用前的各项评估，即灾害危险性评估、水土流失评估、环境质量影响评估，以便合理确定土地开发利用的强度和规模。四是实行各有侧重的绩效评价，实行差别化的评价考核，强化经济结构、科技创新、经济增长、资源利用、产业结构、质量效益、节能减排、环境保护和吸纳人口等方面的综合评价。 五、保障农民在土地管理中的合法权益 城乡发展一体化是解决“三农”问题的必然选择。农业和工业是人类社会发展的两大支柱产业，农村和城市是人类经济社会活动的两个基本区域。在强化土地管理过程中，必须形成以工促农、以城带乡、工农互惠、城乡一体的新型工农关系、城乡关系。要把增加农民家庭经营性收入、增加农民工资性收入、增加农民财产性收入做为大事来抓，切实保护农民的合法权益。 一要进一步完善征地补偿安置机制，统筹均衡公共利益，提高农民在土地增值收益中的分配比例，逐步建立适应社会发展需要和被征地农民意愿的征地补偿标准。 二要推进农民工市民化，让农民真正融入城市，让农业转移人口加速城镇化，确保农民进得来、住得下、留得住、住得好，使入城农民不仅当前生活不降低，而且长远生计有保障。 三要在统筹城乡一体化发展时，要使被征地农民和农民工积极参与城乡共建，还要让他们充分享受新型城镇化建设的幸福成果，提供更多的软件服务，让初步融入城市的农民得到更多的文化等方面的慰籍，帮助入城的农民对城市产生更强的认同感和归属感。 综上所述：土地管理，责任重大，势在必行，不可松懈。要在全社会广泛培育集约节约土地资源意识，明确确立和牢固树立集约节约土地资源理念，使有限的土地资源能够支撑经济社会全面发展，更好地满足人民群众日益增长的物质文化生活需要。通过严格有效的土地管理举