商品房买卖注意事项.doc

_商品房买卖合同注意事项 根据目前市场碰到的商品房买卖合同中，普遍存在争议的条款及注意事项，先总结一下几条，大家可以参考一下。1、签合同前先查看政府相关部门颁发的国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证商品房销售预售许可证及营业执照；交房前应查看住宅质量保证书、住宅使用说明书及消防安全合格证。2、主体。即房地产开发企业和购房人，应写明双方的名称地址等。3、预售的商品房的基本情况，预售合同应明确记载预售的商品房的所在地区、座落、土地使用权证号、土地使用权取得方式、房屋建筑面积、房屋结构、房屋竣工交付日期及附房屋平面图等。4、面积。预售商品房的面积应以平方米为单位计算，并明确是建筑面积、使用面积还是其他面积。5、价款。即预售商品房的价金，包括单价和总价，如每平方米多少元。6、房屋交付方式和期限。逾期交房的免则条件。例如合同中可以约定由于一定的自然事件，如地震、洪水、恶劣天气的影响，房地产开发企业的交房期限可以合理顺延。7、房屋使用性质。是住宅用房、办公用房还是生产用房或其他。8、房地产权的办理属于登记义务，办理不应收取费用（除各项的过户费、维修基金等国家要求交纳的）9、物业管理条款，要明确物业费所收取的项目为哪些，交房时应提前缴纳几个月的物业费，10、纠纷解决方式。如选择诉讼还是仲裁。11、其他条款或当事人约定的条款。12、注意开发商的广告是否和合同上所要求的一致13、针对付款方式、核算方式与开发商达成协议，并把双方允诺的内容写人正式合同。要注意公平合理，慎防开发商设置过重义务，日后无法履行14、对于付款延期，付款延期的违约责任，可以根据开发商延期交付房屋的违约责任书写相同。15、商品房质量，与开发商协定房屋的质量标准，应主要包括：房型、使用功能、用料、施工、配套等；对于房屋交付使用时，其达不到质量标准的处罚方式由双方协商作出明确规定；对于违约条款要明确到具体情况。对于商品房的质量，应当与开发商约定的内容包括：墙体平直的标准；防水的标准，即房屋顶棚无水渍、厨房及厕所防水良好、上下水管与地板结合处无漏水、渗水；表面裂缝的标准：即开发商承诺商品房内部无任何裂缝，保温层墙壁表面平整，瓷砖地板平整无松动、无爆裂、无间隙；管线安装与室内表面的平整标准：即开发商承诺不在商品房内通行任何公用管线，承诺任何管道的安装不影响房屋室内表面的平整。采用的建筑材料应达到国家强制性标准等。提示：主要查看六证、两书、一照，这关系到产权过户问题。对于面积的计算方法：1、设计为入户花园、空中花园等建筑形式与阳台相似的均按阳台投影面积的一半计算面积2、与阳台相连，设计或实际建成为放置空调机等设备的构筑物，不计算面积3、落地窗、凸窗、飘窗等，其规划设计及现状均与楼地面处于同一水平标高的，计算面积4、公摊面积的计算，高层公摊系数一般在0.180.26之间：多层公摊系数在0.110.16之间。5、国家规定商品房的面积误差不得超过3%。6、面积差异应对实际面积与合同标明的面积的误差作出详细的规定，以免交付使用时，对于误差面积的核算方式与开发商产生纠纷。千万不可仅以“多退少补、按实际面积为准”一笔代之5、新房住房维修基金全国统一标准2%!提示:对于面积主要注意公摊面积的计算，及公摊面积的比率，公摊具体包括那些。违约责任与解除合同的约定1、违约责任。包括购房一方不能依约支付价款的责任和预售方不能按时、按质、按量交房的责任。标准合同第十五条迟延办理产权证的，违约金每日按已付房款的万分之三计算（小心开发商写成：按购房全款的万分之三承担违约责任等相关文字）2、对于交房日期、办理相关证件的具体日期一定要用肯定的语气，不得使用大概可能等含糊的语句，具体的日期必须约定好，如违约又如何，双方可以协商，写在补充条款里面。3、双方约定：如开发商交付房屋时，所交付的房屋达不到合同或补充协议的约定，购房人有权拒收房屋。并约定开发商因其违约行为所应支付违约金的数额或比例。同时，也可约定开发商限期更正或修复，如在规定的时间内达不到约定的标准，购房人可以单方解除合同。并同时约定合同解除后的处理办法，包括开发商应支付给购房人的违约金和损失赔偿额计算的方法。提示：对于违约的条款，一定要说明具体的违约事件及违约金额等相关违约条件，不要倾向于开发商给予您补偿多少，而要您解决此问题的实际问题。 1购房人同样应要求房开商在合同上注明，房屋交付使用时，用电已纳入城市供电网络，不使用临时施工用电和其他不符合要求的用电。双路供电的，则应让房地产商在合同上写明，房屋交付使用时具备双路供电的条件。2供气是最复杂的问题。入住后“没气”，意味着吃饭、洗澡等最基本的生活要求都不能满足。但有的房开商会以煤气、天然气公司要求购房人入住基本达到70%、并且购房人装修后经他们再验收合格后才给通气为说辞，延迟通气或不通。对于“初装修”房，房开商也完全可做好供气管道，禁止购房人入住后进行改动，承诺房屋交付使用时有“气”供应。如果做不到这一点，购房人至少应要求房地产商在合同上写明，房屋交付使用时，供气设施已入户并与市政网连通，在入住后多长时间内有“气”供应，并约定在通气前，由房开商负责采取积极措施，解决购房人入住后因“没气”而造成的实际生活困难。3经营者不得在标价之外加价出售商品。另外，广东省城镇新建商品房交易价格行为规则第九条也明确规定：经营者不得在公开标明的商品房价格外加收任何费用，也不得在商品房交付使用时委托物业管理单位追加房价外的任何费用。且依广东省城镇新建商品房销售明码标价管理规则第八条规定，商品房价格构成中包括了有线电视网费、电话线路管理费、水电增容费、信报箱工料费等。业主在支付全部购房款后，不应再承担任何支付义务。而该公司在收取购房款后还要求商品房买卖注意事项邓明友律师我已经对二手房交易注意事项进行了归纳阐述并发表了二手房交易注意事项，供二手房交易的买方参考。现在我就商品房买卖注意事项进行归纳总结，供即将购买房屋的买方参考。本文所指的商品房买卖是指一手房买卖，即直接与开发商签订房屋买卖合同，购买商品房的行为。 商品房买卖过程中，由于买卖双方在房地产专业知识和法律知识上掌握程度不同，买方一般处于明显劣势，如果不幸遇上不法开发商或者是不讲诚信的开发商，或房屋建筑出现未曾预料到的问题，纠纷就在所难免。而个别开发商利用自己的优势条件，在购房合同中故意埋下几处伏笔，为日后调解纠纷、赢得诉讼打下基础。那么我们在确定购房以后，在与开发商签订商品房买卖合同时，为了尽可能实现权利，避免将来维权出于不利地位，在签订商品房买卖合同时，以下事项应当明确具体并予以高度注意 ：一，应当查明五证是否齐全。“五证”是证明房地产开发商为合法的销售主体，证明其销售行为合法以及购房者与之签订的合同为合法有效的法定证件，开发商必须具备五证才能保证购房者在付款入住之后拿到房屋的产权证书。 “五证”包括：国土资源局的“中华人民共和国国有土地使用证”；城市规划管理局的“中华人民共和国建设用地规划许可证”；城市规划管理局的“中华人民共和国建设工程规划许可证”；建设局的“建设工程开工证”；住建局的“商品房销售许可证”。此外，属于期房预售的，应取得“商品房预售许可证”；属于外销商品房的，应取得“商品房外销许可证”。 二，交房时间及违约责任应当明确具体。针对这一条款，商品房买卖合同一般都有“销售方遇不可抗力导致逾期交房，不承担责任”这样的表述。这项约定条款是否合理，其附带注解是否明确，购房消费者一般难以理解和判断。 相关规定：中华人民共和国民法通则第153条规定：“本法所称的不可抗力是指不能预见、不可避免并不能克服的客观情况，如：地震、水灾、战争等。” 据此，房产买卖合同中设定有关“不可抗力”的约定应该说是正确的。但实际在房产交易中，有的开发商却将此条款进行了延伸、扩张。比如有的合同对“不可抗力”做了如下的注解：“人力不可抗据的自然灾害和其他事故，及销售方所不能控制的其他原因交房延期的，销售方不承担责任。”这样的约定显然是销售方对自己的免责范围扩大，是违背法律原则的。开发商不能把自身的过错，如：对市场判断不准确投资失误、 项目设计失误修改方案延误工期、资金不到位等因素归之为不可抗力，同时也不能把应该预计到而没有预计到的季节影响、上级行为等因素归之为不可抗力，从而免除自己理应承担的违约责任。因此签订合同时，应特别注意“不可抗力”在合同中是如何界定的。 三，.房屋面积误差如何处理应当明确具体。一般来讲，对于商品房这种特殊的商品，应当允许合同约定的面积存有误差，但是误差不应超过合理的范围。双方一旦约定了房屋面积误差范围后，开发商就应严格遵守。如果误差超出约定的范围，实际上就是开发商违约，需要承担相应的违约责任。 根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第14条的规定：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理： （一），面积误差比绝对值在3以内（含3），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持； （二），面积误差比绝对值超出3，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，而且误差比在3以内 （含3）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，而且误差比在3以内（含3）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。 因此在签订商品房销售合同时，购房者应该注意开发商对面积误差的约定，因为现有法律已经就此问题对购房者进行了有力保护，购房者要防止开发商在合同中设置对自己不利的因素，这些不利因素一旦存在商品房买卖合同中，依据优先适用双方约定的原则，极有可能导致购房者的合法权利受到损害。 四，质量问题及责任承担应当明确具体。目前房屋质量问题在期房交易合同中较为多见。商品房的特点是购买期较长，交易过程中各种手续繁琐，与其相关的因素错综复杂，特别是购买预售的期房，各种复杂的因素往往使购房者在签约时难以辨清所购商品的虚实，而只有等到商品房交付使用之后，潜藏在交易中的矛盾才能显露出来，结果给购买者带来许多麻烦，甚至造成较大的利益损失。在目前出现的纠纷之中，由于房屋质量问题，购房者与开发商产生矛盾的占有六成以上的比例。而这其中又有相当一部分是由于开发商的宣传承诺与实际交付使用的房屋质量相距甚远造成的。 根据建设工程质量管理条例的规定，建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建设工程技师负责，县级以上人民政府建设行政主管部门和其他有关部门对建设工程质量实施监督管理。这种监督管理主要体现在建设单位在工程竣工验收合格后，必须向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案。 根据建设工程质量管理条例第16条：建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。 建设工程竣工验收应当具备下列条件： （一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容； （二）有完整的技术档案和施工管理资料； （三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告； （四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件； （五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。 第49条建设单位应当自建设工程竣工验收合格 之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。 建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。 但是，建设工程技师验收只是针对工程主体下结论，购房者所关注的一些细节性的问题，并不包含在质量验收的内容当中。通常购房者对房屋质量的不满主要集中在装修、格局的变化；水、电、气、管线的通畅；门、窗、家具瑕疵等问题上，要解决这类的问题，商品房买卖合同是最有效的武器。 消费者在签订合同时一定要将技师要求、交房标准白纸黑字写清楚，决不可仅凭开发商的广告宣传或口头承诺来做依据。 五，违约责任应该在平等基础上明确具体。在签订商品房预售合同中，有些开发商或代理商会列出许多有关购房者违约责任的苛刻条款，而千方百计避开卖方违约责任的约定；或虽约定了买卖双方的违约责任，但有关买卖双方的违约责任之约定是不公平、不对等的，对购房者极为不利。 因此，在与卖方签订商品房预售合同时，买方应要求在合同中明确卖方的违约责任，并争取双方违约责任的公平和对等。 六，房产证、国有土地使用证办理及交付应该有明确具体的时间限制。 相关规定最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第18条的规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任； （一），商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二），商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三），商品房买卖合