（技术经济及管理专业论文）商业地产项目投资决策评价方法研究.pdf

摘要 商业地产是一个四高的行业，高贡献、高投入、高风险、高回报。一个好的商业物业 不但利润空间巨大，而且会对城市经济产生多边性带动效应；而另一方面，开发商业地产 项目资金需求很大，投资风险高，如果项目没有做好，将会引起一系列社会问题，成为一 个高破坏的工程。因此，建立一个对商业地产项目进行全方位评判选优的模型，提高商业 地产项目的投资成功率，对于社会或者企业、个人来说，都具有深远的意义。 本文首先系统地介绍了方案评价的理论与方法的发展历程，详细介绍了层次分析法 ( a h p ) 和模糊多准则决策的理论及研究方法，分析了其各自进行方案评价的优点与不足， 从而为建立基于层次分析法c a h p ) 和模糊多准则决策技术的商业地产项目投资方案评价模 型奠定了理论基础。 接着，在充分研究商业地产项目的投资特点及运作程序的基础上，运用定性分析方法， 找出商业地产项目投资方案评价中具有共性的，影响其技术性和经济性的因素，将其从诸 多因素中抽离，建立了较为通用的投资方案评价指标体系。最后，采用层次分析法和模糊 多准则决策技术对这些因素进行定量分析，将二者实现优势互补，并成功运用到商业地产 项目投资方案评价中。 本文通过对以上问题的研究分析，建立起商业地产项目投资决策的评价方法，详细论 述了基于层次分析法( a h p ) 的商业地产项目投资决策评价的模糊多准则决策技术及算法， 对商业地产研究中的“空白区域”进行了探讨，为商业地产项目投资决策评价提供了一种 新的思路和评价角度。 关键词：商业地产方案评价层次分析法模糊多准则决策 a b s t r a c t t h ec o m m e r c i a lr e a le s t a t ei sap r o f e s s i o no fh i g hc o n t r i b u t i o n , h i g hd e v o t i o n ，h i g hr i s ka n d h i g hr e p a y ag o o dc o m m e r c i a lp r o j e c tw i l ln o to n l yp r o d u c eh u g ep r o f i t s ，b u ta l s ob r i n ga b o u t m u l t i l a t e r a le f f e c tt ot h ec i t ye c o n o m y ；o nt h eo t h e rh a n d , t h ed e v e l o p m e n to fc o m m e r c i a lr e a l e s t a t ep r o j e c tn e e d sal a r g ef u n d s , a n dt h ei n v e s t m e n tr i s ki sq u i t eh i g h i ft h ep r o j e c td o e s n t w o r kw e l l ，i tw i l lc a u s eas e r i e so fs o c i a lp r o b l e m sa n db c c o m eal a r g eb r e a k a g e t h e r e f o r e ，i ti s r a t h e ri m p o r t a n tt ob u i l du pam o d e lt oa d j u d i c a t ea n dc h o o s et h ee x c e l l e n tc o m m e r c i a lp r o j e c ti n a l l - d i r e c t i o n s w h i c hc a nn o to n l yi n c r e a s et h es u c c e s sr a t eo ft h ei n v e s t m e n t ，b u ta l s oh a v et h e p r o f o u n dm e a n i n gt os o c i e t y ，b u s i n e s se n t e r p r i s eo rp e r s o n a l t h ep a p e rf i r s t l yi n t r o d u c es y s t e m a t i c a l l yt h ed e v e l o p i n gc o u r s eo ft h et h e o r ya n dm e t h o d s o ft h eo p t i m a lp r o j e c ta n dd e t a i lt h et h e o r ya n dr e s e a r c hm e t h o do ft h ea h pa n df u z z ym u l t i p l e s t a n d a r dd e c i s i o n , a n a l y s e st h ea d v a n t a g e sa n ds h o r tc o m i n g so ft h eo p t i m a lp r o j e c t si n d i v i d u a l l y ， t h e ne s t a b l i s h e st h et h e o r e t i c a lb a s ef o rp r o j e c te v a l u a t i o nm o d e lo fe o m m e r c i a lr e a le s t a t e i n v e s t m e n ta c c o r d i n gt oa h pa n dt h ef u z z ym u l t i p l es t a n d a r d sd e c i s i v et e c h n i q u e s e c o n d l y , o nt h eb a s e so ff u l lr e s e a r c hi ni n v e s t m e n tc h a r a c t e r i s t i c so fc o m m e r c i a lr e a l e s t a t ea n dt h eo p e r a t i o np r o c e d u r e s ，t h i sp a p e rn s e s q u a l i t a t i v ea n a l y s i sm e t h o dt of i n do u tt h e f a c t o r sw i t hc o m m o n ，t e c h n o l o g ya n de c o n o m yo fi n f l u e n c i n gt h ee v a l u a t i o no fi n v e s t i n gp r o j e c t ， d r a wo u tf r o mt h e s ef a c t o r sa n de s t a b l i s h e si n v e s t m e n tp r o j e c te v o l u t i o n a li n d e xs y s t e m f i n a l l y ， t h ep a p e ra d o p ta h pa n dt h ef u z z ym u l t i p l es t a n d a r d sd e c i s i v et e c h n i q u et oa n a l y s i st h ef a c t o r s q u a n t i t a t i v e l y ，c o m b i n e se f f e c t i v e l yt h e s et w om e t h o d sa n dr e a l i z e st h et w oc o m p l e m e n t a r y a d v a n t a g e st os u c c e s si na p p l y i n gt h eo p t i m a lp r o j e c t so fc o m m e r c i a lr e a le s t a t ei n v e s t m e n t a c c o r d i n gt ot h er e s e a r c ha n da n a l y s i st ot h ea b o v ep r o b l e m s , t h i sp a p e rb u i l d su pa e v a l u a t i o nm e t h o do fi n v e s t m e n td e c i s i o no ft h ec o m m e r c i a lr e a le s t a t ep r o j e c t ，d e t a i l e dt r e a t i s e s t h ef u z z ym u l t i p l es t a n d a r d sd e c i s i v et e c h n i q u ea n dc a l c u l a t i o nm e t h o d so ft h ec o m m e r c i a lr e a l e s t a t ep r o j e c te v a l u a t i o nb a s e do na h p - c a r r i e so nt h es t u d yt o ”t h eb l a n kd i s t r i c t ”o fc o m m e r c i a l r e a le s t a t er e s e a r c h ，a n dp r o v i d e sak i n do fn e ww a yo ft h i n k i n ga n dt h ee v a l u a t i o na n g l ef o rt h e e o m m e r c i a lr e a le s t a t ei n v e s t m e n te v a l u a t i o m k e yw o r d s ：c o m m e r c i a l r e a le s t a t e , p r o j e c te v a l u a t i o n , a h p ，m u l t i p l ec r i t e r i af u z z y 第一章前言 1 1 商业地产的历史与现状 第一章前言 所谓商业地产( b u s i n e s sr e a le s t a t e ) ，是指在开发商业房地产的过程中，将投资估算、 开发规划、市场定位、业态组合、招商、销售和运营管理等按一定的次序作为一个整体流 程来运作的房地产开发与经营业务，它包括商场( 购物中心等) 、娱乐场所、休闲性场所和 各类消费场所的商业物业的开发与经营。 中国商业地产联盟秘书王永平认为，商业地产是一个四高的行业，高贡献、高投入、 高风险、高回报圆。高贡献是指，一个好的商业物业对城市经济带动的多边性，能够带动 周边地价升值，可以创造就业机会，能够持续交纳税费，对城市而言也是一个形象工程。 高投入是指，开发商用物业资金需求很大，商业地产投资成本高( 包括建造成本、装修成 本和经营成本等) 。高风险是指，如果项目没有做好，将是高破坏的工程，因为在市中心， 店铺倒闭后有很多供应商无法收回货款，将会引起一系列社会问题；同时，资金压力大， 若无强大的资金实力且经营能力不强，则很可能会被资金压力逼上绝境；其经营压力也大， 商业地产往往靠“大客户”来带动整体物业，大型商业地产项目的招商对象通常是已经或 准备进入我国的外资商业企业，由于他们更多地是租用而非购买商业物业，所以招商成功 后，还需很长时间进行资金回收，风险高，生命周期较长。高利润是指，商业地产利润空 间巨大。目前许多商业物业租售价格一般是同区位写字楼和住宅的2 至3 倍，黄金地段商 铺的市场价格更是高得惊人。如广州地铁站附近商铺的售价能达到5 到2 0 万元，平方米， 北京中关村部分写字楼的商铺售价也己达到1 0 多万：r l q z 方米。地产商通过销售部分商业 地产物业可以收回前期开发资金和建设资金；通过出租部分物业又可以获得稳定的资金 流，达到长期赢利的目的“。 我国商业地产在2 0 0 1 年开始快速发展，在2 0 0 4 年进入增长的黄金时期。根据入世承 诺，2 0 0 4 年1 2 月1 1 日中国零售业对外资全面开放。对这一政策的乐观预期使得当年的商 业地产顺势升温，开发速度和规模都显著提升。相关调查显示，2 0 0 4 年商业地产开发量的 增幅明显高于房地产行业的整体水平m 无论从竣工面积还是从增长速度上来看，商业地 产的发展都超过了住宅和写字楼，2 0 0 4 年全国商业地产总投资量达到了1 7 0 0 亿元8 。 尽管我国商业地产发展迅速，开发规模已经到了中期，但其行业发展和住宅市场相比 却很。初期”一方面是，目前国家对商业地产的调控却没有像住宅一样，有明确的数据 第一章前言 和指标来进行参考，统计资料也不完善，各地的市场体系、资本框架都不清楚；另一方面， 国内的地产商对商业地产的开发表现出非理性的特点。开发商在还未能真正了解零售商对 商业物业的要求时，便自主地建设了很多商业物业，造成了大量的重复建设，盲目发展， 资源浪费，同时还不能满足广大零售商的商用要求。这两方面极大地影响了中国目前商业 地产项目的成功率。 据国家统计局2 0 0 5 年6 月份的统计数据显示，我国商业地产的空置面积达已达到2 7 8 8 万平米，比去年增长2 1 。目前全国每年新增的商业地产面积占到整个商品房市场增量的 1 0 - 1 5 ，但是积压的面积却占到整个商品房积压量的2 5 以上，从2 0 0 4 年商品房总体情 况来看。在商品房的空置面积总体下降的情况下，商业地产的空置率却在上升旧。 因此，中国商业地产联盟专家委员韩建徽先生，对商业地产开发商们发出了警告。他 预测了未来一段时间商业地产的几个发展趋势：第一，供应量会进一步增大；其次，空置 率也会进一步增大，其中隐性空置率会更大；第三，可能会引发一些收入的问题；第四， 商家会面临激烈的竞争。 1 2 商业地产项目投资决策方法研究的意义 专家认为，在西方发达国家，商业地产项目是先有商业再有地产，而在中国却是先有 地产再有商业m 。内地地产商开发商业地产的程序是：买地设计( 按地产商的主观要 求卜建设( 按地产商的要求卜分割出售或出租( 中小投资者购买卜一回笼资金开 发新项目( 用回笼的资金) 。而国外的开发程序是：招商( 与零售商等商家签好合同后卜_ 设 计( 按零售商等商家的要求卜一建设( 按零售商等商家的要求卜一分割出售或出租( 中小投 资者投资购买卜劫业管理( 开发商或第三方卜长线经营开发新项目。这种先后顺 序的本末倒置，是由于开发商在进行项目投资前，并未做好整个投资方案的策划及评估， 忽视了决定一个项目成功最关键的因素，从而造成项目的失败。 要解决这个问题，王永平指出。开发大型商业地产项目，首先应该做的是合理规划， 可持续经营，而不是盲目求大。”从政府角度来讲，要尽快出台商业地产相关的规划的参 考标准；从开发商或用户来讲，应遵循商业规律选择合适的业态进行投资。这就要求，不 论是政府主管部门、开发商或用户都要有一套科学的投资决策方法对商业地产项目进行评 判、选优，才能使商业地产项目的投资趋于理性化，提高商业地产项目的成功率。 鉴于商业地产项目投资决策方法对于政府主管部门、开发商或用户具有重要的现实意 第一章前言 义，对商业地产项目投资决策方法研究的重要性就显而易见。通过综合分析商业地产项目 投资决策中需考虑的各种因素，可以建立一个对商业地产项目进行全方位评判选优的方 法，提高商业地产项目的成功率，这对于国家、社会或者企业、个人来说，都具有更为深 远的意义。 1 3 研究思路 决策的涵义有广义决策和狭义决策两种。广义决策认为决策是一个管理过程，是人们 为了实现特定的目标，运用科学的理论与方法，系统地分析主客观条件，提出各种预选方 案，并对最佳方案的实旄进行监控，掌握决策的实施情况，强调系统的优化。它以美国著 名经济学家h o w b e r ta s i m e n 为代表，其经典论断即“管理就是决策”。而狭义的决策认 为决策即对未来事物所作的决定，仅限于对不同方案选出最佳方案。它以我国著名经济学 家于光远为代表，其经典论断即“决策就是作决定”。由此可见，本文研究的商业地产项 目的投资决策实质上就是狭义上的投资决策。本论文的思路如下图： 研究开展阶段 研究构建阶段 赛料搜集与 分析阶段 图i - i 论文思路 论分析 击研究 证研完 第一章前言 1 4 研究内容、方法 1 4 1 研究内容 本论文分为五章： 第一章绪论，介绍商业地产的历史与现状及商业地产项目投资决策方法研究的意义。 第二章文献综述，介绍商业地产投资决策评价理论的渊源及演进过程，及国内外的研 究综述。 第三章是建立商业地产项目投资方案评价指标体系，通过分析商业地产项目投资的特 点，及指标体系的建立要求，确定本论文中的指标体系。 第四章是介绍层次分析法及模糊多准则决策的理论与方法，并指出这两种方法结合用 于商业地产项目投资决策的优点。 第五章是商业地产项目投资实例研究，通过一个具体的投资实例，运用层次分析法及 模糊多准则决策方法，找出一个最佳投资方案。 1 4 2 研究方法 为了保证研究的科学性与严谨性，本文采取理论与实际相结合的办法，将定性分析方 法与定量分析方法、理论分析方法与实证分析方法、理论借鉴与实践创新帽结合的方法， 为商业地产项目投资决策者提供一个科学的方案评选的新方法。 首先，本文根据对以往的国内外文献进行分析，提出一个科学的综合性的商业地产项 目投资决策方法。使用定性分析方法找出的影响商业地产项目投资决策的因素，采用层次 分析法和模糊矩阵分析法等对这些因素进行定量分析，构造出一个商业地产项目投资决策 的新方法。 其次，通过一个例子，对新方法进行实证研究，考察其研究的成果的正确性和实用性， 以保证文章的严谨性，增加文章的说服力。 第二章文献综述 第二章文献综述 2 1 商业地产投资决策评价理论的渊源及演进过程 商业地产投资方案评价是在工程经济学领域，综合运用工程经济学原理和一般系统论 原理，科学、全面、准确、整体最优地解决投资方案评价问题。 1 8 8 7 年，美国铁路土木工程师a m w e l l i n g t o n 出版了一本名为铁路布局的经济理 论的著作。该书将资本化的成本分析法应用于多条铁路线路的建设方案的选择问题，开 创了工程领域的经济评价工作，工程经济学由此诞生“1 。a m w e l l i n g t o n 认为：工程经济 学是- - f l 少花钱多办事的科学。1 9 1 5 年美国学者j c l f i s h 的一部直接冠以工程经济的 著作工程经济基本原理出版嘲。1 9 2 3 年，该书的第二版发行。在他的这部著作中， j c l f i s h 教授对工程经济领域的发展进行了介绍，强调了工程领域进行经济分析的必要 性。他为a m w e l l i n g t o n 和e l g r a n t 的工作之间架立了一座重要的桥梁。美国s t a n d f o r d 大学工程经济学教授e l 6 r a n t 真正地将工程经济学系统化成为一门科学。在他1 9 3 0 年 出版的工程经济学经典之作工程经济原理里“”，e l g r a n t 剖析了古典工程经济的局 限性，首创了工程经济评价的理论和原则。 二战以后，工程经济学受到凯恩斯主义经济理论的影响，研究内容从单纯的工程费用 效益分析扩大到了公共项目效益分析、市场供求和投资分配最优领域，从而获得了重大的 发展，这与l d m i l e s 创立的价值分析理论“”和j d e a n 开创的应用经济学”1 密切相关。1 9 4 7 年，美国工程师l d m i l e s 在多年的商业、银行业以及工程管理工作经验的基础上创立了 价值分析理论。他通过研究工程项目或系统的功能与成本之间的关系，来选择性价比最优 的项目或系统，以提高其经济效益。价值分析法为建设项目的评价提供了新的角度和理论 依据。1 9 5 1 年，美国管理学教授j d e a n 的管理经济学出版。该书结合经济学与决策 科学来探讨企业和工程项目管理决策的问题和程序，并认为工程项目决策过程建立在经济 性、最优化的技术上。他们两人的工作对早期工程经济学体系进行了补充和完善，使得工 程经济理论所能解决的问题的领域更加广泛“”。 2 0 世纪6 0 年代以来，工程经济学的研究集中在风险投资、决策敏感性分析和市场不 确定性因素分析这三个方面。其主要的代表人物是美国的德伽莫、卡纳达和塔奎因教授。 德伽莫偏重于研究工程企业的经济决策分析，开辟了工程经济学对经济计划和建设项目的 应用研究新途径；卡纳达的理论重视项目外在经济因素和风险性投资分析；塔奎因等人的 5 第二章文献综述 理论则强调项目方案的选择与比较。 工程经济包含成本分析，财务分析，费用效益分析，价值分析，投资分析，风险及敏 感性分析等，最终形成了较为完备的工程项目经济性评价理论体系这样，工程经济不仅 可为生产性建设项目如工业企业、能源、化工等提供经济性评价的视角和理论依据，同样 也能为非生产性建设项目如商业地产提供经济性评价的视角和理论依据“”。 随着越来越多的开发商投资兴建商业地产项目，其竞争愈来愈激烈，要想在竞争中占 据一席之地，必须要创造出一套合乎社会发展，有自身独到一面的商业地产项目评价体系， 这套体系不仅要考虑项目的经济性，还应考虑到人、自然、社会和环境之间的和谐与可持 续发展，也就是要综合考虑商业地产的经济、社会、环境效益。这就要求用系统的概念来 解决商业地产项目的投资方案选择问题。 1 9 3 7 年l v b e r t a l a n f f y 首次提出一般系统论的概念到1 9 6 8 年其著作一般系统论 的基础、发展和应用出版，系统论形成了完整的理论框架“”，成为现代科学理论方法论 的重要依据之一。以系统设计、系统分析和系统工程为代表的新的技术广泛应用于自然科 学、工程、管理、政治、军事、人文社会科学等领域，极大地改变了这些领域科学研究的 面貌。这要求人们面l 缶这些领域的问题时，应从问题的整体、与外界的联系、内在部分的 关系、动态的角度综合分析，全面、准确、整体最优地解决这些问题。系统分析理论为商 业地产投资方案的整体最优评价提供了方法和理论依据。 2 2 国内外相关研究综述 2 2 1 国外相关研究综述 早期，在国外包括商业地产在内的工程项目投资方案的选择完全依赖相关工程领域一 个或多个专家工程背景知识和经验，进行主观定性分析，从而得到所谓的优选方案。这样 的方法称为主观定性分析法。这种方法的优点是简单、方便，在可供选择的方案较少和考 虑的影响方案的因素较少的情况下较为实用；当方案较多、影响方案的因素之间关系较为 复杂的情况下，这种方法解决方案优选问题就显得无能为力了 现代科学优选优化方法在工程经济和管理领域的广泛应用，为商业地产投资方案优选 的定量化综合分析提供了数学方法的支持 1 9 3 9 年，前苏联经济和数学家l v k a n t o r o v i c h 在他发表的组织和计划生产的数学 方法中，首次提到了线性规划的方法“”线性规划可以描述为在一些数学关系诸如等式 6 第二章文献综述 或不等式表示的约束条件下，求一个或一组函数的极值问题的方法。1 9 5 5 年，g b d a n t z i g 及其同事提出的不等式约束条件下求解线性规划问题的一般方法。1 9 6 3 年，在其著作线 性规划及其应用中，g b d a n t z i g 对线性规划原理及方法进行了系统的阐述“”。a c h a r n e s 和飘w c o o p e r 给出了基于线性规划的管理模型和在工业中的应用，开始了线性规划方法 在工程决策领域的应用。继线性规划方法提出后，陆续出现了其它的数学规划的方法，如 非线性规划、多目标规划、目标规划、整数规划、多层规划、动态规划等。其中，多目标 规划或称多目标优化目的是在管理决策过程中求解多个目标都达到最优的项目。在多目标 问题中，决策者为每个目标设计一个目标值，其思想是极小化每个目标值的正偏差、负偏 差或正负偏差。实际中，这些目标是不能相容的，在这些不相容的目标之间，根据其重要 性，建立一个优先级一权重，并按照这个优先级为所有目标排序。1 9 8 6 年，r e s t e u e r 在其著作中详细的介绍了多目标优化的理论、计算和应用。这样，运筹学的方法就广泛应 用于工程、经济和管理的各个领域，使管理决策、项目优化和方案优选有了科学的、定量 化的数学模型。 随着数学方法在工程和管理中应用的深入，一些带有较大模糊性、不确定性和需要全 局选优的实际问题越来越难以用现有的数学规划方法有效解决。2 0 世纪6 0 - 8 0 年代，模糊 理论、遗传算法等理论和方法的提出，弥补了数学规划的局限性。 2 0 世纪6 0 年代，美国加州大学伯克利分校教授l a z a d e h 首次提出了模糊集合( f u z z y s e t ) 的概念，突破了古典集合论的局限性“”。出于其更符合人类对事物的思维和认识机 理一模糊性，所以在处理实际工程经济领域具有模糊性问题时得到广泛的重视和应用，特 别是将模糊和概率结合起来，为处理不确定性的管理决策问题提供了更为有效和准确的方 法。汪培庄教授是我国最早研究模糊集的专家。他在理论研究的基础上，开创地建立了应 用模糊数学方法体系，为模糊理论应用于实际管理决策问题提供了有效的方法体系。国内 外，包括商业地产在内的各类工程项目的设计方案、计划的评价优选广泛地采用模糊数学 理论方法。 2 0 世纪7 0 年代，基于生物界的“物竞天择，适者生存”，美国的j h h o l l a n d 教授 提出了遗传算法的思想“”其本质是并行非数值全局概率优化搜索算法。经过d j o n e 和 d e g o l d b e r g 对其进行大量的实例模拟验证和总结，使之成为目前普遍适用的一种优化方 法。该方法的特点是建立目标函数和约束条件，对决策变量进行信息编码，利用随机概率 产生变量的编码值，通过选择、交叉、变异三个具有随机概率的过程，得到一次遗传后的 决策变量值，代入目标函数得到目标值并判断其是否具有信度。再重复迭代直到收敛，寻 第二章文献综述 到解域中最优的一组决策变量值作为最优解。其缺点是对于某些函数迭代收敛时常常只获 得局部最优。为此，很多学者对遗传算法进行了改进，如改进遗传算法、模拟遗传算法等， 都是加快其收敛速度，并取得全局最优。 2 0 世纪7 0 年代末，美国运筹学家t l s a t t y 及其助手等人提出了一种定性和定量相 结合的、系统化和层次化的分析方法一层次分析法( a h p ：a n a l y t i c a lh i e r a r c h yp r o c e s s ) 。层次分析法( a h p ) 是一个多准则、多目标的决策处理流程理论和方法。a h p 可以帮助 决策者将所要解决的问题分解成重要考虑因素并建立成类似树状的一个或多个层次性结 构，将复杂的决策评估简化成一连串简单的比较和排序，并综合所有的分析结果而得到最 优的答案。而商业地产项目投资决策评价是一个多目标、多准则的复杂决策，因而基于层 次分析法和模糊理论为基础的决策方法越来越受到决策者的重视，并在此基础上发展出模 糊综合评判法、模糊层次分析法、价值工程优选法等各种决策方法。这些方法的应用及改 进，又为商业地产项目投资决策评价指出了新的道路。 2 2 2 国内相关研究综述 1 9 8 2 年，我国控制领域学者邓聚龙教授创立了灰色理论”，它是以信息不完全的灰色 系统为研究对象，运用特定的方法描述信息不完全的系统并进行预测、决策、优选、控制 的一种崭新的系统理论。该理论和基本方法在管理领域得到了广泛的应用，同时也被应用 于投资决策评价。此外，我国也有学者采用物元理论与可拓集合论及其分析方法对方案优 选进行评价。 而我国学者应用层次分析法( a h p ) 和模糊理论在工程项目建设方案优选中的研究主 要有：施工方案优选、建筑设计方案优选、深基坑支护方案优选、桥型方案优选渊、 住宅设计方案优选嘲1 、桩基础方案选优田1 ，以及其他工程设计方案优选等。 杨进等人在住宅项目设计方案优选中应用层次分析法伽，由专家组按1 曲标度为指标 排序打分建立互反矩阵，计算得到相应的指标权重，再由专家对方案按百分制打分，并用 权重加权计算排序得到最优方案。这种优选方法虽然简单，但是过分依赖专家的经验，没 有考虑方案本身的技术经济参数，这样的结果仍是定性化太强，可信度偏低。 以刘海卿为代表的学者采用模糊综合评价对各类建筑方案进行优选嘲。其主要思想是 利用模糊数学原理和方法，对方案进行分析。其方法是利用专家的经验获得指标的权重， 然后列出 很好，好，一般，不太好，不好 = 1 o ，0 8 ，0 6 ，0 4 ，o 2 ) 五个评价项目的尺 度级别，专家以此尺度对某一待选方案的评价项目指标打分。若n 个专家，则每个评价项 目获得n 个分值，综合起来形成该方案的模糊矩阵，然后用权重向量与模糊矩阵相乘得到 第二章文献综述 结果向量，该结果向量再与评价尺度相乘得到该方案的优先度，同理得到每个方案的优先 度。最后由方案的优先度排序得到最优方案。这个方法考虑了工程建筑中的模糊性和不确 定性，但仍然未解决完全依赖专家打分获得定量数据的缺陷。 苏炜等学者提出了模糊层次法嗍，并将其用于建筑设计评价中。其实质是依据模糊评 价尺度 很好，好，较差，差) ，建立两层次模糊评价因素集，得到评价矩阵，然后用模糊 数学运算法则得到指标集的总评矩阵。最后用层次分析法将专家对所有二级指标的打分值 量化为指标权重向量。用总评矩阵与权重向量相乘，得到结果评判向量，以此为进行优选。 该方法将模糊理论和层次分析法结合起来，提供了一种方案优选评价的有效工具，但仍未 能突破完全依赖专家经验的局限。 2 2 3 国内外商业地产投资决策评价方法的比较和评价 在国外，对商业地产投资决策的研究的主要源于上个世纪六七十年代超级m a l l 的兴 起，当时甚至出现了由于发展大型购物中心而繁荣起来的边缘城市。他们对商业地产的研 究已有几十年的时间了，才开始形成较成熟的方法和理念，例如，英国的太古有限公司、 香港恒基集团有限公司等英资机构，它们做商业地产相对而言是十分成功的；而其余的， 如香港长江集团有限公司和新恒基集团有限公司也才偶尔会成功一个项目，失败的比率还 是比较大。而内地的商业地产商与香港长江集团和新恒基相比要差得多，与英资机构相比， 更是差距甚远。 在国内，商业地产的研究才刚刚开始不久，对于商业地产投资决策评价的方法的研究 更是少之又少，基本上完全传承国外的评价理论和方法。而商业地产又不同于住宅项目， 复制起来难度更大，因为除了要懂得房地产外，还要对商业有深刻的理解和丰富的运作经 验，才能把商业地产项目投资做好，因此国内更应加强和重视这方面的研究，以此来提高 商业地产项目投资的成功率。 另外，国内现在的决策评价方法主要还是以以往的决策评价方法，如概率分布法、敏 感性分析、决策树法、不确定性分析为主。这些方法都是单目标决策法，侧重于数学和解 析计算，没有考虑决策因素问的相关性和复杂性，因而在实际运用中受到了很大的限制。 第三章商业地产项目投资方案评价指标体系 第三章商业地产项目投资方案评价指标体系 3 1 商业地产项目投资的特点 商业地产项目投资主要有以下五个特点：资金需求大、规划难度高、政策影响大、利 益协调的难度大、盈利模式不确定。 3 1 1 资金需求大 商业地产项目的投资大、占地广、建设和投资回收期长，商业地产开发投资要求巨大 的资金投入。商业地产项目需要一次投资建成才能形成商业氛围，因而所有的前期投入都 来自开发商的积累。据有关专家估计，按北京商场目前的装饰水平，每平方米建筑费用加 上装修费用大约为两万元，五万平方米的大型商业地产项目就得近1 0 个亿，一年仅利息 就要5 0 0 0 多万元，加上水、电、空调、电梯等一系列费用，其运作成本之高可想而知o “。 而在出租过程中，为了吸引主力店加盟，发展商不得不采取前几年租期内低租金，甚至部 分免租金的形式，这必然又减少了前期回报。因此，商业地产对开发商的资本实力、市场 融资能力和抗风险的能力有着很高的要求。 3 1 2 规划难度高 一方面，商业项目面对客户需求个性化特点更加鲜明，各种业态对商铺的要求不具有 替代性。如果针对特定目标客户规划设计的商业项目招商不成功，项目在短时间内将很难 找到合适的客户，从而使项目销售招商带来严重的后果。商业地产投资受宏观经济、消费 者行为的影响非常突出，对于大型商铺开发而言，预测人流、物流、车流和现金流的难度 远远比开发住宅大。最关键的是，目前没有关于各类经营业态所要求的关于进深、开间、 面积、层高、和柱距的设计参数和技术标准，造成商业项目规划设计带有一定的盲目性嘲 由于其规划难度大，因此需要多个专业顾问中介机构、各方面专业人员的协调配合。 才能提高项目开发的成功率。这也对商业地产项目资源整合的程度提出了更高的要求。 3 1 3 政策影响大 对于商业地产项目投资，政策层面的巨大影响不容忽视，这些政策主要包括房地产开 发政策、金融信贷政策、销售管理政策、工程建设政策等。 首先，商业地产项目开发报建要经多个政府部门审批除了国土、规划、园林、消防、 人防、市政等部门外，规划方案还必须向市商委报审，设计必须符合城市商业网点的整体 l o 第三章商业地产项目投资方案评价指标体系 布局才可能获得通过。有的城市由于商业设施较多，对开发大卖场和百货店甚至要召开市 民听证会，如大连。 其次，银行对商业地产购买的抵押贷款条件与住宅有区别，商业房地产贷款至多6 成 1 0 年，而住宅贷款可以达到8 成3 0 年。 再者，商业项目的层数少，根据销售政策规定一般要到物业结构封顶才能预售，而高 层、小高层住宅只要投资达到三分之一、已经确定竣工日期就可以预售，因此商业地产开 发要求发展商具有很强的资金实力。 此外，商业项目对政府区域规划比住宅更敏感，城市功能布局的调整对商业项目的收 益将产生革命性的影响。商业地产与城市发展互相促进、互为制约。 3 1 4 利益协调的难度大 商业地产的目标市场面临两级客户，一是销售阶段的投资经营者；二是物业经营阶段 的最终消费者啪1 。在进行商业地产策划时，不仅要考虑各投资经营者的需求特性，更要考 虑最终消费者的消费行为和心理特征。如此，在商业地产的开发中，开发商、投资者、经 营者、物业管理者就形成一个环状结构，其多方利益是密切相关的。开发商只有从为商业 经营服务角度出发，兼顾自身开发利益的同时，考虑到整个环路的其他利益者，才能维持 整个环路的发展”1 。 3 1 5 盈利模式的不确定 商业地产的盈利模式不同于住宅，住宅是一次性获利，而商业地产是靠物业增值，来 获得长线投资回报和长期现金流。因此商业地产的盈利模式的确定，对项目的成败至关重 要。纵观我国目前商业地产的运营盈利模式，可归纳为以下几种： ( 一) 全部出售 通过店面或店铺分割的方式，将商业地产出售给各个小业主。这种方式可以使开发商 尽快收回投资，减少商业风险，但不利于商业地产项目的持续经营，且小业主面临较大风 险。 ( 二) 全部出租 开发商将商业地产全部出租给商业经营者，获取租金收益。这种方式回报周期长，风 险大，但可以获得物业增值和持续现金流，同时还可以以此获得抵押贷款。 ( 三) 出售+ 出租 根据项目具体情况，部分出租，部分销售。项目较好的运作模式是将部分房地产出租 给著名零售商，以此带来人气，提升整个商业地产的价值；同时高价出售待售物业，以获 第三章商业地产项目投资方案评价指标体系 得最大经营收益。 ( 四) 不租不售( 自营) 开发商自己经营商业物业。这种模式的前提是开发商自身拥有商业的专业经营管理人 员和队伍，是开发商实现多种经营的途径。实践中，由于该模式容易使开发商自己误入竞 争激烈的零售业陷阱中，承担商业经营风险；同时，容易出现商业经营人力资源和品牌资 源的缺乏，导致房地产专业指挥零售专业的情况，外行领导内行；此外，还会加大开发商 的资金压力。所以，这种模式在一般情况下不主张实施。 ( 五) 地产+ 商场( 地产大鳄+ 商业巨头) 大量商业地产的出现，使零售服务企业选址机会增大，商业物业招商难度增大。开发 商可以通过与零售商合作，共同经营商业地产。具体方式有： 1 、保底+ 营业额提成模式。开发商提供商业物业，零售商负责其余部分投资，并负责 经营管理开发商得到保底金额和一定比例的营业额提成。一般情况下，超市类商品的提成 比例为1 5 2 9 6 ；百货类商品的提成比例为3 5 5 。双方约定的保底利润一般低于该项 目正常出租时的租金。 2 、参股经营模式。开发商为了吸引国内外知名的主力店而出资参股，该主力店设在其 商业地产的分店。开发商参股比例一般不超过2 0 。分店每年按双方约定向开发商支付租 金，同时向零售服务商交纳品牌使用费和人员输出管理费，约为1 o 2 9 6 营业额。该模式 优点是容易吸引知名商家，产生其他正效应，可带租约销售整体物业。缺点是参股资金分 红受分店经营状况限制，并因此承担经营风险。 ( 六) 产权式商铺 产权式店铺，指开发商将商业地产分割成小商铺出售给小业主。具体操作中可以采用： 1 、售后产权人自营；这种方式不利于物业的持续经营。 2 、先分散售出产权，再集中招商；这种方式管理困难。 3 、先集中招商，再出售产权；这种方式既有利于开发商获得物业最大增值，又有利于 商业物业持续经营。 4 、采取售后包租；由开发商聘请专业经营者经营商业物业，并承诺一定的收益回报给 小业主。这种方式实施过程中往往由于商业经营失败或开发商失信等各种原因，而使小业 主难以获得承诺的回报。 5 、以租代售；承租人租赁物业一定年期后获得物业产权。当前，有些开发商对农贸市 场经营采取现代超市加商铺地产的模式，其实质是对农贸市场的产权式商铺运作与超市零 第三章商业地产项目投资方案评价指标体系 售商的合作组合。 根据分析商业地产投资的特点，可看出，商业地产投资的风险是相当大的，因此，在 分析评价商业项目投资方案时，也要把风险控制考虑在内。 3 2 商业地产项目的投资风险 商业地产项目投资风险较大，在进行投资时一定要做好风险控制及管理，如下是风险 管理的一般程序： 图3 _ l 风险管理程序图 3 2 1 商业地产投资的主要风险 影响商业地产投资的风险因素很多，可以划分为系统风险和个别风险两类。对市场内 所有投资项目产生影响，投资者无法避免或消除的风险为系统风险；而只对个别项目产生 影响，可以由投资者设法避免或消除的风险统称为个别风险。 ( 一) 系统风险 1 、通货膨胀风险由于房地产投资周期较长，只要通货膨胀因素存在，投资者就要 面临由于通货膨胀而造成投资实际收益率降低的风险。 2 、市场供求风险房地产市场的供求关系是不断运动变化的，必然造成房地产价格 第三章商业地产项目投资方案评价指标体系 的波动，进而使房地产投资的预期收益率发生偏离。 3 、利率风险。利率水平的波动直接影响房地产投资成本、投资收益，不但会调节房 地产投资者的投资行为与投资规模，而且还会决定社会资本是否流入或流出房地产投资领 域，从而影响房地产业的发展状态。 4 、变现风险嘲。房地产作为不动产，销售过程复杂，属于非货币性资产，流动性很 差，其拥有者很难在短时间里将房地产兑换成现金。因此，当投资者急于将房地产兑现时， 由于房地产市场的不完备，必然使投资者蒙受折价的损失。 5 、周期风险。周期风险是指房地产业的周期波动给投资者带来的风险。正如经济周 期的存在一样，房地产业的发展也有周期性循环。 6 、政策风险。由于房地产业与国家经济紧密相关，因此在很大程度上受到政府的控 制。政府对土地出让、使用政策。对环境保护政策，尤其对固定资产投资规模的宏观调控 政策和税务政策，都给房地产投资者带来风险。 ( - - ) 个别风险 1 、经营管理风险。经营管理风险是指由于房地产投资者因开发项目经营管理不善引 致预期收入水平不能实现，或不足以补偿经营费用的风险，主要包括投资地点、方式和类 型选择风险，可能的决策和管理失误等。这类风险主要归因于投资者主观上的预测错误及 管理失误，带有相当多和明显的主观因素踟。 2 、财务风险。在投资企业资金全部自有而不存在借入资金的情况下，投资企业只有 经营风险而无财务风险。当投资企业全部资金中包含借入资金时，投资企业除经营风险外， 还要外加财务风险。而且房地产投资者总是利用财务杠杆原理，使用借入资金扩大投资可 能收益范围，实现投资利润最大化的目标。然而，杠杆原理对自有资金的收益和亏损起着 同样的放大作用。财务杠杆的使用提高了税前收益的期望值和可能收益的上限，但是也扩 大了收益波动的范围，降低了可能收益的下限，下端风险增大了，所以增加贷款量也增加 了营业收入不足以偿还债务的可能性。对于商业地产来说，商业地产主要采取获取租金作 为投资回报，在项目建设竣工时一般不可能回收全部投资，因此商业地产的投资开发要求 自有资金较多，对于一些中小发展商，可能会面临比开发住宅更大的财务风险。 上述各种风险是商业地产投资中比较常见的风险类型实际上，由于商业地产投资的 复杂性，其中的风险是多种多样、纷繁复杂的。 3 2 2 个别风险的衡量及管理 由于系统风险是投资者所不能控制的，因此这里只提出个别风险的衡量和管理方法。 第三章商业地产项目投资方案评价指标体系 ( 一) 经营风险 投资可行性研究分析中敏感性分析虽然指出了各种不确定因素对投资项目经济效果 的影响程度，但是不能指出这些因素出现的可能性有多大，以及给投资项目造成的风险大 到什么程度。 在商业地产经营风险度量中，我们通常要计算不同经营方式的最大利润，同时也要计 算可以承受的最大经济损失，并将可能造成的不同损失详细列出，例如自营损失、商家选 择不当的租金损失等。 衡量投资企业经营