（技术经济及管理专业论文）城市住宅价格形成机制及管理研究.pdf

摘要 住宅产业是国民经济的重要增长点。我国任何一个消费领域都没有住宅产业对发展经济、扩大 市场内需、提高人民生活水平的作用更大。合理的住房价格有利于城市经济的健康发展和社会的稳 定。因此，建立其合理有效的住房价格调控机制，消除价格中不合理因素对住宅产业的不利影响， 对解决城镇居民的住房问题，促进国民经济增长意义重大。 本文以马克思主义地租理论基本理论为依据，并借助西方经济学的观点，分析了商品住宅价格 的构成要素以及住宅价格形成的影响因素。通过全国范围以及国内主要城市的房地产行业数据，对 我国商城市品住宅价格的变动因素进行了实证分析。就目前存在的房价构成不合理、房价偏高等问 题进行剖析，认为主要在于成本推动、需求拉动等原因，并分析了我国目前的住宅价格管理模式存 在的问题。最后，在借鉴西方国家发达国家及地区成功经验的基础上，提出建立完善的住宅价格管 理机制，探索政府可采取的宏观调控措施，并针对不同主体提出建议。 通过本文的分析，驯望能够对住宅房地产目j 场的宏观调控提供借鉴，百利丁降低房地产市场的 整体经营j ：i c l 险，促进宏观经济的健康发展；同时在对住房价格的具体分析1 j 麻朋中，也检验和丰富 了关于“住房价格形成”的相关理论，因此具有一定的理论和实际意义。 主题词：城市住宅价格形成机制价格管理 a b s t 俺c i r e s e a r c ho nm e c h a n is mo fu r b a nh o u s e p r i c ef o r m a t i o n a n da d m i n is t r a ti o n a b s t r a c t t h et e n e m e n ti n d u s t r yi st h ei m p o r t a n ta s p e c to fn a t i o n a le c o n o m yg r o w t h i th a st h e m o s ti m p o r t a n ti n f l u e n c et h a na n yo t h e rc i t yt od e v e l o pt h ee c o n o m y 、e x p a n dt h eh o m ed e m a n d a n di m p r o v et h e1 i v i n gs t a n d a r do ft h ep e o p l e t h er a t i o n a la n de f f e c t i v ep r i c eo ft h e t e n e m e n ti sb e n e f i c i a lt ot h eh e a l t h yd e v e l o p m e n ta n dt h es t a b i l i t yo ft h ea p e i e t y f h e r e f o r e i ti si m p o r t a n tt ob u il da ne f f e c t i v em e c h a n i s ms oa st oc a n c e t h eb a dir f fl u e n c e br o u g h tb yi r r a t i o n a lf a c t o r ，r e s o l v et h e1 i v i n gs t a n d a r da n de x c i t et h ed e v e l o p m e n to f n a t i o n a e c o n o m y b a s e do nm a r x i s t1 a n dr e n tt h e o r ya n du s e dt h em e t h o d so ft h ew e s t e r n e c o n o m i c s ，t h e p a p e ri n f e r st h eh o u s ep r i c ef o r m a t i o np r o c e s sa n di n f l u e n c ef a c t o r so fh o u s ep r i c e f o r m a t i o n t h r o u g ht h en a t i o n a ls c o p ea sw e l la st h ed o m e s t i cm a i nc i t yr e a le s t a t e p r o f e s s i o nd a t a ，i th a s c u r r i e do nt h er e a lp o s i t i v ea n a l y s i st ou r b a nh o u s i n gp r i c ec h a n g e f a c t o r t h er e a s o nt h a tt h ee o n s t i t u t i o no fh o u s ep r i c ei su n r e a s o n a b l e ，a n dt h eh o u s ep r i c e ish i g h1 i e si ns e v e r u lf a c t o r ：t h ec o s tp u s ha n dt h ed e m a n dd r a we t c t h ep a p e rh a sa l s o a n a l y z e dt h eq u e s t i o n e x i s t e n ti no u rh o u s i n gp r i c ea d m i n i s t r a t i o np a t t e r n f i n a l l y ， a s s i m i l a t e dt h es u c c e s s f u le x p e r i e n c eo f d e v e l o p e dc o u n t r y ，t h ep a p e r p r o p o s e dt h e e s t a b l i s h m e n to fp e r f e c th o u s i n gp r i c ea d m i n j s t r a t i o nm e c h a n i s m ，t h ee x p l o r a t i o oo ft h e m a c r oe c o a o m i cr e g u l a t i o na n dc o n t r o lm e a s u r et h a tt h eg o v e r n m e n il a a ya d o p t a n d g lv es o m e f o r w a r dp r o p o s a la i m sa tt h ed i f f e r e n tf i e l d t h r o u g ht h ep a p e r sa n a ly z i n g t h er e s e a l c he x p e c t st oo f f e rr e f e r e n c ef o rih em a c r o a d j u s t m e n to fr e a le s t a t em a r k e t h e l p st od e c r e a s et h ew h o l em a n a g e m e n tr l s ko tt e a le s t a t e m a r k e ta n dp r o m o t e st h ed e v e l o p m e n to fm a c r oe c o n o m y a tt h es a m eti m e itt e s tsa n de n r i c h e s t h er e l a t e dt h e o r yo ft h ef o r m i n go fh o u s i n gp r i c ea tt h es p e c i f i ca n a l y s isa n da p p l i c a t i o n i ns o m eb i gc i t y s ot h ep a p e rh a sat e r r a i nm e a n i n go f r e a l i t ya n dt h e o r y k e y w o r d s ：p r i c eo fu r b a nh o u s e m e c h a n i s m h o u s i n gp r i h ea d m i n is w a t i o n i i 东南大学学位论文独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及取得 的研究成果。尽我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含 其他人已经发表或撰写过的研究成果，也不包含为获得东南大学或其他教育机构 的学位和证书而使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均 已在论文中作了明确的说明并表示了谢意。 研究生签名：弛 e t期：j 业) 妒 东南大学学位论文使用授权声明 东南大学、中国科学技术信息研究所、国家图书馆有权保留本人所送交学位 论文的复印件和电子文档，可以采用影、缩影或其他复制手段保存论文。本人电 子文档的内容和纸质论文的内容相一致。除在保密期内的保密论文外，允许论文 被查阅和借阅，可以公布( 包括以电子信息形式刊登) 论文的全部内容或中、英 文摘要等部分内容。论文的公布( 包括以电子信息形式刊登) 授权东南大学研究 生院办理。 研究生签名：忍盟导师签名： 第一章绪论 1 1 问题的提出 第一章绪论 近年来，我国经济发展已进入快速发展的轨道，住房问题也成为百姓关注的头等大事一直以 来我国政府都把解决住宅问题放在十分重要的战略地位，非常重视住宅产业的发展和长期的住宅产 业政策，努力为广大城市居民提供良好的居住环境。与此同时，城市商品住宅价格也迅速增长，引 起政府，企业，专家学者和广大城市居民的高度重视，成为全社会关注的重要课题 1 1 1 研究的背景 改革开放特别是1998 年以来，随着城镇住房制度改革不断深化，我国城乡居民住房消费观念 明显转变，住房消费有效启动，房地产业总体上保持了快速健康发展的势头城镇居民人均住房建 筑面积，由1998 年的不到19 平方米，提高到26 平方米以上。城镇住宅成套率达到8o 以 上房地产市场的发展对于扩大内需、拉动经济增长、推进城镇化发展、改善居民住房条件等，都 发挥了积极作用，已成为国民经济的重要支柱产业。 各项数据表明，我国住宅产业进入了新一轮的增长高潮。特剐是1 9 9 8 年至2 0 0 5 年期间，住宅 产业一直呈现出高位运行、高速增长态势。从中国国民经济与市场发展阶段和总趋势来看，房地产 投资总体上呈现出与经济发展相对应的快速增长特征，占全社会同定资产投资比重也迅速上升。在 1 9 9 8 年2 0 0 5 年的7 年何，房地产投资年均增长速度远高于同期固定资产投资增长速度，也远高于 g d p 的增长速度( 见表1 1 ) 单位：亿元， 项 全社会固房地产 g d p 全社会固 房地产 房地闩刊澎蹬 目开发投 、 g d p 定资产投开发投增长定资产投占全出赫蜮 年份 资额资额 塞 资增长率 资增长 产投资比重 塞 1 9 9 87 8 3 4 52 8 4 0 63 6 1 47 81 3 91 3 7 1 2 7 2 1 9 9 98 2 0 6 82 9 8 5 54 1 0 37 15 11 3 51 3 7 4 2 0 0 08 9 4 6 83 2 9 1 84 9 8 48l o 32 1 51 5 1 4 2 0 0 19 7 3 1 53 2 7 1 46 3 4 47 51 32 7 31 7 0 5 2 0 0 21 0 5 1 7 24 3 5 0 07 7 9 18 31 6 92 2 81 7 9 1 2 0 0 31 1 7 2 5 25 5 5 6 71 0 1 5 49 32 7 73 0 31 8 2 7 2 0 0 41 3 5 6 1 57 0 0 7 31 3 1 5 89 52 5 82 8 11 8 7 8 2 0 0 51 8 2 3 2 18 8 6 0 41 5 7 5 99 92 5 71 9 81 7 7 9 表1 - 1 ，1 - 2 。1 3 的资料来源：根据中国统计年鉴有关资料整理 据世界银行的统计数据显示；人均g d p 达到6 0 0 - 8 0 0 美元之间时，住宅产业将进入高速增长阶 段，人均g d p 达到1 3 0 0 美元时，住宅产业将进入稳定快速发展阶段。达到8 0 0 0 美元时，则进入平 衡期。从2 0 0 0 年到2 0 0 5 年，我国g d p 平均每年以7 - 9 的速度增长，人均g d p 及城市人均可支配 收入也快速增& ( 见表1 - 3 2 ) 。随着我国宏观经济的进一步发展，人均g d p 水平有望继续提高，必将 第一章绪论 支持我国住宅产业进入快速发展阶段。 为促使住房建设形成新的经济增长点，建设部也曾提出要理清住房价格构成、调整计划经济体 制f 住房价格构成，而价格构成是住宅房地产价格形成机制的主要研究内容之一，此目标的实现必 然要以住宅房地产价格形成机制理论的研究为基础 表1 - 21 9 9 9 - 2 0 0 5 年我国经济发展主要指标 单位：亿元， 人均6 1 ) p 增 城市人均城市人均可 日 g d pg 卵增长率人均g 僻 可支配收支配收入增 年份 长率 入长串 1 9 9 98 2 0 6 77 76 5 5 l 8 2 5 8 5 49 3 2 0 0 08 9 4 6 887 0 8 686 2 8 06 4 2 0 0 19 7 3 1 47 57 6 5 17 46 8 5 98 5 2 0 0 2 1 0 5 1 7 2 8 3 8 2 1 47 97 7 2 0 81 3 4 2 0 0 31 1 1 7 3 9 09 39 1 1 11 0 88 4 7 29 2 0 0 41 3 6 8 7 59 51 0 5 6 11 5 99 4 2 21 1 2 1 2 0 0 51 8 2 3 2 1 9 9 1 3 6 0 02 8 7 71 0 4 9 31 1 3 7 1 1 2 现状及存在的问题 住宅价格是住宅市场供给方与需求方之间经济利益关系的平衡点，住宅价格不仅关系到住宅产 业发展和住宅市场发育更反映了复杂的社会经济关系。随着我国国民经济的进一步发展，人均g d p 及人均可支配收入的不断提高，住宅价格的变化已成为政府、居民、开发商、金融行业等各方面关 注的焦点，在市场机制的条件下，瞬息万变的市场价格信息也极犬地影响着各个方面的行为 1 、我国城市住宅价格现状 2 0 0 5 年我国住宅平均价格为2 8 2 6 元，平方米，2 0 0 6 年一季度平均价格为3 1 9 9 元，平方米，比1 9 9 8 年的1 8 5 4 元平方米上涨1 3 4 5 元，住宅价格同比增长较快( 见表1 - 3 ) ，据原国家发改委和国家统计 局发布的调查报告显示，2 0 0 6 年3 月，3 5 个大中城市中有1 4 个城市房价涨幅超过平均水平，捧在 前列的呼和浩特市和大连市房价涨幅连续数月超过1 0 表1 31 9 9 8 - 2 0 0 6 3 年全国住宅平均销售价 单位：元，平方米 年劈 项奇 1 9 9 81 9 9 92 0 枷12 l d 阢2 啷 2 吣4 2 0 0 5嬲3 商品住宅1 8 5 41 8 5 71 9 4 82 0 1 72 0 9 22 1 9 72 5 4 92 8 2 63 1 9 9 射墅、高档 住宅 4 5 9 64 5 0 34 2 8 84 3 4 84 1 5 44 1 4 5 经济适用 房 1 0 曼5 1 1 3 1 2 0 21 2 1 2 8 31 3 8 0 资料来源：根据中国统计年鉴 有关资科整理 2 、存在的问题 住宅市场需求是以城市居民可支配收入持续增长为支撑的，而国民经济的持续高速增长是城市 居民可支配收入持续增长的基础和保障。但是，我国局部地区出现了投资增k 过快、结构性矛盾突 出、房价上涨过快等一系列问题。这表明了我国住宅市场发展还存在许多不确定性和市场风险。如 2 第一章绪论 果不从根本上解决住宅产业发展过程中存在的突出问题，我国的住宅产业将无法步入健康和可持续 发展的道路。从住宅价格来看，大中城市商品住宅价格虽然变化不一，但总体上涨过快，与城市居 民收入越来越不相匹配，房价已明显超出一部分中等收入居民的购买能力尤其是在东南部沿海经 济发展地区，广州、上海、宁波、南京等地区的房尾销售价格，在加年持续保持大幅增长，已远 远突破了广大城市居民的心理底线有关住宅价格非正常上涨的讨论已慢慢集中纠住宅市场是否产 生泡沫、房价收入比是否合理、住宅价格上涨的影响因素如何，政府是否应该将房价调控到合理的 范畴等问题上。 从全国范围来看，首先，住宅价格与广大城市居民生活水平息息相关。价格也是居民购房的首 要考虑因素。如果住宅价格超出普通居民的实际承受能力，那么住宅市场的有效需求难以实现；其 次，失去控制的房价会孕育市场泡沫风险，并使银行风险大大增加，1 9 9 7 年的哑洲金融危机和上世 纪九十年代初的日本泡沫经济危机就是很好的前车之鉴；再次，高房价带来的可观利润使开发商追 求短期行为。容易引起住宅产品品质和开发水准下降，并阻碍整个行业的发展；最后，过高的房价 和过快的上涨会在一定程度上破坏城市投资环境和居民生活水平，使城市综合竞争力面临自4 弱的风 险，并同时也增加群众对政府的不满情绪。 党中央、国务院高度重视房地产市场的持续稳定健康发展，近几年，针对发展中出现的突出矛 盾和问题，及时采取一系列调控措施。2004 年。针对房地产等同定资产投资规模过大、增长速 度过快等突出问题，中央果断采取严把土地、信贷两个闸门，提高房地产开发项目资本金比例，控 制城市房屋拆迁规模等措施。2005 年，针对部分地区房地产投资规模过大、商品住房价格上涨 过快、供应结构不合理、市场秩序不规范等突出问题。国务院办公厅印发了关于切实稳定住房价 格的通知( 即“国八条”) 。随着各项调控政策的实施，特别是“国八条”出台以后，房地产市场调控 取得初步成效。 同时我们必须清醒地看到。由于一些方面对房地产调控的思想认识还不一致，贯彻“国八条” 确定的各项措施还不到位，房地产市场发展中的一些突出问题还没有得到根本解决。住房供应结构 性矛盾仍十分突出，适合当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房和经济适用住房供 应不足。为此，今年5 月国务院要求认真落实去年以来中央关于促进房地产市场健康发展的部署， 根据当前存在的问题，进一步采取有针对性的措施。随后国务院办公厅转发了建设部等部门关 于调整住房供应结构稳定住房价格的意见，做出了专门部署。 1 2 研究的目的和意义 价格是市场经济运行的核心，价格关系到社会生产、流通、分配、消费过程的各个环节，是经 济发展的“晴雨表”。经济建设正反两方面的经验教训说明，完善的价格形成机制是市场经济发展的 必备条件。在整个房地产市场化的进程中，价格机制始终作为基础性的调节机制，价格的合理性也 影响着房地产政策预期目标的实现。有数据表明：在我国如果房价降低1 ，则居民的住房消费支 出就会增长o 7 3 7 ，可以吸引更多的居民向住房投资。因此研究与多层次市场长期协调目标相匹 配的价格形成机制是发展住宅房地产不可忽视的微观基础。 基于此，本文拟研究以下问题：1 、我国商品住宅价格的构成及其形成机制。2 、现行住宅房地 产价格形成机制及价格管理模式存在的问题及主要原因。3 、构建完善的住宅房地产价格形成机制和 管理机制的目标、措施和建议。我国任何一个消费领域都没有住宅房地产业对发展经济、扩大市场 内需、提i 岛人民生活水平的作用更丈。因此，理顺住宅房地产价格的形成机制，探索我国政府对住 房价格宏观管理的措施，对打破当前制约住宅房地产业发展的价格。瓶颁”现象，消除价格因素对 住宅房地产业的不利影响、解决城镇居民的住房问题，培育住房市场有效需求、促进国民经济增长 等，具有重要的理论和现实意义 3 第一章绪论 1 3 主要内容、思路与方法 本文是在综合分析了前人研究的基础上，以价值规律的基本理论为依据，提出了住宅房地产价 格形成机制的概念，并从该角度对我国丈中城市住宅价格水平进行了实证分析，分析了房地产市 场的结构特征、影响住宅房地产价格的因素、住宅均衡价格理论、价格弹性理论等一些长期以来各 受争议和关注的问题。最后从宏观管理、规范住宅市场等角度提出了建立规范化的形成机制和管理 机制及戍对措施和建议论文的逻辑框架图如f ： 本文在现行房地产价格形成机制存在问题的原因分析中，结合实际情况，创造性地运用了经济 学中有关效用的理论，从理论和实践两方面剖析了现阶段我国住宅价格形成机制及管理机制方面存 在的问题，为认识当前的政策倾向提供经济学分析。体现了理论指导实践、实践验证理论的辩证关 系。 本文研究的难点在于。由于过去有关资料相对缺乏，有的资料缺乏真实性，相关分析也十分薄 弱，故资料收集量较大，收集也十分困难，许多极有说服力的资料如建房的实际成本、利润等开发 商将其列为商业机密，所以收集工作极其艰难 4 第一二章城市住宅价格形成机制及价格管理的相关理论依据 第二章城市住宅价格形成机制及价格管理的相关理论依据 2 1 商品住宅价格概述 2 1 1 商品住宅的界定 房地产是指土地和士地所承载的房屋及其附属物，以及它们所衍生的各种权利。在商品社会中， 房地产具有商品属性，主要表现为“大众或团体可以占有、使用和交易，在交易中表现出一定的价 格”。在我国城市房地产市场，按产权的不同可分为商品房、经济适用房、房改房。其中商品房是按 市场价出售，其价格是由市场自行调节的，具有完全产权，可继承、抵押、出租和转让。而经济适 用房和房改房则受到限制。 住宅是房地产的一种类型，属于居住类房地产，以服务人类居住为主要目的它包括普通住宅、 高级公寓和别墅等。目前我国住房供应体系主要有两个，一个是以中低收入家庭为对象，具有社会 保障性质的经济适用住房、廉租住房供应体系，一个是以高收入家庭为对象的商品住房供应体系。 经济适用住房是经济转型期的主要住房供给方式，由于它具有一定的社会保障性质，因此服务对象 有限制，解决的是中低收入家庭住房困难户，是由政府扶持并受政府调控的有限制的市场运作( 包括 规模和价格) 而商品住宅则是完全的市场行为，是房地产开发商以赢利为目的的市场行为，面向社 会所有人，这将是我国今后住房供给的主要方式。 2 1 2 商品住宅价格的特征 城市住宅商品市场是一个不完全竞争的市场。形成完全竞争市场一般要具备四个条件：信息充 分、商品同质、厂商自由进出和交易双方人数众多。在住宅商晶市场上，交易价格和交易信息多为 不公开，因此信息是不充分的，商品住宅区位的差异导致住宅商品不可能完全同质而且土地资源 的稀缺性以及房地产投资大和回收期长，限制了厂商的自由进入这就决定了城市住宅商品市场是 一种竞争不充分的市场。 城市住宅商品市场的不完全竞争的特性使商品住宅具有许多不同于一般商品的特征 一是区域性。在同一城市的不同地段。即使是标准完全一样的商品住宅，价格也是不一样的 房屋不可能脱离土地而独立存在，房价包含了地价由于土地的不可移动性，房屋所处的区位不同， 土地的价格也不同 二是单件性住宅商品在位置、大小，品质和建筑类型等方面不可能完全一样，也就不存在同 质的住宅商品。而且它的形成过程也非常复杂，从而表现出商品住宅价格的单件性。 三是需求的敏感性。就总量而言，土地的供给是有限的从长期来看，土地的价格主要由需求 决定。当经济繁荣时，对士地的需求增加，土地价格就会上升：相反就会下降；所以商品住宅价格 主要是由需求决定的。随着城市化进程的推进，对住宅商品的需求会不断增加，商品住宅价格具有 不断上升的趋势。但对消费者而言，同一层次消费水平的住宅商品具有可替代性。某一住宅商品价 格上升，消费者对该住宅需求就f 降：反之则上升因而城市住宅商品的需求具有弹性，这就使商 品住宅价格具有较强的需求敏感性 四是政策性。土地的特性决定了土地资源的配置，调整要由政府直接参与政府的十地利用规 划以及政府的相关政策对十地价格产生重大影响。当一片十地被规划为新城市中心或者城市新区时， 这片十地的价格就急剧上升，厂州市的犬河和番禺区的发展就是一个很耍f 的例证。 五是波动性。由于城市住宅具有很强的保值性，容易出现炒作行为。住宅的炒作和易受政策影 5 第二章城市住宅价格形成机镧及价格管理的相关理论依据 响的特性，使城市商品住宅价格波动大。 2 1 3 城市土地价格形成 房价与地价之间存在着一种相互包含和相互制约的关系。实践证明，士地可以形成单独的地 产，具有单纯的地价。而房产是建筑在十地上面的，不能脱离地产单独存在讲房价时，总是包含 了地价。因此。地价是房价的重要组成部分，地价是房价的基础。在闹市区的房子能卖高价，主要 原因是由于它所处的区位好，房价中包含的地价高同时，作为建筑地段的士地，其使用价值和价 格要通过它上面的房屋的使用价值和价格才能充分体现。因为房地产的功能大小，在很大程度上体 现在房屋上。如果一块土地买回来让它空在那里，那么这块地的使用价值和价格就完全得不到体现， 而且地价占总价的比重是与房屋质鼍、用途和容积率成反比的 一般的城市土地价格是依据国家或地区的“公示地价”，即基准地价为标准。再对具体的区域因 素和个别因素修正之后得来的基准地价的依据主要来源于市场交易价格为基础的评估价格，也就 是说，这一价格的确定最终以市场为基础但是我国目前土地使用制度改革刚刚起步，土地市场不 够发达，这表现在土地作为重要生产要素和经济活动条件，远远没有按照商品经济规律合理的流动 起来，大量存在着隐形的土地市场 从全国来看，土地市场发展也很不平衡。沿海城市经济发达，城市土地市场比较活跃，而内地 城市，经济欠发达，城市士地市场不太活跃。鉴于这种情况，要制定城镇士地基准地价不能简单地 采用市场方法，而要考虑到我国的实际与十地收益法相结合来建立基准地价评估体系不管采用何 种方法得到士地价格，其价格的内在构成要素不外乎两部分：一是城市七地使用费，包括七地投资 的补偿及其利息、绝对地租和级差地租。二是土地的直接开发费用，即建设单位对用地所增加的一 次性费用支出。它纯粹是建设单位为一i = 程项目而支付的费用。它同建筑： j 鼍项目中所支付的材料费、 机械旖： 费和工人工资等具有相同的性质两者均构成- 程项目的商业价格，而后者构成工程项目 的建筑成本。 2 2 商品住宅价格的形成机制 抛1 国内外理论界关于住房价格形成的观点 1 、以生产价格为基础形成商品住房价格这种观点认为住房的价值由生产住宅所花费的社会必 要劳动胃所决定，其价格构成中包括住宅生产过程中所耗费的物化劳动c 、为自己创造的价值v 以 及为社会创造的价值m ，住房价值包括c + v + m 三部分价格是价值的货币表现，商品住房价格也 应由c + v + m 为主而构成。 2 、以供求平衡为条件形成商品房价格。住宅价格由住宅需求与供给决定，与需求成正比，与 供给成反比，供给和需求是价格水平形成的最终因素。购买力、购买愿望、利率水平、区位条件、 交通条件、基础设施状况及建筑物质量等可通过影响供给或需求来影响价格。 3 、以购房者的支付能力为制约条件形成商品住房价格。住房价格是由该住房在合适的利用方 式下的获利能力所决定，是住宅在朱来经营过程中净现金流鼍的现值之和，凡是影响未来商品住房 纯租金高低的所有因素皆成了住宅价格的构成因子。其代表人物之一d e n i s ed i p a s q u a l e 认为，在一 个开发较成熟的区域。住宅现房的价格是城市边缘的农地租金、城市地段区位租值( l o c a t i o n 咖懒 建筑物租值的现值和，他认为影响住房价格的主要因素有住房结构、城市规模、地理位置、居住密 度、城市历史及气候等 4 、许多城市经济学家持有住宅价格由住房存景价格和住房服务价格( 住房流最价格) 两方面构 成的观点。住房存耸是为保护人类生存之需而积累的咧定资，“存鼍。住房流鼙是指由住房建筑的各 6 第二章城市住宅价格形成机制及价格管理的相关理论依据 种属性及住房周围的环境构成，提供给消费者的一种服务量。七八十年代以前两方学者常采用影子 价格和影子数量来评估住房流量。上世纪年代开始。一些凸方城市经济学家己不满足这种模糊的 评估方式，而采用享乐价格f l i e d o n i c p r i c e ) 方法对住房流最进行整体评估 可以看出，影响商品住房价格的因素比较复杂，立足的角度不同，得到的结论也不尽相同。在 我国的实践中人们将前三种观点相融合提出了住宅价格是住房商品价值和地租资本化价格的综 合性货币表现的思想，无论是第_ 二种观点或第三种观点都没有从根本上解释供求关系变化及住宅获 利能力变化的形成因素及各自对商品住房价格的影响重要性大小。第四种观点的享乐价格分析方法 提出了每套住宅各种属性在可以被确定且加以定量化的前提f 分析商品住房价格的有效途径但这 种方法较少采用，其原因一是各种形成商品住宅价格的属性难以明确 二是没有提供将住房属性定 量化的思路：三是我国房地产市场发育较晚，专业部门有关的统计数据难以取得 分析商品住宅价格的形成机制，是进一步研究商品住宅价格运动规律的基础，从而为政府制定 合理的宏观调控政策提供依据 2 2 2 影响商品住宅价格的主要因素 从总体上看。影响住宅价格的因素既有宏观经济因素，如经济发展水平、收入、人口规模和消 费结构等，也有住宅产业范围的因素，如土地供应制度、住宅管理制度以及住宅的个别因素等。因 此对住宅价格的影响因素研究也必须从供给和需求出发，多方位地进行研究。根据我国住宅产业和 住房制度的现状，借鉴清华大学房地产研究所刘洪玉教授的分类方法，我们把住宅价格影响因素归 纳为政治因素、经济因素、社会因素、行政因素和自然因素等五大基本因素。 1 ，政治因素 影响住宅价格的政治因素包括：战争、动乱、政府机构大的变动或重大政治性政策出台等如 果政局动荡、社会治安混乱，人心惶惶，居民就无心生产和发展经济，更不要说进行购房置业了， 住宅价格必然下跌。相反，如社会稳定，人民安居乐业。居民就乐于购房置业或者进行投资，住宅 价格就会上涨。这个变量在微观层面上主要表现为居民对市场的预期和氛围。我国这几年住宅价格 表现良好的一个重要原因就是得益于我国的政局稳定、国泰民安 2 、经济因素 影响住宅价格的经济因素包括： ( 1 ) 经济增长：经济增长迅速，居民收入相应提高。其住宅购买力也相应增强，住宅价格就会提 升；反之，则会使住宅价格f 降。这从世界发达国家和发展中国家的比较以及国内不同地区，不同 城市的比较也可以看出，经济增长较快的国家和地区住宅价格上涨也较快 ( 2 ) 物价、收入及就业水平：物价变动导致货币价值变动而波及住宅价格，由于房地产具有保值 性和增值性，一般物价上涨时住宅价格上扬幅度更大；收入及就业水平提高。会促使住宅价格升高， 反之则令住宅价格降低。 ( 3 ) 家庭金融财产；家庭金融财产越多，表示居民购买能力越强，住宅价格也会跟着上涨；反之， 则住宅价格f 跌。 ( 4 ) 利率及金融环境：银行利率会对住宅价格产生直接影响，这己在国外众多住宅价格实证研究 中得到证实。较商的银行利率会增加住宅开发和投资的财务负担，使住宅交易行为受到抑制，从而 导致住宅价格f 跌，而较低的银行利率则会鼓励住宅投资者，从而有利于住宅市场价格的上扬和市 场的繁荣。金融环境的好坏会对一个城市或地区的经济发展状况产生极大的影响，直接影响住宅的 投资和交易的积极性。进一步影响住宅价格。 ( 5 ) 士地成本：从宏观和整体上分析。住宅价格起伏对卜地价格产生影响，但就项目个案而言， 土地成本是住宅价格的重要组成部分，住宅价格仍然由供需决定。 总的来看t 这些影响因素参与住宅价格形成的变量主要为g d p 、收入、消费水平、家庭金融资 产，就业率，银行利率和士地成本。 3 、行政冈素 7 第二章城市住宅价格形成机制及价格管理的相关理论依据 影响住宅价格的行政因素主要包括： ( 1 ) 土地供应管制：政府通常通过士地出让计划来控制进入市场的土地数量，影响了住宅开发 市场对十地的需求进而影响了住宅市场的供戍数量和价格 ( 2 ) 房地产税制：契税、房产税，土地增值税等影响住宅交易鼍的增减，税率降低则鼓励交易， 推动住宅价格上升：反之亦然 ( 3 ) 住宅制度与政策：国家的住宅政策极大地影响着住宅市场的价格。我国长期以来实行的福 利分房制度，导致商品住宅市场空间狭小，居民的购买力与住宅市场价格脱节。1 9 9 8 年取消福利分 房制度的实施，不仅推动了居民个人对商品住宅需求数量的提高，也带动了住宅价格的上涨同时 政府对住宅开发或交易的限制或鼓励性政策，也会对住宅价格产生影响。 ( 4 ) 城市规划：城市规划对住宅价格的影响可以分为宏观和微观两个方面。从宏观而言，随着 经济发展和人口增长，城市规划对城市布局、未来城市用地发展方向做出局部或通盘调接。如增加 新的可开发区域或允许对旧城区进行更新改造，则有利于住宅市场的发展，推动住宅价格的上涨。 从微观而言，城市规划确定的土地用途、容积率、建筑物高度、绿化率、建筑密度等指标对住宅价 格直接影响。 这些影响影响因素参与住宅价格形成的主要变量是土地供应量、税收结构和区位因素，还有微 观层面的因素是住宅本身的规划指标 4 ，社会因素 影响住宅价格的社会因素包括： 1 ) 人口状况：包括区域的人口密度( 集中度) 和人口规模、入口增长率、人口素质以及家庭结 构等人口增长率高或人口集中的地区存在较大的潜在住宅需求，有利于住宅价格上升。人口素 质提高。对社会稳定，经济发展等都具有良好的促进作用。从而带动住宅价格上升。人口结构的差 异如年龄结构等，也会对住宅需求和价格产生影响。家庭结构发生变化，会令家庭户数增加或减少， 从而导致对住宅需求的显著变化，成为影响城市住宅价格高低的重要因素 ( 2 ) 社会保障：社会保障制度会对住宅价格产生影响。如果社会保障面增加，就会减少对商 品住宅的需求，进而影响商品住宅价格。 ( 3 ) 杜区环境：良好的社区环境与和谐的邻里关系，对住宅价格产生显著影响。从我国的住宅 市场发展来看，这一因素对住宅价格的作用也愈来愈重要。这些影响因素参与住宅价格形成的主要 变量是城市人口规模( 也可采用家庭数) 5 、自然因素 影响住宅价格的自然因素包括： ( 1 ) 区域因素：即通常所说的地理位置。住宅开发的区域特性决定了住宅开发项目对土地位置 的极端敏感性。一般而言，地段好、交通条件完善、工商业发达、人口集中的地区，住宅价格相对 较高，离开这些区域则住宅价格相对较低。如果城市规划对某些区域有特定的规划要求，如中心商 务区，大型绿化带等规划都会对预期的住宅价格产生影响。 ( 2 ) 住宅开发项目的建筑规模：住宅开发项目的占地面积规模、建筑规模等会影响住宅开发的 规模效益。适度的居住区开发规模，有利于降低开发成本，进而降低住宅价格 ( 3 ) 自然和人文环境：居住区周边良好的自然和人文环境，有利于提高住宅的价格。 ( 4 ) 市政设施和公共配套设施完善程度：完善的市政设施和公共配套设施，能大大提高居民生 活的质量，从而影响住宅价格。如学校、医院、超市、图书馆等公共配套设施以及电力、上一f 水、 煤气、热力、电讯等市政基础设施齐全的地段，其住宅价格要比配套较筹地段的住宅价格高 ( 5 ) 建筑物属性：建筑物式样外观、设计水平、设备状况和施上质量等其他因素也对住宅价格 产生较大影响 ( 6 ) 单元属性：主要指单元住宅的面积、层次和朝向，单元面积使用率高朝向好、层次好的 住宅单元价格相对要高。 这些影响闪索对住宅价格的影响可用十地成本( 包含了区域条件) 建筑类犁和建筑规模来量化。 综上所述，影响住宅价格的因素纷繁复杂，实际的住宅价格是在各种因素共同作用f 形成的 s 第一二章城市住宅价格形成机制及价格管理的相关理论依据 2 2 j 住宅价格形成机制分析 商品住宅价格要合理，首先其价格构成要素要合理，其次各构成要素的比倒关系也要保持在一 定的合理范围内那么，关键就在于这个。合理”的定位上在此我们可以从价值分析的角度来探 讨这个问题。 马克思认为，。价格是价值的货币表现。”，价值是价格的基础。马克思的价格理论从商品价值的 形成过程解释了商品价格的构成。商晶价值包含c + v + m 。c i v 构成商品的成本价格。剩余价值i l l l 是 利润。通常，商品住宅价格= 成本+ 利润。在商品住宅价格的构成中，成本是商品住宅开发经营中所 耗费的预付资本，即c + v ；利润则是商品住宅开发经营全过程中所创造的全部剩余价值m 按照马克思的价格理论，纵观商品住宅开发经营全过程，商品住宅价格构成应该包括以下要素 ( 见表2 - 1 ) 商品住宅价格构成用公式也可以表达如下： 商品住宅价格= 地价( 熟地价汁房价 = 生地价十生地开发成本( 1 + 土地开发成本利润率h 。房屋建造成 本“建筑成本利润率卜房屋销售成本“1 + 销售成本利润率) + 税金 表2 - 1 商品住宅价格构成要素 耕地占用税 土地补偿费 安置补偿费 征用 青苗及地上附着物补偿费 农村 土土地 土地开发赞用 财务费用 地 管理费 生 价 利润 商 产 格 拆迁安置费 品 过 土地再开发费 城市 住 程 国有 财务费用 土地 宅 管理费 价 利润 住 勘察设计费 格 宅 前期投入费 建建筑安装t 程费 造 财务费用 成 管理费 本 利润 营销费用 流 住宅 保险费 通 销售 过 费用 利息 及 管理赞 程 利润 税费 利润 在完全竞争市场的条干1 ：下，供求状况决定价格水平，价格反过来调节供给与需求从而使市场 9 第二章城市住宅价格形成机制及价格管理的相关理论依据 达到均衡，这种调节功能叫价格机制或市场机制。事实上，城市住宅市场的供需状况是极为复杂的 其复杂性在于时间性与空间性的影响供需状况的因素不断变化。也就是说，时间轴和空间轴这两大 因素很大程度上制约了住宅供需状况比如消费者对住宅有自己的需求和想法，那是基于一定时 期和特定区域，并且受到当时的宏理经济条件的限制，还受当时的住宅面积、设备水平、环境状况、 物业管理水平等的限制。因此，为了更好把握时刻变化的住宅供需动向，一般要从微观和宏观两个 层面来把握供需关系。现实中，购房行为发生在微观的层面上。也即供需双方在特定的时问和区域 发生的行为。但是，这种行为又是以宏观层面为背景的，并且这种大量的微观行为的积累也促使宏 观层面发生了各种定性、定鬣的变化。而这种变化义为微观层面提供了背景，正是这种微观和宏观 层面的相互作用推动了住宅市场的变化。 住宅市场价格是在住宅供给和需求双方相互作用的过程中形成的，可用均衡价格理论来分析 均衡价格是指一种商品的市场需求量和市场供给鼍相等时的价格在均衡价格水平上的商品数 量称为均衡数鼍。在完全竞争的市场条件。f ，均衡价格的形成即价格决定的过程，是通过市场上供 求双方的竞争过程自发形成的。当价格高于均衡价格时，需求最f 降，供给量增加，造成供过于求， 从而引起价格下降，使之回到均衡点；反之，当价格低于均衡价格时，需求量增加，供给量f 降， 造成供不戍求，从而使价格上升。又重新回到均衡状态在市场经济条件下，商品住宅价格是住宅 商品供给和需求双方相互作用过程中形成的。 从短期来看，由于住宅商品的生产周期长，商品住宅供给相对稳定，因此商品住宅短期的供给 无弹性。商品住宅的需求与供给相比具有动态性。商品住宅价格在供求均衡条件下，当需求突然增 加供给却不能在短期内相应增加时，在供不应求的情况下价格上升；当需求突然下降，由于住宅 商品的不可移动性，过多的供给不可能运到其它地区销售，出现供过于求，导致商品住宅价格下降。 所以，短期内商品住宅价格主要由需求决定( 如图2 - 11 p 圈2 - 1 q 第二章城市住宅价格形成机制及价格管理的相关理论依据 p l 0 圈2 - 2 从长期来看，在需求突然增加，供给不能相应增加时房价上升。但随着时间的推移新开发项 目的完工，增加了市场上的商品住宅供给量，供给曲线右移，形成新的供求均衡点。这些供求均衡 点的连线表示长期成本曲线同理，在需求突然减少的情况下，随着时间的推移同样可以形成新 的供求均衡点而得到这条长期成本曲线。在需求稳定增长的情况下，商品住宅成本有持续上升的趋 势伪1 图2 - 2 ) 。相反，商品住宅成本将持续卜降。因此，从长期看，商品住宅价格不仅受供求影响， 而且还受到商品住宅成本的约束。 2 0 政府对住宅商品价格管理及调控的理论依据 2 3 1 政府干预市场的必要性 西方经济学的发展可以概括为由市场万能到重视政府干预的过程。市场失败一( m a r k e tf a i l u r e ) ， 首先是指市场机制未能实现资源的有效配置，其次是未能满足其他的社会目标市场经济的效率来 自以下条件的满足：第一，市场的普遍性所有的物品和服务都可以经由市场进行交易；第二，市 场的完全性一所有的市场都处在完全竞争的条件下，即为数众多的买者和卖者，他们可以自由进入 和退出市场，产品具有同质性和无差异性，以及竞争的合理性和规则性第三，信息的完全性价 格信息明确、灵活，能够及时反映资源的供求状况和相对稀缺程度；第四，在生产技术方面不存在 不可分割性和规模经济性。 满足上述条件。市场便可以不需要外界的指导进行资源的有效配置。但是，这些条件并不是能 满足的，完全竞争不过是一种理想状况。因此，市场的低效率不可避免市场失败的领域也就是政 府有理由进行干预或管制的领域。 由于住宅市场的不完全性，使市场机制在住宅市场表现为部分失灵第一，由于居住是人类基 本生活需要，价格杠杆虽然可以调节住宅的需求量，但无法调节需要量，居民并不因为买不起住宅 就可以不需要住宅，住宅需要量具有一定的刚性第二，由于家庭收入住宅消费倾向和心