（技术经济及管理专业论文）住宅类房地产项目后评估方法与应用研究.pdf

摘要 中文摘要 随着商品房逐步进入经营期，开发商、投资者、业主及市场之间的矛盾随之显现出来。 因此如何使用好建设资金，使所建住宅项目能满足人们的住房要求，同时兼顾开发商及其 他相关利益者的利益，就成为摆在房地产建设者和决策者面前的重要课题。要解决好这个 课题，就很有必要对住宅类房地产进行后评估，项目后评估是项目管理过程中的重要环节， 通过项目后评估来考察项目初始目标的实现情况，并以此判断项目决策正确与否，以便对 项目进行控制和修正。 本论文以探讨项目后评估在住宅类房地产项目中的应用为重点，采用理论与实际相结 合的方法，通过实地调查、行为观察等方式搜集资料和数据，选取有代表性的工程案例， 针对房地产项目的特点，对房地产项目后评估内容、后评估指标体系及后评估方法作了系 统阐述和研究。 论文首先对项目后评估的起源、发展及国内外研究现状进行了论述；然后，对房地产 项目开展后评估的意义和存在的问题进行论述，阐明了房地产项目后评估的含义、分类、 原则及实施程序和评估标准等相关理论；接下来详细论述了房地产项目后评估的基本方法 和评估指标体系构建的原则等问题，并根据层次分析法( a h p ) 确定房地产项目后评估的内 容及评估指标，从而建立了基于层次分析法的房地产项目后评估指标体系；最后在此基础 上结合郑州市明天实业有限公司开发的水晶之恋项目的实例，运用后评估的方法和指标体 系对该项目进行后评估，对评估结果进行了分析，通过科学的分析和计算，得出了客观的 评价结论，体现了所研究理论的实用性和可操作性。 本论文的创新点在于针对住宅类房地产项目的特点，建立了基于层次分析法的住宅类 房地产项目后评估的指标体系，并且将该指标体系与层次分析法运用于具体住宅类房地产 项目。研究成果对一般房地产企业进行项目后评估具有一定的指导作用，同时对现实中的 房地产项目投资决策具有一定得借鉴意义。 关键词：房地产项目；项目后评估；指标体系；层次分析法 a b s t r a c t a b s t r a c t a c c o m p a n i e dw i t ht h ed e v e l o p m e n to fh o u s i n gm a r k e t ，t h e r ea r es o m ec o n t r a d i c t i o n so f d e v e l o p e r s 、i n v e s t o r s 、b u y e r sa n dm a r k e tb e c a m ea p p a r e n t s oh o wt ou s et h e c o n s t r u c t i o n sf u n d s w e l l ，h o wt om a k et h ep r o j e c t sm e e tt h eb u y e r s n e e d sa sw e l la sm e e tt h ed e v e l o p e r s p r o f i t ，h a s b e c a m ea ni m p o r t a n tp r o b l e mi nf r o n to ft h eb u i l d e r sa n dt h ed e c i s i o n m a k e r s p o s t - p r o j e c t e v a l u a t i o ni sa ni m p o r t a n tm e t h o dt os o l v et h ep r o b l e mw e l l p o s t - p r o j e c te v a l u a t i o nt e c h n i q u ei s a ni m p o r t a n tp a r tp gt h ep r o j e c tm a n a g e m e n tp r o c e s s t h ep u r p o s et oe v a l u a t et h er e s u l t sa f t e r t h ep r o j e c ti st oi n s p e c tw h e t h e rt h eo r i g i n a lo b j e c t sa r eo b t a i n e do rn o t ，a n dt oj u d g et h ep r o je c t d e c i s i o nr i g h to rw r o n g s ow ec a nc o n t r o la n dr e v i s et h ed e c i s i o n t h i sp a p e rm a i n l yr e s e a r c ht h ea p p l i c a t i o no fp o s t - p r o j e c te v a l u a t i o ni nr e a le s t a t ep r o j e c t s ， b a s e da nt h ed a t ac o l l e c t e dt h r o u g hf i e l ds u r v e y , b e h a v i o ro b s e r v a t i o na n ds oo n ，t h ed i s s e r t a t i o n c h o o s e ss o m ep r o j e c t sa sr e p r e s e n t a t i v e st om a k ead e e pa n ds p e c i a ls t u d y i nt h ef i r s t p a r to ft h ep a p e r , t h ea n a l y s i so ft h eo r i g i n ，d e v e l o p m e n ta n dt h es t a t u so f p o s t - p r o j e c te v a l u a t i o nr e s e a r c hi nd o m e s t i ca n da b r o a di si n t r o d u c e d ；i nt h es e c o n dp a r to ft h e p a p e lt h es i g n i f i c a n ta n dp r o b l e m so fp o s t p r o j e c te v a l u a t i o ni nr e a le s t a t ep r o j e c t sa r ea n a l y z e d ； a n dt h e n ，i nt h et h i r dp a r to ft h ep a p e r , t h ep r i n c i p l e st oe s t a b l i s ht h ei n d e xs y s t e mo fp o s t p r o j e c t e v a l u a t i o na r ed i s c u s s e d f i n a l l y , i n t e g r a t i n gt h e o r i e sw i t hp r a c t i c e ，as p e c i a lc a s ei sa n a l y z e d i t i st h ep r o j e c to fc r y s t a ll o v ei nz h e n gz h o u t h r o u g ht h i sc a s e ，w ep r o v et h es p e c i f i ct e c h n o l o g y o fa p p l i c a t i o na n d p r i n c i p l eo fa p p l i c a t i o n t h ei n n o v a t i o no ft h i st h e s i si st h a ts e t t i n gu pa ne v a l u a t i o ns y s t e mo fh o u s i n gr e a le s t a t e p r o j e c t sb a s e do na h p , a i m i n ga tt h ec h a r a c t e r i s t i c so fh o u s i n gr e a le s t a t ep r o j e c t s t h eo t h e r i n n o v a t i o ni st h a tt h ea u t h o ra p p l i e dt h es y s t e ma n da h pi na nh o u s i n gr e a le s t a t ep r o j e c t t h e r e s u l t so ft h i sr e s e a r c hh a v eac e r t a i nc o n d u c t i v es i g n i f i c a n c ef o rs o m ec o m p a n i e st om a k e p o s t p r o j e c te v a l u a t i o n k e yw o r d s ：r e a le s t a t ep r o j e c t ；p o s t - p r o j e c te v a l u a t i o n ；i n d e x ；a h p u 发表论文说明及学位论文使用授权声明 发表论文说明及学位论文使用授权声明 ( 一) 发表论文 ( 1 ) 陈亚洁，李涛房地产项目后评估的几点思考现代管理科学，2 0 0 9 ( 0 4 ) ( 2 ) 陈亚洁，李涛科研管理中一种新的科研选题方法科学学与科学技术管理，2 0 0 7 ( 0 7 ) ( 三) 学位论文使用授权声明 本人同意授权天津商业大学将学位论文的全部或部分内容提供给有关方面，编 入中国学位论文全文数据库、中国优秀博硕士学位论文全文数据库、天津商业大学 博硕士学位论文全文数据库等有关数据库进行检索，并采用影印、缩印、或扫描等复制 手段保存、汇编以供查阅和借阅。同意学校向国家有关部门或机构送交论文的复印件和磁 柱。 陈亚洁 2 0 0 9 年5 月 第一章前言 1 1 选题背景 第一章前言 以前的很长一段时间里，我国主要靠国家和集体来建房分房。后来随着我国住房制度 的改革，逐渐打破了长期存在的主要依靠国家和集体建房分房的供给模式，将建房与购房 一同推向市场，从而使住房成为自由流通的商品。引入市场机制的房地产产业的商业化， 这种产权的明晰化、个体化，加上更加先进的住房按揭贷款的消费观念，催生了当前的房 地产市场。 近年来，我国房地产投资发展很快，我国连续的高经济增长率和良好的经济增长质量 在很大程度上推动了城市化规模的不断扩大，大量农转非人口涌入城市必然要实现住房消 费，从而使房地产投资已经成为我国固定资产投资结构中非常重要的一项内容，房地产业 已经发展成为国家经济基础的主要支柱之一。 随着商品房逐步进入经营期，开发商、投资者、业主及市场之问的矛盾随之显现出来。 因此如何使用好建设资金，使所建住宅项目能满足人们的住房要求，同时兼顾开发商及其 他相关利益者的利益，就成为摆在房地产建设者和决策者面前的重要课题。要解决好这个 课题，就很有必要对住宅类房地产进行后评估，项目后评估是项目管理过程中的重要环节， 通过项目后评估来考察项目初始目标的实现情况，并以此判断项目决策正确与否，以便对 项目进行控制和修正。 在目前市场条件下，住宅类房地产项目以单工程而论，建设规模不大，投资数额不高， 其经济效益和社会效益产生的影响是局部的，但是从国家全局和总规模来看，房地产类项 目的实施，在很大程度上影响了市场经济中的多个利益集体。一方面，房地产类项目的实 施，促进了国民经济的发展，房地产业已经发展成为国家经济基础的主要支柱之一，房地 产产业的商业化，增强了国民经济的实力。另一方面，房地产行业的发展在促进国民经济 发展的同时也会产生很多的负面影响，如果任其发展，后果可能相当严重。随着商品房逐 步进入经营期，开发商、投资者、业主及市场之间的矛盾随之显现出来。因此如何使用好 建设资金，使所建住宅项目能满足人们的住房要求，是摆在房地产建设者和决策者面前的 重要课题。要解决好这个课题，对住宅类房地产进行后评估就显得格外重要。 第一章前言 经过多年国家投资和世界银行贷款投资的大中型项目后评估的探索和实践，目前已经 形成了一套较为科学的评估方法，但是与国家投资或世界银行贷款投资的大中型工程项目 相比，房地产项目的功能种类繁多，涉及的专业技术门类繁多，而且涉及的建筑结构种类 繁多，这就使项目管理科学化和后评估工作在技术上产生一定难度和复杂情况。同时，房 地产项目通过建筑市场的运作都转化为商品，城乡住宅工程项目最具有代表性。全国居住 建设项目的兴建及其商品化过程成为驱动国民经济的具有活力的积极因素。但是这些项目 一经转化为商品，用户( 已取得产权，受法律保护) 对建设项目的使用、经营具有相对的 独立性，项目的使用、营运效益( 特别是社会效益) 可能与项目立项决策的预测效益在不 同程度上发生偏差。因此房地产企业可以结合自己的实际情况借鉴已有的后评估理论，积 极地消化、吸收、借鉴。现在已经有一些房地产企业在后评估理论与方法方面也进行了卓 有成效的探索，有一定数量的从事项目后评估的专门人员熟练掌握了后评估方法，这为房 地产项目开展后评估提供了理论和方法支持。 1 2 选题意义 目前，项目管理已成为各行各业的一个热门话题，但不论是理论发展水平还是实际应 用水平，都很不均衡，大家往往都把关注的焦点集中在对项目实施过程的管理方法和技术 方面的研究，而事关项目决策成败的论证与后评估方面的理论研究和实际操作却相对较少， 关于房地产企业进行项目后评估方面的文献和实际案例更是少之又少。 但是与这种理论和应用水平相对不高的现实相对应的却是不管是0 8 奥运会或是水利 工程这样的大型项目，还是完成出访考察或科研课题这样的小型项目，都有必要通过项目 后评估找到成功与失败的经验教训，以免同样的问题在以后的类似项目中重复出现。随着 我国住宅类房地产行业的不断发展，项目实施过程中的问题越来越突出，工程拖期、质量 和立项时的承诺相距很远、因层层转包而影响质量的现象比比皆是，加强项目后评估实际 上建立了一个项目监督机制，完善了工程管理程序，可以在一定程度上抑制项目实施过程 中的多种问题的产生。 鉴于房地产项目后评估对政府主管部门、开发商、业主等都具有重要的现实意义，对 房地产项目后评估的方法与应用研究的重要性就显而易见。通过综合分析房地产项目后评 估中需考虑的各种因素，运用层次分析法可以建立一个房地产项目后评估的指标体系，使 2 第一章前言 后评估在更大程度上发挥优化资源配置、提高管理科学性的作用，这就是本论文研究的现 实意义和运用价值。 本论文是从与评估对象无关的第三方出发，以分析企业在项目整个实施过程中存在的 问题并为企业在未来的项目决策提供经验教训为目的进行的。 1 3 研究思路 本论文采用理论与实际相结合的实证研究的方法，首先整理归纳总结项目后评估的基 本方法、原理，然后针对房地产项目的特点，将后评估的相关理论方法运用于房地产项目 中，根据案例中的相关资料分析在社会主义市场经济体制下，房地产项目后评估的特殊性 及重要性，以及目前此类项目后评估中的方法等。 本论文的思路如下： j 丑 亟困 研究开展阶段 研究构建阶段 资料收集与分析阶段 图1 - 1 论文研究思路 资料来源：作者整理。 3 咂论分析 。- ；方法研究 i - 卜一 ； 实证研究探讨 i i i 第一章前言 1 4 研究方法 为保证研究的科学性与严谨性，本论文研究所依据的基础理论是：社会主义市场经济 理论和现代项目管理理论，所用的研究方法为理论结合实际的实证研究方法，将定性分析 方法与定量分析方法、理论分析方法与实证分析方法、理论借鉴与实践创新相结合。 首先，本论文立足我国处于发展社会主义市场经济的现状，充分考虑我国社会主义市 场( 包括房地产市场) 经济既具有市场经济的一般特性，又具有不同于西方国家以生产资 料私有制为基础的资本主义市场经济的特点，我国房地产开发企业完成的房地产项目通过 市场运行机制转化为商品的过程中，一方面体现着国有经济的支撑和主导作用，另一方面 也贯彻市场的社会主义法制管理和国家的宏观调控作用，以实现社会主义市场经济的目的， 即不断满足人民日益增长的物质文化需要。其目标是实现最大的实际经济效益，但企业的 局部短期经济效益和社会主义国家全局的效益难免发生一定的差异，在进行项目后评估的 时候仅仅从企业的角度出发是不够的，而必须结合国家的整体利益，不仅重视项目的财务 经济评估还要重视项目对国民经济可持续发展战略影响的评估。 其次，本论文通过对以往的国内外文献进行分析，运用定性分析方法，找出房地产项 目中具有共性的，影响其技术性和经济性的因素，将其从诸多因素中抽离，建立一个适合 我国房地产市场的科学的综合性的后评估指标体系，然后采用层次分析法对该体系中的各 指标进行定量分析，完善我国房地产项目后评估的理论内容。通过一个实际项目后评估的 例子，对上述提出的运用层次分析法构建的后评估指标体系进行实证研究，考察其研究的 成果的正确性和实用性。 1 5 研究内容 论文第一部分为前言，包括论文的选题背景、选题意义、研究方法、研究内容、研究 思路等。 第二部分为国内外的研究现状及房地产项目后评估相关理论的介绍。主要是通过查阅 国内外的相关文献，了解项目后评估在国内外的发展状况和到目前为止的研究现状。从理 论方面说明房地产项目后评估的含义以及实施程序和方法、评估标准等方面的内容，为后 面的案例分析做理论铺垫。 4 第一章前言 第三部分为房地产项目后评估基本方法的介绍，总结归纳了可以应用在房地产项目后 评估中的各种基本方法，重点介绍了层次分析法的基本原理及应用步骤。 第四部分为住宅类房地产项目后评估指标体系的建立，根据住宅类房地产项目的决策、 实施、使用的特点，运用层次分析法建立住宅类房地产项目后评估的具体评估指标体系。 第五部分为案例分析，搜集整理相关住宅类房地产项目后评估的数据，根据第四部分 所建立的房地产项目后评估指标体系，对具体项目进行后评估，从实践方面说明房地产项 目后评估中应该注意的问题和相关理论的实际适用能力，总结评估过程中的经验和教训。 论文最后一部分总结了整个课题的研究过程，总结论文的创新点，从中吸取经验教训， 为以后进行更深入的研究做好基础。 1 6 创新点 本文所建立的住宅类房地产项目后评估指标体系既得益于现有的理论研究和其他类似 项目后评估的指标体系，又有作者本人的思考，在不失继承性的同时力争有所创新，并力 图使后评估指标体系更加完善、合理。 研究方法上的创新。论文采用了层次分析法对房地产项目后评估中的相关指标进行分 t 析，区别于以往房地产项目后评估普遍采用对比法来分析。通过层次分析法的计算过程得 出更为科学的后评估结果。虽然很多学者认为对房地产项目后评估来说，最合适的方法应 该是有无对比法，通过有无对比，可以很清楚的看到项目的预期目标有没有实现及其偏差， 但是笔者认为运用层次分析法对影响房地产项目后评估的指标进行排序，根据各个指标所 占权重的不同来进行分类管理，可以提高后评估的精确性。 5 第二章国内外研究现状与相关理论综述 第二章国内外研究现状与相关理论综述 2 1 国内外研究现状与评述 2 1 1 项目后评估的国外研究现状 在西方发达国家，项目后评估和项目前评估是同时产生的，起始于2 0 世纪3 0 年代， 到7 0 年代中后期被许多国家和世界银行等双边和多边援助组织在其资 助活动中广泛应用。美国是国际上后评估设计和方法的领导者，加拿大、英国、印度等 国家都十分重视后评估工作，只是由于制度差异、国情不同，其后评估机构设置及其运行 机制等表现出不同的特点。( 见表2 1 ) ( 1 ) 发达国家的项目后评估。发达国家的后评估主要是对国家的预算、计划和项目进 行评估。一般来说，这些国家有评价的法律和系统的规则、明确的管理机构、科学的方法 和程序。 下面以美国为例来说明发达国家的项目后评估n 1 。美国是后评估做的比较好的国家之 一，后评估在美国的发展是从政府开始的，进而扩展到地方和企业。 从2 0 世纪3 0 年代起到现在的7 0 多年里，美国对由政府控制的投资计划进行过两次后 评价，都是为了促进经济和社会的发展。第一次是在2 0 世纪3 0 年代经济大萧条时期所进 行的“新分配 ( n e wd e a l ) 计划，当时的后评估刚刚起步，并不为很多人所熟知，美国国 会为监督政府“新政”政策性投资的手段，从而回复经济所取得的成效。第二次是在2 0 世 纪6 0 年代，在被称为“向贫困宣战 ( w a yo np o v e r t y ) 的计划中，美国联邦政府为新建一 大批大型公益项目投入了数以亿计的美元，由于投资数额的巨大，这项投资引起了包括国 会和公众在内的很多人对资金的使用、效益和影响的关注，于是政府在计划实施的同时， 进一步采用项目评估特别是以投资效益为核心的项目后评估的手段来对政府投资项目进行 监督。这种效益评估的原则延续至今，并为各国所接受和采纳。 在2 0 世纪7 0 年代和8 0 年代，后评估的过程也相应扩展到地方。随着一些公益项目的 决策由政府下放到州或地方，现在不少州政府在后评估方面也都有了许多创新，如州政府 对主要社会福利项目的评估更为密切和直接，后评估更注重对项目过程的研究，而不是等 到项目结束时才进行。在经济衰退和预算紧缩时期更增加了对后评估的要求。预算来源的 6 第二章国内外研究现状与相关理论综述 挑战往往对评估起到了推动的作用。近年 表2 1 部分国家和金融组织后评估工作情况1 机构金融组织 开始时间标志性事件 主要目的 美国2 0 世纪2 0 世纪6 0 年代进入立法部门，1 9 7 9主要满足美国政府政 3 0 年代年国家管理和预算办公室颁布“行策制定，政策实施和政策 政部门管理改进和后评价应用”考核的要求；监督管理公 共资金的使用 印度1 9 5 5 年1 9 5 5 年成立规划评议组织负责后评对政府投资项目进行 价工作后评价，广泛公布后评价 成果 加拿大2 0 世纪1 9 6 9 年国务委员会建立的计划局，对管理及资源分配决 6 0 年代兼有后评价工作职能；1 9 7 7 年建立策进行反馈，报告部长及 总监办公室负责后评价工作议会 英国2 0 世纪1 9 9 4 年成立后评价协会政府管理必要的j ：具 6 0 年代 世界银行 1 9 7 0 年 1 9 7 0 年成立业务评价单位；1 9 7 5 年开展世界银行贷款项 任命副行长级高级官员担任业务评目后评价；定期评价世界 价局总局长银行内部各部门工作情 况 亚洲发展银2 0 世纪1 9 7 8 年成立独立的后评价办公室；严格贷款市布；总结经 行6 0 年代2 0 0 0 年后评价局升格为正局级单位验教训并进行反馈 日本海外经1 9 7 5 年1 9 8 1 年设立业务总监室；1 9 8 5 年确立贷款项目，总结经 济协力基金升为业务监理部验教训并进行反馈 来，执行部门中的管理和预算办公室越来越强调对计划执行情况的评估，并把评估结果 作为决定国家预算分配的一个重要因素。有些高级官员认为美国的所有机构都应将其项目 资金的1 用于项目评估。在立法部门中，美国国会将其后评估研究作为一种监督功能。总 会计办公室作为国会的监督代理机构，除其原由的国家决算和审计功能外，极大的加强了 1 张礼安，李华启，李刚，洪保民，建设项目后评价方法和程序【j 】，国际石油经济，2 0 0 5 ( i i ) 。 7 第二章国内外研究现状与相关理论综述 它的评估能力。 在美国的公司和企业中，也有一些增强后评估工作的趋势。一些企业通过使用被称为 “战略计划 的方式：通过所确立的发展目标，公司可以不断地检查其计划，调动雇员的 积极性，根据实际结果监测和评估其部门的执行情况，不断地调整和修订其目标和策略。 ( 2 ) 发展中国家的项目后评估。近年来，发展中国家的后评估已经有了很大的发展。 很多较不发达国家也已经成立了中央评估机构，但这些评估机构大多从属或挂靠政府的下 属机构，相对独立的后评估机构和体系尚未真正形成。发展中国家的后评估以评价外资投 资项目为主，如世界银行等国际金融组织的援助项目、外国政府贷款项目等。 下面以印度为例来说明发展中国家的项目后评估。印度是开展后评估比较好的发展 中国家，印度为使其经济发展计划顺利实施，在第一个五年计划( 1 9 5 1 - 1 9 5 5 年) 期间成 立了规划评议组织( p e d ) ，负责国家每个五年计划中大型项目的监测和评价，组织项目后 评估工作。印度各邦也设有邦评议组织( s e d ) ，负责组织各邦政府发展规划和投资项目的 后评估工作。邦评议组织设在国家计划委员会内，它直接向计划委员会副主席报告工作，j 并只对计划委员会而不对任何其他行政部门负责。因此，规划评议组织可以公正、客观地。 进行项目后评估工作。而且规划评议组织是通过自己工作人员深入现场收集资料和数据来 编制评估报告，因而能够保证后评估结论真实、可靠。 印度成立规划评议组织主管建设项目后评估，取得了明显的效益，而且由于其对后评 估工作的重视，后评估成果己引起世界各国及世行等国际金融机构的关注并获得这些国际。 金融组织的赞赏，成为发展中国家推行建设项目后评估工作成功的典范，也为印度争取外 资获得了良好的信誉并起到了积极的作用，截止2 0 0 0 年印度已获得世行贷款已是我国的4 詹芝 1 日o ( 3 ) 国际金融组织的项目后评估。2 0 世纪7 0 年代以来，越来越多的国际金融组织依 靠评价来检查其投资活动的结果。世界银行和亚洲开发银行是丌展项目后评估比较早和比 较好的国际金融组织，他们均单独设有后评估机构，在长期的后评估实践中，不仅形成了 一套完整的管理体系和评价程序，而且逐步形成了一套比较科学的理论和方法，积累了丰 富的后评估工作的经验。 世界银行从1 9 7 0 年开始就开始项目后评估工作，其主要内容为在贷款支付完毕以后， 对贷款方的项目的决策、执行、运营和实施以及项目的长期影响进行后评估，通过多年的 实践现在已经形成一套完整的制度方法和固定的工作程序。 8 第二章国内外研究现状与相关理论综述 其进行项目后评估的程序可分为如下几个阶段“1 ： 第一阶段是编制项目完成报告( i c r ) ，如今i c r 己从初期的由世行贷款项目的实施人 员编写，发展为放贷者与受贷者共同编写，如今其内容包括借、贷双方的互评信息及项目 相关的统计资料。 第二阶段由业务评价局( o p e r a t i o ne v a l u a t i o nd e p a r t m e n t ；简称o e d ，该部门独立工作， 直接向执行董事会和行长报告评估结果) 编制项目执行情况审核报告( p p a r s ) ，其内容包 括：项目背景、审计结果和经验教训等。 第三阶段由o e d 按照世行决策周期( 现通常为1 年) 与程序，编制项目影响评价报告 ( i e r ) ( 即“复评”) ，一般于项目完成5 年后，选取有研究价值的项目进行复评。 最后，o e d 在上述工作( i c r ，p p a r s ，i e r ) 的基础上，根据需要安排专题研究，通过 对世行自身执行的政策、程序与效果的评估，总结并反馈项目实施过程种的经验教训。上 述后评估程序执行2 0 多年来，世行的投资成功率节节攀升。 亚洲开发银行2 1 ( a o b ) 于1 9 7 8 年设立了独立的后评估办公室( p o s te v a l u a t i o no f f i c e ； 简称p e o ) ，并于2 0 0 0 年将p e o 升级为独立的局级单位。其项目后评估程序基本上是效仿 世行，由贷款项目负责人完成项目完成报告( p c r ) ，此后p e o 完成项目绩效审计报告 ( p p a r s ) 。a o b 的后评估工作的特色之处在于其特别重视后评估结果的反馈，其反馈体 系有两个核心要素：一是后评估成果的扩散，主要通过出版物、后评估信息系统和成果讨 论会等形式将后评估的成果传播到各个部门；二是后评估成果的应用，执行董事会与后评 估成果管理委员会根据后评估过程中获取的经验，完成调整银行战略，改进资源分配等工 作。 2 1 2 项目后评估的国外发展动态对本论文研究的启发 ( 1 ) 项目后评估是一项涉及多学科、多专业的系统工程，其实施过程涵盖多个子系统， 房地产项目的后评估亦是如此，因此在进行本论文的课题研究中，要严格遵循现代项目管 理科学理论关于系统论、控制论和信息反馈论的基本原则。完整真实地搜集整理项目实施 各阶段的资料数据，严格按照项目的进展程序跟踪调查，认真分析项目实际情况与科研阶 段预测情况之间的差异及其原因，将这些情况输入后评估的反馈系统，使反馈系统真正发 挥控制和改善各子系统运行质量的作用，通过后评估提高项目的决策水平和项目的科学管 理水平。 9 第二章国内外研究现状与相关理论综述 ( 2 ) 吸取发达国家关于后评估的工作经验。世界银行的后评估严格按照程序分阶段进 行，多层次后评估结构相互支撑相互促进；印度设立独立专门机构主持后评估的组织工作， 形成各类专家评估组分工协作，取得了明显效益。这些都是值得我们学习和借鉴的经验， 在推进我国后评估发展的过程中，要根据我国的国情和我国企业的特点，对这些经验教训 遵循以我为主、博采众长、取其精华、去其糟粕的原则，研究、开发适合我国基本国情并 体现我国社会主义法制管理的房地产项目后评估指标体系及实施办法，应是本论文研究的 基本立足点。 ( 3 ) 结合不断发展的新学科新理论，不断充实后评估理论，使之成为适应社会发展的 学科。当今世界经济发展速度飞快，经济形势日新月异，如果只研究过去的理论，不与当 今经济形势结合，不与最新项目管理理论结合，那么后评估的理论就脱离了经济环境的基 础，不适应经济发展速度和经济现状的理论，是没有任何意义可言的。所以本论文研究过 程中要将后评估理论与房地产项目相关理论紧密结合，与国内不断发展的房地产市场状况 紧密结合，使本研究成为具有真实现实意义的研究。 2 1 3 项目后评估的国内研究现状 项目后评估在中国的应用始于2 0 世纪8 0 年代中后期。1 9 8 6 年国家计委外经局与世界 银行后评估局在北京联合举办后评估学习班，推动了我国基本建设项目后评估制度的发展。 1 9 8 7 年国家计委发文“关于转发铁道部京秦铁路项目后评估报告的通知”，指出了后 评估的定义、作用和重要性。 1 9 8 8 年2 月中国基本建设杂志第一次开辟后评估专栏，国内第一次公开发表了国 家重点工程项目武钢一米七轧机工程后评价报告。 1 9 8 8 年6 月中国基本建设杂志发表了建设项目后评价制度的思考，对我国项 目后评估的内容、方法、组织等问题进行了探讨，是国内最早系统探讨后评估制度的学术 论文。 1 9 8 8 年1 1 月，国家计委下达文件关于委托进行利用国外贷款项目后评价工作的通 知，要求选择重点项目进行后评估，取得经验后形成后评估制度，并提出了后评估的主要 内容和具体做法，这是我国政府下达的关于推行后评估工作的第一个文件。1 9 8 8 年原国家 计委委托中国国际工程咨询公司，进行了第一批国家重点投资建设项目的后评估，它标志 着后评估在我国的正式开始。 1 0 第二章国内外研究现状与相关理论综述 1 9 9 6 年1 2 月3 1 日，交通部正式颁布了公路建设项目后评估管理办法和公路建 设项目后评估报告编制办法，规定了公路建设项目后评估工作的重点、目的和内容要求， 这标志着我国公路建设项目后评估工作开始迈入程序化、规范化的轨道。 1 9 9 8 年张三力出版了项目后评价3 ，从项目后评估的概念、后评估在项目周期中 的地位、后评估的产生、发展和主要内容着手，介绍了后评估与前评估的异同点以及评价 方法的区别，后评估财务效益、经济效益、环境影响、社会影响、可持续性分析和综合评 价方法，最后对不同行业后评估项目做了一些实例分析。 2 0 0 0 年，许晓峰、肖翔出版了建设项目后评估“1 ，从建设项目的角度研究了项目 后评估的理论和方法，给出了铁路利用外资项目后评估的模式及实例。 2 0 0 1 年，姜新伟、张三力出版了投资项目后评估5 1 ，全面论述了项目后评估在投 资项目周期中的地位和作用，项目后评估的理论、方法和实践。 2 0 0 2 年，姚光业出版了投资项目后评估机制研究6 1 ，论述了如何保证项目后评估 在投资项目中得到有效实施。 2 0 0 4 年，四川移动开始投资项目后评估工作 ，希望通过对项目实施结果的评估，寻 找成功的经验和产生问题的原因，不断为项目决策提供有益参考。首先制定了详细的后评 估工作实施办法，由计划部门组织开展工作，初步建立了后评估制度、评估方法和指标体 系，对重点项目开展了试评估。2 0 0 5 年进一步扩大了后评估范围，2 0 0 6 年成为四川移动的 后评估工作巩固年，使后评估成为项目管理的经常性工作，充分发挥对项目的反馈和监督 作用，项目申报单位比以往更加重视项目的实施效果，在项目申报前期增加了对未来投资 效益的分析，测算详细，后评估工作对各单位关注投资效益的引导作用已明确出现。 中国石油是我国项目后评估工作完成比较好的单位2 1 ，2 0 0 4 年设立相对独立的后评估 处，后评估处有选择的给地区公司下达后评估指令，并委托独立咨询单位开展后评估。其 评估程序是先由地区公司完成自评报告；此后，由受委托的独立咨询单位在收到自评报告 后的3 0 个工作日内完成后评估报告，后评估处根据这两份报告给出最后的后评估意见。 2 0 0 5 年，国务院资产监督管理委员会下发了中央企业固定资产投资项目后评估工作 指南，进一步规范了后评估工作，为我国后评估发展起到促进作用。另外国内学者也从不 同角度对后评估进行了研究，比如张飞涟8 1 研究了铁路项目后评估理论与方法，金灵志阳1 研究了高速公路建设项目后评估内容与方法，黄德春n 在他的博士论文投资项目后评估 理论、方法及应用研究中引入了模糊数学等数学方法，并对投资项目可持续性内容进行 第二章国内外研究现状与相关理论综述 了详细的研究。 我国目前评估机构的状况n 是：中央政府部门中，国家计委在1 9 9 8 年机构改革之前， 由重点项目建设司负责国家重点项目的后评估工作，机构改革后，新成立的重点项目稽查 办公室负责对重点项目的建设实施组织稽查，并负责后评估工作。国家审计署则按照审 计法的有关规定，对国家投资项目进行绩效审计。在行业部门中，有一些设立了评估机 构，如交通部由其下属交通规划研究院负责项目的评估工作：也有一些部门虽然没有设立 专门的评估机构，但是有相应的机构负责项目的后评估工作，如铁道部由计划司负责项目 评估工作的安排，委托其下属的设计研究院进行项目评估工作；中国石油天然气集团公司 成立了咨询中心负责独立项目后评估业务；2 0 0 5 年中国石油股份有限公司在规划计划部设 立后评估处，全面开展建设项目后评价工作。在金融部门中，国家开发银行曾经建立了专 门的评估机构，即后评估局；建设银行建立了项目评估部，负责对贷款项目进行评估；中 国银行1 2 1 于2 0 0 1 年1 2 月3 1 日以中银险 2 0 0 1 5 7 6 号文件下发了中国银行关于发送授 信风险管理后评估试行办法的通知，要求中国银行内各行( 部) 遵照执行 我国项目后评估工作己从无到有发展起来，通过国家重点项目的后评估工作，近十年 来逐渐掌握了这一世界先进的科学管理手段，理论建设正逐步深入。主要表现在以下几个 方面：第一，提高了项目的决策水平；第二，提高了设计、施工水平；第三，提高了项目 投资效益，促进了生产力的发展；第四，提高了引进技术和设备的成功率；第五，控制了 国家重点工程项目的工程造价。尽管如此，我国的后评估理论研究和实际操作应用仍处于 初级阶段，需要进一步发展完善，与国外发达国家相比，还有一定差距。 2 1 4 关于我国项目后评估发展的思考 虽然近年来我国的项目后评价发展较快但与其它国家比起来还是相对滞后总体而 言目前我国项目后评价主要存在以下问题： ( 1 ) 项目后评价处于起步阶段，对项目后评价的专门的研究较少尚未形成统一的、 适合中国国情的理论体系。目前，后评价的理论研究主要是对国外现有理论的介绍和论 述对评价内容、方法的改进和创新方面的研究很少，其中关于企业投资项目后评价的研 究则更少。 ( 2 ) 评估行业多头管理，不适应评估行业发展的要求。在我国的经济发展过程中先后 介入评估行业的部门有财政、国土资源、建设、计划等9 家部门，设立的执业资格有注册资 第二章国内外研究现状与相关理论综述 产评估、注册房地产估价师、注册土地估价师等五六种评估执业资格。各执业资格各有业 务规范，各有收费办法，在实际工作中既造成了评估质量的不统一，又造成了重复评估、 重复收费的局面。 ( 3 ) 目前，开展后评价的项目基本上是针对国家投资的基建类、公益性和农林牧副业 项目，或是国外政府、国际金融组织提供贷款项目。专门针对企业投资项目进行后评价则 很少。 ( 4 ) 后评估的法制不健全，律师有律师法，注册会计师行业有注册会计师法， 而评估行业却没有相应的法律。我国目前的评估法规体系是以国有资产评估管理办法 为核心、中央政府颁布的行政法规和中央政府部门颁布的规章、部分省市出台的地方性评 估规章、行业协会制定的自律规范为补充的法律体系，这一法律体系目前已经不能完全适 应我国经济发展的现状，已极大地影响到了行业的发展。 ( 5 ) 健全合理有效的后评估机构及高素质的后评估人才缺乏。我国目前没有像美国、 印度等国家的健全的国家级后评估机构，后评估方法的推广和后评估制度的规范化难以实 现，另外我国没有合理可行的专业后评估人员培训和考核制度，这在很大程度上影响了我 国的后评估工作水平。 通过对项目后评估在国内外发展历程的回顾和对现状的客观分析，笔者总结项目后评 估的发展趋势表现为项目后评估的内容越来越丰富、项目后评估在项目管理中的作用越发 重要。 项目后评估的内容越来越丰富。自从2 0 世纪3 0 年代后评估产生以来，随着后评估研 究的不段深入和实践中经验教训的总结，其内容一直在发生着变化，越来越丰富，越来越 充实。国际上，2 0 世纪6 0 年代以前，项目后评估的重点是财务分析，以财务分析的结果 作为评估项目的主要指标。到了6 0 年代，经济评估被引入了项目后评估的范围。7 0 年代 前后，环境评估成为项目后评估的一个必要环节。到了8 0 年代，社会影响评估也进入了项 目后评估。近几年，随着经济的发展也企业集团的不断壮大，人们逐渐认识到机构设置和 管理机制已经成为项目成败的重要条件，有些行业和机构把都项目的机构分析也纳入项目 后评估的内容。进入2 l 世纪以后，后评估的理论和思想逐渐开始在多个行业得到运用，主 要体现在立法、咨询、医疗等行业。而在我国，由于我国社会主义的制度和社会主义特色 市场经济的特点，后评估的内容更是有着独特之处，近年来随着中央提出建设创新型国家 的方针，项目的自主创新水平与能力在不久的将来也应该会成为后评估的主要内容。 1 3 第二章国内外研究现状与相关理论综述 项目后评估在投资项目管理中的作用越来越大，地位越来越重要，能够为投资管理把 好关。传统的项目管理只注重项目可行性研究和项目前期评价，但是这两项内容都是在项 目建设前进行的，其判断、结论只能处于一个预测的水平，项目的经济效益在实际操作中 具体怎么样，前期评价和可研是反映不出来的，只能通过项目后评估来体现。开展项目后 评估，既能评价投资决策的成功与失败，以检验决策水平，又可评价项目实施管理过程中 的经验教训，提高管理水平，还可以对项目实施结果的未来前景做出进一步预测，以促进 项目的投资收益，因此，项目后评估将不仅仅是项目管理的一个补充环节，它必将逐步发 展成为项目管理过程中的一个重要的、必不可少的组成部分。 2 2 住宅类房地产项目后评估相关理论综述 项目后评估是投资项目周期的一个重要阶段，是项目管理的重要内容。它通过对项目 实施过程、结果及其影响进行调查研究和全面回顾，与项目决策时确定的目标以及技术、 经济、环境、社会指标进行对比，找出差别和变化。项目后评估最大的特点就是可以通过 及时有效的信息反馈，对项目现状制定切实可行的对策及措施，为今后完善项目策划、项 目实施和管理、项目监督、项目经营管理等工作创造条件，提高投资效益( 如图2 1 所示) 。 图2 1 后评估的信息反馈与应用2 2 王洁，李辉，企业进行项目后评估的障碍和关键因素分析【j 】，现代管理科学，2 ( x y ( 0 8 ) 。 1 4 第二章国内外研究现状与相关理论综述 2 2 1 住宅类房地产项目后评估的涵义及特点 项目后评估的涵义，目前国内外学者及实际工作者，从不同的角度有着不同的表述， 学者普遍认为项目后评估是通过对项目实施过程、结果及其影响进行调查研究和全面回顾， 与项目决策时确定的目标以及技术、经济、环境、社会指标进行对比，找出差别和变化， 然后分析原因，总结经验，吸取教训，得到启示，提出对策建议，通过信息反馈，改善企 业管理和决策，达到提高企业管理水平的目的。本论文根据房地产项目的特点对房地产项 目后评估的涵义表达如下：房地产项目后评估是在房地产项目建设完成交付使用一段时间 ( 一般为1 一- - 2 年) 之后，项目的经济效益和社会影响效益已充分显现出来，各方面都已达 到项目后评估的条件的时候，对该项目的有目标、建设实施过程、为企业带来的经济效益、 对项目所在区域和社会产生的作用和影响进行的系统的、客观的分析，通过项目建设过程 的检查总结，确定项目预期的目标是否达到，项目规划是否合理有效，项目的主要效益指 标是否实现，通过分析评价找出成败的原因，总结经验教训，并通过及时有效的信息反馈， 为未来新项目的决策和提高完善投资决策管理水平提出建议，同时也为后评估过程中出现 的问题提出改进建议，从而为企业的管理决策层提供可靠的参考资料，在以后新丌发的项 目中根据之前项目的经验教训，更加有效地对项目的实施进行