（技术经济及管理专业论文）天津房地产市场可持续发展研究.pdf

中文摘要 近年来，我国房地产业迎来了迅猛发展的黄金时期，开发规模、 投资额等主要指标连年高速增长，人均居住面积不断提高，全行业对 于国民经济发展和推动就业发挥了巨大的作用，逐渐成为国家的支柱 产业。与此同时，房地产业也出现了一些明显的问题，主要表现为房 屋价格持续上涨，给购房群众造成较大经济压力，房屋供应结构有所 失调，社会各界对此给予了高度关注。各级政府不断出台调控措施， 各界群众纷纷出谋划策，然而房地产市场的走向仍然扑朔迷离。 本文简单回顾了近年来国家宏观调控及市场发展的背景，陈述了 当前我国房地产市场运行的基本流程，分析讨论了健康持续发展的房 地产市场应当呈现什么样的市场状况。对于市场中的几个主要群体， 文章从各个群体行为动机的角度分析了他们在市场中的目标和具体行 为策略，进而阐述了各市场主体如何在市场运行过程中相互作用，共 同影响市场发展变化的过程。文章还阐述了中国房地产市场具有特色 的一些基本制度，特别是土地所有权和户籍制度的“双轨制”，以帮助 更好的理解中国房地产市场的特性和各个群体的行为动机。 实证分析过程中，文章以天津市房地产市场为分析对象，广泛收 集了反映天津房地产市场发展的各种数据，从宏观和微观两个层面对 市场发展状况进行了评述，进而分析了当前市场存在的问题。随后， 笔者对市场需求进行了分类评价，采用历年统计数据结合数学工具对 未来市场需求进行了预测。最后围绕市场发展目标，分别从政府、企 业、群众、金融机构四个角度分析比较了各自可以采用的策略和具体 措施，提出了调控和参与房地产市场运行的决策建议。天津市房地产 市场发展处于全国前列，文章虽然是对局部市场进行分析，但是其中 的很多问题是带有共性的，提出的建议和决策手段也具有一定的普遍 适用性，期望本文能够起到抛砖引玉的作用，为帮助各级政府部门、 开发企业、金融机构、购房群众加深对房地产市场的认识起到促进作 用，并期望文中提供的调控手段和决策建议能够有所助益。 关键词：房地产现状持续发展对策 a b s t r a c t i nr e c e n ty e a r s ，c h i n a sr e a le s t a t ei n d u s t r yi se n t e r i n gar a p i d d e v e l o p i n ge r a , t h ea m o u n to fi n v e s t m e n t a n ds c a l eo fc o n s t r u c t i o n m a i n t a i nr e m a r k a b l yg r o w t hf o ry e a r s ，t h ea v e r a g el i v i n g s p a c ek e e pr i s i n g i th a sm a d eap r o m i n e n tc o n t r i b u t i o nt on a t i o n a le c o n o m y , a n di sb e c o m i n g ap i l l a ri n d u s t r yo fc h i n a m e a n w h i l e ，i te m e r g e ds o m ep r o b l e m sw h i c h p r i n c i p a lm a n i f e s t e da ss h a r pr i s i n gp r i c e i tb r i n g sc e r t a i np r e s s u r e t o s o c i e t y , a n dp e o p l ef r o ma l l s o c i a ls e c t o r sp a i dh i g h l ya t t e n t i o nt oi t a l t h o u g hg o v e r n m e n ti s s u e dk i n d so fp o l i c yo fm a c r or e g u l a t i o n ，t h ef u t u r e t r e n d so fr e a le s t a t ei ss t i l li nd o u b t 乃e 幻e s i sm a d ea b b r e v i a t e d r e t r o s p e c t i o n o fn a t i o n a lm a c r o r e g u l a t i o n sa n dt h er e a le s t a t em a r k e to p e r a t i o ns t a t u sd u r i n gr e c e n ty e a r s ， a n a l y z e dt h eb a s i cp r o c e d u r eo fr e a le s t a t ed e v e l o p m e n t ，d i s c u s s e dw h a t c o n d i t i o n ss h o u l db ep r e s e n t e df o ras u s t a i n a b l ea n dh e a l t h ym a r k e t t h e a r t i c l ed i v i d e dt h em a r k e ts e c t o r sa n dp e o p l ei n t of o u rg r o u p s ，r e s p e c t i v e l y e x a m i n e dt h em o t i v a t i o na n dt a c t i c so fe a c hg r o u p ，f u r t h e re l a b o r a t e dt h e i n t e r a c t i o no fe a c ho t h e r , a n dt h ec o m b i n e de f f e c t so ff o u rg r o u p sd u r i n g t h em a r k e td e v e l o p i n gp r o c e s s t h et h e s i si n t r o d u c e ds p e c i a lr e g u l a t i o n so f c h i n ar e a le s t a t e ，e s p e c i a l l yt h ed u a ls y s t e mo fl a n do w n e r s h i pa n d h o u s e h o l dr e g i s t r a t i o n ，t og a i nb e t t e ru n d e r s t a n d i n go fe a c hg r o u p s m o t i v a t i o n e m p i r i c a la n a l y s i sb a s e do nt i a n j i nr e a le s t a t es t a t i s t i c a ld a t a t h e t h e s i sm a d ead e t a i l e dd i s c u s s i o na b o u tm a r k e ts t a t u sb ya n a l y z i n gt h e m a c r oa n dm i c r os t a t i s t i c a ld a t ao ft i a n j i n ，d e s c r i b e dt h ef e a t u r e sa n d t r e n d so fm a r k e t ，a n dc h e c k e dt h ep r o b l e m s a f t e rt h a t ，t h ew r i t e rm a d ea d e m a n d i n gf o r e c a s t i n go ft i a n j i nr e a le s t a t e ，t h r o u g hl o t so fd a t aa n d m a t h e m a t i ct o o l s s u c ha ss p s s15 0 a tl a s t ，t h et h e s i sc i r c u m f u s e dt h e t a r g e to fh e a l t h ym a r k e t ，p r o v i d e d s o m es u g g e s t i o n sf o rg o v e r n m e n t ， c o r p o r a t i o n s ，b a n k i n gi n s t i t u t i o n sa n dc o n s u m e r s k e yw o r d s ：r e a le s t a t e ，s t a t u s ，s u s t a i n a b l e ，d e v e l o p m e n t ，s t r a t e g y 独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作和取得的研 究成果，除了文中特别加以标注和致谢之处外，论文中不包含其他人已经发表或 撰写过的研究成果，也不包含为获得叁壹叁堂或其他教育机构的学位或证书而 使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了 明确的说明并表示了谢意。 学位论文作者签名：f 习孑彬签字日期：。罗年歹月? 7 日 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解墨鲞盘堂有关保留、使用学位论文的规定。 特授权墨鲞太堂可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索， 并采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编以供查阅和借阅。同意学校向国 家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘。 ( 保密的学位论文在解密后适用本授权说明) 学位论文作者签名：闭苫为 签字日期：ao 母7 年岁月? 7 日 导师签 签字日期：支7年歹月? 7 日 第一章绪论 第一章绪论 1 1 研究背景 近年来，房地产业以其较快的发展速度，极大的资金聚集功能，明显的产业 带动效应，巨大的社会影响力成为举国上下高度关注的重要产业。特别是最近几 年，商品住宅价格的一路上涨成为了舆论关注的焦点和新的社会问题，中央政府、 地方政府、开发企业、金融机构、科研院所、普通群众都在密切关注行业发展趋 势，分析出现的问题，积极献计献策，试图将房地产行业引入健康持续科学的发 展轨道。在此，先简要回顾一下我国房地产业发展历程： 1 1 1 统建统分阶段 建国以来，我国房地产业经历了相当长一段统建统分的阶段。自1 9 4 9 年到1 9 5 3 年，我国进行了大规模的社会主义经济改造，几大核心城市存有少量民营资本经 营房地产。1 9 5 3 年至1 9 8 8 年，几乎所有的住房都是按照计划经济模式提供，由国 有企业或单位统一投资、统一建设、统一分配，市场对全行业资源优化配置的功 能几乎无法发挥。这种制度框架既使得行业投资建设速度较慢，质量较低，也造 成了房屋维修、保养管理缺位，房地产权流转不畅等一系列问题。 1 1 2 双轨并行阶段 1 9 8 8 年，在十年改革放的基础上，宪法规定国有土地使用权可以依法出让、 有偿使用，至此，我国的房地产行业逐步迈上了由计划经济向市场经济转轨的道 路。十年间，房地产行业在经历巨大变化的同时，一度呈现出欣欣向荣的发展趋 势。同时在1 9 9 2 年左右，以海南房地产市场泡沫的破灭为导火索，引致了较大范 围较长时间的市场低迷。政府、企业、群众在观望、参与过程中，不断总结着发 展经验，改进管理思路，提高经营水平，整个行业在大起大落中不断走向成熟， 同时，房地产业也从计划经济模式逐步迈向市场经济模式。这一阶段，整个房地 产行业处于双轨并存的状态，既有国有单位统建统分的福利性住房，也有开发企 业提供的商品房可供选择。这种双轨并行的状态一直持续到1 9 9 8 年国务院明令停 止福利性分房为止。 1 1 3 住房商品化阶段 1 9 9 8 年，国务院要求全面取消福利分房制度，所有住房全部由市场化手段提 供。至此，全国房地产市场进入了真正意义的市场化运行阶段。2 0 0 0 年开始，房 地产业开始呈现出极为良好的发展势头，2 0 0 0 年的经营总收入是4 5 1 5 7 1 亿元， 比1 9 9 9 年增长了将近5 0 ，尤其在2 0 0 1 年中国加入世贸之后，中国的房地产发 展形势更是呈现出欣欣向荣的景象。2 0 0 7 年，福布斯中国富豪榜的前1 0 位富豪中， 有6 位主营或者兼营房地产，显示出该行业极大的利润空间和发展潜力。制度创 第一章绪论 新方面，在各大城市不断探索的基础上，国土资源部于2 0 0 2 年下发1l 号令，要 求全面推行经营性用地“招拍挂”出让方式，2 0 0 4 年再次下发7 l 号令，要求全国 各地从2 0 0 4 年8 月3 1 日开始，全面停止协议出让方式，清理处置历史遗留问题， 所有经营性土地使用权出让全部改为“招拍挂”方式出让。至此，土地市场公开、 透明的竞争机制得以稳固，充分竞争的市场格局基本形成。 1 1 4 全面调控阶段 一般认为，对于房地产市场的宏观调控，从2 0 0 2 年国土资源部下发招标拍 卖挂牌出让国有土地使用权规定时就已经开始，但是当时的土地出让制度处于 转轨期，很多历史遗留问题尚未完全解决。因此，笔者认为全方位的、持续性的 宏观调控阶段，应当始于2 0 0 4 国土资源部、监察部联合下发关于继续开展经营 性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知( 7 1 号令) 开始，这个 文件的下发强制性的完成了土地出让制度的彻底变革，拉开了大规模、集中性宏 观调控的序幕。同年5 月1 3 日，国务院发布了经济适用住房管理办法，2 0 0 5 年3 月、5 月，分别下发了国务院关于切实稳定住房价格的通知( 国办发明电 【2 0 0 5 1 8 号) 、国务院办公厅关于做好稳定住房价格工作的意见( 国办发 2 0 0 5 2 6 号) 文件。2 0 0 6 年5 月、7 月，国务院、建设部分别下发了关于调整住房供 应结构稳定住房价格意见的通知( 国办发 2 0 0 6 3 7 号) 、关于规范房地产市场 外资准入和管理的意见( 建住房 2 0 0 6 】1 7 1 号) 文件。2 0 0 7 年8 月，国务院下发 了国务院关于解决城市低收入家庭住房网难的若干意见( 国发( 2 0 0 7 ) 2 4 号) 文件。2 0 0 8 年1 月3 日，国务院办公厅下发国务院关于促进节约集约用地的通 知( 国发 2 0 0 8 1 3 号) 文件。短短几年时间，中央政府下发了一系列指导房地产行 业宏观调控的纲领性文件，各部委、各省市政府研究制定了更多的配套政策。可 以说2 0 0 4 年以来的5 年中，我国的房地产市场一直处于宏观调控的高压之下，经 理了迅速而频繁的政策变化导向，并对整个行业发展起到了深远的影响。 1 1 5 发展历程综述 值得注意的是，房地产行业发展历程中，基本制度模式经历了较大的转变， 我们重点关注改革开放以来，我国逐步建立并不断完善的市场经济体制下的房地 产行业发展。城市土地由无偿使用、无限期使用、无权属流转，逐渐改变为有偿 使用、有限期使用、有权属流转的制度框架，城市住宅则由此前的实物福利分配 逐渐改为通过市场购买商品住房。毋庸置疑，房地产行业已经逐渐成为国民经济 的先导产业和支柱产业，成为推动国民经济持续快速增长的重要力量。 然而，在房地产业快速发展的同时，也暴露出许多的问题。例如，很多城市 以兴建开发区或经济技术特区为名，大量圈占土地，违反国家的耕地保护政策和 土地使用权流转制度，造成土地资源闲置和浪费，同时危害到国家粮食安全和失 2 第一章绪论 地农民生活。个别城市房地产规划布局不科学，城市建设粗放式发展，导致城市 交通不堪重负，配套基础设施建设滞后，城市环境遭到破坏。全国范围内的房价 持续快速上涨，普通居民购房困难日益突出。开发企业经营违约问题偶有暴露， 出现一批烂尾楼项目，成为社会不稳定冈素。于是，如何促进房地产业的持续健 康发展，在充分发挥其拉动经济建设和改善居民住房条件的积极作用同时，克服 解决各种不良问题的出现，成为摆在各级政府面前的一项重要任务和紧迫课题。 2 0 0 4 年以来，伴随着国内各大城市房地产市场价格上涨，各级政府都试图通过各 种手段调控房地产业的发展，但直到2 0 0 8 年房屋成交量才有所下降，同年底部分 城市房屋成交价格才有小幅下滑。应当说，政府宏观调控政策的效果虽然滞后， 但是在一定程度上实现了调控的初衷，有利于行业健康平稳发展。但是，当前国 际金融危机迅速蔓延，给各国经济运行造成极大冲击，经济下行风险仍然较大， 房地产市场的未来走向如何，政府如何引导又成为一个新的问题。 1 2 研究意义 我国的房地产行业发展，特别是其在市场经济条件下的发展刚刚处于起步阶 段，虽然取得了一定的成绩，但是由于其本身众多特殊属性，加上相关利益各方 错综复杂的关系与互动，对该行业的管理仍是一件新事物，属于一个全新的课题， 必然要经过一个曲折的摸索和改进过程。中央政府和地方政府在管理房地产业的 实践中，遇到了很多新问题、新情况，也根据时局的变化出台了一系列应对措施。 但是，2 0 0 5 至2 0 0 8 年，房地产市场投资增速过快，房屋价格上涨过快的局面没有 得到明显抑制，2 0 0 8 年下半年开始，受到国际金融危机和国内经济形势的影响， 全国房地产市场迅速回落，市场呈现出低迷状态，各种连带不利因素已经开始显 现。调控过程初期，政府政策效果不明显，调控后期市场形势迅猛变化又超出了 各方面的预期，现在不得不面对市场迅速下滑的风险。与此同时，开发企业、普 通群众以及金融机构等众多的市场主体也都在探索市场发展规律，为理性决策提 供依据，合理规避各种风险。本文旨在探讨研究房地产市场持续健康发展目标， 市场外在表现，市场主体行为动机，当前市场运行状况，以及各种调控措施的效 用分析，在此基础上为政府提供科学的调控手段，为普通群众、开发企业、金融 机构提供决策参考，最终促进房地产行业持续健康发展。 1 3 研究思路框架 为了更为清晰的分析房地产市场调控对策，笔者对行业基本运行模式进行了 介绍，探讨了政府调控的目标，分析了各种调控手段的作用及使用方法。具体按 照“我国房地产行业有着什么样的基本运行模式一政府调控房地产市场应当到达 什么目标一调控市场时可以选用什么手段一当前天津房地产市场存在什么问题一 未来天津房地产市场的发展潜力如何一下一步可以采取什么对策措施”的思路展 第一章绪论 开讨论。 我国房地产 行业基本运 行模式 房地产市场 可持续发展 应当达到什 么目标 各类市场主 体持有什么 样的行为动 机 政府可以选 用哪些调控 手段 图1 1 研究思路框图 第一章介绍了研究背景、研究意义及思路框架。第二章介绍涉及房地产行业 的基本概念及理论，说明我国房地产市场基本运行模式，特别是房地产制度中具 有中国特色的制度设计，从中分析出市场固有的缺陷及可能导致的后果。同时， 研究了政府调控房地产市场应当达到什么样的目标，以及如何去评价市场运行状 态。第三章从市场长远发展和政府责任出发，评价房地产业对天津经济的贡献， 分析市场运行现状，查找存在的问题。第四章分析了国内外经济、政治环境，评 价了房地产业所处的社会背景。第五章对天津房地产市场的发展潜力进行研究， 分析未来发展趋势及市场容量，重点对未来的房屋需求量进行预测。第六章围绕 保持市场持续健康发展，介绍了房地产市场调控可以采用的手段，分析每种手段 的作用、实施方法和存在的缺陷，对政府、开发企业、金融机构、普通民众等多 个市场主体提出对策措施建议。 4 第二章基本概念及理论 第二章基本概念及理论 2 1 基本概念 2 1 1 房地产 目前，学术界对于房地产的定义存有一定的分歧。一类观点认为，“房地产是 指土地、土地上的永久建筑物、基础设施以及诸如水和矿藏等自然资源，还包括 与土地所有权有关的所有权利或利益。”另一类观点认为，“房地产是指建筑地块 和建筑地块上以房屋为主的永久性建筑物及其衍生的权利。”比较而言，两类观点 主要区别是界定土地及物品的范围不同，共同点在于都强调了房地产的物品权属 特性，属于广义与狭义的区别。由于国内户籍政策、土地政策和房屋管理政策存 在“双轨制”，农村和城市房地产既相互影响又相对隔离。结合当前的热点问题， 本文的论述紧密围绕城市房屋及其对应的土地权属所形成的产业，暂时没有涉及 到农村集体土地、村民自建房屋、城市道路桥梁等公共基础设施以及更，。范围的 矿藏、资源，根据讨论问题的需要，在此文中将房地产定义为：“城镇国有土地和 其上建设的各类房屋，以及由土地和房屋衍生的各种权利。” 2 1 2 房地产业 学术界对房地产业的内涵及其产业归类存在多种不同的观点和不同的表述方 法，但其主要区别在于范围界定上，是单纯强调其服务及流通领域的特性，还是 包含建筑过程等生产特性。考虑到国家统计局对于行业分类界定的规则已经明确 建筑业属于第二产业，而房地产业属于第三产业。虽然两者密切相关，但是在统 计渠道分类界定上已经隔离，在此，引用王克忠提出的概念：“房地产业是从事房 地产投资、开发、经营、管理和服务，主要是流通领域里活动的产业部门”。具体 包括：房地产开发与经营业；房地产管理业；房地产经纪与代理业。 2 1 3 房地产市场 房地产市场跟其他商品市场一样，其直接涵义可以理解为房地产交易的场所， 同时，其本质是一种经济产品的交易关系，因此还应包括房地产交易各方经济关 系的总和。从交易产品的特性来看，房地产既包括房产，又包括地产：当土地尚 未投入开发建设，未形成建筑物或构筑物实体时，仅仅就土地使用权进行交易， 当房屋建成后，可以根据土地权属的性质，分别对房产或者房地合一的产权进行 交易。以上定义仅仅包括了房屋和十地两种物品的交易过程，实际上，由于房地 产行业本身的巨大带动性和广泛关联性，房地产市场又派生出一系列关联市场， 比如：土地一级整理市场、房地产建筑施工市场、房地产物业交易市场、房地产 金融市场、房地产中介服务市场和物业管理服务市场。因此，广义的房地产市场， 应当包涵整个社会与房地产交易直接关联的社会交易关系的总和以及相应的场 第二章基本概念及理论 所。 2 2 市场基本运行模式 中国目前的房地产市场与其他国家相比，既有共性也有个性，在房屋交易、 金融支持、财税政策、中介咨询市场等方面有着很多相似，但是在土地权属界定、 土地使用权取得方式等方面又存在诸多不同。在分析房地产市场运行状况前，先 简要分析其运作模式、市场主体。 2 2 1 房屋生产销售流程 目前，我同商品房生产销售一般经过四大基本环节，下面分别予以介绍。 2 2 1 1 土地整理及收购 由于我国土地权属的“双轨制”，使得农村土地属于集体所有性质，一般只能 用于农民自建房的宅基地，或者村民集体经济组织的建设用地，其数量和选址受 到严格的规定和限制，农民自建房屋拥有房屋产权，但不具有独立的上地产权。 城市建成区的土地一般属于国有用地性质，但绝大部分建设用地现状上均有工厂、 民宅或公共设施等建成物，或者属于军事用地等特殊用地性质。因此，土地用来 建设商品房屋前，首先要经过前期整理和筹备，核定拟建设地块是否符合城市建 设规划和土地利用规划，如果符合条件，需要由土地整理单位与现有业主就拆迁 补偿进行谈判，达成一致后进行拆迁并由政府相关部门对周边区域的水、电、气、 热等配套设施进行论证准备。伴随着城市规模的扩大，各大城市都有向外扩张的 趋势，经常需要占用农田、耕地及集体建设用地。对于这种情况，除了谈妥对于 农民的安置补偿等问题，还需要相关部门申请完成农用地转用审批及耕地占补平 衡的计划申报，而后方可进行后续土地整理工作。 目前，全国主要大中城市均由政府组建土地整理或储备中心，直接负责用地 整理或储备工作。资金投入方面，既有自筹资金也有委托引入社会资金参与土地 整理。 2 2 1 2 土地使用权出让 目前，我国的国有土地出让主要有两种方式。一是对经营性土地采用公开招 标、拍卖、挂牌方式竞争出让；一是对非经营性用地采用行政划拨方式出让。两 种方式在出让前，都必须由规划管理部门按照城市总体规划和控制性详细规划， 对拟出让地块的控制性技术指标进行核定，作为地块出让的技术条件。划拨用地 仅用于非盈利用途，国家对其使用条件有严格的限定。待完成土地使用权出让后， 获得使用权的企业或单位即可开展后续建设。 需要注意的是，绝大多数城市地方政府决定着土地整理的规模、地点，决定 着土地规划指标和土地出让的进度计划，实际上是以政府职能作为依靠，参与并 垄断了土地一级市场的经营。 6 第二章基本概念及理论 2 2 1 3 开工建设及销售。 获得土地使用权后，开发企业即可开展项目规划设计，办理施工阶段的各种 行政许可和审批手续，进行项目融资并开工建设。目前，全国各大城市房地产项 目销售均实行预售制度。就天津而言，高层建筑一般完成基础工程后即可申请上 市销售，普通多层建筑待主体封顶即可申请上市销售。在建设过程中，每个项目 至少都会有一个工程周期，多层建筑从开工到竣工至少需要1 年的时间，高层建 筑一般至少需要1 8 个月的时间，工程建设所需时间存在一定的刚性。开发企业可 以在市场疲软时，选择放慢建设速度，以等待市场复苏，反之，却无法违背客观 规律，较大幅度的加快建设速度。对于试图屯房惜售，放慢建设速度的开发企业 而言，他们将承受较大的融资压力，因为建设过程中，大量资金来源于金融机构 贷款和群众购买期房的房款，一方面金融机构将限定还款时限和额度，另一方面 群众缴纳购房款就形成了按期交房的契约合同关系，对工程进度本身形成了约束。 因此，开发企业一旦开始施工和销售，后续工作的时间节点一般已经被限定下来， 面对可能的市场疲软风险，只能积极采取措施加大销售同款力度。 2 2 1 4 竣工验收及交付使用 随着项目销售进行，项目建设也将逐步完成。待房地产项目主体竣工后，各 专业部门将组织对房屋的专项和综合验收，核实其主体工程的结构质量是否符合 国家标准，检查其房屋定位及实际建设是否按照批准的规划设计方案进行，检查 水、电、气、热、人防、消防、通讯等配套工程是否符合专业技术要求并具备使 用条件，土地权属是否明晰且不存在争议。一旦上述各项条件具备，房屋即可交 付业主使用，随后办理产权手续。至此，房地产开发建设就基本完成。待房屋交 付使用后，业主可以根据自身需要在二级市场上进行二手房交易。通常能由此形 成较一手房市场规模更为庞大的= 手房交易市场。 2 3 市场主体行为动机分析 房地产市场涉及多个市场主体，他们由各类企业或人群组成，是房地产市场 的主要参与者。他们分别站在不同的立场上，按照各自的行为目标参与房地产的 生产、建设、交易、流通、监管，以及提供各种中介服务。在众多市场主体组成 的一个复杂市场体系中，各个主体互相影响、互相作用，共同推动着房地产市场 发展，主导着房地产市场各种变化。为了更好研究市场运行，有必要对各大主体 的意愿目标以及具体行为策略进行分析。 在各类市场主体中，考虑到中介服务类企业是依附于房地产市场其他主体而 生存，主要提供中介性的服务，对于市场发展变化缺乏主动干预和决定性的影响， 因此我们在讨论房地产市场主体行为动机时，暂不把他们考虑在内。在此主要考 察四类市场主体：一是对市场发展进行引导、规范和监管的中央政府和地方政府； 7 第二章基本概念及理论 二是负责产品生产建设，牟取商业利益的开发企业群体；三是消费者层面的广大 购房群众；四是为开发企业及购房群众提供金融信贷支持并从中牟取利益的各类 金融机构。 2 3 1 中央和地方政府 2 3 1 1 意愿目标 中央政府和地方政府同属于国家管理机构，处于上下级的行政关系。大多数 问题上，二者的意愿目标是一致的。譬如说，二者都试图保持全国或者当地的房 地产市场健康稳定发展，保证一定的增长速度以确保该行业及关联行业对经济发 展的贡献：二者都有责任构建公平、合理、高效的市场秩序，促进行业的有序公 平竞争；二者都有义务调控市场供需总量平衡，保持价格平稳，促进关联产业发 展规模、速度和质量的协调；二者都有义务承担起对社会弱势群体的住房保障责 任。 除了共同点以外，中央政府和地方政府在个别问题上也存在矛盾和分歧。其 中最为突出的有以下几个方面：一是对于行业发展速度和规模的预期不一致。中 央政府在推动行业发展时更加关注行业投资规模过快，价格上涨过快带来的经济 泡沫的风险，因此，对高速发展的行业经常进行抑制和限制。而地方政府不仅对 此不予限制，反而竞相出台政策推动房地产行业发展，普遍追求高于其他城市的 投资规模和增长速度，为本地经济发展赢得相对优势，为本届政府积累政绩资本。 二是两级政府对于房地产行业发展的依赖程度不同。1 9 9 3 年，我国实行了分税制 改革。以1 9 9 3 年与2 0 0 2 年相比，中央财政收入分别为9 5 7 亿元与1 0 3 8 8 亿元； 地方财政收入分别为3 3 9 1 亿元与8 5 1 5 亿元。l o 年问，中央财政收入增长了9 8 5 ， 地方仅增长了1 5 0 ，而同期的g d p 增长了2 0 0 ，换言之地方财政收入比g d p 的增长还慢5 0 个百分点。若将分税制改革的前1 0 年与后1 0 年作一对比，我们发 现地方财政收入的前1 0 年( 1 9 9 3 年比1 9 8 4 年1 增长了2 5 0 ，而后1 0 年只增长了 1 5 0 。事实上，1 9 9 3 年分税制改革实施以后，中央国税收入所占比例迅猛攀高， 并持续维持在6 5 至7 5 之间的高比例。中央政府财政收入中，房地产类税收贡 献比例相对较小，因此中央政府对其依赖程度较低。而士地出让金政府收益完全 留给地方财政支配，因此地方政府对土地出让金政府收益形成了较大依赖，在城 市化进程加快，地方财政吃紧的情况下，越发具有重大的意义。三是对于房屋价 格上涨的态度不同。中央政府高度关注房屋价格急剧上涨可能带来的经济风险和 政治问题，地方政府在对待同样的问题时，一方面希望控制房价涨幅，另一方面 也希望维持一定的房价涨幅，保证对当地市场持续性的带动，进而维持土地出让 市场的繁荣，确保地方政府在其中的利益。四是对于住房保障的积极性有较大差 异。中央政府站在全国政治安定的高度上看待弱势群体的住房保障问题，具体行 第二章基本概念及理论 动方面，中央政府只是下达任务，很少投入资金等实际资源支持此项工作。而地 方政府作为政令的具体执行者，为了住房保障需要投入大量人力物力，这对于本 已资源紧张的地方政府而言，无疑是一项较大的负担。同时，大量保障性住房建 设必将对普通商品房市场形成冲击，危及到地方市场繁荣和地方利益。因此，二 者对此问题的积极性有着较大的差异。 2 3 1 2 具体行为策略 从两级政府层面来讲，具体行为策略无外乎是围绕宏观调控目标、经济发展 目标和住房保障目标采取各种政策手段。自2 0 0 4 年以来，中央政府和地方政府前 后出台了多项政策措施对市场进行调控，从本质上说，各种手段最终都是为了影 响市场供求，概括而言有以下几类措施。一是行政命令。例如要求各地制定土地 供应、普通商品房、保障房建设计划，要求各地强制性调整户型结构比例，要求 各地明确普通住房标准，对不同类型房屋实行差异化的财税政策。二是法律手段。 例如要求各地依法对闲置用地进行清理，对企业违法违规行为进行惩治。三是经 济手段。例如调整住房交易税费政策，抑制投资、投机性需求，调整金融信贷政 策，控制金融支持力度，直接提供保障性住房，干预市场供应总量，改变购房落 户门槛，影响移民性需求，控制拆迁进度和规模，影响刚性需求。在所有的管制 手段中，绝大部分政策措施都是由中央政府来研究制定，地方政府负责具体执行， 只有少数手段可以由地方政府研究制定并具体施行。 2 3 2 开发企业 2 3 2 1 意愿目标 从开发企业角度来看，由于其资本构成的差异，具体经营行为动机可以分为 两类。一类是商业性、私有或股份制开发企业，其主要目的是实现资本的不断扩 张，利润的不断增长，产品品质的提升和社会影响力的扩大。另一类是国有背景 的政策性地产公司，例如各城市的城市建设投资公司或安居公司，其资本来源于 国有资本，承担政府一级土地整理或者政策保障性住房开发建设。其主要目的是 承担政府公共服务职能，特别是承担住房保障责任。这类公司多为建设经济适用 房、廉租房、限价商品房的开发公司，主要目标是完成住房保障职能，额外可能 建设少量的普通商品住宅。 2 3 2 2 具体行为策略 不同类型的开发企业，其行为策略不一致。由于房地产市场是非充分竞争的 市场，局限于土地供应量和供应时效性，一定阶段内有效的产品提供者数量有限， 少数开发企业具备价格合谋的客观条件。私营的开发企业为了追逐高额利润，在 房价上涨并面临政府调控的环境中，尽力屯地缓建或屯房惜售，联手或独立的缩 减市场供应，以此加剧市场供求矛盾，提升销售价格并赚取高额利润。另一方面， 9 第二章基本概念及理论 对于政府的调控和干预，采取各种手段应付。例如：采用私下修改合同的方式规 避二次交易的税费，采用拖延工期的方法造成实际上市期的延迟，采用假合同骗 取商业银行贷款等。为了打破私营开发企业可能形成的价格同盟，政府控制的开 发企业以快速建设、快速销售、快速吸纳市场需求为目的，尽可能吸纳刚性需求， 稳定市场价格。市场上，两类开发企业形成了互相对立的，互相竞争的局而。 2 3 3 购房群众 2 3 3 1 意愿目标 购房群众在不同的市场阶段，具有不同的目标需求。区域市场房价稳定的阶 段，一般群众仅仅为了满足自住或改善型需求，极少数群众为了解决户籍和子女 上学问题，可能会有异地购房的需求。房价快速上涨阶段，购房群众除了满足自 住需求外，考虑到相对的资金贬值，以及未来的升值收益，部分群众选择投资性 购房，部分群众提前购房，更有甚者以投机的心态，骗取银行贷款实施屯房投机。 房价下降阶段，购房群众考虑到会预期房屋贬值，会观望并推迟购房计划，市场 有效需求急剧减少。购房者的行为取向使得房价上涨时，他们成为推动房价攀升 的推进剂，增大经济体系潜在风险；反之，房价下降时，他们不断退房或拒绝购 房，又成为了加速经济衰退的驱动力。大部分群众在市场中发挥的作用将房地产 市场引向非理性，不利于市场稳定健康发展。 2 3 3 2 具体行为策略 普通群众的行为策略可以简单概括为，追高杀跌，买涨不买落，追求利益最 大化。类似于购买股票，在房屋购买问题上，群众的行为方式非常相似。 2 3 4 金融机构 2 3 4 1 意愿目标 在我国的银行体系下，无论银行、证券公司、信托公司的资本来源是国有还 是私营，其目的都是资本运营和保值增值。在大规模吸储的同时，每一个商业银 行都必须寻找低风险、高回报的投资渠道，灵活运用其手中的资本，实现利润增 加。他们从本质上渴望介入房地产发展，从开发企业和购房群众双方获取利益。 但是，除了努力扩大市场份额外，商业银行没有政策调整的权力，贷款对象、贷 款额度及其他贷款条件完全受制于中央的政策和各总行的执行意见。因此，金融 机构对于房地产市场的影响更多是执行中央层面的金融政策，体现了中央政府的 调控意志。极少数政策性银行( 如：国家开发银行) ，虽然对于普通商品房没有太 多影响，但是其可以支持保障性住房建设，可以对普通商品房市场构成间接影响。 值得一提的是，虽然中央政府掌握了绝大部分金融机构的政策执行尺度，但是地 方政府也拥有一项有力的金融上具，即住房公积金归集、使用、贷款的政策制定 权和执行权。 1 0 第二章基本概念及理论 2 3 4 2 具体行为策略 各大银行机构一方面执行国家信贷调控政策，一方面积极竞争介入优良地产 项目开发，通过与开发商合作，并由开发商指定贷款银行等方式获取利润。对于 国家出台的限制二手房贷款及降低基准利率等政策措施，商业银行在执行时通常 有所保留，采用各自有别的态度对待，从本质上不愿意积极执行有损自身利益的 政策。有时候故意拖延降低利率的政策执行时间，有时候以政策解释需要进一步 明确细化为由推脱相关的责任。 2 4 房地产及其市场特征 2 4 1 房地产的特征 房地产作为一种商品，既有普通商品的特性，遵循普遍的经济学规律，同时， 也具有一些特殊的属性，简单归纳如下： 区位唯一性。房地产是不动产，因此不能像其它一般商品那样可以移动。 其价值的核心构成是其所处的区位，不论住宅、商业楼宇还是标准厂房，每一样 产品都具有独一无二的位置，拥有着难以复制和替代的周边配套环境。城市地产 项目的区位往往构成其核心竞争力之一。 资本积聚性。与其它消费品相比，房地产价格高昂。在伞世界所有实行房 屋市场化制度的国家，房价收入比几乎都超过6 ：1 。购买房屋对于所有家庭而言 都是一项人额支出，需要投入大量的金钱。 产品差异性。房地产除了具有唯一的区位以外，还有自身产品户型、小区 规划、楼宇立面设计、小区配套设施等众多产品差异，在几乎所有的地产项目中， 没有完全一致的两宗项目。这就使得产品与产品之问的可替代性减小，为开发企 业谋求规避竞争、价格合谋甚至是垄断市场提供了一定的客观条件。 产品稀缺性。由于其产品独一无二的区位和地段价值，客观上就形成了产 品的稀缺性。不同城市、不同区域的房地产很难进行复制，其享有的各种社会配 套资源共同造就了这种稀缺性。 使用耐久性。相对于一般物品而言，在没有遭到人为破坏的情况下，房地 产的寿命一般可达到几十年甚至上百年，属于绝对意义上的耐用品。 事实上，房地产的很多特性归根到底是由于土地稀缺性和不可复制性决定的。 2 4 2 房地产市场的特征 房地产本身的特性，也造成了房地产市场的一些固有特征： 市场竞争不完全性。房地产市场属于非完全竞争市场，其原因主要在于土 地的稀缺和不可替代性。现行制度框架下，土地一级市场几乎被地方政府垄断， 地方政府一方面决定了土地整理储备的时间、规模和区位，另一方面决定了土地 出让的时间、规模、区位以及规划控制性指标，完全有能力操纵后续的普通商品 第二章基本概念及理论 房供应，控制某一区域产品供应的时间、数量、基本类型，进而加剧或减弱任一 特定区域的市场竞争。事实上，目前的商品房市场上，同地段、同时期、同样产 品类型的相似项目已经不多见，无法形成充分竞争，即使存在竞争，也是在区位 地段相似的项目之间的局部竞争。 价格形成机制的特殊性。房地产与其他商品不同，由于土地的稀缺性和不 可替代性，加上产品本身建设周期漫长，单个项目通常需要2 3 年的建设周期。 现行土地出让制度规定，新出让的地块必须在2 年之内开工建设，因此，开发企 业试图囤积土地，再利用闲置土地动态调整供应量的努力不是非常奏效。房地产 市场的自然供给基本上短期内没有价格弹性，至少是在一年左右的时间内缺乏需 求价格弹性。因此，房地产价格主要取决于市场需求。而市场需求除了自住型基 本需求外，改善型需求、投资型需求，拆迁安置刚性需求、移民型需求等需求要 素很容易受到财税、金融政策和宏观经济形势的影响。自然状态下，我们已经分 析了房地产市场会由于购房群众“追高杀跌”的行为取向，加剧价格上涨和价格 下滑的趋势，但是，由于多种需求要素都会受到外在因素的影响，客观上为政府 制定宏观调控政策并干预市场提供了多种可能性。 金融和中介机构的广泛参与。房地产的价值高昂，没有金融机构的支持不 可能有效运行。同时，由于房地产建设和市场交易的复杂性，催生出了各种类型 的中介服务机构。其中包括设计咨询、市场调研、招标代理等生产性中介机构， 融资担保、抵押担保等金融中介机构，还包括房屋交易、价值评估等流通性的中 介机构。 市场投机性强。在市场交易和个人信贷没有受到强烈约束前，大量群众利 用市场价格攀升的机会，低价屯房、高价出售获取投机利益，这一现象在珠三角、 长三角等经济发达地区尤为明显。 2 5 房地产业持续健康发展的内涵 房地产作为一种商品，遵循普遍的经济学规律，政府管制市场时应当从经济 平稳发展角度对其设定目标，同时，由于其价值高昂且属于生活必需品，政府在 推动经济发展的同时还肩负着社会保障的政治责任。因此，房地产业健康持续发 展应当有如下内涵： 2 5 1 行业可持续发展 房地产业可持续发展就是既要满足当代人对房地产的各种需求，也要为后代 人的生产生活预留必要的发展空间，房地产业发展过程必须与人口、经济、资源、 环境相协调。实现房地产业可持续发展，主要通过科学编制土地利用规划和城市 总体规划来指导，通过合理控制城市建设的步骤和速度来实现。规划编制应当充 分考虑本地区城市发展需求和当前经济水平，既要立足于满足当代人现实的住房 1 2 篼二章基本概念及理论 需求，也要为下一代以及新增城市人口预留生活发展空间：在确定房屋建设规模 和具体技术性指标时应当与当前经济发展水平相适应，应当与市场需求结构相吻 合；在确定城市未来空间发展方向时，应当考虑到城市相关设施的配套跟进；占 用农民集体用地或者耕地进行城市建设时，必须进行耕地占补平衡，确保基本农 业用地不受侵占；城市建筑风格方而，既应充分体现时尚建筑元素和先进设计理 念，也应兼顾历史文化的传承，培育保留具有稳定鲜明特性的民族性、历史性建 筑特色与文化内涵。 2 5 2 行业平稳发展 房地产业平稳发展的内涵与大多数商品市场平稳发展的内涵一致，主要指商 品房市场在市场规律作用下，供需总量始终保持适度的平衡，产品结构在各类细 分市场上也能实现供需总量的适度平衡，并且能够实现二者基本同步、彼此协调 的变化，最终体现为房屋价格上的平稳或者缓慢变化，体现为适度而有限的空置 房屋。任何一段时期内，商品房屋价格的急剧上涨或者迅速下跌，以及由此引发 的投资增长变化和相关产业的剧烈波动都有违平稳发展的行业目标。具体指标上， 应当体现为房地产投资额、开工面积、竣工面积、销售面积的协调平稳增长，同 时应当表现为房屋销售价格的平稳( 扣除物价上涨因素) ，空置房屋数量及结构的 基本稳定。 2 。5 3 行业协调发展 房地产业协调发展的内涵，除了在宏观层面要求行业本身与人口、资源、经 济、环境相协调以外，也对行业本身及关联产业之间的协调发展提出了具体要求， 具体体现在关联产业之间决策的同步性和一致性。除此以外，对于政府部门而言， 在推动经济发展，规范