（工商管理专业论文）中小房地产企业工程成本管理研究.pdf

中文摘要 摘要：近年来，许多企业在房地产行业的巨额盈利能力的驱使下，纷纷参与到房 地产建设中来；同时各房地产企业又经历着国家宏观政策的调控，使得这个行业 面临着前所未有的激烈竞争。中小房地产企业要想在竞争中立于不败之地，必须 有效控制工程成本，才能不断提升企业的核心竞争力。 本文通过介绍工程成本管理理论的相关知识、房地产工程成本管理的特点， 以及对相关案例的分析，总结出有效提升中小房地产企业工程成本管理水平的措 施。具体的措施分别从投资决策阶段、设计阶段、招标阶段及实施阶段四个阶段 进行阐述。 文章的结论是，工程成本管理是一个动态的过程，受市场因素及其它不确定 性因素的影响。这就要求投资者对工程成本的管理贯穿于项目的全过程，既要全 面又要有侧重点。本文的创新点是，对项目的工程成本进行管理，应重点突出投 资决策阶段和实施阶段，这两个阶段个可以有效的控制工程成本，另一个可以 有效的避免成本的极大浪费。 根据本人的学习经历和工作体会，本课题采用以理论分析为主、实例分析为 辅的方法进行研究。希望本文能为中小房地产企业工程成本管理工作提供理论支 持和实践参考。 关键词：中小房地产企业；工程成本；管理 a b s t r a c t a b s t r a c t ： t h e s ey e a r s ，d r i v e nb yt h eh u g ep r o f i t a b i l i t yo ft h ew h o l er e a le s t a t ei n d u s t r y ， m o r el e l m sp a r t i c i p a t e di nt h ec o n s t r u c t i o no fr e a le s t a t eo n eb yo n e ，a n da l s ot h e g o v e r n m e n ts t r e s s e dt h ea d j u s t m e n to fn a t i o n a lm a c r o - p o l i c ya tt h es a m et i m e ，a l l t h e s ef a c t o r sm a d et h ec o m p e t i t i o no ft h i si n d u s t r y s h a r p e s ta sn e v e rb e f o r e t h e m e d i u ma n ds m a l lr e a le s t a t ef i r m sh a v et om a k et h ee f f e c t i v ec o n t r o lo fp r o j e c tc o s t i ft h e yw a n tt or e m a i ni n v i n c i b l ea n dg e tp r o m o t i o no ft h e i rc o r e - c o m p e t i t i v e n e s si nt h e c o m p e t i t i o n s t h i sa r t i c l ei n t r o d u t e dt h et h e o r ya n dt h ec h a r a c t e r i s t i co ft h ep r o j e c t c o s t m a n a g e m e n t ，a n a l y z e dt h er e f e r e n c e d c a s ea n dr e s u l t e dt h ee f f e c t i v em e a s u r et o p r o m o t et h ep r o j e c tc o s tm a n a g e m e n to ft h em e d i u ma n d s m a l lr e a le s t a t ef i r m s t h e r ea l ef o u rs t e p st oe x p a t i a t et h em e a s u r e i n v e s td e c i s i o n ，d e s i g n ，i n v i t i n gp u b l i c b i d d i n ga n dp u t t i n gi np r a c t i c e t h ea r t i c l ec o n c l u d e st h a tt h ep r o j e c tc o s tm a n a g e m e n ti sad y n a m i cc o u r s e ，a n d i n f l u e n c e db yt h em a r k e ta n do t h e ru n c e r t a i nf a c t o r s a c t u a l l y ，t h em a n a g e m e n to ft h e p r o j e c tc o s ts h o u l dr u nt h r o u g ht h ew h o l e c o u r s ea n di ts h o u l db ef u l l s c a l ea n dh a v et h e p o i n to fe m p h a s e s t h ei n n o v a t i o no ft h i sa r t i c l ei s t h ef o c u sa n de m p h a s e so nt h e i n v e s td e c i s i o na n dp u t t i n gi np r a c t i c eo ft h ep r o j e c tc o s tm a n a g e m e n t t h i st w os t e p s a r ev i t a lt oc o n t r o lt h ep r o j e c tc o s ta n da v o i dt h eb i gc o s tw a s t ee f f e c t i v e l y a c c o r d i n gt om yl e a r n i n ga n dw o r k i n ge x p e r i e n c e s ，id ot h er e s e a r c hm a i n l yb y t h et h e o r e t i c a la n a l y s i sa n ds e c o n d a r yb yc a s ea n a l y s i s ih o p et h i sp a p e rc a nb et h e t h e o r ys u p p o r ta n dt h ep r a c t i c er e f e r e n c ef o rt h ep r o j e c t c o s tm a n a g e m e n to ft h e m e d i u ma n ds m a l lr e a le s t a t ef i r m s k e y w o r d s ：t h em e d i u ma n ds m a l lr e a le s t a t ef i r m s ；p r o j e c tc o s t ；m a n a g e m e n t 独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作和取得的研 究成果，除了文中特别加以标注和致谢之处外，论文中不包含其他人已经发表或 撰写过的研究成果，也不包含为获得北京交通大学或其他教育机构的学位或证书 而使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作 了明确的说明并表示了谢意。 学位论文作者签名： 5 3 签字日期：年月日 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解北京交通大学有关保留、使用学位论文的规定。特 授权北京交通大学可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索， 并采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编以供查阅和借阅。同意学校向国 家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘。 ( 保密的学位论文在解密后适用本授权说明) 学位论文作者签名：导师签名： 参葡 签字日期：曲力，年b 月，。日签字日期：罗年易月o 日 致谢 本论文的撰写工作是在我的导师李玉菊副教授的悉心指导下完成的，李玉菊 副教授严谨的治学态度和科学的工作方法给了我极大的帮助和影响。在此衷心感 谢两年来李老师对我的关心和指导。 李伊松副教授对于我的论文也提出了许多的宝贵意见，在此表示衷心的感谢。 宋光森老师、滕豁然老师、寇育贤老师在学习上和生活上都给予了我很大的 关心和帮助，在此向三位老师表示衷心的谢意。 在撰写论文期间，钱爱琴、周春华、卢莹等同学对我论文的理论研究工作给 予了热情帮助，在此向她们表达我的感激之情。 另外也要感谢我的领导和我的家人，他们的理解和支持使我能够在学校专心 完成我的学业。 1 引言 1 1选题背景 近年来，房地产行业的发展正在经历着深刻的变革：一是国家出台一系列宏 观政策，比如“9 0 平方米以下住宅占7 0 以上、建筑节能节地强制性规范等，迫 使开发商重新思考土地的有效利用问题；二是当前消费者在购买商品房时变得越 来越理性，市场的主导权已从开发商手中转移到消费者手中；三是随着信贷政策 的调整、利润空间的降低及财务风险的增加，势必要求房地产开发企业发展战略 发生转变，从外延性扩张转向内涵性发展。以市场为导向，以产品为核心，认真、 精细、标准、规范、专业地做房产品，这是提升产品价值、企业价值的唯一手段。 在上述背景下，各房地产企业都在深化管理体制改革，特别是在产品定位、 细化设计、选材施工、成本控制、营销服务等方面进行了有效的探索和实践，试 图实现由权宜的简单管理向战略管理转变。运用金融财务管理的一般理论和方法， 研究中小房地产企业成本管理的特殊性，正是本课题形成的主要动因。 1 2研究的目的和意义 巴曙松称，目前房地产企业的成本管理水平，低于任何一家江浙制造企业， 粗放之至；销售能力则明显低于任何一个同用品企业；后台的数据库建设更是无 法和金融行业相比。 房地产公司的利润来源方面，土地的贡献率占了一大半，即使是最为优秀的 房地产公司，其利润的来源，也主要是来自购买土地到销售这个开发阶段的土地 价格上涨带来的盈利；不少其他行业的公司，也在房地产行业的巨额盈利能力的 驱使下纷纷进入这个市场，这种状况难以持续，因此房地产市场的调整也可以理 解为整个房地产行业的准入门槛提高的过程，行业出现重新沈牌的过程。 世界经济已经到了一个管理时代，企业要发展就必须注重细节。成本管理是 整个房地产企业管理的核心工程，它不仅能够规范房地产企业运作，明确管理目 标，细化管理单元，改进管理方式，还可以确保管理高效准确，提高企业的市场 竞争力。 随着中国房地产市场由成长期步入成熟期，地产界的竞争也逐步规范化。房 地产商要想获得经营利润，除了必须提供适销对路的房产品外，还应该降低开发 成本，严格控制各项费用支出。“利润= 销售收入一成本费用这一众所周知的 简单公式，充分反映了成本管理的重要性。 成本管理是房地产开发企业的内功，在市场经济竞争中具有十分重要的意义， 微利时代房地产开发企业工程成本管理的战略意义有时甚至比规模扩张更为重 要。 1 3国内外在该方向的研究现状 清华大学房地产研究所所长刘洪玉( 2 0 0 8 ) 从土地供应是住房供应的一个重要 影响因素这个角度出发，对当前我国房地产市场进行研究，得出了要注重加强对 土地供应时效性的管理，以提高政府土地供应的效率。 天津大学管理学院张连营教授( 2 0 0 6 ) 根据欧美主流建设管理学术刊物对伙伴 关系模式的相关研究，指出了伙伴关系模式的行为学本质对中国建筑业的启示， 并对房地产企业项目管理产生影响。 英国工程成本管理特点是政府的适度调控、合理的计价依据、系统的成本信 息采集体系、市场化的动态估价和控制及通用的合同文本。英国有多种反映建筑 成本变化的指数，贸工部的建筑市场信息部门对各类建筑的资源成本指数进行调 查，按季度给出，并定期出版发行。 美国工程成本管理的特点是公私项目分别对待、广泛应用价值工程、成本计 价标准的市场化、注重专业人才的培养。在美国，工程成本信息反馈系统较为完 善，国内的各工程公司十分注意收集、提交工程成本管理各个阶段中的造价资料， 并派人到实地考察，使其所获得的资料较为翔实，保证成本管理的科学性。 房地产开发企业的成本管理方面的理论和案例，一般集中在如何从管理制度 上去规范，如何按客观规律办事，已有的一些风险分析和财务成本理论也往往用 于项目的可行性研究和财务管理需要。因此，较系统地研究本选题很有必要。 1 4研究的主要内容及框架 房地产企业工程成本管理研究是一项复杂的系统工程，本课题主要从以下几 个方面进行论述： 第一部分是引言，主要是对选题的现实背景、研究的目的和意义、研究的主 。王振强，英国丁程造价管理，天津：南开大学h 版社，2 0 0 2 。郝建新，美国工程造价管理，天津：南开大学出版社，2 0 0 2 2 要内容、研究方法及创新点做一简要介绍； 第二部分主要对工程成本管理的基本理论进行概述； 第三部分重点介绍房地产企业工程成本管理的特点； 第四部分是案例分析，通过列举中小房地产公司- y l 公司在成本管理工作 中存在的不足，引出提升中小房地产公司工程成本管理的必要性； 第五部分针对有效提升中小房地产企业工程成本管理水平的做法，着重论述 其管理措施； 第六部分是论文的结尾，主要对全文进行总结并指出论文写作的不足及需要 进一步研究的内容。 论文框架见下图： l 引言 i 上 工程成本管理理论 上 房地产食、i ，t 程成本管理的特点 上 案例分析一中小房地产企业( y l 公司) 上 i 有效提升中小房地产企业工程成本管理水平的措施 上 上 山 上 投 资设招施 决 计 标 工 策阶阶阶 阶段段段 段 i i 图1 论文框架图 1 5 本文的研究方法及创新点 本文采用以理论分析为主、实例分析为辅的方法进行研究。通过介绍工程成 本管理理论的相关知识、房地产工程成本管理的特点，以及对相关案例的分析， 总结出有效提升中小房地产企业工程成本管理水平的措施。希望本文能为中小房 地产企业工程成本管理工作提供理论支持和实践参考。 本文的创新点是，对项目的工程成本进行管理，应重点突出投资决策阶段和 实施阶段，这两个阶段一个可以有效的控制工程成本，另一个可以有效的避免成 本的极大浪费。 4 2 工程成本管理理论 2 i工程成本 工程成本是指在项目的决策阶段和实施阶段，为了工程项目的顺利建设所花 费的各项费用的总和。它包括工程项目在机会研究阶段、可行性研究、决策、设 计、建设准备、施工、竣工验收以及保修阶段所需花费的各项费用。 一、对投资者而言建设项目投资总额 建设项目的投资总额是保证项目建设和生产经营活动正常进行的必要的投入 资金。它包括建设投资和流动资金两个部分( 如下图所示) 。 图2 建设项目投资总额的构成 建设投资，也称为固定投资，是指形成企业固定资产、无形资产和递延资产 等的投资。 流动资金是指生产经营性项目投产后，为进行正常生产经营，用于购买原材 料、燃料，支付工资及其他经营费用等所需要的全部周转资金。 二、对发展商而言建设工程成本 建设工程成本指进行一个建设工程项目的建造所需要花费的全部费用，即从 工程项目确定建设意向直至建成、竣工验收为止的整个建设期间所支出的总费用。 它包括建筑安装工程费、设备及工器具购置费用、工程建设其他费用、预备费、 建设期贷款利息和固定资产投资方向调节税。 对发展商而言，建设工程成本在量上等同于建设投资，也等同于一般所讲的 建设项目工程成本的涵义。从性质上讲，建设成本的管理属于对具体工程项目投 资管理的范畴。 任宏，建设工程成本计划与控制，北京：高等教育出版社，2 0 0 4 ，2 1 2 2 5 图3 建设工程成本的构成 2 2工程成本控制的特点 一、工程成本控制是贯穿于工程项目全过程的一种管理活动 工程成本控制贯穿于工程项目建设的全过程，从项目的概念阶段、可行性研 究阶段、设计阶段、施工阶段、使用阶段，一直持续到项目寿命终止。要达到工 程成本控制的总目标，必须对建设全过程的各项活动进行控制，针对各个阶段成 本控制的不同特点采用不同的控制方法。 二、成本控制的关键点是项目建设的前期阶段 建设项目工程成本控制贯穿于项目建设的全过程，但在项目建设的各个阶段， 潜在的可节约成本量却有很大的不同。从下图可以看出，对项目工程成本影响最 大的阶段，是在工程项目建设的前期决策阶段和设计工作阶段。根据国外的统计， 虽然设计费一般只占到项目建设总投资的5 左右，却决定了工程项目8 5 以上的 投资。而施工阶段的成本控制，可以节约工程成本的潜在量只占到总投资的 5 一15 。因此，工程成本控制的关键在于施工以自订的前期决策和设计阶段。 任宏。建设工程成本计划与控制，北京：高等教育出版社，2 0 0 4 1 2 ，6 1 6 图4 各阶段可节约成本的潜在量 三、工程成本控制的动态性 建设项目工程成本是动态变化的。任何一个工程从投资决策到竣工交付使用， 都有一个相对较长的建设周期，在预计施工工期内，许多影响工程成本的因素会 发生变化，这种变化使得工程成本在整个建设过程中处于不确定的状态，直至竣 工结算后才能确定其实际成本。另一个方面，工程成本控制是在质量、工期、成 本目标的指导下进行的，在目标动态变化的前提下，成本控制也要随之发生变化j 四、工程成本控制的系统协调性 建设项目工程成本控制的目标不是孤立的，它与工程项目的质量目标、进度 目标有着紧密的联系。一定的工程成本控制目标是与相应的技术要求、进度要求、 工作条件和工作范围相对应的；工程成本控制不能片面强调成本目标，而造成项 目质量的降低和时间进度的延迟：成本控制必须与质量控制、进度控制、合同控 制等控制工作同步协调进行。 2 3 工程成本计划与控制的意义 一、建设工程成本计划与控制对发展我国国民经济有重大的现实意义 建筑业、房地产业是我国国民经济的支柱产业，建设工程成本计划与控制是 保证这两大产业持续健康发展的有效手段。根据经济学家测算，建筑业与房地产 业对国民经济的影响力系数是1 5 2 ，也就是建筑业与房地产业的产值每增加1 亿 元，可以带动相关产业的产值增加1 5 - 2 亿元。同时，建筑业与房地产业还是劳 动力密集型产业，它的发展能创造出大量的劳动就业岗位。据国家统计部门的数 据，每增加5 0 0 亿元住宅房地产产品的投入，就能解决1 4 0 万人口的就业问题。 这些数据表明了建筑业与房地产业在我国国民经济发展中的重要地位。建设工程 项目是建筑业与房地产业直接生产的产品，为了保障我国建筑业与房地产业的投 资收益，保证两大支柱产业的持续健康发展，合理有效地控制建设工程成本有十 分重大的现实意义。 7 图5 房地产投资占全社会固定资产投资的比例 注：图中数据来源于1 9 9 5 - 2 0 0 2 年中国统计年鉴 二、建设工程成本计划与控制是工程项目管理的三大控制目标之一 成本控制、质量控制与进度控制是项目管理的三大目标。不同性质的项目， 三大目标会有不同的侧重。例如，核电项目、航空航天项目、大型水利项目等涉 及到公共安全的项目，质量是该类项目最重要的目标，应该重点考虑质量控制； 对于一些有特殊意义的工程，如抢险工程、救灾工程等，进度通常是项目最重要 的目标，应加强进度控制；对于一般房地产开发项目来说，将建设工程项目的成 本控制在既定的范围内是工程项目建设成功的关键，应以成本控制为主。要实现 成本控制的目标，必须协调工程项目三大目标之间的对立统一关系。通常情况下， 质量的提高和进度的加快往往意味着成本的增加，因此工程成本计划与控制必须 从系统的角度出发，在三大目标之间寻求最佳的平衡点。 三、建设工程成本计划与控制是提高工程项目投资效率的关键 长久以来，由于传统计划经济的影响，我国的建设管理水平与国际先进水平 之间存在着较大的差距。在工程项目建设管理过程中，还存在着“三算互超”现 象，即工程成本预算超出设计概算，工程成本决算超出工程预算。这种现象对建 设工程项目的投资效率产生严重的影响。出现这种现象的根本原因是对建设工程 项目成本缺乏合理的计划和有效的控制。要改变这一现象，不仅需要改革我国的 建筑业与房地产业投资管理体制，还需要不断创新我国建设工程成本管理理论体 系和发展有效的工程成本计划与控制方法。 四、建设工程成本计划与控制是建筑和房地产企业生存的关键 建筑业是传统行业，技术简单，准入门槛较低( 尤其对于一般建筑工程项目 任宏，建设工程成本计划与控制，北京：高等教育出版社，2 0 0 4 1 2 ，6 8 而言) ；同时，我国城乡贫富差别较大，农村剩余劳动力非常丰富，来自农村的劳 务队伍工资很低。这些因素导致我国的建筑业供给弹性大，而且具有方向性的特 点，即当建筑行业的供给( 承包企业生产能力) 小于需求时，会有大量的新组建 的建筑企业加入到建筑行业；但是，当建筑行业的生产能力大于需求时，这些建 筑企业却难以退出建筑行业。当前，我国建筑业从业人员有增无减，建筑企业之 间的竞争空前激烈，建筑市场的平均利润率不升反降。要在竞争如此激烈的市场 环境里生存，各建筑企业自身必须重视并搞好成本计划与控制，通过有效的手段 降低建筑产品的生产成本，以便在激烈的竞争环境中谋取理想的利润空间。 五、建设工程成本计划与控制是提高我国当前建设管理水平的关键 我国加入世贸组织之后，建筑市场和房地产市场将对国外的企业逐步开放， 这必然加剧市场竞争。发达国家的建筑企业和房地产企业，通常具有规范化的业 务流程，雄厚的资金、技术、人才实力，先进的、更人性化的开发理念，集约型、 高效率的经营运作模式。这些比较优势将对我国的民族建筑企业和房地产企业造 成极大的冲击。全面提高我国房地产企业和建筑企业的管理水平，增强我国民族 企业的核心竞争力，是关系到我国建筑业与房地产业持续发展的大事。而有效的 控制建设工程成本，生产出具有良好性价比的建筑产品，是我国民族建筑与房地 产企业赢得这场挑战的关键。 9 3 房地产企业工程成本管理的特点 3 1房地产项目成本的构成及管理的基本原则 3 1 1房地产项目的成本构成 房地产开发项目成本费用的构成和确定是进行房地产投资分析和决策的主要 依据 。它包括土地费用、前期费用、建筑安装及其它工程费、销售费用、财务及 管理费用和开发期税费。 房地产项目成本费用构成如下图所示： 项日总投资 固定资产投资 直接费 间接费 利润 税金 工程建设其它费f 蚤耋姜三 预备费 建设期贷款利息 l 固定资产投资方向调节税 流动资产投资 图6 房地产项目成本费用构成 一、土地使用费 土地使用费是指通过划拨方式取得土地使用权而支付的土地征用及迁移补偿 费，或者通过出让方式取得土地使用权而支付的土地使用权出让金。根据实际操 作的经验来看，这部分费用成本大致可以占到总成本费用的3 0 一5 0 ，近年来还 有走高的趋势。 冯松山，房地产项目伞寿命周期成本管理研究 硕+ 学位论文 ，济南：山东大学，2 0 0 7 3 。1 9 - 2 1 o 扣j 洪，工程造价计价与控制，北京：中国计划出版社，2 0 0 6 4 ，1 游相华，试论房地产开发企业工程成本的控制，中国房地产，2 0 0 1 年第9 期 1 0 厂iii，ll，。1卜 用费殴建程工 厂。【。，、11ll ( 1 ) 土地出让金或征地费 国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定期限内有偿出让给土地使用 者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金。将农民集体土地由政府转为 国有土地时，需要以征地费补偿农民的经济损失。根据中华人民共和国土地管 理法的规定，国家建设征用农民土地发生的费用主要有土地补偿费、土地投资 费( 青苗补偿费、树木补偿费、地面附着物补偿费) 、人员安置补助费、新菜地开 发基金、土地管理费、耕地占用税和拆迁费等。 ( 2 ) 拆迁安置补偿费 拆迁安置是指开发建设单位对被拆除房屋的使用人，依据有关规定给予安置 所需的费用。一般情况下应按照拆除的建筑面积给予安置。被拆除房屋的使用人， 因拆迁而迁出时，开发建设单位应付给搬家费或临时搬迁安置费。 拆迁补偿费是指开发建设单位，对被拆除房屋的所有权人，按照有关规定， 给与补偿所需的费用。拆除补偿可以分为产权调换、作价补偿或者产权调换与作 价补偿相结合等形式。产权调换的面积按照所拆房屋的建筑面积计算；作价补偿 的金额按照拆除建筑面积的重置价格结合折旧率计算。 ( 3 ) 其它费用 土地款利息、地下白蚂蚁防治费及土地闲置费等也应属于土地使用费范围。 二、前期工程费 前期工程费主要包括开发项目的前期规划、勘察设计及图纸审查、可行性研 究、标底编制费、监理工程费、行政主管部门收费、“七通一平及项目不可预见 费等土地开发工程费用的支出。 三、建筑安装及其它工程费 ( 1 ) 建筑安装工程费是指直接用于工程建设的总成本费用，主要包括建筑工程 费( 建筑和结构) 、设备及安装工程费( 给排水、采暖、通风、电气照明及设备安装、 弱电设备及安装) 和室内精装工程费等。 ( 2 ) 附属工程费：包括锅炉房、热力站、中水处理站、变电室、垃圾站、门卫 房、自行车棚等的建设费用。 ( 3 ) 室外工程费包括给水、雨污水、燃气、热力、供电、电信、道路、绿化、 景观等建设费用。 四、销售费用 销售费用是指丌发建设项目，在销售其产品的过程中发生的各项费用。包括 销售人员的工资、奖金、福利、差旅费、广告宣传费、销售服务费等。 五、财务、管理费用 财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款利息，还包括 金融机构的手续费、融资代理费、承诺费、外汇汇兑净损失以及企业筹集资金发 生的其他财务费用。 管理费用是指开发企业的行政管理部门，为管理和组织本公司的经营活动而 发生的各种费用，包括公司经费、工会经费、职工教育培训费、劳动保险费、待 业保险费、审计费、诉讼费、排污费、开办费、业务招待费、坏帐损失及其他费 用。 六、开发期税费 项目在投资估算中应考虑的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。在 一些大中城市中，这部分税费己经成为在开发建设项目投资费用中占较大比重的 部分。这些税费主要包括：契税、印花税、营业税、城市维护建设基金、教育费 附加，土地增值税、所得税、证书工本费、维修基金等。 3 1 2房地产项目成本管理的基本原则 一、全过程的成本管理原则 一个项目的全过程成本是由许多具体的过程和分过程的成本构成的。而这些 过程和分过程的成本又是由许多具体活动的成本构成的。由于各种因素的影响， 长期以来，我国的工程管理者并没有真j 下认识到工程项目前期对工程成本控制的 决定性意义，而是把施工阶段作为成本控制的重点，通过对施工图预算、建安工 程价款的核算来控制成本。这样的方法虽然可行，但收效甚微。要有效控制项目 工程成本，就要把控制的重点转移到项目前期的投资决策和设计阶段，进行全过 程的工程成本管理。 二、可持续发展的管理原则 为了减少建筑施工过程中对生念环境的破坏，发达国家纷纷以绿色生态建筑 或可持续发展建筑为主题制定了相应的评价指标体系，其目的是保护生态环境和 节约各类资源。在项目全寿命的各个过程体现节约资源、减少污染，创造健康、 舒适的生活环境，以及与周围的生态环境相融合这三大主题。可持续发展的建筑 业是我国建筑业发展的长远目标。 三、主动控制与被动控制相结合的管理原则 我国建设项目工程成本的控制多为消极的被动控制，估算成本与实际工程成 本存在一些偏差，不能对工程成本起到合理的计划与控制。所以我们必须采取以 主动控制为主导的成本管理方针，制定出一套切实可行的衡量标准。目前，在我 国工程建设领域，主动控制原则正在发挥它的作用，如一些工程在初步设计方案 确定后，通过招标的方法确定施工图设计单位和施工单位，或采用“交钥匙 法， 1 2 对工程成本的控制起到了明显的作用。 3 2我国房地产行业成本管理现状 3 2 1房地产项目开发过程的阶段划分 房地产项目从开始到结束可分为如下几个阶段：决策阶段、设计阶段、招标 阶段、实施阶段、租售阶段和后期的物业管理阶段。 一、项目的决策阶段 项目的决策阶段是一个项目能否成功的基础阶段。在决策阶段，项目的功能、 物业类型和品质基本确定，此阶段是工程成本形成的基础阶段，也往往是容易被 忽视的阶段。截止到目前，还有许多人认为：决策阶段仅是对项目的方案进行比 较和分析，因此项目的可行性研究变成了项目的“可批性 研究，房地产项目的 成本管理也失去了意义。 二、项目的设计阶段 项目的设计阶段是根据项目的决策进行方案的初步设计、进而做施工图设计 的过程。此阶段确定了材料和设备的选用等问题，是工程成本控制的关键阶段。 三、项目的招标阶段 项目的招标阶段是在招标图纸设计完成后，通过一定的方式确定合适的施工 单位的过程。 四、项目的实施阶段 项目的实施阶段是按设计的施工图进行施工的过程。项目的实施阶段工作任 务重，存在的变数多，持续时间长，是进行工程成本控制和风险管理的关键阶段。 此阶段如果管理不好，会造成成本的极大浪费。 五、项目的租售阶段和物业管理阶段 租售阶段决定了是否能够按时按量的完成资会回收工作，资金回收的快慢和 多少也会影响项目的总成本。物业管理阶段是影响房地产企业品牌的因素，是顾 客期望价值所在，是项目利润空间的保证。由于此两个阶段不是项目工程成本管 理的直接内容，本文不做重点讨论。 3 2 2房地产项目成本管理存在的问题 。王庆春等，房地产开发概论，大连：东北财经大学出版社，2 0 0 4 1 ，4 6 1 3 影响房地产项目成本构成的因素可以分为企业外部的因素和内部的因素。因 为外部的影响因素主要是国家和行业的宏观调控政策等，本文不做讨论，主要讨 论影响项目工程成本的内部因素。目前一些中小房地产公司工程成本管理工作存 在如下问题： 一、难以有效控制设计变更和现场签证 频繁发生的各类变更和签证使很多房地产企业大伤脑筋，一方面难以及时掌 握最新的变更情况，另一方面也缺乏避免不必要变更发生的有效管理措施，“变更 黑洞使很多房地产公司十分头痛，部分公司甚至经常发生“倒签 的情况。 二、超合同付款时有发生 由于合同在执行过程中发生的各类变更、签证很多，再加上各类应扣款、保 修款等，使付款金额的计算和审核难度很大，个别企业更是在最终结算时才发现 已经出现了超付工程款的情况，导致后续工作十分被动。 三、难以及时追踪各类材料的价格变动 许多房地产企业采取甲供材料的合作方式。在材料采购过程中，由于涉及到 的品牌、材料种类、型号、优惠幅度、产品质量等各类信息非常庞大，目前的管 理模式很难随时掌握材料各类信息的最新动态，导致在材料采购过程很难准确作 出判断。 四、缺乏对成本的历史数据的分析 很少企业推行数字化的成本管理系统，使得项目开发过程中发生的各类成本 数据都隐藏在厚厚的书面文档或电子文档中，没有人对历史数据做进一步的加工、 提炼和深层次的统计分析，使以往的宝贵经验或教训不能在新项目中得到有效的 应用，难以持续提高企业的成本管理水平。 1 4 4 案例分析- 。房地产公司的成本管理 4 1y l 房地产公司简介 公司于2 0 0 1 年成立，通过七年的积累，主营业务收入由1 0 3 亿元增至1 4 0 7 亿元；公司总资产由5 1 5 亿元增至3 7 4 1 亿元，业已形成一定的地产营运实力、 具有较高区域内品牌知名度的专业化房地产集团公司。 到目前为止，公司已连续开发完成了碧水云天料：、宰，i ：中心、爿c 木生活馆、三里 屯木木、木，i = 华府、料天筑等项目，涵盖了公寓、高档住宅、写字楼、商业中心等 多种业态，均获成功。2 0 0 4 年底，公司地产业务成功跨出北京，先后进入天津和 长三角地区，初步搭建起全国化战略布局。2 0 0 5 年公司提出了企业近期发展目标： 即到2 0 0 8 年将公司建设成为具有可持续发展能力、全国形象，在局部有突出优势 的专业化房地产公司。 4 2公司在工程成本管理中的误区 4 2 1设计阶段成本管理的误区 设计阶段是工程成本管理比较重要的阶段，y l 公司在此阶段的管理上存在着 一些问题，分析原因主要有以下几点： 一、没有坚持真正的设计招标制度。y l 公司一些项目的设计招标只是走了一 个过场，缺少竞争，致使项目的设计陷入了“重安全，轻经济 的局面；况且与 公司有各种关系的设计单位在配合过程中会有些不好管理的问题，对后续工程成 本管理工作影响较大。 二、限额设计不能落到实处。y l 公司在对设计提要求时规定要执行限额设计， 但在施工图设计时因疏于管理，致使蓝图提供过来时才发现超限额了。而此时因 要考虑工程进度等情况，只能糊罩糊涂的采用超标准的图纸，给工程成本管理工 作造成很大的难度。 三、设计取费没有与设计质量相挂钩。设计费用是按建筑面积与固定单价计 取的，这就使得设计费用是固定的，与设计质量没有直接的关系，这也非常不利 于设计人员树立经济意识，当然就容易导致项目的设计缺乏经济合理性。y l 公司 在苏州项目就经历过这样的事情，在建筑图上表示为窗的位置，在结构图却没有 1 5 画出来，导致的结果是现场已经浇筑完毕的墙需拆除后重新预留窗洞口，对工程 成本造成极大的浪费。 四、在项目的设计过程中没有引入设计优化管理。如果引入优化设计公司对 原设计进行优化，这种技术性的失误是比较容易避免的。另外，如果引入设计优 化管理，也会给设计单位增加一定的压力，迫使他们自觉地提高设计质量，在一 定程度上避免“设计惰性。 4 2 2招标阶段成本管理的误区 招标阶段是成本管理的关键阶段，y l 公司在此阶段管理上存在一些问题，主 要表现为： 一、拟入围单位的选择上存在问题 y l 公司在选择投标单位时，对施工资质的要求是刚性的。结果是资质高的企 业不愿意参加投标，或者投标后报价高直接出局；资质低的企业又不能进来参加 投标，于是一些个人通过挂靠资质高的企业进行投标，向挂靠单位上缴管理费。 这些挂靠单位从技术到资金的真正实力都达不到该公司招标文件的要求，一旦出 现问题，挂靠单位承担风险的能力基本是零。这是成本管理工作中比较麻烦的问 题。 二、确定中标单位的过程不完全合理 y l 公司单项工程在招标过程中走的审批流程是合理的，但在最终确定中标单 位时却有着不合理的因素存在，基本是有关系的单位中标的可能性大。这些单位 自恃有各种关系，不服从现场的管理，不配合预算人员的工作，给项目成本管理 带来很大的难度。 三、用目标成本指导中标价格 该公司苏州项目在确定中标价格时，领导最关心的是报价有没有超过该工程 的目标成本。目标成本是项目在建设初期由集团公司下达的任务，在制定过程中 会有些不可预见的因素存在，也就是目标成本不一定是合理低价。如果单纯考虑 目标成本，最终确定的中标价格就不一定合理。所以用目标成本代替合理低价， 问题在施工过程中会凸显出来，不利于成本管理工作的顺利进行。 4 3 对公司未来工程成本管理工作的建议 工程成本可通过投资决策、设计、招标、施工及结算五个不同的阶段进行控 制。投资决策阶段对成本的影响有时需要与项目的预期收益结合考虑。工程设计 1 6 对成本的影响首先体现在设计方案直接影响项目建设成本；其次体现在设计质量 间接地影响项目建设成本。设计质量一直以来是引起工程质量事故的主要原因， 由于设计质量差导致工程停工、返工的现象十分严重，有的还甚至造成质量事故 和安全隐患，从而引起成本费用的极大浪费。合理设计可使得项目建设的全寿命 费用最低。 4 3 1招标阶段的成本管理 招标及签订合同阶段是工程成本管理的关键阶段。在此阶段要做到对成本进 行有效的控制，需重点关注以下两个方面的工作： 一、切实做好投标单位的考察工作 对于招标工程，在确定拟入围单位后，应对新入围单位的公司及在建( 或已 完) 项目现场进行详细考察，这样才能对投标单位的施工及管理能力做出有效判 断。考察小组应重点考察新入围单位的企业资质、施工经验、现场管理能力、在 当地施工的协调能力及资金挚付能力，考察结束编写考察报告，走审批流程后确 定该工程的投标单位。 先做考察的优点是如果被考察单位不合格，可以及时更换，保证投标单位的 质量，并能够保证定标的时间不受影响。 二、中标单位的确定原则 确定中标单位的原则是“合理低价 原则，定标过程应始终贯彻“双赢”的 理念。个别投标单位在报价时采用低价政策，具体有两种情况：一种是利用设计 图纸和说明书不够明确的漏洞，有意提出较低的报价，中标后再利用合同中的索 赔条款索取补偿，这种“钓鱼 策略在国际建筑市场上是常见的。再一种是低价 劣质，也就是拿定偷工减料的主意，报价虽低却不少赚钱。评标小组成员应能充 分识别各个投标人的报价策略，选择对自己有利的投标单位，如：投标人依靠经 营管理水平高或者低利润政策中标，可使该项目获得较低的工程成本。 为避免施工单位“低价中标，高价索赔”的现象，确定中标单位时尽量考虑 合作过的有良好施工能力和合作态度的企业。 4 3 2 施工阶段的成本管理 在工程施工阶段，节约投资的可能性已经很小。但是，浪费投资的可能性则 很大。因此，在施工阶段更应该加强对工程成本的管理。 一、现场管理对控制成本具有指导意义 1 7 应该加强工程施工现场管理，加强全员成本意识，避免出现现场管理人员只 控制工程进度、质量、安全，而忽视了控制项目投资。为了控制投资浪费，应做 好以下两方面的工作： ( 1 ) 管理人员转变观念，加强控制成本的理念 管理人员首先需要做的工作是转变观念，淡化“甲方 意识。我们的工作应 该建立在互相尊重的基础上，这样才能充分调动施工单位的积极性，有利于现场 工作的开展。遇到问题时多从合作方的角度去考虑，多了解实际情况，避免偏听 偏信，处理问题尽量公正、合理。当施工单位感受到甲方的尊重，自然也会认真 工作，有利于保证工程按时( 或提前) 完工，这也是对成本的有效控制。 ( 2 ) 设计变更的规范化管理 认真处理必须发生的设计变更，对于涉及到费用增减的设计变更，必须经设 计单位代表、业主方现场代表、总监理工程师共同签字方为有效。在工程实施过 程中，应充分利用施工单位的现场经验，在不超出设计标准的情况下，提出变更 优化设计，建设方对施工单位据实结算，如出现重大节约成本的变更设计，还应 给予一定的奖励，刺激施工单位的积极性，从而达到节省工程成本的目的。 二、规范现场签证管理 现场签证产生的原因很多，为了有效地控制工程建设成本，不论任何一方提 出的变更，均应由业主方工程师下达变更指令后，承包单位方可进行施工。 现场签证是工程在施工期间的各种因素和条件发生变化情况的真实记录和证 实，也是承、发包双方承包合同以外的工程量变化的实际情况记录的凭证。许多 工程由于现场签证管理的不严肃性，给工程结算带来非常大的麻烦。严格现场签 证管理需做到以下两点： ( 1 ) 现场签证的及时性 现场签证必须做到及时处理，如签证不及时直接影响到签证的准确度，当时 不办理，口头答应，事后回忆补办，甚至在结算过程中还在办签证手续。这样只 能导致现场发生的具体情况回忆不清，补写的签证单与实际发生的条件不符、数 据不准，结算或审计过程中双方代表经常互相争吵扯皮。建议：后补签证无效， 无签证的工作内容结算时不予支持，这样会督促施工单位尽快办理签证并妥善保 管相关资料。 ( 2 ) 现场签证内容的正确性和有效性 工程签证单上的每一个字、每一个字母都必须核实清楚，签证中应该明确签 证发生原因、签证工作内容、发生工作量，签证内容必须与实际相符，且不能超 过应签证的范围，几方签证完成后，应交成本人员明确签证费用结算方式，以免 在工程结束后出现争议。 为了避免签证单下发后却没有付诸实施，建议签证单上增加是否已按要求施 工的签认栏，由项目经理确认，结算时对于没有项目经理确认实施的签证不予支 持工程费用。 表1 料华府i 、，期设计变更及工程签证增加造价对比表 增加造价( 万元) 序号分类专业 i 期 i i 期 i i i 期 土建t 程 6 1 4 6 54 9 9 2 32 8 6 0 l 水暖= 程 8 3 8 16 5 9 91 7 7 2 1 总包工程 电气t 程 3 0 6 4 81 2 6 7 04 0 4 5 小计 1 0 0 4 9 46 9 1 9 23 4 4 1 8 3 5 05 6 5o 5 2 分包( 或配套) 工程 小计 3 5 05 6 5o 5 3 合计 1 3 5 4 9 46 9 7 5 73 4 4 6 8 ( 注：数据米源丁y l 公司年度报告) 因料华府的设计单位不是真正通过招标工作选定的公司，主设人员对该项目 存在认识上的偏差，故其在i 期设计中存在着若干的缺陷。通过规范设计变更及 现场签证的管理，同类型房产品变更签证增加的造价明显降低。 三、重视合同中的索赔条款 索赔是工程承包中经常发生的正常现象。由于施工现场条件、气候条件的变 化，施工进度、物价的变化，以及合同价款、规范、标准文件和施工图纸的变化、 差异、延误等因素的影响使得工程承包中不可避免地出现索赔。索赔的性质属于 经济补偿行为，而不是惩罚。 索赔管理对工程承包成果的改善影响很大。在正常情况下，工程项目承包能 取得的利润为工程成本的3 一5 。而在国外，许多承包工程，通过索赔增加的工程 收入达到工程成本的l o 一2 0 ，甚至有些工程索赔要求超过合同额。例如：日本大 成公司在我国云南鲁布革水利工程招标中以标底价格的4 6 中标，但其最终的结算 价格却超过了标底价格呻。 对业主来说，一方面承包商的成功索赔，通常意味着业主费用支出的增加。 尤其是业主如果不能够识别承包商的索赔机会，不善于预防承包商的积极索赔， 不熟练掌握承包商的索赔技巧，将可能导致巨大的经济损失。另一方面，业主积 任宏，建设工程成本计划与控制，北京：高等教育出版社，2 0 0 4 1 2 ，3 0 3 1 9 极的向承包商提出索赔，也是保护业主合法权益，获得应得经济补偿的重要手段， 并且业主方通过索赔条款管理施工单位会收到事半功倍的效果。因此，业主要做 好施工阶段的成本管理，必须重视索赔。索赔处理需注意的原则： ( 1 ) 索赔必须以合同为依据； ( 2 ) 必须注意资料的积累，应积累一切可能涉及索赔论证的资料； ( 3 ) 及时、合理地处理索赔，避免索