（工商管理专业论文）海景公寓开发项目财务评价研究.pdf

中文摘要 房地产开发项目经济评价是房地产项目 可行性研究中的重要组成部分，是房 地产项目决策科学化的重要手段。房地产项目 经济评价分为财务评价和综合评 价。 对于一般的房地产项目 只需进行财务评价: 而对于重大的、 对区域经济发展 有较大影响的房地产项目，则要在作出决策前进行综合评价。本文主要以项目的 财务评价为内容，对海景公寓开发项目的可行性进行了 探讨。 本着理论与实际相结合的原则，本文根据房地产行业自 身的特点， 运用定性 分析和定量计算相结合、动态分析与静态分析相结合的方法，对天房发展一分公 司所开发的海景公寓项目 进行了 财务评价。 本文通过对项目的土地费、 建筑安装 工程费和其他费用进行了估算，对项目目标市场定位和销售价格定位进行了分 析， 在对项目 的现金流量分析的基础上进行了财务盈利和偿债能力等财务效益进 行了 计算。 最后， 本文还对项目 做了 盈亏平衡分析、 敏感性分析和概率分析等不 确定分析。上述对海景公寓项目的综合分析，为该项目的决策提供了依据。 关键词: 房地产开发项目 财务评价 经济评 价方法 不确定性分析 ab st r ac下 e c o n o m ic e v a lu a t io n f o r r e a l e s t a t e d e v e lo p m e n t it e m s is a n im p o rt a n t p a rt o f t h e f e a s i b il it y r e s e a r c h a b o u t r e a l e s t a t e p r o j e c t s a n d a ls o a v it a l m e a s u r e i n m a k in g t h e f i n a l d e c is io n m o r e s c ie n t if ic a b o u t t h e r e a l e s t a t e p r o g r a m s . e c o n o m ic e v a lu a t io n f o r r e a l e s t a t e d e v e lo p m e n t it e m s in c lu d e s f in a n c ia l e v a lu a t io n a n d c o m p r e h e n s iv e e v a lu a t io n . t h e g e n e r a l r e a l e s t a t e it e m s o n ly f in a n c ia l e v a lu a t io n is r e q u ir e d , h o w e v e r , a s f o r t h o s e g r e a t r e a l e s t a t e it e m s t h a t m a y h a v e d e e p i n fl u e n c e o n t h e r e g io n e c o n o m ic d e v e lo p m e n t c o m p r e h e n s iv e e v a lu a t io n m u s t b e m a d e b e f o r e t h e f in a l d e c is io n . t h is p a p e r w i ll b e f o c u s e d o n t h e f in a n c ia l e v a l u a t io n t o s t u d y t h e f e a s ib il it y o f r e a l e s t a t e d e v e lo p m e n t it e m s a b o u t t h e s e a s ig h t a p a r t m e n t . o n t h e p r i n c ip le o f li n k i n g t h e t h e o r y w it h t h e p r a c t ic e , a c c o r d in g t o t h e c h a r a c t e r is t ic s o f t h e r e a l e s t a t e t r a d e , b y m e a n s o f c o m b i n i n g q u a n t it a t iv e a n a ly s is w it h q u a lit a t iv e a n a ly s is a n d c o m b in in g d y n a mic a n a ly s is w it h s t a t ic a n a ly s i s , w e m a d e t h e f in a n c ia l e v a lu a t io n t o w a r d s t h e s e a s i g h t d e p a rt m e n t it e m s d e v e lo p e d b y t h e f ir s t s u b s id ia ry c o m p a n y o f t ia n f a n g de ve l op me n t . i n t h is p a p e r , w e e s t im a t e d v a r io u s e x p e n s e s s u c h a s la n d e x p e n s e s , b u i ld i n g a n d f ix i n g p r o j e c t e x p e n s e s a n d o t h e r e x p e n s e s . b e s id e s , w e c a r r ie d o u t t h e it e m a n a ly s is a b o u t t h e t a r g e t m a r k e t o r ie n t a t io n a n d s a le p r ic e o r ie n t a t io n , f u rt h e r m o r e t h e f in a n c ia l p r o f it c a p a b i lit y a n d t h e f in a n c ia l s o lv e n c y c a p a b ilit y w e r e c a lc u la t e d b a s e d o n c a s h fl o w a n a ly s is . a t la s t , in t h is p a p e r , w e m a d e s o m e u n c e rt a i n a n a ly s is a b o u t p r o f it a n d lo s s b a la n c e a n a ly s is , s e n s it iv it y a n a ly s is a n d p r o b a b ilit y a n a ly s is . t h e a b o v e c o m p r e h e n s iv e a n a ly s e s a b o u t t h e s e a s i g h t a p a rt m e n t it e m s p r o v i d e f o u n d a t io n f o r d e c is io n - m a k in g o f t h is it e m. k e y w o r d s : r e a l e s t a t e d e v e l o p m e n t i t e m s , e c o n o m i c e v a l u a t io n f i n a n c i a l e v a l u a t i o n , u n c e r t a i n a n a l y s i s 独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作和取 得的研究成果，除了文中特别加以 标注和致谢之处外，论文中不包含其他人 已 经 发 表 或 撰 写 过 的 研 究 成 果 ， 也 不 包 含 为 获 得 2 * k坐 一 或 其 他 教 育 机 构的学位或证书而使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何 贡献均已 在论文中作了明 确的说明并表示了谢意。 学 位 论 文 作 者 签 名 : ) - w j 飞 签 字 日 期 : -;v / 年 月 日 学位论文版权使用授权书 本 学 位 论 文 作 者 完 全 了 解透 生大生 一有 关 保 留 、 使 用 学 位 论 文 的 规 定 。 特 授 权 2丝目些色可 以 将 学 位 论 文 的 全 部 或 部 分 内 容 编 入 有 关 数 据 库 进行检索， 并采用影印、 缩印或扫描等复制手段保存、 汇编以供查阅和借阅。 同意学校向国家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘。 ( 保密的学位论文在解密后适用本授权说明) 学位论文作者签名: _ _ _ _ 之 .2 弓涪 寻梦 甲 金石 :产 r/乙: a 导 l 签 字 日 期 : 科 年b 月 3 0 日 签字日期:年月日 第一章绪论 第一章绪论 房地产是房产和地产的总称， 又统称不动产。 它包括土地和土地上的定 着物， 即土地和土地上永久性建筑物及其衍生的权利和义务关系的总合。 具 体而言， 房产是指建筑在土地上的各种房屋， 包括住宅、 办公楼、 厂房、 仓 库和商业、 服务、 文化、 教育、 卫生、 体育用房等; 地产是指土地及其上下 一定的空间， 包括地面道路和地下相关的基础设施等。 房地产是房产和地产 的结合体和统一物。 1 . 1 房地产的经济特性 房地产作为特定经济活动的物质载体，具有特定的经济特性。 1 、内涵的统一性。 房地产经济活动要同一定的市场关系、 财产关系、 固定资产的形成和产 权关系密切联系在一起。 2 、价值的双源性 房地产价值的双源性不是源于房产， 而是来源于土地。 在现实经济生活 中， 房屋建造运作就其价值形成来说， 与一般商品没有什么两样。 只是由 于 土地价值具有双源性才使得房地产具有了 价值双源性的 特征。 土地价值的双 源性是由 于土地本身的 双重属性造成的: 一方面， 土地是一种自 然物; 另一 方面， 土地又是社会产物。 作为自 然物的土地没有价值， 但是具有使用价值， 即有一定的生产能力和有用性，这是土地的自 然属性。作为自 然物的土地， 如果不投入资本和劳动就不会具有经济价值。 因此， 现实中的土地价值可以 认为是由土地所有权派生的利益关系及人类劳动在开发土地过程中的凝结 而形成的。 房地产价值的双源性也造成了 对它进行评价的困 难， 其困 难主要表现在 两个方面: 一方面是理论上如何对此进行合理的解释， 尚需要进行深入的研 究; 另一方面是实践上的困难， 即对房地产商品价格如何进行评估， 这是房 地产从业人员必须加以 解决的。 可见， 从一定意义上可以说， 价值的双源性 亦是房 地产区别于其他商品的最主要特性。 3 、空间的固定性 作为空间的土地， 是固定 在地球上 特定的 经纬度上的。 而房屋又固定 在 第一章绪论 第一章绪论 房地产是房产和地产的总称， 又统称不动产。 它包括土地和土地上的定 着物， 即土地和土地上永久性建筑物及其衍生的权利和义务关系的总合。 具 体而言， 房产是指建筑在土地上的各种房屋， 包括住宅、 办公楼、 厂房、 仓 库和商业、 服务、 文化、 教育、 卫生、 体育用房等; 地产是指土地及其上下 一定的空间， 包括地面道路和地下相关的基础设施等。 房地产是房产和地产 的结合体和统一物。 1 . 1 房地产的经济特性 房地产作为特定经济活动的物质载体，具有特定的经济特性。 1 、内涵的统一性。 房地产经济活动要同一定的市场关系、 财产关系、 固定资产的形成和产 权关系密切联系在一起。 2 、价值的双源性 房地产价值的双源性不是源于房产， 而是来源于土地。 在现实经济生活 中， 房屋建造运作就其价值形成来说， 与一般商品没有什么两样。 只是由 于 土地价值具有双源性才使得房地产具有了 价值双源性的 特征。 土地价值的双 源性是由 于土地本身的 双重属性造成的: 一方面， 土地是一种自 然物; 另一 方面， 土地又是社会产物。 作为自 然物的土地没有价值， 但是具有使用价值， 即有一定的生产能力和有用性，这是土地的自 然属性。作为自 然物的土地， 如果不投入资本和劳动就不会具有经济价值。 因此， 现实中的土地价值可以 认为是由土地所有权派生的利益关系及人类劳动在开发土地过程中的凝结 而形成的。 房地产价值的双源性也造成了 对它进行评价的困 难， 其困 难主要表现在 两个方面: 一方面是理论上如何对此进行合理的解释， 尚需要进行深入的研 究; 另一方面是实践上的困难， 即对房地产商品价格如何进行评估， 这是房 地产从业人员必须加以 解决的。 可见， 从一定意义上可以说， 价值的双源性 亦是房 地产区别于其他商品的最主要特性。 3 、空间的固定性 作为空间的土地， 是固定 在地球上 特定的 经纬度上的。 而房屋又固定 在 第一章绪论 土地上。 这种固定性， 使房地产的实体在空间的流动成为不可能。 这就决定 了 任何一块土地只能就地利用或开发， 而不能被移至 较有利的市场去加以 利 用， 从而使得每块土地都是受制于其所在的空间环境条件的， 这也限制了房 地产供求相互适应的速度和范围， 资源优化配置的调整也变得比 较缓慢， 缺 乏足够的弹性，从而使房地产经济运动产生了区域性的特点。 4 、需求的普遍性 房地产兼有生活资料和生产资料的两重性质。 从生活资料方面看， 衣、 食、 住、 行是人类需求的最基本层次。 住既是人们基本的生存需要，同时也 兼有满足人们其他层次需要的特性。 它既是一种生存资料， 也是一种享受资 料， 或一种发展资料， 三者可以融为一体。 随着人类社会的发展， 作为生活 资料即住宅的建设发展的空间和余地是很大的。 由 此 可 见， 土 地同 其 定 着 物 之间 有 一 个 特 殊 的 关 系， 它 们的 结 合 增 加了 房地产价值， 而不是二者价值的简单结合. 土地及其定着物不同的组合就构 成了不同类型的房地产。根据土地利用方式可以 将房地产分为以下几种类 型: 1 、工业房地产 工 亚 房 地 产 主 要 是由 用 于 工 业 生 产 的 土 地 及 其 定 着 物 组 成的 。 它 分 为 三 部分，即自 然土地、土地改良 物和地上房屋永久性附属物。 2 、商业房地产 商业房地产又称收益性房地产， 主要是由 用于商业的土地及其定着物组 成的。 同样商业房地产也分为三部分: 自 然土地、 土地改良 物和地上房屋永 久性附属物。 其中土地改良 物主要为道路、 水电 气管线等， 但道路区域改良 物起着重要的作用; 地上房屋在建筑形式以 及外部装修上更注重吸引力和特 色。 3 、住宅 住宅是以服务人类居住为主要目的的土地及建筑物组成的。 不过， 土地 改良 物及房屋更重要些; 房屋的造型及室内 布置尤为重要。 住宅按其房屋样 式又可分为:别墅、一般住宅和公寓等。 4 、 特殊房地产 特殊房地产包括两部分， 一部分是历史文化建筑以 及政府、 宗教、 学校 所拥有的房地产: 另一部分为部队营房。 在我国这些房地产是被禁止进入市 场的。 第一章绪论 . 2 房地产业经济活动的特点 房地产业是现代经济结构中一种重要的产业。 但在我国它又是一个重新 崛起的产业。 在计划经济条件下， 我国 没有房地产业， 当时有的是依照政府 计划， 接受政府委托进行建设的建筑业。 市场经济的发展， 土地有偿使用制 度和住房制度的改革是房地产业重新发展的前提。 房地产业是现代国民 经济 中的一个重要行业。 它包括房地产的投资、 开发、 经营、 管理和服务等行业 的产业部门。在 国际产业标准分类中房地产业同保险、金融并列为第s 类， 在我国现行的行业分类中列为第7 类。 不管是统计还是产业管理都应是 一个独立的产业部门。 房地产业是从事房地产的投资、 开发、经营、 物业管 理和房屋中介服务的总称。 主要活动在流通领域和社会服务领域， 属于第三 产业。房地产业经济活动具有以下特点: 1 、从国民 经济来看， 房地产业是一个先导性、 基础性、并具有支柱产 业特征的行业。 房地产业是社会生产和再生产以 及科学、 文化、 教育、 卫生等各种社会 经济活动的基础、 载体和空间条件， 处于国民 经济发展的基础地位。同时， 房 地产业与其他产业相比， 在国民 经济中又具 有高 度的 综 合性和关 联 性， 其 发展能带动相关产业以更高的速度发展， 因此， 它也是国民经济的先导产业。 2 、从地区经济来看， 房地产业是一个区域差异巨大、级差收益明显的 行业。 社会经济发展和人们生活水平客观上存在的差别， 决定了不同地区房地 产业需求程度的差异， 房地产业的布局结构、 规模速度等势必受到本地区社 会经济发展水平的影响而产生重大的差别。 这也是由 产业结构历史演变规律 决定的。 而房地产业正是属于第三产业的一个重要组成部分。 与此相应。 一 个地区房地产业发展程度， 也必然受到这个地区本身经济发展水平及该地区 产业结构状况的制约。 3 、从行业特性上看， 房地产业是一个具有高度综合性和高度关联性的 行业。 房地产业的综合性体现在它是横跨生产、流通和消费 领域的产业部门。 它以 流通领域为主， 但又参与房地产生产的决策、 组织、 管理， 还兼有部分 生产职能， 如勘察、 设计、 规划和土地开发等; 它虽然不直接属于消费， 但 又与消费过程紧紧结合交叉在一起， 在消费过程中承担维修、 保养、 装瑛等 第一章绪论 生产任务， 提供售后维修和各项物业管理服务。 房地产业的经济活动存在于 房地产的前期准备阶段、 生产阶段和消费阶段全过程; 加上房地产生产、 流 通过程长、 消费过程更长这种特殊状况， 决定了房地产业是个生产经营周期 较长， 与多行业、 多部门、 多学科相结合的知识密集型产业部门， 又是个占 用资金量大、 资金周转较慢的资金密集型产业部门， 也是个物业管理周期长、 售后服务任务重的服务性产业部门。 房地产业的关联性体现在它与众多的产 业部门相联系， 或者其他产业部门作为房地产业的 初始投入部门， 或者房地 产业作为其他产业部门的生产中间产品的部门， 或者对房地产商品的需求会 引致对其他产品的进一步的需求。 房地产业联系着涉及国民 经济方方面面的 产业部门。 它不仅涉及建材工业、 建筑设备工业、 建筑机械工业和冶金、 化 工、 机械、 仪表等生产资料生产部门， 还涉及到家用电器、 家具等民 用工业 以 及旅游、园林、运输业、商业、其他服务业等. 4 、从投资过程来看，房地产业是一个高投资、高风险，盈利水平可能 较高但又难以 确定的行业。 5 、从社会经济方面来看，房地产业受政府政策影响很大，是与法律制 度紧密相关的行业。 1 . 3 房地产开发的主要内容 房地产开发是指由 特定的经济实体( 具有开发资质的房地产开发企业) ， 对房地产项目 进行投资、 建设和管理， 使之改变用途或使用性质， 从而获得 经济利益的过程。 房地产开发项目 在规模和复杂 程度上有着巨大的差别， 大 到上海浦东开发这种事关我国经济建设全局， 投资达万亿元人民币的开发， 小到只是某个地段的几幢住宅楼的建设， 投资不过几千万。 房地产开发的任务包括如下的几项: 一是发现市场可能的机会， 这是开 发的起点， 为此， 需要开发者进行市场需求的调查研究和分析评价: 二是对 项目 地址的选择和勘察， 这是进行建设的 基础; 三是项目 融资， 房地产投资 项目 耗资巨 大， 没有足够的资金作保障， 房地产项目 难以 进行下去: 四是进 行设计， 设计出具有符合市场需求的功能的房地产项目 ， 这是是否适合市场 的重要一环; 五是进行建设承包商的招标， 选择合适的承建商， 这是能否将 设计方案落到实处的关键工作; 六是进行建设监理的招标， 以 确保工程项目 高质量、 低造价地及时交付使用; 七是进行建设的管理监督; 八是房地产项 第一章绪论 生产任务， 提供售后维修和各项物业管理服务。 房地产业的经济活动存在于 房地产的前期准备阶段、 生产阶段和消费阶段全过程; 加上房地产生产、 流 通过程长、 消费过程更长这种特殊状况， 决定了房地产业是个生产经营周期 较长， 与多行业、 多部门、 多学科相结合的知识密集型产业部门， 又是个占 用资金量大、 资金周转较慢的资金密集型产业部门， 也是个物业管理周期长、 售后服务任务重的服务性产业部门。 房地产业的关联性体现在它与众多的产 业部门相联系， 或者其他产业部门作为房地产业的 初始投入部门， 或者房地 产业作为其他产业部门的生产中间产品的部门， 或者对房地产商品的需求会 引致对其他产品的进一步的需求。 房地产业联系着涉及国民 经济方方面面的 产业部门。 它不仅涉及建材工业、 建筑设备工业、 建筑机械工业和冶金、 化 工、 机械、 仪表等生产资料生产部门， 还涉及到家用电器、 家具等民 用工业 以 及旅游、园林、运输业、商业、其他服务业等. 4 、从投资过程来看，房地产业是一个高投资、高风险，盈利水平可能 较高但又难以 确定的行业。 5 、从社会经济方面来看，房地产业受政府政策影响很大，是与法律制 度紧密相关的行业。 1 . 3 房地产开发的主要内容 房地产开发是指由 特定的经济实体( 具有开发资质的房地产开发企业) ， 对房地产项目 进行投资、 建设和管理， 使之改变用途或使用性质， 从而获得 经济利益的过程。 房地产开发项目 在规模和复杂 程度上有着巨大的差别， 大 到上海浦东开发这种事关我国经济建设全局， 投资达万亿元人民币的开发， 小到只是某个地段的几幢住宅楼的建设， 投资不过几千万。 房地产开发的任务包括如下的几项: 一是发现市场可能的机会， 这是开 发的起点， 为此， 需要开发者进行市场需求的调查研究和分析评价: 二是对 项目 地址的选择和勘察， 这是进行建设的 基础; 三是项目 融资， 房地产投资 项目 耗资巨 大， 没有足够的资金作保障， 房地产项目 难以 进行下去: 四是进 行设计， 设计出具有符合市场需求的功能的房地产项目 ， 这是是否适合市场 的重要一环; 五是进行建设承包商的招标， 选择合适的承建商， 这是能否将 设计方案落到实处的关键工作; 六是进行建设监理的招标， 以 确保工程项目 高质量、 低造价地及时交付使用; 七是进行建设的管理监督; 八是房地产项 第一章绪论 目的交易。 这是最后的也是最重要的一项工作。 由此可见房地产开发主要有 以下四个阶段 1 、投资决策分析阶段 投资决策分析是整个开发过程中最为基本、 最为关键的一项工作， 其目 的就是通过一系列的调查研究和分析， 为开发企业选择一个最佳的、 可行的 项目 开发方案或为舍弃项目 提供依据。 这一阶段主要的工作内 容是项目 选择 和项目 可行性研究。 2 、前期工作阶段 前期工作阶段是指在投资决策后到正式施工之前的一段时间， 这一时间 内要完成的主要工作是获取土地使用权、落实资金和项目的规划设计。 3 、项目的建设阶段 项目 的建设阶段是将开发过程中涉及到的人力、 材料、 机械设备、 资金 等资源聚集在一个特定的空间与时点上， 将项目 建设计划付诸于正式实施的 活动。 这一阶段的主要工作内容包括落实承发包、 组织施工、 建设监理、 市 政和公建配套、竣工验收。 4 、房屋租售阶段 开发一个项目的最终目 的是通过租售使房屋的使用价值和价值得到实 现。 营销策划工作是项目 成功与否的关键。 也是贯穿项目 的重要工作。 房屋 租售出去以后还有一项重要工作即物业管理，其主要任务是保证入住者方 便、 安全地使用物业及配套设施， 能为 其提供一系列生活服务， 并通过维护、 修缮等工作来保证物业的使用寿命及价值。 1 . 4 房地产开发的主要参与者 1 、 房地产开发的首要参与者就是房地产开发商。 房地产开发项目 在开发的全过程中， 都有开发商的参与。 房地产开发商 是房地产开发项目的设想者和组织者， 需要具备多方面的素质。 首先， 要有 机敏的市场嗅觉， 能够在动荡不定的 房地产市场中找到机会， 并能 初步判断 这种机会的 成功几率。 其次， 还要有优秀的组织能力， 一个房地产项目 需要 许多人参与其中， 只有依靠开发商的统一组织， 才能保证整个项目的顺利进 行。 最后， 还要有良 好的攻关技巧， 房地产开发项目 涉及诸多部门， 开发商 并没有相应的权力管辖他们， 这就需要开发商运用良 好的攻关技巧来化不利 第一章绪论 目的交易。 这是最后的也是最重要的一项工作。 由此可见房地产开发主要有 以下四个阶段 1 、投资决策分析阶段 投资决策分析是整个开发过程中最为基本、 最为关键的一项工作， 其目 的就是通过一系列的调查研究和分析， 为开发企业选择一个最佳的、 可行的 项目 开发方案或为舍弃项目 提供依据。 这一阶段主要的工作内 容是项目 选择 和项目 可行性研究。 2 、前期工作阶段 前期工作阶段是指在投资决策后到正式施工之前的一段时间， 这一时间 内要完成的主要工作是获取土地使用权、落实资金和项目的规划设计。 3 、项目的建设阶段 项目 的建设阶段是将开发过程中涉及到的人力、 材料、 机械设备、 资金 等资源聚集在一个特定的空间与时点上， 将项目 建设计划付诸于正式实施的 活动。 这一阶段的主要工作内容包括落实承发包、 组织施工、 建设监理、 市 政和公建配套、竣工验收。 4 、房屋租售阶段 开发一个项目的最终目 的是通过租售使房屋的使用价值和价值得到实 现。 营销策划工作是项目 成功与否的关键。 也是贯穿项目 的重要工作。 房屋 租售出去以后还有一项重要工作即物业管理，其主要任务是保证入住者方 便、 安全地使用物业及配套设施， 能为 其提供一系列生活服务， 并通过维护、 修缮等工作来保证物业的使用寿命及价值。 1 . 4 房地产开发的主要参与者 1 、 房地产开发的首要参与者就是房地产开发商。 房地产开发项目 在开发的全过程中， 都有开发商的参与。 房地产开发商 是房地产开发项目的设想者和组织者， 需要具备多方面的素质。 首先， 要有 机敏的市场嗅觉， 能够在动荡不定的 房地产市场中找到机会， 并能 初步判断 这种机会的 成功几率。 其次， 还要有优秀的组织能力， 一个房地产项目 需要 许多人参与其中， 只有依靠开发商的统一组织， 才能保证整个项目的顺利进 行。 最后， 还要有良 好的攻关技巧， 房地产开发项目 涉及诸多部门， 开发商 并没有相应的权力管辖他们， 这就需要开发商运用良 好的攻关技巧来化不利 第一章绪论 为有利。 2 、政府相关机构是房地产项目 开发的宏观管理者和土地供应者。 我国所有的城市土地都是国有土地， 任何房地产开发企业进行房地产项 目 开发， 首先需要获得土地， 而这需要向政府机关申 请。 在获得政府机关土 地的使用权之后， 还需要由城市规划部门进行各种审查。 开始建设后， 要由 建设行政主管机构进行宏观管理。 此外， 还可能涉及环境保护部门、 文物保 护部门等。 3 ,金融机构是房地产开发项目 的 重要参与者 由 于房地产开发项目 投资巨 大， 资金回收期长，没有金融机构的 参与， 绝大多数房地产项目 都无法进行下去。 当然， 参与到房地产开发项目 的金融 机构不会只有一家， 不仅需要提供资金的金融机构参与， 还需要有保险公司 的参与。 不仅房地产开发项目的启动需要金融机构提供启动资金， 在项目 最 后的市场交易过程中， 更需要金融机构对项目 的使用者提供购买贷款。 4 、设计机构是房地产项目 设计的主体 设计机构的职责是将开发商的开发设想转化成设计图纸和技术说明。 随 着功能的增多， 高 度的提升， 面积的扩大， 设计的难度也越来越大， 需要设 计机构的各种专家密切配合。 5 、建筑承包商是房地产开发项目 建设的主体 房地产开发企业可以自己 拥有一支工程建设队伍， 但大部分房地产企业 倾向于到承包市场上通过招标，选择建筑承包商来完成自己的项目 建设任 务。 发包的方式多种多样， 可以 只包给唯一的一家建筑承包商， 也可以 包给 几家不同的建筑承包商。 一些大的 工程承包商， 还可以充当总承包人， 将项 目的一部分再转包给其他的承包商。 6 ,监理单位及其监理工程师是实施项目管理的重要参与者 实行工程监理制度， 是我国工程建设市场的一项重大举措， 通过监理单 位及其监理工程师的工作 ， 可以 有效降低房地产开发项目 的工程造价，提 高该项目 的工程质量，并保证这项房地产开发项目 如期交付。 7 、 律师事务所日 益成为房地产开发过程中不可或缺的参与者 在整个房地产项目 的开发过程中， 需要签署和监督大量的合同， 并处理 大量的纠纷。因此，律师的介入是房地产开发日 益成熟的标志。 5 海景公寓开发项目 概况 第一章绪论 为有利。 2 、政府相关机构是房地产项目 开发的宏观管理者和土地供应者。 我国所有的城市土地都是国有土地， 任何房地产开发企业进行房地产项 目 开发， 首先需要获得土地， 而这需要向政府机关申 请。 在获得政府机关土 地的使用权之后， 还需要由城市规划部门进行各种审查。 开始建设后， 要由 建设行政主管机构进行宏观管理。 此外， 还可能涉及环境保护部门、 文物保 护部门等。 3 ,金融机构是房地产开发项目 的 重要参与者 由 于房地产开发项目 投资巨 大， 资金回收期长，没有金融机构的 参与， 绝大多数房地产项目 都无法进行下去。 当然， 参与到房地产开发项目 的金融 机构不会只有一家， 不仅需要提供资金的金融机构参与， 还需要有保险公司 的参与。 不仅房地产开发项目的启动需要金融机构提供启动资金， 在项目 最 后的市场交易过程中， 更需要金融机构对项目 的使用者提供购买贷款。 4 、设计机构是房地产项目 设计的主体 设计机构的职责是将开发商的开发设想转化成设计图纸和技术说明。 随 着功能的增多， 高 度的提升， 面积的扩大， 设计的难度也越来越大， 需要设 计机构的各种专家密切配合。 5 、建筑承包商是房地产开发项目 建设的主体 房地产开发企业可以自己 拥有一支工程建设队伍， 但大部分房地产企业 倾向于到承包市场上通过招标，选择建筑承包商来完成自己的项目 建设任 务。 发包的方式多种多样， 可以 只包给唯一的一家建筑承包商， 也可以 包给 几家不同的建筑承包商。 一些大的 工程承包商， 还可以充当总承包人， 将项 目的一部分再转包给其他的承包商。 6 ,监理单位及其监理工程师是实施项目管理的重要参与者 实行工程监理制度， 是我国工程建设市场的一项重大举措， 通过监理单 位及其监理工程师的工作 ， 可以 有效降低房地产开发项目 的工程造价，提 高该项目 的工程质量，并保证这项房地产开发项目 如期交付。 7 、 律师事务所日 益成为房地产开发过程中不可或缺的参与者 在整个房地产项目 的开发过程中， 需要签署和监督大量的合同， 并处理 大量的纠纷。因此，律师的介入是房地产开发日 益成熟的标志。 5 海景公寓开发项目 概况 第一章绪论 1 9 9 9 年1 月5 日由 天房发展一分公司与天津市天鼎纺织集团 签订了 合 作开发协议， 双方采取合作建房的形式进行。 其中天鼎集团负责国 有土地的 变性及厂区内 人员、设备的搬迁安置工作，提供未来建设用地的临时 用水、 用电及项目 的建设指标。 天房发展一分公司负责全部建设资金及建设管理工 作。 为了保证搬迁工作的顺利进行， 天房发展一分公司分期借给天鼎集团 搬 迁费2 7 8 0 万元，合作双方按6 0 % : 4 0 % 的比例分成。2 0 0 2 年 1 2 月3 0日，双 方签订了 房屋回购协议书。 天房发展一分公司以2 8 7 0 元/ 平方米的价格回购 天津市天鼎纺织集团4 0 % 房屋，总计6 6 9 8 . 1 6 万元。因此该项目 的 土地费 用即为回购费用。 该项目 地处天津市河西区挂甲 寺中 环线以 外，东临海河， 南至染料厂， 西临南北大街， 北至中环线。 棉纺六厂整个厂区占 地面积约为1 5 0 亩， 厂区 的规划住宅面积为1 0 . 8 1 万平方米， 原计划分二期实施。 后因海河整体开发， 二期项目 停止实施。一期项目 位于南侧部分厂区，占地约 6 3 亩，总建筑面 积6 1 2 9 6 . 8 9 平方米， 共8 栋楼，由 三座板式小高层和五座砖混楼组成。其 中中高层建筑面积3 5 7 9 4 . 6 7 平方米，比例为5 8 % ， 多层面积2 5 5 0 2 . 2 2 平方 米，约占4 2 % 。海景公寓项目 东临海河且在海河一侧留有 3 0 米宽规划路、 5 0 米宽城市防护绿地， 未来的 住宅小区环境相当优美。 己有的市政设施条件: 1 、给水:在围堤道有一条管径为。 8 0 0 m m给水干管，在南北大街部分 路段有。3 0 0 m m 配水管。 2 、 排水: 该区域已实现雨水、 污水分流制。 在新围堤道有两条 。 3 0 0 m 污水管道， 在南北大街局部路段有一条管径为4 y 3 0 0 m m 污水管道; 另外，区 内有一条。6 0 0 m m雨水管和一条(d 4 0 0 m m污水管.区内污水北经围 堤道污水管排向纪庄子污水泵站，南排向大沽路污水泵站，雨水经老 河口 雨水泵站排向海河。 3 、电力:在新围堤道有两条1 0 千伏电力电缆。 4 、通讯:该地区属黄山道市话局服务范围。在新围堤道有两条 1 2 1 8 空通讯管道;在区内有一条通讯电缆。 5 ,燃气:该地区为天然气供气范围。在区内有一条4 p 1 0 0 m m燃气低压 管道。 6 、供热:该地区为集中 供热空白 区， 但有热电 管网沿厂区一侧穿过， 可改造使用。同时附近有一个供热锅炉房，也可以洽商使用。 第一章绪论 7 、 道路状况: 新围堤道: 道路断面为9 . 5 - 3 0 - 9 . 5 台儿庄路: 局部有路， 路面宽为 4 -1 0 米。南北大街:局部有路，路面宽5 米。 2 0 0 1 年7 月份该项目 正式开工。 因项目 在实施过程中有整体出让意向， 项目 暂停实施， 后来天津市实施海河整体规划、 改造， 为项目 的发展提供了 机遇。 该项目 计划于0 4 年1 0 月份全配套竣工， 0 4 年5 月份开始内部认购。 1 . 6 房地产开发项目 财务评价 房地产开发项目 经济评价是房地产项目 可行性研究的重要组成部分， 是 房地产项目 决策科学化的重要手段。 房地产项目 经济评价分为财务评价和综 合评价。 对于一般的房地产项目 只需进行财务评价; 对于重大的、 对区域社 会经济发展有较大影响的房地产项目， 如经济开发区项目、成片开发项目， 在作出决策前应进行综合评价。 财务评价是根据现行财税制度和价格体系，在房地产市场调查与预测、 项目策划投资与成本费用估算、 收入估算与资金筹措等基本资料和数据的基 础上进行计算房地产项目的财务收入和财务支出，对项目的 财务盈利能力、 清偿能力和资金平衡状况进行分析， 判断项目 的 财务可行性。 综合评价是从 区域经济发展的角度，分析和计算房地产项目 对区域社会经济的效益和费 用，考察项目 对社会经济的净贡献，判断项目的社会经济合理性。 房地产项目 经济评价应在房地产市场调查与预测、 房地产项目 策划、 房 地产项目 投资与成本费用估算、 房地产项目 收入估算与资金筹措的基础上进 行。同时应注意对房地产项目 进行不确定分析和多方案比选。 在以 后的章节中将结合我公司开发的 海景公窝项目 的实例， 从房地产项 目 成本费 用估算、 房地产开发项目 的价格测算、 房地产开发项目 的财务评价 及房地产开发项目 投资风险分析几个方面加以 研究。 希望能通过对房地产开 发项目 财务评价理论的全面、 系统的研究， 使房地产开发项目 的财务评价工 作具有操作性。 通过对海景公寓项目 的实例总结， 能够对于房地产开发企业 房地产开发项目的财务评价工作有所帮助。 第一章绪论 7 、 道路状况: 新围堤道: 道路断面为9 . 5 - 3 0 - 9 . 5 台儿庄路: 局部有路， 路面宽为 4 -1 0 米。南北大街:局部有路，路面宽5 米。 2 0 0 1 年7 月份该项目 正式开工。 因项目 在实施过程中有整体出让意向， 项目 暂停实施， 后来天津市实施海河整体规划、 改造， 为项目 的发展提供了 机遇。 该项目 计划于0 4 年1 0 月份全配套竣工， 0 4 年5 月份开始内部认购。 1 . 6 房地产开发项目 财务评价 房地产开发项目 经济评价是房地产项目 可行性研究的重要组成部分， 是 房地产项目 决策科学化的重要手段。 房地产项目 经济评价分为财务评价和综 合评价。 对于一般的房地产项目 只需进行财务评价; 对于重大的、 对区域社 会经济发展有较大影响的房地产项目， 如经济开发区项目、成片开发项目， 在作出决策前应进行综合评价。 财务评价是根据现行财税制度和价格体系，在房地产市场调查与预测、 项目策划投资与成本费用估算、 收入估算与资金筹措等基本资料和数据的基 础上进行计算房地产项目的财务收入和财务支出，对项目的 财务盈利能力、 清偿能力和资金平衡状况进行分析， 判断项目 的 财务可行性。 综合评价是从 区域经济发展的角度，分析和计算房地产项目 对区域社会经济的效益和费 用，考察项目 对社会经济的净贡献，判断项目的社会经济合理性。 房地产项目 经济评价应在房地产市场调查与预测、 房地产项目 策划、 房 地产项目 投资与成本费用估算、 房地产项目 收入估算与资金筹措的基础上进 行。同时应注意对房地产项目 进行不确定分析和多方案比选。 在以 后的章节中将结合我公司开发的 海景公窝项目 的实例， 从房地产项 目 成本费 用估算、 房地产开发项目 的价格测算、 房地产开发项目 的财务评价 及房地产开发项目 投资风险分析几个方面加以 研究。 希望能通过对房地产开 发项目 财务评价理论的全面、 系统的研究， 使房地产开发项目 的财务评价工 作具有操作性。 通过对海景公寓项目 的实例总结， 能够对于房地产开发企业 房地产开发项目的财务评价工作有所帮助。 第二章项目 费用估算 第二章项目 费用估算 房地产项目总投资包括开发建设投资和经营资金。 开发建设投资是指在 开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项费用， 主要包括: 土地费 用、 前期工程费、 建筑安装工程费用、 基础设施建设费、 公共配套设施建设 费用、 开发间 接费用、 财务费用、 管理费用、 销售费用、 开发期税费、 其他 费用以及不可预见费。经营资金是指开发企业用于日常经营的周转资金。 2 . 1 土地费用 房地产项目土地费用是指为取得房地产项目 用地而发生的费用。 房地产 项目 取得土地有多种方式， 所发生的费用各不相同。 主要有以下几种: 划拨 或征用土地的土地征用拆迁费、 出 让土地的土地出 让地价款、 转让土地的土 地转让费、租用土地的土地租用费、股东投资入股土地的投资折价。 2 . 1 . 1 土地征用拆迁费 土地征用拆迁费分为农村土地征用拆迁费和城镇土地征用拆迁费。 农村 土地征用拆迁费主要包括土地补偿费、 青苗补偿费、 地上附 着物补偿费、 安 置补助费、 新菜地开发建设基金、 征地管理费、 耕地占 用费、 拆迁费、 其他 费用。城镇土地征用拆迁费主要包括地上建筑物、构筑物、附着物补偿费， 搬家费， 临时搬迁安置费， 周转房摊销以 及对于原用地单位停产、 停业补偿 费，拆迁管理费和拆迁服务费等。 2 . 1 . 1 . 1 农村土地征用费 根据中华人民共和国 宪法 和 土地管理法的规定， 我国实行土地 的社会主义公有制， 即全民 所有制和劳动群众集体所有制。 城市的土地属于 国 家所有。 农村和城市郊区的土地， 除由 法律规定属于国家所有以 外， 属于 集体所有;宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。 因城市建设和生产发展的需要，国家要向农村集体经济组织征用土地， 实现集体土地所有权向国 家的转让。 这种转移伴随着经济权益的实现， 即国 家 要参 照 土 地价 格向 农 村 集 体 支 付 征 地费。 这 些 费 用由 土 地补 偿费、 土 地 投 第二章项目 费用估算 第二章项目 费用估算 房地产项目总投资包括开发建设投资和经营资金。 开发建设投资是指在 开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项费用， 主要包括: 土地费 用、 前期工程费、 建筑安装工程费用、 基础设施建设费、 公共配套设施建设 费用、 开发间 接费用、 财务费用、 管理费用、 销售费用、 开发期税费、 其他 费用以及不可预见费。经营资金是指开发企业用于日常经营的周转资金。 2 . 1 土地费用 房地产项目土地费用是指为取得房地产项目 用地而发生的费用。 房地产 项目 取得土地有多种方式， 所发生的费用各不相同。 主要有以下几种: 划拨 或征用土地的土地征用拆迁费、 出 让土地的土地出 让地价款、 转让土地的土 地转让费、租用土地的土地租用费、股东投资入股土地的投资折价。 2 . 1 . 1 土地征用拆迁费 土地征用拆迁费分为农村土地征用拆迁费和城镇土地征用拆迁费。 农村 土地征用拆迁费主要包括土地补偿费、 青苗补偿费、 地上附 着物补偿费、 安 置补助费、 新菜地开发建设基金、 征地管理费、 耕地占 用费、 拆迁费、 其他 费用。城镇土地征用拆迁费主要包括地上建筑物、构筑物、附着物补偿费， 搬家费， 临时搬迁安置费， 周转房摊销以 及对于原用地单位停产、 停业补偿 费，拆迁管理费和拆迁服务费等。 2 . 1 . 1 . 1 农村土地征用费 根据中华人民共和国 宪法 和 土地管理法的规定， 我国实行土地 的社会主义公有制， 即全民 所有制和劳动群众集体所有制。 城市的土地