（技术经济及管理专业论文）房地产业与宏观经济协调发展研究.pdf

重庆大学硕士学位论文 英文摘要 i 摘 要 房地产业是我国的新兴产业在我国房地产业的发展过程中如何保持房地 产业的持续健康稳定发展如何使房地产业能与宏观经济协调发展成为重 要课题本文主要采用了定性和定量理论和实证整体和部分内部外部静 态和动态相结合的研究方法对房地产业与宏观经济协调发展的问题进行了较为 全面深入的研究主要内容如下: 我国房地产业历史回顾和发展趋势分析本文涉及的房地产业的基本概念 探讨了房地产业和住宅业的改革发展历程分析了房地产业所面临的外部宏观环 境展望了房地产业的发展前景 房地产业与宏观经济的相关性研究从房地产业的地位和作用入手分析了 房地产业发展与宏观经济的密切关系从房地产业对宏观经济的影响及其变量 房地产业发展速度规模等角度探讨了房地产业与宏观经济的协调发展问题 房地产业供需结构分析首先房地产投资做了一个概述接着分析了房地产 投资结构及增长速度探讨房地产业需求结构特别是住宅市场需求结构要素和 住宅市场需求结构构成房地产各类物业之间保持合理的结构比例是房地产业 与宏观经济协调发展的要求之一从住宅业的需求结构着手根据居民的收入状 况心理偏好等联系住宅的三种类型从定量的角度探讨了商品房经济适用 房廉租房的合理比例 关键词房地产业宏观经济协调发展供给和需求结构宏观调控 重庆大学硕士学位论文 英文摘要 ii abstract real estate is a new industry in our country. during the developing course of the real estate industryit is an important question on how to keep the coordinated growth between real estate industry and macro-economy and how to keep the sustainable health and stable development of real estate industry. by using qualitative and quantitativetheoretical and positiveintegral and partialinternal and externalstatic and dynamic methods syntheticallythis paper provides a full and deep study on the coordinated growth between real estate industry and macro-economy. the main contents are as follows the developing course of real estate and housing industry are analyzed. in addition, several concepts about real estate are introduced. positive study is made about the periodical relation between real estate industry and macro-economy. furthermore, it is given that the outsider environment faced with estate industry and its prospect is described. the paper studies the coordination between real estate industry and macro-economy. it is generally accepted that the real estate industry and macro-economy has a close relationship. and the real estate industry plays a significant role in the economy. at the same time, effects underlying the macro-economy, several variables, the industry development speed, and its scale are discussed in the view of coordination. it also analyzes the supply and demand structure of real estate. first, it generally states the real estate investment. the second has to do with investment structure, demand structure and development speed, particularly the demand factors and structure of housing industry. as a matter of fact, balanced proportion of different assets is essential to well-coordinated relationship between real estate industry and macro-economy. it studies the reasonable proportion of commodity house, economical house and low-cost house according to the income, preference in a quantitative way. keywords: real estate industry, macro-economy, coordinated growth, supply and demand structure, macro-control 重庆大学硕士学位论文 1 引 言 1 1 引 言 马歇尔(t. h. marshall)曾指出住宅是保健保障福利的必要条件住 宅是满足居民住宿生存娱乐享受社交发展的物质材料亦是构成城市景观 的主要组成部分同时也是影响城市功能的重要经济因素安得广厦千万间大 庇天下寒士俱欢颜早在唐代大诗人杜甫就对人类的住房问题抒发了这样美好 的憧憬和向往房地产业是我国的新兴产业在我国房地产业的发展过程中如 何保持房地产业的持续健康稳定发展如何使房地产业能与宏观经济协调发 展成为重要课题 房地产业作为人类生产生活须臾不可离开的产业正在对宏观经济的发展 和人类的生活方式产生着深远的影响它在国民经济中起到先导性作用研究房 地产业与宏观经济发展相关性问题对于改善居住环境改观城市面貌带动产 业结构调整促进国民经济发展等具有重大的现实意义 1.1 问题的提出 房地产业在我国是新兴产业但在国外许多国家已是成熟的产业国外对房 地产业的理论研究已有三百多年的历史早在 1662 年英国古典政治经济学的创 始人威廉配第在其著作赋税论中指出劳动是财富之父土地是财富之母 他第一次提出了级差地租的概念并对级差地租土地价格等作了初步阐述开 创了早期房地产业理论研究的先河 随着国外房地产业的逐步发展有关房地产业的理论研究也日益深化不同 的学科从不同的角度对房地产业的理论做了较为深入的研究 经济学城市经济学地理学尤其是经济地理学城市地理学社会学分 别从房地产业的土地供需房地产市场房地产金融市场住房问题房地产政 策调控从城市内部的住宅及其他建筑物土地市场等方面研究房地产业发展 从空间演化空间结构和空间政策探讨房地产的结构从人类住区的发展研究 住宅合作社问题福利住房老年人住房问题居住环境以及贫困种族住房等 经过不同学科众多专家学者从不同角度对房地产业所做的研究国外逐步 形成了现今较为完善的房地产理论体系可以概括为五大理论即地租理论地价 理论供求理论区位理论和城市化理论 我国的房地产业研究起步较国外晚很多 我国的房地产业研究始于 20 世纪 30 年代1930 年章植的著作土地经济学出版这是我国第一本土地经济著作 也是我国房地产业研究的开始后来相继有关于地价房地产的一系列著作出版 重庆大学硕士学位论文 1 引 言 2 新中国成立后消灭了土地私有制否定了土地和房屋的商品属性房地产业不 复存在房地产业的研究也受到冷落自十一届三中全会以来房地产业在我国 逐渐恢复和发育在房地产业的理论研究方面也开始了探索性研究随着我国房 地产业的发展尤其是 1992 年房地产热的兴起由于实践的需要我国房地产业 的理论研究逐渐活跃起来许多学者对房地产业发展的现状和存在的问题进行了 探讨如房地产业发展过热与宏观调控力度问题房地产业的管理体制问题公 房出售与住房制度改革问题房地产投机的利与弊问题等但从总体看我国对 于房地产业的研究仍处于探索和学习国外经验的阶段还没有形成完整的有关房 地产业发展的理论体系 改革开放以来我国房地产业从复苏到快速发展取得了很大的成就表现 在居民居住条件有了显著改善城市面貌有了极大改观开发区成绩斐然房地 产业的发展极大地带动了我国经济的发展但是由于房地产业在我国仍处于发展 的初期阶段有关房地产业发展的理论尚不完备房地产业的发展大多处于摸 着石头过河的状态所以在房地产业的发展过程中也出现了许多迫切需要解 决的问题如土地的投机问题住房制度改革问题结构过剩问题社会保障问 题外商投资房地产的管理问题等等在我国房地产业的发展过程中作为对宏 观经济发展具有较强带动性的产业如何把握房地产业的发展态势如何把握政 府宏观调控的力度使房地产业能与宏观经济协调发展成为重要课题 论文的选题正是房地产业理论发展和改革实践中都需要迫切研究的热点和难 点问题选题具有重要的理论意义和实用价值 对于房地产业与宏观经济的协调问题已引发了不同观点的热烈讨论这些 讨论主要围绕房地产业的性质及在社会经济中的地位和作用问题房地产业的周 期性问题房地产业的宏观调控力度问题房地产业的管理体制问题公房出售 与住房制度改革问题等等人们普遍认识到借鉴发达国家的经验吸取他们的 教训结合中国的国情对我国房地产业与宏观经济的协调发展进行系统的研究 十分必要 从我国已有的文献看还没有专门系统地研究房地产业与宏观经济协调发 展的著作有关房地产业与宏观经济协调发展的探讨也多限于定性的分析从定 量的角度进行分析的文章很少见到本文尝试构建房地产业与宏观经济协调发展 的研究体系从房地产业对宏观经济的影响及其变量房地产业规模结构等角 度探讨房地产业与宏观经济的协调发展问题 1.2 相关研究和研究结论 房地产业的发展涉及生产消费流通等多个环节同时房地产业又是关联 重庆大学硕士学位论文 1 引 言 3 性极强的产业因此对房地产业的研究涉及范围极广本文主要从以下几方面阐 述房地产业的国内外研究现状 1.2.1 房地产业的地位作用研究 房地产业在国外许多国家已是成熟的产业有关房地产业的地位作用已有了 明确的认识目前着重于研究房地产业内部各部分的地位和作用如 stephen e. roulac (1996)研究了房地产业各部分的相互关联流程中的作用及决策地位房地 产业作为我国的新兴产业我国专家学者对房地产业在国民经济中的地位和作用 进行了广泛的研究 包宗华 (1994) 对房地产业的先导性和房地产业的泡沫情况进 行了研究孟晓苏梁运斌(1998)及印坤华(1998)对住宅成为国民经济新增长点的 政策进行了研究 王骇骥( 2000)对房地产拉动经济增长的原由 问题及启动方略进 行了研究刘志峰(1999)对住房建设在中国经济格局中的地位进行了研究目前对 我国房地产业地位作用的研究大家公认房地产业是基础性产业和先导性产业 同时应成为主导产业支柱产业和新的经济增长点 1.2.2 房地产业周期性研究 房地产周期的存在已成为公认的事实国外对房地产业的周期研究取得了众 多的成果grebler 和 burns ( 1982), wheston ( 1994)对美国的单家庭住宅和多家庭 住宅分别进行了研究发现住宅市场的波动较写字楼更贴近国民经济周期 wheaton和 rossoff(1998)还研究了酒店业的出租率周期claytor(1996)发现了资本 市场对商业房地产周期的作用kaiser s 研究了房地产长周期发现了长为 30 年 50-60 年和几百年的房地产周期pyhrr 和 born( 1999)对房地产周期及其相关周期 进行了分类即房地产实物市场周期房地产投资周期和国际房地产周期yoon dokko, robert h fdelstein等通过研究美国写字楼市场周期的影响得出了描述写 字楼周期的三个关键指标增长趋势易变性(刻画波幅)和调整率(描述波长)利 用美国41个美国大都市统计区的住宅数据对基本经济条件和预期几种主流的房地 产周期解释模型进行了综合检验得出预期模型的解释力要高于基本经济条件模 型若将二者综合起来时对周期的解释力最强 最新研究表明各国的房地产之间具有很强的相关性1984-1995 年的全球房 地产周期波动以及东南亚金融危机都与各国房地产周期的关联性有关对于 已加入 wto 进一步融入了经济全球化进程中的我国而言 国外房地产业周期研究 对我国有着重要的借鉴意义国外的房地产业周期研究成果被介绍到国内后我 国的一些专家学者业界人士纷纷对房地产业周期波动加以分析研究建设 部住宅与房地产业司原司长张元端(2001)认为房地产业的周期波动大概是 4-6 年 王勉 唐啸峰(2000)研究了我国房地产投资波动与经济周期的相关性进行了实证研 究得出二者具有正相关关系曹振良等人(1996)研究认为房地产业存在与国民经 重庆大学硕士学位论文 1 引 言 4 济相似的周期波动杜春艳(1999)对房地产的周期运动进行了经济因素分析 1.2.3 房地产业供需关系研究 房地产的供需关系主要包括供需总量和供需结构两方面 刘永平(2001)从分析 人均 gdp 收入分配模式入手根据住宅的投资和消费两种需求动机建立了住宅 需求函数黄美君高宏静等人(2001)根据中等收入水平家庭对住宅的偏好情况和 偏好的影响对住宅需求的未来趋势进行了预测从政府和消费者角度考虑提出 了相应的政策建议张红刘红玉(1999)对住宅市场的供给结构进行了分析贺清 云(2001)对湖南省房地产业结构调整进行了研究 有效需求不足是我国房地产业目前的特色现象对此我国许多学者进行了 广泛而深入的研究 金成晓(1998)对我国房地产业的有效需求不足进行了政治经济 方面的分析左令(2001)通过分析我国的房价与家庭收入比的构成提出我国住房 价格过高和家庭收入水平过低仍是不可回避的事实 张中华(2000)提出市场经济条 件下需求结构不合理是我国产业结构和投资失衡的主要原因孙永正(2000)从城 乡分割的户籍制度和发育不全的金融制度两方面分析了我国房地产有效需求不足 的原因 赵广林(2000)提出应以创新性财政货币政策对房地产企业实施先征后退的 减税措施并通过拉开存贷款利率差等措施启动房地产业的潜在需求 有效需求不足的重要原因之一是价格原因对此我国许多学者做出了探讨 凌传荣施鸯(1999)对我国房地产市场供需价格差异过大的原因进行了分析李红 云(2000)对我国住宅价格过高的成因进行了分析并提出了对策建议杨力(2000)从 现代营销角度探讨了房地产的价格理顺住房价格降低房价是我国学者的普遍 呼声 1.2.4 住房制度改革研究 随着我国房地产业的兴起 我国的住房制度也一直在不断的改革 高佩义(1993) 陈光庭(1991)对国外的住房政策进行了研究提出了对我国住房政策的建议陈少 英刑建军(2000)提出要建立有中国特色的居者有其屋制度毛军(1999)吴 亚非(2000)对我国住房制度的改革历程及现实选择进行了研究谢家瑾(2000)对住 房建设的改革及政策走向进行了分析文魁( 2000)郭树清(2000)对住房分配货币 化的机理和风险进行了研究 1.2.5 加入 wto 后的机遇与威胁研究 加入 wto 是影响我国房地产业发展的重要外部环境 许多学者对于入世后我 国房地产业面临的机遇与威胁进行了研究彭昆仁在住宅投资住房设计售后 服务方面提出了新世纪初房地产业发展的对策思路 顾云昌(1999)研究了世纪之交 我国房地产市场走势汪利娜(2000)对迈向 21 世纪的我国住宅业的发展环境进行 了研究宋丰军杜雪松(1998)邓卫(1999)范翰章(2000)陈清华吴炳坤(2000) 重庆大学硕士学位论文 1 引 言 5 等人研究了加入 wto 对我国房地产业的影响及对策研究结果都认为入世后我 国房地产业的发展机遇和挑战并存大多数学者对房地产业的发展前景持乐观态 度 另外对于土地制度经济适用房建设开放住房二级市场房地产业可持续 发展房地产泡沫房地产业的创新等问题也都有学者从不同角度进行了研究 与国外的房地产业研究相比我国的研究还处于起步阶段存在着理论基础弱 研究条件差(主要指数据不完备)工具手段落后等问题完善我国房地产业的理论 体系和统计数据借鉴国外房地产业研究的先进方法对照分析国内外的房地产 业发展状况是我国今后房地产业研究的重点 1.3 主要内容 全文共分六章主要研究内容如下 第一章引言介绍选题的背景和意义论文的主要研究内容研究方法和创 新 第二章我国房地产业历史回顾和发展趋势分析介绍了本文涉及的房地产 业的基本概念探讨了房地产业和住宅业的改革发展历程分析了房地产业所面 临的外部宏观环境展望了房地产业的发展前景 第三章房地产业与宏观经济的相关性研究从房地产业的地位和作用入手 分析了房地产业发展与宏观经济的密切关系从房地产业对宏观经济的影响及其 变量发展速度规模等角度探讨了房地产业与宏观经济的协调发展问题 第四章房地产业供需结构分析首先房地产投资做了一个概述接着分析 了房地产投资结构及增长速度探讨房地产业需求结构特别是住宅市场需求结 构要素和住宅市场需求结构构成房地产各类物业之间保持合理的结构比例是 房地产业与宏观经济协调发展的要求之一本章从住宅业的需求结构着手根据 居民的收入状况心理偏好等联系住宅的三种类型从定量的角度探讨了商品 房经济适用房廉租房的合理比例 第五章探讨房地产业发展宏观调控分析宏观调控的必要性宏观调控的 各种手段以及促进房地产业与宏观经济协调发展的政策建议 第六章总结全文并提出未来研究的展望 1.4 研究方法和创新之处 本文在对房地产业与国民经济关系的研究中采用了如下研究方法 理论研究和实证研究相结合 本文既有对房地产业发展的相关理论的研究又有对房地产业发展适宜规模 重庆大学硕士学位论文 1 引 言 6 和速度房地产业与国民经济发展周期性住宅业发展周期等方面的实证研究 整体研究和部分研究相结合 作为一个独立的产业从总体上研究房地产业的发展现状发展问题发展 趋势及与其他产业的协调发展很有必要另外住宅业作为房地产业的重要组成 部分对住宅业的发展态势做出研究也极为必要 内部研究和外部研究相结合 对于房地产业与宏观经济的发展关系既从房地产业内部的行业环境进行竞 争力量分析又结合房地产业发展的外部宏观环境分析房地产业发展的机会和 威胁对房地产业的发展做出展望 静态研究和动态研究相结合 对房地产业与宏观经济的协调发展的研究不只是局限于某一时点而是从 时间推移的角度对房地产业及住宅业的发展历程进行动态研究 定性研究和定量研究相结合 以往对房地产业发展状况的研究往往限于定性分析本文尝试从定量的角 度来研究房地产业供给和需求结构探讨房地产业的规模结构 重庆大学硕士学位论文 2 我国房地产业历史回顾和发展趋势分析 7 2 我国房地产业历史回顾和发展趋势分析 我国房地产业从 20 世纪七十年代末复苏以来经过 20 多年的迅速发展后 带着强劲势头跨入充满希望的 21 世纪 2.1 几个基本概念 2.1.1 房地产的含义及特征 房地产是房产和地产的总称房产就是指房屋财产即在土地上建筑起来的 各种房屋地产是指明确所有权的土地财产包括住宅或非住宅附着物的土地 也包括已开发的和待开发的土地房屋和土地不可移动或者一经移动就要丧失 极大价值的物体因此又称不动产但是不动产还包括港口大坝地下工程 等 房地产有狭义和广义之分狭义的房地产是指土地和土地上永久性建筑物及 其衍生的权利简单说即房屋财产和与房屋相关的土地财产的总称广义的房 地产除狭义房地产内容外还包括诸如水矿藏和森林等自然资源本文主要研 究狭义的房地产 房地产行业即房地产开发和经营的行业是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进 行基础设施建设房屋建设并转让房地产开发项目或者销售出租商品房房地产的特征 固定性 房地产是不动产它固着于地面其建造过程和使用过程都只能就地进行 不能移动和运输 可供长期消费消费具有配套性 相对于一般物品而言房地产的寿命可达到几十年上百年甚至几百年 可供长期生活消费活生产消费社会公共消费正因此它一旦被买方购入就 成为耐用消费品或固定资产它的消费要与周边环境基础设施以及内部配套设 施结合起来才能供人民使用因此位置环境设施条件等也影响房地产产 品的效用 单件性 房地产具有区域性特点不同城市不同地段不同类别不同朝向的房地 产各不相同并且其有独特用途功能规模结构通常都有专门的设计 即使按标准设计建设的多件产品也由于各自的地质条件位置运输条件施 工条件和建设时间不同而互有差异因此几乎没有完全一致的两宗房地产 重庆大学硕士学位论文 2 我国房地产业历史回顾和发展趋势分析 8 二重性 房地产具有生产资料和生活资料的二重性当房屋作为住宅使用时它是消 费资料当房屋作为厂房仓库商店办公楼使用时它是生产资料 价格高昂体积大 与其它耐用消费品相比一方面从供给看其投入要素成本高另一方面 从需求看其有很大的效用购买者愿意为其支付很高价格因而房地产往往 价格高昂房地产的空间体量大以套栋项目为基本消费单位体积大也是 单价高的因素之一尽管可以计算每平方米房地产的价格但实际上买卖则是按 许多平方米一栋一个项目等等计价支付的 外部性 房地产开发即可能带来外部收益如基础设施的完善也可能带来外部成本 如生态环境的破坏 房地产价格的波动性 房地产价格的波动比一般商品大这主要是因为其一房地产是不动产 地域上的商品套利不存在其二土地供给的稀缺性房地产的供给受到限制 其三房地产建设的周期长生产不能及时按需求调整最后也是最重要的是房 地产作为人们贮藏财富的一种手段受人们的预期影响较大 2.1.2 房地产业的含义 商品经济的发展和城市化进程的加快使得土地房屋这种具有自然属性的 物品变成了地产和房产这类具有经济社会属性的商品从而使有关房地产的开发 经营管理服务等活动作为一个产业应运而生把房地产作为一个独立的产业 部门划入第三产业是各国的惯例我国是在 20 世纪 80 年代中期开始引入三 次产业的分类方法根据我国的有关规定房地产业属于第三产业的第二层次 房地产业是指从事房地产开发经营管理和服务等经济实体所组成的产业 部门 房地产业运行的全过程可以分为生产流通消费三个环节 生产环节 指通过对自然状态的土地投入人类劳动进行房屋和城市基础设施建设获 得房地产的过程其前提条件是获得可供开发的土地我国城镇土地属于国家所 有农村土地属于村民集体所有国家可依法征用农村土地我国的土地使用权 出让有协议招标拍卖三种方式因为协议出让方式透明度低容易造成国有 资产的流失所以应采用投标或拍卖的方式来出让土地 流通环节 主要有买卖租赁两种方式房地产买卖是指以房屋所有权和土地使用权为 重庆大学硕士学位论文 2 我国房地产业历史回顾和发展趋势分析 9 客体的交易行为由于房地产的不可移动性买卖的也只能是房地产权地产租 赁是房地产的分期出售房地产者通过租金的形式逐步收回成本和利润其实 质仍是买卖关系 消费环节 是经过市场交易活动房地产转移到使用者手中后即进入消费环节在对 房地产的长期消费过程中要进行产权产籍管理经常性维修养护及其他物业 管理等 房地产业与房地产两者之间既有联系又有区别从联系上看房地产是房地 产业的基础房地产业开发及其经营管理和服务的对象是房地产因此没有房 地产也就没有房地产业从区别上看房地产是一个自然属性的不动产而房 地产业则是由房地产形成的一个产业它具有社会属性是由生产环节流通环 节和服务环节三方面所组成的是人们直接参与的一种生产活动 2.1.3 房地产业的定位分析 房地产业属于第三产业与建筑业密切相关而又有所区别房地产投资过 去很长时间一直被看作固定资产投资至今在我国的统计年鉴中仍把有关房地产 业的指标归入固定资产投资部分事实上只有住宅以外的投资部分才属于固定资 产投资 房地产业与建筑业 房地产业与建筑业是既有密切联系又有明显区别的两个产业房地产业与建 筑业有明显的区别房地产业是从事房地产的开发经营管理和服务主要在 流通领域活动的产业部门属于第三产业建筑业是直接从事房屋生产和其他建 筑物的建造改造装修安装等的一个物质生产部门属于第二产业联合国 发布的国际标准行业分类把建筑业列为第五类把房地产业列为第八类我 国则把建筑业列为第四类把房地产业列为第七类可见房地产业和建筑业是两 个独立的行业 房地产业与建筑业又有着密切的联系房地产业和建筑业的作用对象都是房 地产房地产业是房地产投资开发和建设的甲方是发包单位建筑业是乙方 是承包单位按合同要求完成土地开发的七通一平和房屋及建筑物的建造 生产任务 房地产业需要通过建筑业把劳动资料与劳动力结合在一起才能实现它与建 筑业的关联度最高据投入产出模型测算每 100 亿元房地产投资可以诱发国民 经济各部门的产出 286 亿元其中诱发建筑业产出居第一位为 90. 76 亿元 房地产投资与固定资产投资 对于房地产投资有两种极端看法一种认为房地产投资就是固定资产投资 另一种认为房地产业是消费品生产部门正确界定房地产的投资性质需要对房 地产投资进行深入分析 重庆大学硕士学位论文 2 我国房地产业历史回顾和发展趋势分析 10 房地产开发周期长投资额大从表象看房地产项目与基本建设项目相似 但本质上两者却有很大区别房地产开发投资可分为住宅开发投资与非住宅开发 投资两大类其中住宅开发投资占大部分住宅作为一种产成品并不成为具备 一定生产能力的固定资产也非投资品而是作为消费品出售消费者主要是把 它作为消费资料购入满足基本生活需要虽然少数购买者购入目的并非为了消 费而是为了通过租赁或转售获利通常人们也把这种行为称为投资但这种投 资不同于构成固定资产意义上的投资已售出住宅的再交易仅仅是业主之间 的财产所有权转移而已并不增加社会的投资量只有占房地产开发投资小部分 的非住宅类投资包括写字楼商业用房和工业用房等才真正构成固定资产投 资其产品才作为生产资料进入生产流程并创造新的社会供给因此可以明 确只有非住宅开发投资才属于固定资产投资 2.1.4 房地产市场的含义类别及架构 表 2.1 房地产市场不同类别 table 2.1 different types of real estate market 房地产市场分类 特点 备注 地产一级市场 土地使用权出让市场 方式主要有协议招 标拍卖三种 地 产 市 场 地产二级市场 土地使用权转让市场 房地产开发市场 房地产项目施工前准备 建筑施工市场 交易品是房地产开发项目 工程承包合同 物业交易租赁市场 物业的出售和出租 房地产物业管理服务市场 房地产的售后养护综合服 务与管理 房地产金融市场 为房地产的开发经营 活动融资 贯穿房地产各个市场 按 照 房 地 产 定 义 划 分 物 业 市 场 房地产中介服务市场 连接房地产买卖双方的 中间服务 房地产一级市场 土地使用权出让市场 相当于地产一级市场 房地产二级市场 土地使用权转让市场及房 地产的出售和出租 内含地产二级市场 物业交易租赁市场 房地产金融市场和房 地产中介服务市场 按照 房地 产自 身特 点划 分 房地产三级市场 房地产的转售和转租 主要涉及物业交易租 赁市场房地产金融 市场和房地产中介服 务市场 住宅一级市场 新建住房的买卖租赁等 相当于房地产二级市 场又称房产增量市 场 按住宅 交易情 况 住宅二级市场 住房的转让或再转让 相当于房地产三级市 场又称房产存量市 场 房地产市场有狭义广义之分 重庆大学硕士学位论文 2 我国房地产业历史回顾和发展趋势分析 11 狭义的房地产市场是指房地产商品进行交易活动的地方或场所广义的房地 产市场是指房地产交易双方经济关系的总和包括土地的出让(或批租)转让抵 押开发房地产的买卖租赁转让互换抵押信托以及一些与房地产有 关的开发建筑修缮装饰等劳务市场 房地产市场的类别 按照不同的标准房地产市场可分为不同的类别 2.2 房地产业发展现状和发展历程 2.2.1 房地产业发展现状 我国房地产业的现状可以从房地产的投资主体产业政策中介机构房 地产企业房地产供需几个方面来考虑主要表现在 房地产业的投资主体由单一的国家投资转为国家企业和个人三个方面 有人把解放后到改革开放前的这一段时间称为房地产业的体眠期在这一时 期房地产业的发展规模和速度都很低国家建房占很大比重企业和个人投资 建房所占比重很低改革开放 20 多年来随着我国经济体制由计划经济体制转向 市场经济体制国家所占比重下降企业和个人尤其是企业所占比重提高 改革开放以后房地产业的投资开发发展迅猛尤其是 1992 年邓小平南 巡讲话以后出现了房地产热和圈地热各地纷纷成立开发区开发商集 中投资于商厦宾馆写字楼高档公寓等1993 年后期的宏观调控政策使房 地产热得以降温但由于房地产的开发周期一般为四年左右这客观上造成了以 后的大量房地产闲置状况这也使得房地产的投资资金不能进入良性循环 与房地产的大量闲置相对应的是居民急需住房但又买不起房 这与房地产价格过高有关也与我国长期以来的工资政策和住房政策有关 我国长期实行的是低工资和实物福利分房政策这使得居民既无力购房又无意 购房1998 年我国开始实行住房货币化分配政策取消福利分房加之住房抵押 贷款的推行住房公积金制度的实施以及由过去的向住房供给者提供的补贴(所 谓的砖头补贴)到现在的向消费者提供补贴(所谓的人头补贴)和住房二级 市场的活跃将会扩大我国房地产市场的有效需求 在中间生产环节我国房地产业的现状是有众多的房地产开发企业及建筑 业施工队伍但是资质高规模大的企业为数不多全国房地产开发商的平均资 本总额不足 1000 万元难以形成规模效应而且与发达国家相比我国房地产开 发建设施工周期长劳动生产率低人均年竣工面积少能源材料和土地资源 的消耗高而房屋质量却难让消费者满意我国房地产企业的增长方式属于典型 重庆大学硕士学位论文 2 我国房地产业历史回顾和发展趋势分析 12 的高速度高投入低质量低效益的粗放型增长方式 图 2.1 房地产业的简单流程图 figure 2.1 flow chart of real estate 我国有关房地产业的国家政策还很不完善如土地总量调控政策财政政 策金融政策产权政策中介政策工程质量保证政策等都有待进一步完善 房地产业中介机构的发展函待加强 房地产业的发展离不开中介机构的支持和协作如评估机构经济中介机 构法律咨询机构物业管理服务机构等这些机构的兴起和发展是房地产业发 展的助推器目前我国这些方面虽然其行业大都已经兴起但还非常缺乏政策规 范矛盾与问题较多建立和完善住宅产业的中介机构政策已迫在眉睫 房地产业的简单流程图如图 2.1 所示 2.2.2 房地产业发展历程 房地产业在我国属于新兴行业但实际上我国在解放前已存在房地产业当 时不仅在政府的法规中有关于不动产的规定而且在上海天津青岛等一 些主要城市中都有房地产大业主和专业性的房地产开发经营公司他们大量占 有土地建造新屋翻造旧屋或者出售和出租房地产进行房地产的开发经营 活动并且随着资本的集中和积聚开始走向垄断还出现了房地产与金融业的 结合在整个社会经济中显示出十分重要的地位不过新中国成立后我国逐 步消灭了土地私有制建立起社会主义公有制认为社会主义不存在地租城市 住宅不是商品因此房地产业不复存在改革开放以来特别是邓小平同志南巡 讲话后我国的房地产业出现了前所未有的发展势头 80 年代城镇居民居住的是具有福利性质的低租金公房当时租金水平只有 投资开发 合乎资质 要求的的 大 中 小 型企业 施工企业 土地市 场财政 金融产 权中介 国家政策 评估 法律 咨询 物业 管理 中介结构 国家 企业 个人 房 地 产 市场需求 重庆大学硕士学位论文 2 我国房地产业历史回顾和发展趋势分析 13 每平方米 0. 13 元个人购房的很少但是住房供应很少住房非常紧张要靠单 位分配1980 年我国城镇人均住房建筑面积仅有 7.8 平方米 1992 年邓小平的南巡讲话和十四大做出大关于建立社会主义市场经济体制 的决策后中国的房地产业迎来第一次发展机遇对房地产发展政策的有限放开 和商品房的出现促成了房地产市场的第一次启动然而这次启动主要是投资推 动的建造的主要房屋是办公楼高档住宅一般由集团或少数富人购买投机 成分较大很快发展过热收到政府的严格控制典型的例子是海南房地产市场 1998 年 6 月国务院颁布关于进一步深化城镇住房制度改革加快住宅建设的 通知明确提出了停止住房实物分配实行货币分房的新政策引发了房地产业 的第二次启动一对住宅消费市场的启动由于公房上市取消福利分房银 行按揭的配合真正启动了消费者的市场使得中国房地产行业真正开始形成这 一次的启动主要是需求拉动的普通住宅的投资和消费成为主流一般的居民是 消费主体也得到政府的大力支持 目前全国主要城市房地产业发展正在出现三个新的特征商品房大量积压 空置面积不断上升然而新开工的面积又不断上升商品房价格略有上升房地 产建设向城市郊区推进尤其在大城市 2.3 住宅业发展历程与发展趋势 住宅业作为房地产业的重要组成部分其发展对房地产业的发展有着直接而 重要的影响因此讨论房地产业的发展问题有必要对住宅业的发展现状发 展历程发展中的矛盾现象和发展展望进行单独讨论 2.3.1 住宅业发展历程 尽管住宅的起源可上溯到原始社会时期人类的挖穴筑巢我国住宅的发展也 经历了巢穴木屋板筑(即干打垒)苇屋瓦屋等诸多阶段到了明末清初市 镇住宅已具有一定的规模房屋租赁日益广泛然而直到这一时期的住宅还主要 是建造者自己居住不是为了出售和出租因此还是自然经济下的初级的住宅经 济行为均未超越封建经济的制约还没有形成真正意义上的住宅产业 我国住宅产业的产生不是从封建社会时期自然发展而来的而是在鸦片战争 后随着租界的诞生由各国列强在各自的租界内开始土地和房屋的经营活动从 而催生的19 世纪中后期起在海外投资者的带动下我国沿海和沿江的大城市 出现了大规模的住宅建设和配租行为尤以拥有了建筑万国博览会称号的上海最 为典型据统计在 1936 年上海的房地产经营单位己有 300 多家一年的房地 产交易总额己达 1420 万元1949 年上海城市住宅达到 2359 万平方米除了少量 的私宅自用外大部分由外国资本中国民族资本和官僚资本建造和经营一些 重庆大学硕士学位论文 2 我国房地产业历史回顾和发展趋势分析 14 面向外籍人士和富有阶层的高档住宅比如花园洋房别墅和公寓等大量引进了 海外先进的建筑技术和材料在建筑的样式和风格上许多具有明显的海外特点 住宅的坐落区位规划设计和建筑质量都很高一些面向中下层居民的住宅也具 有明显的中西合璧的特点将国外的设计和中国的传统及当地住宅的造型密切结 合起来最为典型的就是上海的石库门住宅 由此可见尽管在旧中国经济中占主导地位的是农村经济和自然经济但是 沿海沿江地区的商品经济已经相当发达由海外投资者引进的现代市场经济的经 营方式迅速发展成为所在地区普遍的经营方式使得住宅产业的商品形态已相 当完整商品经营的特点也己相当显著这些地区当时的住宅经济甚至可与当代 中国城镇的住宅经济相媲美 新中国成立后住宅产业的发展经历了比较曲折的过程大体上可以划分为 以下几个时期: 住宅产业的休眠时期大致为建国之初到 1978 年 在这一时期通过剥夺敌伪住宅及房地产奠定了土地住宅国有的物质基 础我国实行了不允许国有土地出让转让和不承认住宅是商品的政策住宅被 当作福利产品进行分配国家实行高度统一的计划经济城镇住宅建设和维护由 国家统一安排随着国家投入兴建的住宅越多所需支出的维修费用越大加之 城镇人口的迅速增长使得住宅建设投入变得严重不足造成住房严重短缺据 统计 在 1952 年至 1978 年的 27 年中 城镇住宅建设投资仅占同期 gdp 的 0. 78% 这一时期由于住宅不是商品因此也就没有住宅市场和真正的住宅产业 住宅产业的复苏时期大致为 1978 年到 1989 年 1978 年 12 月党的十一届三中全会揭开了我国市场经济体制改革的序幕从 而给住宅产业的复苏指明了方向和创造了条件1984 年六届人大明确了城市住 宅建设要进一步推行商品化试点开展房地产经营业务住宅开始成为商品 在计划经济逐步向市场经济转轨的大背景下住房制度改革也提上了议事日程 1986 年国务院确定山东烟台安徽蚌埠河北唐山为房改的综合配套试点城市 进行以增加工资提高房租鼓励买房为主要内容的房改试点1987 年起房改试 点在全国推广1988 年第一次全国房改会议召开国务院住房制度改革领导小组 颁发了关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革方案使我国城镇住房制度 改革进入了实质性阶段与此同时1988 年全国七届人大通过的中华人民共和 国宪法修正案规定了土地使用权可以按照法律的规定进行转让由于住宅的 商品化和市场化是以土地产权的明晰化和土地资源配置的市场化为必要条件的 宪法修正案的出台为土地进入市场进行出让转让和住房进入市场提供了法 律保证从而与住房制度改革一起为住宅产业的复苏和发展打开了闸门 重庆大学硕士学位论文 2 我国房地产业历史回顾和发展趋势分析 15 住宅产业的快速发展时期大致为 1990 年至今 在这一时期国家加大了房改进程1990 年起住房公积金制度在全国范围 内全面推行1991 年国务院住房制度改革领导小组颁发了关于深化住房制度 改革的决定明确了我国城镇住房制度改革的大方向1998 年国务院下发了关 于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知在全国范围内停止实物分 房推行住房分配货币化提出建立和完善多层次的住房分类供应体系发展 住房金融培育和规范住房交易市场与房改进程相伴1990 年国务院发布了城 镇国有土地使用权出让和转让暂行条例及外商投资开发成片土地暂行管理办 法规范了城镇国有土地的出让和转让 随之 全国各地的开发区纷纷设立 1992 年邓小平同志南巡和党的十四大的召开在全国快速掀起了改革和发展的热潮 货币投放速度明显增快固定资产投资力度加大住宅及房地产开发的宏观环境 空前宽松极大地推动了住宅业和房地产业的迅速兴起和繁荣1992 年全国投入 房地产的资金达 732 亿元建成住宅近 2 亿平方米较 1991 年增长 117%占全 社会固定资产投资近一成全国国有土地使用权出让 3000 幅共 2.2 万公顷分 别是 1991 年以前出让土地总数的 3 倍和 11 倍1993 年上半年房地产开发投资 增幅更高达 124%面对此种过热的情形1993 年夏中央加强了对国民经济的宏 观调控对房地产业采取了一系列政策措施如加强对国有土地出让的管理加 强对房地产投资方向的引导及对开发企业的资质审查 使全国各地的 开发区热 和房地产热逐步得到降温房地产投资结构得到改善1994 年房地产投资增 幅回落到 43.9%, 1995 进一步回落到 21.3%使得包括住宅在内的房地产商品的价 格逐步趋向稳定 此后 90 年代后期及 21 世纪初住宅产业保持了稳定发展的态势 目前我国住宅产业投资总量每年增幅已达 20%以上,住宅产业作为一个新兴产业得 到了迅速发展 2.3.2 住房制度改革历程 回顾新中国五十多年的住房制度改革历程从总体上说前三十年几乎完全 实行的是住房福利性实物分配改革开发后的 20 年随着住房制度改革和住宅商 品化的逐步推行住宅作为商品进入市场住房商品化社会化的程度逐步提高 极大地促进了住宅建设快速发展住房制度改革带动了住宅业的发展住宅业的 发展又促进了房改进程的加速 我国住房制度改革的指导思想就是推行住房商品化和市场化这是我国经济 改革的一大举措从 1987 年至 1997 年房改围绕出售公房提高公房租金推 行住房公积金制度发展住房市场等目标冲破重重困难而前行取得了较好的 进展然而由于没有堵住新建住房继续进入旧制度的路致使每年的新建住房 仍有相当部分进入公房低租金实物分配的旧制度从而极大地阻滞了房改的前进 重庆大学硕士学位论文 2 我国房地产业历史回顾和发展趋势分析 16 步伐在广东省一些城市及其他省市住房分配货币化试点的基础上1998 年国务 院以199823 号文发出关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通 知做出了截断住房实物福利分配实行住房分配货币化的决定 住房分配货币化改变了公房实物分配的形式使城镇居民可在获得由财政 单位原有住房建设资金转化的住房补贴的基础上根据自身的条件和需求自行 到市场上去购房解决住房问题其实质是通过改住房的实物分配为货币分配 将住房消费支出部分纳入个人收入以提高家庭对住房的支付能力使居民能真 正实现自住其力和选择符合自身需求的住房住房分配货币化有利于调动居民购 房的积极性有助于形成住宅市场的消费主体促使住房交换市场化同时也从 根本上解决了实物分房下国家建房资金不足的问题从而有利于形成住宅开发 建设销售再开发的良性循环 住房分配货币化是与市场经济体制相适应的住房分配形式事实证明是加快 住房制度改革的突破口根据国家统计局城市社会经济调查总队组织的一次大规 模的入户抽样调查结果显示在购买住房的家庭中1990 年以前购房的家庭只占 4.2%, 1991-1994年 购 房 的 家 庭 占19.0%, 1995-1996年 购 房 的 家 庭 占 32.5%,1997-1999 年购房的家庭占 44.3% 可见随着住房制度改革力度的加大 特别是 98 年后在全国广泛推行住房分配货币化以后城镇居民个人购房比重大幅 提高住房制度改革取得显著成果 住房制度改革以及住房分配货币化从根本上