（技术经济及管理专业论文）房地产合作开发项目风险管理与控制研究.pdf

华北电力大学硕士学位论文摘要 摘要 房地产合作开发项目是房地产开发中的重要形式，对其中风险管理与控制过程 研究具有重要现实意义。本文结合房地产现状及风险管理与控制研究现状，以及合 作项目特点，明确了房地合作开发项目的定义与作用，分析了房地产合作开发项目 面临的主要风险因素，确定了房地产合作开发项目的风险识别与评价的程序方法， 研究了房地产合作开发项目风险控制与处理的模式及具体措施，最后通过维多利亚 夏郡房地产合作开发项目风险管理实证研究，验证了本文的研究成果，并提出了建 议，为有关房地产企业决策提供参考。 关键词：房地产，合作，风险，模糊综合法 a b s t r a c t c o o p e r a t i v er e a l - e s t a t ed e v e l o p m e n ti so n eo ft h em o s ti m p o r t a n ta n dp o p u l a rf o r m i nr e a l - e s t a t em a r k e t ，s t u d yo nt h er i s km a n a g e m e n ta n dc o n t r o lp r o c e s so fc o o p e r a t i v e r e a l e s t a t e d e v e l o p m e n tp r o j e c t w i l lh a v et h e v e r yi m p o r t a n tp r a c t i c a l s i g n i f i c a n c e a s s o c i a t i n gt h ep r e s e n ts i t u a t i o no fr e a l e s t a t ed e v e l o p m e n ta n dt h er i s k m a n a g e m e n ta n dc o n t r o lp r o c e s s ，t h i sp a p e rb r i n g so u tt h ee s s e n t i a l i t yo fc o o p e r a t i v e r e a l - e s t a t e d e v e l o p m e n t ，a n a l y z e s t h em a i nr i s kf a c t o r si nc o o p e r a t i v er e a l e s t a t e d e v e l o p m e n tp r o j e c t s a f t e rs e l e c t i n gt h em e t h o do fd i s t i n g u i s ha n da n a l y s i sr i s k ，t h i s p a p e ri n c l u d e s r e s e a r c ho nt h em o d e la n dc o n c r e t em e a s u r e so fr i s kc o n t r o li n c o o p e r a t i v er e a l e s t a t ed e v e l o p m e n tp r o j e c t s a tl a s t ，t h er e s e a r c hr e s u l ti sc h e c k e do u t a c c o r d i n gt oae m p i r i c a ls t u d yo nc o o p e r a t i v er e a l e s t a t ed e v e l o p m e n tp r o je c t si n v i c t o r i ac o u n t y a n dt h e ns u g g e s t i o n sa r ea d v a n c e dh o p i n gt ob eu s e f u li nr e a l e s t a t e e n t e r p r i s e sd e c i s i o n m a k i n g z h a n gh u im i n ( e n g i n e e r i n ga n dm a n a g e m e n to ft h ee c o n o m y ) d i r e c t e db yp r o f h ey o n gg u i k e yw o r d s ：r e a l - e s t a t e ，c o o p e r a t i v e ，r i s k ，f u z z yc o m p r e h e n s i v ee v a l u a t i o n 华北电力大学硕士学位论文摘要 摘要 房地产合作开发项目是房地产开发中的重要形式，对其中风险管理与控制过程 研究具有重要现实意义。本文结合房地产现状及风险管理与控制研究现状，以及合 作项目特点，明确了房地合作开发项目的定义与作用，分析了房地产合作开发项目 面临的主要风险因素，确定了房地产合作开发项目的风险识别与评价的程序方法， 研究了房地产合作开发项目风险控制与处理的模式及具体措施，最后通过维多利亚 夏郡房地产合作开发项目风险管理实证研究，验证了本文的研究成果，并提出了建 议，为有关房地产企业决策提供参考。 关键词：房地产，合作，风险，模糊综合法 a b s t r a c t c o o p e r a t i v er e a l - e s t a t ed e v e l o p m e n ti so n eo ft h em o s ti m p o r t a n ta n dp o p u l a rf o r m i nr e a l - e s t a t em a r k e t ，s t u d yo nt h er i s km a n a g e m e n ta n dc o n t r o lp r o c e s so fc o o p e r a t i v e r e a l e s t a t e d e v e l o p m e n tp r o j e c t w i l lh a v et h e v e r yi m p o r t a n tp r a c t i c a l s i g n i f i c a n c e a s s o c i a t i n gt h ep r e s e n ts i t u a t i o no fr e a l e s t a t ed e v e l o p m e n ta n dt h er i s k m a n a g e m e n ta n dc o n t r o lp r o c e s s ，t h i sp a p e rb r i n g so u tt h ee s s e n t i a l i t yo fc o o p e r a t i v e r e a l - e s t a t e d e v e l o p m e n t ，a n a l y z e s t h em a i nr i s kf a c t o r si nc o o p e r a t i v er e a l e s t a t e d e v e l o p m e n tp r o j e c t s a f t e rs e l e c t i n gt h em e t h o do fd i s t i n g u i s ha n da n a l y s i sr i s k ，t h i s p a p e ri n c l u d e s r e s e a r c ho nt h em o d e la n dc o n c r e t em e a s u r e so fr i s kc o n t r o li n c o o p e r a t i v er e a l e s t a t ed e v e l o p m e n tp r o j e c t s a tl a s t ，t h er e s e a r c hr e s u l ti sc h e c k e do u t a c c o r d i n gt oae m p i r i c a ls t u d yo nc o o p e r a t i v er e a l e s t a t ed e v e l o p m e n tp r o je c t si n v i c t o r i ac o u n t y a n dt h e ns u g g e s t i o n sa r ea d v a n c e dh o p i n gt ob eu s e f u li nr e a l e s t a t e e n t e r p r i s e sd e c i s i o n m a k i n g z h a n gh u im i n ( e n g i n e e r i n ga n dm a n a g e m e n to ft h ee c o n o m y ) d i r e c t e db yp r o f h ey o n gg u i k e yw o r d s ：r e a l - e s t a t e ，c o o p e r a t i v e ，r i s k ，f u z z yc o m p r e h e n s i v ee v a l u a t i o n 声明尸明 本人郑重声明：此处所提交的硕士学位论文房地产合作开发项目风险管理与控制 研究，是本人在华北电力大学攻读硕士学位期间，在导师指导下进行的研究工作和取 得的研究成果。据本人所知，除了文中特别加以标注和致谢之处外，论文中不包含其他 人已经发表或撰写过的研究成果，也不包含为获得华北电力大学或其他教育机构的学位 或证书而使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作 了明确的说明并表示了谢意。 学位论文作者签名： 关于学位论文使用授权的说明 本人完全了解华北电力大学有关保留、使用学位论文的规定，即：学校有权保管、 并向有关部门送交学位论文的原件与复印件；学校可以采用影印、缩印或其它复制手 段复制并保存学位论文；学校可允许学位论文被查阅或借阅；学校可以学术交流为 目的，复制赠送和交换学位论文；同意学校可以用不同方式在不同媒体上发表、传播学 位论文的全部或部分内容。 ( 涉密的学位论文在解密后遵守此规定) 作者签名： 日期： 导师签名： 日期： 华北电力大学硕士学位论文 1 1 研究背景与意义 1 1 1 研究的背景 第一章绪论 房地产开发是现代市场发展中的经济活动，它直接从事土地与建筑产品的生产 和经营，直接进行包括住宅、厂房、库房以及商业、办公、旅游、餐饮、娱乐等社 会生产和社会服务所需房屋的建设，以及土地的开发，为社会生产生活提供物质基 础保证。近年来，房地产业逐渐成为我国的支柱产业，带给国民g d p 增长率的贡献 都在1 左右，对拉动内需，促进投资有及其重要的作用。随着国家经济和社会的 进一步发展，房地产业在国民经济中所占地比例将越来越大。 作为房地产企业开发经营的对象，房地产开发项目的主要特点包括心叫3 ： ( 1 ) 建设投资大。房地产业属资金密集型产业，开发一个项目往往需要投入 大量资金，对开发商的资金实力有很高的要求； ( 2 ) 开发周期长。土地及建筑物作为项目开发的内容，一般体量较大，工程 建设进度有其客观规律性，有相应的时间要求。另外，项目开工建设前的有关手续 繁杂，也影响着项目开发周期； ( 3 ) 受国家法规政策严格约束和调控。房地产开发作为特殊的经济活动，涉 及社会生产生活方方面面的综合开发活动和过程，事关国民经济和国计民生； ( 4 ) 建设环节多。一个房地产项目的全部开发过程涉及到计划、土地、规划、 建设、消防、交通、教育、人防、环保、市政、城管等众多部门； ( 5 ) 资金周转慢。从房地产项目前期工作开始，到项目建成竣工可以交付使 用，这一期间大量的是资金投入，只有等到所建商品房开始预售、预租才能实现资 金回收，而且出售、出租本身也往往需要较长的时间。 房地产行业起步比较晚，发展还不成熟，所以房地产企业本身也存在一定的局 限性。其主要特点如下： ( 1 ) 房地产企业数量多，但是资质低。中国目前有房地产企业两万多家，其 中一级资质的有1 4 4 ，二级资质的有1 2 9 。其余的除了政策法规允许的以外， 其资质等级可想而知。同时，在房地产企业中，外资和港、澳、台的地产企业占了 2 0 ，其中外资共一千二百多家，港、澳、台资共三千八百家。因此，可以看出目 前房地产企业可以说是“鱼龙混杂，同时又是“列强入侵 的状态。 ( 2 ) 房地产企业面临的市场竞争日益激烈。首先是房地产企业数量迅速扩大， 1 华北电力大学硕士学位论文 导致竞争加剧。其次，国家的有关部门对于外商投资房地产企业给出了一系列的优 惠政策。比如免征投资方向调节税、所需资金可以通过有关渠道进行融通、投资者 获利缴税后可以自由汇出等。这些优惠条件使得许多外商纷纷涌入我国房地产业， 加剧了房地产行业的竞争。另外，如果当外国的建筑公司被允许参加我国建筑的法 规政策出台后，房地产业将面临的竞争环境无疑是更加的激烈。 ( 3 ) 企业的平均实力弱，市场竞争力不足。房地产企业资金实力薄弱，约束 了开发规模。房地产行业属于资金密集型产业，但是我国房地产企业绝大多数都是 基础较差、规模较小、融资能力较低的“小企业，其中多数资产负债率在7 0 ， 甚至高达9 0 以上，严重影响了企业的发展规模和速度。 多数企业土地储备少。恒基中国、和黄、新鸿基地产、新世界中国四大香港地 产商在内地的土地储备至少达到了2 6 0 0 万平方米。而对于多数没有足够强大资金 背景的地方房地产企业来讲，土地储备就成了制约其发展的最大的“瓶颈”。 商品房积压日趋严重，许多开发商不堪重负。商品房的积压给开发商造成了巨 大损失，不仅占用了大量资金，而且积压的商品房带来了很大的风险。 ( 4 ) 大多数企业没有建立现代企业制度，企业管理运作不规范。据统计，房 地产投诉事件发生率较高，引发房产纠纷的主要问题归纳起来主要有三类：一是工 程质量问题，二是销售承诺不能兑现，三是客户及物业服务问题。这三类问题的曝 光恰恰体现了房地产企业整体运作质量水平不高，内部管理不完善，与客户的期望 值相差太大。 1 1 2 问题的提出 由于房地产投资占用资金多，资金周转慢，而市场是瞬息万变的，加上房地产 资产的流动性低，不能轻易变现，造成风险因素也将增多，所以房地产业的投资风 险很大。尤其是2 0 0 8 年，由美国“次贷 危机而引发的国际金融危机席卷全球， 全球楼市受到严重冲击，但是在美国金融危机爆发之时，中国房地产市场本身就已 经开始了调整，美国金融危机将使房地产市场的调整的幅度进一步加大，尽快走出 这一轮的经济衰退。而众多的房地产企业也将在这次冲击和调整过程中危险与机遇 并存，适者生存，优胜劣汰。 受国际金融危机的影响，中国近期的房地产市场普遍低靡，更是增加了投资的 风险。而房地产行业起步又较晚，企业普遍存在规模偏小、资质比较低、资金不足 哺刮等问题，在这样的背景下，寻求企业外部资源，通过各自核心能力和优势资源的 有效整合，合作开发项目，快速适应市场机会，降低成本、提高竞争力成了企业降 低风险的首要选择口1 。合作开发项目又带来了新的风险，比如合作伙伴的资质问题、 合作者中途退出带来的风险等问题。因此，对房地产合作开发项目开展风险管理与 2 华北电力大学硕士学位论文 控制研究具有重要的现实意义。 1 1 3 目的与意义 本文通过对房地产合作开发项目中风险管理与控制的研究和探讨，为房地产企 业的合作开发项目建立一种全方位、全过程的风险理念和管理方法，通过对项目开 发流程中风险存在形式和解决方法的研究，保证房地产开发管理的j 下确性，提高风 险管理水平，加强风险损失的防范和控制，使既定开发工作目标得以顺利实现。 1 2 国内外研究与应用现状 1 2 1 合作项目管理研究现状 l a m m i n g 在超越伙伴关系：革新的战略和精细供应一书中，将企业关系的 发展分为五个阶段： ( 1 ) 传统关系阶段( 1 9 7 5 以前) 。企业的管理战略是：改进工艺和技术，提高 生产率：扩大生产规模，降低单位产品成本，企业竞争压力较轻、稳定。 ( 2 ) 自由竞争时期( 1 9 7 2 年一1 9 8 5 年) 。市场上产品供应日趋饱和，企业间 的竞争非常激烈。 。( 3 ) 合伙关系时期( 1 9 8 2 年前后) 。市场竞争激烈混乱，企业间合作比较紧密， 经营合作具有一定的战略性，竞争压力适中。 ( 4 ) 伙伴关系时期( 2 0 世纪9 0 年代) 。企业间确立伙伴关系，经营合作具有一 定的层次性、能动性，竞争压力很大，但比较稳定。 ( 5 ) 战略联盟关系时期( 2 0 世纪9 0 年代后期) 。由于市场全球化的发展，经营 难度和经营风险不断加大，企业间不得不加强更紧密的合作。于是产生了“w i n - w i n 的合作竞争和企业间的战略联盟。企业间的竞争压力非常大，但这种压力是企业为 了更好地发展而自我施加的。 企业之间的合作策略模式可以根据其合作的时间长短和关系密切程度分为长 期战略性合作、中期合作、短期临时性合作。合作策略模式的选择对于企业的长期 发展战略具有重要影响。1 9 9 1 年，美国里海大学在美国国防部及1 3 家著名企业的 支持下，向国会提交了2 1 世纪制造业战略报告，提出了动态联盟的新概念。从此 动态联盟作为当今最好的合作模式之一，逐渐被各行各业所采用。 在企业合作研究方面，我国8 6 3 c i m s 主题专家组从1 9 9 3 年就开始了对“敏 捷制造 和“虚拟企业 的动态跟踪和研究。蒋新松提出组织动态联盟实施“敏捷 制造解决我国高技术产业化问题。西安交通大学网汪应洛教授在总结精益生产、 柔性生产和“敏捷制造 思想精华基础上提出了高效、快速重组( l a f ) 生产系统的 3 华北电力大学硕士学位论文 概念。上海交通大学张申生教授提出了从c i m s 走向动态联盟，探讨研究了我国企 业在c i m s 基础上组织和发展“虚拟企业”。上海同济大学现代技术研究所张曙教授 提出了以“独立制造岛”基础构建“虚拟企业的观点。8 6 3 计划专家组成员哈工 大的徐晓飞教授提出了计算机分布集成，实现动态联盟的观点。 国内外学者对跨国战略联盟及高新技术联盟的研究较多，如跨国战略联盟的形 成机制，联盟跨文化协同管理等。由于房地产企业实施战略联盟的历史较短，关于 房地产战略联盟的具体实施机制的研究还未能引起太多学者的重视，有关房地产企 业战略联盟的文献，还主要侧重于对房地产企业战略联盟类型的划分，以及房地产 战略联盟的构建策略等几个方面。例如：王鹏在博士论文网络经济中房地产企业 经营变革中，分析了网络经济对房地产企业外部经营环境的影响，并围绕网络经 济对房地产企业组织变革的新要求，提出了房地产企业实施合作经营，建立虚拟组 织，并从缩短任务周期、共担风险和成本、联结核心能力、带来市场机遇等方面分 析了建立虚拟组织的必要性。王伍祥在其硕士论文房地产新政对房地产企业经营 模式的影响及对策研究中，针对近年来一系列房地产宏观调控政策对房地产企业 的影响，进而分析了房地产价值链思维的转变，提出了建立房地产企业战略联盟的 必要性，并提出了上游联合研制型和下游市场开发型两种房地产企业战略联盟形 式。钟威在其硕士论文新木桶理论与房地产企业战略联盟中，依据新木桶理论 分析了房地产企业构建战略联盟的必要性，并对联盟的跨文化风险进行了分析，最 后提出了构建房地产战略联盟的原则。余森在房地产开发企业战略联盟研究一 文中，描述了房地产基于能力的成长轨迹，应用价值链理论对房地产企业战略联盟 的现状作了实证分析，最后指出能力和资源互补及合适的联盟结构是组建地产联盟 的关键因素。朱敏在构建我国房地产业战略联盟研究中，研究了我国房地产业 发展过程中存在的问题，她认为构建战略联盟是我国房地产持续健康发展的理性选 择。在分析了现阶段战略联盟高失败率的原因的基础上，提出了构建有效房地产战 略联盟的控制因素。同时对房地产企业战略联盟运用平衡计分卡进行绩效评价作了 试探性的探讨。 1 2 2 风险管理研究现状 国外对现代意义的风险研究源于本世纪初，美国的a m w i t l e t 在风险和保 险的经济理论哺1 一文中首次对风险进行阐述。到本世纪三十年代，美国一些专家 学者开始对房地产风险管理进行研究，但仅限于房地产建设和使用过程中的安全管 理。对房地产开发企业投资风险研究在本世纪6 0 7 0 年代有了一些进展，美国的 s a v a 等人设计了风险选择一期望效用模型，随后美国的t r e y h o r ，l i n t e r 等人建立 以平均值一标准差为基础的风险评价模型，用方差或标准差平均值对风险做出分 析，并把它应用到房地产开发企业对风险的防范和控制之中。此外，国外一些专家 4 华北电力大学硕士学位论文 学者从宏观角度出发提出房地产周期理论，认为房地产经济发展经历着从发展一繁 荣一衰退一萧条四个阶段的循环，这样也有利于房地产投资开发的风险研究阳1 。房 地产投资风险分析的研究在国外是可行性研究中一项不可缺少的内容，特别是近二 三十年来，得到了迅速发展，风险分析己经发展成为一门独立的学科，国外风险投 资的系统研究和量化研究都达到了较高的水平，是我国借鉴和参考的主要内容。 我国对于风险管理的研究是从风险决策开始的。从风险管理理论研究上，1 9 8 7 年，清华大学郭仲伟教授风险分析与决策的出版，标志着我国新时期风险研究 的开始。1 9 8 9 年，吴鸣在经济风险论中探索了风险与经济的关系，从风险角度 对中国现实经济问题进行了研究。1 9 9 6 年雷胜强主编国际工程风险管理与保险 和1 9 9 8 年卢有杰、卢家仪编著项目风险管理，促进了国内对项目风险管理研究 的发展。2 0 0 1 年5 月由中国优选法统筹与经济数学研究会项目管理研究委员会正式 推出了中国的项目管理知识体系文件中国项目管理知识体系n 叫，对风险管理也 进行了详细的规范，以作为项目规范化运作与项目风险管理的技术指南。 1 2 3 房地产项目风险管理研究现状 我国真正对房地产风险管理的研究，开始于2 0 世纪9 0 年代初u ，海南、惠州、 北海的房地产泡沫中出现的一系列房地产投资过热现象促使对房地产投资风险的 研究进一步深入，但有关这方面的著作还很少。1 9 9 4 年，陈佑启编著的房地产投 资风险管理及经营决策方法推动了房地产投资风险的研究。1 9 9 8 年，李启明等人 定性分析了房地产融资和投资风险，给出了一些房地产投资风险定量分析和基本评 价方法。2 0 0 1 年，王伟宁、李淑同主编的房地产开发项目可行性研究与经济评价 手册一书对房地产开发投资风险因素进行了全面、深入的分析与分类；2 0 0 2 年 李启明、陈兴汉编写的房地产投资决策与风险防范完全手册对房地产投资风险 及防范措施进行了较为系统地阐述。该手册涉及面广，内容丰富，有较高的参考价 值n 羽。近年来，工程管理科学方法的引进，使许多人开始运用这种方法对房地产开 发项目风险进行分析和评价，形成不少的研究成果，如房地产开发风险的敏感性分 析、蒙特卡罗模拟法、层次分析法、效用函数评价、模糊综合评价法以及灰色关联 度评价等。 。 由于我国房地产企业的特殊性，房地产开发项目多为合作开发项目，专门研究 房地产合作开发项目的风险管理文献还不多见。 1 3 本论文的主要内容与研究方法 1 3 1 研究内容 论文针对“房地产合作开发项目风险管理与控制研究这一课题，在总结了国 5 华北电力大学硕士学位论文 内外大量关于房地产合作开发项目风险研究文献资料基础上，经过发放问卷、实地 调查，认真收集了相关数据，做了如下几个方面的工作： ( 1 ) 在研究现代风险管理理论的基础上，分析了房地产合作开发项目的主要 风险因素，为房地产合作开发项目的风险识别奠定了基础。 ( 2 ) 分析研究了房地产合作开发项目的风险识别和评价方法，课题采用模糊 综合评价法和群体决策法对风险进行了识别和评价。 ( 3 ) 在研究分析各种风险处理与控制策略的基础上，确定了房地产合作开发 项目的风险处理与控制策略。 ( 4 ) 结合实际案例，通过发放问卷、实地调研等方式，以风险管理过程为主 线，以前期工作为基础，对课题的研究成果进行了验证。 1 3 2 研究路线 具体技术路线如图1 1 。 绪论 上 房地产合作开发项目风险管理理论概述 l 上上 房地房地 产合 产合 作开 作开 发项发项 目风目风 险识险处 别与理与 评价 控制 研究研究 ii i i 维多利亚夏郡项目风险管理实证研究 上 结论 图1 1 6 华北电力大学硕士学位论文 第二章房地产合作开发项目风险管理理论概述 本章主要介绍了与房地产合作开发项目相关的理论。首先阐述了风险的成因、 定义、特征和风险管理与控制的一般过程，之后明确了房地产合作开发项目的特征 和作用，最后介绍了在房地产合作开发项目中的风险因素和管理目标。 2 1 风险管理 2 1 1 风险的成因及概念界定 在经济活动中，存在两种不同的现象，即确定性现象和不确定性现象。确定性 现象是指在一定条件下发生的必然结果，当这种现象的前提出现时，可以准确预测 它的结果。而不确定性现象是指在某种条件下存在多种结果，但究竟发生哪种结果 事先并不能完全肯定。一切风险都是各种主客观因素的综合反映。风险的形成可分 为三步，一是风险影响因素，即存在产生或增加损失的主客观因素；二是风险事故， 即产生损失的直接事故；三是损失，即风险发生的后果。其三者的关系是：风险影 响因素增加或产生风险事故，结果都能引起损失，由此产生实际结果与预期结果之 差异。风险因素是产生风险的内在源泉。 根据风险理论的研究，风险的一般定义是人们对未来行为的不确定性而可能引 起的后果与预定目标发生的负偏离n 孔。在房地产投资的范畴内，风险专指投资主体 在项目开发的整个过程中将遭受损失的可能性和遭受损失的严重程度。 2 1 2 风险的特征 风险的特征n 妇是指风险的本质及其发生规律的表现。正确的认识风险特征，对 于投资者建立和完善风险机制，加强风险管理，减少风险损失，提高经济效益，具 有重要的意义。 ( 1 ) 客观性。风险是一种普遍的客观存在，人们既不能拒绝也不能否认它的 存在。风险存在于客观事件发展变化的整个过程之中，我们必须承认和正视风险的 客观存在，并采取积极的措施，认真地对待风险。 ( 2 ) 不确定性。事物处在永恒的不断变化之中，而人的认识能力则是有限的， 对事物的发展变化不可能完全把握。风险正是由于这种客观条件的不断变化而产生 不确定性导致的，因此表现为风险形成原因的不确定性和企业投资活动结果的不确 定性。 ( 3 ) 可预测性。不确定性是风险的本质属性，但这并非表明人们对它束手无 策。我们可以根据以往发生过的类似事件的统计资料，通过概率分析，对某种风险 7 华北电力大学硕士学位论文 发生的频率及其造成损失的程度做出判断，从而对可能发生的风险进行预测，风险 分析的过程实际上就是风险预测和衡量的过程。 ( 4 ) 损失性。风险的后果就是会带来某种损失，一般可用经济价值来量度， 并且是指非故意、非计划性和非预期的经济价值的减少。 ( 5 ) 结果双重性。风险的发生会带来损失，但风险背后往往隐含着巨大的收 益，风险越大，收益越大，反之亦然，这就是体现风险结果双重性的风险报酬原则。 风险利益使风险具有诱惑效应，使人们甘冒风险去获取利益，另一方面虽然风险与 收益并存，但一旦风险代价太大或决策者惧怕风险时，就会对风险采取回避行动， 这就是风险的约束效应，这两种效应分别是风险效应的两个方面，它们同时存在， 同时发生作用，且互相抵消，互相矛盾。人们决策时是选择还是回避风险，就是这 两种效应相互作用的结果。 2 1 3 风险管理与控制的一般过程 针对风险管理的方法和步骤，很多人提出了自己的见解，f a i r l e y 引提出了风 险管理的七个步骤：识别风险因素、评价风险概率和影响、研究策略来减轻被识别 的风险、监控风险因素、启动连续性的计划、管理危机事件、从危机中恢复。软件 工程协会u 明则提出了风险管理5 个阶段：识别、分析、响应计划、跟踪和控制。p m b o k 认为识别、量化、响应、控制构成了风险管理的四个重要阶段。k 1 i e m 和l u d i n 【1 7 1 则参照质量管理p d c a 四个过程提出了风险管理的四个步骤：识别、分析、控制和 报告。c h a p m a n 和w a r d n 刚则认为风险管理应该包括9 个过程：定义项目的关键步骤， 强调风险的战略方法，识别风险在何处出现，有关风险假定和关系的信息构建，分 配风险拥有者和责任人，对不确定的风险扩张进行预测，不同风险相对量级的评估， 通过监控和管理对风险进行应对规划等。这些对风险管理过程的分析可以得出，划 分的不同在于活动步骤和阶段分配详细程度的不一样。毕星，翟丽n 钔将风险管理分 为风险识别，风险分析和评估，风险处理，风险监视几个过程。s e i 从风险管理认 识过程，将风险管理分为5 个过程心0 1 ：风险识别、风险分析、风险计划、风险跟踪、 风险控制、风险沟通等。美国国防部根据其项目管理经验，建立了相对科学的风险 管理基本过程和体系结构如下：风险规划、风险评估、风险处理和风险监控等。本 文基于项目风险管理及其过程的认识，将项目风险管理分为两个主要阶段： ( 1 ) 风险分析，其中包括风险识别和风险评价。风险识别是对项目面临的尚 未显性化的各种潜在风险进行系统分析，目标是识别项目在实施过程中可能面临的 风险因素和风险事件。风险分析是一种调查研究和减少未来活动产出不确定性的工 具心。风险识别是否全面、客观真实，将直接影响到风险管理的决策。同时，由于 随着项目的实旌以及项目所处的内外部环境的变化，风险也在不断的变更，因此， 8 华北电力大学硕士学位论文 风险识别也是一个动态连续的过程。风险评价：风险评价是指通过科学分析和定量 计算方法来估计和预测某种风险发生的概率和损失程度，同时根据行为主体的风险 承受能力和偏好，对各种风险的综合效果进行处理。风险评价是把风险数据转化为 风险决策信息的过程，是风险分析和风险控制之间的桥梁乜引。 ( 2 ) 风险控制，其中包括风险规划和风险解决方案、风险监控计划、跟踪和 纠正活动。风险控制是指根据风险评价结果和风险控制目标运用合理有效的方法来 处理各种风险，制定项目规避策略以及具体措施和手段的过程。这个阶段应该包括 四个方面的内容：风险控制目标的确定；风险控制技术或策略的选择；风险控制决 策的实施；风险控制效果的评价。 这样将风险管理与控制从认识机理、实现方法和风险实施效果的反馈形成一个 有效的控制闭环。 2 2 房地产合作开发项目的特点与作用 2 2 1 房地产合作开发项目的特点 所谓房地产合作开发是指两个或两个以上的企业之间或者企业与事业单位之 间，通过签订联合开发合同，组成房地产开发经营的实体，共享利润、共担风险的 经济联合行为。 房地产企业合作开发是市场及企业之间的一种中间组织形式，它具有如下特点 【2 3 】 ( 1 ) 组织的松散性。进行房地产项目合作开发的各个企业以市场机会为基础， 当机会来临时企业便可以相互合作共同抵抗市场的竞争对手。当机会消失后，合作 关系就有可能解体，各方会寻找新的市场机会，以便与其他企业结成新的合作关系。 各企业可以通过契约与股权等方式建立合作关系，但它们之间不存在控制与被控制 的关系，各个企业仍保持着各自的独立性和平等的法人资格。因此，房地产企业合 作开发本身是一个动态的开放体系，是一种松散的组织形式。正是由于组织的松散 性为合作各方战略的灵活性提供了基础。如成立于1 9 9 9 年1 2 月的中国城市房地产 开发商协作网络( 简称“中城房网”) ，是被我国房地产市场公认的最早的开放性的 战略联盟，参加联盟的企业有万科、中海外、银都、华远等中国具有影响力的房地 产企业。它们通过联盟协议相互联系在一起，在相应的领域内展开合作，旨在达到 相互学习交流的目的，但并没有涉及股权和法人资格的变动。 ( 2 ) 资源共享与优势互补。依据签订的房地产企业合作协议及具体的实施方 案，各个企业可以在一定范围内共享技术资源、生产资源、市场资源等。通过资源 共享，使房地产企业合作团队实现了从各个企业外部获取资源的可能性。如果能够 9 华北电力大学硕士学位论文 对这些资源进行有效的整合，必然能产生协同效益，各个企业也可以通过合作增强 自身的竞争力。不同行业的企业结合在一起组建成房地产企业合作关系同样也是非 常重要的，因为不同行业的企业资源有一定的互补性和差异优势，合作使企业自身 的资源与互补性资源有机地联系在一起，可大大增强企业的整体竞争力。如2 0 0 3 年至2 0 0 4 年两年间，上海永业集团、天津顺驰和金地集团先后与美国投资银行摩 根士丹利( m o r g a ns t a n l e y ) 共同投资合作，上海永业集团、天津顺驰和金地集团主 要具有较强的房地产开发、房地产市场及品牌优势，摩根士丹利( m o r g a ns t a n l e y ) 主要具有较强的资金优势和风险管理优势。 ( 3 ) 合作的全面性。房地产企业的合作可以是企业间的相互持股、资本流动， 也可以是市场、技术、资金、人才、信息等方面的全方位合作。它可以把研究开发、 生产、加工、市场营销以及售后服务等价值链环节上具有不同优势的不同企业结合 起来，实行分工合作、优势互补、资源互用，利益共享。这样，合作的企业既能够 从对方获得各自所需，又保持了自身的独立性。如2 0 0 0 年成立的中国住宅产业集 团联盟成立之初为致力于降低成本、提高品质、加快开发、服务大众的目的达成了 集团采购协议，以后的发展过程中先后在品牌战略、技术研发、企业数字化创新等 领域展开了合作，并取得了较大的成果。 ( 4 ) 竞争与合作并存。房地产企业合作开发将不同的企业、不同的资源所有 者结合在一起，形成相互依存的利害关系。这些企业在规定的业务范围内进行合作， 在合作范围之外又相互竞争。它们以对方之长补己之短，防御性地分配市场，竞争 性地开辟市场。这就形成房地产企业竞争与合作并存的局面，改变了传统企业管理 中竞争与合作对立的观念。从某种意义上来说，企业合作是为了更好的参与市场的 竞争，而竞争是为了培养自己的综合实力以便将来更好的进行合作。 除此之外，由于i n t e r n e t 的出现和信息技术的发展，使得参与房地产企业合 作开发的企业范围具有广泛性的特点。这些合作企业的地域范围可能不仅仅局限于 某一个区域，而有可能分布在全国甚至世界各地。房地产企业合作关系可能在房地 产企业与房地产企业之间形成，也有可能在房地产企业与非房地产企业之间形成。 只要企业拥有房地产企业所不具有的核心能力或者资源，都有可能与房地产企业结 合组成房地产企业合作关系。 2 2 。2 房地产合作开发项目的作用 在传统的房地产项目开发中由于强调规模化和多元化，竞争中缺乏双赢的思 想。出现了诸如核心能力不突出且得不到提高、风险大、成本高且难以控制等缺点。 而企业间的合作开发可以有效地解决此类问题，具体作用如下乜q ： ( 1 ) 有利于增强合作团队的整体竞争力。房地产项目开发中合作开发的理念 1 0 华北电力大学硕士学位论文 本身就是强强合作，使各种优势竞争力集成，使强者更强，各参与者依靠技术上合 作和资源上的互补，从而提高整个项目的市场竞争能力，抵御可能出现的种种不利 因素。项目以合作的形式运作，可将本来由一家承包商承担的风险分散开来，使整 个合作团队抵御风险的能力大大增强。 ( 2 ) 有利于降低项目的风险。房地产项目建设环境的复杂多变，增加了项目 的风险，风险来自政治、金融、技术等方面。要想应对激烈变动的外部环境，房地 产项目就要不断缩短周期，降低成本，分散风险。随着技术的日益复杂化，项目建 设的成本也越来越高，这些都使得新项目地建设具有很高的风险。在这种情况下， 企业自然要从技术自给转向技术合作和技术相互依赖，通过建立合作关系，加大信 息传递的密度和速度，以避免单个参与者的盲目性、重复劳动和资源浪费，从而降 低风险。 ( 3 ) 有利实现规模经济和范围管理。房地产项目开发中的合作是市场、技术 及各类资源的合作。这就要求在相当大的规模上多个同行业或不同行业的企业联合 参与，实现最大的规模经济和范围经济，从而降低单位成本，在房地产市场竞争中 取得有利地位。 ( 4 ) 能实现资源共享，优势互补。在竞争中，当房地产项目中某参与者核心 能力与关键能力或其他所需要的能力不降时，就必须通过内部开发、联盟或者收购 方式获得更多的资源或能力加以弥补。参与各方存在许多类型的资源依赖关系，如 各类信息、获得技术，专门技能和原材料等，而企业合作突破了传统的资源配置方 式的思想束缚，在资源共享的基础上，交换所需特定的资源。合作各方通过共同的 行为，利用协调、合作效应，在资源的交叉、融合中创造出高附加值的结合效果， 增加新的市场机会与盈利机会。其中主要为以下三方面资源互补：信息互补，合作 企业内的信息交流能起到优势互补的作用，大大节约入力、物力；人才互补，合作 企业内部不同参与者之间人才的优势力量是不同的，通过合作，可以使整个项目的 人才库完善而专业，并且做到人才合理流动、优势互补。一般来说，合作主体成员 的人才优势较为明显，主体成员可以向力量相对薄弱的合作者派送骨干人才，以保 证整个项目进展顺利：技术互补，在技术方面，合作企业内部也可以做到互相支援， 充分利用现有的设备和技术。在技术日益分散化的今天，已经没有哪个企业能长期 进行技术垄断，任何一个企业单纯依靠自己的能力己经无法掌握竞争的主动权。为 此，大多数企业的对策都是尽量寻找企业外部技术资源支持并积极创造条件，以实 现内外资源的优势互补。这就需要根据项目的具体情况，借助与其他企业科研人员 的合作，相互传递技术，加快研究与开发的过程。 ( 5 ) 防止过度竞争。随着大的项目承包商市场渗透力度的加大和市场占有率 的提高，一定容量的市场分割最终会在大的项目承包商之间告一段落。如果大项目 1 1 华北电力大学硕士学位论文 承包商之间仍在所剩无几的零星小市场中继续展开全面竞争，则不仅会使成本提 高，造成两败俱伤，而且还可能因为竞争过度而失去自身现有的市场。因此，为了 避免未来竞争地位的丧失，避免在诸多如竞争、成本、特许及贸易等方面的纠纷， 项目管理必须加强合作，维护竞争秩序。 2 3 房地产合作开发项目风险管理 2 3 1 房地产合作开发项目的风险因素 房地产开发的程序一般分为投资决策阶段、设计阶段、建造阶段、销售阶段和 物业管理等过程，在每一阶段几乎都存在着风险因素比5 。2 7 ，。 ( 1 ) 投资决策风险。在开发商确定投资开发某一项目时，对投资地点的选择 和投资机会的把握是这一阶段两个最重要的问题。决策正确给开发商带来的利润是 相当可观的，在决策时必须考虑某开发项目所在的国家、城市或地区、哪条街道、 街道的哪一部分，因为房地产开发项目对地域和位置极端敏感。显然，仅选择了正 确的位置还不够，开发商还应选择合适的开发时间，以保证项目开发完毕后有良好 的市场需求。由于开发过程往往要持续几年时间，这就要求开发商对需求进行预测。 同时要特别注意，任何工期的拖延都可能导致损失，开发过程中每一阶段的时间损 失，都可能使工期拖延，而时间延长，市场情况可能会发生较大的变化，从而使风 险加大。当然，对不同类型的开发项目而言，其对时间的敏感程度有所差别。例如， 工业货仓的时间性就不如购物中心的时间性明显，但所有的市场都不是恒定不变 的，因此控制开发周期是非常重要的。 ( 2 ) 融资风险。房地产开发商一旦获取了土地使用权，就要制定开发方案， 签订建造合同。而在这些实质性的步骤开始前，开发商就必须策措资金，进行项目 融资。开发商总是利用金融杠杆原理，来实现用尽可能少的自有资金获取最大投资 利润。其实，杠杆原理对自有资金的收益和亏损同样起着放大作用，当投资收益低 于贷款利率时，开发商所亏损的资金也一样会因贷款规模的增大而增大。所以，开 发商的开发项目融资也存在着各种风险，这包括：未来市场不景气，开发商不得以 低价出售开发项目；融入资金过多，偿还利息额过高；对融出资金方的资信状况不 很了解，以至于有可能出现资金供应不到位的现象；对未来的证券市场没有进行很 好的估测等。 为了回避融资风险，开发商要在以下两个方面引起注意。首先加强融资的可行 性研究，开发商通过可行性研究，可以对未来融资工作做出正确指导，并对未来的 投资收益有个正确的估价；其次采用多种融资方式，尽可能地在互不相干的融资渠 道上进行融资。通过使用多种融资方式，既可以使各种性质和条件的借入款配合使 1 2 华北电力大学硕士学位论文 用，又可以分散风险，给开发项目提供更多的便利条件。 ( 3 ) 市场风险。从总体上来说，房地产市场是地区性的市场，当地市场环境 条件变化的影响比整个国家市场环境条件变化的影响要大得多。只要当地经济发展 是健康的，对房地产的需求就不会发生大的变化，房地产市场的地区性特点既是其 优点又是其缺点。房地产投资决策只是基于对未来收益的估计，投资者可以通过密 切关注当地经济的发展状况，探索利用投资分析的结果来避免某些市场风险。 ( 4 ) 经营风险。当开发商对融资j x l 险和市场风险作了分析之后，就可进行项 目经营阶段的风险分析，它包括开发项目的建造阶段和销售阶段，也即实施阶段的 风险分析。在经营风险的分析中，大部分的工作就是对项目主要变动因素的研究， 包括土地费用、建造费用、租金售价水平、开发租售期限长短、短期和长期信贷的 筹措及其成本，上述五项内容在开发商首次开发一个项目时往往是未知的，直到项 目施工后有些因素才能基本清楚。这些不确定因素变动的幅度，就代表了开发商所 承担的风险大小的程度，如果开发商能在土地和建设费用发生前就准确地把握住这 些因素，那么开发项目获得成功的可能性就会增大。 土地费用。获取土地使用权的费用是第一个主要的经济约束。一般说来，直 到开发商规划建设方