（技术经济及管理专业论文）房地产泡沫预警研究.pdf

辽宁工程技术大学硕士学位论文 摘要 针对房地产泡沫过多会造成虚假繁荣的局面，以致出现泡沫经济，进 而会影响整个国民经济产生大起大落的波动和振荡的问题，因而提出拟对 我国的房地产泡沫预警作深入探讨。通过对国内外房地产泡沫预警理论研 究分析表明许多模型和方法在现阶段的我国并不适用，还不能完全照搬、 套用；要准确地进行房地产泡沫预警，则需要建立科学合理的房地产泡沫 预警系统。从生产、交易、消费、金融四个层面进行因素分析，选取预警 指标，利用功效系数法与层次分析法结合，构建房地产泡沫预警系统，利 用历史数据训练b p 神经网络并进行预测，然后依据预警结果判断市场所处 状态，并预测其未来走势，提出市场调控准则降低市场经营风险。针对杭 州市商品住宅市场应用构建的预警系统进行实证分析，证明系统十分适用， 可以及时有效地对房地产泡沫发出警报，结合杭州现实情况与预警结果， 对泡沫的产生原因进行分析，并给出泡沫治理的具体建议。 希望通过本文的研究，能够引起对房地产泡沫预警的足够重视，能为 地区建立房地产泡沫预警系统提供参考，并为治理房地产泡沫的政策制订 提供参考依据。 关键词：房地产泡沫预警指标预警功效系数 辽宁工程技术大学硕士学位论文i l a b s t r a c t t o om u c hr e a le s t a t ef o a mc a u s e sf a l s ep r o s p e r i t ya n de c o n o m i cf o a mi n t h es t a t ee c o n o m y t h ef l u c t u a t i o no re v e nb i gv i b r a t i o nw i l lo c c u ra sar e s u l t o ft h ee m e r g e n c eo fs e v e r er e a le s t a t ef o a m ，s ot h ee a r l yw a r n i n gf o rt h er e a l e s t a t ef o a mi si m p o r t a n ta n dn e c e s s a r y f i r s t l y , m a n ym o d e l sa n dt h em e t h o d a r en o ts u i t a b l ef o ro u rc o u n t r yb yt h ed o m e s t i ca n df o r e i g nr e s e a r c ho nr e a l f o a me a r l yw a r n i n gt h e o r y ，a n de a n n tc o m p l e t e l yi m i t a t e t h es c i e n t i f i ca n d e f f e c t i v ee a r l yw a r n i n gs y s t e mi si n d i s p e n s a b l et od e t e c ta n dp r e d i c tt h er e a l e s t a t ef o a m s e c o n d l y ，t h ef a c t o ra n a l y s i si sc a r r i e do nf r o m p r o d u c t i o n ， t r a n s a c t i o n ，c o n s u m p t i o n ，f i n a n c e t h ee a r l yw a r n i n gs y s t e mf o rr e a le s t a t e f o a mi sp r e s e n t e db yt h ec o m b i n a t i o no ft h ee f f e c tc o e f f i c i e n tm e t h o da n dt h e a n a l y t i c a lh i e r a r c h yp r o c e s s b pa r t i f i c i a ln e u r a ln e t w o r ki st r a i n e db yh i s t o r y d a t aa n dc a r r yo u taf o r e c a s t c r i t e r i o nr e g u l a t i n gt h em a r k e t p l a c ei sp r o p o s e d o nt h eb a s eo ft h er e s u l tf r o me a r l yw a r n i n gs y s t e ma n dc a nb et a k e nt o d e p r e s st h ed a n g e r t h ee a r l yw a r n i n gs y s t e mw i l lf o r e c a s tf u t u r et r e n d t h e n t h ec o m m e r c i a lb u i l d i n gm a r k e th a sb e e nu s e dt ov a l i d a t et h ep r o p o s e de a r l y w a r n i n gs y s t e mf o rr e a le s t a t ef o a m a n dt h er e s u l t sh a v es h o w e dt h a tt h e s y s t e mi se f f e c t i v ea n da p p l i c a b l e t h ee a r l yw a r n i n gs y s t e mc a np r o m p t l ya n d e f f e c t i v e l ys e n do u taw a r n i n gf o rt h er e a le s t a t ef o a m l i n kh a u g z h o ua c t u a l c i r c u m s t a n c e sw i t ht h ee a r l yw a r n i n gr e s u l t ，t h ec a u s eo ff o a mi sc a r r i e do u t a n a l y s i s ，a n dg i v e sc o n c r e t es u g g e s t i o nt h a tt h ef o a mi sg o v e r n e do u t i ti se x p e c t e dt h a tt h er e s e a r c hi nt h i sp a p e ro nt h er e a le s t a t ef o a mc a n d r a wm u c ha t t e n t i o no nt h ep r o b l e mo ft h ee a r l yw a r n i n go ft h er e a le s t a t e f o a m ，a n dp r o v i d e sar e f e r e n c ef o rt h ed e s i g no ft h ep r e v e n t i o ns y s t e mf o rr e a l e s t a t ef o a m ，a n dt h e na na v a i l a b l er e f e r e n c ef o r m a k i n gt h e f e a s i b l e t r e a t m e n t s k e y w o r d s ：t h er e a l e s t a t ef o a m e a r l yw a r n i n gi n d e xe a r l yw a r n i n g t h ee f f e c tc o e f f i c j e n t 辽宁工程技术大学硕士学位论文 1 绪论 1 1 问题的提出 随着我国社会主义市场经济的发展，对其他行业经济关联度高、带动 性强的房地产业已经成为我国国民经济的支柱。自1 9 9 8 年我国深化住房制 度改革以来，城市和农村对住宅的需求日益增大，每年都有十几亿平方米 的住宅竣工，对拉动我国经济持续增长和提高人民生活水平发挥了重要作 用。因此，保持房地产市场持续、健康、快速发展，对全面建设小康社会， 加快推进社会主义现代化具有十分重要的意义。 目前，我国人均g d p 已达8 0 美元，在一些地区或城市人均g d p 己达 3 0 0 4 0 0 美元，许多发达国家发展的历史证明：这一时期是房地产快速发 展时期。随着我国加入w t o 以及北京申奥的成功，进一步加速了房地产 业的发展，房地产开发投资总体上呈现理性、健康的发展态势。但是，由 于目前部分地区投资增幅过大、土地供应过量、价格上涨过快，出现了不 同程度的“过热”、“虚热”和结构性问题，存在着较严重的市场风险。“警 惕房地产泡沫”已成为一个引起广泛关注的热点问题，同时也引起了学术 界和政府的注意。历史事实已经证明，这两年中国房地产迎来的是“春天” 而不是“冬天”。出现这种现象的原因，很大程度上在于到目前为止房地产 市场没有一个科学、客观、权威的预警系统。屈指可数的一些数据，基本 上只能反映某一方面的情况，而且很多数据的来源存在着问题，大家引用 对自己有利的数据，就难免得出不同的结论。目前向社会公布的数据主要 有两类，一类是政府机构公布的数据，由于各机构职责不同，这些数据各 有侧重，统计口径也不尽相同，不能反映整个市场的全貌：一类是民间机 构发布的数据，其中有国房指数、中房指数等，这些指数受商业因素影响， 采样既不全面，又很难保证客观性，权威性就相对差一些。因此，建立房 地产泡沫预警体系成为当前房地产市场的重要问题。 建立房地产泡沫预警体系，社会各方很是关注。2 0 0 2 年经国务院同意， 六部委下发的关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的 若干意见提出要建立房地产泡沫预警体系，这是政府了解、调控房地产 市场的一个工具。2 0 0 3 年五月中办、国办1 3 号文件再一次明确提出要建 辽宁工程技术大学硕士学位论文 2 立房地产泡沫预警体系。5 月1 4 日曾培炎副总理在主持研究促进房地产市 场健康发展有关问题时，对建立房地产泡沫预警系统又作了重要指示，要 求建设部抓紧把房地产泡沫预警体系建立起来，要科学地设计指标体系， 充分利用现代信息技术手段，全面正确地反映房地产市场的状况，以及运 行态势并及时予以公布，正确地引导房地产投资与消费，为科学决策提供 科学依据。建设部、国家发展和改革委员会、财政部、国土资源部、中国 人民银行、国家税务总局和国家统计局七部f - j2 0 0 4 年初下发通知，要求各 地加快建立健全房地产市场信息系统和房地产泡沫预警体系。通知指出， 为了密切掌握房地产市场运行情况，加强对房地产市场的宏观调控，必须 全面、及时、准确地采集房地产市场基础数据及相关数据，对市场运行状 况和发展趋势做出准确判断，及时处理和解决发展中存在的问题，并通过 向社会发布市场信息，引导市场理性投资和消费。 建设部总经济师、住宅与房地产业司长谢家瑾指出；住宅与房地产业 的工作重点之一是，通过建立和完善房地产市场信息系统和预警预报体系， 加强市场监测，综合运用土地、规划、金融和必要的行政手段，适时、适 度进行宏观调控，努力实现房地产市场总量基本平衡、结构基本合理、价 格基本稳定，与宏观经济、相关产业发展相协调，创造良好的消费预期。 要加快推进房地产市场信息系统和预警预报制度建设，以便及时发现问题。 加强对市场供求总量、结构、价格的调控，并通过市场信息发布，增加房 地产市场的透明度，引导企业理性投资、消费者理性消费。要高度重视部 分地区在统计数据中反映出来的异常现象，责成当地主管部门抓紧分析。 建设部将会同国家统计局、发展改革委员会建立定期房地产信息发布制度。 房地产业的发展有其自身的规律，只有遵循其发展的客观规律，才能 保持房地产业健康、稳定地发展“。短时期内投机发展或阶段性过度发展， 势必导致房地产泡沫的产生和膨胀，泡沫的破灭所产生的冲击力，在以已 往的先例中窥见一斑，而如今国民经济各部门的联系又如此紧密，一旦房 地产泡沫破灭，对整个经济的冲击作用是难以想象乜1 。鉴于此，并联系到 目前国内房地产业的发展态势，有必要对房地产泡沫的问题进行深入研究， 使之量化，模式化。 在这种背景下，希望通过研究，能够引起各方对房地产泡沫预警的足 够重视，并能够建立适合本地区的房地产泡沫预警体系，能对国家房地产 辽宁工程技术大学硕士学位论文 政策的制定起到一定借鉴作用。这不仅对房地产市场自身发展意义至大， 而且对整个宏观经济都意义重大，如何准确地进行房地产泡沫预警是一 个需要认真思索、研究和实践的重大课题，因而本课题极具挑战性和研究 价值。 1 2 国内外研究现状 1 2 1 国外研究现状 ( 1 ) 房地产价格指数编制方法综述 目前，世界各国的房地产价格指数种类很多，其编制方法也多种多样。 归结起来，这些方法分为以下五种”1 ： a 成本投入法 成本投入法是根据营造各项投入成本( 包括材料及人工费用等) 的变 化情况，以算术平均法来计算房地产价格指数的方法，是早期的房地产价 格指数的重要编制方法。 在规范的市场运作背景下，成本投入法对新建成房屋价格的走势分析 有一定的适用性，能够反映出房地产价格变化的某些规律。但成本投入法 不能用来反映土地价格和二、三级市场的房屋价格变化。一方面，因为土 地和二、三级市场上的房屋( 尤其是写字楼和商业性楼字) 价格都是一种产 出价格，主要不是由生产成本决定的，而是由房地产的效用决定并受供求 关系影响的。如果用房地产投入要素成本的变动来反映房地产价格的变动， 就会有较大的偏差；另一方面，在生产力提高的情况下，成本投入价格指 数往往会高估房地产价格指数。因此，该方法在理论基础和实际应用方面 均欠科学，目前已经很少使用。 b 中位数价格法“1 中位数价格法是选取房地产售价的中位数来编制价格指数的方法。房 地产市场价格易受极端值( 即最高、最低价) 影响，而中位数价格能反映市 场变动的集中趋势，代表性比较强。运用中位数价格法非常简便，不需经 过复杂的编制程序。从某种程度上讲，中位数价格法比加权平均价格法更 能反映房地产市场的真实情况。因为加权的方法虽然能在一定程度上降低 房地产品质差异对指数的影响，但并不能完全消除这一影响，而且随着时 辽宁工程技术大学硕士学位论文 4 闻的变化，房地产品质的差异可能因为加权的原因而对指数产生较大的偏 误。因此，在国外房地产价格指数的编制实践中，加权平均法多用于地价 指数的编制，很少用于编制房地产价格指数。 c 重复交易法“1 b a i l y 、m u t h 和n o u r s e 于1 9 6 3 年提出了重复售出模型，即根据同一宗 房地产在不同时期售出的价格来计算房地产价格指数。该方法的优点是基 于同一宗房地产的价格变化运行。在剔除标的物折旧的影响后，根据重复 交易法编制的指数可以满足房地产价格“同质性”的需要。但同时，重复 交易法的如下缺点也限制了其广泛运用：有两次重复出售价格记录的房地 产数量有限，样本容量相对较小，抽样误差较大；重复交易价格的周期很 难与指数要求的周期相匹配；房产再交易间隔期间，发生重大整修或品质 或质量变动会影响价格指数的真实性。即使房地产品质在两次交易之间没 有发生改变，也难以保证该房地产在不同的时期能够给人们带来相同的效 用；只利用重复交易价格信息而偏废一次性交易资料，难以保证资料的市 场性；重复交易函数模型中存在多重共线性的问题，即使用年限和两次出 售间隔是完全共线性的。因此，尽管重复交易法的经济意义比较白观，计 算也相对简单，但在实际应用时仍有一些欠缺。 d 特征价格法”1 特征价格法，又称h e d o n i e 模型法和效用估价法，认为房地产有众多 不同的特征组成，而房地产价格是由所有特征带给人们的效用决定的。由 于各特征的数量及组合方式不同，使得房地产的价格产生差异。因此，如 能将房地产的价格影响因素分解，求出各影响因素所隐含的价格，在控制 地产的特征( 或品质) 数量固定不变时，就能将房地产价格变动的品质因素 拆离，以反映纯粹价格的变化。 当商品的某一方面的特征改变时，其价格也会随之发生改变。对函数 的各个特征变量分别求偏导数，就取得各特征的变动对商品价格的影响幅 度，并假定这种影响的关系在一定的时间内固定不变。这样，在缺乏同质 商品的情况下，可以用非同质的房地产在基期与报告期之间进行比较，从 价格的总变动中逐项剔除特征变动的影响，最后剩下的便是纯粹由供求关 系引起的价格变动了，这样计算的价格指数便是基于特征价格法的房地产 价格指数。 辽宁工程技术大学硕士学位论文 根据这一理论，房地产价格与各特征因素之间的关系以表示为： i n v = y s , l i l 五+ 仍+ ( 卜1 ) 式中：矿：房价，工，：房屋的品质因素，r ：房屋在，期售出的哑元 变量，即在，期出售，则l = 1 ，否则，l = o ，：在期售出的房屋的价格 变动系数，p ：随机误差变量。 通过回归分析，可以得出各期的，值，并编制出房地产价格指数。 特征价格模型的优点是：容易取样，可以得到大量价格资料；模型的 经济意义比较直观；计算相对简单。但同时，运用特征价格法编制价格指 数也存在多重共线性问题和因房地产的个别性而掩盖市场供求关系对房地 产价格的影响等问题。 e 混合模型 鉴于特征价格模型和重复售出模型的缺陷，c a s e 和q u i g l e y 在1 9 9 1 年提出了将二者混合并利用广义最小二乘法( g l s ) 分析随机误差变量方差 的方法。该方法被称为“混合方法”，又称p o o l e dg l s 模型。 因为h e d o n i e 模型和重复售出模型中都含有折旧系数8 和价格指数参 数p ，p o o l e dg l s 模型将两者结合在起，用矩阵表示如下： 盎堠l。s训rjl料州圳矗l 考虑到异方差闯题，该模型用g l s 法估计此联立方程组的各个参数。 p o o l e dg l s 模型的特点是：h e d o n i c 模型和重复售出模型的数据都可用， 价格数据资料比较容易获得，而且抽样误差较小；在进行参数估计时，可 能存在多重共线性问题，而影响了估计的效果。 ( 2 ) 房地产泡沫的测算方法 国外关于房地产泡沫的研究，研究方向大多数针对房地产市场的投机 行为及特征和房地产市场的基本价格的确定，对房地产价格中是否存在泡 沫的检验方法和实证研究都比较少。国外关于房地产泡沫程度的研究大致 可以分为两类：类是从房地产价格形成的角度进行分析，建立各种各样 的房地产基础价格的计算模型( 如情态转换模型t h er e g i m e s w i t c h i n g m o d e l ) ”1 ，将房地产实际价格与其基础价格进行对比来测量泡沫的程度。 辽宁工程技术大学硕士学位论文 6 另一类是从房地产的信用角度进行分析，设计各种指标来测量房地产泡沫 的程度。 根据推算房地产理论价格的思路不同，可以分为两类：一类是基于收 益还原价值角度来找出价格泡沫，日本学者多根据这一理论对日本房地产 泡沫进行了衡量，如野口悠纪雄、中尾宏：另一类是从市场供需因素的角 度出发，通过影响市场供需的各个变量( 如房价、建筑成本、税后抵押贷 款利率等等) 建立数学模型，求出市场均衡时的住宅价格基值( 或基值变 动率) ，以此同实际价格( 或实际价格变动率) 相比较得出泡沫程度，这类 方法以西方学者居多，如a b r a h a ma n dh e n d e r s h o t t ，b o u r a s s aa n d h e n d e r s h o t t 等等。 a 基于收益还原价值的角度 收益还原法在国内房地产泡沫的测度运用上，由于我国的市场利率仍 处于受管制的状态，不能反映出资金的真实供求，因此该方法在中国的应 用受到限制。而日本的经济学者们在对日本上世纪九十年的泡沫经济进行 检测时较常的使用了这种方法。如中尾宏( 1 9 9 6 ) ，野口悠纪雄( 1 9 9 8 ) 等。 野口悠纪雄( 1 9 9 8 ) 基于资产价格只取决于关于此项资产的预期及未 来收益的信息，运用公式1 - 3 研究了东京市中心写字楼用地和住宅用地的 现实价格和理论价格的差异1 。 正i 一捌1 + 南l( + 力卜j ( 1 + 力” 式中：尹一当期的土地价格( 即土地的理论价格) ；只第n 期末的土 地价格；r 每年的土地租金；i 折现率。 中尾宏( t 9 9 6 ) 采用了收益还原模型计算了东京商业用地的理论价格。 他认为土地价格就是地租的资本化，其公式为：不动产价格= 纯收益( 安 全利率十风险补偿率一租金预期上涨率) 。结果表明，东京商业用地的实际 地价从1 9 8 3 年开始大幅度偏离理论地价印1 。 b 基于市场供需因素的角度 a b r a h a ma n dh e n d e r s h o t t ( 1 9 9 6 ) 运用第二类方法对美国1 9 7 7 1 9 9 2 年3 0 个城市住宅价格的泡沫变动进行了研究。他们指出：住宅价格增量可 以分为两部分，一部分解释市场均衡价格的变化，另一部分可以认为是均 衡价格的动态调整或变化偏差。通过实证分析，成功地解释了城市住宅价 辽宁工程技术大学硕士学位论文 7 格变化的6 0 “”。 b o u r a s s aa n dh e n d e r s h o t t “( 1 9 9 7 ) 也用相同的方法探讨了新西兰 在1 9 8 6 年至1 9 9 5 年间住宅价格泡沫的变动情况，与前面不同的是， b o u r a s s aa n dh e n d e r s h o t t 是以住宅的前期市场价格与基值的差占市场价 格的比重来解释市场价格与基值的差所形成的误差项，且因市场价格的剧 烈变动，来设计虚拟变量，掌控可能出现的结构性变迁问题。实证结果说 明在1 9 8 6 年至1 9 9 2 年问，新西兰和美国的住宅市场都出现了价格泡沫现 象，但美国的住宅价格泡沫维持的时间较长，波动幅度也较大。此外h o r t ” ( 1 9 9 8 ) 也参考相同的方法探讨了瑞典在1 9 6 8 年至1 9 9 4 年的住宅价格变 动及其泡沫现象。 台湾学者杨宗宪、张金鹏也参照这种方法对台北成屋市场的价格泡沫 作了研究，利用台北市成屋的住宅价格平均单价，进一步估计基值及价格 泡沫。实证结果显示：1 9 6 2 年至1 9 8 7 年，台北市成屋市场不存在价格泡 沫现象，而1 9 8 8 年至1 9 9 8 年则存在价格泡沫现象，其中1 9 8 9 年价格泡沫 部分占住宅市场价格的比重最高，达到3 0 “。 1 2 2 国内研究现状 ( 1 ) 国内几个主要的房地产指数1 a 国房景气指数 国房景气指数是全国房地产开发业综合景气指数的简称，是对房地产 业发展变化趋势和变化程度的量化反映，该指数山8 个分类指数合成运算 而成并以百分制来表示，其中，综合指数值1 0 0 为景气线，1 0 0 以上为景 气状态，l o o 以下为不景气状态”。 “国房景气指数”的编制方法是根据经济周期波动理论和景气指数原 理，采用合成指数的计算方法，从房地产业发展所必须具备的土地、资金 和市场需求这三个基本条件出发，选择房地产开发投资、资金来源、土地 转让收入、土地开发面积、新开工面积、竣工面积、空置面积、商品房销 售价格等8 个具有代表性的统计指标进行分类指数测算，再以1 9 9 5 年3 月为基期，对比计算出的综合指数体系，其数据资料来源于国家统计局。 房地产统计机构进行的全面调查，而且数据资料月月更新，以保证“国房 景气指数”能及时、准确的反映当前房地产市场的运行状况。 辽宁工程技术大学硕士学位论文 8 “国房景气指数”的计算分为八个部分：确定指标体系；建立原始指 标数据库；消除量纲的影响；确定权数；确定基准对比时期；消除季节、 价格因素的影响；建立分类指数和景气指数计算数学模型；编制“国房景 气指数”的分析报告。 “国房景气指数”是由政府统计部门编制，是代表国家行使统计监督 职能的政府行为，因此，具有及时性、综合性和权威性的特点。通过对景 气所处空间、景气值波动幅度、趋势的评估发布，为国家宏观调控提供决 策依据，政府也可以据此制定房地产改革和发展的各项政策，出台调节房 地产健康发展的有效措施，从而引导中国房地产业朝着健康、有序的方向 发展。 b 中房指数系统“” “中房指数系统”( c r e i s ) 是“中国房地产指数系统( c h i n a r e a le s t a t e i n d e xs y s t e m ”的简称，是一套以价格指数形式来反映全国各主要城市房地 产市场发展变化轨迹的指标体系和分析方法。是山“中房总指数”系列和 “中房城市指数”系统组成，其中，城市指数系列包括反映城市或地房地 产状况的中房城市指数和中房城市( 按功用) 分类物业指数。 “中房指数系统”是以指数理论为基本理论，同时结合了房地产理论、 统计调查理论、多元素统计分析、系统理论和计量经济等理论的成果，是 一个全面、灵敏、科学开放的系统。在指数公式选择方面，考虑到房地产 业的特点和市场特征，选用一种调整的拉氏公式作为基本的运算公式。 市场调查是中房指数系统获得数据的最主要方式，包括总体调查、抽 样调查、跟踪调查和实地调查等方式；其次，有关部门、企业所提供的统 计资料也是中房指数系统的主要资料来源之一；此外，中房指数系统还拥 有强大的专家队伍，专家问卷调查己成为中房指数系统对房地产景气状况 进行评价的重要参考依据。 “中房指数系统”可以为各级政府了解全国房地产业发展状况从而为 调控房地产行业结构和引导行业的发展提供服务。同时，各级政府还可以 了解各地房地产的供求情况，并通过各地指数的对比，了解当地房地产业 的发展水，为调整房地产的地区结构提供参考。另外，中房指数可以使投 资商及时了解中国房地产业的整体状况、内部结构和发展状况，提高其投 资时机、投资结构的决策准确程度。 辽宁工程技术大学硕士学位论文 9 c 北京城市典型指数系统“钉 “典型住宅价格指数”是根据各地房地产价格特性及分布区域，通过 区域典型样本项目的运行状况、销售情况、成交价格和面积等数据，以指 数的形式反映房地产市场的走势，向购房者提供具体的房地产市场信息与 市场分析。其具体做法是按照区位特性，将北京市分成若干区域，通过对 每个区域的住宅项口的特色、手续完备程度、信誉、质量和服务等方面的 标准进行综合评估，选出1 个有代表性的住宅项口，共同构成“典型指数 系统”项目样本。对样本住宅，以单位成交价格和成交面积为主要因素， 逐月测算各项目的价格指数，通过重点介绍和分析样本项目及该区域项目 的价格变化、工程进度、物业状况、税费标准等客户关心的内容和影响价 格与销售的诸多因素，并通过报刊、电视、互连网等媒体以及中房指数系 统的系列信息产品发布。同时，通过重点介绍和分析各样本项目和各区域 其他项目的户型结构、抵押贷款、各种税费、物业管理等住房者关心的内 容以达到引导住房消费，增加消费者的购房知识，提高住宅市场的透明度 的目的。 “典型指数系统”是依托“搜房网”这个强大的网络媒体来为传统房 地产行业服务的，它紧密把握住北京房地产市场的脉搏，以客观严谨的态 度，深入的研究区域微观市场的变化和消费趋势，其研究成果对北京房地 产市场的发展起到了重要的指导作用。 ( 2 ) 房地产泡沫的测算方法 当前，国内学者对房地产泡沫的测量主要运用了两种方法：第一种方 法是先设定指标临界值和权重，再将指标的实际值与临界值相比较，如果 实际值超越了l 临界值，就用1 来表示，再对超过临界值的指标进行加权求 和，测算出房地产泡沫变化的概率，据此对房地产泡沫发生的可能性和严 重程度进行预测和监控。第二种方法是先划定不同的区间段，并对其赋予 不同的数值，以代表泡沫的严重程度，如可将某个指标划分为4 个区段， 按其数值的大小分别赋值为0 ，1 ，2 ，3 ，来分别代表安全、警戒、危险和高 度危险的状态；再将指标的实际值与区间段值相比较，得到指标的级别值； 确定指标权重，把各指标的级别值进行加权求和，计算得到综合测度值， 再根据综合测度值级别轰来判断房地产整体泡沫的发展程度“。 ( 3 ) 近期国内房地产预警体系研究的情况“” 辽宁工程技术大学硕士学位论文 1 0 根据房地产市场区域性强、差异大的特点，我国房地产市场预警信息 系统主要是以城市为单位进行的，其预期达到的口的主要是：通过对房地 产市场信息准确、全面、及时的收集和发布，为政府、企业、消费者提供 有价值的房地产信息数据，引导房地产市场理性投资和消费；利用该信息 平台提供的各项房地产数据，实现动态监测和管理，及时反映问题、发现 问题，便于采取针对性措施进行调控。考虑到当前我国房地产市场宏观调 控的紧迫性和现状条件，预警预报指标体系的建立拟分两步走。第一步先 抓紧建立和完善房地产市场预警预报所必须的信息系统。第二步在积累数 据、理论研究和实践的基础上，建立房地产市场预警预报指标体系。 2 0 0 2 年8 月，经国务院原则同意、建设部等六部门联合下发了关于 加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见，对建立房 地产市场顸警预报系统提出了要求。在2 0 0 3 年1 月召开的全国住宅与房地 产上作座谈会上，要求各地要加快建立房地产市场预警预报和信息披露制 度，及时采集反映市场动态情况的数据，提高对市场的分析判断能力，为 政府宏观调控决策提供依据，并引导企业理性投资，消费者理性消费。 2 0 0 3 年3 月上旬，曾培炎副总理在杭州市召开的五省市经济形势调研 会讲话中，对建立房地产市场预警预报体系提出了明确要求。之后，建设 部加快了预警预报系统的推进速度，提出了在6 月底在1 0 个左右试点城市 开始数据采集，年底前在35 个试点城市全面启动的工作时间表。并选择、 确定了杭州、上海等1 4 个城市作为首批试点城市；先后在杭州、重庆、厦 门召开了调研、协调会。口前，房地产开发、交易数据采集软件已经投入 使用，1 4 个试点城市已开始了数据采集工作。杭州市政府还就建立预警预 报系统成立了领导小组，明确了各部门的职责和任务，建立了分上协作、 相互配合、统一数据、信息共享的上作机制；上海、郑州等城市将预警预 报系统的建立与现有的地理信息系统( g i s ) 结合，增加了预警预报系统的科 技含量。 与此同时，建设部还加快了预警预报指标体系的研究，委托上海社科 院进行的房地产市场预警预报课题研究已进行了多次论证，进一步完善后 即可进行数据模拟。上海、深圳、广州等城市根据当地的实际情况，探索 性的提出了适合当地实际市场状况的预警指标体系”“。 辽宁工程技术大学硕士学位论文 1 2 3 国内外现状评述 国外对房地产泡沫的度量是基于完善的统计体系而进行的，这些模型 和方法都有很强的理论指导意义，但是由于我国房地产业的发展历史较短， 这些方法所必须的数据还没有完全形成。另外我国转型发展的社会现实使 房地产的现实价格常常难以反映市场供求的真实状况，且这些方法的准确 性是建立在市场体系非常完善的假设基础之上，我国房地产业还处于较低 的层次，不仅在市场数据的获取上有难以克服的困难，而且非市场力量的 巨大影响常常使房地产价格形成机制扭曲，并且，房地产基础价格的计算 本身就具有很大的难度及不确定性，通过计算房地产基础价格来测度房地 产泡沫有一定的局限性。因此，这些模型、方法、所设计的指标在现阶段 的我国并不适用，还不能完全照搬、套用。 国内对房地产泡沫预警系统的研究也是刚刚进入起步阶段，还没有进 行系统的研究。但我们对于企业预警系统的研究已经有了一定的成果，可 以参考国内同行对企业预警系统的研究成果，将它结合到房地产行业，进 行分析、总结和预测。一些学者提出了房地产泡沫预警指标和预警方法， 不足的是这些预警指标和预警方法都缺少中国区域市场的实证分析和验 证。对于房地产泡沫测度的研究，国内的研究却很少，其中黄正新指出实 物资本基础价值”们的确定不是根据现实资本的投资收益，而是由该资产或 商品的生产成本加上流通费用再加上社会平均利润计算的：李维哲和曲波 设计了关于地产泡沫的预警指标n ”，分为生产类指标、交易状况类指标、 消费状况类指标和金融类指标四大类，这些指标的实质是房地产景气的测 度指标；洪开荣凹4 3 提出了泡沫计量的市场修正法乜”，主要以空置率为基础 计算房地产泡沫，都可以对房地产泡沫进行量度，但也存在着许多的主观 性，在一定程度上影响对房地产泡沫测度的准确性。 综观国内外关于房地产泡沫预警系统的理论研究状况，发现其存在着 不足之处：首先，趋势预测功能较弱。预警体系有警度判断与趋势预测的 功能，前人绝大部分研究成果都意图用一个指标来实现这两个功能，但效 果不佳，从四个层面选取指标就是为了增强其预测功能；并且可以根据历 年泡沫程度趋势图上的走势来预测下一年的警情。其次，指标权重的确定 缺乏科学性。目前有的指标体系只是简单的加权平均或专家打分，有的预 辽宁工程技术大学硕士学位论文 1 2 警体系还没有设定指标权重，有的预警体系是主观设定的，其科学性都有 待商榷。最后，缺少中国区域市场上的实证分析和验证，缺乏说服力，采 用文字叙述居多，较少结合图表，文章晦涩难懂。本论文试图在这几方面 寻求突破。 1 3 研究的目的和意义 ( 1 ) 研究的目的 在经济发展的过程中，经济泡沫的产生是不可避免的，它是经济运行 的一种特殊表现形式，适度的泡沫对经济的发展会起到一种润滑剂的作用， 会有效地刺激经济的发展，但是，泡沫过度的膨胀会演变成泡沫经济”， 一旦泡沫破裂，所造成的危害将是巨大。 房地产作为国民经济的支柱产业之一，又是泡沫经济的主要载体，房 地产市场的暴涨暴跌具有极大的危害性，会对国民经济造成严重的破坏， 所以，针对泡沫产生的原因，采取有效的措施加以防范，以减轻或避免泡 沫破裂时能产生的负面影响心”。房地产泡沫预警系统就是适应这一需要而 建立的。房地产泡沫的形成是许多种因素综合作用的结果，通过对房地产 泡沫产生过程的研究可以看出，房地产泡沫产生前会出现许多的预兆，一 些经济指标往往会出现异常变化。通过选取适当的经济指标，运用适当的 数量分析方法，可以有效地对房地产泡沫进行警报，同时还能对泡沫的发 展程度和未来的发展方向进行实时的监控”。 ( 2 ) 研究的意义 房地产泡沫是人多地少的国家处在经济快速发展阶段和一个国家进入 经济发达国家前最容易出现的一种社会经济现象。一旦发生房地产泡沫， 将对一个国家的经济、社会生活等各个方面带来严重的后果：a 资源有效 配置能力降低，市场功能扭曲，导致大量资本投入房地产行业，其它行业 缺乏投入而萎缩；b 泡沫经济破灭后，金融机构产生大量坏帐，信贷进一 步萎缩，更多企业陷入困境，造成宏观经济的动荡；c 泡沫的社会，心理 效应恶劣，许多人产生轻视劳动、投机取巧的心理；d 泡沫的膨胀与破灭， 使一部分人骤富而使最后持有资产者骤贫，产生了扭曲的再分配效应，扩 大了贫富差距；e 投机狂热中往往产生欺诈、蒙骗、造势、操纵等非法与 不正当竞争行为，使市场秩序紊乱，市场伦理缺失；f 住房价格飞涨，居 辽宁工程技术大学硕士学位论文 民无法实现“居者有其屋”的梦想，与社会福利密切相关的公共设施的用 地也很难得到满足，社会资本投资不足，引起生活质量的恶化。 房地产业在我国的经济生活中所发挥的作用越来越重要，也越来越受 到政府和百姓的关注与重视，防范房地产泡沫的产生具有重要的现实意义。 建立房地产泡沫预警系统发挥其重要作用主要体现在以下三方面： 首先，房地产泡沫预警系统的建立可以使房地产经济管理走向科学化、 程序化。该系统运行有序，形成信息输出与反馈的自动调节，避免了过多 的人为的带有个人经验色彩的干预，预警系统应建立在长期实践经验以及 监测预警科学和预测科学的基础上。因此，预警系统可以使我国的房地产 业经济运行管理走上科学轨道。 其次，房地产泡沫预警系统是一个“调节”机制。国民经济的决策、 房地产业经济的决策都是多因素、多目标的，同时，影响国民经济和房地 产业发展的因素也很多，由于诸多因素的复杂性和不确定性以及房地产业 自身的变化规律，在经济运行过程中，常常会出现“异常”现象即危机， 建立房地产泡沫预警系统，就可以对房地产业运行过程中出现的异常现象 及时发出警报，为政府管理部门，生产流通部门，经营者和消费者提供超 前导向信息，以实行经常性的小调节来避免房地产业的严重波动，保证我 国房地产业持续、快速、健康地发展。 最后，该系统的建立有着重要的理论意义。我国房地产预警分析的研 究是随着国内住房制度改革、房地产业的蓬勃发展而提出的。进入八九十 年代，随着经济体制改革和住房制度改革的深化，为房地产预警分析研究 提供了现实的经济环境。同时，国外关于房地产预警分析的研究成果很快 被介绍到国内，国内一些专家学者开始对房地产泡沫预警系统加以分析、 研究。但是目前我国对于房地产预警分析的研究还处于起步阶段，研究的 深度和广度都还不能满足实际需要，尤其表现在基本理论方面。因此，房 地产泡沫预警系统研究是一项开拓性的工作，并且应该成为房地产经济学 理论研究的一项主要内容。 我国房地产泡沫预警的历史是比较短暂的，随着我国加入w t o ，同样 也潜伏着房地产的市场危机，外国的机构开始逐步介入我国的房地产业， 凭借其资历高和经验丰富的人员以及其雄厚的资金较强的抗风险能力，如 果国内不加快完善房地产泡沫预警的步伐，提高我国房地产业的竞争能力， 辽宁工程技术大学硕士学位论文1 4 面对逐步开放的房地产市场，很可能会面临房地产体系动荡的危机，引发 一系列的经济问题。 总之，房地产业在深刻地改变着人们的经济生活，我国的房地产泡沫 预警急需正确的理论来指导，如何准确地进行房地产泡沫预警，是一个需 要认真思索、研究的重大课题，因而本课题极具研究价值。 1 4 研究内容、方法及技术路线 ( 1 ) 研究内容 论文从房地产泡沫的理论研究入手，论述了房地产泡沫的概念以及危 害，分析了房地产泡沫的特有的形成机制；接着对房地产预警的理论知识 予以介绍，进而引申到房地产泡沫预警的理论基础；在此基础上利用层次 分析法与功效系数法结合，设计了房地产泡沫预警系统，并利用历史数据 训练b p 神经网络模型进行预测，然后根据预警结果判断市场所处状态找出 引发泡沫存在的根源提出相应的对策降低市场经营风险。针对1 9 9 82 0 0 5 年杭州市商品住宅市场应用构建的房地产泡沫预警系统进行实证分析，证 实构建的预警系统可以对房地产的泡沫所处的状态进行判断并预测泡沫的 未来走势，能及时有效地发出警报，由于房地产市场是一个区域性的市场， 房地产泡沫会表现出不同的特征，必须对预警结果进行分析，找出引发泡 沫的根源，然后提出治理房地产泡沫的对策建议，以促进房地产市场的持 续、健康发展。 ( 2 ) 研究方法 论文的研究方法主要是规范分析与实证分析相结合。规范分析可以理 顺整个房地产泡沫预警研究的理论和方法体系，使各部分相互衔接，形成 严密科学的逻辑体系。实证分析则通过对具体案例的研究，验证理论和方 法体系。通过规范分析与实证分析的有机结合，有助于更为直观的认识构 建的房地产泡沫预警系统，对于其推广运用具有重要意义。 ( 3 ) 技术路线图 论文的技术路线图如图1 1 所示。 辽宁工程技术大学硕士学位论文 1 5 图卜1 技术路线图 辽宁工程技术大学硕士学位论文1 6 2 房地产泡沫预警的基本理论 2 1 房地产泡沫 2 1 1 房地产泡沫的内涵 ( 1 ) 泡沫的基本涵义 在日常生活中，人们大量地使用“泡沫”这个词，经常把某一产业在 一定时期内的发展状态称之为“x x 泡沫”，例如：“房地产泡沫”、“股市泡 沫”等等，甚至整个国民经济的发展状态也可称之为“泡沫经济”。那么， 经济学上对“泡沫”的准确定义是什么呢? 所谓泡沫，就是一种或一系列资产的价格脱离了实际基础价值的连续 上涨的现象。价格波动是市场经济的正常现象，但与一般价格波动相比， 泡沫具有在短期内大起大落的特点，但泡沫不是一般的物价的上涨，而是 资产价格的上涨。 ( 2 ) 房地产泡沫的涵义 房地产泡沫，一般是指由于土地的稀缺、房地产商品的供需矛盾、企 业和私人的过度投机、金融机构的贷款偏好等因素，导致地产价格无节制 地持续上扬，使土地资产和房地产产品价格严重脱离市场基础而持续上涨， 使价格严重背离与之对应的实体价值( 生产、流通等) 过程和状态，房地 产泡沫既是一种价格现象，又是一种货币现象。表现为在经济繁荣期，地 价飞涨形成泡沫景气，但到达顶峰状态后，市场需求量急剧下降，房价大 跌，泡沫也随之破灭。 总体来说，房地产泡沫定义包含两方面的意思：一是泡沫载体的价格 上升，这个价格上升远远脱离其合理的市场定价，导致泡沫载体价格畸形； 二是由于价格信号作用最终使资源配置失衡，最终这个泡沫有一个破灭的 过程，表现为泡沫载体价格急剧下跌。 房地产泡沫一般是用来描述由投机所导致的一个经济状态，它通常是 虚假繁荣的反映。房地产价格波动一般经历这样一个阶段：开始是泡沫的 萌芽时期，与银行有意扩大信贷规模有关，伴随一段很长时间的房地产价 格上升；然后出现泡沫的膨胀，在某个突发事件下，房地产价格崩溃，大 量企业和房地产代理中介被迫违约，与此相联系的银行业与外汇危机往往 辽宁工程技术大学硕士学位论文 1 7 导致实体经济部门出现问题，导致宏观经济持续多年的一蹶不振。 ( 3 ) 房地产泡沫和泡沫经济的关系 房地产业本质上是实体经济和实业部门，它同金融证券等虚拟资本是 根本不同的，谈不上泡沫经济，其本身决不是泡沫经济。房地产是泡沫经 济产生的载体，存在发展成为泡沫经济的可能性。同时，房地产含有某些 经济泡沫成分，如果任其膨胀，也存在着发展成为泡沫经济的危险。房地 产泡沫不等同于泡沫经济，它只是泡沫经济的一种表现形式。因为建筑产 品系劳动产品，其价格相对比较稳定、比较容易判别，所以房地产泡沫实 质上是指地价泡沫。地价泡沫则是指土地价格超过其市场基础决定的合理 价格而持续上涨。如果地价飞涨，脱离土地实际价值越来越远，便会