（技术经济及管理专业论文）房地产项目管理成熟度评价模型研究.pdf

摘要 项茸管理成熟度评价已经成为项目管理中的重要研究课题，房地产企业是典型 的项目驱动型企业，房地产项目管理已成为房地产企业管理的中心环。评价房地产 项目管理成熟度，了解企业当前项目管理存在的缺点与不足，制定改进计划，提高 企业项目管理水，增强企业的竞争力，已成为我国房地产企业亟待解决的现实问题。 本文对房地产项目符理成熟度评价模型作了研究，以现有房地产项目管理理论 为指导，在消化吸收国内外项目管理成熟度研究和应用成果的基础上，采用了规范 研究和实证研究相结台，定性研究和定量研究相结合等方法，构建了房地产项目管 群成熟度评价模型，提出了基于模糊综合评判的项目傺殚成熟度评价方法。 首先，通过规范研究，对房地产项目符理的特点和国内外关于项目符理成熟度 模型的研究作了文献综述和对比分析，揭示了现行的项目管理成熟度模型不适合用 来评价我国房地产项目管理成熟度。 其次，通过规范研究和实证研究，分析了房地产项目管理成熟度影响因素，将 复杂的房地产项目管理成熟度影响因数分解归类，把这些因数按层次关系分组成递 阶层次结构，并对部分评价因素进行定量化描述，构建了房地产项目管理成熟度评 价要素幕i 指标。 最后，根据房地产项目管理成熟度评价复杂性和模糊性的特点，在对国内外项 目瞥理成熟度模型的对比分析的基础上，建立了一个基于模糊综合评判的房地产项 i 符理成熟度评价模型，为房地产项目管理成熟度评价提供了一套科学的评价方法 与工具。并通过应用案例分析证明了模型应用的可行性。 关键词：房地产项目管理：成熟度模型；模糊综合评价 a b s t r a c t r e s e a r c ho np r o j e c tm a n a g e m e n tm a t u r i t ym o d e lf o rr e a le s t a t eh a sb e e n b e c o m i n ga ni m p o r t a n ts u b j e c t r e a le s t a t ee n t e r p r i s e sa r et y p i c a lp r o j e c t d r i v e n c o m p a n i e s ，s op r o j e c tm a n a g e m e n ti sv e r yc r i t i c a lt or e a le s t a t ee n t e r p r i s e s e v a l u a t i n g t h er e a le s t a t ep r o j e c tm a n a g e m e n tm a t u r i t yo fr e a le s t a t ee n t e r p r i s e s ，u n d e r s t a n d i n g t h ew e a k n e s sa n dt h es t r e n g t h se x i s t e di nr e a le s t a t ep r o j e c tm a n a g e m e n t ，p l a n n i n g i m p r o v e m e n tf o rp r o m o t i n gt h el e v e lo fp r o j e c tm a n a g e m e n ta n ds t r e n g t h e n i n gt h e c o m p e t i t i v ea b i l i t yo fr e a le s t a t ee n t e r p r i s e sa r ep r a c t i c a la n du r g e n tp r o b l e m st h a th a v e n e e d e dt ob ed e a l i n gw i t h s t u d i e so ne v a l u a t i n gt h er e a le s t a t ep r o j e c tm a n a g e m e n tm a t u r i t yi sp r o v i d e di n t h i sd i s s e r t a t i o n ，b a s e do nc u r r e n tt h e o r i e sa b o u tr e a le s t a t ep r o j e c tm a n a g e m e n ta n dt h e r e s u l t so fo t h e rr e s e a r c h e so np r o j e c tm a n a g e m e n tm a t u r i t ym o d e lb o t hi nd o m e s t i ca n d o u t s i d e ，t h ei n d e xs y s t e mo fe v a i u a t i n gt h er e a le s t a t ep r o j e c tm a n a g e m e n tm a t u r i t yi s f o u n d e da n df u r yc o m p r e h e n s i v ee v a l u a t i o nm e t h o di si n t r o d u c e di nt h em o d e l 1 bb e g i nw i t h al i t e r a t u r er e v i e wi sg i v e nt ot h er e s e a r c hr e g a r d i n gt h ep r o j e c t m a n a g e m e n tm a t u r i t ym o d e l i td i s c o v e r st h a tt h o s em e t h o d sa r e n ts u i t a b l et oa p p l y i n g i nr e a le s t a t ee n t e r p r i s e si no u l c o u n t r ya f t e rc o m p a r i n gt h ec u r r e n tp r o j e c tm a n a g e m e n t m a t u r i t ym o d e l s s e c o n d l y , w i t hc o m b i n a t i o n s o fe m p i r i c a ls t u d ya n dt h e o r e t i c a ls t u d y , o f q u a l i t a t i v ea n a l y s i sa n dq u a n t i t a t i v ea n a l y s i s ，t h ei n f l u e n tf a c t o r so fr e a le s t a t ep r o j e e t m a n a g e m e n tm a t u r i t ya r ea n a l y z e da n da ni n d e xs y s t e mo f e v a l u a t i n gr e a e s t a t ep r o j e c t m a n a g e m e n tm a t u r i t yi sf o u n d e d a tl a s t ，c o n s i d e r i n gt h ec o m p r e h e n s i v ea n df u z z yc h a r a c t e r i s t i ci ne v a l u a t i n gr e a l e s t a t ep r o j e c tm a n a g e m e n tm a t u r i t y , f u z z yc o m p r e h e n s i v et h e o r yi si n t r o d u c e dt o e v a u a t ei t ，a d d i n gs c i e n t i f i ci n g r e d i e n tt ot h ee v a l u a t i o na n dac a s ei sg i v e nt ot e s tt h e f e a s i b i l i t yo f t h em o d e lp r o d u c e di nt h i sp a p e r k e yw o r d ：r e ae s t a t ep r o j e c tm a n a g e m e n t ：p r o j e c tm a n a g e m e n tm a t u rit y ：f u z z y c o m p r e h e n s i v ee v a i u a t i o n 独创性说明 作者郑重声明：本硕士学位论文是我个人在导师指导下进行的研 究工作及取得研究成果。尽我所知，除了文中特别加以标注和致谓 的 地方外，论文中不包含其他人已经发表或撰写的研究成果，也不包含 为获得大连理工大学或其他单位的学位或证书所使用过的材料。与我 一同工作的同志对本研究所做的贡献均已在论文中做了明确的说明 并表示了谢意。 作者签名：驰隰皿“玎 大连理i 人学硕十学位论文 1 引言 1 1 问题的提出 项目正在成为当前世界经济发展的重要构成要素，项目实施的好坏已成为国家、 社会和企业最为关心的问题。作为管理科学的重要分支，项目管理已渗透到各行各 业。科学技术的发展，新的经济发展环境，动态的市场，更激烈且高水平的竞争， 要求政府或企业不断应对新的挑战。在当今项目林立的时代，项目管理不仅是大型、 复杂项目管理的有效方法，而且已经成为二十一世纪政府或企业组织和管理的一种 辛要形式。现在项目管理在国际上十分普遍，并为世界经济和企业发展发挥了积极 作用。 近年来，房地产业正迅速发展为国民经济的一个重要产业群体，成为国民经济 的基础性、先导性和支柱性产业1 2 1 。房地产项目作为房地产企业发展的基本元素， 剥任何一个国家及企业的发展都起到至关重要的作用。房地产项甘篇；理作为一种现 代化的毹：殚方式，它是伴随社会建设利箭殚大型项目的需要而产生，房地产项目倚 列的水平的高低对项目的成败起到至关重要的作用，并影响到房地产企业整体的发 展。 我国房地产项目管理近年来已取得重要进展，但是基本上还停留在粗放式的经 验箭理阶段。存在质量事故多发、工期拖延、费用超支等问题，和国际先进水平比较， 我国房地产项目管理仍然处于较低水平，存在不少问题。主要是管理体制不完善， 缺少高素质的项目管理专业人才，不能全面系统地采用先进方法，法律法规也不健 全等【”。这些都是中国目前房地产项目管理比较粗放的重要原因，也是一些房地产 企业投资效益不高，竞争能力不强，发展速度不快的关键所在。 近几年来，国外兴起了项目符理成熟度评价模型研究和应用开发，出现了许多 有价值的项目符理成熟度模型，并在国外企业项目管理中得到了广泛应用，为项目 饩：群在企业的推广起到了积极作用，并有效提高了企业的项目僻理水平，提升了企 业的整体竞争能力。但是在我国关于项目符理成熟度的研究才刚剐起步相关文献 和研究成果较少。尤其是可用于企业实践的成果基本上还没有出现。目前还没有针 对房地产企业的项目管理成熟度评价模型研究和应用成果，这在一定程度上限制了 脚地产项目管珊战髂度评价摸璺研究 现代项目管理理论、方法和技术在我国房地产企业的推广应用。从而降低了我国房 地产企业在项目管理方面的竞争力，与入世后我国房地产企业面l i 缶的国际国内竞争 环境极其不适应。因此，分析我国崩前房地产项目管理的现状，结合国外项目管理 成熟度模型研究成果，建立适合我国国情和房地产项目管理发展水平的项目管理成 熟度模型，提高房地产企业的项目管理水平是当前我国房地产项目管理的重要任务。 这也成为本文研究的重要背景和任务所在。 1 2 项目管理成熟度模型在国内外研究及应用情况 自1 9 8 7 年，美国卡内摹梅隆大学软件工程研究所( s e i ) 率先在软件行业从软 件过程能力的角度提出了软件过程成熟度模型( c 栅) ，并经过几次修订，成为具有 广泛影响的模型【5 】。之后，有多家企业或个人从项目管理的角度，参考c i v i l 模型和项 引管理知识体系，使用不同的标准和依据，提出了各自的项目管理成熟度模型( p m ) 哪i ， p r o j e c tm a n a g e m e n tm a t u r i t ym o d e l ) 。美国一流企业与跨国公司著名咨询顾问和培 训师h a r o l dk e r z n e r 博士在2 0 0 1 年提出了他的项目管理成熟度模型刚。 项目管理成熟度模型可以应用于不同行业，不同文化背景。不同规模的任何企 业。1 9 9 8 = f f i b b s 公司的c w 利k w a k ，y o u n g - h o o n 采用b e r k e y 的雕过程成熟 度模型对3 8 家公司进行测定，总体成熟度为3 2 6 ( 总共为5 0 ) ，工程建设行业为 3 3 6 ，高科技制造业为3 3 4 ，通讯行业为3 3 0 ，信息系统为3 0 61 7 。摩托罗拉、北 电网络、爱立信及康柏一类的公司实施了项目符理战略规划，成功的应用了项目管 理成熟度模型，取得了巨大成功：北皂网络恭l 爱立信在1 9 9 2 年到1 9 9 8 年期间就已经 做到的事情，其他公司在长达2 0 多年的时间里也没做到f 6 j 。 美国项目管理学会( p m i ) 开发的o p t 3 模型【9 】，p m i 的o p m 3 模型是一个三维的 模型，第一维是成熟度的四个梯级。第二维是项目符理的九个领域和五个基本过程， 第二维是组织项目伶理的三个版图层次。该模型是近年来，美国项目僻理协会在结 合大量研究成果基础一h ，综合得到的一个较为全面、系统的成熟度评价模型。可以 说，它为其他项日臀理成熟度评价提供了一个模型范式。 j a m e s k e v i n 的项蚓成熟度模型l l ，该模型提供了一个两维的框架模型，使 得企业能够与最好的企业或自己的竞争者进行比较，最终确定一个结构化的改进路 线。p ms o u t i o n s 公司的项目管理成熟度模型( p m m m ) 1 1 2 ， p f 唧的5 个水平能力的度 大连理f ：人学硕士学位论文 量方法，借鉴了s e i 的c m m ，c m m 实际上是评估信息系统( i s ) 组织过程( 尤其是软件 开发) 的工业标准，创建了一个p m i 的p m b o k 与等级水平间的交叉矩阵。 a i s c d a i r y 在项目管理实践在公共建设项目中的运用情况研究中 2 0 1 ，b o z n a k 1 2 i 】 在对复杂工程项目中得项i + i 管理研究中，b u 。b u s h a i t 对项目管理技术在建筑和研发 项目的使用研究中【2 2 】，美国建筑业协会在项目管理实践预绩效评估研究中刚， c l e l a n d 在项目管理的未来一文中脚 ，d e u t s c h 在分析软件项目管理与项目成功的的关 系的研究中i ，g r o s s 在通过自我锈：殚团队解决和避免通常得项目倚理问题的研究中 1 2 6 j ，k w a k 在建筑业项目经理应用临时战略规划工具的研究中以及z i o m e k l + s j 等人的 应用项目能理的关键要素研究中，这些早期的研究确认了项目管理实践和过程的一 些好处，但通常都是定性的和非正规的方式。这些研究的大多数是建立在匆忙调查 行业的专业人员利学术机构上，这种研究倾向于强调项目管理工具和实践先前经验 的定性描述性评估，而非实际测量。 其他的研究集中在应用项目驱动型组织结构的生产力影响，这仅限于项目管理 实践的一个方面。最近，d o o l e y t 2 m 研究了成熟度利最佳实践对新产品开发的积极作 用。然而，d o n n e l l y o m l ，g o b e l i f 3 i ，l a r s o i p 2 l ，l u n d i n 3 jj ，m e c o l l u m i “1 ，m i g h tm 1 等人的这 些先前的研究都没有运用评估采用项目管理业务案例的方法来检测组织的整体项目 符理过程和实践。这是项目锊测专业发展的严重缺陷和障碍。美国项目管理学会这 两年也开始注重这方面的研究，旨在建立p m i 的项目管理成熟度模型标准。 国内目前还未见有正式引入项目僻理成熟度模型的报道，也未见有任何公司应 用这类模型中的一种的报道；但已有一些咨询公司、培洲机构在其提供的培训服务 中提及了项日管弹成熟度模型。在工程、系统集成等行业推行甲、乙、丙级资质体 系已有多年，f u 过分注重企业的规模、营业年限、工程师数量、以往实施的项丑等 硬指标，而不大注重类似项目傺弹成熟度模型提倡的一些如沟通能力、风险管理能 力等软指标。而且这些体系在国际上的认可程度不高。同时，在其他行业，这方面 基本还是空白。 通过对现有项目管理成熟度评价模型的对比分析( 详见第二章2 2 3 ) ，虽然现 有模型在欧美等发达国家以及不同行业得到推广和应用，并对企业的项目管理水平 的提高以及企业竞争力的提升起到积极有效的作用。但是从目前的情况来看，项茸 符理成熟度评价模型本身还不是十分成熟，而且主要是针对国外企业文化和市场经 济环境的研究与应用成果，这些研究成果存在的缺陷与不足集中表现在模型理论性 房地产项h 管理成熟度评价模型研究 太强、针对性不足、评价方法主要是定性描述，缺少定量方法。 总之，由于没有考虑我国的政治、经济及文化环境和我国企业的项目管理实际 情况，现有的项e | 管理成熟度评价模型还不适合对我国房地产项目符理成熟进行有 效评价。 因此，我们需要在积极0 i 进和消化国外优秀的研究和实践成果的基础上， 用我们中国人自己的语言文化习惯，结合我国企业项目符理的具体问题，开发出适 合中国本文化和环境的项目锊理成熟度评价模型。 1 3 本研究的主要思路与创新点 】、本研究的丰要思路 本研究在积极引进和消化国外优秀的现代项目管理理论及项目管理成熟度模型 的研究和实践成果，用中国人容易接受利理解的语言习惯并考虑到我国的房地产项 目竹：理具体问题，开发适合中国国情的房地产项目臀理成熟度评价模型。并将模型 应用于为大连房地产企业的房地产项目，来分析企业项目管理当前状况，以及为提 高企业项目管理水平和企业竞争力提出了改进意见及建议。同时，为项目管理成熟 度模型在其他行业的研究与应用提供了借鉴和参考。本研究的技术路线、方法及措 施见图l 。1 。 具体研究步骤及内容如下： ( 1 ) 收集文献，对现有的项目符理成熟度相关理论和研究成果进行规范研究。 ( 2 ) 在现有模型的基础上，提出我国房地产项目管理的成熟度评估模型假设。 ( 3 ) 对模型的要素和指标进行实证研究以精简指标，建立项目管理成熟度评价 要素和指标。 ( 4 ) 构建基于模糊综合评判的房地产项目管理成熟度模型。 ( 5 ) 应用案例检验本文所构建的模型的可行性。 ( 6 ) 本文的结论。 2 、本论文的创新点 ( 1 ) 通过对国内外项目符理成熟度相关理论及应用的研究，结合我国房地产项 目符理的具体特点，将复杂的房地产项目符理成熟度影响因素分解归类，构建了适 4 人连碰j j 大学硪十学位论文 台中国本土文化和环境的房地产项目管理成熟度评价关键要素； u 指标。 ( 2 ) 对国内外项目篱理成熟度模型的对比分析的基础上，建立了一个基于模糊 综合评判的房地产项目管理成熟度评价模型，为我国房地产项目管理成熟度的评价 提供了一套科学的评价方法和工具。 图】1 研究技术路线、方法和措施 f i g u r e1 1t h er e s e a r c hm e t h o d sa n dm e a s u r e s 脯地产琐爿管理成熟度评价模型研究 2 房地产项目管理成熟度评价的理论基础 2 1 房地产项目管理特征分析 2 1 i 房地产项目及其特点 房地产项目是工程项目中的一种类型，是指在一定的时间、费用和质量要求下， 为形成一定的使用功能的固定资产，而按特定的程序完成的一次性任务l a 。与一般 性项目相比，具有更为复杂的特征。 ( 1 ) 房地产项目时间目标的限定性较强。仟何一个房地产项目都有一个较强的时 问要求，其书要原因是房地产项目的资金占用量大，市场需求变化较快和市场上同 行业竞争激烈。 ( 2 ) 房地产项目质量目标要求高。房地产项目投资大，投资行为具有不可逆转性， 一旦质量不符合要求，就会造成资源的大量浪费。 ( 3 ) 房地产项目的费用p ：l 标强。这丰要是由于资金的希缺性和项目的经济性要求 决定的。 ( 4 ) 房地产项目具有较强的系统性。房地产项l a 是一个非常复杂的庞大的系统， 这是现代房地产项目的一大特点。 ( 5 ) 房地产项目具有特定的程序性。项目的建设过程，必须经过项目的构思设想、 建议和方案议定、详细的可行性研究及其评审、决策、勘察、设计、项目招投标、 施工、竣工验收等规定的项目实施程序，不可倒置或抛弃，否则只能给项目目标的 实现带来“障碍”。 ( 6 ) 政策法律的多样性。房地产项目及其组织的一次性特征，使项目组织及其责 仟具有不稳定性，要保证房地产项e l 的成功实施，必须按相关的政策法规和企业章 程来组建，明确组织及个人的权力和义务，明确他们的责仟，以保证房地产项目组 织活动的正常展开。 ( 7 ) 房地产组织的特殊性。由于现代化大牛产葶u 专业化分工的需要，一个房地产 项目往往都有几十、几百个，甚至几千个单位参加，协调起来比较困难，而且房地 产组织具有一次性。因此，要保证项目按计划有序地实施，必须建立严密的项目组 人连理r 人学硕十学位论文 织系统，与企业相比它具有特殊性。 因此，房地产项目不仅具有项目管理的四大基本特征，而且具有特定的程序性、 系统性、组织的特殊性、政策法规的多样性等特征。 2 1 2 房地产项目的生命周期 房地产项目的全过程包括四个阶段l b 】： ( 1 ) 项目前期策划和确立阶段。这个阶段工作是在市场调查的基础上，对房地产 项目进行分析研究、综合论证和决策。其工作内容包括项目的构思及定位、目标设 计、可行性研究和报批立项。整个过程的主要工作是进行项目的可行性研究，所以 这一阶段也被称为项目的可行性研究阶段。 ( 2 ) 项目设计与计划阶段。这一阶段的工作丰要包括：项目的设计、计划、招标 投标和施工前的准备工作。 ( 3 ) 项目施工阶段。这一阶段是房地产项目产品的具体建造过程，一般从现场开 工到竣工后交付使用为止。对于商业性房地产项目，如住宅商场等，可进行项目产 品的销售。 ( 4 ) 项目使用阶段。它是指从交付使用到规定的责任期结束为止，这是房地产项 目的特殊性所决定的。我国早期的项目管理绝大部分是指项目的施工管理，后来由 于项目镎理的内涵和外延的不断拓展，是项目管理的内容延伸到了项目的策划，向 后延伸到项目的使用阶段的管理( 物业管理) 。 2 1 3 房地产项目管理及其特点 房地产项目管理是工程项目管理的一个分类，是房地产项目的管理者运用系统 工程的观点、理论和方法，对房地产项目的建设和使用进行全过程和全方位的综合 斡理，实现生产要素在房地产项目上的优化配置，为用户提供优质产品嗍。 项目管理与传统的部门传理相比最大的特点是项目管理注重于综合性管理，并 且项目管理工作有严格的时间限制。项目符理必须通过不完全确定的过程，在确定 的期限内牛产出不完全确定的产品，日程安排利进度控制常对项目髓：理产牛很大的 压力。具体来讲表现在以一f j l 个方面： ( 1 ) 项目管理的对象是项目或被当作项目来处理的作业。 席地产项目管理成熟度评价模型研究 ( 2 ) 项目管理的全过程都贯穿着系统工程的思想。 ( 3 ) 项目管罐的组织具有特殊性。其特殊性主要表现在以下几个方面：有了项 目组织的概念；项目管理的组织是临时性的；项目符理的组织是柔性的；项目管理 组织强调其协调职能。 ( 4 ) 项目僻蝉的体制是一种摹于团队竹理的个人负责制。由于项目系统钱；理的 要求，需要集中全力以控制工作正常进行，因而项目激励是一个关键角色。 ( 5 ) 项目管理的方式是目标管理。项目符理只要求在约束的条件下实现项目的 目标，其实现的方法具有灵活性。 ( 6 ) 项目臀理的要点是创造和保持一种使项目进行的环境。这一特点说明项目 斡理是一个管理过程，而不是技术过程，处理各种冲突和意外事件是项目管理的主 要工作。 ( 7 ) 项目管理的方法、工具和手段具有先进性、开放性。如采用网络图编制项 目进度计划，采用目标管理、全面质量管理、价值工程、技术经济分析等理论和方 法控制项目总目标；使用计算机进行项目信息处理等等。 2 1 4 房地产项目管理系统 房地产项耳不仅是一个相互联系、相互影响的多目标体系，而且系统内各h 标 之间必须保持一定的均衡性利合理性i s 。所以房地产项目镎理在各个内容之间严密 逻辑的作用下，共同构成一个完整的系统。 按照系统工程的理论，结合管理工作的一般流程，可将项目管理系统她描述 为：“预测决策计划控制反馈修正决策计划”等职能过 程。 按照项目实施过程，项目铃理系统可描述为以下几个阶段： ( 1 ) 项目的定义、目标设计和可行性研究。 ( 2 ) 项目的系统分析，包括项目的外部系统( 环境) 调查分析平u 内部系统( 项 目结构) 分析等。 ( 3 ) 项目的计划管理，包括项目的实施方案及总体计划、工期计划、成本计划、 资源计划以及它们的优化。 ( 4 ) 项目的组织管理，包括项目组织机构设置、人员组成、各方面工作与职责 大连理1 1 人中硕士学位论文 分酉己、项目稍；殚规程的制定。 ( 5 ) 项目的信息管理，包括项目信息系统的建立、文档符理等。 ( 6 ) 项目的实旎控制，包括进度控制、成本控制、质量控制、风险控制、变更 管理等。 ( 7 ) 项目的后期管理，包括项目验收、移交、运行准备、项耳后评价与总结、 项耳使用箭群，以及目标实现的程度、存在的问题分析等。 房 地 产 项 目 管 理 系 统 项u 前期管理 项h 组织系统 项目计划系统 项h 控制系统 组织协调与信息管理系统 项目营销管理系统 项目j | 乔期管理系统 图2 1 房地产项目管理系统 f i g u r e2 it h es y s t e mo f p r o j e c tm a n a g e m e n tf o rr e a le s t a t e 按照项目管理的工作任务，项目管理系统可描述为以下几个方面： ( 1 ) 成本管理，包括工程估价( 即工程的估算、概算、预算) 、成本计划、支 付计划、成本控制( 包括审查监督成本支出、成本核算、成本跟踪利诊断) 、工程款 结算和审核。 ( 2 ) 工期管理，这方面工作是在工程量计算、实施方案选择、施工准备等工作 基础上进行的，包括工期计划、资源供应计划和控制、进度控制。 ( 3 ) 质量控制，包括工程质量和箭理过程的质量等。 ( 4 ) 现场管理，包括现场物流符理、场地使用鹤；理以及现场安全僻珲。 ( 5 ) 组织和信息僻理，组织臂理包括组织机构的建立、人事安排、臀理班! 于的 曲地产项 爿管碰成熟度讦价投型研究 选择、僻殚工作流程的制定、各方面责权利的落实、管理规范的制定、内部与外部 关系的协调、争执的解决等。信息管理包括信息系统的建立、。信息流的确定、信息 处理过程的控制，还有信息形式、内容、传递方式、存档时间的确定等。 ( 6 ) 合同管理，包括招投标的合同策划、招标工作的准备、招标文件的起草、 合同的审查和分析、合同保证体系的建立、合同实施的控制、合同变更的管理、索 赔符理等。 ( 7 ) 风险管理，包括风险识别、风险计划和控制。 作为一个完整的项目臀理系统应将项目的各个职能工作、各个参加单位、各个 阶段、各个项目活动融合为一个完整有序的整体。因此，在结合房地产项目的工作 流程，将房地产项目管理系统描述为几个了系统的结合体，如图2 1 所示。 2 2 项目管理成熟度 2 2 1 项目管理成熟度模型定义 w e b s t e r 词典将“成熟”定义为达到完全自然成长或最大发展的状态，成熟度则 是指成熟的品质或状态。过程成熟度的概念来源于全面质量符理运动，统计过程 控制技术的运用表明提高任何技术工艺成熟度都会带来工艺不稳定性下降和工艺平 均水平的提高t 。 “成熟度模型”可以定义为描述如何提高或获得某些期待物( 如能力) 的过程的 框架。“成熟度_ 词指出能力必须随着时间持续提高，这样才能在竞争中不断地获 取成功。“模型”是指一个过程中的变化，进步或步骤。项目管理成熟度模型为组织 提供了一个测量、比较、改进项目管理能力的方法和工具。1 。 美国p m i 学会对项目符理成熟度模型的定义是；“它是评估组织通过锋理单个项 目和组合项目来实施自己战略目标的能力的一种方法，它还是帮助组织提高市场竞 争力的工具m 。” 2 2 2 项e l 竹理成熟度模型的意义及作用 在经济全球化的环境中，各种企业都面临着全方位的竞争。一方面是外部赛场， 我们将不得不和自己不甚了解的企业或者是在自己不很熟悉的领域去参与竞争，为 o 人连理一l i 火学硕叶：学位论文 此企业必须了解竞争对于的优势和劣势，熟悉外部环境的竞争标尺。另一方面是内 部训练，企业需要了解自己的能力，给自己进行定位，因此也需要有一个测定和改 进能力的标尺。科兹纳( k e r z n e r ) 把通过测量和比较而获得持续改进的方法定义为 綦准比较法( b e n c h m a r k i n g ) 嘲。企业要想在市场中保持持续的竞争力、赢得优势， 没有内部和外部的基准，用于比较和持续的改进自己的能力，是根本不可能的。项 目僻理成熟度模型就是要制订这样个标准，适用于不同大小和形式、不同行业和 文化的各种企业来指导企业培育和提高项目管理能力即通过成功的项e i 来实现 企业战略目标的能力。 项目伶理成熟度模型的目标是提供一种开发企业项埘符理能力的基本方法，并 使企业的项目与企业战略紧密联系起来。项目符理成熟度模型为使用者提供了丰富 的知识来了解项目管理，并给出对照标准作为自我评估的工具，提供一个客观的测 量准则和有形的可测指标，避免评估的随意性，用来评价企业当前的项目管理状况， 以及制定改进计划，提高企业项目管理水平和企业竞争力“1 。项目管理成熟度模型 的作用如下： ( 1 ) 通过内部的纵向比较、评价，找出企业改进的方向； ( 2 ) 过外部的横向比较，提升企业在市场中的竞争力： ( 3 ) 总结项目管理中的最佳实践经验，包括项目资源分配、项目业绩的度量标 准、项目的调整和优选、过程的整合和标准化等； ( 4 ) 企业通过评价和宣传，提升企业形象； ( 5 ) 企业按照项目管理成熟度模型的标准，评估企业项目管理能力达到的成熟 度等级，作为项目控制的手段，以便更好的提升企业的项目管理水平。 项目符 咀成熟度模型是项目钨；理战略镣理的一种方法。项目符理战略规划保证 了项目丰导性公司的竞争实力，从而也将给公司带来巨大的利益。f u _ 我国企业的项 三l 管理整体水平还处在一个低级的阶段，大多数企业还处于项目符矬成熟度模型的 第一或第二个层次。因此，中国企业提高项目瞥理水平迫在眉睫。我国企业在实施 执行项目管理的过程中，如何去解决项目管理实施过程中的问题，应用项目管理成 熟度模型是一个有效的途径。中国项目管理成熟度模型的建立、完善和应用，也必 定会对中国的企业提升能力和竞争力有着典大的帮助。 2 2 3 几种成熟度模型及剥比分析 膀地产项茸管理成热度评价横型研究 一般说来项目管理成熟度模型的要素包括改进的内容和改进的步骤，项目管理 成熟度模型有以下三个基本组成部分”： 图2 2 成熟度模型的构成 f i g u r e2 2t h em a t u r i t ym o d e lc o m p o n e n t s 不同的成熟度模型有不同的表述，下面简要介绍几种比较流行的模型。 l 。s e i 的c t 肌, l 模型“】1 1 9 1 软件工程学会( s e i ) 的软件过程能力成熟度( c 删) 模型的五个梯级如下： ( 1 ) 初始的( i n i t i a l ) ：在返一成熟水平的组织，其软件开发过程是临时的、 有时甚至是混乱的。没有几个过程是被定义的，常常靠个人的能力来取得成功。 ( 2 ) 可重复的( r e p e a t a b l e ) ，在这一成熟水平的组织建立了基本的项目管 理过程来跟踪软件项目的成本、进度和功能。这些管理过程和方法可供重复使用， 把过去成功的经验用于当前利今后类似的项目。 ( 3 ) 被定义的( d e f i n e d ) ：在这个水平，管理活动和软件工程活动的软件过 程被文档化、标准化，并被集成到组织的标准软件过程之中。在该组织中，所有项 目都使用一个经批准的、特制的标准过程版本。 ( 4 ) 被管理的( m a n a g e d ) ：在这一水平，组织收集软件过程和产品质量的详 细措麓。软件过程和产品都被置于定量的掌控之中。 ( 5 ) 优化的( o p t i m i z i n g ) ：处于这一成熟度模型的最高水平，组织能够运 用从过程、创意和技术中得到的定量反馈，来对软件开发过程进行持续改进。 丈连理工大学颈士学位论文 训 图2 _ 3 c m m 模型的五个梯级 f i g u r e 2 3t h ef i v el e v e l so f c m mm o d e l 该模型是国外项目管理成熟研究的初始成果，它为其他行业项目管理成熟度模 型研究提供了借鉴。目前已经广泛应用于软件行业。同时也由于应用专业性太强， 而限制了它在其他行业的应用。 2 j a m e s k e v i n 的项目成熟度模型i n l 表2 1j a m e s k e y i n 的项目成熟度模型框架 t a b t e2 1p r o j e c tm a n a g e m e n tm a t u r i t ym o d e lo fj a m e s k e y i n 项目管理第1 级第2 缴第3 级第4 级第5 级 成熟度模型初始缴过稗结构和标准过程组织和制度管理过秤优化过稳 沟通管理( 4 ) 采购管理( 4 ) 风险管理( 5 ) 每个知识领域划分为特定的部分，用于测定成 熟度和制定改进计划，特定数目在每个知识领 域后面用括号表示 该模型为两维，第一维采用s e i 的五级成熟度，第二维是描述p m 的关键领域， 采用p m i 的九个领域，见表2 1 。模型提供了一个框架模型，使得企业能够与最好的 房地产项目管理成熟度评价模型研究 企业或自己的竞争者进行比较，最终确定一个结构化的改进路线。 3 美国项目管理学会( p 4 i ) 的o p m 3 模型 p m i 的o p m 3 模型是一个三维的模型，第一维是成熟度的四个梯级，第二维是项 目傅理的九个领域和五个摹本过程，第三维是组织项目管理的三个版图层次。成熟 度的四个梯级分别是：( 1 ) 标准化的( s t a n d a r d i z i n g ) ；( 2 ) 可测量的( m e a s u r i n g ) ； ( 3 ) 可控制的( c o n t r o l l i n g ) ：( 4 ) 持续改进的( c o n t i n u o u s l yi m p r o v i n g ) 。 图2 4o p m 3 模型的四个梯级 f i g u r e 2 4t h ef o u rl e v e l so fo p m 3m o d e 项蚓镡；婵成熟度水平定义为1 到4 个梯级，1 级为最低水平的项目臀理成熟度， 4 级为最高等级。项目韬理的九个领域指项目整体管理、项目范围符瑙、项目时间 篱理、项目费用管理、项目质量管理、项目人力资源管理、项目沟通管理、项目风 险管理和项目采购管珲。项目管理的五个基本过程是指启动过程、计划编制过程、 执行过程、控制过程和收尾过程。组织项目管理的三个版图是单个项目管理、项目 组合管理和项目投资组合管理。 该模型是近年来，美国项目管理协会在结合大量研究成果基础上，综合得到的 一个较为全面、系统的成熟度评价模型。可以说，它为其他项目管理成熟度评价提 供了一个模型范式。 4 k e r z n e r 的项目成熟度模型嘲 k e r z n e r 提出的项目背群成熟度模型分为5 个梯级：( i ) 通用术语( c o m m o n l a n g u a g e ) ：在组织的各层次、各部门使用共同的管理术语；( 2 ) 通用过程( c o o n p r o c e s s e s ) ：在一个项目上成功应用的管理过程，可重复用于其他项目；( 3 ) 单 一方法( s i n g u l a rm e t h o d o l o g y ) ：用项目符珲来综合t q m 、风险管理、变革管理、 人连那1 人学俩十学位论文 协调设计等各种管理方法； ( 4 ) 基准比较( b e n c h m a r k i n g ) ：将自己与其他企业 及其管理因素进行比较，提取比较信息，用项目办公室来支持这些工：作：( 5 ) 持 续改进( c o n t i n u o u si m p r o v e m e n t ) ：从基准比较中获得的信息建立经验学习文档， 组织经验交流，在项目办公室的指导下改进项目+ 管理战略规划。 该模型的每个层次都有评估方法和评估题，共由1 8 3 道测试题组成，可以汇总 评估本梯级的成熟度，分析不足和制订改进措施。确定是否进入下一梯级。 图2 5k e r z n e r 模型的五个梯级 f i g u r e 2 5t h ef i v el e v e l so f k e r z n e rm o d e 化该模型的评价指标体系过于繁杂。一共有1 8 3 道测试题。并且理论化程度比 较高，在企业实际应用中可操作性很差，特别是对于我国企业项目管理人员的项目 管理知识水平整体较低的情况下，基本上很难得到推广应用。 另外还有，p ms o l u t i o n s 公司的项目管理成熟度模型( p 姗m ) 1 2 1 ，p m m i d 的5 个 水平能力的度量方法，借鉴了s e i 的c t m , t ，c m m 实际上是评估信息系统( i s ) 组织过 程( 尤其是软件开发) 的工业标准，创建了一个p m i 的p m b o k 与等级水平间的交叉 矩阵。但是该模型过于概括、抽象，在应用上缺乏可实际操作的指标体系。伯克利 项目管理过程成熟度( p m ) 2 模型l ， l l 3 1 “】i l ，l ， ( p m ) 2 模型是通过整合先前测量不同企业 和行业的项料符理水平的成熟度模型后开发出来的，描述了一个能更好了解组织项 h 僻理水平的五等级的项h 惯；理过程成熟度模型，每一项目符理成熟度水平包含基 本的项目管理过程、组织的特征和集中的领域。以上几种国外种模型的综合对比分 析如表2 2 所示。 通过对比分析，虽然现有模型在欧美等发达国家以及不同行业得到推广和应用， 房地产项茸管理成熟度评价模型研究 并对企业的项目管理水平的提高以及企业竞争力的提升起到积极有效的作用。但是 从目前的情况来看，其主要是针对国外文化和环境的研究与应用成果，项目管理成 熟度评价模型本身还不是十分成熟，这些研究成果存在的缺陷与不足集中表现在模 型理论性太强、针对性不足、评价方法丰要是定性描述，缺少定萤方法。 表2 2 项目管理模型对比分析 t a b l e2 2t h ea n a l y z i n ga n dc o m p a rj n go ft h em o d e l s 总之，由于没有考虑我国的政治、经济及文化环境利我国企业的项目符理实际情况， 现有的项目伶理成熟度评价模型还不适合对我国房地产项目倚理成熟进行有效评 价。因此，我们需要在积极引进和消化国外优秀的研究利实践成果的基础上，用我 们中国人自己的语言文化习惯，结合我国企业项目伶理的具体问题，开发出适合中 国国情的项日管理成熟度评价模型。 大连理亡人学硕士学位论文 3 房地产项目管理成熟度评价模型构建 3 1 房地产项目管理成熟度评价模型结构及特征 本文以现代项目管理及房地产项目怦殚理论为指导，在消化吸收现有项目能；珲 成熟度研究和应用成果的基础上，结合我国的项甘仟瑗具体情况和房地产项目的特 点，构建房地产项目管理成熟度评价模型具有以下特点： ( 1 ) 本研究抓住了房地产项目僻理成熟度评价的重点，突出能够反映评价项目 镎理成熟度水平的的丰要要素，简化了评价要素与指标，增加了模型的可操作性； ( 2 ) 本文丰要针对一类特殊项目房地产项目，构建项目管理成熟度评价模 型，因此更加具有针对性； ( 3 ) 本研究融入了中国本土文化，适应中国国情。 3 】房地产项目管理成熟度评价纬度 本研究从三个纬度对房地产项目成熟度进行评价。第一维是成熟度的五个等级， 第二维是房地产项目管理十大臀理要素，第三维是房地产项目铃烈的牛命周期。其 框架结构如图3 1 所示。 维度l ：房地产项目管理成熟度等级 房地产项目管理成熟度水平定义为1 到5 个等级，1 级为最低水平的项目管理 成熟度，5 级为最高等级。五个等级分别是：( 1 ) 初步阶段：( 2 ) 成长阶段 ( 3 ) 提高阶段：( 4 ) 成熟阶段；( 5 ) 持续改进阶段。 维度2 ：房地产项目管理的十大要素 在国际项目符理知识体系中，美国项目鸺；理体系和欧洲项目管理体系是两种丰 要的知识体系，本指标体系汲取了两大体系的优点，结合我国房地产项目管理实践 的需要，对本研究房地产项目衍；理要素分类进行了调整，重新设计了十大类要素， 包括：( 1 ) 项目前期策划类；( 2 ) 勘察与设计类；( 3 ) 进度管理类；( 4 ) 质量管理 类i ( 5 ) 成本管瑚类i ( 6 ) 招投标与合同管理类；( 7 ) 风险管理类；( 8 ) 组织及信