（工商管理专业论文）泉州房地产市场分析.pdf

摘要 房地产作为特殊的商品，过快过高的房价涨幅，势必引发社会的不安及影响 到和谐社会的构建。本文首先从房地产投资、开发、人口发展、经济发展、城市 建设等方面分析了泉州市房地产市场现状；其次，对泉州市房地产市场价格进行 了探讨，从房价与居民收入方面、供求关系方面和供求的价格弹性方面对其进行 分析，认为虽然泉州的房地产价格上涨幅度相比全国水平较快，但是对于泉州市 整体的经济发展来看，房价上涨还是处于合理范围，并不存在“泡沫”成份。可 对于泉州中心城区来说，房价水平过高和上涨速度过快还是存在的，超出了居民 的承受范围；然后，分析了泉州市房地产市场存在的问题，认为市场存在区域性 差异与结构性供需矛盾，并对问题的原因进行了分析，认为是居民的需求增长、 成本上升、区域攀比心理、人们对未来的经济预期过高，以及开发商的商业行为、 土地批租制度、人民币升值和地方政府行为等因素导致了上述问题；最后，论文 对泉州房地产市场的健康发展提出了几点建议，认为政府应该通过加快郊区综合 开发力度、增加经济适用房、限价房、廉租房的供给、整顿土地市场秩序、加大 房地产市场信息公开力度、引导居民房地产消费观念、整顿房地产金融市场秩序 和增加投资房地产渠道等方式来稳定房价。 关键词：房地产价格供求关系 a bs t r a c t a sas p e c i a lc o m m o d i t y , r e a le s t a t ee x c e s s i v eh i g hr a t eo fi n c r e a s ei nh o u s i n g p r i c e sw i l li n e v i t a b l yl e a dt os o c i a lu n r e s ta n dt h ei m p a c to ft h ec o n s t r u c t i o no fa h a r m o n i o u ss o c i e t y t h i sp a p e rf r o mr e a le s t a t ei n v e s t m e n t ，d e v e l o p m e n t ，p o p u l a t i o n g r o w t h ，e c o n o m i cd e v e l o p m e n t ，u r b a nc o n s t r u c t i o na n do t h e ra s p e c t so ft h er e a l e s t a t em a r k e ti nq u a n z h o us t a t u s ；s e c o n d l y , t h ep r i c eo ft h er e a le s t a t em a r k e ti n q u a n z h o uc i t yo fd i s c u s s i o n s ，a n df r o mt h ei n c o m eo fr e s i d e n t si nh o u s i n gp r i c e s ， s u p p l ya n dd e m a n dr e l a t i o n s h i pa n dt h ep r i c ee l a s t i c i t yo fd e m a n da n ds u p p l ya s p e c t s o ft h e i ra n a l y s i s ，q u a n z h o ut h a ta l t h o u g ht h er a t eo fi n c r e a s ei np r o p e r t yp r i c e s c o m p a r e dt ot h en a t i o n a ll e v e lf a s t e r , b u tq u a n z h o uo v e r a l le c o n o m i cd e v e l o p m e n t ， h o u s i n gp r i c ei n c r e a s e sa r es t i l l a tar e a s o n a b l ee x t e n t ，t h e r ei sn o ”b u b b l e ” c o m p o n e n t a sf a ra st h eq u a n z h o uc i t y , h o u s i n gp r i c e sa ret o oh i g ha n dr i s i n g r a p i d l ys t i l le x i s t s ，b e y o n dt h es c o p eo ft h et o l e r a n c eo fr e s i d e n t s ；t h e n , a n a l y s i so f t h er e a le s t a t em a r k e ti nq u a n z h o ue x i s t i n gp r o b l e m s ，t h a tt h em a r k e tf o rr e g i o n a l d i f f e r e n c e sw i t ht h es t r u c t u r a lc o n t r a d i c t i o nb e t w e e ns u p p l ya n dd e m a n d ，a n dt h e r e a s o n sf o rt h ea n a l y s i s ，t h a tt h er e s i d e n t so ft h eg r o w t hi nd e m a n d ，r i s i n gc o s t s ， r e g i o n a lc o m p a r i s o n sp s y c h o l o g i c a lf o rt h ef u t u r eo ft h ee c o n o m yi st o oh i g h a n d t h ec o m m e r c i a ld e v e l o p e r s ，l a n dl e a s i n gs y s t e m , t h er e v a l u a t i o no f t h er m ba n dl o c a l g o v e r n m e n t s ，a n do t h e rf a c t o r sr e l a t i n gt ot h ea b o v ep r o b l e m ；f i n a l l y , t h et h e s i so f t h e p r o p e r t ym a r k e ti nq u a n z h o ut h eh e a l t h yd e v e l o p m e n to fs e v e r a lr e c o m m e n d a t i o n s t h a tt h eg o v e r n m e n ts h o u l da c c e l e r a t et h ec o m p r e h e n s i v ed e v e l o p m e n to fr u r a la r e a s a n di n c r e a s et h ea p p l i c a t i o no ft h ee c o n o m y , t h ep r i c e s ，t h el o w c o s ts u p p l y , r e c t i f y i n gt h el a n dm a r k e to r d e r , i n c r e a s et h er e a le s t a t em a r k e ti n f o r m a t i o no p e n l y , a n dt og u i d er e s i d e n t st ot h er e a le s t a t ec o n s u m e ra t t i t u d e s ，r e c t i f y i n gt h eo r d e ro fr e a l e s t a t ea n df m a n c i a lm a r k e t st oi n c r e a s ei n v e s t m e n ti nr e a le s t a t ea n do t h e rm e a n st o s t a b i l i z eh o u s i n g p r i c e s k e yw o r d s ：r e a le s t a t e ；p r i c e ；s u p p l ya n dd e m a n d 厦门大学学位论文原创性声明 兹呈交的学位论文，是本人在导师指导下独立完成的研究成果。 本人在论文写作中参考的其他个人或集体的研究成果，均在文中以明 确方式标明。本人依法享有和承担由此论文而产生的权利和责任。 声明人( 签名) ： 年月日 厦门大学学位论文著作权使用声明 本人完全了解厦门大学有关保留、使用学位论文的规定。厦门大 学有权保留并向国家主管部门或其指定机构送交论文的纸质版和电 子版，有权将学位论文用于非赢利目的的少量复制并允许论文进入学 校图书馆被查阅，有权将学位论文的内容编入有关数据库进行检索， 有权将学位论文的标题和摘要汇编出版。保密的学位论文在解密后适 用本规定。 本学位论文属于 1 、保密() ，在年解密后适用本授权书。 2 、不保密() ( 请在以上相应括号内打“4 ) 作者签名： 导师签名： 日期： 日期： 年月日 年月日 第一章中国房地产现状分析 第一节中国房地产市场发展历史 中国房地产业最早始于1 9 世纪中期。1 8 4 0 年鸦片战争以后，帝国主义列强 相继入侵中国，使中国社会变成了半殖民地半封建的社会。帝国主义列强把东南 沿海城市作为其侵略中国的据点，地主豪绅、官吏、买办出于依附帝国主义势力 的需要，也纷纷在那里落脚，从而使这些城市的商业、服务业开始发展，城市人 口也随之迅速增加，对房屋和土地的需求迅速扩大，城市房地产业应运而生。从 此，在中国形成了独立的房地产业。纵观中国房地产业发展的历史，至1 9 9 1 年 底大致经历了以下三个阶段。 第一阶段：从1 9 世纪中期到全国解放前夕，是旧中国房地产业的资本主义 经营方式时期； 第二阶段：从中华人民共和国成立到十一届三中全会前夕，是新中国房地产 业的缓慢发展直至消失的时期； 第三阶段：从十一届三中全会以后至1 9 9 1 年底，是中国房地产业的恢复和 重新成为独立行业的时期。 1 9 7 8 年1 2 月，中国共产党十一届三中全会召开，中国实行经济改革，房地 产制度随着经济体制改革的全面开展慢慢复苏和发展。首先是土地使用权的改 革，1 9 8 8 年第九届人大通过了宪法修正案，明确规定了土地使用权可以依法转 让。土地使用权成为一项独立的经济权利，在有效期内，可以出售、交换、赠与、 出租和抵押。土地有偿使用成为房地产业发展的根本前提，有力地推动了房地产 市场的发展。1 9 8 2 年，深圳经济特区率先变无偿为有偿使用土地，按不同等级 向土地使用者收取不同标准的土地使用费。1 9 8 4 年起，抚顺、广少 等城市也相 继仿行。其次在住房改革方面，国家逐步从国家统包到国家、地方、企业、个人 共同投资，到1 9 9 8 年下半年最终全面取消福利分房制度。开始于2 0 世纪8 0 年 代初期的中国城镇住房制度改革，至1 9 8 8 年全面推开，改革的重点是从福利型 住房体制向住房的市场化、社会化过渡，使住房从隶属于各企事业单位向社会统 筹过渡，即“住房商品化 。国家在全国各地建立了房地产交易市场，将房地产 转让、出租、抵押等活动纳入到规范的市场中去。至此，我国实施依据商品经济 泉州房地产市场分析 原则出售或出租房屋，使得中国房地产业恢复了原来的面目，在经过长达3 0 年 之久的销声匿迹之后，重新形成一个独立的行业。1 9 9 2 年以来，随着社会主义 市场经济体制的逐步建立和完善，我国进一步深化了城镇住房制度改革，极大地 推动了房地产业的迅猛发展。从1 9 9 2 年至1 9 9 8 年，可以说是改革开放后中国房 地产业的调整和房地产市场形成时期，1 9 9 8 年7 月国务院发布关于进一步深 化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知，要求停止住房实物分配，逐步实 行住房分配货币化，继续推进公有住房改革。福利房制度被放弃，民众的购买力 被释放，对商品住宅的需求急剧增加，住房市场迎来了快速发展期。 第二节目前中国房地产市场形势分析 2 0 0 1 2 0 0 3 年关于“房地产泡沫的争论开始引起人们的关注，“房地产业的 冬天即将来临 的预言也让人们对房价的走势重新评价，但中国房价还是继续保 持惯性上涨。 2 0 0 3 年前后国家为了防止宏观经济过热，控制房地产投资规模，采取了种 种调控措施。2 0 0 3 年6 月1 3 日，人民银行正式出台了关于进一步加强房地产 信贷业务管理的通知( 央行1 2 1 号文) 目的是要对房地产信贷进行规范，进而 减少房地产贷款在新增中长期贷款中的比重。8 月1 2 日，国务院发布关于促 进房地产市场持续健康发展的通知( 国务院1 8 号文) ，强调要让房地产市场健 康发展，从住房供应政策住房贷款、土地管理、市场秩序等多个方面提出了更加 “规范性 的要求。9 月2 4 日，为配合1 8 号文的精神，国土资源部发布了关 于加强土地供应管理，促进房地产市场持续健康发展的通知，提出了房地产开 发土地供应宏观调控的总目标：努力实现土地供需总量平衡，结构基本合理，价 格基本稳定。政府提出宏观调控措施开始，就强调要控制过快的房价涨幅，但从 实践来看，上述调控措施并未达到理想效果，全国绝大部分地区房地产价格仍然 居高不下，甚至还在持续快速上涨。 2 0 0 5 年被称为房地产市场的政策年。中央政府转变了房地产市场调控方向， 由2 0 0 3 年、2 0 0 4 年上半年的需求调节型宏观调控转向2 0 0 4 年下半年开始的供 给调节型为主的宏观调控一通过上调个人房贷利率，压缩过旺的购房需求；通过 税收打击投机性购房；通过追究地方政府责任，防止政府行为偏差。具体措施包 2 第一章中国房地产现状分析 括：2 0 0 5 年3 月1 7 日，中国人民银行调整商业银行自营性个人住房贷款政策， 将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平；3 月2 6 日，国务院办公 厅下发了关于切实稳定住房价格的通知，提出八点要求控制房价涨幅过快( 简 称“国八条 ) ：4 月2 8 日，国务院又出台“加强房地产市场引导和调控的八条 措施 ( 简称“新国八条) ；5 月1 1 日，继“国八条、“新国八条”之后，国务 院转发了由建设部等七部委联合制定的关于做好稳定住房价格工作的意见， 再施组合拳直击房地产市场的投机行为，并从6 月1 日起，对个人购买住房转让 售房时将视具体情况征收全额或部分营业税( 被业内人士称为“房地产新政”的 开始) 。 进入2 0 0 6 年来，房地产业似乎比以往任何时候都敏感地牵动着中国的神经。 2 0 0 6 年5 月，国务院总理温家宝主持召开了国务院常务会议。会上提出了促进 房地产健康发展的六项措施( 简称“国六条”) ，包括住房供应结构、税收、信贷、 土地、廉租房和经济适用房建设等方面。 可以从表l 中看出近年来我国房地产投资和住房价格的变动趋势。 表l ：1 9 9 6 - 2 0 0 5 年我国商品房销售价格和房地产投资额变动 全国商品房平均价商品房价格增全国房地产投增长率 年份 格( 元平方米)长幅度( )资额( 亿元) ( ) 1 9 9 61 8 6 79 1 3 2 1 6 4 4 1 9 9 71 9 9 77 03 1 7 8 3 7- i 2 1 9 9 82 0 6 33 33 6 1 4 2 31 3 7 1 9 9 92 0 5 1一o 64 1 0 3 21 3 5 2 0 0 02 1 0 32 5 4 9 0 1 7 31 9 5 2 0 0 1 2 2 2 45 86 2 4 5 9 82 7 4 2 0 0 22 2 9 13 07 7 3 6 1 52 3 9 2 0 0 32 3 5 93 01 0 1 0 6 1 23 0 6 2 0 0 42 7 1 41 5 o 1 3 1 5 8 2 53 0 2 2 0 0 5 3 0 5 31 2 51 5 7 5 91 9 8 数据来源：中国房地产市场统计年鉴( 1 9 9 6 - 2 0 0 5 ) ，中国计划出版社。 虽然2 0 0 6 年的房地产价格仍然在上涨，但是还是有迹象显示，目前购房者 的购买愿望逐渐减弱，楼市买卖双方的博奕气氛日渐浓厚，预期看跌的购房者捂 紧了自己的钱包，让房地产开发商一筹莫展；另一边，房地产开发商开始“修正 3 泉州房地产市场分析 价格，更有一些开发商开始一再推迟新盘的开盘日期，开发商、投机者以及自住 者之间形成价格博弈心理战。 房地产开发过热，积累了大量的金融风险和市场风险。一些地方的房地产业 发展的规模与速度，已经超过了当地居民可支配收入平均水平及平均增长速度。 因此，为了促进房地产市场持续健康发展，政府对房地产市场加强了宏观调控， 改善对房地产市场的监督管理。房地产业毕竟是一个新兴产业，房地产市场也仍 然处于完善和健全之中，需要相关配套的法律制度建设跟上去，才能保证房地产 业的持久、健康地发展。 第三节本文研究的问题 近几年的中国房地产市场是最为热闹及最为被社会关注的几年。无论是北 京、上海房地产市场价格快速飚升，还是国八条后上海及长江三角洲不少城市房 价下落和国内二线城市房地产市场的高歌猛进；无论是有国务院关于房地产宏观 调控“新老八条的出台，还是房贷利率调整；无论是“金九银十1 不再灵光， 还是想购房的民众不愿进入房地产市场等，这些都表明，房地产市场的大幅度变 化开始了。 泉州经济的稳定发展，城市的不断延伸，旧城改造建设步伐的加快，都为房 地产保持较快发展提供了良好的契机，带动房地产业的快速发展，市政府也是将 房地产业作为国民经济的支柱产业而加以积极的扶持。房地产业的发展特别是房 价的升降与人们的生活息息相关，直接关系到人们生活水平的提高，越来越成为 普通老百姓茶余饭后的话题。2 0 0 5 年以来国家为抑制上涨过快的房价先后出台 了一系列宏观调控措施，这些政策的出台，不同程度地对泉州市的房地产市场产 生了影响。泉州的房地产市场是否过热? 运行的是否健康? 房地产市场的健康与 否不仅牵动普通老百姓的心，还关系到经济能否持续健康的发展，所以，对泉州 市的房地产市场现状的分析是有很大的时效性和现实意义的。本文将从房地产市 场的运行及价格方面分析泉州房地产市场存在的问题及原因，并进一步探讨解决 问题的对策。 1 “金九银十”是商业用语，指九月、十月为销售旺季，主要指房地产市场。 4 第二章泉州房地产市场现状分析 福建省地处祖国东南部、东海之滨，东隔台湾海峡，与台湾省相望，东北与 浙江省毗邻，西北横贯武夷山脉与江西省交界，西南与广东省相连。福建是中国 著名侨乡，旅居世界各地的闽籍华人华侨1 0 8 8 万人。福建与台湾渊源流长，关 系密切，台湾同胞中8 0 祖籍福建。福建居于中国东海与南海的交通要冲，是中 国距东南亚、西亚、东非和大洋洲最近的省份之一。 2 0 0 6 年福建省房地产开发完成投资4 7 7 8 亿元，比上年增长3 2 ，占全社会 城镇固定资产投资的比重为2 9 9 ，其中外资完成投资1 5 5 7 亿元，增长3 5 6 ， 占总投资3 2 6 。商品房施工面积5 7 9 6 万平方米，增长1 8 5 ；新开工面积1 9 1 2 万平方米，增长0 5 ；竣工面积1 5 2 4 万平方米，增长1 1 8 。商品房实际销售 面积1 3 8 5 万平方米，销售金额3 5 4 5 亿元，分别增长1 0 8 、2 3 4 ；存量房交 易8 8 3 万平方米，成交金额1 2 7 亿元，分别增长2 0 6 、4 8 1 。房屋交易总量 2 2 6 8 万平方米，交易额达4 8 1 亿元，相当于全社会消费品零售总额的2 4 1 。 全省新建环境优美、配套齐全的住宅小区1 5 0 多个，有2 3 万户家庭喜迁新居， 8 0 万人改善了住房条件，城镇居民人均住房建筑面积超过3 l 平方米，居全国前 列。 根据国家发展改革委、国家统计局调查显示，2 0 0 6 年1 2 月，全国7 0 个大 中城市房屋销售价格同比上涨5 4 ，环比上涨o 6 ，与2 0 0 5 年同月比，涨幅 较大的主要城市包括：秦皇岛1 1 8 ，北京1 0 4 ，深圳1 0 0 ，福州9 8 ，厦 门9 1 ，成都8 5 和广州8 3 等；上海微降o 1 。可以看到，福建省在房地 产开发投资方面保持持续增长，市场需求旺盛，但是个别城市开发投资增幅偏高。 泉州作为福建省的三大中心城市之一，在房地产市场方面也值得关注。下面对泉 州市房地产市场运行进行分析。 第一节泉州市房地产市场运行分析 一、房地产投资情况 1 、投资额逐年增长，投资比重持续上升 房地产投资包括土地开发投资与房屋开发投资。用于新城区土地开发和旧城 5 泉州房地产市场分析 区拆迁改造的投资，常称其为城市土地开发投资，而用于房屋、市政公用和生活 服务用房建设的投资，则称其为城市房屋开发投资。每年的土地开发投资和房屋 开发投资之和，即为当年的房地产年度开发投资规模。伴随着泉州市经济的快速 发展。房地产投资规模也逐步加大。 2 0 0 0 2 0 0 6 年泉州市的房地产投资呈现出逐年增长、投资和销售额增长率波 动大的特点。除了2 0 0 3 年以外，房地产投资的增幅都是大干g d p 增幅的。尤其 是2 0 0 4 年，房地产投资达到了5 8 15 亿元，比上年增长了9 96 2 。周期的房地 产销售额也呈现同步高速增长的势头，正由于2 0 0 4 年房地产投资额的大幅增长， 使得2 0 0 5 年的房地产销售额达到昂高点9 0 8 7 亿元，增幅也达到了9 03 的最高 点，甚至超过了同期的房地产投资金额。 图1 ：2 0 0 0 2 0 0 0 年泉州市房地产业投资销售对比圈 数据来渊根据泉州统* 信息月( 地世业坚! 曲型坐业旦垃出曲血盘i o 趾) 公布的有关数据蝙制。 随着泉州市经济的发展，同定资产投资保持较快增长，2 0 0 6 年全社会固定 资产投资4 9 44 9 亿元，比上年增长3 52 ，增速比上年提高1 56 个百分点；城 市化进程的加快，房地产业也在快速发展，房地产开发投资8 74 9 亿元，比上年 增长2 76 ，增速比上年提高97 个百分点。全市房地产投资额在全社会固定资 产投资中所占比重上升，由上年同期的l59 8 提高到1 76 9 。全市房地产税收 第二章泉州房地产市场现状分析 l8 2 7 亿元，其中：房地产地税收入1 3 6 7 亿元，比上年增收3 7 2 亿元，比增3 7 4 ， 占全市地税收入7 3 2 亿元的1 8 6 7 ；房地产国税收入3 3 亿元，比上年增收1 5 亿元，比增8 8 3 ，占全市国税收入的3 1 ，契税收入1 3 亿元。1 从2 0 0 0 年度至2 0 0 6 年度的总体数据看来，泉州市房地产投资额占全社会固 定资产投资额的比例一直保持上升状态。 表2 ：2 0 0 0 - 2 0 0 6 年度泉州市固定资产投资与房地产开发情况表 数据来源：泉州统计信息网( h t t p w w w t j q z s t a t s 2 0 v c n o u t w e b i n d e x a s p ) 。 2 0 0 6 年度全市房地产完成开发投资8 7 4 9 亿元，占全社会固定资产投资的 1 7 6 9 ，同比增长2 7 6 。其中商品房建设投资4 8 8 4 亿元，土地开发投资8 4 2 亿元，土地购置费2 2 6 7 亿元，分别占总开发投资的5 5 8 2 、9 6 2 、2 5 9 1 。 从2 0 0 5 、2 0 0 6 两年的房地产开发投资结构比较可以明显的看出，房地产开发投 资中土地开发投资及土地购置费所占比例有大幅度上升，同比增长了2 9 1 3 6 、 1 3 6 - 3 9 。 1 数据来源：泉州晚报2 0 0 7 年1 月2 4 日，泉州市房地产管理局发布的2 0 0 6 年房地产市场分析报告。 7 泉州房地产市场分析 表3 ：2 0 0 6 年度泉州市房地产开发投资结构表单位：亿元 占当年投占当年投资 浆 2 0 0 5 年2 0 0 6 年 同比 资比例( )比例( ) 房地产开发投资 6 8 5 68 7 4 92 7 。6 其中：商品房建设投资 4 0 1 55 8 5 64 8 8 4 5 5 8 2 2 1 6 4 土地开发投资 2 1 53 1 48 4 29 6 22 9 1 6 3 土地购置费 9 5 91 3 9 92 2 6 72 5 9 l1 3 6 3 9 数据来源：泉州市房地产管理局。 2 、房地产资金来源情况 据泉州市统计局数据显示，1 1 2 月房地产开发本年度资金来源1 2 2 4 3 亿元， 同比增长1 9 3 4 。2 0 0 6 年度房地产资金来源情况主要变化：国内贷款及自筹资 金占本年度的资金来源比例与去年相比一升一降。2 0 0 6 年国内贷款2 7 5 3 亿元， 占当年到位资金的2 2 4 9 ，与2 0 0 5 年同期相比提高了7 - 3 9 个百分点；而自筹资 金3 4 4 亿元，占当年到位资金的2 8 1 ，与2 0 0 5 年同期相比下降了5 6 个百分 点；其中个人按揭贷款1 9 0 7 亿元，占当年度资金来源总量的1 5 5 8 。房地产开 发资金投入量日益增加，而自筹资金投入量占资金来源的比例下降，国内贷款占 资金来源比例提高，这种情况表明房地产开发资金投入量的增加直接转嫁到金融 机构上，增加了银行风险。 表4 ：2 0 0 6 年度泉州市房地产投资资金来源情况 单位：亿元 项目2 0 0 6 年度同比( ) 本年度资金来源 1 2 2 4 31 9 3 4 其中：国内贷款 2 7 5 31 1 7 4 6 利用外资 3 9 911 4 5 自筹资金3 4 4 7 1 7 定金、预收款及个人按揭贷款 5 2 。1 7- l 。8 5 数据来源：泉州统计信息网( h t t p j w w w f i q z s t a t s g o v e n o u t w e b i n d e x a s p ) 。 8 第= 章泉州房地产市场现状分析 圈2 ：2 0 0 5 2 0 0 6 年泉州市房地产资金来源构成( ) 数据来源：泉州统计信息月( 地口出塑骂啦墨5 宴m 罂丛型塑吐血出皿) 。 3 、房地产信贷情况 至2 0 0 6 年1 2 月未，泉州市房地产开发贷款6 44 3 亿元，比年初增加3 11 8 亿元；个人购房贷款余额9 20 4 亿元，比年初增加2 3i 亿元，两项合计比年初增 加5 42 8 亿元，占全市人民币贷款余额新增量( 与年初相比) 2 5 53 亿元的2 12 6 1 ， 这个数据说明房地产开发贷款和个人住房贷款新增量已成为金融机构信贷新增 量的主要部份，房地产信贷的金融风险值得关注。 二、房地产开发情况 l 、商品房蓝工、竣工面积减少 l 一1 2 月全市房地产施工面积7 9 9 1 3 万平方米，同比下降1 00 9 。其中新开 工面积2 7 5 6 5 万平方米。同比下降1 16 3 。竣工面积l3 10 2 万平方米，同比下 降3 30 9 。 数据来源：泉州晚报2 0 0 7 年】月2 4 日，泉州市房地产管a 月发布的( 2 0 0 6 年房地产市场分析报告。 9 泉州房地产市场分析 表5 ：2 0 0 6 年度施工、新开工、竣工面积比较表 单位：万平方米 项目2 0 0 5 年 2 0 0 6 笠同比( ) 施工面积 8 8 8 8 27 9 9 1 3 11 0 0 9 其中：住宅面积 6 8 2 1 75 9 9 0 31 2 1 9 新开工面积 3 1 1 9 22 7 5 6 51 1 6 3 其中：住宅面积 2 5 4 8 22 0 8 7 31 8 0 9 竣工面积 1 9 5 8 21 3 1 0 23 3 1 其中：住宅面积1 3 4 7 8 1 0 4 7 92 2 2 6 数据来源：泉州统计信息网( h t t p j w w w t i q z s t a t s g o v e n o u t w e b i n d e x a s p ) 。 2 、商品房空置情况 空置率是反映一定时期市场吸纳能力的重要指标，空置房屋的类型、占市场 可供应的比例，反映了市场的有效需求、引导市场供应，在一定程度上影响着房 地产投资的规模及市场的走势。 据统计资料表明，我国目前的房地产开发建设项目从投资到最后交付使用并 形成空置的周期大体为2 3 年2 ，也就是说，某个时点商品房的可供应量是由2 3 年前的投资所引起的，那么，空置的产生也是2 3 年前投资留下的后遗症。投资 的波动会导致空置率的波动。 目前，大多数发达国家在判断商品房空置状况时，通常是以当前商品房的空 置量与近三年商品房的竣工量进行比较，其比值即为空置率。 商品房空置率= ( 报告期末商品房空置面积近三年商品房可供应量) 1 0 0 由于目前我国城市化进程尚处在加速时期，对商品房的需求处于不稳定增长 阶段。而且我国房地产业起步较晚，市场体系尚不完善，市场运行机制对房地产 开发和流通的自我调节功能还没有充分显现出来，这必将引起商品房空置率偏 1 泉州统计信息网上2 0 0 6 年年度报告上该数据为7 7 1 8 1 ，但1 1 月统计月报上数据为7 9 9 1 3 ，由于统计报 告上施工面积是每月的累计数据，故年度报告上的数据为明显错误。本文用1 1 月的该数据7 9 9 1 3 代替 年度最终数据。 2 罗龙昌， 发展房地产业与优化产业结构，经济管理出版社2 0 0 0 年，p 1 9 。 1 0 第二章泉州房地产市场现状分析 高。根据我国的实际情况，1 9 9 9 年国家有关机构采用了上海市有关单位设计的 空置率计算方法，计算并制定了适合我国国情的空置率区间列表( 见表7 ) 。 表6 - 2 0 0 1 - 2 0 0 6 年泉州市商品房空置情况 当年商品房竣工前三年商品房可供当年商品房空置空置率( ) 年份面积( 万平方米)应量( 万平方米)面积( 万平方米)= 2 0 0 1 17 9 6 22 6 8 5 1 6 2 6 1 2 3 3 2 0 0 22 0 4 3 9 4 5 0 0 9 6 7 3 71 5 o 2 0 0 31 5 1 2 85 3 5 2 95 3 6 81 0 o 2 0 0 41 6 7 8 65 2 3 5 35 2 7 l1 0 1 2 0 0 5 1 9 5 8 25 1 4 9 67 9 1 7 1 5 4 2 0 0 61 3 1 0 24 9 4 75 5 7 911 - 3 数据来源：根据泉州统计信息网( h t t p 7 w w w , f j q z s t a t s g o v c n o u t w e b i n d e x a s p ) 数据整理计算。 图3 ：2 0 0 1 - 2 0 0 6 年泉州市商品房空置率曲线图 数据来源：根据泉州统计信息网( h t t p y l w w w f j q z s t a t s , g o v c n o u t w e b i n d c x , a s p ) 数据整理计算。 泉州房地产市场分析 表7 ：商品房空置率标准 空置率对应区间 0 - 5 5 - 1 4 1 4 - 2 0 空置不足区 空置合理区 空置过量区 2 0 以上 商品房积压区 资料来源：罗龙昌，发展房地产业与优化产业结构，经济管理出版社2 0 0 0 年，p 2 7 。 表6 和图3 显示了泉州市从2 0 0 1 年到2 0 0 6 年的商品房空置情况及其变动趋 势。 从上面的数据中可以看出，泉州市的商品房空置率在2 0 0 1 年的时候达到了 近几年的最高点2 3 3 ；2 0 0 2 和2 0 0 5 年分别为1 5 、1 5 4 ，处于空置过量区， 说明此时的房地产投资过热，增长过快，超出了国民经济的发展水平：其余的年 度都在合理空置区之内，说明房地产投资和国民经济发展水平是同步的。 3 、土地供应情况 2 0 0 6 年全市土地招、拍、挂供应面积1 7 6 4 1 万平方米，同比下降2 7 0 1 ； 交易金额5 0 2 4 亿元，同比增长4 5 6 2 ；土地平均交易价格1 8 9 万元亩，同比 增长1 0 1 0 4 1 。 表8 ：国土部门2 0 0 6 年全市土地供应情况表 项目 2 0 0 5 笠 2 0 0 6 笠同比 宗数 1 0 21 0 85 8 8 招拍挂供应面积( 万平方米)2 4 4 6 8 1 7 6 4 12 7 0 l 招拍挂供应金额( 亿元) 3 4 5 5 0 2 4 4 5 6 2 招拍挂供应地价( 万元亩) 9 4 o l l8 9 1 0 1 0 4 资料来源：泉州市房地产管理局。 4 、商品房市场销售及房价情况 2 0 0 6 年全市商品房累计销售1 9 5 9 2 万平方米，同比下降3 4 4 3 ，销售金额 6 1 5 9 亿元，同比下降3 2 2 2 ，商品房平均销售价格3 1 4 3 6 3 元平方米，同比增 1 数据来源：泉州市国土资源局。 1 2 第二章泉州房地产市场现状分析 长3 3 7 ；其中商品住宅累计销售面积1 7 0 7 3 万平方米，同比下降3 2 6 9 ，销 售金额4 6 4 4 亿元，同比下降3 3 2 ，住宅平均销售价格2 7 2 0 0 8 元平方米，同 比下降0 7 6 。 2 0 0 6 年泉州市区( 丰泽、鲤城、清漾、泉港、洛江) 商品房累计销售9 5 6 8 万平方米，同比下降2 0 6 9 ，销售金额4 5 7 5 亿元，同比下降2 5 4 ，商品房平 均销售价格4 7 8 2 元平方米，同比增长2 2 8 8 ；其中商品住宅累计销售面积7 2 3 9 万平方米，同比下降2 3 4 2 ，销售金额3 3 3 4 亿元，同比增长0 6 ，商品住宅 平均销售价格4 6 0 5 元平方米，同比增长3 1 2 8 。 表9 ：2 0 0 6 年泉州市商品房销售情况表 单位：万平方米、亿元、元平方米 项目销售面积同比销售金额同比平均价格同比 泉州市商品房 1 9 5 9 23 4 4 36 1 5 93 2 2 23 1 4 3 6 33 3 7 其中：住宅 1 7 0 7 33 2 6 94 6 4 43 3 22 7 2 0 0 80 7 6 市区商品房 9 5 6 82 0 6 94 5 7 52 5 44 7 8 22 2 8 8 其中：住宅7 2 - 3 9 2 3 4 23 3 3 40 64 6 0 53 1 2 8 数据来源：根据泉州统计信息网、泉州市房地产管理局数据整理计算。 表1 0 ：2 0 0 3 - 2 0 0 6 年泉州市商品房情况表 2 0 0 32 0 0 4增长2 0 0 5增长2 0 0 6增长 商品房施工面积( 万平方米) 5 2 4 0 58 7 4 8 26 6 9 3 8 8 8 8 21 6 0 7 9 9 1 3 11 0 0 9 商品房竣工面积( 万平方米) 1 5 1 2 81 6 7 9 41 1 0 1 1 9 5 8 21 6 6 0 1 3 1 0 23 3 0 9 商品房销售面积( 万平方米) 1 5 1 7 62 2 7 0 54 9 6 l 2 9 8 83 1 6 0 1 9 5 9 23 4 4 3 j f i 住宅( 万平方米) 1 3 1 9 22 0 2 4 25 3 4 4 2 5 3 6 32 5 3 0 1 7 0 7 33 2 6 9 商品销售额( 亿元) 2 8 1 44 7 7 56 9 6 9 9 0 8 79 0 3 0 6 1 5 93 2 2 2 存住宅( 亿元) 6 9 5 24 6 4 43 3 2 0 商品房空置面积( 月末) ( 万平方米) 5 3 6 85 2 7 11 8 1 7 9 1 75 0 2 0 5 5 7 92 9 5 3 撑住宅( 万平方米) 2 9 0 5 1 4 6 34 9 6 4 商品房单价( 元) 1 8 5 4 2 42 1 0 3 0 61 3 4 2 3 0 4 1 1 64 4 6 1 3 1 4 3 6 33 3 7 住宅单价( 元) 2 7 4 1 0 02 7 2 0 0 80 7 6 数据来源：泉州统计信息网( h t t p j w w w t q z s t a t s , o o v e n o u t w e b i n d e x a s p ) 。 1 泉州统计信息网上2 0 0 6 年年度报告上该数据为7 7 1 8 1 ，但2 0 0 6 年1 1 月统计月报上数据为7 9 9 1 3 ，由于 统计报告上施工面积是每月的累计数据，故年度报告上的数据为明显错误。本文用1 1 月的该数据7 9 9 1 3 代替年度最终数据。 1 3 泉州房地产市场分析 对2 0 0 3 2 0 0 6 年的统计数据进行比较。2 0 0 4 年全市商品房施工面积为8 7 4 8 2 万平方米，2 0 0 3 年同期为5 2 4 0 5 万平方米，同比上升6 6 9 3 个百分点；2 0 0 5 年 全市商品房施工面积为8 8 8 8 2 万平方米，同比上升1 6 个百分点；2 0 0 6 年全市 商品房施工面积达到7 9 9 1 3 万平方米，同比下降1 0 0 9 个百分点。 2 0 0 4 年全市商品房竣工面积为1 6 7 9 4 万平方米，2 0 0 3 年同期为1 5 1 2 8 万平 方米，同比上升1 1 0 1 个百分点；2 0 0 5 年全市商品房竣工面积为1 9 5 8 2 万平方 米，同比上升1 6 6 个百分点；2 0 0 6 年全市商品房竣工面积为1 3 1 0 2 万平方米， 同比下降3 3 0 9 个百分点。 从表1 0 中可以看到，原本在2 0 0 4 、2 0 0 5 年度保持上升趋势的施工、竣工及 销售面积在2 0 0 6 年度都有大幅下降，商品房的空置面积比上一年也有大幅的下 降。商品房的销售额也从上两年度6 9 6 9 、9 0 3 的高速增长转为3 2 2 2 的降 幅。从商品房每平方米的单价来看，增幅从4 4 6 1 下降至3 3 7 ，每平方米达 到3 1 4 3 6 3 元，而住宅每平方米的单价也从2 0 0 5 年的2 7 4 1 元降至2 7 2 0 。0 8 元。 5 、存量房交易情况 2 0 0 6 年泉州市存量房累计交易面积1 4 6 2 5 万平方米，交易金额3 0 6 l 亿元， 平均交易价格2 0 9 3 元平方米，分别比增2 5 2 6 、5 1 5 3 、2 1 0 1 。存量住宅 交易面积1 1 2 8 9 万平方米、交易金额2 4 0 7 亿元、平均交易价格2 1 3 2 元平方 米，分别比增1 2 9 5 、4 5 7 0 、2 8 51 。 2 0 0 6 年市区存量房交易8 8 9 5 万平方米，交易金额2 4 7 0 亿元，平均交易价 格2 7 7 7 元平方米，分别比增4 6 4 0 、6 6 1 7 、1 3 5 1 。其中存量住宅交易面 积5 9 9 万平方米、交易金额1 8 9 3 亿元、平均交易价格3 1 6 1 元平方米，分别比 增3 2 8 5 、7 1 5 6 l 、2 9 1 3 。 表11 ：2 0 0 6 年泉州市存量房销售情况表 单位：万平方米、亿元、元平方米 项目销售面积同比销售金额同比平均价格同比 泉州市存量房 1 4 6 2 52 5 2 63 0 6 1 5 1 5 3 2 0 9 32 1 0 l 其中：住宅 1 1 2 8 91 2 9 52 4 0 74 5 72 1 3 22 8 5 1 市区存量房 8 8 9 54 6 4 2 4 76 6 1 72 7 7 7 1 3 5 1 其中：住宅 5 9 93 2 8 51 8 9 3 7 1 5 6 3 1 6 12 9 1 3 数据来源：泉州市房地产管理局。 1 4 第二章泉州房地产市场现状分析 第二节经济、人口及社会发展对房地产发展的影响 一、经济发展与房地产发展关系 房地产投资与国民经济发展之间存在互动关系。经济发展水平是房地产开发 投资及发展的基础，房地产的健康发展又会促进国民经济的发展。根据经济学家 库兹涅茨( s i m o nk u z n e t s ) 的观点，当g d p 增长速度小于4 时，房地产业将 出现萎缩；当g d p 增长速度界于4 5 时，房地产业将出现停滞；界于5