（技术经济及管理专业论文）安徽省房地产企业核心竞争力的构建与培育.pdf

中文摘要 在竞争的环境中，有的企业长盛不衰，有的企业却连成功的机会都没有。这 是因为那些保持长盛不衰的企业拥有其独特的核心竞争力，它能为企监创造出可 持续性的竞争优势，使企业能在竞争中保持长期主动性；同时它还能增强企业方 方面霞的竞争力，增强一系烈产晶的竞争力，面不仅仅是某个方位上或某一个 产品的竞争力。 近几年，房地产行业在行业本身和市场发展上都取得了长足进步，逐步成为 我国经济发展的热点。然而，在冀高速发展的背后，却存在着信誉缺失、粗放经 营、社会责任感缺位等问题，造成了房地产产品同质化严重、产品结构不尽合理、 市场呆滞，以致许多企韭运作举步维艰。同时，随着房地产企盟的跨区域经营， 安徽省市场出现了众多的省外房地产开发商。安徽省房地产企业要想在激烈的市 场竞争中取得竞争主动权，获得持续的竞争优势，培育和提升核心竞争力是有力 的措施之一。只有培育出自身独特的核心竞争力，安徽省房地产企业才会有信心 和决心与省外企业抗衡，在国内市场上去努力争取属于自己的市场空间，从而不 断的扩大自己的市场占有率，最终促使企业不断的成长和发展。 文章内容包括：核心竞争力的研究现状综述、房地产企业核心竞争力分析、 定位及核心竞争力的培育。论文将核心竞争力的培育分力定位、造就、拓展三个 阶段。核心竞争力的定位主要是在对核心竞争力的要素进行分析的基础上建立核 心竞争力的评价指标体系；造就阶段主要就是对核心竞争力的培育阶段。笔者以 安徽房地产企业为研究对象，在对2o 位专业人士调查的基础上，并依据文献研究 中提出的核心竞争力要素，结合房地产企业自身特点建立了房地产企业核心竞争 力指标体系，并根据调查结果对其进行评价，得蹴各指标权重，从而得出安徽省 房地产企业核心竞争力的培育途径。 文章运用了经济学、管理学等相关的学科知识，利用阍卷调查等方法进行调 查研究，对安徽省房地产企业核心竞争力进行了系统的研究。论文的研究重点在 于逶过对房地产企韭核心竞争力要素酶确定分析建立核心竞争力指标体系，从而 得出各项指标的权重，房地产企业依据自身晴况确定哪些核心竞争力因素需要优 先考虑，从两制订核心竞争力盼培育途径。对于安徽省房地产企业来说，作者提 出从外部获取和内部开发两种方式对其核心竞争力进行培育。其中，外部获取主 要通过战略联盟的方式。 关键词：房地产企业，核心竞争力，培育 英文摘要 a s t u d yo nc o n s t r u c t i o na n dc u l t i v a t i o no ft h er e a le s t a t e c o r p o r a t i o n sc o r ec o m p e t e n c e i na n h u ip r o v i n c e a b s t r a c t i nac o m p e t i t i v ee n v i r o n m e n t , s o m ec o r p o r a t i o n sd op o w e r f u l l y , t h eo t h e r sd o n o th a v et h ec h a n c eo fs u c c e s s i ti sb e c a u s et h a tt h o s ep o w e r f u lc o r p o r a t i o n sh a v e u n i q u ec o r ec o m p e t e n c ew h i c hc a nc r e a t es u s t a i n a b l ec o m p e t i t i v ea d v a n t a g e sa n d m a i n t a i n1 0 n g t e r mi n i t i a t i v ei nt h ec o m p e t i t i o nf o rc o r p o r a t i o n s a tt h es a m et i m e ，i t c a ne n h a n c et h ec o m p e t e n c en o to n l yo nac e r t a i np o s i t i o no rac e r t a i np r o d u c t s ，b u t a l s oo nt h ec o m p e t i t i v e n e s so fc o r p o r a t i o n si na l la s p e c t sa n das e r i e so ft h e c o m p e t i t i v e n e s so ft h e i rp r o d u c t s i nr e c e n ty e a r s ，t h er e a le s t a t ei n d u s t r yh a sm a d ec o n s i d e r a b l ep r o g r e s sa tt h e i n d u s t r yi t s e l fa n dm a r k e td e v e l o p m e n t ，g r a d u a l l yb e c o m i n gt h eh o ts p o t sf o rc h i n a s e c o n o m i cd e v e l o p m e n t h o w e v e r , b e k n di t sr a p i dd e v e l o p m e n t 。t h e r ea r em a n y p r o b l e m ss u c ha sl a c kc r e d i b i l i t y 、e x t e n s i v em a n a g e m e n t ，l a c ko fs o c i a lr e s p o n s i b i l i t y a n ds oo nw h i c hc a u s es e r i o u sh o m o g e n i z a t i o no fr e a le s t a t ep r o d u c t s 、u n r e a s o n a b l e o np r o d u c ts t r u c t u r e 、m a r k e ts l u g g i s hs ot h a tm a n yc o r p o r a t i o n so p e r a t ed i f f i c u l t l y f u r t h e r m o r e ，w i t ht h ec r o s s - r e g i o n a lo p e r a t i o no fr e a le s t a t ec o r p o r a t i o n s ，t h em a r k e t o fa n h u ip r o v i n c eh a sal a r g eo fr e a le s t a t ed e v e l o p e r st h a tc o m ef r o mo t h e rp r o v i n c e c u l t i v a t i o na n de n h a n c i n gc o r ec o m p e t e n c ei so n eo fe f f e c t i v em e a s u r e st h a ta n h u i r e a le s t a t ec o r p o r a t i o n sw o u l dl i k et og a i nac o m p e t i t i v ei n i t i a t i v ea n ds u s t a i n a b l e c o m p e t i t i v ea d v a n t a g e si nt h ef i e r c ec o m p e t i t i o no ft h em a r k e t o n l yc u l t i v a t i n gi t s o w nu n i q u ec o r e c o m p e t e n c e t h a tc o n t r i b u t et ot h ec o n t i n u e dg r o w t ha n d d e v e l o p m e n to fc o r p o r a t i o n se v e n t u a l l y ，a n h u i r e a le s t a t e c o r p o r a t i o n sh a v e c o n f i d e n c ea n dd e t e r m i n a t i o nt oc o n t e n dw i t ht h ec o r p o r a t i o n st h a tc o m ef r o mo t h e r p r o v i n c ea n dt os t r i v ef o rt h e i ro w nm a r k e ts p a c ei nt h ed o m e s t i cm a r l t , s oa st o e x p a n di t sm a r k e ts h a r ec o n t i n u o u s l y t h ea r t i c l ei n c l u d e s ：r e s e a r c hs t a t u ss u m m a r yo fc o r ec o m p e t e n c e ，a n a l y s i s ， l o c a t i o na n dc u l t i v a t i o no ft h er e a le s t a t ec o r p o r a t i o n sc o r ec o m p e t e n c e t h e c u l t i v a t i o no ft h ec o r ec o m p e t e n c ew i l lb ed i v i d e di n t ot h r e es t a g e so fl o c a t i o n 、 c r e a t ea n de x p a n di nt h ea r t i c l e t h el o c a t i o no ft h ec o r ec o m p e t e n c ei sc r e a t i n gc o r e c o m p e t e n c yi n d e xs y s t e m w h i c hb a s e so nt h ea n a l y s i so fc o r ec o m p e t e n c e s e s s e n t i a lf a c t o r s ；t h ec r e a t i o no fi ti sc u l t i v a t i n gt h ec o r ec o m p e t e n c e a u t h o rt a k i n g a n h u ir e a le s t a t ec o r p o r a t i o n sa so b j e c to fs t u d y , i n v e s t i g a t e st o2 0p r o f e s s i o n a l s ， b a s e so nc o r ec o m p e t e n c ee s s e n t i a lf a c t o r sw h i c hp r o p o s e db a s e do nt h el i t e r a t u r e s e a r c h ，c r e a t e sc o r ec o m p e t e n c yi n d e xs y s t e mu n i f y i n gr e a le s t a t ec o r p o r a t i o n so w n c h a r a c t e r i s t i c s ，a n de v a l u a t i n gt h e mb a s i n go ns u r v e yr e s u l t st og a i nt h ei n d e xw e i g h t , e v e n t u a l l yo b t a i n st h ec u l t i v a t i o nw a yo fc o r ec o m p e t e n c yi na n h u ir e a l e s t a t e c o r p o r a t i o n s t h i se s s a yu s e sr e l a t e ds u b j e c tk n o w l e d g es u c ha se c o n o m i c s 、m a n a g e m e n ta n d s oo n ，a n dr e s e a r c hb yq u e s t i o n n a i r es u r v e ym e t h o dt os t u d yt h ec o l ec o m p e t e n c yi n a n h u ir e a le s t a t ec o r p o r a t i o n ss y s t e m a t i c a l l y t h ek e yr e s e a r c ho ft h ee s s a yi sc r e a t i n g c o r ec o m p e t e n c yi n d e xs y s t e mw h i c hb a s e so nt h ea n a l y s i so fc o l ec o m p e t e n c e s e s s e n t i a lf a c t o r s ，a n dg a i nt h ei n d e xw e i g h t , e v e n t u a l l yd e t e 出ew h i c hc o l e c o m p e t e n c yf a c t o r sn e e dt h ep r i m o r d i a lc o n s i d e r a t i o nt oo b t a i nt h e c u l t i v a t i o nw a yo f c o r ec o m p e t e n c y a st ot h er e a le s t a t ec o r p o r a t i o n si na n h u ip r o v i n c e ，a u t h o r p r o p o s e dt h a td e v e l o p st w ow a y sf r o mt h ee x t e r i o rg a i na n dt h ei n t e r i o rd e v e l o p m e n t t oc a r r yo nt h ec u l t i v a t i o nt oi t sc o r ec o m p e t e n c y a n dt h ee x t e r i o rg a i nm a i n l ya d o p t s t h es t r a t e g i ca l l i a n c e k e yw o r d s ：r e a le s t a t ec o r p o r a t i o n s ，c o r ec o m p e t e n c e ，i n d e xs y s t e m ， 琢 独创性声明 本人声明所呈交的论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及取得的研 究成果。尽我所知，除，了文中特剃加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其他 人已经发表或撰写过的研究成果，也不包含为获得安徽农业大学或其它教育机构 的学位或证书而使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所徽的任何贡献均 已在论文中作了明确的说明并表示了谢意。 研究生签名：缱f 函望 时间： 劫孑年乡月沁墨 关于论文使用授权的说明 本人完全了解安徽农业大学有关保留、使用学位论文的规定，邸：学校有权 保留送交论文的复印件和磁盘，允许论文被查阅和借阅，可以采用影印、缩印或 扫描等复制手段保存、汇编学位论文。同意安徽农业大学可以鼹不恩方式在不固 媒体上发表、传播学位论文的全部或部分内容。 褓密的学位论文在解密后应遵守此协议) 研究生签名： 第一导师签名 时间：硼年多月 t 7e l 时间：力卿莎年多月矽日 l 糕 _ 引言 我国房地产业作为国民经济的支柱产业，关系到整个国民经济的稳定发展和 金融安全，因其产业相关度高，带动性强，与金融业和人民生活联系密切，国家 一直对房地产市场发展给予高度关注，目的是想通过宏观调控政策平抑或减缓房 地产周期波动带来的影响，促进房地产行业持续、稳定、健康地发展。由于我国 房地产企业的利润率一般超过社会其它行业的利润率，从上世纪9o 年代开始， 一大批社会游资开始涌人房地产开发行业，市场上出现了很多开发商短期行为严 重，既没有长期的企业发展规划，也不重视自身的信用和品牌的现象；面积缩水、 价格欺诈、质量低劣等情况比比皆是；延迟交房问题更是时有发生。这些行为不 仅侵犯了消费者的合法权益，而且直接影响着房地产企业自身的发展。 安徽的房地产企业，绝大多数属于中小企业。根据统计，截止2 0 0 5 年，安 徽现有房地产企业1 ，9 1 7 多家，拥有一级开发资质的不足2 ，大多数企业规模 小，资源分散，企业整体水平不高，与其资金密集的行业特点极不相适应。在 2 0 0 5 年全省2 ，6 2 3 4 万平方米的新施工面积中，平均每个企业开发的面积仅为 1 3 5 万平方米u l o 另外，全省房地产企业资产负债率多数在7 0 左右，过高的负 债必然使企业成本增加，盈利下降，甚至出现亏损。部分自有资金不足的开发企 业，靠银行贷款、施工企业垫资和拖欠材料款等进行房地产开发，一旦商品房销 售不畅，资金不能及时回笼，将会导致工程难以为继，引发连锁反应，隐藏一定 的金融风险，如处理不当将影响正常的经济秩序。因此，房地产企业面对不断变 化的内外环境，结合本行业的实际情况，建立核心竞争力，是其生存、发展的迫 切需要，具有一定理论价值和现实意义。 国内外关于核心竞争力的研究与报道较多，其理论与观点呈多元化趋势，也 从而导致了一些理论缺陷。一般而言，核心竞争力( c o r ec o m p e t e n c e ) 就是企 业在经营过程中形成的不易被竞争对手效仿的能带来超额利润的独特的能力。它 是企业在生产经营、新产品研发、售后服务等一系列营销过程和各种决策中形成 的，具有自己独特优势的技术、文化或机制所决定的巨大的资本能量和经营实力。 现阶段，大多数房地产企业对核心竞争力的认识和理解不足，甚至只重视短 期效益，把获取土地资源作为其唯一的核心竞争力，从而影响了企业的长远发展。 对安徽省房地产企业来说，必须通过内外部资源的整合，提升培育其核心竞争力， 才能在未来中国的房地产行业内占有一席之地。本文以安徽省房地产企业为研究 对象，首先对核心竞争力的研究现状进行综述，然后通过对核心竞争力理论的分 析，将该理论应用于房地产企业的具体实践中。笔者将房地产企业核心竞争力的 培育划分为定位、造就和拓展三个阶段，文章重点对定位和造就阶段进行分析， 在对房地产企业的核心竞争力构成要素分析的基础上建立企业的核心竞争力的 指标体系，并对该指标体系进行评价，为有效地培育企业核心竞争力提供依据。 本文依据理论应用并重的原则，在阅读大量相关资料的基础上，运用经济学、 管理学等学科知识，利用定性分析与定量分析相结合的方法，通过对安徽省2o 专家学者的问卷调查进行核心竞争力的研究。 本文采用的技术路线为首先介绍核心竞争力研究现状，其次对房地产企业核 心竞争力进行分析，通过对安徽省房地产企业核心竞争力的要素分析进行评价指 标体系的建立，从而提出安徽省房地产企业核心竞争力的培育途径，技术路线如 图1 所示。 2 广一。 i i i i i i 圈i 技术路线田 f i g 1m a po ft e c h n o l o g yr o u t e 本文通过问卷调查建立核心竞争力评价指标体系，从而对安徽省房地产企业 核心竞争力的培育提出建议。但由于受到作者个人能力和调查对象的主观意识， 论文难免存在不足之处，也缺乏对评价指标的进一步研究。希望各位老师、专家 提出宝贵意见。 3 i 核心竞争力要素分析 土 评价指标体系的建立 r 结论和建议 i 核心竞争力研究现状综述 1 1 国内外核心竞争力研究综述 随着经济全球化和信息时代的到来，企业的竞争越来越激烈，企业的发展也 越来越依靠其自身竞争优势的发挥。据经济学家报社展望2 0 1 0 对全球3 5 0 位 企业高级管理人员的调查报告表明，核心竞争力被列为现在及未来构成竞争优势 的首要因素雎1 0 企业持续竞争优势的本质和决定因素，可归结为三个问题：一是 什么给企业带来了持续竞争优势，即企业持续竞争优势的“源”的问题；二是产 生企业持续竞争优势的因素与企业绩效之间有怎样的内在逻辑联系，即企业持续 竞争优势的“内在逻辑”问题；三是怎样获得企业持续竞争优势b 1o 这三方面的 问题一直是经济学企业理论和管理学战略管理研究的重要课题，核心竞争力理论 就是以经济学和管理学为基础，为解决这些问题而提出来的。那么，究竟什么是 核心竞争力? 1 1 1 国外研究现状 核心竞争力( c o r ec o m p e t e n c e ) ，又称作核心能力、核心专长，最早是在1 9 9 0 年由美国密西根大学普拉哈拉德( c k p r a h a l a d ) 教授和伦敦商学院哈默( g a r r y h a m e l ) 教授提出的，他们是在以信息技术、生物技术、新材料等为代表的科学技 术革命使竞争环境变得更加复杂，使得企业不仅要关注其外部产品市场的变化、 更要将目光转向企业内部，通过企业开发其自身独特的资源来获取并保持企业的 持续竞争优势这样的时代背景下提出来的“1 0 他们在哈佛商业评论发表的公 司的核心竞争力( t h ec o r ec o m p e t e n c eo ft h ec o r p o r a t i o n ) 一文中明确指出： 核心竞争力是组织对企业拥有的资源、技能、知识的综合能力，“是组织中的积 累性知识，特别是关于如何协调不同生产技能和有机整合各种技术流的知识 喳1 ， 并以此创造出超越其他竞争对手的独特的经营理念、技术、产品和服务。这篇论 文一被发表，立刻引起理论界和实业界的巨大反响，成为哈佛商业评论历史 上被引用频率最高的管理学文献之一。根据有的学者在s c i 、s s c i 和a & h c i 的检索， 1 9 9 0 1 9 9 9 年引用企业核心竞争力的文章5 3 3 篇，发表有关核心竞争力的论文 1 7 6 篇哺1 0 从此以后，企业的核心竞争力成为企业经济学和企业战略管理领域的 主要研究课题。企业核心竞争力在工商管理实践中得以应用的同时，世界各国经 济学家、战略管理学家也从不同的角度对核心竞争力理论做了诸多研究，有基于 整合观、知识观、文化观和组合观等的核心竞争力h o 4 哈默与普拉哈拉德是从产品和技术创新角度研究核心竞争力的，他们是整合 观的代表。1 9 9 4 年，哈默发表的核心竞争力的概念又重申了这个观点，即核 心竞争力代表着多种单个技能的整合，并指出正是这种整合才形成核心竞争力的 突出特性哺1o 除此之外，为核心竞争力研究者所熟知的梅约和厄特巴克也是基于 技术观和技术创新过程分析企业核心竞争力的典型代表。他们认为企业核心竞争 力是指企业的研发能力、生产制造能力和市场营销能力，认为核心竞争力在更大 的程度上就是在产品创新的基础上把产品推向市场的能力。这种观点通常认为企 业的创新能力和技术水平的差异是企业异质性存在的根本原因o 知识观的代表是巴顿，他从基于知识的角度来分析核心竞争力，认为核心竞 争力是使企业独具特色并为企业带来竞争优势的知识体系。它包括四个维度：技 巧和知识系统、技术系统、管理系统、价值观系统，这四个维度之间存在较强的 相互作用。巴顿还认为，核心竞争力构成了企业的竞争优势，它随时间积累而不 易为其他企业所模仿。因此，企业为实现持续自主创新，必须以核心竞争力的持 续积累为条件。麦肯锡咨询公司的凯文科因、斯蒂芬霍尔和帕特里复克里 福德等也提出，核心竞争力是某一组织内部一系列互补的技能和知识的组合，它 具有使一项或多项关键业务达到业界一流水平的能力。这一提法，强化了核心竞 争力以知识的形式存在于企业各个方面的能力中o 拉法和佐罗成为核心竞争力文化观的代表，他俩认为企业核心竞争力不仅存 在于业务领域，而且蕴藏于企业文化体系，并随企业文化在组织成员中渗透。严 格地说，企业真正的核心竞争力是不可分割的，它是技术核心能力、组织核心能 力和文化核心能力的有机结合，不可能在企业里分散开来加以定位。因此，企业 核心竞争力的积累蕴藏在企业的文化中，渗透在整个组织中，而这些恰恰是组织 拥有个综合的、难以模仿的核心竞争力不可或缺的必备条件。 组织观认为，核心竞争力是提供企业在特定经营中以竞争能力和竞争优势为 基础的多方面技能、互补性资产和运行机制的有机融合。体现在这种组织中的核 心内涵是企业所专有的知识体系，正是企业的专有知识才使核心竞争力表现的独 一无二、不可模仿和与众不同。核心竞争力建筑于企业战略和结构之上，以具备 特殊技术的人为载体，涉及到众多层次的人员和组织的全部职能，因而，核心竞 争力必须有沟通，有参与和跨越组织边界的共同视野和认同oc o o m b s ( 库姆 斯) ( 1 9 9 3 ) 认为企业核心竞争力包括企业的技术能力以及将技术能力予以有效结 合的组织能力。因此，企业核心竞争力是技术专长( 包括产品和工艺在内) 和有效 配置这些专长的组织能力o： 资源观强调资源和能力对企业获取高额利润回报率和持续市场竞争优势的 作用。基于这一观点，企业在获取、配置资源和能力的“异质性 方面决定了其 5 获得高额经济回报率的可能性。这些长期的、能获取高于正常利润回报的特性是 企业在“有缺陷的”和“不完全的”要素市场中获取并开发战略性资产的能力所 决定的。因为企业在选择和积累资源上的决策是以在有限的信息、认知偏见、因 果关系模糊等条件制约下最经济性地合理配置这些资源为特征的。所以，不同企 业之间在获取这些战略性资源时，在决策和过程上的“异质性”构成了企业的核 心竞争力。基于这样的观点，资源成为保证企业持续获得超常规利润的最基本条 件。从资源的类型看，构成杨d 竞争力资源具有稀缺性、独一无二、持续性、专 用性、不可模仿性、非交易性、无形性、非替代性等特征，企业只有拥有了这样 的资源，才能在同行业中拥有独特的地位，这种地位就来自其在资源识别、积累、 储存和激活过程中独特的能力。基于资源观点考察，可以认为核心竞争力是企业 在获取并拥有这样特殊资源的独特的能力o i 1 2 国内研究现状 核心竞争力理论产生以后，也得到了一些中国学者的重视，涌现出了许多研 究成果。有人提出狭义的核心竞争力概念，如李建明( 1 9 9 8 ) 提出核心竞争力是指 企业内部一系列互补的技能和知识的组合，主要由洞察预见能力和前线执行能力 组成；也有人提出广义的概念，如管益忻( 2 0 0 0 ) 认为凡是企业特有的，足以胜过 对手的市场预测、研究开发、市场营销、加工制造、经营决策、人力资源开发、 品牌战略、企业文化、战略管理以及企业的产业创新、制度创新等等一系列关键 程序、能力、资源、机制均为企业的核心竞争力构成要素。在形成核心竞争力的 要素方面，鲁开垠、汪大海( 2 0 0 1 ) 等提出包括人力资源、技术体系、管理体系、 信息系统和价值观等都是形成企业核心竞争力的要素；曹阳华( 2 0 0 5 ) 还给出了企 业核心竞争力的数量评价模型等。 国务院发展研究中心副主任陈清泰1 9 9 9 年在上海财富论坛上说：核心竞争力 是指个企业不断地创造新产品和提供新服务以适应市场的能力，不断创新管理 的能力，不断创新营销手段的能力。这个概念突出企业在研发、管理、营销等方 面的创新能力o 中国社会科学院副院长陈佳贵研究员认为，核心竞争力主要是指企业在生产 经营过程中的积累性知识和能力，尤其是关于如何协调不同生产技能和整合多种 技术的知识和能力，并据此创造出超越其他竞争对手的独特的经营理念、技术、 产品和服务。 我国企业界对核心竞争力也有独到的理解，如万科创始人王石认为，万科的 核心竞争力是持续学习能力。这是万科过去成功的关键因素，并将是保证万科继 续取得成功的内在支撑能力。正是万科具备的持续学习能力，才使万科能够顺应 6 市场变化，把握发展机遇o 同时还有些学者也提出自己的观点。朱雨良( 1 9 9 9 ) 将核心竞争力概括为：“基 于技术和产品创新的核心竞争力，基于知识的核心竞争力，基于资源观的核心竞 争力，基于组织和系统观的核心竞争力和基于文化观的核心竞争力”等五类1 ， 说明了对核心竞争力的不同理解。陈劲等学者则将核心竞争力归为整合观、网络 观、协调观、组合观、知识载体观、元件一构架观、平台观、技术能力观等八 类观点。王毅等认为企业核心竞争力是由能力及能力构架与层次组成的一个两维 知识系统o 此外还有一些学者观点，如李悠诚认为：企业核心竞争力就是无形资产，它 在本质上是企业通过对各种技术、技能和知识进行整合而获得的能力。开盛，周 星，柳御林，张彦宁等认为企业核心竞争力就是企业具有开发独特产品、发展独 特技术和独特营销的能力。程祀国，王秉安认为企业核心竞争力是由核心产品、 核心技术和核心能力构成的，它使企业能在竞争中取得可持续生存与发展的核心 性能力。左建军认为企业体制与制度是最基础的核心竞争力。王忠明，白津夫等 表示核心竞争力是企业资源有效整合而形成的独具的、支撑企业持续竞争优势的 能力。史东明认为核心竞争力使分布企业组织的能量通过核心专长表现出来，而 其赢得竞争的能力核心又是企业文化与价值观n 1 1o 1 2 国内外核心竞争力研究的不足 尽管近十年来关于核心竞争力理论涌现出相当多的著述和观点，但与己经相 当成熟、研究透彻、非常规范的企业契约理论相比，核心竞争力理论只是崭露头 角和刚刚起步。特别是在我国，因为这一理论正处于研究和开发的初级阶段，更 有待于完善。 新西兰威克多大学管理学院的戴尔文克拉克先生在2 0 0 0 年9 月撰文指出， 核心竞争力理论是企业资源理论的贡献之一，它吸引了世界上众多的企业实践者 的极大兴趣。然而，企业核心竞争力的每一种决策过程都从不同角度提出了需要 解决的实际操做化问题，如该理论的实施应用问题，它在实践中是如何起作用的， 运用核心竞争力理论进行决策时的关键问题和资源的含义是什么等，这些问题都 有待于进一步研究o 我国也有一些学者对核心竞争力理论提出了置疑，如纪竹荪( 2 0 0 3 ) 在对“核 心竞争力 理论的冷思考一文中指出，核心竞争力理论存在三个重大缺陷：它 仅仅适用于优秀的大企业；核心技术的领域有限，并不是所有现代科技都可以成 为核心技术；由于科学技术的发展难以预测，完全遵照核心竞争力理论，集中企 7 业资源来发展核心技术有可能会导致重大损失等o 同时，中国社科院的专家指出核心竞争力理论的三种局限性：一是企业规模 的限制，因为它是以某行业全球前列企业为服务对象的；二是市场的背景，该理 论来自和服务于市场经济发达的国家的企业；三是行业的局限，因为普拉哈拉德 和哈默主要是在分析电子和机械制造行业企业基础上提炼核心竞争力理论的，从 他们对核心竞争力所下的定义和事例分析中不难看出，他们对技术和核心产品的 偏爱程度。实际上，不同的行业企业对其生产经营的性质有不同的要求，也表现 出不同的市场特征，所以对于其它行业如何运用核心竞争力还有待于全面的研 究。 除此之外，经过长期积累而形成的企业文化固性和长期积淀的行为惯性又会 影响企业随环境变化而改变的体制创新和经营发展，经过长期培养而过于成熟的 核心竞争力更加具有不可变性，形成较强的刚性而对环境反应迟钝；同时，不太 成熟的核心竞争力易于丢失，分散的核心能竞争力难以大规模提高效率，过于有 形的核心竞争力易于模仿等。在我国，很多企业，包括一些大企业，仍对企业战 略管理和培养核心竞争力的认识不够深刻。 2 房地产企业核心竞争力的分析 2 1 企业核心竞争力的相关概念辨析 2 1 1 企业核心竞争力与企业竞争力 企业竞争力和核心竞争力是两个既有联系，又有区别的概念。在英文中，竞 争力是c o m p e t i t i v e n e s s ，而核心竞争力是c o r ec o m p e t e n c e o 竞争力的特点是： 决定和影响企业竞争力的大多数因素在各企业之间具有可比较性和很大程度的 可计量性，企业竞争力研究的努力方向之一就是力图将企业竞争力因素尽可能地 进行量化，从而进行企业间的比较。而且，竞争力因素具有一定程度的可交易性 ( 或可竞争性) ，即企业竞争力的许多因素是可以通过市场过程获得的，或者可以 通过模仿其他企业而形成o 竞争能力在具体形式上可以表现为企业的营销竞争能力、品牌竞争能力、技 术竞争能力等。这些竞争能力只是企业活动在某一方面、某一领域的竞争能力， 是一种相对的优势，其稳定性也相对较差，如一个产品的生命周期进入晚期，该 产品的竞争力也随之减弱和消失。 从以上观点可以看出，一般竞争力是企业在市场经济中生存与发展的基础， 是多数企业所共有的特性，但不同的企业由于产权制度、组织结构和管理机制不 同以及企业领导人的素质和能力的差异，其竞争能力也会有很大差异。 至于什么是核心竞争力，普拉哈德拉提出了一个非常形象的“树型理论m 1o 他认为，公司就像一棵大树，树干和主枝是核心产品，分枝是业务单元，树叶、 花朵和果实是最终产品，提供养分、维系生命、稳固树身的根就是核心竞争力。 核心竞争力是公司内部的知识汇总，尤其是如何协调纷繁复杂的生产技能和融合 多种技术潮流。核心竞争力是凝聚现有业务的胶水，也是发展新业务的火车头o “树型”理论很形象地描绘出企业核心竞争力的重要性n 射o 田2 。树基”理论模型 f i g 2 。t r e e 。t h e o r e t i c a lm o d e l 果实 互习 蘩降 独树一帜i 转移和模仿 与众不同l 难以言传 专属性i 企业核心能力 卜组技术和技能的集合体) 宴 的 玖根， 用本 户利 益 l 用户 1 打开多种产品广一 面溺蒯未查 长期利润的源泉 圈3 核心竞争力识别框架 f i g 3 t h ec o r ec o = p e t e n c eo ft h ef r a m e w o r kt oi d e n t i f y 1 0 2 1 2 企业核心竞争力与竞争优势 ( 1 ) 核心竞争力是企业持续竞争优势的源泉。能力是企业能做什么，优势 是企业处于什么位置上，竞争优势是指企业处于比竞争对手更有利的位置上，产 生了比竞争对手更强的竞争能力。巴顿提出与核心专长相对的核心刚性 ( c o r er i g i d i t i e s ) 的概念，它是指由于能力的长期积累而导致的难以适应变 化的一种惰性1 0 一些企业在获得核心专长后反而出现了核心刚性，最终丧失了 核心专长对企业竞争优势本源的解释。通过分析我们发现核心专长仍不是企业竞 争优势的本源，而隐藏在其背后、为其源源不断的提供能量的核心竞争力才是企 业竞争优势源泉之所在n 5 1 0 核心竞争力的持恒性创造出企业可持续性的竞争优 势，使企业在竞争中保持长期主动性，没有核心竞争力就不可能有持久的竞争优 势。所以说核心竞争力是企业获得长期稳定的竞争优势的基础n 们o ( 2 ) 核心竞争力是手段，竞争优势是结果。核心竞争力是企业长期保持竞 争优势的重要手段，而竞争优势只是企业重视培育核心竞争力的结果，或者说是 最终目标。当然，核心竞争力是否能转变成竞争优势，取决于相应的转换机制和 环境条件是否促进这种转换。因此，在确定企业长期发展目标的过程中，还需要 对企业的组织结构、流程制度、管理风格、企业文化、资源状况等进行评估，按 照是否有利于促进培育和提升企业的核心竞争力，是否有利于企业持续竞争优势 的转化，决定在哪些方面进行多大程度的改进和创新o ( 3 ) 竞争优势资源并非都是核心竞争力。从决定性意义来看，核心竞争力是 企业的一项竞争优势资源，它使企业具有排它的竞争优势并能为顾客带来利益。 但要注意，所有的核心竞争力都是竞争优势资源，但所有的竞争优势资源并非都 是核心竞争力。 2 2 房地产企业的核心竞争力特征 房地产企业，是指以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。它作为房 地产开发和交易的主体，在房地产开发市场中占有重要的地位。就短期而言，产 品的质量和性能决定企业的竞争力；但长期而言，其决定作用的是造就和增强企 业的核心竞争力n 1o 。企业的核心竞争力都具有显著增值性、领先性( 竞争性) 、延展性和整合性， 房地产企业作为企业的一种类型，当然也具有这四个特性。本文以安徽省房地产 企业为研究对象，对房地产企业的核心竞争力特征进行分析o ( 1 ) 显著增值性。富有战略价值的核心竞争力，首先能够给顾客提供一种超 过他们价值判断的利益。与其他行业的企业一样，房地产企业的竞争优势最终来 自于以较低的成本向用户提供同等的价值或以同样的成本向用户提供更多的价 值。除了用户所看重的核心价值之外，还应包括企业对用户价值的维护和增值， 即价值保障、价值提升、价值创新等环节。安徽省房地产企业以中小型为主，其 竞争优势主要体现在他们在保证用户对房地产产品的经济、适用、安全、卫生等 基本要求的前提下，还要使户型、周边环境、配套设施、小区规划等方面具有超 前性和性价比的优势，并做到预测、识别和满足用户的新需求，使顾客所得到的 产品价值在一定时期内会增值或具有一定的增值空间。因此，我们要加强对顾客 的价值分析，找出产品满足顾客需求的核心属性，据此形成该属性的核心竞争力。 ( 2 ) 领先性( 竞争性) o 企业所特有的，当前或潜在竞争对手所难以模仿的资 源和能力可以使企业具有持续的竞争优势。然而房地产业是一个资本密集型行 业，其中一般不存在由独特的技术或专有权构成的进入障碍。与传统的制造业相 比，随着社会分工的细化和供应链管理的发展，现代房地产企业的边界比较模糊， 建立在产品设计和独特操作方式基础上的竞争优势极易受到模仿，开发理念、开 发与推广方式、价格策略的雷同现象比比皆是。因此，房地产企业尤其是安徽中 小型房地产企业的竞争优势必须包括企业专用性资产与企业管理模式，通过合理 的土地资源储备、丰富的人力资源、整合优秀资源、不断创新等途径，构建形成 既具有技术性又具有组织性，很难为竞争者完全了解和复制的核心竞争力。 ( 3 ) 延展性。企业的核心竞争力是一个坚实的平台，是企业其他各种能力的 统领，可以支持企业向更有生命力的新领域延伸或扩展。因此管理者在培育本企 业的核心竞争力时，不能只是从单一的某一特定的产品领域出发，而要着眼于开 发新产品市场的能力。作为房地产企业的核心竞争力，不仅要为客户提供一般的 房地产品，还可以提供各种衍生服务，如提供物业管理、专业营销代理服务、广 告策划、中介服务等o ( 4 ) 整合性。企业的核心竞争力是企业长期在各方面积累的结果，是以技术 为依托的各项功能、组织制度以及价值观念等的有机融合。对房地产企业来说土 地是命脉、资金是血液，人力资源是大脑，资源整合能力是素质。房地产开发是 一个十分复杂的系统工程，牵涉到投资分析、规划设计、施工组织、营销策划、 物业管理等诸多环节( 如图4 ) ，目前安徽省房地产企业很少有能力独立完成各 个环节，如何便捷的获得各类专业资源是房地产项目操作成功的关键因素。这就 需要房地产企业通过虚拟经营以高效地整合各项资源，实现资源优化配置和协调 统一。因此，优秀的资源整合能力是安徽房地产企业核心竞争力的主要构成因素， 房地产企业通过资源整合可以将自身资源集中于关键环节和领域，从而体现自身 的最大价值，实现多方面的竞争优势u 引o 1 2 圈4 房地产开发环节示意圈 f i g tr e a le s t a t ed e v e l o p m e n ts e c t o r s 2 3 房地产企业价值链分析 “价值链”是由美国著名战略管理学家迈克尔波特提出，用以分析竞争优 势来源的基本工具。“价值链”是企业为客户创造价值进行的一系列经济活动的 总称。他把企业内外价值增加的一系列经济活动分为基本活动和辅助活动，基本 活动涉及企业生产、营销、来料储运、成品储运、售后服务。作为房地产企业的 活动实际上就是建造、营销、服务。辅助活动涉及人力资源管理、采购、财务、 计划、研究与开发、组织制度等，基本活动和辅助活动构成了企业的价值链。他 认为不同的企业参与的价值活动中，并不是每个环节都创造价值，实际上只有某 些特定的价值活动才真正创造价值，这些真正创造价值的经营活动，就是“战略 环节”，这个价值链上的“战略环节”实际上就是企业的核心竞争力。企业要保 持的竞争优势，实际上就是企业在价值链上某些特定的战略环节上的优势。在房 地产企业中，研发、营销、规划、设计、服务等都创造价值，而像房地产原材料 的储藏运输、会计核算、事务性管理等并不创造价值。 运用价值链的分析方法来确定房地产企业的核心竞争力，就是要求房地产企 业密切关注组织的资源状态，特别关注和培养在价值链的关键环节上获得重要的 核心竞争力。通过重构和优化房地产企业价值链，挖掘和拥有优于竞争对手的价 值活动，是培育和提升房地产企业核心竞争力的关键。 1 3 孔 田5 房地产企业价值链分析 f i g 5v a l u ec h a i nm o d e lo fr e a le s t a t ec o r p o r a t i o n 2 4 核心竞争力的培育过程分析 核心竞争力的培育是指通过规划和采取一定的方法，有组织地建立和强化核 心竞争力。核心竞争力的培育包含两个方面：一是企业没有核心竞争力而努力建 立核心竞争力的从无到有的过程；二是企业己经具备一定的核心竞争力而进一步 提高强化