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关于通货紧缩中房地产产业强势运行问题研究 内容摘要 本报告旨在研究我国房地产产业在宏观经济通货紧缩背景中强 势运行问题。论文由五章正文、导言、结论和二个附件组成。在第 一章中重点论述中国经济生活中现已出现明显的通货紧缩，并引出 在通货、紧缩背景下我国房地产产业强势运行的问题。第二章通过对 国房景气指数的实证分析，指出我国房地产行业在通货紧缩背景下 进入新的一轮景气周期，总体呈现强势运行态势，并阐述了房地产 强势运行的具体表现。第三章重点论述了通货紧缩形势下房地产强 势运行的利弊，指出房地产业的强势运行总体而言有利于现阶段宏 观经济发展：指出了房地产强势运行中存在的问题，并认为我国房 地产已出现了明显泡沫，必须加以重视。在第四章中，重点探讨如 何抑制我国房地产业强势运行中的泡沫问题，指出对我国房地产强 势运行中的问题和泡沫现象要有正确的认识和处理思路，既不能夸 大，破坏整体良好的局面，又要及时采取有效措施防止泡沫问题的 严重化和扩大化。通过第五章的讨论，对通货紧缩中我国房地产产 业强势运行的内外因分析，指出了目前房地产业存在的问题属于发 展中的问题，中国的房地产业具备广阔的中长期发展前景。二个附 件是出于篇章安排和重要性考虑而设置的，主要论述与房地产业泡 沫相关的议题，是论文的有机组成部分。 a b s t r a c t t h ep a p e ri so nt h ei s s u et h a tc h i n e s et e a le s t a t ei n d u s t r yh a sb e e n d e v e l o p i n gs t r o n g l y w h i l em a c r o e c o n o m i ce n v i r o n m e n ti su n d e r d e f l a t i o n t h ep a p e ri sc o n s i s t e do ff i v ec h a p t e r s ，p r e f a c e ，c o n c l u s i o n a n dt w oa c c e s s o r i e s i nc h a p t e r1w ee m p h a s i z et h a tt h e r eh a sb e e n o b v i o u sd e f l a t i o ni nn a t i o n a le c o n o m i c a ll i f e ，a n dc o m et ot h ei s s u eo f t h es t r o n gd e v e l o p m e n to fn a t i o n a lr e a le s t a t ei n d u s t r yu n d e rd e f l a t i o n i nc h a p t e r2 。t h r o u g ht h ea n a l y s i so fb o o mi n d e xo fn a t i o n a lt e a le s t a t e ， t h ep a p e rp r o v i d e st h a tn a t i o n a lt e a le s t a t eh a se v o l v e di n t oan e wb o o m c y c l eu n d e rd e f l a t i o n ，a n di t st r e n da p p e a r sv e r ys t r o n g a l s ot h ep a p e r i l l u s t r a t e st h ed e t a i l e db e h a v i o r so ft h es t r o n gt r e n do fn a t i o n a lr e a l e s t a t ei n d u s t r y c h a p t e r3p a y se m p h a s i so nt h ea d v a n t a g e sa n dd i s a d v a n t a g e sb e c a u s e n a t i o n a it e a le s t a t ei n d u s t r yd e v e l o p sv e r ys t r o n g l yu n d e rd e f l a t i o n a n d p o i n t so u tt h a ti ng e n e r a lt h es t r o n gt r e n do fr e a l e s t a t ei n d u s t r yd o e s g o o dt oc u r r e n tm a c r o e c o n o m i c s a n dt h ep a p e rp o i n t so u tt h ep r o b l e f n s e x i s tw h i l er e a le s t a t e i n d u s t r yd e v e l o p ss t r o n g l y t h e r eh a v eb e e n o b v i o u sb u b b l e so fr e a le s t a t e i n d u s t r y w em u s tp a ya t t e n t i o n t h e p r o b l e m s i nc h a p t e r4 w ed i s c u s sh o w t or e s t r a i nt h eb u b b l ep r o b l e m s w h i l er e a le s t a t e i n d u s t r yd e v e l o p ss t r o n g l y t h ep a p e rp o i n t so u tw e m u s th a v er i g h tv i e w p o i n t sa n dt h o u g h t sw h e nw ed e a lw i t ht h eb u b b l e p r o b l e m s ，w e c a nn o t e x a g g e r a t e t h e p r o b l e m s t o d e s t r o y t h e g o o d s i t u a t i o n w em u s t a d o p t e f f e c t i v em e a s u r e st oa v o i dt h eb u b b l e p r o b l e m s t ob em o r es e r i o u sa n d l a r g e r t h r o u g h t h ed i s c u s s i o no f c h a p t e r5 。w ea n a l y z et h ei n n e ra n do u t s i d e c a u s e st h a tn a t i o n a lr e a l e s t a t eh a sb e e n d e v e l o p i n gs t r o n g l yu n d e r d e f l a t i o n w ep o i n to u tt h a tt h e e x i s t i n gp r o b l e m so fr e a le s t a t ei n d u s t r yb e l o n gt ot h ep r o b l e m sd u r i n g t h ep r o c e s so f p r o g r e s s ，t h em e d i u m a n dl o n g - t e r mf u t u r eo fn a t i o n a lr e a l e s t a t ei sv e r ys p r e a d t h et w oa c c e s s o r i e sa r es e ti no r d e rt oa r r a n g et h e p a p e rm o r ep r o p e r l y a n de m p h a s i z et h em o r ei m p o r t a n t p o i n t s t h e y m a i n l yd i s c u s sr e l a t i v e i s s u e so nt h eb u b b l ep r o b l e m so fr e a le s t a t e i n d u s t r y ，b e i n go r g a n i cw h o l eo ft h ep a p e r 。 0 0 m 0 1 4 周云 茎主望塑鉴堕! 生垫兰主些塑茎堡堑旦墨型壅 导言 1 9 9 8 年以来，我国宏观经济运行中出现了明显的通货紧缩现象，社 会物价总水平持续下跌。在宏观经济通货紧缩背景下，近几年来，中国 房地产产业却一枝独秀，呈现出强势运行态势，房地产投资和消费高速 增长，房地产价格逆势上扬。 研究通货紧缩背景中房地产产业强势运行闯题有着极其重要的现实 意义。通货紧缩背景下，房地产产业的强势运行表现在哪些方面? 其原 因是什么? 通货紧缩背景下房地产产业强势运行对国民经济发展的利弊 何在? 我国房地产产业持续强势运行会存在哪些问题? 现阶段房地产产 业发展是否存在严重的泡沫? 我国房地产产业发展的中长期前景如何? 如何解决房地产产业强势运行中存在的问题，促进国民经济的持续健康 稳定发展? 等等。本文将从理论和实践相结合的角度对以上问题进行研 究和阐述。 0 0 m 0 1 4 周云关于通货紧缩中房地产产业强势运行问题研究 第1 章中国经济生活中出现了明显的通货紧缩 1 1 引言 自从亚洲金融危机以来，面临不确定的国际经济环境，我国实施了 积极稳健的财政货币政策，积极扩大和培育内需，实现了国民经济的持 续高速发展，国民经济整体运行态势良好。但是，在我国宏观经济运行 中还存在一些制约经济增长的不利因素，如就业问题、地区差距问题、 通货紧缩问题等。其中，以物价总水平持续下跌为特征的通货紧缩问题 已引起政府和学术界的高度重视，关于通货紧缩的程度、成因、危害和 治理方法，也是社会各界的热点问题。 1 2 通货紧缩的定义 关于通货紧缩的定义，学术界有多种不同看法。比较典型的有两 种，一种认为通货紧缩是一种价格现象，社会总体物价水平持续下跌便 是通货紧缩；而另一种则认为通货紧缩和通货膨胀首先是一种货币现 象，通货紧缩首先是货币流通量下降，且通货紧缩通常伴随着经济衰 退，光有物价水平的下跌不能认定是通货紧缩，只有物价水平下跌和货 币供应量减少两个现象同时存在时才能称通货紧缩。 1 3 通货紧缩已成为中国经济生活中不争的事实 亚洲金融危机以来我国物价总水平经历了广泛、持续的下跌，零 售物价总指数( r p i ) 从1 9 9 7 年l o 月起到1 9 9 9 年年底连续2 7 个月下降， 而居民消费价格指数( c p i ) n 从1 9 9 8 年3 月起持续下降2 2 个月( 参考图 1 ) 。继1 9 9 8 和1 9 9 9 年居民消费价格指数分别下降0 8 和1 4 之 后，从2 0 0 1 年下半年开始，物价又出现了持续走低。2 0 0 2 年上半年， 我国市场价格总体水平变动一直处于负值状态，自2 0 0 1 年1 1 月份开始 的居民消费价格总水平第二轮负值波动已持续了8 个月。直接反映市场 供求关系的消费品价格指数降幅也进一步扩大，2 0 0 2 年上半年累计降幅 2 o o m o l 4 周云 叁! 垩堡墨塑! 堡些主兰些塑茎重堑塑璺堕塑 为1 7 ，比去年同期降幅扩大0 8 个百分点。经济运行和价格总水平 变动的先行指标一一生产资料价格指数也一直处于负值波动状态。 在各项价格指数均呈持续负值运行状态的同时，信贷和货币供应还 显偏紧。货币供应量增速放缓，2 0 0 2 年6 月末m i 余额增长1 2 8 ， 而去年同期增速为1 4 9 。金融机构各项贷款余额同比增长1 2 2 ， 而去年同期增速为1 3 8 。中小企业与民营企业贷款困难的问题也比 较突出，许多有资金需求的中小企业和民营企业难以从正常渠道获得维 持生产和经营活动的资金支持。 以上各项价格指数和信贷货币的运行情况表明，目前我国经济正在 遭受着通货紧缩问题的困扰，通货紧缩已成为我国经济生活中的不争的 事实。 1 4 通货紧缩的危害、成因分析及对策分析 1 4 1 通货紧缩的危害 通货紧缩有良性和恶性之分。适度的、持续时间不长的通货紧缩对 经济的负面影响是有限的，但长时间的通货紧缩将对经济发展产生非常 不利的影响，因此必须采取措旌预防通货紧缎势头的扩大，防止其演变 为恶性通货紧缩。 尽管我国的通货紧缩没有到非常严重的程度，但对宏观经济的运行 已产生了很大的负面影响。商品价格水平的持续大幅下降，直接导致工 业企业销售收入增幅减缓和利润下降，进而影响厂商和居民投资的积极 性，更进一步影响税收的增长以及居民就业和社会稳定。今年1 4 月， 全国规模以上工业企业实现利润1 2 3 8 5 亿元，同比下降2 4 ，尤其是 国有及国有控股企业下降2 0 4o a ，财政收入仅增长6 9 。 我国的通货紧缩问题如果处理不好，有可能出现以下三种结果： 一、如果继续强化政府干预，加大税收力度。限制市场进出，实行控制 价格的话，通货紧缩势必进一步加剧，并从良性通缩演变成恶性通缩。 二、如果银行不良资产处置、粮食企业亏损挂账以及社会保障体系建设 欠账等因素构成的潜在的财政风险，仅仅通过大量发行货币来化解的 3 0 0 m 0 1 4 周云关于通货紧缩中房地产产业强势运行问题研究 话，就有可能引发通货膨胀，并导致恶性通货膨胀；三、如果一方面企 业竞争力不能迅速提高，另一方面政府财政货币政策操作失误又导致了 遥货膨胀发生，则中国极有可能陷入“滞胀”境地而不能自拔。因此， 对目前出现的通货紧缩问题不能掉以轻心，要妥善处理通货紧缩问题， 否则我国宏观经济中长期走势将潜伏着巨大风险。 1 - 4 2 通货紧缩的成因分析 + 通货紧缩成因分析是治理通货紧缩的关键，也是目前学术界争论的 焦点。 造成我国通货紧缩的原因是多方面的，除了外部原因以外，内部原 因仍然是最主要的。 目前，经济学界关于我国通货紧缩的成因有三种不同观点。 第一种是供需失衡论，强调通货紧缩是由实体经济因素所致，包括 生产过剩论和有效需求不足论。在有效需求不足论中，又存在民间投资 不足论、居民消费下降论、出口下降论等不同观点。 第二种观点是货币紧缩论，认为通货紧缩是一种货币现象：是由紧 缩性货币政策导致。 第三种观点是债务紧缩论，认为通货紧缩是由债务收缩引起的总需 求下降而导致的。 分析我国经济发展的实际情况，上述不同观点所强调的诸因素在我 国通货紧缩形成过程中都有不同程度的体现。 造成通货紧缩的根本原因在于有效消费需求不足以及与之相关的供 给和需求的总量和结构性矛盾。自1 9 9 8 年开始，市场上的商品逐渐增 多，开始出现较大范围的买方市场，生产结构和经济结构一直没能很好 地适应需求结构的变化，社会总量矛盾由需求膨胀转为有效需求不足， 导致价格水平下降。据不完全统计，2 0 0 1 年底全国库存积压商品已达3 万多亿元，国内8 6 的商品供过于求，1 4 为供求基本平衡，几乎没有 供不应求的产品。 中国1 9 9 8 年开始出现的通货紧缩的根源在于长期以来实行的高积 4 0 0 m 0 1 4 周云 鲞王望堕坚竺生星些主主些塑茎堡堑盟壁婴墨 累政策，而高积累的背后是经济增长的质量不佳和投资效率差。长期的 高积累政策导致生产过剩，有效需求不足。在长期的高积累政策下，居 民的收入和消费水平不断受到压抑，但消费需求不足的矛盾一直被过于 旺盛的投资需求所掩盖。消费不足导致中国的生产过剩时代过早到来， 过剩又导致企业效益下滑进而导致投资急剧萎缩，有效需求不足的矛盾 显现出来并引发通货紧缩。 长期以来实行的高积累政策严重抑制了居民收入的增长进而抑制了 居民消费，加上盲目投资和重复建设的影响，导致了当前经济生活中生 产能力相对过剩和总需求大于总供给的矛盾突出，生产能力的相对过剩 又导致企业经营困难和投资需求萎缩。消费需求和投资需求的全面萎缩 不仅导致价格水平的持续下跌和经济增长速度的下降，对货币交易需求 和投机需求的减少也导致货币流通量的减少或货币流通速度的放慢。从 而形成了通货紧缩的局面。企业经营困难、经济增长趋缓又反过来影响 到居民收入增长和对未来收入的预期，使得消费需求进一步萎缩，于是 有效需求不足的矛盾日益扩大，价格水平不断下降，形成了通货紧缩的 恶性循环。 造成通货紧缩的原因还包括：政府宏观调控失度，政府行为从“自 由放任”转变为“过度干预”；国有部门垄断导致限制竞争与价格控制， 民间投资不足；财政政策与税收政策相互矛盾，税收超经济增长的紧缩 效应抵消了积极的财政政策的扩张效应：资金循环受阻，国有企业一一 国有银行一一国家财政之间的“大三角债”问题严重，同时银行方面从 “乱贷”转变为目前的“惜贷”；资产价格“泡沫化”，证券等虚拟资 产“泡沫”破裂；资金配置效率低下，国有企业在融资渠道上具有垄断 性优势等等。 1 4 3 通货紧缩的治理对策 从治理思路上分析，一方面对通货紧缩问题的严重性有正确的认 识，不夸大也不掉以轻心。第二方面，考虑到通货紧缩产生原因的复杂 性，要综合应用总量政策和结构性政策来治理通货紧缩，而不能使用单 o o m 0 1 4 周云关于通货紧缩中房地产产业强势运行问题研究 的经济政策来治理通货紧缩，第三方面，通货紧缩的深层次原因( 长 期实行高积累政策) 决定了通货紧缩将是中国经济今后的一个长期矛 盾，因此需要将短期的刺激政策与中期改革目标和长期增长目标协调起 来，着眼于提高经济增长质量和投资效率。 从短期看，鉴于我国通货紧缩的主要成因在于有效需求不足，特别 是民间投资不足和居民消费下降，而这又由货币政策和预期因素导致， 政府政策的取向应继续实施扩张性货币与财政政策，立足改变居民和投 资者预期、刺激居民消费、鼓励民间投资等； 从长期看，通货紧缩的根本原因在于经济系统内部，因此建立完善 市场机制，改善和调整经济的微观结构，为淘汰落后、过剩的生产能力 打开退出通道，是彻底扭转通货紧缩的根本所在。首先，我们应当重新 认识政府作用，重点培育市场机制，强化价格机制的调节作用。其次， 应通过“减税”等措施减轻企业负担。再次，加快金融改革步伐，搞好 资金资源配置。一方面，在资源配置上应尽快扭转“存款向国有银行集 中，资金向国有企业集中”的危殓倾向，鼓励资金向有效率的金融机构 集中，扶持民营企业和中小企业的发展。另一方面，应加快银行商业 化、市场化和股份化改革步伐，鼓励非国有金融机构的发展和外资金融 机构的进入。最后，为广大“民工”和“下岗职工”提供就业机会，提 高农民和其它中低收入家庭的收入水平。此外，要完善消费政策，尽快 形成新的消费热点。进一步鼓励住宅消费，抓紧出台鼓励汽车消费的政 策；积极进行产业结构调整，利用高新技术改造传统产业，提高社会劳 动生产率；进一步改革产权制度，加速国企改革进程，鼓励民营经济和 中小企业的发展，优化经济供给质量。 1 5 通货紧缩中我国房地产产业却强势运行 在通货紧缩的大背景下，也有部分行业发展势头良好，社会上出现 了新的洧费热点。在消费物价总水平不断下降的情况下，也有部分产品 和服务的价格保持了上涨势头。这主要表现在房地产、汽车、医疗和教 育等产业领域。其中又以房地产产业的发展情况最为明显，房地产行业 6 0 0 m 0 1 4 周云关于通货紧缩中房地产产业强势运行问露研究 1 9 9 9 年以来呈现了强势运行态势，房地产价格显著上扬，居民购房支出 大幅度增长，住宅已成为社会最大的消费热点。 1 9 9 9 年以来我国房地产投资和消费持续高速增长，居民购房支出也 大幅增加。2 0 0 2 年1 6 月售给个人的商品房销售额为1 2 9 9 6 亿元，同 比增长2 5 3 ，大大高于消费品零售额的增长，同时售给个人的商品房 销售额占总额的8 9 9 。这种趋势在大城市更加明显，2 0 0 2 年上半年上 海城市居民家庭人均总支出为7 5 9 1 元，比去年同期增长2 9 3 ，而消 费品零售额增长不足1 0 。2 0 0 2 年上半年上诲户均购房支出比去年同 期增长2 2 倍，城市居民家庭人均居住类支出为4 6 5 元，比去年同期增 长3 1 5 。 除了房地产的投资和消费大幅度增长外，与大部分产品和服务价格 持续下降形成鲜明对照，房地产价格也显著上升。2 0 0 0 年至2 0 0 1 年全 国大部分地区形成了房地产销售的持续火爆，房产价格和土地价格持续 攀升。2 0 0 1 年，全国商品房平均销售价格为2 2 2 6 元平方米，比2 0 0 0 年2 1 0 4 元平方米上涨5 8 ，比2 0 0 0 年的增幅( 25 ) 高出3 3 个百分 点。其中，大连、杭州等中等城市的价格上涨幅度较大。以杭州为例， 三年以来杭州市中心的平均房价涨幅超过7 0 ，土地价格甚至成倍上 涨。 7 o o m o l 4 周云关于通货紧缩中房地产产业强势运行问题研究 第2 章通货紧缩形势下房地产产业却强势运行 本章首先通过对国房景气指数的周期性波动分析，得出房地产业存 在周期性运动趋势，并直观指出中国房地产业目前正处于强势运行阶段 的结论。接着，本章通过对中国房地产行业统计数字和市场情况的分 析，阐述了在通货紧缩背景下，我国房地产强势运行的表现。 2 1 通货紧缩背景下我国房地产产业进入新的一轮景气周期 “国房景气指数”是全国房地产开发业综合景气指数的简称，是对 房地产业发展变化趋势和变化程度的量化反映。“国房景气指数”根据 经济周期波动理论和景气指数原理，采用了土地、资金和市场由3 大类 8 个分类指数合成运算出综合指数的方法计算而成。它由政府统计部门 编制具有权威性、及时性和综合性等特点，已逐渐被社会各界所熟悉 和重视，成为反映我国房地产业发展变化的“晴雨表”。可以通过对国 房景气指数的变动分析来分析我国房地产行业的周期变动和目前的运行 态势。 现将1 9 9 5 年3 月到2 0 0 2 年8 月的国房景气指数波动分两个阶段来 分析，第一个阶段为1 9 9 5 年3 月到2 0 0 0 年1 2 月( 参见图1 ) ：第二个 阶段为2 0 0 0 年2 月到2 0 0 2 年8 月( 参见图2 ) 。 结合图1 和图2 及相关资料，可进行如下分析： 我国房地产业经历9 2 年和9 3 年的发展高峰，9 4 年进入调整，调整 期一直延续到1 9 9 9 年下半年，为期六年。随着宏观经济的复苏，在投 资和消费的双重拉动下，市场发生了以住宅为主导产品、以个人为消费 主体的结构性交化，景气指数于1 9 9 8 年1 1 月走出谷底，之后逐月盘 升。进入2 0 0 0 年，“国房景气指数”总体水平明显高于1 9 9 9 年。在 2 0 0 0 年3 月份经过小幅调整之后，以后各月“国房景气指数”一路上 扬，迭创新高。 通过以上分析，可以得出结论：中国房地产业在通货紧缩的背景下 已进入了新的一轮景气周期。 0 0 m 0 1 4 周云 关于通货紧缩中房地产产业强势运行问题研究 图2 11 9 9 5 年3 月一2 0 0 0 年1 2 月国房景气指数走势图 图2 22 0 0 0 年2 月一2 0 0 2 年8 月圉房景气指数走势圈 进入2 0 0 1 年，国房景气指数上升速度明显放缓，2 0 0 1 年3 月到 2 0 0 1 年8 月国房景气指数开始维持在1 0 6 点的水平，波动幅度很小，比 去年同期上升幅度呈现逐步下降趋势，9 月开始的指数值比上月均有所 下降。2 0 0 2 年，各月的景气指数与上年同比都有所下降，在1 0 4 点附近 窄幅变动，呈现高位盘整迹象。 可以认为：中国的房地产业经过二年的超强势运行后，目前己进入 高位盘整阶段，但仍在景气空间中运行，房地产运行继续在通货紧缩背 9 o o m o l 4 周云关于通货紧缩中房地产产业强势运行问题研究 景下保持强势。从长期看，房地产进入高位盘整，为房地产行业更长时 间的强势运行打下了坚实的基础。 2 3 通货紧缩背景下中国房地产业强势运行的具体表现 2 3 1 通货紧缩情况下房地产业运行态势综述 与1 9 9 8 年我国国民经济发展出现通货紧缩形成鲜明对比，1 9 9 9 年 以来，我国房地产进入新的一轮景气周期，全国房地产业强势运行，总 体发展形势良好，房地产对经济的贡献程度显著提高。 1 9 9 9 年以来全国房地产市场整体运行呈现以下特点：房地产开发投 资与到位资金持续快速增长：商品房销售面积与销售收入增势强劲，房 地产市场呈现出产销两旺的局面，商品房平均销售价格整体显著上升， 但2 0 0 2 年以来有回调迹象；商品房旆工总量不断扩大，新开工项目迅 速增加，市场供给压力不小；商品房空置面积增幅在2 0 0 1 年出现较大 幅度回落后，2 0 0 2 年重新反弹，空置房问题又显严重；住宅成为投资和 消费的重头戏；个人成为房地产消费的主体：房地产金融发展迅速。此 外，各市场体系逐步完善，地区发展状况不均衡，民营成分作用加大， 政府调控日趋合理。 2 3 2 通货紧缩背景下房地产强势运行的主要表现 在通货紧缩的背景下，房地产行业强势运行主要表现在几个方面： 房地产投资高速增长 与全社会投资不足的情况比，我国的房地产投资处于高速增长状 态。1 9 9 9 ，年以来我国房地产投资保持了2 0 以上的增长速度，2 0 0 0 年、2 0 0 1 年、2 0 0 2 年上半年房地产投资增长速度分别为1 9 5 、2 5 3 和3 2 9 。投资增长呈现加速状态，大大高于固定资产投资增长速度 ( 2 0 0 0 年和2 0 0 1 年分别为9 3 、1 2 1 ) 。2 0 0 1 年房地产投资6 2 4 5 4 8 亿，占固定资产投资的比重已达到2 2 4 4 ( 2 0 0 0 年为2 0 3 7 ) ，比上 年增加2 0 7 个百分点。广州目前房地产投资已超过固定资产投资的 4 0 。 l o 0 0 m 0 1 4 周云关于通货紧缩中房地产产业强势运行问题研究 房地产行业对国民经济的贡献程度也逐步加大。房地产投资对国民 经济贡献度在增加，但国民经济的依赖程度也在增加，据测算，2 0 0 1 年 房地产开发投资对中国g d p 增长的直接贡献率为1 3 个百分点，间接贡 献率为o 6 到1 2 个百分点，两者相加共计1 9 到2 5 个百分点。 房地产销售快速增长 与全社会大部分产品和销售疲软相比，房地产销售势头旺盛。进入 2 0 0 0 年，房地产市场销售形势良好，增长速度均在2 0 以上，2 0 0 0 年 商品房销售面积达1 6 9 8 4 万平方米，同比增长2 6 9 ，全国房地产销售 形势明显转旺，商品房销售价格逐步回升。2 0 0 0 年商品房销售金额达 3 5 7 2 亿元，同比增加3 0 。2 0 0 1 年商品房销售继续保持快速增长，但 增长速度已开始放慢，销售面积达2 0 7 7 9 2 4 万平方米，同比增长 2 2 ，3 ，低于2 0 0 0 年的2 6 9 。2 0 0 2 年上半年，商品房完成销售面积 6 2 7 9 万平方米，比去年同期增长2 2 5 。商品房销售额完成1 4 4 5 亿 元，增长2 2 3 5 。 房地产价格上涨迅速 与大部分产品和服务价格持续下跌比，近年房地产价格上涨迅速。 2 0 0 0 年至2 0 0 1 年全国大部分地区形成了房地产销售的持续火爆，房产 价格和土地价格持续攀升。东南沿海地区和西部重点地区重点城市的房 屋销售价格出现了较高涨幅。我国东南沿海等经济发达地区的房地产价 格增幅较高，部分城市的房地产业出现了买方市场，部分城市的土地交 易价格出现了大幅增长，全国房地产价格也出现了较高幅度的增长。 2 0 0 1 年，全国商品房平均销售价格为2 2 2 6 元平方米，比2 0 0 0 年2 1 0 4 元平方米上涨5 8 。比2 0 0 0 年的增幅( 2 5 ) 高出3 3 个百分点。其 中，大连、杭州等中等城市的价格上涨幅度较大。以杭州为例，三年以 来杭州市中心的平均房价涨幅超过7 0 ，土地价格甚至成倍上涨。但 2 0 0 2 年以来，房价的上涨势头已经得到明显抑制。 个人成为房地产消费主体 与其它家庭消费项目增长缓慢甚至负增长相比，家庭的住房消费呈 现快速增长势头。个人已成为房地产消费的主体，个人购房比例逐年提 高。房地产市场已实现由集团消费和个人消费相结合的时代向个人消费 o o m o l 4 周云关于通货紧缩中房地产产业强势运行问题研究 为主的零售时代的转变。与之相对应的是，购房支出占家庭消费支出的 比例大幅度提高。 2 0 0 1 年商品房销售金额达4 6 2 5 7 2 亿元( 2 0 0 0 年为3 5 7 2 亿元) ， 同比增加2 9 4 ( 2 0 0 0 年为3 0 ) ，其中销售给个人的增长4 1 6 ( 2 0 0 0 年为5 2 ) ，个人购房比例已达到8 6 9 ，比2 0 0 0 年的7 9 5 高 7 4 个百分点，上海等地区个人购房的比例已超过9 0 。 住宅成为投资和消费热点 与通货紧缩情况下其它消费品的投资和消费不足比，与居民生活密 切相关的住宅成为投资和消费的热点。1 9 9 9 年以来，住宅成为房地产投 资的重点，占全部房地产投资的比重已超过7 0 ，住宅是本次房地产景 气周期的投资和消费重点。 2 0 0 1 年房地产投资中住宅投资达到4 2 7 8 7 4 亿元，占全部房地产投 资的比重达6 8 5 ( 与2 0 0 0 年的6 7 7 基本持平) ，同比增长2 89 ( 2 0 0 0 年为2 5 8 ) 。2 0 0 2 年上半年，商品住宅投资增长再创新高，共 完成住宅投资1 9 9 9 亿元，增长3 7 2 ，为近年来同期之最，占全部投 资的比重为7 0 ，9 。 社会资源迅速集中房地产业 与大部分行业融资困难、资金短缺比，房地产行业资金充裕，社会 资源迅速地、大规模地向房地产行业配置。跨行业、跨地域进行房地产 投资的情况越来越普遍。 2 0 0 0 年以来，房地产发展资金充裕。定金和预收款以及企业自有资 金成为资金来源的主体，银行贷款从对房地产商的支持逐渐转移到对消 费者的支持，从而使房地产的资金结构发生了重大变化。与此同时。外 商投资出现了恢复性增长。 全国房地产2 0 0 1 年资金来源合计为7 3 7 7 5 8 亿元( 2 0 0 0 年为5 6 8 6 亿元) ，同比增长2 9 8 ( 2 0 0 0 年同比增长2 6 1 ) ，增长幅度比2 0 0 0 年多3 7 个百分点( 2 0 0 0 年比1 9 9 9 年多1 7 4 个百分点) 。2 0 0 2 年上半 年，到位资金增速加快，总共为3 8 5 4 亿元，比去年同期增长3 3 3 ， 高于同期房地产开发投资增长速度。其中，国内贷款9 3 8 亿元，增长 o o m o l 4 周云关于通货紧缩中房地产产业强势运行问题研究 3 1 6 ；企业自筹资金1 2 0 1 亿元，增长3 7 9 ；利用外资6 4 亿元，增 长2 6 1 。 房地产金融超速发展 与通货紧缩情况下大部分产业资金循环不畅、贷款困难，银行“惜 贷”比，近年来房地产金融高速发展。 通货紧缩背景下房地产行业的强势运行离不开房地产金融的大力扶 持。居民消费观念的转变、贷款利率的持续下调成为房地产抵押贷款高 速增长的重要原因。 、 中国人民银行的报告证实，近年来，银行对房地产企业开发投资的 贷款在整个房地产开发资金中所占比例一直保持在2 3 左右，国内房地 产开发贷款增长与房地产开发资金增长基本同步。 个人住房抵押贷款自开办以来，发展尤其迅速。中国人民银行最近 公布的第二季度货币政策执行报告显示，1 9 9 8 年以来，个人住房贷款余 额迅速上升，保持高速增长势头。到今年6 月底，金融机构个人住房贷 款余额已达6 6 3 0 亿元，是1 9 9 7 年底的3 5 倍，其总额已超过银行对房地 产企业的开发贷款。 统计数字表明，银行对房地产开发企业的贷款和住房抵押贷款之和 已达到房地产开发资金的6 0 。 o o m 0 1 4 周云关于通货紧缩中房地产产业强势运行问题研究 第三章通货紧缩形势下房地产业强势运行利弊分析 3 1 房地产产业在通货紧缩中强势运行的积极意义 3 1 1 房地产行业与国民经济的关系 通货紧缩属于宏观经济范畴，研究通货紧缩背景下房地产强势运行 问题，首先要研究房地产行业与宏观经济的关系。 房地产业作为国民经济的基础性产业，是国民经济的先导产业，房 地产业和国民经济具有很强相关性，对国家经济政策与产业政策极为敏 感。房地产业和国民经济的这种规律性关系在我国的经济实践中得到了 很好的印证。房地产业也具有很强的产业关联性，根据美国统计资料， 房地产业的发展能带动3 0 0 多个相关产业的发展。 同时，房地产行业的发展水平必须和国民经济的发展水平及发展阶 段相适应。落后的房地产业将制约国民经济的发展，我国八十年代以前 的情况就是如此；超出经济发展水平要求的房地产必将导致社会资源的 浪费，9 3 年以后我国房地产的大起大落和长时间调整，就是房地产超越 社会消费能力盲目发展的结果。目前我国大部分地区已进入小康，国民 经济将逐步实现可持续发展，整个社会的房地产消费需求在逐步提高， 居民消费的热点逐步向住宅转移，我国的房地产业已进入快速增长期。 房地产业是政策依存度大的产业，与经济政策与房地产产业政策关 系密切。各国政府对房地产市场都实施不同程度的国家调控，经济政策 和产业政策对房地产市场的发展有非常重大的影响。 3 1 2 通货紧缩背景中房地产行业强势运行有利于国民经济和社 会发展 通货紧缩下房地产产业的强势运行有助于带动众多相关产业的发 展，提供众多就业机会，促进国民经济稳定健康增长。房地产业的产业 带动作用很大，除房地产本身的贡献外，房地产业的发展可向前带动建 材、建筑等行业的发展，向后可带动装潢、家具、家电等行业的发展。 1 4 0 0 m 0 1 4 周云关于通货紧缩中房地产产业强势运行问题研究 房地产业的高速发展有利于刺激内需，在一定程度上抵消投资需求和出 口需求不足所带来的不利影响，缓解通货紧缩压力，有助于促进我国国 民经济保持较高速度的增长。 根据国家统计数据，近二年住宅和房地产业对g d p 的贡献率达到 1 5 2 个百分点。十五计划，房地产业被列为中国经济发展的支柱产业 之一，从中可以看出房地产业发展的重要性。房地产业的强势运行使得 房地产业成为中国经济的亮点之一，并使得中国经济在世界经济不景气 的大背景下，每年以7 - 8 的速度高速发展的目标成为现实。 房地产的强势运行促进了房地产业与国民经济的协调发展。房地产 行业的发展水平必须和国民经济的发展水平及发展阶段相适应。我国在 全面实行住房分配制度改革后，随着居民收入的目益提高，中国进入小 康社会以后，房地产消费能力在逐步提高，居民消费的热点逐步向住宅 转移，房地产强势运行有其必然性。同时，要继续实现国民经济的可持 续发展，客观要求房地产业有一个良好的发展，房地产业的强势运行促 进国民经济的可持续发展。 房地产业的强势运行有利国家实现房地产产业政策目标。1 9 9 8 年国 家将房地产业确定为支柱产业，按支柱产业的定义，房地产业的增加值 要达到g d p 的l o 以上，而目前不到6 ，因此房地产的强势运行有利 于实现国家房地产产业政策目标，从而促进国民经济的发展。 房地产业是国民经济活动赖以开展的重要物质基础，是各行各业离 不开的生产资料，也是全体国民离不开的生活资料。房地产业的高速发 展，也改善了中国的投资环境，提高了社会资源的综合利用效应，促进 了外商投资。 房地产业的强势运行还满足了人民提高生活水平和居住环境的需 要。经过近十年房地产业的飞速发展，我国城镇化程度显著提高，城乡 居民特别是城镇居民的人均住房面积明显增大，居住质量日益提高。 房地产产业的强势运行还有利于筹集建设资金，增加国家税收，增 加国家财力。房地产业的强势运行，使土地综合效益提高，国家土地批 租和转让收入快速增加，房地产税收增加，从而可以提供更多的建设资 金用于城市基础设施建设和其它产业投资。以上海为例，到2 0 0 1 年 l s o o m 0 1 4 周云关于通货紧缩中房地产产业强势运行问题研究 底，上海市政府通过土地批租和土地有偿转让获得了近1 0 0 0 亿元的财 政收入，上海城市形象的迅速提升和城市投资环境的日益改善，上海的 房地产业发展功不可没。 房地产的强势运行有利于促进产业的对外开放和吸引外资。产业对 外开放程度的提高有利于产业水平的提高，更多的外资进入房地产行业 对我国经济发展也是一个推动力。 3 2 在通货紧缩中房地产产业强势运行的不利之处 3 2 1 房地产强势运行的不利之处集中反映为泡沫问题 在肯定中国房地产在通货紧缩中强势运行的有益方面的同时，也该 清醒地看到目前中国的房地产产业强势运行中存在不少问题，这些问题 可以归结反映在目前各界的熟点争论问题一现阶段中国房地产业的泡 沫问题。 出于篇章安排和论述重要性的考虑，本作者将对泡沫问题的部分研 究内容作为本论文的附件，它们也是论述我国房地产泡沫问题的重要材 料。二个附件为：附件一、关于我国房地产业是否出现泡沫t a - j 题的争论 及分析；附件二、海外房地产业发展对我国处理房地产泡沫问题的借鉴 意义。 3 2 2 房地产泡沫的定义和几种表现形式 房地产泡沫 房地产泡沫是经济泡沫的一种重要形式，是指由房地产投机等因素 所引起的房地产价格脱离市场基础的持续上涨。 房地产业本质上是实体经济部门，房地产行业本身不属于虚拟经 济。因此，房地产市场与交易收益权证证书的金融证券市场有着根本的 不同。 房地产价格的上涨更多地体现为地价的大幅度上涨。地价不寻常的 飞涨，是泡沫经济的一种表现。可以从土地价格的形成来分析房地产业 的泡沫。土地价格的形成具有二重性 是作为原始土地一一自然资 】6 0 0 m 0 1 4 周云 关于通货紧缩中房地产产业强势运行问题研究 源，它本身不是劳动创造的，没有价值，从这个角度讲，土地价格是地 租的资本化，很大程度上是为土地资源的稀缺性和市场需求的无限性拉 动所决定：二是加工过的土地( 俗称熟地) ，有人类劳动的凝结，故具 有价值，由这部分价值决定的土地价格，是土地价值的反映。前一种土 地价格，由于直接由土地稀缺性和市场需求拉动，在市场交易中呈现出 不规则的运动状态，其价格是代表取得收益( 地租) 的权利价格，因而 也含有较多的经济泡沫。如果地价飞涨，脱离土地实际价值越来越远， 便会形成泡沫经济，一旦泡沫破灭，地价暴跌，将给社会经济带来巨大 危害。 房地产泡沫与房地产热并不是一回事。如果房地产市场的需求旺 盛，且需求是有效的，房地产产品的热销和价格的合理上涨并不能说成 是泡沫。当房地产市场过热，投机性需求大量增加，房屋价格明显高于 其内在价值时，可以说存在房地产泡沫。当房地产泡沫发展到破坏接个 宏观经济运行和房地产行业的发展时，才能称房地产泡沫引起了房地产 泡沫经济。 房地产泡沫的表现形式 从供求关系来看，房地产泡沫源于供给和需求产生矛盾，供给大于 有效需求。房地产泡沫具体表现以下四种泡沫形式，这四种泡沫形式彼 此是相互联系的。从对四种表现形式的分析可见，房地产行业是一个容 易产生泡沫的行业，存在着发展成为泡沫经济的可能性。但是，房地产 业的泡沫并不等同于泡沫经济。 房产价格泡沫。房价是与地价楣联系的，房价泡沫与地价泡沫密切相 关。此外，开发商对利润的期望值过高，人为抬高房价，也会形成经济 泡沫。如果房价飞涨，开发商攫取暴利，购房者难以承受，由此也会形 成房地产泡沫经济。 地产价格泡沫。土地价格由于其稀缺性和市场需求无限性的拉动作用， 及其土地市场投机炒作，会出现虚涨，这种虚涨的部分就属于经济泡 沫。如果土地价格成倍、甚至几十倍地飞涨，就会发展成泡沫经济。地 价虚涨是不能持久的，在一定阶段便会破灭。 o o m o l 4 周云关于通货紧缩中房地产产业强势运行阿蹶研究 房地产投资增长率应与房地产消费增长率房地产投资泡沫。一般规律， 相适应，力求平衡供求关系。在发展中国家的经济起飞阶段，百业待 兴，房地产投资增长率略大于消费增长率，形成供略大于求的市场局 面，促进房地产业的发展和刺激经济增长是有利的。只有当房地产投资 过度膨胀，商品房严重滞销，造成还贷困难，连带引起金融危机时，才 形成泡沫经济破灭。 房屋空置泡沫。在房地产市场供求关系中，商品房供给超过市场需求， 超过部分的供给增长属于虚长，构成经济泡沫。按照通用的国际经验数 据，商品房空置率达1 0 以内时，这种经济泡沫是正常的。如果超越过 多，引起严重的供给过剩，形成泡沫经济，导致房价猛跌，开发商遭受 巨大损失甚至破产倒闭，失业率上升，经济混乱，社会动荡。 3 2 3 房地产泡沫的危害分析 房地产泡沫中与投机因素相关，大到一定程度将引发泡沫经济，危 害甚大。由于房地产业既关系到民生，又是国民经济的先导产业，与 3 0 0 多个其他行业有较高的投资相关性，因此，若房地产泡沫大到一定 程度，就可能扰乱房地产市场秩序，造成社会资源极大地闲置和浪费， 严重影响居民的居住生活质量，影响房地产行业的健康发展和国家金融 系统的安全。更甚者，过度的房地产泡沫可能引发泡沫经济从而对整个 宏观经济运行态势产生破坏性影响。以香港为例，2 0 世纪末香港的房地 产经历了长达十余年的高速发展时期，并由此带动了香港经济的繁荣发 展。香港房地产泡沫的破灭也加刷了香港经济的不景气。如今，香港房 地产市场极度萧条，平均房价仅鼎盛时期的三成，香港出现了近十万户 负资产者，失业比例升高，居民的生活和信心都受到了严重打击。又如 海南，9 2 年9 3 年海南房地产超速发展和随后的泡沫破灭，使得近十年 海南省经济发展