（管理科学与工程专业论文）不确定因素对房地产项目经济评价影响的研究.pdf

华北电力大学硕士学位论文 摘要 近年来，随着我国国民经济的持续健康发展，房地产业经历了快速的发展，并 逐步成为了国民经济的支柱产业之一。但是由于房地产市场机制的不完善，2 0 0 2 年 以来，房地产业出现了过热的迹象，部分地区出现了泡沫。在这样的背景下，本文 在系统分析房地产投资风险决策现状的基础上，分别运用模糊综合评价和计算机仿 真技术，主观与客观相结合，定性与定量相结合，提出了房地产风险仿真决策的方 法，实现了决策者对风险水平的有效控制。并进行了实证分析，结果证明该方法具 有一定的可操作性和可靠性，对房地产企业的投资决策具有一定的辅助作用。同时， 该方法具有较强的推广性，除房地产外，还可以运用于很多经济领域中的多方案风 险决策。 关键词：房地产投资风险，模糊综合评价，计算机仿真 a b s t r a c t w i t ht h es u s t a i n e da n ds o u n dd e v e l o p m e n to fo u rn a t i o n a le c o n o m yi nr e c e n ty e a r s ， t h er e a le s t a t ei n d u s t r yh a sw i t n e s sar a p i dd e v e l o p m e n ta n dg r a d u a l l yb e c o m eo n eo ft h e p i l l a ri n d u s t r i e so ft h en a t i o n a le c o n o m y b u td u et ot h ei m p e r f e c t n e s so ft h em a r k e t m e c h a n i s mo ft h er e a le s t a t ei n d u s t r y ，t h e r ea p p e a r e do v e rd e v e l o p m e n ti nr e a le s t a t e i n d u s t r ya n de v e nb u b b l ei ns o m ea r e a s g i v e nt h es i t u a t i o n ，t h ep a p e rs y s t e m a t i c a l l y a n a l y z e dt h ec u r r e n ts i t u a t i o no fr i s kd e c i s i o n s - m a k i n gi nr e a le s t a t ei n v e s t m e n t ，a p p l i e d c o m p u t e r s i m u l a t i o n t e c h n o l o g y , i n c o r p o r a t e ds u b j e c t i v ej u d g m e n t a n do b j e c t i v e s i t u a t i o n sa sw e l la sq u a l i t a t i v ea n dq u a n t i t a t i v ea n a l y s e s ，a n dp u tf o r w a r dt h em e t h o do f s i m u l a t e dd e c i s i o n m a k i n go nt h er i s k i nt h er e a le s t a t ei n d u s t r y , t h u sr e a l i z i n gt h e e f f e c t i v ec o n t r o lo v e rr i s kl e v e lb yd e c i s i o n - m a k e r s t h ep a p e rc a r r i e do u ta n a l y s e so v e r p r a c t i c a lp r o j e c t s t h er e s u l t sp r o v e dt h a tt h em e t h o di ss t r o n g l yo p e r a t i v ea n dr e l i a b l e a n di tc a np a yac e r t a i na u x i l i a r yr o l eo ni n v e s t m e n td e c i s i o n m a k i n go ft h er e a le s t a t e e n t e r p r i s e m e a n w h i l e ，t h em e t h o dc a l lb ee a s i l yp o p u l a r i z e d a p a r tf o r mt h er e a le s t a t e i n d u s t r y , i tc a nb ea p p l i e dt om u l t i p r o j e c t r i s kd e c i s i o n - - m a k i n gi nv a r i o u se c o n o m i c s c o p e s w a n gj i a n ( p r o j e c tm a n a g e m e n t ) d i r e c t e db yp r o f h u a n gw e n ji e k e yw o r d s ：r e a le s t a t ei n v e s t m e n tr i s k ，f u z z yc o m p r e h e n s i v ee v a l u a t i o n ， c o m p u t e rs i m u l a t i o n 华北电力大学硕士学位论文 摘要 近年来，随着我国国民经济的持续健康发展，房地产业经历了快速的发展，并 逐步成为了国民经济的支柱产业之一。但是由于房地产市场机制的不完善，2 0 0 2 年 以来，房地产业出现了过热的迹象，部分地区出现了泡沫。在这样的背景下，本文 在系统分析房地产投资风险决策现状的基础上，分别运用模糊综合评价和计算机仿 真技术，主观与客观相结合，定性与定量相结合，提出了房地产风险仿真决策的方 法，实现了决策者对风险水平的有效控制。并进行了实证分析，结果证明该方法具 有一定的可操作性和可靠性，对房地产企业的投资决策具有一定的辅助作用。同时， 该方法具有较强的推广性，除房地产外，还可以运用于很多经济领域中的多方案风 险决策。 关键词：房地产投资风险，模糊综合评价，计算机仿真 a b s t r a c t w i t ht h es u s t a i n e da n ds o u n dd e v e l o p m e n to fo u rn a t i o n a le c o n o m yi nr e c e n ty e a r s ， t h er e a le s t a t ei n d u s t r yh a sw i t n e s sar a p i dd e v e l o p m e n ta n dg r a d u a l l yb e c o m eo n eo ft h e p i l l a ri n d u s t r i e so ft h en a t i o n a le c o n o m y b u td u et ot h ei m p e r f e c t n e s so ft h em a r k e t m e c h a n i s mo ft h er e a le s t a t ei n d u s t r y ，t h e r ea p p e a r e do v e rd e v e l o p m e n ti nr e a le s t a t e i n d u s t r ya n de v e nb u b b l ei ns o m ea r e a s g i v e nt h es i t u a t i o n ，t h ep a p e rs y s t e m a t i c a l l y a n a l y z e dt h ec u r r e n ts i t u a t i o no fr i s kd e c i s i o n s - m a k i n gi nr e a le s t a t ei n v e s t m e n t ，a p p l i e d c o m p u t e r s i m u l a t i o n t e c h n o l o g y , i n c o r p o r a t e ds u b j e c t i v ej u d g m e n t a n do b j e c t i v e s i t u a t i o n sa sw e l la sq u a l i t a t i v ea n dq u a n t i t a t i v ea n a l y s e s ，a n dp u tf o r w a r dt h em e t h o do f s i m u l a t e dd e c i s i o n m a k i n go nt h er i s k i nt h er e a le s t a t ei n d u s t r y , t h u sr e a l i z i n gt h e e f f e c t i v ec o n t r o lo v e rr i s kl e v e lb yd e c i s i o n - m a k e r s t h ep a p e rc a r r i e do u ta n a l y s e so v e r p r a c t i c a lp r o j e c t s t h er e s u l t sp r o v e dt h a tt h em e t h o di ss t r o n g l yo p e r a t i v ea n dr e l i a b l e a n di tc a np a yac e r t a i na u x i l i a r yr o l eo ni n v e s t m e n td e c i s i o n m a k i n go ft h er e a le s t a t e e n t e r p r i s e m e a n w h i l e ，t h em e t h o dc a l lb ee a s i l yp o p u l a r i z e d a p a r tf o r mt h er e a le s t a t e i n d u s t r y , i tc a nb ea p p l i e dt om u l t i p r o j e c t r i s kd e c i s i o n - - m a k i n gi nv a r i o u se c o n o m i c s c o p e s w a n gj i a n ( p r o j e c tm a n a g e m e n t ) d i r e c t e db yp r o f h u a n gw e n ji e k e yw o r d s ：r e a le s t a t ei n v e s t m e n tr i s k ，f u z z yc o m p r e h e n s i v ee v a l u a t i o n ， c o m p u t e rs i m u l a t i o n 声明尸州 本人郑重声明：此处所提交的硕士学位论文不确定因素对房地产项目经济评 价影响的研究，是本人在华北电力大学攻读硕士学位期间，在导师指导下进行的 研究工作和取得的研究成果。掘本人所知，除五文中特别加以标注和致谢之处外， 论文中不包含其他人已经发表或撰写过的研究成果，也不包含为获得华北电力大学 或其他教育机构的学位或证书而使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做 的任何贡献均己在论文中作了明确的说明并表示了谢意。 学位论文作者签名： 婢日 j 丝4 一日 期：丝望：呈：刁 关于学位论文使用授权的说明 本人完全了解华北电力大学有关保留、使用学位论文的规定，即：学校有权 保管、并向有关部门送交学位论文的原件与复印件；学校可以采用影印、缩印或 其它复制手段复制并保存学位论文；学校可允许学位论文被查阅或借阅；学校 可以学术交流为目的，复制赠送和交换学位论文；同意学校可以用不同方式在不同 媒体上发表、传播学位论文的全部或部分内容。 ( 涉密的学位论文在解密后遵守此规定) 作者签名：逾导师签名： 日期：p 兰) 1 日 彳j 生 期：型全盘：型 华北电力大学硕士学位论文 1 1 研究背景及其意义 第一章引言 我国房地产业起步于上个世纪九十年代初期，由于当时我国房地业发展严重滞 后的状况，国家出台了一系列与房地产业相关的法律法规政策，积极鼓励房地产业 的发展。经过十几年的大发展，房地产业在国民经济中的地位越来越高，目前，房 地产业己经成为我国的支柱型产业之一，在拉动g d p 方面起到了巨大作用。然而， 过快的发展也带来了一些问题： 1 房地产投资结构不合理问题突出，商品房价格上涨过快。 2 房地产开发商盲目投资严重，产生商品房积压、土地囤积等诸多问题。 3 房地产信贷资金量过大，导致国家银行风险过高。 4 政府对房地产市场运行、监管和调控体系不完善；市场行为不够规范等。 针对以上房地产市场出现的问题，自从2 0 0 4 年开始，政府加大了对房地产开 发的宏观调控力度，相继出台若干政策用以规范房地产行业：先后颁布实施了 “1 2 1 号文件，紧缩房地产信贷，提高贷款利息；“8 - 3 1 大限 加大土地调控力 度，实施土地市场清理整顿；2 0 0 5 年二月份央行再次加息；接着颁布“国八条 将 控制房价问题上升到政治高度，最后“七部委意见 提出具体调控措施。到2 0 0 6 年又在“国八条一的基础上，提出了“国六条一；而且到了2 0 0 7 年底人民银行又 第六次调高贷款基准利率，仅仅在一年内六次调高贷款利率在过去也是绝无仅有 的。 针对房地产行业层出不穷的调控措施以及激烈的市场竞争环境，开发商比以往 任何时候都面临更多的不确定因素对开发投资活动的影响。如果开发商要保证每个 项目的成功，就必须重视和加强项目投资决策参考依据的可行性研究，加强可研中 的不确定性分析研究工作。由于各经济要素的未来变化带有不确定性，加之缺乏足 够的信息和预测方法本身的缺陷，使得投资项目的经济效果评价指标值带有不确定 性。不确定性的直接后果是使投资项目经济效果的评价值与实际值相偏离，进而给 投资者带来较大的投资风险，甚至造成决策失误n 1 。因此，为了提高项目经济效果 评价的可靠性和决策的科学性，就需要在项目经济效果确定性评价的基础上，进一 步分析各种外部条件和因素变化或预测数据误差对项目经济效果评价指标的影响 及其程度，判断项目承受各种不确定性因素变化的能力，为决策者进一步提供可靠 的决策依据。 1 2 投资项目不确定分析研究动态 华北电力大学硕士学位论文 当前，国内对于投资项目的不确定性分析乜1 主要采用的方法有： 盈亏平衡分析方法，通过项目产品产量、成本和盈利之间的关系，找出项目盈 利和亏损的销售量( 产量) 、价格、成本等的临界值，以判断项目经济效果受不确 定性因素的影响程度及项目实旅风险的大小。然而，在一般的盈亏平衡分析中没有 考虑资金的时间价值。通常来说，投资项目的寿命短的几年，长的十几年，甚至几 十年，决策过程若不考虑资金的时间价值，。便会产生较大的误差，使决策的科学性 和准确性大打折扣，有时甚至导致决策错误，产生严重后果。为了解决这个问题， 上海交通大学的柳洋口3 将资金的时间价值引入到了盈亏分析，用项目的净现值( n p v ) 指标代替项目的利润指标，因此，计算所得的盈亏平衡销售量、盈亏平衡销售价格、 盈亏平衡单位产品变动成本等能更好地模拟项目的现金流量情况。 敏感性分析方法h 1 ，是通过测定一个或多个不确定因素的变化所导致的决策评 价指标的变化幅度，了解各种因素的变化对实现预期目标的影响程度，从而对外部 条件发生不利变化时投资方案的承受能力做出判断。但是，敏感性分析没有考虑各 敏感性因素发生某一变化的可能性大小，也就是发生的概率大小。比如：某一敏感 因素发生不利变动对决策评价指标的影响程度比较大，而该因素发生的概率很小， 所以实际上所带来的风险并不大；而另一个不太敏感的因素未来发生不利变动的概 率却很大，实际上所带来的风险往往要比发生概率小的敏感性因素的危害大。第二 个不足之处，敏感性分析不能很好的体现多个影响因素的同时变化，对总目标所产 生的组合效应的影响。 针对敏感性分析的不足，概率分析方法可以通过对各个不确定性因素发生不同 幅度变动的概率对方案经济效果的影响分析，做出方案的净现金流量及经济效果指 标的统计描述，从而对方案的风险情况做出比较准确的判断。而概率分析缺点是其 只能对项目的净现值大于零的累积概率和期望值、方差做出估计j 而不能为决策者 提供更为丰富的决策信息。 针对盈亏平衡分析和敏感性分析的不足，投资项目经济评价不确定性分析方 法及应用中提出了一种新的不确定性分析方法，即综合运用层次分析法和蒙特卡 罗的分析方法对项目的风险程度做出评价盥钔。 在房地产可行性研究中财务评价的模糊数学方法中，针对财务评价的基础 数据的大多来自估算和预测，而这些基础数据的确定又取决于许多变量，具有相当 程度上的不确定性，因此引入了三角模糊来描述售价、财务基准收益率、成本等财 务评价中的基础数据，设计了基于模糊数的财务报表，在此基础上使用以三角模糊 数表示的数据和指标计算财务评价指标值，并进行风险分析，获得比普通实数计算 的财务评价指标值更丰富的信息m ，。 在在投资项目不确定性分析盲数法与概率法的比较中，针对概率分析在投 资项目不确定性分析中的缺陷，由于信息具有多种不确定性，而影响项目经济效益 2 华北电力大学硕士学位论文 的众多因素也具有多种不确定性，如具有随机性、模糊性、灰色和未确知等不确定 性，提出了用盲数理论进行不确定性分析陆6 1 订1 。 在国外，虽然系统地进行房地产开发经营风险的研究较少，但是局部投资风险 研究却很早就开始了。 在1 7 5 6 年，英国人多德森发表了保险学讲义初稿一书，书中阐述了如何通 过预测意外事件发生的可能性和程度来确定保险费用的一些具体方法，并最早利用 概率方法处理风险问题。2 0 世纪初，美国的a m w i t l e t 在：风险和保险的经济理 论一文中首次对“风险 一词进行了阐述。1 9 2 1 年，美国经济学家奈特在其 风 险不确定性和利润一书中研究了风险与利润的关系，认为“任何利润都与不确定 性有关 。随着探索的深入，人们发现风险是由于人类认识的有限性和社会经济生 活的复杂性引起的，它不能被消灭，但可以被削减、转移或回避，于是出现了风险 管理学，并成为投资项目管理中的一个重要内容。2 0 世纪3 0 年代，风险管理开始 在美国出现；7 0 - 8 0 年代，美、英、日、法、德等国纷纷建立了风险管理学会。 而将风险研究应用于房地产投资是从2 0 世纪3 0 年代开始的，当时美国一些学 者对房地产建设和使用过程中的风险管理进行了探索，后来美国的t r e y b o r ，l i n t o r 等人建立了以平均值标准差为基础的风险评价模型，用分布的方差或标准差平 均值对风险进行分析，并把它应用到房地产开发企业对风险的防范和控制中。 经过长期的发展，特别是近二、三十年来，风险分析己经发展成为一门独立的 学科。其研究的里程主要可以划分为两阶段：1 9 6 0 年以前，投资风险研究主要用传 统的经济财会分析法；财会分析法有风险调查法、盈亏平衡分析法、敏感性分析法 等，这些方法都是假设资源没有限制的原则下，侧重数学分析和解析计算，由于简 化了风险问题本身的相关性和复杂性，使得这些方法在实际中的应用受到了限制。 1 9 6 0 年以后，管理方法引入研究领域，创立了工程管理科学法，增强了解决实际闯 题的能力。工程管理科学法主要有决策树法、概率分布法、数理方法、仿真法、随 机网络法等，这些方法偏重于研究在限定资源条件下，各种不确定性因素对投资决 策参数和管理目标的影响程度。由于利用先进的计算机技术，从而避免了复杂的数 学分析过程，在实践中的应用越来越广。 1 3 本文研究的内容 由于房地产投资大体可分为前期决策、投资实施和房地产经营三个阶段，在每 个阶段均存在着众多的不确定因素，而且每一阶段的不确定因素各不同，这就造 成在项目前期可行性研究中财务确定性分析的指标值与实际值发生偏差，从而引起 投资决策失误，致使损失发生。 因此，本文首先分析了房地产开发流程和前期决策流程，在项目开发流程研究 3 华北电力大学硕士学位论文 的基础上，识别房地产开发项目各阶段的不确定因素，提炼出用于评价房地产项目 风险大小的不确定性因素指标体系，以及利用模糊综合评价对项目的总体风险进行 评价，其次将这些不确定因素对项目的影响归集到财务效益与费用之上，最终确定 了以财务净现值和财务内部收益率两个指标为评价基础的具体项目不确定性分析。 随后，在此基础之上引入计算机仿真模拟技术，介绍了该方法的基本理论框架 和实现的过程，并结合房地产不确定性分析的具体内容建立了分析模型。 最后，用一具体的房地产开发实例来演算该方法应用于房地产投资不确定性分 析的可行性、实用性和有效性。 本文主要内容包括： 1 研究了房地产开发的基本流程，以及建立在此基础之上的前期决策流程和内 容，并指出不确定性分析在整个房地产投资分析过程中的地位和作用。 2 研究了房地产开发过程中的各阶段不确定因素，形成用于评价房地产项目风 险大小的不确定性因素指标体系。并且建立项目总体风险的模糊综合评价方法和财 + 务风险的评价指标。 3 将前一章分析的不确定因素对项目的影响体现到项目财务效益与费用上，并 归纳总结出影响项目经济效益的不确定因素。 4 引入计算机仿真模拟方法，建立项目不确定性分析模型，阐述其理论框架及 实现过程。 5 应用实际房地产投资项目，来分析和验证该方法的可行性、有效性和可操作 性。 6 分析该方法的优缺点，以及在实际工作中须改进的建议。 1 4 本文研究方案、工作特色及难点 本论文的研究框架如图卜1 所示： 4 华北电力大学硕士学位论文 图1 - 1 论文研究框架 本论文研究难点在于影响项目经济效益与费用的不确定性因素的概率分布估 计的合理性，计算财务评价指标( f n p v 、f i r r ) 的有效性、操作的简易性。 5 华北电力大学硕士学位论文 第二章房地产开发项目投资分析程序 房地产开发应根据有关法规规定程序进行。因为：其一，房地产商品形成有其 内在规律，如从设计、施工到销售服务，从土地开发到房屋开发等，次序不能颠倒。 其二，房地产开发项目具有投资大、周期长、变现能力差等特点，导致投资风险大。 因此，开发企业必须按一定的科学程序对投资项目进行充分论证，以规避和减少投 资风险。 2 1 房地产项目开发流程 一般讲，房地产开发可分为前期投资决策、前期工作、建设实施、房屋营销和 服务等四个阶段： 2 1 1 开发项目投资决策阶段 在此阶段的主要工作是项目的可行性研究，在此过程要进行市场调查和市场分 析，寻求投资机会；要对开发项目进行策划，确定开发什么性质的项目，该项目建 在何处、规模多大、投资来源能否落实、市场前景如何；该项目在经济上是否合理、 技术上是否可行、财务上是否赢利等等。 市场调查和市场分析的重点在于拟投资开发项目的需求强度和竞争环境的分 析。根据市场分析的结果和企业的开发能力以及经营目标，提出开发项目的规划大 纲和方案，并在此基础上对开发项目进行技术经济论证，计算开发项目的收益率， 并以所得结果与期望收益率比较来判定该投资项目是否可行。此外，对投资风险也 要进行估计，分析面临的风险与收益率是否在投资者所能接受的范围内。 2 1 2 开发项目的前期工作阶段 该阶段是具体落实开发方案，为开发建设实施做准备的阶段。主要工作有： 1 开发项目立项 根据国家政策，房地产开发项目纳入资产投资计划，应根据城市规划、年度建 设用地计划和市场需求，经计划管理部门批准立项。 2 申请建设用地规划许可 城市房地产开发经营管理暂行办法规定：房地产开发项目确定后，必须向 城市规划主管部门申请定点，获取城市规划主管部门核发建设用地规划许可证。 由开发企业向城市规划主管部门提出选址定点申请，城市规划主管部门根据城 市规划的要求，针对开发企业的申请，考虑房地产开发项目的性质、规模，初步选 6 华北电力大学硕士学位论文 定项目用地的具体位置和界限。并提出规划设计条件。开发企业委托规划设计院按 规划设计条件编制规划设计总图。报城市规划主管部门审核设计总图，核定用地面 积，确定用地红线范围，发给用地规划许可证。 3 。取得土地开发使用权 ， 通过城市规划主管部门的土地利用方式审核后，开发企业向土地主管部门提出 土地申请。在签订土地使用权出让合同中，城市建设行政主管部门等有关部门对项 目规划设计、开发期限、基础设施和配套建筑的建设、拆迁补偿安置等提出要求， 并作为合同条款内容组成部分。获得土地使用权方式：招标、拍卖、挂牌。 4 筹集开发资金 根据可行性研究阶段制定的资金筹措策略，在前期工作阶段，进一步落实资金 的到位计划，与有关单位签订资金到位合同。筹集项目建设资金应在取得土地使用 权和项目立项之后。可包括两部分内容：一是项目资本金，房地产开发项目不少于 总投资的3 5 ；二是建设到位资金，建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少 于工程合同价的5 0 ，建设工期超过一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价 的3 0 。 5 项目规划设计与报建 用于报建的建筑设计方案经过城市规划管理和消防部门、抗震办、人防部门、 环卫部门、供水供电管理部门审查通过后，进一步编制施工图和技术文件，在报城 市规划管理部门及有关专业部门审批后，领取建设工程规划许可证。 6 领取房地产开发项目手册 签订土地出让合同后，领取房地产开发项目手册。在项目实施过程中，开 发企业就项目的进展情况填入房地产开发项目手册，并定期报建设主管部门验 核，以使主管部门及时了解项目进展情况。 7 拆迁安置 取得开发场地后，对场地上的建筑物和构筑物进行拆除，对现有的住户进行搬 迁安置，以便进行项目的后期施工。拆迁安置工作应根据国家和地方政府的法令法 规，结合实际情况制定房屋拆迁管理办法。 2 1 3 开发项目的建设实施阶段 在建设实施阶段的投资支出最大，所占的时间最长。因此，加强开发项目建设 实旌阶段的管理，对开发企业实现预期的开发效益是非常重要的。在此阶段主要工 作是： 1 办理开工审批手续 ， 开发企业编写年度开发建设计划，报建设主管部门审查批准后，持建设工程 7 华北电力大学硕士学位论文 规划许可证、投资许可证、资金审批文件、水电供应及排污审批文件，以及其他 有关文件资料，到建设工程管理部门申办开工登记手续。 2 选择施工企业 通过招标方式，选择优秀施工企业建设工程项目，签订施工承包合同。 3 开发项目工程管理与控制 开发企业保证项目施工进度，积极配合施工单位，完成场地的“三通一平 ， 即使提供设计图纸和订购有关设备等；对项目的费用、进度、质量进行控制；合同 管理；有效协调各类关系，如设计与施工关系，土建旌工与设备安装的关系，施工 与材料、设备供应的关系。 4 项目的竣工验收 项目完工后，进行预验收和综合验收。开发公司和监理公司对工程质量进行全 面检查，包括隐蔽工程验收资料、关键部位施工记录、按图施工情况等，根据检查 结果，提出需返工的工程及其修竣期限。在预验收基础上，开发公司提出申请，由 政府的建筑质量监督部门组织竣工验收，验收合格，交付使用。 2 1 4 房屋营销和服务阶段 为了缩短房地产开发的投资周期，在可行性研究阶段就要研究房屋销售计划， 从选择场地开始，开发企业已开始寻找购房者或承租人；在开发项目施工过程中， 通过各种媒介做好项目的销售广告的宣传工作；当项目施工进行到一定程度，按城 市商品房预售管理办法和商品房销售管理方法等规定，及时进行房屋的预售 工作：竣工验收后申请办理房地产产权登记；采用出租的，房地产开发企业必须确 定合理的租金，制定好出租经营计划。 销售或出租后，房地产企业应做好销售或出租后的物业服务和管理工作，或委 托专业物业服务公司。 2 2 房地产项目投资决策流程 项目前期一般需要进行三次不同层次的项目投资可行性分析，房地产项目的投 资分析主要集中在机会研究、初步可行性研究、详细可行性研究这三个阶段中。从 项目投资设想的提出，投资设想的细化，到投资策划，再到合同的签订，每一步投 资分析的目的、侧重点、内容都有所不同，随着项目的不断推进，要求投资分析的 内容不断细节化和具体，目的也由最初的项目单纯可行性研究上，转移到项目的具 体方案的制定。如下表2 - 1 展示了三个不同层次的投资分析所研究的目的、作用以 及所需的精确度和费用占比： 8 华北电力大学硕士学位论文 表2 - 1项目三个层次的投资分析内容 研究阶段机会研究初步可行性研究详细可行性研究 研究性质项目设想项目初步选择项目拟定准备 研究工作目的鉴别投资方向和目标，对项目初步评价作专对项目进行深入细致的技 选择项目，寻求投资机题辅助研究，广泛分术经济论证，重点对项目 会( 地区、行业、资源析、筛选方案，鉴定项进行财务效益和经济效益 和项目的机会研究) 提目的选择依据和标准，分析评价，多方案比选， 出项目投资建设。确定项目的初步可行提出结论性意见，确定项 性。目投资的可行性和选择 标准。 研究工作要求及编制项目建议书，为初编制初步可行性报告，编制可行性研究报告，作 作用步选择投资项目提供判定是否有必要进行为项目投资决策的基础和 依据，批准后列入建设下一步详细可行性研重要依据。 前期工作计划，作为国究，进一步判明建设项 家对投资项目的初步目的生命力。 决策。 估算偏差3 0 2 0 研究费用占总投 0 2 - 1 o o 2 5 1 2 5 大项目0 8 - 1 o 资的百分比中小项目1 0 - 3 o 需要时间( 月) 1 - 34 - 6 8 - 1 2 或更长 根据上述三个不同层次的投资分析所包含的研究内容，不管是在项目投资设想 提出阶段的机会研究阶段，还是在项目立项时的可行性分析阶段，可以归纳出一个 基本的科学决策程序应包括以下五个步骤： 1 确定房地产投资决策目标。合理的目标是合理决策的前提。决策目标的形成， 目标的大小和决策者对目标的认识都会影响决策的顺利进行。如果决策目标不正 确，那就意味着投资决策的不正确，最终导致投资项目实施的不正确。确定决策目 标正确性的关键在于，进行全面的市场调查和预测，通过周密的分析研究，发现问 题，分析问题的性质、结构，然后才能有针对性地确定出合理的决策目标。决策目 标必须十分具体明确，避免抽象，含糊不清。合理的决策目标应该是可以衡量其成 果、规定其时间和确定其责任的。 2 市场分析。市场研究的内容主要包括：首先是分析国家的经济状况并预测其 长期趋势，仔细考察区域、城市、邻里和场地的特征。其次是对市场上重要的可比 项目的特征、功能和优点进行调查，通过对竞争项目深入的分析将提供许多有用的 信息。最后对细分市场和拟建项目做出吸纳率假设，即目标市场将在什么价格、多 长时间吸纳多少单位的物业。在此基础上，开发商就可以把不同的项目特征和相应 价值联系起来，从而预测拟建项目的入住水平和租金水平。 3 拟定投资方案。根据房地产投资决策目标和有关的信息资料，拟定供决策者 选用的各种可能方案，这是房地产投资决策的基础。拟定方案时应注意各方案整体 9 华北电力大学硕士学位论文 上的详尽性和个体问的相互排斥性相结合。整体详尽性是指拟定的各种备选方案应 尽量包括所有可能找到的方案，因为方案的数量越多、质量越好，选择的余地就越 大。相互排斥性是指在不同方案中只能选用一个方案。这样才能进行方案的全面比 较和有效选择，避免选择过程中的遗漏。 4 确定衡量房地产投资效益的标准，测算每个方案的预期效益。衡量投资效益 的标准实际在一定程度上决定了最后的分析结果，但这一标准很大程度上取决于决 策者的主观判断和风险偏好。在不同的决策者之间，最佳方案的选择很可能因衡量 效益的标准不同而不同。在决定选择方案的整体价值时，成本和效益都要考虑，确 定了各个可行方案的效益衡量标准后，就可以对每个方案的预期效益进行测算，以 供方案评价和选择之用。 5 风险分析。由于房地产项目投资量大，建设周期长，以及牵涉面广，不确定 因素多，故由此而造成的风险相对于其他投资项目要大。进行投资决策时，不仅要 测量或估计每一投资方案的经济效益，还要测量其可能承担的风险以及对投资效益 的影响程度，确定每一个方案在效益上的可靠性。 本文所研究的不确定因素对房地产项目经济评价影响研究主要就是针对房地 产项目开发前期，三个不同层次的可行性分析中所涉及的不确定性分析部分。同样 由于受到分析进度、分析层次和研究费用等方面的影响，不同层次的不确定性研究 分析的内容、采取的分析方式也有所不同，本文中的不确定因素分析是建立在详细 可行性研究的基础之上，因而可以取得较多的信息资料并采取更加精确的分析工具 进行研究。 ” 1 0 华北电力大学硕士学位论文 第三章房地产开发项目不确定因素分析及评价 3 1 不确定因素分析程序 3 1 1 不确定分析一般流程 在开始分析之前，先对不确定性和风险的概念区别作个介绍，通常认为，风险 是指事前可以知道所有可能的结果，并可以知道每种结果发生的概率：不确定性是 指事前不知道可能有哪些结果，或即便知道可能有哪些结果，也不知道他们发生的 概率有多大。在现实中，很少区分不确定性与风险的区别，但为了下文分析的方便， 本文将风险的概念借鉴财务管理对风险的定义，将风险界定为特指损失的可能性。 应此可借鉴风险分析方法，将不确定性分析主要分三阶段：不确定性识别，不确定 性估计，不确定性评价。其组成如图3 - 1 ： i 项目的阶段性 i 各阶段存在的不确定因素 f 不确定性识别不确定产生的原因 il 哪些因素是主要的 i【各不确定因素间是否相关 l二 ，l 不确定发生的可能性大小 不确定性分析1 不确定性估计i 其概率分布情况 i【不确定性估算 i二 ii 给出方案，选择规则 不确定性评价_ 选择最佳方案 i 检验各不确定因素对研究指标的影响 对主要不确定因素提出具体对策 图3 - 1 不确定性分析程序 3 1 2 不确定性识别 由于每一个投资项目本身就是一个复杂的系统，因而影响它的不确定因素很 多，影响关系错综复杂，有直接的，也有间接的，有明显的，也有隐含的，或是难 以预料的，而且各因素所引起的后果的严重程度也不相同。当进行项目投资决策时， 完全不考虑这些不确定因素或是忽略了其中主要因素，都将会导致决策的失误。但 如果对每个因素都加以考虑的话，则又会使问题极其复杂，这也是不恰当的。 不确定性识别就是从系统的观点出发，横观房地产项目所涉及的环境出发，纵 观项目建设的发展过程，将引起不确定的极其复杂的事物分解成比较简单的、容易 华北电力大学硕士学位论文 被认识的基本单元。从错综复杂的关系中找出因素间的本质联系，在众多的影响中 抓住主要因素，而且分析它们引起投入产出变化的严重程度。 在此阶段主要分析： 1 在投入与产出过程中有哪些不确定性应当考虑7 2 引起这些不确定性的主要因素是什么? 3 这些不确定性的后果及其影响的严重程度如何? 不确定识别过程通常由风险分析人员与房地产的规划、设计人员及有关专家一 同进行。主要方法是通过调查、分解、讨论等提出所有可能存在的不确定因素，并 且分析和筛除那些影响微弱、作用不大的因素，然后研究主要因素间的关系。目前 主要的方法有：专家调查法、德菲尔法等。 3 1 3 不确定性估计 不确定估计就是对识别出的不确定因素进行测量，给定某一因素发生变化的范 围及其概率。对因素进行概率估计的方法有两种：一种是根据大量试验，用统计的 方法进行计算，这种方法所得数值是客观存在的，不依人的意志为转移，称为客观 概率。另一种方法是采用专家估计的方法，也称主观概率方法。 但在实际可行性研究中，所遇到的事件经常不可能做试验。又因事件是将来发 生的，因而不可能做出准确的分析，很难计算出客观概率。但由于决策的需要，必 须对事物出现的可能性做出估计，于是由有关专家对事件的概率做出一个合理的估 计，这就是主观概率。主观概率是估计者根据合理的判断和当时能搜集到的有限信 息以及过去积累的经验所进行估计的结果。主、客观概率的使用方法完全一样。对 于大型房地产项目，由于缺乏历史资料的借鉴，经常利用主观概率估计的方法对辨 识出的不确定性进行估计。另外，对房地产项目进行经济风险分析时，由于该项目 的特征可以通过它的投入产出流反映出来，因而各种不确定因素的直接作用后果将 使得项目在各个时期的投入产出流发生变化，当实际投入产出流系列与预测值发生 偏差时，将最终导致投入产出的偏差。因此，在不确定估计阶段的主要任务，对投 入、产出流的可能性分布进行估计，就是在综合考虑主要影响因素的基础上，并对 各现金流之间的各种关系进行研究。 3 1 4 不确定性评价 不确定性评价是整个风险分析的核心所在，评价不确定性对预期目标的影响， 提出应采取的相应措施，以供决策参考。不确定性评价的方法很多，大致可分为两 类：第一类属于规范的决策方法，它能给出方案选择的规则并选出最佳方案；第二 类方法只是用来检验各种不确定因素对指标的影响，而不进行方案的选择。现行的 1 2 华北电力大学硕士学位论文 各种项目评价规范所采用的方法均属于后一类，而广为应用的是依据统计量的方 法，先计算出目标概率统计量，再根据这些统计量并参考其他管理技术评价的方法 得出最后结论。常用的统计量包括均值、方差、变异系数等。 3 2 不确定因素产生的原因 在项目财务评价的确定性分析后，一般要进行项目的不确定性分析。如果，项 目总是能按预期的轨迹发展，不偏离目标，那么就没有做不确定分析的必要。而现 实中，项目总是处于一个动态变化的环境中，影响项目的各个因素都会随时间发生 变化，因此，认识不确定性产生的原因，才能对不确定性分析更为深入。 3 2 1 房地产开发过程内在的不确定性因素 房地产开发过程是开发商通过土地改造、房屋建设或建筑物翻新等城市开发建 设，从而达到其社会和经济目的的过程。概括地说，具有如下三个基本阶段： 1 获取土地，获取用于发展的土地并得到相应规划部门的认可； 2 建造房屋，单位或群体建筑的建造； 3 经营房产，用于居住和投资目的的房产经营两种方式。 下面将三个阶段分别展开论述： 房地产开发过程中获取土地阶段具有三种类型的不确定性因素： ( 1 ) 土地的自然因素特性。地块的形状以及水文地质构造等情况，具有较大的不 确定性，有些是显性的、有些是隐性的，对于隐性的因素，在项目初期是难以预料 的，只有当项目实旌到一定阶段才可能暴露出问题，这也就导致了不确定的发生。 ( 2 ) 土地的使用特性，包括严格的合约以及对土地有利或不利的配套设施要求， 以及对土地容积率、建筑密度、建筑高度等的要求。 ( 3 ) 城市规划部门所认可的土地使用性质和范围。土地使用性质的变更对项目 造成的影响，有时对整个项目的成败是致命的。大多数开发商在选择场地以前都会 试图鉴别并确定这些因素。土地购置费是这一阶段资本投入的第一笔主要费用。 房屋建造阶段，主要的不确定性因素是建设成本，它是资本投入的第二笔主要 费用，虽然它在签订合同时就基本确定下来，但是，几乎在所有情况下都会出现某 些合同允许的波动，其建造过程分几期进行和施工的长短等因素是不可能完全确定 下来的，必然导致建设成本的不确定性。 房产经营阶段内，不确定性因素是租金和投资效益。因为房地产开发中的最终 产品是处在一个特殊的社会和经济结构中，而这个结构并非开发商所能控制。在一 个带有投资性的开发计划中，没有一个开发商能保证开发计划完成时，市场的各种 情况都能保证与其计划相同。随着过程的不断深入，开发商对可能发生的结果也知 1 3 华北电力大学硕士学位论文 之愈多，但与此同时机动性也随之减少。因此，在投资决策前，开发商就可能拥有 最大的不确定性和机动性，到项目完成时他们知道了所有结果，同时再也无法改变 他们的产品。 ， 3 2 2 房地产开发过程外在的不确定性因素 除了上述房地产开发过程中每个阶段存在的不确定因素之外，还隐含着诱发不 确定性的外在因素： 1 时间因素。房地产开发是一种时间周期较长的商业活动，很少有将各项工程 放在一起施工且在不到一年的时间内完成的，因此，难以在一开始就能对整个开发 时期内的建设费用和收益作精确的计算，而是只能对它们作一个大致的估算。况且， 由于在工程的承接与完成之间有一个不可避免的时间过程，所以房地产的开发很大 程度上受到该地区的社会、经济和财政的变化、该地区消费者偏好的变化、经济圈 中的兴衰或利率的变化等影响，有些变化在长期开发中是很难预测的。 2 信息因素。项目投资决策，总是根据过去到决策前所能收集到的有限信息为 依据做出判断的。由于时间和预算的限制，使得每个项目都不可能收集到项目决策 所需的完备信息，这必然使评价值与实际值产生偏差。 3 认知能力。人对事物的认识是有一个过程的，这使得目前的理论和方法在某 种程度上都会存在一些缺陷和不完善，由于方法本身的不完善使得评价的结果与实 际值也可能产生偏差，因此，认识不足也会导致不确定性，从而导致投资风险的产 生。 3 3 阶段性的不确定因素 由以上分析，不确定因素贯穿于项目开发的每一个流程，从项目创意的产生， 创意的细化，到可行性研究，方案的制定，在到合同的签订，工程的计划、实施、 收尾各阶段。而随着项目开发的进展，不确定分析内容的侧重将随之有所改变，分 析的深度也有深浅之分，所采用的分析工具也各不相同。 由第二章的分析可知，房地产开发大体