（工商管理专业论文）厦门市住宅市场与个人投资.pdf

摘要 随着经济的发展，投资商品房己成为个人理财的一种手段。本文首先试图解 决住宅投资的理论问题，回答在当前各种条件约束下，如何判断市场是否理性并 判断能否获得销售收益和出租收益。 然后本文把厦门市住宅市场分为多个子市场进行分析，分析厦门各区的地理、 经济，规划定位等特性，讨论各区住宅市场的投资前景。并通过近3 年来厦门市 场的住宅价格和租金的数据进行实证分析，分析结果显示，厦门住宅市场近年来 价格上升较快，但中长期存在下跌的风险。以1 至2 年的持有并转卖的策略，可 以很好的利用当前市场的景气来获取高额回报。但是就长期持有以获取出租收益 为目的投资而言，目前厦门大部分地区的住宅市场投资回报率过低，仅有少数区 段值得投资。 针对个人投资人资金短缺的问题，本文着重探讨了如何利用现有金融工具， 提高负债比进行投资的可行性。 住宅市场投资是一种高风险行为，本文分析了住宅投资的风险来源，并提出 了部分规避方法。 关键词：住宅；价格；租金；投资 a b s t r a c t w i t ht h es h a r pg r o w t ho fc h i n ae c o n o m i c ，i n v e s t m e n to nh o u s i n gm a r k e ti sb e c o m i n g ag o o dc h o i c e t h ep u r p o s eo ft h i sp a p e ri st of i n do u tt h a ti si tp o s s i b l et oi n v e s ti n l o c a lh o u s em a r k e tb yc o m p u t et h er e l a t i o n s h i pb e t w e e nh o u s ep r i c ea n dr e n t ，a n dt o f i n do u tw h i c hs u b r e 酉o i 1i sg o o df o ri n v e s t m e n tw i t hc i t yt h e o r y t h ee m p i r i c a ls t u d yo fd a t ao fh o u s ep r i c ea n dr e n ti np a s t3y e a r ss h o w s ：c u r r e n t l y ， s h o r t t e r mi n v e s t m e n tc a r lm a k eh i 8 1 1p r o f i to i lx i a m e nh o u s i n gm a r k e tb u tt h e r ei s m u c hr i s kt oh o l dh o u s i n ga s s e ti nl o n gt e r mb e c a u s eo fb u b b l e se x i s t i n gi nc u r r e n t m a r k e t t h ep a p e ra l s oa n a l y s i st h ep o s s i b i l i t yo fu s i n gs o m ef i n a n c et o o l st om a x i m i z e i n v e s t m e n tp r o f i t h o u s i n gm a r k e ti sw i t hh i g hr i s k ，t h ep a p e ra l s ot r yt of i n do u tr e s o u r c e so fs a m ek i n d s o f r i s ka n dp o i n to u tt h ew a yt oa v o i dt h e m k e yw o r k s ：h o u s i n gm a r k e t ；h o u s ep r i c e ；r e n t ；i n v e s t m e n t 厦门大学学位论文原创性声明 兹呈交的学位论文，是本人在导师指导下独立完成的研究成 果。本人在论文写作中参考的其他个人或集体的研究成果，均在 文中以明确方式标明。本人依法享有和承担由此论文而产生的权 利和责任。 。蚴：锨纱 6 年百月留日 厦门大学学位论文著作权使用声明 本人完全了解厦门大学有关保留、使用学位论文的规定。厦 门大学有权保留并向国家主管部门或其指定机构送交论文的纸质 版和电子版，有权将学位论文用于非赢利目的的少量复制并允许 论文进入学校图书馆被查阅，有权将学位论文的内容编入有关数 据库进行检索，有权将学位论文的标题和摘要汇编出版。保密的 学位论文在解密后适用本规定。 本学位论文属于 1 、保密() ，在年解密后适用本授权书。 2 、不保密( y ( 请在以上相应括号内打“”) 储签名：俄啪胁伊锌f 月争日 导师签名：日期：年月日 前言 前言 随着经济的发展，国内个人理财的手段也越来越多，从单纯的储蓄发展到购 买股票，基金等新金融产品。在我国住宅制度的改革以后，商品房的出现使得住 宅成为了商品。住宅的投资价值也引起了投资入的注意，出现了投资期房和现房 等方式。2 0 世纪末开始的房地产热更是导致房价节节高涨，也使得住宅市场越来 越引人注目，不仅政府收取了高额的土地出让金、房地产商取得了高额的利润。， 部分资金雄厚、抢得先机的投资人也从住宅投资中取得了丰厚的回报。 住宅市场的高额回报使得部分普通人也开始考虑购买住宅作为投资，这些人 大多拥有私房或者已经在福利房时代购买了住宅，加之多年积蓄缺乏投资渠道： 存款利率太低、股票风险过大，住宅投资正好提供了这样一个相对安全的投资渠 道。 在资本市场中有数量庞大的上市公司和和种类繁多的基金，大众媒体上每天 都有数不清的各类股票、债券、票据信息，股票和基金市场的理论已经很成熟， 是一个理论成熟、信息充分、大众比较认可的市场。 住宅市场则不一样，仍然有很多人把住宅当作是“衣食住行”之一的生活必 需品，视个人投资住宅为一种不道德的商业行为。所以大多数房地产投资的著作 是面向开发商的，在个人投资这个方向上尚未见比较系统的讨论。本文试图通过 理财的基本思想，运用数量分析工具，以近年的厦门市住宅交易信息和来自中介 商的数据为研究资料，回答以下的问题： 何种指标可以衡量住宅市场的投资可行性? 厦门住宅市场目前是否适合投资? 厦门住宅市场是否存在泡沫，前景如何? 住宅市场投资存在何种风险，如何规避? 投资住宅市场，应该使用怎样的财务策略? o 据厦门统计局公布，2 0 0 5 年厦门市财政总收入2 0 96 亿元，2 0 0 5 年全年厦门拍卖土地面积1 9 04 万平方米， 总成交金额6 l5 亿元。2 0 0 6 年1 至4 月厦门市拍卖1 6 宗土地，成交额5 89 5 亿元。 。从2 0 0 5 年的财务报表数据来看，万科2 0 0 5 年的房地产主营业务利润率为2 92 2 ；招商局的房地产主营业 务利润率为2 36 7 ；金地集团的毛利率为3 8 ，0 4 ： 1 - 厦门市住宅市场与个人投资 第一章市场背景与住宅投资 第一节国际国内市场背景 随着2 0 0 1 年后美联储逐年降低利息，投资机会逐渐减少，投资者被迫寻求 其它投资机会，甚至一些是低收益和高风险的投资品种也开始受到投资人的关注。 对买房者而言，低利率直接造成其贷款成本和机会成本的降低，从而增加了对住 房的需求。在这种背景下，1 9 9 5 年至2 0 0 2 年，美国的住宅价格上涨了5 0 左右。 住宅价格的增长并不局限在一国而是全球性的，如图1 所示： 图1 ：1 9 9 5 2 0 0 2 年各国住宅价格增长率 住宅市场的上扬给投资人带来了丰厚的回报，2 0 0 6 年1 月3 日的华尔街日 报援引美国全国房地产经纪人协会的估计报道，2 0 0 3 年美国房地产投资信托。公 司股票的总回报率接近3 7 ，2 0 0 4 年的总回报率为3 2 1 。高回报率吸引了大量 的资金流入住宅市场。华尔街日报还援引一家跟踪基金情况的机构的数据报道 指出：2 0 0 3 年流入房地产共同基金的资金净额达到了创历史最高纪录的4 5 亿美 元，2 0 0 4 年流入房地产共同基金的资金净额更高达7 5 5 亿美元。在专业共同基金 。房地产投资信托( r e i t ) 在美国是非常流行的金融工具，是由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将 投资综合收益按比例分配给投资者的信托基金形式。投资者可以通过证券市场购买，享受投资回报。各种 r e l t 的情况可以通过h t t p ：, t h o m e s w s j c o m , r e i t s ( 华尔街日报不动产版) 查询。 第一章市场背景与住宅投资 中，房地产共同基金表现突出，其平均回报率为3 1 4 。这说明，在美国住宅投 资是一种高回报的投资。 我国的住宅市场面临和美国住宅市场相似的局面：1 9 9 5 年以来，经过中央银 行连续8 次降息，到2 0 0 3 年，1 年期名义存款利率已经下调到1 9 8 。扣除利息 所得税2 0 后为1 5 8 4 ，投资住宅的资金成本和机会成本不断降低。另一方面我 国的股市则持续低迷，投资人缺乏可靠的投资渠道，不动产成为相对稳定和安全 的投资项目。在这样的背景下，我国的住宅市场出现了和美国住宅市场类似的价 格大幅度上涨的情形。 第二节中国住宅市场发展历史 1 9 4 9 年中华人民共和国成立后进行了大规模的社会主义改造，实行了土地国 有的政策。社会主义改造也触及到私有房产，中央书记处第二办公室在1 9 5 6 年1 月1 8 日发布的文件关于目前城市私有房产基本情况及进行社会主义改造的意 见中指出：“城市房屋私人占有制与社会主义建设之间的矛盾日益尖锐，必须在 对私营工商业进行社会主义改造的同时，对城市私人房产实行社会主义改造。”， 提出在国家控制下，先统一安排住房出租，然后逐步改变其所有制的方针。从此 中国开始采用住房分配制度，住房成为一种福利，由国家所有，不在市场流通。 改革开放后，计划体制下的住房制度缺陷逐渐显露。我国开始进行住房制度 改革，改革分为四个阶段： 1 、理论准备和出售公房的试点期( 1 9 8 0 年至1 9 8 5 年) 1 9 8 0 年1 月号的红旗杂志刊载了怎样使住宅问题解决得快些一文， 明确了住宅的商品属性。1 9 8 0 年1 1 月，北京市在团结湖统建的住宅楼房中拨出 两栋出售给个人，每建筑平方米售价平均1 8 0 元。 2 、以租促售的配套改革期( 1 9 8 6 年至1 9 9 3 年) 这一阶段政府大幅度提高公房租金，为住宅商品化奠定了基础。1 9 8 8 年2 月 2 5 日，国务院印发的国务院住房制度改革领导小组关于在全国城镇分期分批推 。北京市人民政府曾颁布关于城市共有房屋管理的若干规定，规定“承租人不得擅自将承租的房屋转租、 转让、转借他人；严禁出卖共有住房使用权”。可见传统制度下，我国基本不存在住房市场。 一3 一 厦门市住宅市场与个人投资 行住房制度改革的实施方案指出：“我国现行的住房制度存在着严重弊端。国家 为城镇居民建房花了大量投资，但由于不能从经济机制上制约不合理的需求，城 镇住房问题并没有得到缓和。住房分配上的不公正，已成为个严重的社会问 题。”，提出“要从1 9 8 8 年起，用三、五年时间，把住房制度改革在全国城镇分期 分批推开。”为了解决问题，国务院决定实施住房制度改革：“开放房地产市场， 发展房地产金融和房地产业，把包括住房在内的房地产开发、建设、经营、服务 纳入整个社会主义有计划的商品经济大循环。” 3 、全面推进期( 1 9 9 3 年至1 9 9 8 年) 1 9 9 4 年7 月，国务院颁发关于深化城镇住房制度改革的通知提出改变住 房福利性实物分配的体制为工资性货币分配的体制，建立规范化的住房交易市场， 推进房地产业和相关产业的发展。 4 、全面市场化期( 1 9 9 8 年至今) 1 9 9 8 年7 月国务院发布关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设 的通知，要求停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化，继续推进公有住房 改革。福利房制度被放弃，民众的购买力被释放，民众对商品住宅的需求急剧增 加，掀起了置业、二次置业、住宅以旧换新、以小换大的更新换代消费热潮，住 宅市场迎来了快速发展期。 作为中国经济的缩影，上海的楼市的发展具有典型性：从1 9 8 8 年至2 0 0 5 年 的1 8 年间，上海的房地产增加值由1 9 8 8 年的3 3 7 亿元升至2 0 0 4 年的6 2 2 5 9 亿 元。1 8 年来，全市累计竣工各类房屋面积5 0 ，3 0 4 3 3 万平方米。其中，住宅竣工 面积达2 7 ，8 8 6 0 2 万平方米。房地产业的发展使上海市民得到实惠，市区人均使用 面积从1 9 8 8 年的8 7 平方米猛增到2 0 0 4 年的2 0 4 平方米。从1 9 8 8 年至1 9 9 8 年， 房地产市场总体处于初热阶段，主要还是靠政策在推进。从1 9 9 8 年开始，房地产 市场的投资额逐年递增，总量继续放大，市场异常火爆，住宅建设和住宅销售面 积持续增长。房地产增加值大幅提高，价格上涨过快，部分房产成为企业和个人 投资项目。到了2 0 0 4 年越来越多的人认为上海房地产市场投机过度、泡沫极高， 舆论一致呼吁禁止炒房、压低房价。 d 第一章市场背景与住宅投资 第三节厦门住宅市场发展历史 1 9 8 3 、1 9 8 4 年前后，厦门出现了首批商品房。在此前后的一段时间，以簧彗 开发公司、东区开发公司、特区房地产开发公司为主的国有房地产企业相继开发 出了槟榔小区、莲花新村( 一、二村) 、湖里小区等几个小区。作为厦门第一批商 品房性质的住宅，这些房子每平方米的销售起价只有1 0 0 多元，楼层的差价也不 过每平方米1 0 元左右。虽然当时一套房子总价不过万元左右，但对于年收入不足 干元的厦门人来说，依然是“天价”。那时候能购买起这类住宅的大都是先富起来 的个体户、华侨以及有侨汇收入的少数厦门市民。直到后来厦门房地产公司开发 出湖滨一里至四里的小区后，一些在行政事业单位工作的厦门人才通过单位公款 购房分配到了住宅。到1 9 8 6 年，厦门的住宅价格才有所上涨，莲花新村和槟榔小 区的房子卖到每平方2 0 0 到3 0 0 元，而那时每平方米售价5 0 0 多元的美仁新村已 经是厦门最贵的房子了，超出大多数人的购买力，销售不是很顺利。 1 9 9 2 年全国掀起了投资开发的热潮，外资开始进入厦门房地产市场，开发了 一批以外销为主的高层住宅，如华星大厦、光华大厦、鸿山大厦、水仙大厦、香 江花园、天湖苑、凌志大厦等，其销售价格每平方米达到三四千元，香江花园、 天湖苑的销售价格更是高达5 0 0 0 多元。外销房价格的高涨带动了内销房价格的上 涨，厦门同期的多层商品住宅如官任新村、莲坂西小区等的销售价格也上涨到了 每平方米1 ，0 0 0 多元。然而好景不长，1 9 9 3 年政府治理整顿经济过热，紧缩银根， 厦门高层住宅价格急剧回落，每平方米只剩下2 ，0 0 0 多元。不仅如此，这次的楼 市灾难还给厦门带来了数量不少的烂尾楼，烂尾地块及闲置地块。这些烂尾楼直 到2 0 0 5 年才被全部复工。 1 9 9 8 年关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知发布后， 厦门岛内居民对住房的需求目益高涨。同时，厦门优美、良好的居住环境也吸引 了大量的外地人到厦购房，致使房地产市场出现供不应求的现象，房价持续攀升。 2 0 0 0 年1 月1 4 日，厦门市正式全面开放已购公有住房( 包括经济适用房、 统建房、集资房等优惠政策房) 进入市场；同时，简化程序，取消一些限制规定， 如购买公有住房不再需要原出售方( 单位) 允许便可直接进入房地产交易市场， o 本段摘录自李林邦：“厦门房价是高还是低? ”，厦门晚报，2 0 0 4 年7 月1 日。 一5 - 厦门市住宅市场与个人投资 降低税费，符合规定的按规定交纳1 5 房产契税：各银行也争先大力开展二手房 抵押业务，住房二级市场。进入了快速发展时期。2 0 0 0 年，住房二级市场转让1 ，9 6 6 件，同比增长1 6 2 。2 0 0 1 年上半年，办理已购公房入市审批8 3 0 件，二手房成 交1 ，7 0 9 件，同比增长1 1 4 。 2 0 0 0 年以来，厦门房地产市场进入了高速发展期，房价不断攀升，带动了相 关产业的发展，己成为支持厦门经济增长的重要因素。另一方面，随着土地资源 的曰益稀缺，加之厦门本岛具有独特的区位优势，又拥有“国际花园城市”、“全 国文明城市”等桂冠，成为人们购房的首选地之一，因此2 0 0 0 年以来房价快速攀 升。2 0 0 2 年国有土地实行公开挂牌交易，土地楼面均价从1 , 2 0 0 元平方米提升到 2 ，7 0 0 元平方米，更是加快了住宅价格的上涨。与此同时，越来越多的人开始质 疑厦门房地产市场是否过热，但是厦门住宅价格的上涨势头直维持至今。 第四节住宅市场投资的销售收益 住宅由于提供了住房服务 ，一般被认为是生活必需品，是消费品。但是在 现代家庭经济学中，消费是指家庭不断购买商品，从而获得现时满足；如果是为 了在未来获得满足而购买商品则为储蓄。住房是典型的兼具消费与储蓄二重性的 耐用消费品。现期购买一套住房，在未来几十年里均能获得住房服务。因此从这 个角度看，购买住房就是一种投资。即使购入之后仅供自住，房主不必支付房租， 但是这未交的房租应视为住房资产报酬的一部分，是房主购房自住的机会成本， 或称为隐含租金( i m p u t e dr e n t ) 。 除了自住之外，投资者还可以取得销售收益和租金收益。销售收益是指投资 者出售自己所有的住宅时得到的销售收入减去购入成本和其他成本之后的余额。 租金收益是指投资者利用所拥有的房地产从事出租经营，扣除各种支出之后的余 。住宅三级市场的概念使用比较混乱。按曹振良主编房地产经济学通论定义：住宅一级市场是房地产开 发公司向消费者出售住宅所有权的场所及双方所产生的买卖关系的总和。住宅二级市场是指住宅所有者转让 其所有权给另一消费者的场所及双方所产生的买卖关系的总和。三级市场一般指房产出租市场。但也有人定 义三级市场为公有住房的转让的市场，本文使用第一种定义。 。引自“积极开拓住房二级市场，不断提高居民居住水平厦门住房二级市场发展情况分析”厦门市土 地房产管理局2 0 0 1 年7 月2 4 日 。住宅服务是指由住宅建筑的各种属性及住房周围的环境因素所构成的一定质量的住房，给消费者提供的效 用或消费服务。引白曹振良等编著房地产经济学通论北京大学出版社 。在美国的国民收入核算中，私人购房收入不计入消费，而计入私人总投资中的住宅固定投资。 一6 一 第一章市场背景与住宅投资 额。 与其他投资形式相比，住宅作为不动产的一种，变现成本较高，变现时间较 长，房价不如股价敏感，短期变化幅度不大，因此，靠转手出售获取销售收益， 一般需要较长的时间。在这段时间内，还必需考虑资金成本和机会成本以及交易 成本对利润的影响，为此，下文将采用定量分析来分析销售收益的盈利条件。 设p 。表示某住宅第t 期的买入价格，p 。+ 1 表示该住宅在第t + l 期的出售价格， 如果p 。+ 1 大于p t 即可视为投资者取得了会计利润。考虑到交易成本，持有成本、 机会成本和风险报酬，对于一个用分期付款方式购买的住宅，转卖时要取得销售 收益必须满足条件： 只+ i 暑+ 4 + + e + ( p s ) + c ( 1 ) 其中5 。表示期间的物业维护费用，e 。表示购房款项中自付部分s 的期望收益， p 。s 表示向银行贷款的部分，i 。表示期间贷款利率。九：表示期间风险费。c 表示 一次买入卖出的税费合计。在不考虑个人收入所得税的边际税率问题时，c 表现 为p t 的一个函数。如果是投资期房，投资人在开发商交房以前，不需要支付物业 维护费，6t = 0 ，因此，对于期房投资式( 1 ) 成为： c + i 只+ 4 + 巨+ ( p s ) + c ( 2 ) 如果投资者购入现房，或者在期房持有期间开发商交房，期房变成现房，那 么在现房持有期间，投资人还需支付物业费等费用。投资人可以选择在持有现房 期间把房子出租以减少成本，但出租毛胚房则需要先行装修，以达到居住的基本 条件，装修的费用将成为沉没成本，而且出租新房还会有损该住宅的出售价格， 所以用于投资的一手住宅很少被用于出租。但是二手房已有初步装修，通常会用 于出租以减少投资人的持有成本，设r f 为期间的税后租金收入，在考虑租金收入 后，式( 1 ) 改写为： 卑。只+ 4 + 五+ 局+ ( 只一s ) + c r ( 3 ) 对于自有资金s ，根据式( 3 ) 可求得s 的投资净收益率： ：鱼生巡兰譬生出 ( 4 ) 如果购房时不使用财务杠杆则s - p 。且不考虑风险因素则五e0 ，代入式( 4 ) 可得： 厦门市住宅市场与个人投资 ，：兰! ! 二墨二生二兰墨( 5 ) 1 只 只一只是房价的增值部分，墨! # 墨为投资的增值报酬率。一般认为当，：i 大于 ( 同期银行利率时，投资于住宅是可行的。 由式( 4 ) 可知，收益率主要取决于只+ ，一# ，也即住宅能否升值，能否被以高于 买入价的价格卖出。住宅升值的主要原因有两种解释，一种解释认为由于社会经 济的发展，住房交通，经济区位的不断改善，使得宅地级差收益不断增加而引起 住宅升值；另外一种观点认为各国的经济发展历史证明经济总量在时间序列上存 在波动现象，在房地产市场上则表现为房地产市场按复苏、繁荣、衰退和萧条四 个阶段周期性循环波动。在复苏期楼价不断上升，房地产投资开发逐渐增多，大 量资本进入房地产市场，在繁荣期现房和期房交易量都激增，市场开始出现泡沫。 从厦门的情况上看，厦门住宅市场正处于繁荣期，但是繁荣期何时结束则未知。 根据对美国、日本和港台地区的实证研究，美国房地产市场波动周期为1 8 年，。日 本的房地产市场波动周期则为l o 年，。香港房地产市场波动周期则为8 到9 年， 台湾房地产市场波动周期则为5 到6 年，可见不同地区市场的房地产波动周期数 据不能简单套用。我国房地产市场虽然在1 9 9 2 年出现过衰退，但是当时的市场与 从1 9 9 8 年开始连续8 年增长的房地产市场差异太大，也即目前其他地区的经验和 我国的历史都无法帮助我们确定繁荣期将于何时结束。由于近期厦门房地产市场 还有多项利好，如全国经济发展态势良好、2 0 0 8 年北京将举办奥运会、两岸形势 缓和、厦门有望成为海峡两岸物流枢纽、厦门将主办园博会等，我们认为至少2 3 年内，厦门住宅市场仍将处于繁荣期。那么对于在2 0 0 8 年前买入卖出的短期投资， 住宅市场年增长率为多少时才使投资有利可图呢? 由式( 4 ) 可知，销售收益还受到贷款利率、税费成本c 和租金收入r t 的影响。 如果买入卖出的时间间隔过短，甚至可以出现税费成本大于住宅升值的可能。 。房地产周期观点代表性的讨论可参见张金鹗：房地产投资与决策分析一理论与实务，台湾华泰书局，1 9 9 6 年。 。a l a n r a b i n o w i t z , 1 9 8 0 n e r e a le s t a t e g a m b l e n e w y o r k ：a m a c o m ad i v i s i o no f a m e r i c a n m a n a g e m e n t a s s o c i a t i o n ，p2 3 8 。s t e p h e na p y h r r j a m e sr c o o p e r , 1 9 8 2 ，r e a le s t a t ei n v e s t m e n t ，j o h nw i l l e y s o n s ，i n c - 8 一 第一章市场背景与住宅投资 根据国家税法和政策规定，国家对个人转让房地产征税涉及的税种包括契 税、营业税、个人所得税、土地增值税、印花税等。一、二级市场的税种和税率 都有变化，还有各种复杂的免税条件。根据厦门地税局发布的厦地税征 2 0 0 0 1 9 号文件福建省厦门市地方税务局关于房地产三级市场税收有关问题的函和 2 0 0 5 年的修订，厦门住宅交易的税费列表如表l ： 表1 厦门住宅交易税费一览表 收费项目计税基数 缴款人非已购公有住房时的税率 5 对个人购买住房不足两年转手交易的，销售 时按其取得的售房收入全额征收营业税。 评估价个人购买普通住房超过两年( 含两年) 转手 营业税转让方 或申报价 交易的，销售时免征营业税。 个人购买菲普通住房超过两年( 含两年) 转 手交易的，销售时按其售房收入减去购买房 屋的价款后的差额征收营业税。 市区7 ，集美区、杏林区、同安区的镇5 城市维护建设税 教育费附加营业税额转让方3 社会事业发展费4 基础设施建设附加费3 5 评估价 ( 1 ) 没有增值：免征( 2 ) 有增值：1 5 个人所得税 转让方( 3 ) 住满5 年且是唯生活用房并填写声明 或申报价 的可免； 评估价 个人购买普通住宅o ：1 5 契税 受让方 或申报价 评估价 1 ，划拨性质土地需缴交 土地出让金受让方 或申报价 评估价各0 0 5 印花税 双方 或申报价 双方住宅：6 元m 2 手续费建筑面积 各半 资料来源：福建省厦门市地方税务局 ”根据国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知，个人购买普通住房超过2 年( 含2 年) 转手交易的，销售时才免征营业税，如果是购买非普通住房超过2 年( 含2 年) 转手交易的， 销售时还得按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。2 0 0 5 年1 0 月1 1 臼，国家税务总局发 布了关于实施房地产税收一体化管理若干具体问题的通知( 国税发 2 0 0 5 1 1 5 6 号) ，文件正式明确了个人买 卖= 手房，必须交纳个人税。除了个人所得税外，营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、印花税等税 种也必须得交纳。 。扶2 0 0 5 年2 月开始只有属别墅、度假村，或住宅每平方米建筑面积售价超过7 ，0 0 0 元的才为高档住宅。 也即目前大多数住宅交易适用1 5 的契税税率。 9 厦门市住宅市场与个人投资 投资者在购入房产时，需要支付的税费有契税、印花税和手续费。此外，还 需交纳共计人民币1 8 0 元的工本费、权属变更登记费、公告费等固定金额的费用。 如果买方需要申请银行按揭贷款，则还要另行交纳评估费、抵押登记费、他项权 证工本费、他项权登记费等。住房价格在1 0 0 万元以下的评估费按4 收取，抵 押登记费为贷款额的0 8 。贷款在六成以上的还需要支付3 0 0 元的律师费。 如果投资者在住宅一级市场购入新房，2 年内卖出，期间不把房产用于出租， 则销售时还需要交纳营业税、教育费附加、社会事业发展费、基础设施建设附加 费、个人所得税、印花税、手续费。在目前厦门住宅市场的实际操作中，买方在 购入住宅时还需承担部分本应由卖方支付的税费，根据这种情况，我们假设卖方 只需支付税率为5 的营业税，加上附加教育费及城市维护建设费，合计5 5 5 的 各项税费。 根据这些规定，在设定投资人买入时向银行贷款七成的情况下，我们可以计 算式( 4 ) 中的c ： c ；买入税费+ 卖出税费+ 交易手续费+ 按揭贷款相关费用 = ( 契税税率+ 印花税税率) 买入价+ 其他固定金额税费+ ( 营业税税率+ 小项 税费税率) x 卖出价+ 交易手续费面积+ 抵押登记费率贷款额+ 其他 费用 = 1 5 5 p t + 1 8 0 + 5 5 5 p 什1 +6x 面积+ o 0 8 0 7 p t + 1 9 0 = 2 x p t + 5 5 5 x p ”1 + 3 7 0 + 6 面积 在p t 很大的情况下，1 6 p 。+ 5 5 5 p t + 】 3 7 0 + 6 面积，所以忽 略常数项，可得 c = 0 0 1 6p t + 0 0 5 5 5 p t + i 如果购买二手房，还需交纳评估费，其总额为评估价的4 ，这时 c = o 0 2p t + 0 0 5 5 5p t + 1 为了计算式( 4 ) r ：墨止! 三堑三羔窖i 三二羔出，还需要计算式中的资 0 金成本，投资者购房时通常使用银行住房贷款，该贷款的资金成本为： 。据厦门晚报2 0 0 6 年1 月的调查指出，2 0 0 5 年4 月以前，买方要承担交易过程中所有的税费。而新政 规定，对产权证办理未满两年的房产交易按5 5 5 的税率征收卖方仝额营业税。市场就出现了“除营业税外 的实收”、“营业税各半，其他实收”等税费承担形式。而至年底，随着市场回暖，有些成交房源的营业税也 由买方支付。 一1 0 第一章市场背景与住宅投资 按2 0 0 6 年i 至3 年贷款利率计算( p t s ) i t = o 7p t 5 1 8 = 3 6 2 6 p t 按2 0 0 6 年3 至5 年贷款利率计算( p t s ) i t = o 7p t 5 2 7 = 3 6 8 9 x p t 按2 0 0 6 年5 年以上贷款利率计算( p 一s ) i t = o 7p t x5 5 1 = 3 8 5 7 p 【 根据以上数据，在厦门住宅市场五年七成按揭购入期房，持有1 年以后出售， 若无风险因素( 以= o ) 、无出租收入( r = o ) 、无物业费用( 蠡= 0 ) 则式( 5 ) 成为： ，= 墨! ! 二三二里：里! ! 鱼! ! 墨二! ：! ! ! 墨二q ：竺! ! ! 墨! ! “03p, 当r n 大于同期银行存款利率的时候，可以认为投资是可行的，也即： 墨：! = 三二竺：! q j 垒! 竺生二旦：旦! ! 星二竺：! ! ! ! 兰：! o 0 2 2 5 o 3 p , d 求解可得：等 1 0 8 6 即如果卖出价是买入价的1 0 8 6 倍，也即在所购房产升值8 6 以上的情况下， 投资可以获得销售收益。 如果在厦门住宅市场五年七成按揭购入二手现房，持有1 年以后出售，若无 风险因素( = o ) ，设持有期间出租收入减去物业费用后的月收入净额为房价的 1 3 0 0 ，代入式( 5 ) 可得： 互! ! 二兰二q ：竺旦! 鱼! ! 生二旦：里! 里二竺：! ! i ! 墨= ! ! ：q ! ! ! 兰! ! 兰里 o 0 2 2 5 o 3 尸 口 求解可得：等 1 0 5 9 即如果卖出价是买入价的1 0 5 9 倍，也即在升值5 9 以上的情况下，投资可 以获得销售收益。 厦门市场能否满足以上的条件昵? 根据2 0 0 0 年至2 0 0 6 年厦门住宅市场的运 行数据( 见表2 ) 可以看出：从2 0 0 2 年起在厦门市场投资二手房就可以有不错的 回报，而从2 0 0 3 年开始新房市场的价格年增长率大大超过可行投资条件。目前的 上涨幅度己大大超过我们计算所得的条件( 新房价格年增长率8 6 二手房价格 年增长率5 9 ) ，这说明对厦门住宅市场的投资可以有不错的回报。而且从2 0 0 5 厦门市住宅市场与个人投资 年起二手房和新房的价格增长速度几乎一样，在这种情况下，投资二手房比投资 新房的收益率更高。 表2 ：2 0 0 0 年至2 0 0 6 年厦门住宅市场均价变化表 新房销售 二手房交易 均价年增长率均价年增长率 ( ；t r _ d m 2 ) f 1 ( 元m 2 )( ) 2 0 0 0 矩 3 4 2 9 1 8 9 6 2 0 0 1 年3 4 9 61 9 51 9 7 44 1 l 2 0 0 2 笠3 5 9 72 8 92 0 9 66 1 8 2 0 0 3 年1 月 3 8 4 06 7 6 2 3 2 21 0 ，7 8 2 0 0 4 年1 月 4 6 3 02 0 5 7 2 6 8 01 5 4 2 2 0 0 5 年1 月 5 1 3 5 1 0 9 12 9 7 51 1 0 1 2 0 0 6 年1 月6 0 8 31 8 4 63 5 3 31 8 7 6 资料来源：厦门市统计局 今后厦门住宅市场能否保持这样的增长速度呢? 对房地产市场未来的预测 是一个争议比较大的问题，不同的经济学家有着不同的答案。国务院发展研究中 心发布的( ( 2 0 0 6 年房地产行业发展白皮书指出：从2 0 0 5 年全国房地产总体市 场价格走势看，国家相继出台针对房地产行业的宏观调控政策，给整个房地产市 场带来了较大的冲击，导致房地产销售价格上涨幅度持续放缓，这种市场态势还 将延续3 - 5 年。未来一年中销售价格将低速增长，但房价只存在增速快或慢的问 题，房价持续上涨的总体趋势不会改变。2 0 0 6 年全国房地产价格涨幅将比2 0 0 5 年下半年的涨幅略强，住宅平均价格年涨幅预计将在6 左右。 6 的预测显然大大低于厦门市场2 0 0 2 2 0 0 4 年期间的增长速度，就厦门的房 价变化趋势，涨幅超过短期投资的理论下限( 8 6 ) 应不成问题。对于厌恶风险 的投资者，投资二手房显然更为稳妥，因为保守的6 增长率仍然超出我们计算 的二手房投资的理论下限( 5 9 ) 。 因此可以得出结论：目前投资厦门市住宅市场的新房和二手房均可获得销售 收益。而且投资二手房市场的回报率高于投资新房市场，且风险相对较小。但是 这种房价持续增长的趋势能维持多久还是一个疑问，般认为起码将维持1 以年， 一1 第一章市场背景与住宅投资 所以短期内投资厦门住宅市场仍将获得丰厚的销售收益。 第五节长期出租收益与住宅市场的泡沫度 除了以追求销售收益的短期投资以外，房产所有者还可以出租所拥有的房产 取得租金收入。投资人为了在未来拥有一个稳定的长期现金流回报，而主动选择 一次投资，长期受益。例如所谓的“以房养老”，即在6 0 岁之前，通过储蓄存款、 按揭贷款等形式购买住宅，在6 0 岁退休之后，通过出租或者抵押住宅来换取年金。 另外一种可能是投资人在房价上涨的市场可以通过转卖来获取销售收益，但是如 果购入房产后正好进入房价下跌的衰退期，投资人将不得不面临亏损或者改出售 为出租，转而追求出租收益，以等待市场的复苏。 判断这种出租是否可行的根本条件就是，未来所有各期租金的现值总和是否 大于等于当前的购买价格，即： p r ，+ 且+ 卫告+ 鱼+ f _ ( 6 ) 。 1 ( 1 + f ) ( i + f ) 2 ( 1 + f ) 3 其中p i 表示购入价格，r 表示租金，i 表示贴现率，t 表示当前年，t + 1 表示 下一年，t + n 表示下n 年 理论上这是一个无穷数列的和，但是在中国长期投资必须面临的一个政策问 题就是7 0 年土地使用期问题，目前的房价分为地价和建筑价格两大部分，而地价 仅包含7 0 年使用租金。城市房地产管理法第2 1 条规定：“土地使用权出让合 同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用的，应当最迟于届满前一年申 请续期，除根据公共利益需要收回该幅土地外，应当予以批准。续期应当重新签 订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金”，所以7 0 年之后面临 重新交纳地价的问题，届时地价如何评估、如何在住户间分摊等问题还没有明确 的答案。根据目前建筑的使用年限，特别是砖混建筑，7 0 年后的建筑的残值将接 近于零。考虑上述因素，可以认为7 0 年后不再有租金收入，而且住房残值为零。 由于住宅有2 5 年的建设期，加上半年的装修期，住宅的可租受益年限为6 7 年， 将式( 6 ) 改写为： o 混合结构住房的折旧率为2 ，框架结构房屋的折旧率为1 6 7 - 1 3 一 厦门市住宅市场与个人投资 只钟高1 + 器1 + 尚+ ”舞4 - ( + i )( + f ) 2( 1 + f ) 3( 1f ) 帖 如c 表示购入成本，再不考虑风险因素的情况下，上式简化并改写为： 只+ c 争赤 ( 7 ) 根据第四节的计算，假设投资人购买一套二手房用于长期出租，住房买入价 为p ，首付3 0 ，按揭7 0 ，为了简化计算，假设全部使用商业贷款，贷款期为 2 0 年，目前月租金为r ，物业持有成本由承租人承担。由于不用于出售，所以没 有营业税。在不考虑出租住宅所发生的个人收入所得税的情况下，总成本主要是 约o 0 2 p 。的购入税费成本和贷款的资金成本。 月租金为r ，但是作为出租房，租户经常更换，在新租户入住之前，不得不 空置。假设一年1 2 月中有1 0 个月被租出，那么年租金收入为1 0 r ，6 7 年租金的 现值a 以长期存款年利率i d 为贴现率，合计为： 爿= 半d 叶如一志d ， ， 首付和税费之和b 的现值为 b = 0 3 2 p 七成按揭，按2 0 年等额还款，每年需要还款 盯p 磷篱1( 1 + ) 邛一 共计2 0 期。其中i l 为住房贷款利率。用长期存款年利率i d 对还款额贴现可 得，贷款的本利总和的现值为： c o ，p 篙篱 叶铲而1 1i n ， ( 1 + t ) 2 0 一 。 “ ( 1 + f d ) 1 9 。 代入式( 7 ) 可得： 警叶一南，_ 0 3 2 p + 0 7 p x 罐篱扣时南， 移项可得房价租金比为 第一章市场背景与住宅投资 p = r 娑 1 + f d d 1 、 丽1 ：+ o ，糍篱扣肾南， ( 8 ) 用最高的存款利率一五年期整存整取年利率3 6 作为i d ，长期住房贷款年 d 利率为5 5 1 作为i t 代入式( 8 ) 可得：= 2 2 1 儿 即房价与租金的比率低于2 2 1 时，投资人可以通过长期收取租金获利。从式 侣1 可以看出，存贷款利率对p r 比有决定性的影响。而存贷款利率随时可能随央 行政策变化而变动，2 0 0 6 年4 月2 8 日，中央银行再次调整贷款年利率，长期住 房贷款年利率上升到5 7 5 1 ，存款利率保持不变，用最新利率数据代入式( 8 ) ，可 d 得：二_ = 2 18 矗 可见，这次升息对投资的影响极小。 银行对于投资人投资多套住宅也有限制，投资第二套住房采用基准利率，投 资第三套住房利率在基准利率基础上上浮1 0 。投资人也可能根据自身的实力选 择不同的贷款年限，为了准确了解利率变化对投资可行性的影响，我们计算各种 存、贷款利率的组合来进行敏感性分析。 表3 ：存贷款利率变化对房价租金比上限的影响 ( i 。：存款年利率i l ：贷款年利率) 。 i l = 4 5 9i l = 5 7 51i l = 6 3 9i l = 7 0 2 9 i d - 2 0 7 3 0 52 8 42 7 32 6 3 i o 宅2 5 2 9 52 7 42 6 42 5 4 i d = 2 7 0 2 7 12 5 32 4 32 3 4 i d = 32 4 2 4 82 3 l2 2 22 1 4 i d = 3 6 0 2 3 5 丛墨 2 1 12 0 3 i d ：4 6 0 1 9 11 8 41 7 7 。i d 分别是当前半年期、一年期、二年期、三年期和五年期的整存整取利率。i l 分别是最新的公积金、第一 套、第二套、第三套住宅的贷款利率。i d 为4 6 的一项是在现五年期利率基础上上浮一个百分点。用于模拟 未来存款利率上调的情况。 厦门市住宅市场与个人投资 结论为，在目前的利率水平上，房价租金比为2 1 8 以下可以接受，如果市场 房价租金比小于我们计算的上限，即可获得经济利润( 超额利润) 。 对于要求更高回报的投资者，在用1 0 贴现、回报期为2 0 年的时候，房价 租金比小于1 0 5 时投资才可行。 在上面的计算中我们看到，房价与租金的比率是衡量以长期出租收益为目的 的投资是否可行的标准。实际上这个标准也被用于测度一个房地产市场是否健康。 面对日益抬升的房价，越来越越多的人置疑“中国的住宅市场是否是一个理性的 市场? ”一种观点认为，目前的房产市场是一个充满泡沫的投机市场，另外的一 种观点则认为目前的房产价格的升高有着坚实的需求基础。 显然，从投资理财的角度看，要对住宅投资就必需对住宅市场有清晰和正确 的认识。目前厦门的住宅市场是否存在泡沫? 在存在泡沫的情况下，投资的风险 很大，短期投机也许可行，长期投资则需高度审慎。反之，如果一个市场的价格 有着坚实的需求基础，那投资风险较小，投资更为可行。 衡量房价是否过高的指标中通常有：房价收入比、房价租金比、空置率等。 房价收入比是衡量当前房价是否适宜的一个主要指标。论述者通常引用“世界银 行认为房价应为居民家庭年收入的3 6 倍”。2 0 世纪9 0 年代初世界银行中国局 的首席经济师黑马恩德( a n d r e wh a m e r ) 在进行中国住房制度改革研究时，曾 经提出了一个“比较理想”的经验比例，认为房价应该为居民家庭年收入的3 6 倍。许多学者用这个标准来衡量国内住宅价格是否合理，甚至用其来判断房地产 价格是否“虚高”，房地产泡沫是否出现( 谢经荣，曲波，2 0 0 2 ) 。据包宗华( 2 0 0 2 ) 分析，房价收入比3 6 倍主要是依据美国和部分西方发达国家的经验数据推断而 得来的。由于各国的国情不尽相同，因而3 6 倍并不一定适用于世界上所有的国 家，也不宜称之为国际惯例。1 9 9 8 年对9 6 个国家的统计结果表明，这些国家的 房价收入比区间为0 8 3 0 ，平均值为8 4 、中位数为6 4 。同年与北京家庭收入水 平相当的1 2 个国家的房价收入比为2 1 2 0 ，平均值和中位数分别为9 和8 1 ( 刘 洪玉，2 0 0 2 ) 。自有住房比例、经济发展水平、恩格尔系数和财富分配结构等多种 因素都会影响到居民的购房能力。购房能力越强，意味着居民能够承受的房价收