（工商管理专业论文）商业银行个人住房贷款信用风险及管理研究.pdf

摘要 当住房消费成为新的消费热点后，房地产金融业务的重心也逐濒从房地产开 发贷款向个人住房贷款业务转移。进一步推进个人住房贷款业务的发展，成为房 地产金融发展的重要问题。任何金融业务的核心问题都是风险问题，个人住房抵 押贷款也不例外。本文讨论了现阶段我国开展个人住房抵押贷款业务时所面临的 核心风险信用风险，以及个人信用风险管理机制的建立。 本文主要论述了从外部基础环境建设和银行内部的矾险控制两方面对个人 住房贷款信用风险进行综合的管理。通过分析我国现阶段个人信用制度并不健全 的现状，以及个人住房贷款实务中担保和保险制度的种种不足，并结合个人住房 贷款的发展现状，揭示了我国个人住房贷款信用风险管理机制存在的缺陷。论文 在介绍国外成熟的住房贷款风险管理模式的基础上，提出完善我国个人征信制度 和我国住房信贷中政府担保结合商业保险制度的构想。同时，通过加强银行内部 的信贷审查和开辟新途径化解住房贷款存贷结构性矛盾，对个人住房贷款进行全 面风险管理。 关键词；个人住房贷款，信用风险，风险管理 a b s t r a c t w h e nh o u s ec o n s u m i n gb e c o m e sh o t s p o t ，t h er e a le s t a t ef i n a n c ea l s o t r a n s f e ri t sc e n t e rf r o md e v e l o p m e n tl o a nt oi n d i v i d u a l h o u s i n gl o a n g r a d u a l l y h o wt 0a d v a n c i n gi n d i v i d u a lh o u s i n gl o a nb u s i n e s sf u r t h e rb e c o m et h e i m p o r t a n ti s s u eo ft h er e a le s t a t ef i n a n c e t h ek e yi s s u eo fa n yf m a n c i a ib u s i n e s s i sr i s km a n a g e m e n t ，n o te x c e p t i n gi n d i v i d u a lh o u s i n gl o a n t h i sp a p e rd i s c u s s e d c r e d i tr i s kw h i c ho u rf a c ew h e nd e v e l o p i n gh o u s i n gl o a na n df o u n d a t i o no f m a n a g e m e n tm e c h a n i s mo ni n d i v i d u a lc r e d i tr i s k t h i sp a p e rm a i n l yd i s s e r t a t ei n t e g r a t i v em a n a g e m e n to nt h ec r e d i tr i s ko f i n d i v i d u a lh o u s i n gl o a nf r o mt h ef o l l o w i n gt w oa s p e c t s ：e x t e r n a le n v i r o n m e n t c o n s t r u c t i o na n di n t e r i o rr i s kc o n t r o lo ft h eb a n k n ya n a l y z i n gd i s t e m p e r e d a c t u a f i t yo ft h ei n d i v i d u a lc r e d i ts y s t e mo nt h es t a g e ，a n di n s u f f i c i e n c yo ft h e g u a r a n t e ea n di n s u r a n c es y s t e m ，c o m b i n e dw i t ht h ed e v e l o p m e n to fi n d i v i d u a l h o u s i n gl o a n ，t h ep a p e re x p o s ed e f e c t se x i s t i n gi nt h em a n a g e m e n tm e c h a n i s mo n c r e d i tr i s ko fi n d i v i d u a ll o a n o nt h eb a s i so ff o r e i g nm a t u r ep a t t e r no fr i s k m a n a g e m e n t , t h ep a p e rb r i n gf o r w a r dt h ed e s i g no fc o n s u m m a t i n gi n d i v i d u a l c r e d i ts y s t e ma n dg o v e r n m e n tg u a r a n t e ea t t a c h i n gt oc o m m e r c ei n s i d et h eb a n k a n dd e v e l o pn e wa p p r o a c ht os o l v et h ec o n f l i c tb e t w e e nb o r r o w i n ga n d l e n d i n g , w ec a r r y o u to v e r a l lm a n a g e m e n tt o w a r d st h eh o u s i n gl e n d e n k e yw o r d s ：i n d i v i d u a lh o u s i n gl o a n ，c r e d i tr i s l h s km a n a g e m e n t 第一帝甘论 第一章导论 1 1 论文选题背景 近年来，随着我国住房制度改革的深化，住房产业得到了迅速的发展，已经成为 我国一个新的经济增长点。在其带动下，个人住房贷款业务获得了迅猛发展。 个人住房贷款规模在我国商业银行资产中的比重正在逐年上升，截至2 0 0 6 年末， 商业银行发放的自营性个人住房贷款余额已达1 9 8 5 7 亿元，对解决居民住房问题和 促进房地产业的发展起到了重要作用。在贷款初期不良贷款率大都在0 1 一0 2 之 间，商业银行将个人住房贷款视作低风险的信贷品种。从短期来看，个人住房贷款 是商业银行资产中质量最高的贷款种类之一，因此成为银行个人消费信贷业务扩张 的重点。个人住房贷款作为近几年新兴发展起来的信贷产品，开办之初，由于实行 抵押+ 担保+ 保险的三重保障模式，被银行看作是风险低、利润稳定的信贷品种，受 到众多商业银行的追捧，特别是占有中国银行资产很大比例的国有商业银行。 个人住房贷款业务在我国开展时间不长，开办之初保持较低的不良贷款水平。 由于其风险一般是在发放贷款后3 至8 年才逐步显现，而目前国内个人住房贷款余 额中，8 0 是2 0 0 0 年以后发放的，只有2 0 0 5 左右的贷款开始进入危险期，未来几年个 人住房不良贷款将陆续显露出来；另一方面，由于贷款余额的高速累积，贷款总量 的“稀释”作用掩盖了风险的增长。我国的个人住房信贷市场发展仅仅几年的时间， 还未真正经历价格波动的考验，东南亚国家个人房贷的危机就是在泡沫破灭时才爆 发的，对此我们应该有清醒的认识。 个人住房贷款作为一项中长期贷款品种，其风险具有隐蔽性、滞后性、社会性 等一些特征。现在个人住房贷款已占到银行消费信贷业务量九成左右，随着规模的 扩张，一旦风险暴露，对于刚刚发展起来的中国经济来说，后果将不堪设想。“千 里之堤溃于蚁穴”，上世纪7 0 年代西欧大量住房信贷公司的破产，8 0 年代美国住房 抵押公司风波和1 9 9 5 年日本的住房金融案件，都证明了这样一个事实：住房金融业 务虽相对比较安全，但其风险一旦形成，便会迅速扩散，出现大面积的金融风波， 危及整个金融市场和国民经济的发展。 在个人住房贷款业务所面临的风险中，信用风险是最主要、最基本的风险。个 人住房贷款的期限特点和诸多不确定因素决定了其信用风险的长期潜在性，必须把 第一章导论 防范和控制住房信贷的信用风险摆在首要位置。 1 2 研究目的和意义 本文主要讨论的是现阶段在从事个人住房贷款这项业务时所面临的各种风险中 最核心的风险信用风险，以及个人信用风险防范体制的建立。研究对象是狭义 商业性个人住房贷款，即商业银行以提供信用担保为条件向个人发放的用于购买或 者自住住房的贷款。本文的研究目的主要有两个： 第一，从微观层面对我国个人住房贷款信用风险进行分析。 第二，通过借鉴西方个入住房贷款信用触险管理经验，分析和揭示现代风险管 理方法和体系在我国住房信贷市场中的应用。结合我国个人住房贷款的发展现状， 构建有效的个人住房贷款信用风险管理体系。 由于信用风险的非系统性，概率分布的有偏性，以及观察数据少、不易获取， 难以进行有效性检验等特征，使碍信用风险在量化和模型管理上显得比较困难。“1 本论文试图通过外部配套基础环境建设和银行内部的风险控制两方面对我国商业银 行个人住房贷款信用风险进行探讨。根据个人信贷管理阶段性的特征，并针对我国 现阶段个人征信制度缺位的现状，提出分层次进行个人信贷信用风险管理的方法， 着重指出了个人征信系统的确立是控制个人信用风险的根本保障。在风险转移方面， 提出通过建立政府性的担保机构并结合商业性的保险方式将信用风险有效地化解和 转移。通过加强银行内部的信贷审查，对个人住房贷款的借款人实行全程风险管理。 并通过开辟新途径化解个人住房贷款存贷结构性矛盾，从银行内部控制风险。通过 外部环境和内部控制两方面，建立一个较为完善的个人住房贷款信用风险管理框架。 1 3 国内外研究现状 1 3 1 国外有关研究 由于个人住房贷款业务在国外银行贷款总额中占很大比重，同时银行在开展个 人住房贷款业务中面临诸如政策风险、信用风险、抵押物风险、利率风险、购买力 风险、流动性风险等一系列风险。而在这些风险中又以市场风险和信用风险为重。 因此，国外银行界和学术界非常重视对个人住房贷款信用风险的研究 西方国家住房信贷业务的发展已有很长的历史。目前，西方国家的住房金融体 制可归结为三种典型模式，即：以美国为代表的住房抵押贷款模式、以德国为代表的 2 第一牵导论 住房储蓄与抵押贷款相结合模式，以新加坡为代表的住房公积金模式。0 1 对个人住房 贷款风险的防范，是摆在各国住房金融业务经营者和管理者面前的首要问题。以下 是国外对个人住房贷款风险防范的研究和实践概况。 第一，在借款人资质审查方面： 借款人是否具有借款资格和还款能力是产生个人住房贷款风险的源头。通过建 立个人信用登记制度来分析借款人的偿还意愿在贷款审核过程中起了很重要的作 用。西方国家在评估借款人的信用风险时，经常采用两种方法：一种方法是经验判 别法，另一种是信用评估的定量分析法。这两种方法都要求银行掌握借款人的品质、 还款能力、担保信息等。经验判别法是银行根据贷款准则，凭经验对借款人的资料 进行分析，并据此作出信贷决策，定量分析的信用评估比经验法更可观，目前国外 银行多采用此法进行信用评估。大量的统计方法被运用到信用风险评估上，如多元 判别分析( a l t m a n ) 、l o g i s t 法、主成分分析( b l e a t ) 等。在此基础上，建立了很 多预测模型。其中，著名的有h l t m a n 的z - s c o r e 模型、c h e s s e n 的c h e s s e n 模型。 进入二十世纪8 0 年代以来，专家系统、神经网络法被引入贷款决策。 第二，在转移和分散风险方面： 一是形成了较为完善的住房贷款保险机制。西方国家如英国、美国、意大利等 都建立了较为完善的住房贷款保险机制。如开展信用贷款等为借款人提供贷款保险。 二是建立了完善的抵押贷款二级市场。为了转移和分散个人住房贷款风险，不 少西方国家建立了完善的抵押贷款二级市场，使抵押贷款一级市场的金融机构可将 其经营的贷款转售给投资者。如美国就由联邦全国抵押协会( f n m a ) 、政府全国抵 押协会( g n m a ) 和联邦住房抵押公司( f h l m c ) 等金融机构，购买一级市场的抵押贷 款后发行抵押贷款债券，以筹集资金和推动住房贷款风险分摊的社会化。 三是建立了完善的政府担保制度。由个人住房贷款的主要用途所决定，政府在 必要时应该对信贷双方进行信用担保，增加会融机构的安全性。政府担保制度是分 散风险的有效做法。在新加坡、法国、德国、英国、美国等国家，购房者均可获得 由政府担保的几十家银行和存款公司提供的贷款。其中美国的政府担保制度是最为 完善和具有代表性的。美国政府通过建立联邦住宅管理局、退伍军人管理局，直接 介入住房信贷市场。联邦住宅管理局对借款人提供政府支持的抵押贷款担保，促使 贷款人发放住房贷款。 第一章导论 第三，在违约处理方面： 法国、芬兰、美国等银行在贷款偿还和违约处理方面具有比较健全的程序。贷 款还清之前，借款人应在每年的1 月份将当年的住房保险单据寄送到贷款机构。借 款人应于每月1 日还本付息，最迟不得超过当月1 5 日，逾期即开始计算贷款罚息。 超过当月还未偿还本息，贷款银行就要报告专业资信评估机构，把借款人的不良信 用在电脑资信网络上记录，这会影响借款人同后的借贷能力；贷款逾期3 0 天，贷款 应收本息要计入逾期贷款科目；贷款逾期6 0 天以内，要登门催收贷款本金和罚息； 逾期6 0 _ _ 9 0 天，贷款机构要对这笔贷款做呆帐分析，作出延期归还贷款还是着手处 置抵押物的选择；逾期9 0 天后，该贷款计入呆帐科目，贷款机构即向法院提出强制 拍卖房屋的诉讼。 第四，在保障制度方面 西方国家在市场机制模式下，逐步建立了比较完善的法律体制。如英国，仅在 上世纪8 0 年代，由议会通过的重要的住宅法案就有住宅法，住宅与建筑法、 住宅与规划法等。这些法案都对居民的住房融资及由此产生的风险防范与控制 进行了具体规定。不仅如此，西方国家还出台了不少专门法规，对许多细小环j 节进 行了安排。比如，为了确定保险公司有足够能力分散和转移住房贷款风险，美国专 门颁布了艾尔吉尔报告，对住房贷款保险行业进行法律管辖。首先，住房贷款保险 公司只能从事单一的住房贷款保险业务，不能涉及其他形式的保险业务；其次，要 求保险公司设立三个相互独立的准备基金，即建立并保持应急基金用于随时可能的 灾难性损失理赔；建立事故损失基金，用于偿付贷款风险发生时的损失，以保险期 限内收到的保费，建立非盈利性的保险基金。 近几年来，国际上对信用风险逐渐向模型管理方向发展，应用比较广泛的有四 种模型。这四种模型主要基于违约率、违约暴露、违约损失率、风险集中度四种基 本因素进行研究的。0 1 ( 1 ) j p 摩根信用度量模型( c r e d i t m e t r i c ) ：该模型旨在提供一个在风险价值框架 内估计信用风险的方法。它将信用风险与债务人的信用等级联系在一起，通过度量 资产组合价值来确定信用风险的大小，模型的输出结果是资产组合的风险价值。 ( 2 ) k m v 公司的k m v 模型：该模型是一种违约预测模型。它将信用风险与违约联 系在一起，并通过违约概率来估计信用风险。 4 第一章导论 ( 3 ) 瑞士银行的信用风险附加模型：该模型是一种违约模型。该模型使用个连 续随机变量来描述某一信用等级客户的违约风险。利用违约率的波动性来描述违约 相关性，进而生成贷款组合的损失分布。 ( 4 ) 麦肯锡公司的信用组合观点模型：该模型是一个多因素信用风险量化模型， 主要用于信贷组合风险的分析。该模型将违约及信用等级概率与利率、经济增长率， 失业率等宏观经济变量联系在一起，基于经济状况和风险期的组合损失分布来生成 违约( 转移) 概率分布。 国外的研究主要集中在三个方面： ( 1 ) 个人住房抵押贷款风险微观特征研究，这些微观特征研究主要集中在融资风 险、财产风险和借款人的风险上。 ( 2 ) 通过模型对信用风险进行定量分析。 ( 3 ) 期权理论在个人住房抵押贷款风险管理中的应用研究。 i 3 2 国内有关研究 由于我国住房抵押贷款市场起步较晚，国内关于住房抵押贷款风险的研究开始 于2 0 世纪9 0 年代后期，近几年才陆续展开。所以，我国学者这方面的研究工作也 多限于对现有的住房抵押贷款的介绍和对出现问题的一般描述和措施分析。在关于 防范个人住房贷款风险问题的研究上，观点各异。 赵新华从银行授信角度，阐述了银行在防范住房抵押贷款违约风险方面的应用 工具，从财务投资角度将资本市场理论运用于抵押贷款风险控制的技术，分析论述 了住房抵押贷款风险控制的衍生机构产生的必然性。赵勇、黄剑提出我国个人住房 抵押贷款风险的转移机制的构建。应采取抵押贷款证券化为主，相关保险为辅的原 则。王洪卫提出实行适度奖励政策，鼓励发展储蓄银行，鼓励房地产抵押贷款证券 化。汪海尚、游王俊提出建立和完善个人信用制度，加强资信评估，建立完善二级 抵押市场发展个人住房抵押贷款证券化，完善政府担保作用利用保险转移风险。李 青峰提出建立廉价住房市场，化解抵押物处置难的风险。规范和约束地产评估业务 行为，保证抵押物估价真实、有效。开办以工资收入权作抵押的个入住房贷款。赵 克诚、刘萍提出防范贷款风险，应建立个人信用制度，健全住宅市场体系，贷款制 度创新与操作环节规范并重，扩大资金来源，完善政策法规体系，建立法律制度基 础。埘 第一章导论 王世豪“寿险保单质押：化解个人住房贷款风险的一种尝试”嘲作者认为在保 险的理论和实务上，寿险对借贷有提高信用等级的作用。通过寿险增加贷款者的信 用，由于寿险保单的存在而增加可信度。信用的提高可以使贷款者获得更大的借款 量更低的利息。 我国对风险防范机制的研究还处于初步探索、试点阶段，近几年来学术界在这 方面表现的较为活跃，但研究深度不够且没有中国自己的特色，更谈不上体系的形 成。 综上所述，国外的研究更重视对信用风险的全面管理，并使用金融工程方法研 究建立技术模型，对信贷风险进行定量分析和评估，测定结果用作风险管理策略制 定的依据，信贷风险测量是作为国外银行信贷风险管理的基础和核心。我国在风险 计量模型研究上的成果与国外比较就显得相当落后，特别表现在信用风险计量评估、 贷款定价技术等方面，而且由于我国许多相关性的数据不全，对信贷风险的技术性 控制仍是我国银行的一大短缺板块，导致了风险管理策略制定的科学性与国外差距 较大。 目前国内外研究的都是房地产金融和住房会融这种大概念，而对个人住房抵押 贷款的研究比较少。针对房地产金融风险，国内外研究无论深度还是角度方面都不 大相同，国外重点是从技术层面开展研究，主要分析金融工具的运用，应用大量的 数学技术模型将风险定量化。由于我国基础性数据的缺乏，国内所做的基本上都是 定性研究，仅停留在风险管理理论的研究上。近几年国内有越来越多的人开始认识 到个人房贷的真实风险关于信贷风险技术方面的研究也多了起来。国内研究更多 关注的是银行外围制度环境建设，始终围绕如何消除已经发生的风险上做文章，没 能将重点放在防止新的贷款风险的产生上，尤其是贷款风险前期测定和评估方面， 缺乏行业内统一的标准。 1 4 论文框架及内容 论文划分为四个部分，具体安排如图1 1 ： 第一部分( 第二章) ，这一章主要是对我国个人住房贷款业务做个简要介绍。 在阐述风险特性基础上，剖析风险产生的深层根源。为接下来的风险管理研究提供 依据。 第二部分( 第三章) ，介绍国外个人住房贷款信用风险管理经验以风险管理策 6 第一章导论 略体系为框架，通过归纳国际上比较有代表性的个人住房风险管理举措，思考国外 成功经验对我国的启示，为下面提出我国银行风险管理体系的构建提供综合性的策 略和方法。 第三部分，从银行外部环境建设方面构建一个防、治相结合，以防为主的全方 位的风险管理框架。包括第四章和第五章，我国个人住房贷款风险管理银行外部基 础体系的构建。第四章借鉴国外先进的信用风险管理操作模式，通过完善我国的个 人信用体系防范信用风险；第五章，通过建立政策性的政府住房贷款担保机构和强 化商业性保险公司的参与，强化个人住房贷款搬险转移机制。 第四部分( 第六章) ，通过加强银行内部的风险管理，进行银行内部的风险控制。 个人住房贷款及信用风险 分析 国外住房贷款风 险管理鲐验 我国个人住房贷款信用风 险管理体系 个人信用体系ll 政嬲 银行内部 风险管理 圈ll 论文框架幽 1 5 研究方法 本文主要采用定性分析与定量研究的方法，从理论研究的角度出发，通过对比 国内外个人住房贷款信用风险管理的经验，来论述我国个人住房贷款信用风险和风 险管理机制的构建。主要通过采取外部建设与银行内部管理相结合的机制，对个人 住房信贷所带来的信用风险实现全面管理。 7 第二章我国个人住房贷款及嚣用风险状况 第二章我国个人住房贷款及信用风险状况 2 1 个人住房贷款的产品特征及其分类 2 1 1 个人住房贷款产品特征 我们通常所说的个人住房贷款主要是个人住房抵押贷款。住房抵押贷款是居民 进行住房消费时通过银行贷款来获得资金支持以弥补当期消费能力的不足，而贷款 者将消费所购住房抵押给银行，作为偿付款的担保。当借款者不能依约偿还本息时。 贷款者( 银行) 按照合约的规定，即可对抵押住房进行处置、变卖，以抵押住房价值来 偿还借款者所欠债额，从而使贷款本息的偿还得到保证。嘲 与其它中长期贷款品种相比，个人住房贷款具有自身的特征，主要表现在： 第一，零售性。个人住房贷款是一种零售性的消费贷款，其面向对象主要是一 个个独立居民家庭。居民购置住房主要用于自己的居住需要，从根本上来说属于信 用消费。 第二，区域性。个人住房贷款具有很强的区域性。住房贷款对象主要是居民个 人，银行要实现对异地借款人资信状况进行准确的了解和资信状况变化的跟踪和监 督需要付出高昂的成本从而使得贷款业务无利可图。这样就造成银行发放住房贷款 的对象主要局限于银行所在地的居民，从而使得各个地区的住房贷款规模出于经济 发展的不同而相差很大。 。 第三，低不良率，高盈利性。个人住房贷款不良率低，盈利水平高。个人住房 贷款通常以借款者所购房屋为抵押，另外还有保险公司和担保机构在不同阶段的提 供的保证方式来降低贷款风险，使贷款的安全性得到了良好的保证，箕不良贷款率 远低于其它信贷品种。借款者的按月还款给银行带来了回流资金再投资的收入，所 以其盈利水平也是较高的。 第四，风险性。个人住房贷款虽然有房屋作为抵押物，但仍然存在一定的风险 性。个人住房贷款的申请对象主要以中低收入家庭为主，其偿债能力有限，因此贷 款额度比较大。贷款期限以中长期为主，最长可达到3 0 年。再加上我国对个人资 信状况的征集处于起步阶段，这在一定程度上造成了贷款偿还的不确定性。 个人住房贷款作为一种新的贷款品种，由于其不良率低，得到了银行的青睐。 第二章我国个人住房贷款及信用风险状况 从短期来看，个人住房贷款是当前的商业银行资产中质量最高的贷款种类之一，因 此成为银行个人消费信贷业务扩张的主要品种。但从长期来看，个人住房贷款作为 一种中长期贷款，仍面临很大的风险。特别是在我国现阶段个人信用信息并不健全 的情况下，信用风险成为其中最大的风险类型。哪 2 1 2 个人住房贷款的分类 目前个人住房抵押贷款品种归纳起来，主要有以下三类啪 第一，政策性个人住房贷款。该贷款是为推进住房制度改革，运用住房公积金、 住房销售房款和住房补贴存款，为企业单位职工购买、建造、翻建和修葺自住住房 而发放的贷款。主要包括：住房公积金管理机构发放的住房抵押贷款、国家安居工 程发放的个人住房抵押贷款等。 第二，自营性( 商业性) 个人住房抵押贷款，也称住房按揭贷款。自营性个人 住房抵押贷款是银行以吸收居民住宅储蓄存款及其他存款为资金来源向居民个人 发放的用于购买、建造和修葺自住住房的贷款。主要品种有：各商业银行发放的个 人住房抵押贷款、个人住房装修贷款、个人商业用房贷款、二手房按揭贷款、个人 住房抵押消费贷款和个人自建房贷款等品种。 第三，个人住房组合贷款。它是政策性和自营性两种贷款相结合的贷款方式， 是银行在为房改单位的职工发放政策性个人住房贷款时，如果这笔贷款不足以支付 购房款，银行向借款人同时发放自营性贷款来弥补购房款的不足。 本篇论文主要围绕第二种贷款类型商业性个人住房抵押贷款展开论述的。 2 2 个人住房贷款存在的信用风险分析 2 2 1 住房贷款中的信用风险 随着住房制度改革的深入，个人住房贷款成为商业银行竞相发展的主要金融 业务之一，银行住房贷款也已由过去主要用于支持房地产开发建设变为支持个人购 房为主。由于有住房作抵押，个人住房贷款的安全性相对较好但由于个人住房贷款 数额大、期限长，作为抵押物的住房流动性和变现能力差，再加上房地产市场的变 幻莫测，因此不可避免会产生很多风险，尤其是信用风险。 信用风险又称违约风险，是指借款者不能依约按期偿还住房贷款本息而给银行 带来经济损失。导致借款者违约的原因主要有以下三个： 一是由于自然原因、社会原因等客观因素导致的，如由于借款者意外事故或疾 9 第二章我国个人往房贷款发位用风险状况 病导致其丧失还款能力；或因下岗失业等个人无法抗拒的原因导致收入水平下降而 无力偿还剩余债务，不得不违约，这种违约属于被动的违约，并非借款者的故意行 为。 二是借款者经济利益比较后的故意违约行为，特别是当违约所产生的利益超过 违约所受的损失时，借款者会因为比较利益的存在而主动放弃信用去违约。如用于 抵押物住房因各种原因导致其市场价值下跌至低于未偿还贷款与应交罚金之和时， 借款人就可能故意违约以减省损失。 三是借款者品行不佳的欺诈违约行为。这是部分借款者为牟取暴利。采取捏造 事实、隐瞒真相或其他不正当手段以不具备担保资格的住房为“幌子”，通过重复 抵押、虚拟抵押、故意遗漏共有人抵押的方式骗取贷款，致使贷款者( 银行) 因欺 诈风险而蒙受损失。 2 2 2 个人住房贷款的违约分析 尽管个人住房信贷资产是目前我国各大商业银行所拥有的质量最优的资产之 一，但随着个人贷款余额的迅速上升，这部分资产的不良率也在同步提高。个人住房 贷款开办之初不良率不到0 3 ，这几年一些商业银行个人住房贷款的不良率达到了 3 以上，这己接近了警戒线。从上述各种现象，可以将个人住房贷款的信用风险来 源归纳为两个方面：第一是借款人的履约能力：第二是借款人的履约意愿。 无论信用风险来自哪方面，其根源都在于商业银行和借款者之间存在着信息 不对称的关系。这种不对称的信息在个人住房贷款的实务中，主要体现在银行无法 全面准确地获得借款者的个人相关信息。正是由于这种信息不对称关系的存在，导 致了个人住房贷款中信用风险的产生。这种信用风险在这里具体表现为逆向选择问 题在借款合同生效之前，商业银行由于无法全面了解借款者的个人资信情况， 只能根据自己掌握的有限信息( 多由借款者自行提供) 和全社会平均资信水平来对 借款者的资信做出判断，决定是否给予借款者个人住房贷款，额度多少，年限多长 等等。在这个过程中极有可能因为选择不够真实甚至错误的信息，得出错误的判断， 这样一来便造成了逆向选择的后果，将贷款放给了原本没有贷款资格或有极大违约 可能的借款者。而在借款合同生效之后，由于商业银行缺乏跟踪监控借款者行为的 手段，无法随时察觉其家庭或经济状况的变化情况，往往要等到违约事实发生后损 失已经造成，再来通过催收或诉讼方式挽回经济损失，大大地提高了银行的经营成 1 0 第二章我国个人住房贷款发信用风硷状况 本。 另一方面，由于目前我国商业银行无法打破信息不对称的障碍，在贷前阶段对 客户群体进行科学的区分，因此，只能在所有的借款者中实行统一的社会平均利率。 面对同样的利率水平，风险偏好不同的借款者可能做出不同的选择：对于以房地产 投资为目的的客户而言，银行利率与其预期投资收益相对，只是微不足道的成本支 出。因而此类客户将倾向于选择通过住房贷款的方式进行投资。对于以个人居住为 购房目的的借款者而言，银行利息是其重要的支出负担，因而有可能对申请住房贷 款持谨慎的态度。前者是商风险的偏好者，后者是风险厌恶者。但银行在现有体制 下却无法将两者加以区分，极易在信贷决策时选择了信用风险偏高的借款者。 2 3 我国个人住房贷款信用风险管理存在的缺陷 由以上分析可以看出，随着个人住房贷款业务的迅猛发展，借款人违约的比例也 阿步上升。我国各大商业银行不得不面对如何平衡处理开拓个贷业务和加强风险管 理的两难选择，因为现有的个人住房贷款信用风险管理体系的确无法为商业银行有 效地进行风险监控和风险防范。本节将从以下几个方面对我国商业银行目前个人住 房贷款的信用风险管理机制的缺陷进行分析。 2 3 1 个人信用资源普遍缺乏 个人信用资源主要包括个人身份证明、纳税记录、保险记录、消费记录、资产 价值和债务记录等多方面的综合个人信息。它既是建立个人信用管理体系的基本素 材，也是商业银行发放个人住房贷款的主要依据。商业银行只有在获得了较为完备 的个人信用资源的前提下，才可能对个人信用状况进行客观公正的评估。尽管由中 国人民银行组织各商业银行建设的全国统一的个人信用信息基础数据库已在8 个省 联网运行，但只在上海、深圳几个少数的省市实施，绝大多数地区对个人信用信息 的统一管理和运用还处于起步阶段。而且有关个人信用的信息资源分散在工商，税 务、银行、保险、医院、商场，公安、法院、海关等部门。其中除了少数部门数据 对外开放外，大部分机构的数据仍然未予公开，机构之间也未完全实现彼此之间的 资源共享机制。以首建征信制度的上海为例，尽管上海市人民银行规定：自2 0 0 0 年7 月1 日起，全市所有商业银行发放个人信贷都必须提供上海资信有限公司出具 的有关个人信用报告。但该公司在征信过程中仍遇到很大阻力，公司成立以来，征 集资料仅仅涉及银行和通讯等少数行业。大量重要个人信息未被涵盖到征信系统中 第二章我国个人住房贷款发信用风险状况 来。这一现状，使得商业银行在面向个人发放贷款之前，不得不依靠自身的力量去 傲消费者资信调查，不但增加了商业银行的交易成本，降低了银行服务效率，其调 查的准确性和及时性也得不到保证，个人信用风险难以得到有效的事前控制。 2 3 2 住房贷款的风险转移机制存在缺陷 个人信用档案的建立可为银行发放住房贷款提供事前评估的依据，降低信用风 险的发生几率，但不能从根本上消除个人住房信贷的信用风险。完备的风险管理要 求将个人信用风险真正控制在可接受的范围之内。目前我国商业银行个人住房信贷 的信用风险管理存在许多不足之处。尤其是由于我国目前住房市场缺少功能完善的 信用担保、保险等配套工具，商业银行的个人信贷风险常被固化，难以向外转嫁， 风险转移制度的缺陷往往使风险累积，妨碍了住房个人住房信贷业务的广泛开展。 由于信用制度的缺陷。商业银行的个人贷款业务必然受到消极影响。这一影响 已在以下几个方面有所表现。随着个人贷款业务规模的发展，还将变得更加突出： 第一，个人信用制度的缺失将直接造成银行交易成本过高。因为银行为了防范 风险，不得不将大量精力放在贷款发放前的风险控制上，这样一来，银行发放一笔 数万元的个人贷款与发放一笔数百万元的企业贷款费用相当，银行交易成本大大提 高。同时，银行审核个人贷款的程序无法简化，给客户办理贷款申请手续带来了种 种不便，客观上又直接妨碍了个人贷款业务的发展。 第二，个人信用制度缺失的现状导致银行过度依赖房产抵押。但抵押只是一种 事后的风险释放，是一种手段而非目的。在完善的制度保证下，房产抵押是一种有 效的化解信贷风险的机制。但我国的社会制度特性及缺乏社会保障的现状使得法院 对无力还贷的借款人难以做出强制性判决或采取强制性执行手段，住房信贷的事后 风险也无法得到有效控制。 第三，住房贷款保险发展缓慢，虽然个人住房保险在这几年中得到了很大的发 展，但仍然不能满足我国个人住房贷款的迅速发展。主要表现在：住房贷款保险险 种匮乏，保障范围不够大，保费设计不合理。银行和保险公司相关环节运作不规范， 保险标的划分不合理。尤为重要的是政府没能在保险市场中发挥作用。这些问题在 一定程度上都影响了住房贷款保险的开展。 2 3 3 信用法律体系不健全，信用制度的建立缺乏保障 从个人信用管理的法律环境来看，我国现行法律体系中涉及个人信用方面的规 第二章我国个人住房贷教及信用风险状况 定较少，甚至没有一部专门的法律来调整个人信用活动中的各种利益关系。目前我 国己出台一些全国和地方性的法规和政策，如中国人民银行1 9 9 9 年3 月颁布的关 于开展个人消费信贷的指导意见，2 0 0 0 年4 月1 同颁布实施的个人存款账户实 名制的规定，入行上海分行2 0 0 0 年2 月颁布的上海市个人信用联合征信管理办 法，深圳2 0 0 2 年实施的保障个人信用制度的建立，如对个人隐私的保护和对个人 失信行为的惩罚均未做出明确规定，对个人财产申报，个人账户管理，个人破产和 社会保障等方面也缺乏相应的配套法律和政策规定，从而导致个人及其家庭的收入 状况和信用历史不透明，使个人住房信贷业务中隐含了大量的信用风险。 第三章置井经验对我国个人往房赞款凤般管理趵启示 第三章国外经验对我国个人住房贷款风险管理的启示 个人住房贷款业务在我国真正取得长足发展也不过几年的光景，业务的运作和 风险的管理一定程度上沿袭了传统贷款业务的做法，存在一定的敝端。而在国外， 该项业务开展已有几十年的时间，已经是传统的个人消费信贷品种，这些国家早已 摸索出一套成熟的风险管理体系，并开创出许多成功的范本。由于各国的国情不同， 管理的理念和具体策略也有不同。本章内容将主要介绍其中的一些精华，以供参考。 3 1 风险识别和评估 信用风险是银行零售信贷业务中面临的最主要的风险类型，也是个人住房信贷 风险管理的主要内容。信用风险防范也是一项社会工程，各国银行包括政府和民间 机构在这方面都做了非常多的努力和尝试，取得了令人瞩目的成效，其中有许多可 取之处。 3 i 1 个人征信体系 商业银行在对个人客户提供住房贷款或其它个人信贷服务时，为了规避风险而 必须解决的第一个重要的问题是如何打破商业银行和个人之间信息不对称的障碍， 真实准确地了解和识别客户的信用情况。在这方面，西方商业银行普遍得益于成熟 发达的个人信用制度。 个人信用制度是指国家或专业机构根据个人的家庭收入，资产水平。负债及偿还 状况，信用透支及所受处罚与诉讼的情况，对个人的信用等级进行评估，记录和存 档，以便为商业银行或其他商业金融机构了解个人的信用状况提供服务。个人信用 制度至少包括两方面的内容：个人信用调查机制和个人资信评估机制。其中个人信 用调查机制是开展个入信用业务活动的基础。 西方国家的个人信用调查机制主要是通过个人征信系统来实现的。个人征信指的 是由国家或第三方中介机构把分散在各商业银行和社会有关方面的个人信用和信誉 信息汇集起来，进行整理和保存，形成个人信用档案信息数据库，为银行和社会有 关方面系统评估个人的信用和信誉状况提供服务。 信息的收集是征信体系建立的第一步也是最关健的一步。对于个人信用数据的来 源主要分为政府掌握的数据和非政府掌握的数据。这些数据主要集中在公安、法院、 劳动、人事、税务、房产局以及商业银行、公用事业、保险公司、医疗卫生等行业。 第三章国外经验对我国个人住房贷款风险管理的启示 个人信用数据调查指标可分为广度指标和深度指标。广度指标为各信用分析提供一 般性构架和准则，包括品格( c h a r a c t e r ) 、能力( c a p a c i t y ) 、资本( c a p i t a l ) 、条 件( c o n d i t i o n ) 、担保品( c o l l a t e r a l ) 五个方面，即5 c 准则。深度指标是对广度指 标的深化，具体包括：工龄、信用卡、债务、收入能力，银行开户记录、信誉档案 年限、毁誉记录、职务、住房、现行地址居住时间、个人收入、公用事业记录等指 标。 征信机构收集的个人信息一般包括以下几个方面： l 、个人消费信贷和公用事业付费记录：包括个人偿还债务、支付水电气、通讯 费用等方面的记录，其来源于商业银行、公用事业单位等，这部分数据是个人信用 评估中最关健的部分。 2 、公共记录：包括个人的破产记录、诉讼及犯罪记录，这些均属负面信息，这 些信息来源于法院、检察部门，这部分数据涉及对个人负债状况和偿债能力的评价， 也涉及其道德品质的判断。 3 、就业信息：反应借款者个人职业状况和收入来源的信息，关于个人部门职务、 教育程度和社会背景的信息。 4 、消费行为：即有关个人消费习惯方面的信息，能够从中分析出个人是否有良 好的消费偏好和支付习惯，从而对其偿债能力做出j 下确评价。 个人信用制度不仅能够向授信机构提供决策参考，还要在全社会建立起了一种经 济惩罚制度，这种制度可以在保障授信机构信用安全的同时使失信者的生活环境恶 化，这种社会联防的意义非常巨大，它可以从根本上杜绝社会上的失信现象，使失 信行为和银行的信用风险逐步得到控制。 近年来，随着网上银行和电话银行的出现和发展，一些新兴的商业银行能够通过 网络系统在数分钟内决定是否批准某个个人客户的贷款申请，这一切均需要一套完 整成熟的个人信用管理征信系统。 国际上的征信制度有三种模式：一种是欧洲方式，即由各国的央行和政府主导， 政府通过建立公共的征信机构，强制性要求企业和个人向这些机构提供征信数据， 并通过立法保证这些数据的真实性，征信机构实际成为政府的附属；第二种是日本 方式，即会员制模式，个人信用机构由会员单位共同出资组建，只有会员单位才能 享受到个人信用信息机构提供的信息，同时各会员单位有义务向信用信息机构提供 第三章国外经验对我国个人住房贷款风险管理的启示 其掌握的准确全面的个人信用信息；第三种是美国方式，即市场主导模式，完全交 给市场化的公司去做，通过充分竞争保证信息来源和信用评估的准确性，政府仅负 责提供立法支持和监管信用管理体系的运转。相比较而言，美国的模式更加高效， 符合市场经济法则，以下主要介绍该模式。 美国是一个发达的信用经济社会，其个人信用体系基本框架由信用服务中介机构 和信用法律体系组成。美国的个人信用服务中介机构是个人信用局，专职管理个人 的资信档案，从事个人信用资料的收集、加工整理、量化分析、制作和售后服务， 形成的个人资信档案涵盖借款人的基本信息和跟借款人信用历史有关的一切资料。 美国的个人信用服务机构实行的是完全的市场运作，其中最具实力的主要有三家信 用局全联公司( t r a n su n i o n ) 、益百利公司( e x p r i a n ) 、埃克非公司( e q u i f a x ) ， 这三家公司为消费者信用调查机构，主要为金融机构、工商企业和公共机构提供消 费者个人信用报告，建有覆盖全美的个人信用数据库，收集了美国1 8 亿成年人的 信用资料，是市场上其他中小型信用机构的领导者。信用局可以无条件地定期从相 关部门( 金融机构、司法机关、商业机构、税务部门等) 那里收集个人信用信息， 每隔一段时间更新一次，个人基础信息则从信用申请人递交的材料中获取，公共记 录也是信息来源之一。然后，信用局将杂乱无章的信息按特定标准分类整理，经过 比较、计算、分析、评估等一系列加工处理，最终形成征信产品有偿提供给社会需 求者银行、保险公司、雇主、司法部门、消费者个人等信息使用者。根据法律 规定，除了美国联邦调查法院可以直接查询，这些征信资料是不能随意被他人调用 的，征信局只有征得当事人同意，才能向提出查询申请的机构或个人披露。 美国的信用法制体系完备程度在世界上处于领先地位。其立法基本分为银行相关 的和非银行相关的两类，前者在于规范商业银行的信贷业务，后者在于规范信用管 理行业。自二十世纪六十年代第一部信用法规出台，至今已颁布了1 7 部相关的法律 法规，与信用最为密切的有：信贷诚实法、公正信用报告法、公平信用机会法 案、公平征讨债务实施法、债务征讨法等。法律对信用的调查、分析、披露、 使用乃至惩罚等环节都做出了详尽的规定。美国的信用执法机构则为这些法律的顺 利贯彻实施提供了强大支持。与法律类型对应，执法机构也分为银行系统的和非银 行系统的，前者包括财政部货币监理局、联邦储备系统和联邦储蓄保险公司，任务 是规范银行信贷业务；后者包括联邦贸易委员会、司法部、国家信用联盟管理办公 6 第三章曩井经验对我国个人住房贷款风险管理的启示 室、储蓄监督办公室等，任务是规范征信和追账。 西方国家个人信用管理的高度发达还归于他们推行的个人保险账户，每个人自出 生起就分配有一个社会保险号，相伴终生，与本人有关的所有资信情况都记录在其 中，通过这个独一无二的号码，人人都拥有一份资信公司做出的信用报告，任何银 行、公司在当事人授权下都可以付费查询。依托强大的电子信息网络，个人的每一 次信贷行为均会被记录在案，一旦产生不良信用记录，七年内都无法从报告中抹去， 给个人社会活动的方方面面造成极大阻碍，从而起到了约束信用沦丧的效用。 3 1 2 风险识别 由于风险本身是一种不确定性，仅是一种可能发生的事件，变幻莫测，难以预料， 要识别判断和计算出其发生的概率十分因难。信用风险涉及到许多因素，引起风险 的原因错综复杂，尤其是它面对的是成千上百万生活方式、收入、性格、人品各不 相同的消费者，其风险更加难以界定。风险的识别和评估不仅要考虑到各种变量之 间的逻辑关系，而且所掌握的信用资料必须准确，同时需要借助于一定的技术方法 来揭示它们之间的数量关系，其难度相当高。西方国家经过长期的研究、探索后， 形成了一些用于识别和衡量消费信贷风险的手段，主要有： 1 、专家预测分析法 又称德尔菲法，是本世纪5 0 年代由美国著名的咨询机构兰德公司发明的。这种 方法是通过组织各领域的专家运用其各种专业方面的知识，对消费者可能出现的影 响重大、原因复杂的消费信贷风险进行识别的一种方法，其程序一般为： 第一项，由信贷管理人员制定调查方案，确定调查内容，并以调查表方式向聘请 的专家提出问题； 第二项，被聘请专家根据调查表所列内容，并参阅个人资信状况有关资料，对消 费者可能出现的信贷风险提出自己的意见和看法； 第三项，信贷管理人员将各种不同意见搜集起来