（管理科学与工程专业论文）中国房地产居间服务的功能及其实现机制研究.pdf

r 海交通大学博i ：学位论文中国房地产居间服务的功能及其实现机制研究 中国房地产居间服务的功能及其实现机制研究 摘要 改革开放之后，尤其是二十世纪九十年代以来，我国房地产经纪业随着房地产业的蓬勃 发展而逐渐发展起来，成为房地产经济的重要组成部分，并给国民经济增长带来了巨大的促 进作用。本研究以我国房地产经纪市场为背景，探求房地产居间服务的功能及其实现机制。 通过对国内外房地产经纪业相关实务的比较，以及对国内外文献的细致梳理，发现以下基本 枣实： ( 1 ) 国内房地产经纪业的运行环境比较独特这些特点包括行业协会的监督作用相当 薄弱、区域发展很不平衡等。而全球化、转型经济的大背景，以及政府职能的转变和信息技 术的变革，加上短暂的发展历史，使得该行业目前远未发展成熟。( 2 ) 当前国内房地产居间 服务存在两个严峻问题。其一是经纪公司的规模普遍很小，难以发挥知识型中介组织的边际 产山递增的规模效应；其二是经纪人从业者的素质良莠不齐，一些从业者带有欺骗性质的不 良行为严重影响了行业的整体信誉，从而不利于该行业的健康发展。( 3 ) 尽管国内外文献讨 论了有关房地产经纪业诸多层面的问题，但如何有效促进经纪业居间服务的发展并没有聚焦 成为规范的研究领域。更鲜有研究提出具有可操作性的建议和对策来促进房地产经纪业的发 展。 深刻揭示我国稚嫩的经纪业在独特环境下健康发展的条件，切实提高经纪公司发挥规模 效益的能力，以及普遍减少从业经纪人的不良行为，这一切都需要以深入了解经纪服务的功 能作用为前提。此外，要使得“如何促进经纪业居间服务的效率和作用? ”成为可以聚焦的 研究方向，也必须以理解居间服务所起的基础作用为前提。而这一基础性的研究内容正是本 文的重要任务。本研究提出了居问服务四功能的观点，并且基于这些基础性功能，对功能发 挥的机制做了数理建模。最后从提高经纪人从业道德水平的机制设置以及促进经纪企业的规 模经济等方面，提出了有益的政策建议。 本文的主要结论和创新如下： ( 1 ) 深化对居间服务功能的认识是促进房地产经纪业发展的前提。以往文献对于经纪 人在中介市场上发挥的作用并没有进行深入的研究，并且几乎所有的理论研究都仅仅使用节 约成本来解释中介活动的价值。尽管有学者意识到了中介的居间服务为顾客提供了更多的选 摘要 择，但这方面并没有受到人们的熏视，此外也没有人对此做过实际的验证。本研究在认识居 间服务的功用问题上，突破了笼统从节约交易成本角度看待闽题的局限，指出我国房地产屠 间服务发挥番疆静基本的功能作用，经纪行业自身的提高可以以这四种功能的提高作为标 准。政府主管部门所做的促进经纪行业的努力应该着重强调其对四种功能的切实提高。四种 瑶间服务的功能包括份格信息传递功能、实物信息传递功能、顾客偏好扩大功能以及时间节 约功能。四种功能的相对独立性得到了实证，它们对顾客的消费决策的影响作用不同。在中 国，顾客选择经纪人为其提供居问服务主臻是考虑其价格信息传递功能。 ( 2 ) 价格信息传递功能健遴了房地产市场豹交易效率。房地产经纪人通过公蠢市场价 格信息，能够有效地降低卖方的保留价格、提高买方的出价意愿，从而增加了房地产市场上 的供给和需求，促进了交易量的增长；同对，经纪人为顾客提供买卖双方霭要的实物信息， 买方的搜寻时间和卖方的销售时间都得到明显的改善，有效地缩短了房士甑产交易的时间，提 高了交易效率。本文对以上两种腭问服务的功能的实现机理建立了数理模型，丰寓了有关房 地产经纪人影响房地产销售价格和销售时间的理论研究。 ( 3 ) 以往研究指出，房地产经纪业缺乏规模经济，一般的房地产缀纪公司都很小，但 并没有指出产生这萃争现象的原因。本研究 羲遥建摸搦示了经纪企盐规模避小、缺乏合作的内 在机理，以及促进经纪企业合作的成本一收益约束条件。并指出，中介企业具有规模效益递 增、边际成本递减的特性，房地产经纪企业应该通过企业之间的合作，扩大信息渠道，追求 规模效益。 ( 4 ) 行业整体信誉是决定经纪业发展的重要因索，而减少房地产经纪从业人员的不良 行为，避免困此给顾客带来的损失，是当前我国房遗产经纪蝗瓣临的紧迫任务。阂此，凸显 了从业者道德水平问题的重要性。本研究运用演化博弈理论分析了经纪人从业道德水准的演 缘按律。结栗表明：经纪人的道德本准具有一个道德蒜线。经纪入的道德承准经过陡期演纯， 会在该道德底线以上围绕一个演化稳定点呈现周期变化；经纪人道德底线的最终决定因素是 顾客对经纪服务的依赖程度。蒸于上述结论，本文拯出，提商房地产经纪从业者的整体道德 水准可以采取如下措施：设计一种制度，只要顾客付出一定的成本，就可以获得经纪人的道 德水平状况。这种制度安排，能够阻止道德水平较低的经纪人在群体中无限蔓延；在房地产 经纪入的从业标准上设置道德标准，采用道德水平测蕾，阻止道德水准报低的人进入该行业； 适当地放开经纪服务的价格，突破同质化竞争，吸引嵩素质、商学历和高能力的人员进入该 行她。 【关键词】房地产；屠间服务；功能；演化溥弈；拂同竞争 r e s e a r c ho nc hin e s er e aie s t a t eb r o k e r a g e f u n c t i o na n dl t si m d i e m e n t a t i o nm e c h a n is m a b s t r a c t s i n c et h er e f o r ma n do p e n i n g - u p ，p a r t i c u l a r l ys i n c et h en i n e t i e so f2 0 t hc e n t u r y , r e a le s t a t e b r o k e r a g ei nc h i n a ，a ni m p o r t a n tp a r to fr e a le s t a t ee c o n o m y , h a sp r o s p e r e dw i t ht h eb o o m o fr e a l e s t a t ei n d u s t r y , w h i c hp r o v i d e sa ne n o r m o u sm o m e n t u mt o t h e g r o w t ho fg d ew i t ht h e b a c k g r o u n do fc h i n e s er e a le s t a t eb r o k e r a g e ，t h i sr e s e a r c he x p l o r e sc h i n e s er e a le s t a t eb r o k e r a g e f u n c t i o na n di t si m p l e m e n t a t i o nm e c h a n i s m t h r o u g ht h ec o n t r a s to fd o m e s t i ca n do v e r s e a sr e a l e s t a t eb r o k e r a g ea n ds u m - u po fd o m e s t i ca n do v e r s e a sp a p e r , t h er e s e a r c hd i s c o v e r sf o l l o w i n g f a c t s ： ( 1 ) o p e r a t i n ge n v i r o n m e n to fc h i n e s e r e a le s t a t eb r o k e r a g ei su n i q u ea n di th a sm a n y f e a t u r e si n c l u d i n gt h ew e a k n e s so fs u p e r v i s i o nf r o mi n d u s t r ya s s o c i a t i o n a n di m b a l a n c eo f d e v e l o p m e n t i nd i f f e r e n tr e g i o n s m o r e o v e r , g l o b a l i z a t i o n ，t r a n s i t i o n a le c o n o m y ，c h a n g eo f g o v e r n m e n tf u n c t i o n ，r a p i dd e v e l o p m e n to fi n f o r m a t i o nt e c h n o l o g ya n ds h o r t - t i m ed e v e l o p m e n t o fc h i n e s er e a le s t a t eb r o k e r a g em a k et h i si n d u s t r yf a rf r o mm a t u r e ( 2 ) a tp r e s e n t ，c h i n e s er e a l e s t a t eb r o k e r a g eh a st w os e r i o u sp r o b l e m s ：o n ei st h es c a l e so fb r o k e r a g ec o r p o r a t i o n sa r eu s u a l l y s m a l l ，w h i c hm a k e si td i f f i c u l tt ou t i l i z et h es c a l ee f f e c to fm a r g i n a lp r o d u c ti n c r e a s i n gi nt h e k n o w l e d g ea g e n c yo r g a n i z a t i o n ，t h eo t h e ri sq u a l i t i e s o fe m p l o y e e si nt h eb r o k e r a g ev a r y t r e m e n d o u s l y s o m ee m p l o y e e s i m m o r a lb e h a v i o r s ，s u c ha ss w i n d l i n g ，h a v eab a di m p a c to nt h e r e p u t a t i o no fw h o l ei n d u s t r y , t h u st h e s eb e h a v i o r sd a m a g et h eh e a l t h yd e v e l o p m e n to ft h ei n d u s t r y ( 3 ) t h o u g hd o m e s t i ca n do v e r s e a sp a p e rd i s c u s s e sm a n yp r o b l e m sf r o md i f f e r e n ta s p e c t so fr e a l e s t a t eb r o k e r a g e ，h o wt op r o m o t et h ed e v e l o p m e n to fr e a le s t a t eb r o k e r a g eh a sn o tb e c o m ea n o r m a t i v er e s e a r c ha r e a f e wr e s e a r c h e sp u tf o r w a r dp r a c t i c a lp r o p o s a l sa n dm e t h o d st ob o o s tt h e d e v e l o p m e n to fr e a le s t a t eb r o k e r a g e t od e e p l yd i s c o v e rc o n d i t i o n si nw h i c hc h i n e s ei m m a t u r eb r o k e r a g ec a nd e v e l o ph e a l t h i l yi n t h eu n i q u ee n v i r o n m e n t ，e n h a n c et h eb r o k e r a g ec o r p o r a t i o n s a b i l i t yo fm a k i n gu s eo fs c a l e a d v a n t a g e sa n dr e d u c ei m m o r a lb e h a v i o r so fb r o k e r a g ee m p l o y e e s ，w en e e du n d e r s t a n dd e e p l yt h e 1 1 1 a b s t r a c t f u n c t i o no fb r o k e r a g e i na d d i t i o n i fw ew a n tt om a k eh o wt ob o o s tt h ee f f i c i e n c ya n df u n c t i o no f b r o k e r a g eam a i nr e s e a r c hd i r e c t i o n ，t h eb a s i cf u n c t i o no fb r o k e r a g es h o u l db eu n d e r s t o o df i r s t a n dt h eb a s i cr e s e a r c hc o n t e n ti sa ni m p o r t a n tp a r to ft h i sd o c t o r a ld i s s e r t a t i o n n i sr e s e a r c hp u t s f o r w a r df o u rf u n c t i o n so fb r o k e r a g e ，m e a n t i m e ，b a s e do nt h ef u n c t i o n s ，t h i sp a p e re s t a b l i s h e s m o d e l s f i n a l l y , t h i sd i s s e r t a t i o nb r i n g sf o r w a r ds o m ep o l i c ya d v i c e sf r o mt h ea n g l eo fh o wt o d e s i g na m e c h a n i s mt oi n c r e a s eb r o k e r a g ee m p l o y e e s m o r a ls t a n d a r da n dp r o m o t es c a l e e c o n o m i e so fb r o k e r a g e t h ed i s s e r t a t i o nh a sf o l l o w i n gc o n c l u s i o n sa n di n n o v a t i o n s ( 1 ) d e e p e n i n gt h eu n d e r s t a n d i n go fb r o k e r a g ei st h ep r e c o n d i t i o no fd e v e l o p m e n to fr e a l e s t a t eb r o k e r a g e p r e v i o u sp a p e rd i dn o tm a k ead e e pe x p l o r a t i o no nar o l ew h i c hb r o k e r a g ea g e n t p l a y si nt h ei n t e r m e d i a r ym a r k e t a l t h o u g hs o m es c h o l a r sr e a l i z eb r o k e r a g eb r i n g sm o l eo p t i o n s f o rt h ec u s t o m e r s ，n os c h o l a r sp u te m p h a s i so nt h i sa s p e c t ，b e s i d e s ，n os c h o l a r sd i dp r a c t i c a lt e s t o ni t o nm a k i n ga w a r eo ft h ef u n c t i o no fb r o k e r a g e ，t h i sr e s e a r c hb r e a k st h r o u g ht h el i m i t so f g e n e r a lt r a n s a c t i o n - c o s tv i e w , p o i n t i n gt h a tc h i n e s eb r o k e r a g ee x e r t sf o u rb a s i cf u n c t i o n sa n dt h e p r o g r e s so fb r o k e r a g ec a nu s et h ep r o g r e s so ff o u rf u n c t i o n sa ss t a n d a r d e f f o r t sg o v e r n m e n t m a k e st op r o m o t eb r o k e r a g es h o u l da t t a c hi m p o r t a n c et ot h ep r o g r e s so ff o u rf u n c t i o n s t h e s e f o u rf u n c t i o n si n c l u d ep r i c ei n f o r m a t i o np a s s i n g ，p r o p e r t yi n f o r m a t i o np a s s i n g ，a n dc u s t o m e r p r e f e r e n c ee x p a n d i n ga n dt i m e - s a v i n g r e l a t i v ei n d e p e n d e n c eo ff o u rf u n c t i o n si st e s t e da n dt h e y h a v ed i f f e r e n ti m p a c to nc o n s u m e rd e c i s i o n i nc h i n a ，t h em a i nc o n c e r nt h a tc u s t o m e rs e l e c ta g e n t t op r o v i d et h e ms e r v i c e sa r ep r i c ei n f o r m a t i o np a s s i n g ( 2 ) p r i c ei n f o r m a t i o np a s s i n gf u n c t i o nb o o s t st h et r a n s a c t i o n a le f f i c i e n c yo fr e a le s t a t em a r k e t r e a le s t a t eb r o k e rp u b l i c i z e sm a r k e tp r i c ei n f o r m a t i o n ，w h i c hc a l le f f e c t i v e l yl o w e rs e l l e r s r e s e r v e dp r i c ea n de l e v a t eb u y e r sp r i c e ，c o n s e q u e n t l yi n c r e a s et h ed e m a n da n ds u p p l yi nt h e m a r k e t ，w h i c hp r o m o t e st h eg r o w t ho ft r a n s a c t i o nq u a n t i t y ，m e a n w h i l e ，b r o k e rp r o v i d e sp r a c t i c a l i n f o r m a t i o nf u rc u s t o m e r s ，t h e r e f o r e ，b u y e r ss e a r c h i n gt i m ea n ds e l l e r ss e l l i n gt i m ea r eo b v i o u s l y s h o r t e n e d ，w h i c hd e c r e a s e sr e a le s t a t et r a n s a c t i o n a lt i m ea n di n c r e a s et r a n s a c t i o n a le f f i c i e n c y t h i s d i s s e r t a t i o ne s t a b l i s h e sm o d e l so nt h eb r o k e r a g ei m p l e m e n t a t i o nm e c h a n i s m ，w h i c he n d c h e s t h e o r yr e s e a r c ho nt h er e a le s t a t eb r o k e ri n f l u e n c i n gr e a le s t a t es e l l i n gp r i c ea n dt i m e ( 3 ) p r e v i o u sr e s e a r c h e sp o i n to u tt h a tr e a le s t a t ei ss h o r to fs c a l ee c o n o m i e s ，h o w e v e rt h e y d o n tg i v ea l le x p l a n a t i o no nt h ep h e n o m e n o n b yt h em a t hm o d e l s ，t h i sr e s e a r c hs h o w st h e i n t e m a lm e c h a n i s mo fs m a l ls c a l e so fb r o k e r a g ec o r p o r a t i o n sa n dl a c ko fc o o p e r a t i o na m o n gt h e c o r p o r a t i o n s ，a n di tg i y e sc o s t - b e n e f i tr e s t r a i n so fp r o m o t i n gb r o k e r a g ec o o p e r a t i o n i tp o i n t st h a t i n t e r m e d i a r ye n t e r p r i s e sh a v eaf e a t u r eo fs c a l eb e n e f i ti n c r e a s i n ga n dm a r g i n a lc o s td e c r e a s i n g ， i v 上海交通大学博：l 二学位论文 中国房地产居间服务的功能及其实现机制研究 r e a le s t a t ee n t e r p r i s e ss h o u l de n h a n c et h e i rc o o p e r a t i o n ，e x p a n di n f o r m a t i o ns o u r c e sa n ds e e k s c a l eb e n e f i t s ( 4 ) t h ew h o l ei n d u s t r yr e p u t a t i o ni sa ni m p o r t a n tf a c t o rf o rt h ed e v e l o p m e n to fb r o k e r a g e ，s o r e d u c i n gi m m o r a lb e h a v i o r so fb r o k e r a g ee m p l o y e e sa n da v o i d i n gc u s t o m e r sl o s si s a nu r g e n t t a s kf a c i n gc h i n e s er e a le s t a t eb r o k e r a g e c o n s e q u e n t l y , i ts h o w st h ei m p o r t a n c eo fb r o k e r a g e e m p l o y e e sm o r a ls t a n d a r d t h i sr e s e a r c hu s e se v o l u t i o n a r yg a m et h e o r ya n a l y z i n gb r o k e r sm o r a l s t a n d a r de v o l u t i o n a r yp r i n c i p l e r e s u l t ss h o wb r o k e r sm o r a ls t a n d a r dh a sab o t t o ml i n e a f t e ra l o n g t i m ee v o l u t i o n ，b r o k e r sm o r a ls t a n d a r dh a sas t a b l ee v o l u t i o n a r yp o i n ta n dv a r yi nar e g u l a r p e r i o da r o u n dt h eb o t t o ml i n e t h ed e c i s i v ef a c t o ro fb r o k e r sm o r a lb o t t o ml i n ei st h ed e g r e et h a t c u s t o m e r sd e p e n do nt h eb r o k e r a g e b a s e do nt h ec o n c l u s i o n ，t h ep a p e rp o i n t st h a ta d o p t i n g f o l l o w i n gm e a s u r e sc a ni n c r e a s eb r o k e r a g em o r a ls t a n d a r d ：as y s t e mc a nb ed e s i g n e d ，i nw h i c hi f p a ys o m ec o s t ，c u s t o m e r s c a n a c q u i r e b m k e r sm o r a ls t a n d a r di n f o r m a t i o n t h es y s t e m a r r a n g e m e n tc a np r e v e n tl o wm o r a ls t a n d a r db r o k e r sf r o mi n c r e a s i n gi n f i n i t e l y s e t t i n gam o r a l s t a n d a r do nr e a le s t a t eb r o k e ra n da d o p t i n gam e t h o do fm e a s u r i n gb r o k e r sm o r a ls t a n d a r dc a n d e t e rl o wm o r a ls t a n d a r db r o k e re n t e r i n gi n t ot h ei n d u s t r y o p e nb r o k e r a g es e r v i c ep r i c ep r o p e r l y a n db r e a kt h r o u g hh o m o g e n o u sc o m p e t i t i o n ，a t t r a c th i g hq u a l i t y , h i g hd e g r e ea n dh i g ha b i l i t y p e r s o ne n t e r i n gi n t ot h ei n d u s t r y k e yw o r d s ：r e a le s t a t e ，b r o k e r a g e ，f u n c t i o n ，e v o l u t i o n a r yg a m e ，c o o p e r a t i v ec o m p e t i t i o n v 上海交通大学博= i ：学位论文中国房地产居问服务的功能及其实现机制研究 图形清单 图1 - 1 房地产市场上直接交易的成本分析1 0 图1 - 2 房地产经纪人参与下的成本分析1 1 图1 - 3 本文研究框架1 3 图2 - 1 房地产经纪人运行的典型环境机制图1 8 图2 2 上海市存量房交易及经纪人发展情况数据图2 9 图2 - 3 北京、上海持证房地产经纪人数量发展趋势3 0 图2 - 4 北京、上海房地产经纪企业类型( 2 0 0 4 年) 3 1 图2 5 上海房地产经纪人人均服务效率变动分析3 2 图4 - 1 居间服务功能的测量模型6 2 图4 - 2 功能维皮独立效应模型6 5 图4 - 3 价格信息传递功能与时间：h 约功能等效模型6 5 图4 - 4 偏好放大功能与时间节约功能等效模型6 6 图4 - 5 时间节约功能非独立模型6 6 图4 - 6 带路径系数的待验证模型6 8 图5 - 1 经纪人与卖方之间的博弈模型7 5 图5 - 2 经纪人与买方之间的博弈模型7 9 图5 3 房地产经纪人参与下的市场交易模型8 4 图6 - 1e f s c 2 时的复制动态关系图9 6 图6 - 2fs c 时的复制动态关系图9 6 图6 - 3 确定性决策模型1 0 0 图6 - 4 风险决策模型1 0 1 图6 5 混合决策模型1 0 2 图6 - 6 当ccr ( 1 一r ) 时“的演化趋势1 0 3 图6 7 当c r ( 1 一r 1 时p 的演化趋势1 0 4 图6 - 8 当cc r ( 1 一，) 时p 和肛的演化趋势1 0 5 表1 1 表1 - 2 表2 1 表2 2 表2 3 表2 4 表2 5 表2 6 表2 7 表2 8 表4 1 表4 2 表4 - 3 表4 4 表4 5 表4 6 表4 7 表4 8 表4 9 表4 1 0 表4 1 l 表4 1 2 表4 1 3 表格清单 中介组织的基本分类 美国经济中的中间层 中、美、日三国的房地产经纪人法制背景比较 美国全国房地产师协会会员的职业道德准则 中美两国经纪人从业范围及行为约束比较 从业个体资格申请相关要求的比较 几种常见的契约类型 几个国家的房地产居问服务采用的主要契约形式比较 各国房地产经纪佣金率的比较 上海市存量房交易发展状况综合数据表 居问服务功能作用的原始题目表 接受不同居间服务的被试的比例 被试的空间分布比例 不同数据来源在各个题目上的得分描述统计 多元方差分析结果( 组间效应简约表) k m o 和b a r t l e t t 检验 旋转后的成分矩阵 居间服务功能作用测量题目的相关系数矩阵 有、无中介条件下单次交易时长= 表 变量代码对照表 模型拟合指数对照表 顾客选择中介服务的倾向程度 从业者和顾客对经纪行业现状和未来各问题的看法( 持肯定者比率) o屈均均加毖 孙m 撕鹧耵璐骈踮弱吼叭n 上海交通大学 学位论文原创性声明 本人郑重声孵：所呈交的学位论文，蹩本人在导师的指导下，独立遴 亍研究 ：作辑敢搿的成 果。昧文中已经注明引抖j 的内容外，本论文不包含任何其他个人哦集体已经发表或撰写过的 作晶成果。对本文的研究做出重要贡献的个人雨i 集体，均已在文中以明确方式标明。本人完 全意滚到本声嘴的法律结采由本人承担。 学位论文作者签名：扬五缸 日期：2 0 0 厂年月三日 上海交通大学上海父逋大字 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，i 司恿学校保留并向囤冢有关 部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文被查阅和借阅。本人授权上海交通大学可 以将本学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等 复制手段保存和汇编本学位论文。 保密口，在年解密后适用本授权书。 本学位论文属于 不保密口。 ( 请在以上方框内打“) 学位论文作者签名：术狂巳；上 指导教师签名： 日期：沙年月2 日 上海交通大学博士学位论文中国房地产居问服务的功能及其实现机制研究 第一章绪论 【摘要】本章首先阐明本文的研究背景和意义，接下来简要介绍了房地产经纪领域的相关基 础知识，从而界定本文的研究范围。然后简单分析了居间服务的基础性市场作用，并在此基 础上阐述本文的主要研究内容、结构框架和研究思路，最后对本文的创新点进行了总结和归 纳。 1 1 研究背景和意义 111 研究背景 1 9 9 7 年至1 9 9 8 年，我国推行了以消化空置商品房为重点的各项政策，允许售后公房上 市交易，并贯彻国务院发布的进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知，从 1 9 9 8 年下半年开始停j e 住房实物分配，逐步实行住房货币化分配。这些政策措施，使数额 巨大的存量房有了流通渠道，促进了增量房的销售，推动了三级市场的蓬勃发展，存量房交 易从私房交易扩展n t 售后公房、次新房、购房、租房、置换等多种方式的交易，房地产经 纪业也随之崛起成长。 1 9 9 2 年邓小平同志南巡讲话后，我国房地产业得到了迅猛的发展。尤其是经过近几年 的发展，房地产业已经成为国民经济中的重要产业。巨大的房地产业体系是由房地产开发建 设、房地产市场和中介服务，以及物业管理等部分构成的。其中，房地产中介服务业是为房 地产开发建设、房地产市场运行和物业管理服务的。高素质的和规范化的房地产中介服务业 及其运行，对于促进房地产市场的发展和规范有着极其重要的作用。随着各地市政建设的迅 速发展，危房简屋改造、新一轮旧区改造的实施，大量的社会需求，使存量房的需求急剧增 长，推动了房地产经纪业的快速发展。 作为从事房地产经纪业务的组织，房地产中介组织是房地产市场发展到一定阶段的产 物。根据我国城市房地产中介服务管理规定1 的说明，房地产中介是指房地产咨询、房 地产价格评估、房地产经纪活动等。其中，房地产咨询是指为房地产活动当事人提供法律法 规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动；房地产价格评估是指对房地产进行测算，评 定其经济价值和价格的经营活动；房地产经纪是指为委托人提供房地产信息和居间代理业务 的经营活动。本文将房地产经纪作为研究的对象领域，实际上，纯粹的房地产经纪公司与房 1 9 9 6 年1 月8 日建设部第5 0 号令。 第一章绪论 地产中介公司是不同的，但由于两者都以房地产经纪业务为主要业务之一，所以本文后续章 节并不对这两个概念进行刻意区分。 发达国家房地产经纪服务业发展的有效经验和我国房地产中介服务的实践表明：房地产 市场的发展离不开成熟的经纪服务的支持。在美国，8 5 以上的房地产买卖是通过经纪人进 行的，大约有1 0 0 万人从事房地产销售，这个数字自1 9 8 3 年来上升了4 5 3 ( b e n j a m i n j u d ， 2 0 0 0 ) 。解决房屋空置问题，盘活存量市场进而开放房地产二、三级市场，规范市场行为， 合理配置和利用房地产资源，亟需完善的房地产经纪服务。在我国，房地产经纪人随着房地 产商品化的发展迅速膨胀。截止到2 0 0 4 年底，北京市取得北京市房地产经纪机构备案证 书( 资质证书) 的房地产经纪机构己达2 2 4 5 家( 不包括被注销资质证书的房地产经纪机构) ， 共有5 万多人从事房地产经纪业务，其中，取得房地产经纪资格证书的有2 2 万人，而上海 的房地产经纪机构更多，有近4 0 0 0 家，从业人数近1 0 万人，其中持证经纪人约2 7 万2 。 在房地产经纪行业发展的同时，也暴露出很多问题。比如，从业人员素质良莠不齐、损 害顾客利益的不良行为普遍、缺乏行业自律组织的约束、行业法规执行不到位等等。诸多问 题的存在带来两类不良后果。其一，房地产经纪公司规模普遍过低，过低的规模使得这类以 提高信息配置为生存基础，以提供信息为主要服务( 或产品) 的公司难以发挥自己应有的功 能。过小的规模使得此类行业边际成本递减的优势难以发挥。其二，人们对经纪人服务的利 用率比较低。尽管各类房地产中介公司很多，但在国内，真正选择中介公司服务的人却不多。 那么，是什么限制了我国房地产经纪行业的发展? 既然该行业的产生符合社会分工的必然趋 势，那么如何促进这个趋势? 政府部门应该为之做些什么? 回答这些问题的前提，显然是要 清楚地了解房地产经纪行业发挥作用的机理是什么。本文正式力图在揭开房地产经纪行业发 挥作用的机理方面做出努力。此外，出于理论上聚焦和研究资源的考虑，本研究将重点聚焦 在经纪业务中的居间代理业务上。 房地产经纪行业在中国有着自己的特点。首先，中国处于改革开放和转轨经济的大历史 背景之下，房地产正经历高速的发展也带动了经纪业的快速发展。相对较快的发展为房地产 经纪行业带来一些与其所处环境的不匹配现象。比如人才环境、法制环境等。其次，中国的 城市化进程，土地所有制度，加上城乡经济的差距等诸多自身特点，使得房地产行业以及经 纪行业的发展趋势变得更加不明朗。再次，在现阶段中国加入w t o 的条件下，面对国外房 地产经纪业近百年的发展历史，国内的房地产经纪人如何应对已经开始的国际竞争，这也是 我国经纪业发展面临的独特环境；最后，完成房地产经纪业