（管理科学与工程专业论文）住宅产业化综合评价指标体系及评价方法研究.pdf

西安建筑科技大学硕士论文 住宅产业化综合评价指标体系及评价方法研究 专业：管理科学与工程 研究生：都胜梅 指导老师：刘晓君教授 摘要 住宅是人类生存与发展最基本的生活资料之一，住宅产业是促进国民经济增长重 要的支柱产业，通过住宅产业来扩大内需、激励经济的增长，在我国具有战略意义。 而我国住宅产业作为当前经济发展的支柱产业，在我国取消了福利化分房，实行货币 化政策以后，焕发了无限生机。为了加快传统的住宅产业，实现住宅建设的标准化、 集约化，全面推行住宅产业化已成为解决住宅问题的有效途径。然而学术界和政府主 管部门对住宅产业化的综合状况的评价仅是从定性的角度来评估，缺乏量化、客观、 实际的评价理论和方法。因此，通过对组成住宅产业化的要素分析及其支持环境的研 究，并结合相关的理论知识，构建一套较为系统、完整的住宅产业化综合评价指标体 系，运用定量与定性相结合的方法加以评价是我们必须面对的重要课题。 本文首先剖析了住宅产业及住宅产业化的概念及内涵，对于涉及住宅产业化的各 个因子进行了深入研究，并做了归纳和总结。然后提出了构建指标体系的原则并建立 了综合评价指标体系。在此基础上，运用层次分析法确定了指标体系中各指标的权重， 随后建立了住宅产业化模糊综合评价模型，确定了住宅产业化综合评价的程序和方 法，并将这一模型应用到一个实际案例中，证明了这一模型在实践中的实用性。 【关键词】住宅产业化指标体系 综合评价 【论文类型】应用基础 西安建筑科技大学硕士论文 t h e s t u d y o f h o u s i n g i n d u s t r i a l i z a t i o nc o m p r e h e n s i v e e v a l u a t i o ni n d e x s y s t e m a n dm e t h o d s p e c i a l i t y ：m a n a g e m e n t s c i e n c ea n d e n g i n e e r i n g g r a d u a t es t u d e n t ：h a os h e n g m e i t u t o r ：l i ux i a o j u n h o u s i n g i s o n e o f t h e b a s i c m e l k n $ o f i n e l i h o o d o f h u m a n e x i s t e n c e a n d d e v e l o p m e n t ， h o u s i n gi n d u s t r y i sa ni m p o r t a n t p i l l a ri n d u s t r yo fd r i v i n gt h en a t i o n a le c o n o m i cg r o w t ho f d i f f e r e n tc o u n t r i e s i ti sac e r t a i np o l i c yt om a k e h o u s i n gi n d u s t r ye x t e n dd o m e s t i c d e m a n d a n ds t i m u l a t ee c o n o m yf o ra l o n gp e r i o d o ft i m e a sa p i l l a ri n d u s t r yi sb l o o m i n g a f t e rt h e m o n e t a r yp o l i c yi n s t e a do f t h ew e l f a r ep o l i c yo f h o u s i n g i no r d e rt ot r a n s f o r mt r a d i t i o n a l h o u s i n gi n d u s t r ya n dr e a l i z e s t a n d a r d i z a t i o na n dc e n t r a l i z a t i o no fh o u s i n gc o n s t r u c t i o n ， c o m p l e t e l yc a r r y i n g o u th o u s i n gi n d u s t r i a l i z a t i o ni st h e o n l ye f f e c t i v ea p p r o a c h 协s o | r e t h e h o u s i n gp r o b l e m h o w e v e r , a m o n gt h ea c a d e m i c sa n dd e p a r t m e n t so fg o v e r n m e n t ，w h o e v a l u a t eh o u s i n gi n d u s t r yc o m p r e h e n s i v es i t u a t i o nb yq u a l i t y , a n dl a c k se v a l u a t i o nw a y s f r o m q u a n t i t y ，o b j e c t i v i t y a n d p r a c t i c a l i t y t h e r e f o r e ，t h e c o n s t r u c t i o no f h o u s i n g i n d u s t r i a l i z a t i o nc o m p r e h e n s i v ee v a l u a t i o ns y s t e mt h r o u g hs t u d y i n gt h ef a c t o r so f h o u s i n g i n d u s t r i a l i z a t i o na n di t ss u p p o r t i n gl i n k s i ti sa ni m p o r t a n ts u b j e c tt h a tf a c e su st oh o wt o u s eq u a n t i t a t i v ea n d q u a l i t a t i v ea p p r o a c h e s f i r s to fa l l ，t h i st h e s i sa n a l y z e st h ec h a r a c t e r sa n dc o n n o t a t i o n so f h o u s i n gi n d u s t r y a n d h o u s i n gi n d u s t r i a l i z a t i o n ，r e s e a r c h e sd e e p l yo n t h e i rs u b s y s t e m sa n ds u m m a r i z e st h e m t h e n , i tb r i n g sa b o u tt h ep r i n c i p l e sa n dd e m a n d so fh o u s i n gi n d u s t r i a l i z a t i o ne v a l u a t i o n a n dc r e a t e st h ec o m p r e h e n s i v ee v a l u a t i o ni n d e xs y s t e m so f h o u s i n gi n d u s t r i a l i z a t i o na n d c o n f i r m st h ew e i g h to ft h ei n d e x e s m o r e o v e gt h e 哟c o m p r e h e n s i v ee v a l u a t i o nm o d e l o fd w e l l i n gh o u s i n gi n d u s t r i a l i z a t i o ni ss e tu p i tm a k e ss u r et h ep r o g r a m sa n dm e t h o d so f t h ec o m p r e h e n s i v ei n d e xs y s t e m se v a l u a t i o no f h o u s i n gi n d u s t r i a l i z a t i o n a tl a s t ，t h em o d e l i sp r o v e d p r a c t i c a lb yo p e r a t i n g i ti no n ec a s e 【k 町w o r d s ih o u s i n g i n d u s t r i a l i z a t i o ni n d e xs y s t e m s c o m p r e h e n s i v ee v a l u a t i o n 【聊eo f t h e s i s a p p l i c a t i o n f u n d a m e n t a l 声明 y 勰? 0 - s 3 本人郑重声明我所呈交的论文是我个人在导师指导下 进行的研究工作及取得的研究成果。尽我所知，除了文中特 别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其他人已经发表 或撰写过的研究成果，也不包含本人或其他人在其它单位已 申请学位或为其它用途使用过的成果。与我一同工作的同志 对本研究所做的所有贡献均已在论文中作了明确的说明并 表示了致谢。 申请学位论文与资料若有不实之处，本人承担一切相关 责任。 论文作者签名：椰脞梅日期：功。牛，z 关于论文使用授权的说明 本人完全了解西安建筑科技大学有关保留、使用学位论 文的规定，即：学校有权保留送交论文的复印件，允许论文 被查阅和借阅；学校可以公布论文的全部或部分内容，可以 采用影印、缩印或者其它复制手段保存论文。 ( 保密的论文在论文解密后应遵守此规定) 论文作者签名：奔胜梅霉师签名：别蚬& 期：劬f 、f ，乙 西安建筑科技大学硕士论文 1 1 研究的背景 1绪论 住宅是人类生存与发展最基本的生活资料之一，也是衡量一国经济和生活水平的 重要标志。住宅产业作为以生产和经营为最终产品的产业，其市场需求大，产业链条 长，以资本密集和劳动密集为一体，是促进国民经济增长重要的支柱产业。自改革开 放以来，我国的住宅产业逐步向社会化、商品化发展，随着住房制度改革的深入与住 宅商品化的推进，住宅产业得至了蓬勃的发展。但是，仍然存在着许多问题，如市场 潜在的总需求很大与目前市场有效需求不足之间的矛盾，住宅产业总体来讲仍处于粗 放型、低层次的发展阶段，工业化、标准化程度低；产品规范性、通用性差；设计与 施工的科技含量低，产品质量不稳定，经济效益差等。作为国民经济的支柱产业，我 国现有的住宅生产、设计、施工水平还远远不能满足其作为扩大内需、刺激经济增长 的驱动力的要求。 随着我国经济的发展，我国人民生活水平的提高，要求今后的住宅建设要在继续 保证数量需求的同时，逐渐把提高“质量”放在首要位置。这里所说的质量，不是一 般所指的施工质量，而是与“数量”相对应的广义的“质量”，含义大致是“提高住 宅及住宅小区的技术性能、改善使用效益”等。住宅建设要实现“质”的转变，赶上 与接近国际住宅建设的步伐，其出路便是实现住宅产业化。住宅产业化最早于1 9 6 8 年从日本通产省提出，含义是采用工业化生产的方式生产住宅，提高住宅生产的劳动 生产率降低成本。我国住宅产业化是在一定背景下提出的，一方面是我国实行住房 体制改革，从计划经济下的福利分房到市场经济下的住宅商品化、货币化，另一方面， 1 9 9 7 年以来，我国制定以住房为新的经济增长点，并以此扩大内需、刺激消费、拉动 国民经济的增长。在这样的背景条件下，1 9 9 9 年7 月由国家部委联合发布了“( 国办 发【1 9 9 9 7 2 号文件) 关于推进产业现代化，提高住宅质量的若干意见”( 简称“意 见”) 对发展我国住宅建设，推进住宅产业现代化的进程有着极其重要的意义。“意见” 以提高规划设计水平，加强基础技术、关键技术研究，推广新技术、新材料，建立健 全产业化的管理制度入手，构建完善的住宅产业现代化体系，使住宅产业真正成为国 民经济的重要产业。“意见”从指导思想、主要目标、产业框架体系，组织实施等方 面逐一阐明，勾画了实现住宅产业化系统工程远大目标的工作思路和方法途径。住宅 产业化是我国住宅建设漫长发展中长期追求的目标，也是我国住宅建设发展的有效技 西安建筑科技大学硕士论文 术途径。随着市场经济的发展和城镇住房体制改革的深化，我国住宅市场化的程度逐 步加深。加之我国加入世贸组织，更意味着要按照国际标准来衡量住宅产业的发展状 况，因而，定量分析评价住宅产业化的综合水平也就愈显重要。 1 2 建立住宅产业化综合评价指标体系的必要性和目的意义 1 2 1 必要性 首先住宅产业是一个既包括与建筑业相关的物质生产过程住宅开发建设，又 含有与房地产业相关的决策组织过程住宅流通服务，其最终目标是生产住宅并支 撑住宅消费，是横跨第二产业和第三产业的独立和特殊的产业。住宅产业是由多个因 子组成，而且各个因子不是简单的迭加，而是既相对独立，同时又与整个体系以及各 个因子之间有紧密联系。住宅产业化，就是要在工业化的基础上，以现代化的技术和 手段建造或者说生产住宅、发展住宅产业。由于住宅产业是具有投资大、价值高、影 响面广、活动过程长、关联产业多、市场需求大、对经济发展拉动力强的特点，而且 住宅产业化涉及到许多相关问题，包括社会、经济等方面。所以，要准确地反映这个 复杂系统的运作状况，就必须分离出其多种影响因素，通过建立不同方面的评价指标， 从多个侧面科学和客观地反映其运行、发展状况，从而进行综合评价。 其次，住宅产业化作为一个多层次的结构，决定了它必然有多层次的目标体系， 从内容上讲主要包括住宅产业地位、住宅产业现代化技术、住宅市场状况三个大方面。 这三个大方面又是由许多因子来组成，这些因子又是由许多指标来进行衡量，因此， 要衡量住宅产业化的综合状况就需要建立一个多层次的指标体系。 再次，从技术角度来讲，所构建的指标体系中各个基础指标具有各自特定含义， 某一个或几个指标反映的是系统的某一特定方面，汇集起来就能全面反映系统的整体 特性。其二，指标体系由于选择的指标数据较多，它所反映出的是一种统计规律，个 别数据的误差对最终结果的影响不是很大。其三，指标体系是从量的角度来反映系统 的特性，因而更直观，也更容易操作。 总之，利用指标体系对住宅产业化状况进行综合评价既是住宅产业建设与发展的 内在需要，同时也能客观、全面、真实地反映出所要评价的对象。 1 2 2 目的意义 通过指标体系的建立来评价住宅产业化的综合发展状况，其意义就在于既要反 映出住宅产业整体发展状况，同时又要反映出住宅产业各个因子的发展状况，这样， 2 西安建筑科技大学硕士论文 既能有利于把握住宅产业化的整体状况，并通过指标的分离又能有利于把握各个因 子，进而有利于决策者了解住宅产业化以及各个因子内在的运作状况，了解自身在 住宅产业化发展中的优势、特点与不足，以及与其他地区的住宅产业化发展状况进 行比较。 通过建立住宅产业化综合评价指标体系来测评和反映住宅产业化的发展动向，有 利于决策者掌握科学的分柝方法，对制定住宅产业化的发展战略和调整政策提供可靠 的依据。同时，通过对不同地区住宅产业化状况进行对比，也可揭示各自差异，对进 一步发展有一定的启发作用。 1 3 本论文的研究方法和技术路线 1 3 1 本论文的研究方法 本文根据事实求是的原则，遵循从实践到理论再从理论到实践的理论和实践相结 合的研究方法，把国内外的住宅产业用理论联系起来，把国内住宅产业化的总体情况 用理论贯穿起来，再根据所研究的理论对其进行分析和探索，以达到理论指导实践的 目的。本文中主要运用了下面几种研究方法： 一、规范研究和实证研究相结合。本文对西安市住宅产业化的综合状况采用实证 研究的方法，对住宅产业化综合评价指标体系及评价方法的研究采用规范研究，把两 种方法结合起来以达到理论和实践相结合的目的。 二、演绎分析和归纳分析相结合。本文对国内外住宅产业化水平衡量指标进行分 析，归纳出综合评价住宅产业化的一般方法，将其提升到理论的层次；又将研究的理 论和国内的实际情况相结合提出符合我国国情( 省情、市情) 的评价指标体系理论， 并用以指导我国住宅产业化综合评价问题的解决。 三、定性分析和定量分析相结合。本文在评价住宅产业市场状况、住宅产业地位、 住宅产业化技术的过程中采用定量分析的方法，让客观的数据说话，事实求是：在对 模糊评价模型的研究中采用定性分析的方法，使住宅产业化综合评价指标体系及评价 方法有坚实的理论基础。 1 3 2 本文研究的技术路线 本文的研究是从国内住宅产业化的评价出发，吸收国外先进发达国家的经验和方 法，根据国内的实际情况迸行理论上的研究和探索，探索适合中国国情的综合评价指 标体系。本文的研究的技术路线如下图( 图1 1 ) 所示： 西安建筑科技大学硕士论文 i 综合评价指标体系的建立 模糊综合评价模型的建立 1f 西安市住宅产业化综合评价 1f 本文研究的结论及待研究问题 图1 1 本文研究的技术路线图 西安建筑科技大学硕士论文 2 国内外住宅产业化发展状况 2 1 住宅产业的概念和特点 2 1 1 住宅产业的概念 住宅产业( h o u s i n gi n d u s t r y ) 的概念最早出现在日本。日本在2 0 世纪6 0 年代 末的时候提出了住宅产业的概念，包括住宅生产供应、住宅经营流通以及与居住生活 密切相关的服务业等内容。欧美等国尽管并没有明确的住宅产业称谓，但其住宅统计 的内容与之相似，不仅有住宅市场、住宅金融等反映住宅房地产业的统计内容，还包 括住宅生产等反映住宅建筑业的统计内容，而且住宅产业的产值中有相当大一部分来 自住宅建筑业。由此可见，住宅产业是以产品和企业的生产同类性为标准进行产业划 分的产物。它是以生产和经营住宅为最终产品的产业，包括住宅规划和设计、住宅部 件品的开发和生产、住宅的建造以及住宅的经营、维修、管理和服务。住宅产业包括 住宅建筑业和住宅房地产业两大部分。因此，住宅产业既包括与建筑业相关的物质生 产过程住宅开发建设，又含有与房地产业相关的决策组织过程住宅流通服 务，其最终目标是生产住宅并支撑住宅消费，是横跨第二产业和第三产业的独立和特 殊的产业。 2 1 2 住宅产业的特点 住宅产业是进行住宅或住宅区开发建设、经营管理的综合性产业，其贯穿于住宅 投资、生产、流通和消费的全过程，是住宅产业化的基本载体。 由于住宅本身的特点，使得住宅产业具有以下特点： a 、住宅产业提供最基本的居住生存条件。 b 、住宅产业是创造人生的产业。 c 、住宅产业是投入大、涉及面极广的产业。 d 、住宅产业的生产活动具有流动性、单件性、综合性、手工操作为主等特点。 e 、住宅产业技术水平低，发展缓慢，具有巨大的技术进步潜力。 f 、住宅产业具有很强的带动性，并且这种带动属于“内需带动型”。 g 、住宅产业区域性很强。 西安建筑科技大学硕士论文 h 、住宅产业是以政府的政策为后盾的产业。 2 2 住宅产业化的概念和内涵 住宅产业化这一概念最初是由日本通产省于1 9 6 8 年提出的，其目的是通过工业 化方式生产住宅，以提高住宅建设效率，降低成本。在我国，住宅产业这一概念的提 出是学术界、理论界不断将其理论与实践相结合的结果。如有的学者认为住宅产业是 指商品房的生产企业和经营企业，较为侧重商品住宅的生产经营。有的学者则认为住 宅产业应为住宅生产和消费相关的企业部门的总称，强调住宅的流通。但有一点是统 一的，即都将住宅提升到产业的高度，并运用各种产业理论加以指导。由此，住宅产 业及其产业化的涵义可以这样加以界定： 住宅产业是与住宅的生产和消费相关的有关部门的总称，包括住宅生产和住宅消 费两大门类。具体来讲，它是由住宅建设、住宅开发经营、住宅金融和中介服务部门 等组成，它涵盖了第二和第三产业的许多部门。 住宅产业化。，就是让住宅纳入社会化大生产范畴，以住宅成品为最终产品，做 到开发规模化、配套化，设计的多样化、标准化，旋工的机械化、装配化，住宅部品 的通用化、系列化，以及住宅管理的专业化、规范化的生产和经营的组织形式。具体 地讲，住宅产业化是以住宅市场需求为导向，以科技进步为依托，以成型的住宅建筑 体系和与之相配套的住宅部品为基础，以科学的组织和现代化的管理为手段，通过将 住宅生产全过程的开发、设计、施工、部品生产、管理和服务等环节联结为一个完整 的产业系统，从而实现住宅的生产、供给、销售和服务一体化的生产组织形式。住宅 产业化是结合运用各种措施、手段、促进、推动住宅产业化健康有序地向前发展，以 此拉动消费，促进经济增长。从性质上说，住宅产业属于房地产业的一部分( 房地产 业可分为住宅房地产业和非住宅房地产业) 。住宅产业创造价值活动的全过程包括开 发建设、经营销售、售后服务等环节，涉及生产、流通、消费三个领域，即在开发经 营销售，为出租出售而进行的一系列中介活动；在住宅租售后的使用阶段还要进行以 物业管理为核心的服务管理活动。 2 3 国外住宅产业化发展现状 2 3 1 国外住宅发展现状 a 、住宅建设量 。中国房地产2 0 0 3 年第9 期 6 西安建筑科技大学硕士论文 ( 1 ) 各国住宅建设量多以套为单位进行统计。在联合国统计资料中，有关住宅 建设量的指标主要有年度住宅建设量，每1 0 0 0 居民住宅建设量，不同类型和不同投 资主体的住宅建设量等几项指标。从每1 0 0 0 居民住宅建设量看，第二次世界大战后。 除英国、意大利外，多数国家都曾出现过一段建设高潮期，每1 0 0 0 居民住宅建设量 在l o 套以上。美国5 0 年代平均为1 0 套，1 9 5 0 年高达1 2 8 2 套；原苏联在1 9 5 8 1 9 6 3 年6 年问，每年都在1 1 套左右，1 9 5 9 年曾高达1 2 。8 套；原西德1 9 6 0 1 9 7 4 年的 1 5 年间每1 0 0 0 居民住宅建设量平均1 0 套：法国1 9 7 0 1 9 7 5 年6 年间均近1 0 套， 最高达到l o 9 套( 9 7 2 年) ；瑞典1 9 6 5 - - 1 9 7 3 年8 年间平均在1 2 套以上，最高达 到1 3 6 套( 1 9 7 0 年) 。但这些国家进入8 0 年代以后，该指标逐渐下降，一般保持 在3 6 套之间。日本住宅建设量以1 9 6 5 年以来一直保持较高水平，1 9 7 2 年最高达 到1 7 6 套，最低为9 5 套( 1 9 8 3 年) 。新加坡1 9 7 3 1 9 7 9 年1 0 年间均保持在1 0 套以上，1 9 8 3 年达到1 7 套。进入9 0 年代后，韩国住宅建设量也一直较高，1 9 9 0 年 为1 7 5 套。 ( 2 ) 从各国不同类型住宅建设量来看，经济发达程度、土地资源状况、住宅问 题解决程度等都是重要的影响因素。罗马尼亚( 1 9 9 4 年人均国民生产总值3 8 4 0 美元) 等国公寓式住宅大约占5 0 0 6 0 0 ，独立式住宅大约占4 0 一5 0 。日本经济较发达 ( 1 9 9 4 年人均国民生产总值3 4 6 3 0 美元) ，但受土地资源制约，城市地价很高，因而 公寓式住宅所占比例也较高，约5 0 。o ( 3 ) 各国不同投资主体建设的住宅，主要分为公共住宅和民间住宅两类，即各 级政府出资的各种渠道和各种民间集体或个人出资的渠道两类。从联合国统计资料 看，除美国以外，公共住宅都占有或多或少的比例。美国虽然没有公共住宅，却支出 较多的房租补贴。据1 9 8 9 年资料，美国居住在出租住宅中的家庭，有1 2 能得到租 金补贴。 b 、住宅建设标准 从国外资料看，住宅建设标准主要有面积标准和功能标准，面积是服务于功能的， 各国都努力在一定的面积下，追求更好的住宅功能。 ( 1 ) 从住宅面积来看，人民生活水平较高的国家，住宅建设大多处在质量提高 阶段，对住宅功能提出较高的要求，但新建住宅面积并没有明显扩大的趋势。美国新 建住宅几乎全部是民间住宅，住宅面积历来较大，目前基本保持在1 8 0 平方米左右。 瑞典、德国等经济较发达国家，新建住宅面积在7 0 年代末、8 0 年代初都出现上扬， 。数据来自：住宅科技与产业化 西安建筑科技大学硕士论文 以后逐渐有所回落，一般不超过1 0 0 平方米。一些经济实力有限、住宅短缺较突出的 国家，新建住宅面积较小，现在逐年有所提高，但大多不超过9 0 平方米。如波兰、 罗马尼亚、俄罗斯等国虽然住宅面积不断扩大，但一般都在7 0 9 0 平方米之间。就 一个国家来看，出租住宅和出售住宅之间，出租住宅和自有住宅之间，在面积上也大 有区别。1 9 8 8 1 9 8 9 年问，新加坡出租住宅平均面积约为2 3 7 5 平方米，而出售住 宅却为3 3 1 6 0 平方米旧本自有住宅1 9 9 4 年达到1 3 8 8 平方米，而出租住宅只为5 2 9 平方米，单位出租住宅也只有7 1 6 平方米。 ( 2 ) 在功能标准方面，某些国家的要求是很明确的。比如，日本土地资源有限，地 价很高，对住宅面积有一定控制，同时十分重视住宅的功能水平。对住宅建设规定出了 明确的居住水平和居住环境水平要求，对单体住宅的要求包括耐久性、防水、隔热、隔 声、换气、安全性等项指标，对住宅小区的要求包括日照、公园面积、绿化面积、噪声 等项指标。这些指标根据经济的发展和居民要求的提高大约每隔五年修改一次。 c 、现有住宅状况： ( 1 ) 在现有住宅数量方面，经济发达国家居民条件较好，每1 0 0 0 人住宅存量都 在4 0 0 套左右，每户房间数4 5 间，每个房间人数均在1 以下。美国每1 0 0 0 人住宅 存量1 9 9 1 年为4 2 9 4 套，1 9 9 3 年稍有下降，每户房间数为5 5 ，每个房间人数为0 4 ； 英国1 9 9 4 年每1 0 0 0 人住宅量为4 1 7 0 套，每户房间数为4 9 ( 1 9 9 1 年) ，每个房间 人数为0 。5 ；德国1 9 9 3 年每1 0 0 0 人住宅量为4 3 0 套，每户房间数4 4 5 ( 1 9 8 7 年) ， 每个房间人数为0 5 5 ( 1 9 8 7 年) ；法国1 9 9 4 年每1 0 0 0 人住宅量为4 7 4 ：8 套，每户房 闻数为4 0 ( 1 9 9 2 年) ，每个房间人数为0 6 。 ( 2 ) 从不同投资主体看，绝大多数国家自有住宅多于出租住宅。出租住宅一般 占3 0 5 0 ，少数国家低于3 0 或高于5 0 。美国1 9 9 3 年自有住宅占6 4 7 ， 出租住宅占3 5 3 ，英国1 9 9 1 年自有住宅占6 5 9 0 ，出租住宅占3 0 9 ，日本1 9 9 3 年自有住宅占5 9 8 ，出租住宅占4 5 6 0 。然而，德国、荷兰、瑞典、瑞士等国出租 住宅都超过5 0 ，瑞典达到6 1 5 。还有少数国家出租住宅在3 0 以下。在各国出 租住宅中，一室、二室和三室户占较大比例。英国1 9 9 1 年室户出租住宅占1 0 0 ， 二室户8 5 2 ，三室户8 5 2 ，荷兰1 9 9 4 年一室户出租住宅占9 4 1 ，二室户占 8 8 6 ，三室户占7 4 5 0 。 ( 3 ) 从住宅设备水平看，经济发达国家在上水、浴盆与淋浴、卫生问设备等方 面均达到较高水平，一般在9 0 以上。瑞士、瑞典均达到1 0 0 ，其他许多经济发 。数据来自：住宅科技与产业化 珏安建筑科技大学硕士论文 达国家也都在9 0 以上。从联合国资料看，罗马尼亚较低，只有5 8 ，9 的住宅有上 水，5 1 6 的住宅有浴盆或淋浴。 住宅价格和家庭负担率：住宅价格和家庭负担率( 即住宅价格除以家庭平均年收 入) 是决定居民购房能力的重要指标。据世界银行对一些国家考察后得出结论，一套 住宅的价格应保持在一般居民家庭年收入3 6 倍水平，若高于6 倍，居民就难以承 受，在绝大多数国家中，这一比例在2 ：1 至6 ：l 之间。从我们掌握的资料看，美国 新建住宅价格与家庭年收入之比约在3 4 之间，旧住宅在3 左右。日本公寓式住宅 价格与家庭年收入之比大致在4 5 之间，建后出售住宅稍高，在5 7 之间。在日本 自有住宅房主还购房借款的数额大约占月收入的1 4 o ，向日本住宅金融公库借款的 房主还款数额大约占月收入的1 8 o 。德国购房家庭负担率，大城市约为6 ，农村约 为4 ，每年每户住房支出约占家庭收入的2 0 。韩国1 9 9 0 年新建住宅价格与家庭年 收入之比高达8 0 8 ，他们认为买房对一般家庭来说是难以承受的。o 2 3 2 国外住宅产业化的发展状况 国外的住宅产业化主要是在第二次世界大战后发展起来的，一方面住宅需求巨 大，劳动力短缺，落后的建筑业不能适应大规模建设的要求，另一方面五十年代后各 国经济的恢复与发展，技术水平的不断提高为住宅产业化提供了坚实的基础。在发展 住宅产业化的过程中，各国按照各自的特点，选择了不同的道路和方式。 a 、欧洲 欧洲许多国家由于受到第二次世界大战的严重创伤，五、六十年代对住宅的需求 非常大。这些国家为了解决居住问题，采取工业化生产的方式( 主要是预制装配式) 建造了大量的住宅，并形成了一批完整的住宅建筑体系。其中前苏联和东欧实行计划 经济，国家成片规划建设住宅区，大量的预制厂使住宅的生产能力和速度大大提高， 以成片建设装配式大板建筑为主的工业化建筑模式和体系延续至今。住宅建设不仅解 决了战后居民的居住问题，而且对这些国家六、七十年代的经济的腾飞起到了巨大的 推动作用。进入八十年代以后，由于居住问题基本解决，这些国家的住宅产业化发展 速度放慢，住宅产业化发展走过了其发挥作用的黄金时期。 b 、美国 美国住宅建筑市场发育非常完善，住宅用构件和部品的商品化、专业化、社会 化程度很高，各种施工机械、设备、仪器等租赁业非常发达，混凝土的商品化程度 。数据来自：住宅科技与产业化 9 西安建筑科技大学硕士论文 达8 4 。由于美国住宅建筑没有受到二次大战影响，因此并未走欧洲国家大规模预 制装配化的道路，而是注重于住宅的个性化、多样化。美国住宅多建于郊区，以低 层木结构为主，用户可以依照样本或自己设计房屋，然后按照住宅产品目录到市场 上购买所需的一切建筑材料、制品、设备和机具，自己动手或委托承包商办理。加 拿大的情形也类似。 c 、日本 日本的住宅产业化始于六十年代初期，当时日本大中城市住宅需求急剧增加，而 建筑业又明显存在技术人员和操作人员不足的问题。因此为了减少现场工作量和工作 人员，缩短工期，对住宅实行部品化、批量化生产，从而使现场施工操作简单化，提 高质量和效率。七十年代是日本住宅产业的成熟期，兴起一股住宅产业化热潮，大企 业联合组建集团进入住宅产业，在技术上产生了盒子住宅、单元住宅等多种工业化住 宅形式，并且为了保证工业化住宅的质量与功能，设立了工业化住宅质量管理优良工 厂认定制度。这一时期采用工业化、产业化方式生产的住宅占竣工住宅总数的1 0 左 右，平面布置也由单一向多样化方向发展。八十年代中期为了提高工业化住宅体系的 质量和功能，设立了工业化住宅性能认定制度，采用工业化、产业化方式生产的住宅 占竣工住宅总数的t 5 , - - , 2 0 ，住宅的质量和性能明显提高。到九十年代采用工业化、 产业化方式生产的住宅占竣工住宅总数的2 5 2 8 。日本由于国土面积狭小，这在很 大程度上制约了日本住宅与建筑业的发展。 2 3 3 国外住宅产业化豹主要特点 国外的住宅产业化是在二次世界大战后逐步发展起来的，其特点主要体现在以下 几个方面： 一是标准化。二战后，欧美各国首先认识到基础标准，特别是模数协调标准对住 宅生产工业化的重要意义。2 0 世纪6 0 年代，联合国在总结各国经验的基础上提出关 于建筑模数协调的建议。日前，国际标准化组织( i s o ) 已颁布模数协调的系列标 准，各国的模数协调标准正在逐步向国际标准靠拢。住宅标准设计工作目前同时存在 着两种趋势：一是一些国家努力实现以标准化构配件组成建筑物的方法，即通用体系 原则：另一个趋势是缩小定型单位，使标准化和多样化更好地统一起来。 二是标准化、系列化、通用化的住宅部件。这是保证住宅最终产品功能与质量的 基本条件之一，也是实现住宅产业化的重要标志。例如丹麦在标准化基础上实现部件 的通用化，各厂家生产的通用部件都纳入通用体系产品总目录，设计人员可从中 选择适当产品进行住宅设计。 1 0 西安建筑科技大学硕士论文 三是现场施工的技术服务体系。一些经济发达国家商品混凝土已占混凝土总量的 7 0 8 0 。在模板工程方面，美国在2 0 世纪7 0 年代就有1 0 0 多家模板工厂，从设计 到制作逐步形成独立行业。此外，现场运输、现场清理、建筑物拆除等均可委托专业 公司完成。 四是将“可持续发展”概念引入住宅建设领域。在住宅全寿命各个环节( 建设、使 用、维修、改造、拆除) 掌握一个“核心”，三个“原则”：一个“核心”是指保护地 球环境和节约各类资源。三个“原则”是资源节约、合理利用和再利用，即节约使 用能源、水资源、建筑材料、土地资源等各类资源；水资源再利用和废弃物的再利 用与再生利用；充分利用天然资源( 太阳能、风力、地热) 等。 五是积极开展住宅产业发展的预测工作。这类预测工作大致包括三个方面：住宅 现状凋查评价和住宅需求预测、住宅建设经济能力评价和预测、住宅建设技术途径的 评价和预测。 2 4 国内住宅产业化发展现状 2 4 1国内住宅产业发展的历程 住宅产业在我国是一个新兴产业，其发展经历了一个曲折的过程，新中国成立后 的3 0 多年中，由于计划经济体制否认住宅的商品属性，国家实行住房实物分配制， 根本谈不到住宅产业的发展。1 9 7 8 年我国实行改革开放政策后，随着计划经济体制向 市场经济体制的转变，以市场为导向的经济实践使理论界逐步认识到了住宅的商品属 性，住宅产业才真正作为一个产业得以确立。在这一阶段，住宅开始成为商品，逐步 向社会化、产业化发展。9 0 年代以来，我国住宅产业得到了迅速发展。1 9 9 0 年，国 家开始全面推行公积金制度。1 9 9 1 年上半年，确定了我国城镇住房改革的大方向。1 9 9 5 年，国家还转向安排了解决中低收入家庭和住房困难户问题的“安居工程”。1 9 9 8 年， 国家在全国范围内停止实物福利分房。推行“住房分配货币化”，真正开始向住房社 会化、商品化的城镇住房制度改革目标迈进。从9 0 年代开始，随着投资力度的加大， 房地产市场、住宅产业得到蓬勃发展。1 9 7 9 1 9 9 8 年期间，全国城乡共建住宅1 5 0 多亿平方米；1 9 9 6 2 0 0 0 年，城乡住宅投资3 1 6 1 5 9 5 亿元；城镇人均居住面积从1 9 8 0 年的3 9 平方米增至2 0 0 2 年的2 2 平方米：村镇居民的人均建筑面积由t 9 8 0 年的9 4 平方米提高到2 0 0 1 年的2 5 。0 平方米。o 。数据来自：成思危中国城镇住房改革一日标模式与实施1 9 9 9p 1 3 5 1 4 2 1 l 西安建筑科技大学硕士论文 过去5 年，全国城镇住宅面积约3 4 亿平方米。目前，我国的国民经济正持续快 速发展，总的经济环境对住宅产业发展有利。我国住宅产业产值在国民生产总值中的 比重偏低，住宅产业有广阔的发展空间。据民政部的中国城市预测与规划，2 0 1 0 年我国城市化水平要达到4 5 ，其中城市人口占总人口的比重将达到3 1 5 。随着城 市化进程的加快，住宅产业存在着巨大的市场潜力。但由于传统体制的影响，住宅产 业总体来讲仍处于粗放型、低层次的发展阶段，主要表现为建筑工业化水平；住宅部 件规范性差、通用性差、品种少、不配套；生产各种建材设备和产品的企业规模小， 质量不稳定，经济效益差；住宅设计未能充分考虑到以人的居住需要为核心，住房的 平面布局、空间功能差，设计不完善，保温隔热性能差，住房的可改造性差：住宅建 设中建筑材料仍以传统材料为主，能源和原材料消耗高，材料浪费大。这些因素大大 制约了住宅建设质量和效益的提高，也极大地阻碍了住宅产业的可持续发展。 2 4 2 国内住宅产业化的发展现状 a 、沪深城市推进住宅产业化概况 比较国内各地城市推进住宅产业化进展，上海、深圳、广州推进住宅产业化力度 较大。 上海明确提出在“十五”期间，以住宅建设为重点、以工业化住宅生产方式为突 破口、促进住宅的改组改造、加快住宅和产品结构的优化升级，提高住宅建设工业化、 信息化、集约化水平、实现住宅建设从粗放型向集约型转变、并在节能型、生态型和 智能型住宅建设方面有所突破。提出到2 0 0 5 年，新建小区基本实现菜单式全装修、 4 0 的新建住宅要成为“四新”成果广泛应用的四商优秀小区、使用能耗降低5 0 的 目标。2 0 0 2 年，上海全年落实菜单式装修3 2 万套，落实技术集成项目4 3 个，4 0 的新建住宅要成为“四新”成果广泛应用的四高优秀小区、使用能耗降低5 0 的目标。 2 0 0 2 年，上海全年落实菜单式装修试点，4 个小区率先采用了中水回用系统。2 0 0 3 年目标是实施1 0 万套全装修扩大试点项目，落实5 0 个技术集成项目开工，落实建筑 节能3 0 0 万平方米左右，力争6 0 新开工项目达到住宅智能化小区内集中运用远程抄 表、分质供水、中水回用、有机垃圾生化处理等各项新技术，以促进住宅产业化的发 展。国 深圳市2 0 0 2 年已制定出推进住宅产业化的具体方案，并专门成立了住宅产业化 办公室，推进住宅产业现代化，制订住宅产业化相关的技术标准，多管齐下推动住宅 产业化工作：( 1 ) 形成以住宅节能、菜单式全装修、“无渗漏”和智能化技术为主的 。数据来自；今日科技2 0 0 3 年第1 0 期 1 2 西安建筑科技大学硕士论文 5 0 0 个左右环保建材、部品推荐目录。( 2 ) 准备以整体厨卫技术为重点推行菜单式装 修，已开始实行菜单式装修试点，目前已有数百户家庭选用菜单式装修。( 3 ) 完成住 宅集中供冷和综合能源利用的研究。如果示范逐步成功，将有计划地取消住宅分体式 空调机。这一措施可使空调运行费用和能耗降低3 0 。( 4 ) 在住宅方面进行试点及推 进工作，在新建住宅中推广使用墙体保温技术和新型门窗，形成符合深圳气候和经济 发展特点的、集新型墙体、防水技术和节能技术为一体的复合墙体的技术体系。( 5 ) 开展住宅性能认定试点工作，申请加入国家建设部住宅性能认定试点城市，开展住宅 性能认定工作等。 1 3 西安建筑科技大学硕士论文 3 住宅产业化综合评价指标体系的建立 3 1设置综合评价指标体系的原则 a 、整体性原则 评价指标体系应涵盖权衡住宅产业化的基本内容，诸如住宅产业地位、住宅产业 化技术、住宅市场状况。 b 、简明科学性原则 评价指标体系的大小必须适宜，亦即指标体系的设置应有一定的科学性。如果指 标体系过大，指标层次过多、指标过细，势必将评价者的注意力吸引到细小的问题上： 而指标体系过小，指标层次过少、指标过粗，又不能充分反映住宅产业化的水平。 c 、可比性原则 评价指标体系的设置要尽可能采用相对指标，便于对各地区住宅产业化状况进行 比较，还应考虑到易与国内外其他指标体系比较。 d 、灵活可操作性原则 评价指标体系所需数据原则上从现有统计指标中产生，少量需要重新统计的指标 应是确定的且易于采集的，且应具有足够的灵活性，以使地区能根据自己的特点以及 实际情况，对指标灵滔运用。 e 、实际性原则 应从中国实际情况和统计部门的现状出发，切忌搬发达国家权衡地区住宅产业化 的指标体系。 3 2 住宅产业化综合评价指标体系的建立 住宅产业是以完成住宅为最终产品的产业。住宅产业化，就是要在工业化的基础 上，以现代化的技术和手段建造或者说生产住宅、发展住宅产业。由于住宅产业是具 有投资大、价值高、影响面广、活动过程长、关联产业多、市场需求大、对经济发展 拉动力强的特点，而且住宅产业化涉及到许多相关问题，包括社会、经济等方面。实 现住宅的产业化，就是使我国住房分配体制从计划经济的福利分房，走向社会主义市 场经济下的货币分配，使住宅产业成为我国国民经济的主要经济增长点，进而实现住 宅产业化的目标，已成为关系到国家近中期经济发展战略和居民经济社会生活的大 事。住房是当前提高居民生活水平的重要方面，正在成为居民消费的热点，也是国家 1 4 西安建筑科技大学硕士论文 重点支持发展的产业。因此，正确认识和评价我国住宅业当前的发展状况就成为一个 迫切需要解决的重要问题。衡量住宅产业化水平，至少应该满足以下几个方面的要求： 每年的投入产出保持一定的规模。也就是说，每年的住宅建设具有一定的投 资规模和建设量，而且这种投资和建设的经济效益、环境效益、社会效益，在市场经 济中得到充分的体现。 住宅部品生产与住宅建设方式工业化。 信息化、网络化等高新技术在住宅领域被普遍运用。具有完备的信息系统， 信息的传递、反馈更加快捷。 制度创新和技术创新机制得以建立。这种创新机制可瞳促进住宅产业生产方 式的变革与技术的更新与发展。住宅产品的价值在市场上能够充分实现。 对相关产业有着积极的联系和带动作用。 产业政策基本建立，政府对产业发展引导的地位更加明确，对市场宏观调控 手段或体系更加科学、更加完善、更加有效。 根据以上几点可以把综合评价住宅产业化指标体系概括为住宅产业地位评价指 标体系、住宅产业现代化技术水平评价指标体系、住宅市场状况评价指标体系，这三 大指标体系互相关联，而且包含许多内容，评价指标体系的详细内容分述如下； 3 2 1 住宅产业地位评价指标体系的建立 圈3 1 住宅产业地位评价