资产评估的基本方法(PPT 21页)

第二章资产评估的基本方法,第一节市场法第二节收益法第三节成本法第四节评估方法的选择,第一节市场法,一、市场法的涵义二、市场法的基本前提三、市场法的基本程序及有关指标四、市场法中的具体评估方法下一页,其一是要有一个活跃的公开市场；其二是公开市场上要有可比的资产及其交易活动。可比性体现在1参照物与被估资产功能的可比性；2市场条件的可比性；3时间间隔短，并且，时间对资产价值的影响可调节；返回,（一）直接比较法评估对象价值=参照物成交价格*（评估对象A特征/参照物A特征）（二）类比调整法市场售价类比法功能价值法资产评估价值=参照物成交价格（评估对象生产能力参照物生产能力）例2-2价格指数法资产评估价值=参照物成交价格(1+物价变动指数)例2-3下一页,4成新率价格法资产评估价值=参照物成交价格（评估对象成新率参照物成新率）市价折扣法资产评估价值=参照物成交价格（1-折扣率）例2-4成本市价法资产评估价值=评估对象现行合理成本（参照物成交价格参照物现行合理成本）例2-5市盈率乘数法资产评估价值=评估对象收益额参照物市盈率例2-6返回,资产评估价值=参照物售价+功能差异值+时间差异值+交易情况差异值或资产评估值=参照物售价功能差异修正系数时间差异修正系数例2-1返回,第二节收益法,一、收益法的基本涵义二、收益法的基本前提三、收益法的基本程序和基本参数四、收益法中的具体评估方法下一页,（一）收益额确定收益额时，应注意两点：收益额是资产未来预期收益额，而不是资产的历史收益额和现实收益额；用于资产评估的收益额是资产的客观收益，而不是实际收益；（二）折现率折现率是一种期望投资报酬率，由无风险利率和风险利率构成。（三）收益期限返回,P评估值；t年序号；Pt未来第t年的评估值；Rt未来第t年的预期收益；r折现率；rt第t年的折现率或资本化率；n收益年期；N收益年期；A年金。通用公式为：下一页,（一）纯收益不变在收益永续的情况下，收益年期有限，资本化率大于零的条件下，在收益年期有限，资本化率等于零的条件下（二）纯收益在若干年后保持不变1无限年期收益2有限年期收益下一页,（三）纯收益按等差级数变化在纯收益按等差级数递增，收益年期无限的条件下，在纯收益按等差级数递增，收益年期有限的条件下，在收益按等差级数递减，收益年期无限的条件下，在纯收益按等差级数递减，收益年期有限的条件下，下一页,（四）纯收益按等比级数变化在纯收益按等比级数递增，收益年期无限的条件下；在纯收益按等比级数递增，收益年期有限的条件下，在纯收益按等比级数递减，收益年期无限的条件下，在纯收益按等比级数递减，收益年期有限的条件下，下一页,（五）已知未来若干年后资产价格的条件下，（六）应用举例例2-7例2-8返回,第三节成本法,一、成本法的基本涵义二、成本法的基本前提三、成本法中的基本要素四、成本法中的具体评估方法下一页,（一）资产的重置成本复原重置成本：材料、工艺与被评资产相同，现时价格水平更新重置成本：新材料、新工艺、新价格，功能与被评资产相同（二）资产的实体性贬值（三）资产的功能性贬值：超额投资成本及超额运营成本（四）资产的经济性贬值返回,（一）重置成本的估算方法重置核算法利用成本核算的原理，根据重新取得资产所需的费用项目，逐项计算然后累加得到资产的重置成本。分为购买型和自建型。例2-9价格指数法重置成本=资产的账面原值价格指数或=资产的账面原值（1+价格变动指数）价格指数可以是定基价格指数和环比价格指数。例2-10评论：如果仅存在价格变动因素，且各种资产的价格变动水平相近时，可以采用价格指数法核算重置成本；当存在技术进步因素时，应考虑采用重置核算法。下一页,功能价值法被评估资产的重置成本=被评估资产生产能力参照物生产能力参照物重置成本例2-114规模经济效益指数法被评估资产的重置成本/参照物的重置成本=（被评估资产的生产能力/参照物的生产能力）x5统计分析法例2-12下一页,（二）实体性贬值的测算方法观测法资产实体性贬值=重置成本（1-实体性成新率）2使用年限法资产的实体性贬值=（重置成本-预计残值）总使用年限实际已使用年限总使用年限=实际已使用年限+尚可使用年限实际已使用年限=资产的名义已使用年限资产利用率例2-13下一页,（三）资产的功能性贬值测算方法超额投资成本=复原重置成本-更新重置成本例2-14（四）资产经济性贬值的估算经济性贬值率=1-（资产预计可被利用的生产能力/资产原设计生产能力）X经济性贬值额=资产年收益损失额（1-所得税率）（P/A，r，n）例2-15下一页,第四节评估方法的选择,一、评估方法之间的关系评估方法之间的区别：每种评估方法都是从某一角度反映资产的价值，市场法是通过与市场参照物比较获得评估对象的价值，收益法是根据评估对象预期收益折现获得其评估价值，成本法是从资产的再取得途径评估价值。二、资产评估方法的选择评估方法的选择要与评估目的、评