（工商管理专业论文）写字楼投资风险识别、评价及防范策略问题研究.pdf

摘要 摘要 如何对写字楼投资的风险做出分析和预测，并采取有效的防范策略，成为 写字楼投资者、房地产专业人士需要认真考虑并研究解决的问题。本文旨在对 写字楼投资风险进行详细的分析和综合评价并对其防范策略做一个系统的阐 述。 本文从写字楼投资的概念和特点入手，根据写字楼投资在我国的发展历程 分析了其风险背景，进而引出风险识别、评价及风险防范策略问题。在对写字 楼投资风险识别问题进行阐述时，介绍了常用的几种风险识别方法，按照写字 楼投资的过程对其风险进行了分析，并且根据实际情况，将其风险结构具体归 纳为五种风险要素:政策风险、经济风险、技术风险、社会风险及国际风险。 由于构成写字楼投资的风险因素很多，在对写字楼投资风险的评价方面， 单因素评价难以满足投资者的决策需求，为此本文对几种常用的综合评价方法 进行了比较和选择，最后选择了模糊综合评价法来对写字楼的投资风险进行综 合评价。 写字楼投资风险防范策略分析是本文的重点部分，文章按照写字楼投资的 过程将防范策略分为四个阶段进行了探讨:项目准备阶段的风险防范策略分析、 项目实施阶段的风险防范策略分析、项目 经营阶段的风险防范策略分析和项目 管理阶段的风险防范策略分析。 最后，本文以上海淮海路上的展中商业大厦投资的风险识别、评价及防范 策略分析为实例，对读者进行了展示。 关键词:写字楼，投资风险，防范策略，房地产，模糊评价 ab s t r a c t abstract i t i s o f c r u c i a l i m p o r ta n c e f o r i n v e s t o r s o f o f fi c e b u i l d i n g a n d p r o f e s s i o n a l p e r s o n a g e o f r e a l e s t a t e t o c o n s i d e r c o n s c i e n t i o u s l y h o w t o m a k e a n a l y s e s a n d p r e d i c t t h e i n v e s t m e n t r i s k o f o ff i c e b u i l d i n g a n d a d o p t e ff e c t i v e a v o i d in g t a c t i c s . t h i s t h e s i s i n t e n d s t o c a r ry o n d e t a i l e d a n a l y s e s o n t h e i n v e s t m e n t r i s k o f o f fi c e b u i ld i n g a n d a s y s t e m a t i c i l l u s t r a t i o n o n t h e a v o i d i n g t a c t i c s . p r o c e e d i n g w i t h t h e c o n c e p t a n d c h a r a c t e r i s t i c s o f t h e i n v e s t m e n t o f o f f i c e b u i l d i n g , t h i s t h e s i s a n a l y z e s t h e r i s k b a c k g r o u n d o f t h e i n v e s t m e n t a c c o r d i n g t o i t s d e v e l o p m e n t i n c h i n a , a n d f u rt h e r p u t s f o r w a r d t h e r i s k i d e n t i f i c a t i o n a n d t h e a v o i d i n g t a c t i c s . wh e n d e a l i n g w i t h t h e p r o b l e m o f r i s k i d e n t i f i c a t i o n o f th e i n v e s t m e n t o f o ff i c e b u i l d i n g , t h e a u t h o r i n t r o d u c e s s e v e r a l c o m m o n m e t h o d s , a n a l y z e s t h e r i s k s a c c o r d i n g t o t h e i n v e s t i n g p r o c e s s o f t h e o f f i c e b u i l d i n g , a n d s u m s u p t h e r i s k s t r u c t u r e c o n c r e t e l y a s fi v e t y p e s o f r i s k e l e m e n t s a c c o r d i n g t o t h e a c t u a l c o n d i t i o n , t o b e s p e c i fi c , t h e y a r e p o l i c y r i s k , e c o n o m i c r i s k , t e c h n o l o g ic a l r i s k , s o c i a l r i s k , a n d i n t e rna t i o n a l r i s k . t h e c o m p l i c a t e d c o n s t it u e n t s o f t h e r i s k e l e m e n t s o f o f f i c e b u i l d i n g i n v e s t m e n t l e a d t o t h e i n s u ff i c i e n c y o f s i n g l e e l e m e n t a p p r a i s a l f o r i n v e s t o r s i n d e c i s i o n - m a k i n g i n t h e a p p r a i s a l o f t h e i n v e s t m e n t r i s k o f o ff ic e b u i l d i n g . t h e r e f o r e , t h i s t h e s i s c o m p a r e d s e v e r a l c o m p r e h e n s i v e a p p r a i s a l me t h o d s , a n d r e c o m m e n d s t h e f u z z y c o m p r e h e n s i v e a s s e s s m e n t f o r t h e c o m p r e h e n s i v e a p p r a i s a l o f t h e i n v e s t m e n t r i s k o f t h e o ff i c e b u i l d i n g . t h e a n a l y s e s o f t h e i n v e s t m e n t r i s k o f o f f i c e b u i l d i n g a n d t h e a v o i d i n g t a c t i c s a r e t h e m a i n b o d y o f t h i s t h e s i s . t h e a u t h o r i n v e s t i g a t e s t h e a v o i d i n g t a c t i c s a c c o r d i n g t o t h e f o u r s t a g e s o f t h e p r o c e s s o f t h e in v e s t m e n t o f o ff i c e b u i l d i n g n a m e ly , t h e p r e p a r a t o r y s t a g e o f t h e p r o j e c t , t h e i m p l e m e n t a t i o n s t a g e o f t h e p r o j e c t , t h e m a r k e ti n g s t a g e o f t h e p r o j e c t , a n d t h e m a n a g e m e n t s t a g e o f t h e p r o j e c t . f i n a l l y , t h i s t h e s i s i l l u s t r a t e s t h e i n v e s t m e n t r i s k s i d e n t i f i c a t i o n , a p p r a i s a l a n d t h e a v o i d i n g t a c t i c s w i t h t h e c a s e o f z h a n z h o n g c o m m e r c i a l ma n s i o n i n s h a n g h a i hu a i h a i ro a d . k e y wo r d s : o f f i c e c o mp r b u i l d i n g , i n v e s t m e n t r i s k , a v o i d i n g t a c t i c s , r e a l e s t a t e , f u z z y e h e n s i v e a s s e s s me n t i f 学位论文版权使用授权书 本人完全了解同济大学关于收集、保存、使用学位论文的规定， 同意如下各项内容:按照学校要求提交学位论文的印刷本和电子版 本;学校有权保存学位论文的印刷本和电子版，并采用影印、缩印、 扫描、 数字化或其它手段保存论文; 学校有权提供目 录检索以及提供 本学位论文全文或者部分的阅览服务; 学校有权按有关规定向国家有 关部门或者机构送交论文的复印件和电子版; 在不以赢利为目的的前 提下，学校可以适当复制论文的部分或全部内容用于学术活动。 学 位 论 文 作 者 签 名 : 炭1育 林 j 刀 。 ， 年 3 月 门日 经指导教师同意，本学位论文属于保密，在年解密后适用 本授权书。 指导教师签名:学位论文作者签名: 年月日年月日 同济大学学位论文原创性声明 本人郑重声明：所呈交的学位论义，是本人在导师指导下，进行 研究工作所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，奉学位论文 的研究成果不包含任何他人创作的、己公开发表或者没有公开发表的 作品的内容。对本论文所涉及的研究工作做出贡献的其他个人和集 体，均已在文中以明确方式标明。本学位论文原创性声明的法律责任 由奉人承担。 签名：啬讳林 w f 年j 月日 第 1 章 绪论 第 1章 绪论 1 . 1论文的研究背景及目的 房地产业，作为我国第三产业的重要组成部分，在国民经济中的占有重要 的战略地位。随着我国市场经济的发展进程，房地产业在新的经济形势下显现 出新的情况。在房地产物业类型中，有一类特别重要的物业写字楼，或者 称为办公楼，这些漂亮、豪华的建筑往往坐落在城市的中心地带，成为一个城 市经济发展水平的标志。如果说房地产行业在我国的历史还非常短暂，那么写 字楼在我国的发展历史更短，上世纪8 0 年代初期，很多人根本还不知道 “ 写字 楼”这一概念，而就在这短短的2 0 年间，写字楼市场经历了起步膨胀 衰退复苏的完整周期。 近几年来，我国经济在世界经济体系中一枝独秀，而世界经济仍然不景气， 尤其是以美国为代表的西方发达资本主义国家的经济一直处于低迷状态，再加 上海湾局势等方面原因，中国成为跨国公司理想的投资选择。国内国际投资的 双重拉动作用，必然会促进我国办公楼需求的发展。当前，我国经济发展的一 个重要任务是产业结构的调整，其主要内容包括发展高新技术产业、用高科技 改造传统产业，以及大力发展现代第三产业。高新技术产业的发展以及第三产 业的繁荣，私营企业比例的增大和服务性智力密集型企业的增多，必然加大对 办公写字楼的需求，促进对中高档办公楼的消费，这也将成为市场需求的重要 支撑。此外，上个世纪9 0 年代以来迅速发展民营经济己经基本走过了原始积累 阶段，目 前正在进行全国性的市场扩张以及品牌全国化的运动。开发、占领新 市场，开展多范围的市场营销等商务活动，必然要求办公场所的扩张，民营企 业对办公楼的需求是一个逐渐壮大的市场。 显然，在未来的几年中，写字楼在全国、尤其是在上海、北京这样经济发 达的国际都市里有着巨 大的市场，写字楼将大规模开发，由 此也极大地为企业 及个人增加了投资机会。但由于我国写字楼物业发展的时间还很短，开发商对 其风险的认知程度和防范能力还比较低，对写字楼的概念、风险分析及防范等 问题尚 缺乏全面、深入的研究分析。同时阅览大量国内外文献后，作者发现目 前国内相关研究仍处于初级阶段，可供借鉴的资料相对稀缺，这给投资者进行 第 1 章 绪论 第 1章 绪论 1 . 1论文的研究背景及目的 房地产业，作为我国第三产业的重要组成部分，在国民经济中的占有重要 的战略地位。随着我国市场经济的发展进程，房地产业在新的经济形势下显现 出新的情况。在房地产物业类型中，有一类特别重要的物业写字楼，或者 称为办公楼，这些漂亮、豪华的建筑往往坐落在城市的中心地带，成为一个城 市经济发展水平的标志。如果说房地产行业在我国的历史还非常短暂，那么写 字楼在我国的发展历史更短，上世纪8 0 年代初期，很多人根本还不知道 “ 写字 楼”这一概念，而就在这短短的2 0 年间，写字楼市场经历了起步膨胀 衰退复苏的完整周期。 近几年来，我国经济在世界经济体系中一枝独秀，而世界经济仍然不景气， 尤其是以美国为代表的西方发达资本主义国家的经济一直处于低迷状态，再加 上海湾局势等方面原因，中国成为跨国公司理想的投资选择。国内国际投资的 双重拉动作用，必然会促进我国办公楼需求的发展。当前，我国经济发展的一 个重要任务是产业结构的调整，其主要内容包括发展高新技术产业、用高科技 改造传统产业，以及大力发展现代第三产业。高新技术产业的发展以及第三产 业的繁荣，私营企业比例的增大和服务性智力密集型企业的增多，必然加大对 办公写字楼的需求，促进对中高档办公楼的消费，这也将成为市场需求的重要 支撑。此外，上个世纪9 0 年代以来迅速发展民营经济己经基本走过了原始积累 阶段，目 前正在进行全国性的市场扩张以及品牌全国化的运动。开发、占领新 市场，开展多范围的市场营销等商务活动，必然要求办公场所的扩张，民营企 业对办公楼的需求是一个逐渐壮大的市场。 显然，在未来的几年中，写字楼在全国、尤其是在上海、北京这样经济发 达的国际都市里有着巨 大的市场，写字楼将大规模开发，由 此也极大地为企业 及个人增加了投资机会。但由于我国写字楼物业发展的时间还很短，开发商对 其风险的认知程度和防范能力还比较低，对写字楼的概念、风险分析及防范等 问题尚 缺乏全面、深入的研究分析。同时阅览大量国内外文献后，作者发现目 前国内相关研究仍处于初级阶段，可供借鉴的资料相对稀缺，这给投资者进行 第 1 章 绪论 写字楼投资带来了许多不便。 鉴于此，作者试图对写字楼投资的风险分析及防范策略进行较系统的思考 和研究，并以上海展中大厦为具体分析对象，结合大量市场资料，进行具体的 讨论。在理论上， 对学术界就写字楼的研究起到抛砖引玉的作用;在实践上， 为投资者把握写字楼市场发展和投资风险、防范策略提供一些思路、方法和工 具。 1 . 2论文研究的主要内容及路径 1 . 2 . 1论文的主要内容 1 .绪论 主要阐述论文的研究背景、研究目的，主要内容及研究路径。 2 .写字楼投资的背景、风险识别及评价 对写字楼的定义及其特点进行了概述，简单介绍了我国写写字楼投资的历 程，引出了写字楼投资的风险问题。对写字楼投资风险问题进行了阐述，介绍 了风险识别的常用方法，并通过对写字楼开发过程中的风险进行分析，归纳了 其主要的风险因素及其结构系统。 关于房地产风险评价的方法很多，本文主要介绍了模糊综合评价方法，对 其在评价写字楼投资风险的具体步骤结合实例进行了较为详细的介绍。 3 .写字楼投资风险的防范策略 介绍了写字楼投资风险防范的一般内容，并对写字楼投资过程的四个主要 阶段的风险防范策略进行了较为详细的阐述。这些风险防范策略同时也是写字 楼投资决策的重要内容，其实质就是风险条件下的写字楼投资决策问题。 4 .实证分析展中大厦投资风险识别、评价及防范策略分析 以上海展中大厦为具体实例，对论文提出的风险识别、评价及防范策略理 论进行了实证研究。 5 .结论及展望 回顾论文的主要结论及成果，并对写字楼投资风险识别、评价及防范策略 的研究做了一个展望。 第 1 章 绪论 写字楼投资带来了许多不便。 鉴于此，作者试图对写字楼投资的风险分析及防范策略进行较系统的思考 和研究，并以上海展中大厦为具体分析对象，结合大量市场资料，进行具体的 讨论。在理论上， 对学术界就写字楼的研究起到抛砖引玉的作用;在实践上， 为投资者把握写字楼市场发展和投资风险、防范策略提供一些思路、方法和工 具。 1 . 2论文研究的主要内容及路径 1 . 2 . 1论文的主要内容 1 .绪论 主要阐述论文的研究背景、研究目的，主要内容及研究路径。 2 .写字楼投资的背景、风险识别及评价 对写字楼的定义及其特点进行了概述，简单介绍了我国写写字楼投资的历 程，引出了写字楼投资的风险问题。对写字楼投资风险问题进行了阐述，介绍 了风险识别的常用方法，并通过对写字楼开发过程中的风险进行分析，归纳了 其主要的风险因素及其结构系统。 关于房地产风险评价的方法很多，本文主要介绍了模糊综合评价方法，对 其在评价写字楼投资风险的具体步骤结合实例进行了较为详细的介绍。 3 .写字楼投资风险的防范策略 介绍了写字楼投资风险防范的一般内容，并对写字楼投资过程的四个主要 阶段的风险防范策略进行了较为详细的阐述。这些风险防范策略同时也是写字 楼投资决策的重要内容，其实质就是风险条件下的写字楼投资决策问题。 4 .实证分析展中大厦投资风险识别、评价及防范策略分析 以上海展中大厦为具体实例，对论文提出的风险识别、评价及防范策略理 论进行了实证研究。 5 .结论及展望 回顾论文的主要结论及成果，并对写字楼投资风险识别、评价及防范策略 的研究做了一个展望。 第 1 章 绪论 1 . 2 . 2论文研究路径 本论文的研究路径如图 1 . 1 所示。 论文研究规划 写字楼投资的背景、风险识别及 评价 资料收集 写字楼投资风险的防范策略分析 理论研究 实证分析展中大厦投资风险 识别、评价及防范策略分析 实证研究 结论及展望 图1 . 1论文研究路径 3 第2 章写字楼投资背景、风险识别及评价 第 2章写字楼投资背景、风险识别及评价 2 . 1写字楼的投资背景分析 2 . 1 . 1写字楼概述及特点 “ 写字楼”一词原是粤港一带对办公楼宇的称谓，8 0年代以后，随着 “ 物 业”和 “ 物业管理”等名词及相关行业的引入而广泛运用。 写字楼是指为商业类型的公司、商社、财团、企业、办事处、联络处所提 供的。用于商务、办公用的楼宇及配套设施、设备、场地;是以出租、出售、 自 用为目的的单元性房地产。目 前市场上写字楼一般分为普通型 ( 5 0 年代至8 0 年 代 ) ， 综 合 型( 8 0 年 代 至9 0 年 代 ) 和 智 能 型( 9 0 年 代 后 ) 三 种 类 型 。 3 1 在高楼林立的现代城市中，写字楼各式各样，建筑外观、内部结构、设备 设施等都不尽相同，但它们都有着共同的现代写字楼的特点: 1 .一般位于经济中心城市 现代写字楼大都位于以金融、贸易、信息为中心的大都市，并且一般都建 造在城区的中心地段或新建的开发区内。交通便利便于收集和汇集大量的国际 性和全国性的贸易信息，因而经济活动频繁、交易量大、交易的功率高。 2 .建筑规模大，档次高 大多数现代写字楼为高层建筑，外观宏伟、装饰考究，建筑外形有自己独 特的风格。内 部都装配先进的设备、设施，能为客户提供舒适快捷的工作环境。 3 .功能齐全 现代写字楼能提供各种功能，如前台服务、大小会议室、酒吧、商场、餐 厅、车库等。能为客户提供工作和生活上的方便，满足客户高效率的办公需要。 4 .有良 好的管理 许多客户在选择楼宇的时候不但重视楼宇的地段、质量、价格，而且十分 重视管理队伍，现代化的大楼应该有一支训练有素的管理队伍，能向客户提供 规范的优质的服务。 第2 章写字楼投资背景、风险识别及评价 2 . 1 . 2我国写字楼投资历程简介 在过去的几年里，中国写字楼市场有过辉煌也有过低迷。 从 1 9 9 3 年到1 9 9 5 年是写字楼市场的 黄金时 代， 但是在1 9 %年写字楼租金明显回 落，1 9 9 7 , 1 9 9 8 年随着各大城市写字楼竣工量的增大，租金及售价下调，空置率逐步上升，整 体市场处于持续低迷，调整的状态中，这段时期开发商及行业主管部门都已意 识到写字楼市场的严峻形势，同时开始对写字楼实行控制开发。1 9 9 9 年至2 0 0 0 年高档写字楼供应量比 前几年有明显减少，2 0 0 0年全国各地房地产市场的写字 楼出现强劲的反弹，综观各类房产，写字楼租楼租金指数涨幅较大，写字楼租 售价格渐趋合理，房产市场再度兴旺。2 0 0 1年可以供应的高档写字楼己经远远 低于 9 7年和 9 8年的高峰，现在，几年前对写字楼的控制开发已开始见效。而 且， 现在随着我国 加入wt o ， 各地对写字楼的需求量在不断的增加， 在未来一 两年内高档写字楼市场将继续调整，写字楼售价会稳中有升，市场将进入一个 供求持续增长的理性发展阶段。 2 0 0 3年度在中国经济运行状况良 好的背景下，全国写字楼市场发展迅速。 虽然受到上半年疫情的影响，但随后强劲的反弹使国内外企业对中国的投资信 心逐渐增强。在 “ 非典”之后，各地的写字楼市场逐渐回升，写字楼租金逐步 走高， 租售率增加， 市场趋于活跃。 2 0 0 3 年， 全国写字楼新开工面积达 1 ,4 6 6 . 8 9 万平方米，同比增长 1 6 .9 5 %。全年写字楼投资完成额为 5 0 8 . 3 4亿，同比增长 3 3 .4 %，其中，全国3 5 个大中城市写字楼投资完成额为4 0 6 .2 9 亿元，约占总投 资完成额的 8 0 %。全国写字楼销售价格上涨较快，2 0 0 3 年全国写字楼平均销售 价格达到4 ,9 1 6 元/ 平方米，同比增长1 3 .3 7 %，如表2 . 1 所示。 表2 . 1 1 9 9 7 2 0 0 3 年写字楼新开工面积、 投资完成额及售价情况 资料来源: 2 0 0 4 年中国统计年鉴 年份 1 9 9 71 9 9 81 9 9 92 0 0 02 0 0 12 0 0 2 2 0 0 3 新开工面积 ( 万平方米) 8 7 2 . 4 48 7 1 . 5 06 9 0 . 2 98 9 8 . 81 1 0 7 2 . 9 81 2 5 4 . 2 41 4 6 6 . 8 9 投资完成额 ( 亿元) 3 8 8 . 9 84 3 3 . 8 03 3 4 . 6 02 9 7 . 8 53 0 7 . 9 53 8 1 . 0 05 0 8 . 3 4 售 价 元 / m 2 ) 4 6 6 75 5 5 25 2 6 5 4 7 5 14 5 8 84 3 3 64 91 6 如果说房地产是经济的晴雨表，那么写字楼就是房地产的晴雨表。随着申 第2 章写字楼投资背景、风险识别及评价 奥及入世成功，面对日趋火热的写字楼市场，今天cbd，明天中关村，后天 金融街。近年来，写字楼市场的升温，己引起投资性买家的再次关注，如方圆 大厦、数码大厦等就吸引了大批投资性买家进场。第三批以国内富裕阶层和机 构投资者为主的房地产投资性买家走到了市场的前沿。投资理念的擅变首先发 生在开发理念的改变。2 0 世纪 9 0 年代，以嘉里中心、东方广场、恒基中心 为代表的顶级写字楼物业，几乎都贴着香港房地产巨头的标签。 以中国目前经济状况而言，我国经济的持续健康发展不断培育、壮大着一 批国内企业，使之成为高档写字楼的主要吸纳力量。而随着世贸条款的逐步履 行，越来越多的外资公司进入中国、进入北京、上海、深圳等大城市。原来已 经进入的外资公司也随着业务发展，对办公物业面积有了进一步需求。北京、 深圳写字楼新增供应强劲，上海、广州新增供应平淡。随着中国经济的良 好快 速发展，写字楼需求增加，写字楼租金水平居高不下。 2 . 1 . 3写字楼投资的风险背景 由于房地产开发的高额利润和各地对经济形势的过度乐观估计以及银行在 放款方面的把关不严，中国一度出现了房地产热，投资持续加剧，中高档写字 楼建筑面积迅速膨胀。随着经济产业的调整，大量重复的企业因为经济效益的 不佳不得不关停并转，加上东南亚经济危机的影响，企业经济效益下滑，企业 更多的注重运营成本核算，降低企业运营成本，从而对写字楼市场的总体需求 减少。另外，由于开发初期的恶性炒作导致地价鹰升，写字楼的租赁过程中价 格高昂;配套设施不健全;物业管理落后;写字楼智能化程度低，已不能再满 足现代化办公条件需要，使写字楼的租赁困难加剧。大多数企业没能客观分析 市场需求而盲目兴建高档写字楼，盲目追求豪华装修而不注重功能和周边环境 的完善，从而不能做到运销对路。购买对象的相对狭窄，使得写字楼的消化更 加困难。 当时由于市场积压量大、需求淡静、加之特殊的商务用途，使写字楼在市 场操作上遭遇更高的难度， 于是开发商很自 然对写字楼市场形成一些 “ 共识” 。 共识一:价格高。只有少量的大企业才有能力购买，市场需求面窄。 共识二:压力大。写字楼用户 ( 买家和租客)只有在现房时才会购买和租 用，前期压力大。 第2 章写字楼投资背景、风险识别及评价 奥及入世成功，面对日趋火热的写字楼市场，今天cbd，明天中关村，后天 金融街。近年来，写字楼市场的升温，己引起投资性买家的再次关注，如方圆 大厦、数码大厦等就吸引了大批投资性买家进场。第三批以国内富裕阶层和机 构投资者为主的房地产投资性买家走到了市场的前沿。投资理念的擅变首先发 生在开发理念的改变。2 0 世纪 9 0 年代，以嘉里中心、东方广场、恒基中心 为代表的顶级写字楼物业，几乎都贴着香港房地产巨头的标签。 以中国目前经济状况而言，我国经济的持续健康发展不断培育、壮大着一 批国内企业，使之成为高档写字楼的主要吸纳力量。而随着世贸条款的逐步履 行，越来越多的外资公司进入中国、进入北京、上海、深圳等大城市。原来已 经进入的外资公司也随着业务发展，对办公物业面积有了进一步需求。北京、 深圳写字楼新增供应强劲，上海、广州新增供应平淡。随着中国经济的良 好快 速发展，写字楼需求增加，写字楼租金水平居高不下。 2 . 1 . 3写字楼投资的风险背景 由于房地产开发的高额利润和各地对经济形势的过度乐观估计以及银行在 放款方面的把关不严，中国一度出现了房地产热，投资持续加剧，中高档写字 楼建筑面积迅速膨胀。随着经济产业的调整，大量重复的企业因为经济效益的 不佳不得不关停并转，加上东南亚经济危机的影响，企业经济效益下滑，企业 更多的注重运营成本核算，降低企业运营成本，从而对写字楼市场的总体需求 减少。另外，由于开发初期的恶性炒作导致地价鹰升，写字楼的租赁过程中价 格高昂;配套设施不健全;物业管理落后;写字楼智能化程度低，已不能再满 足现代化办公条件需要，使写字楼的租赁困难加剧。大多数企业没能客观分析 市场需求而盲目兴建高档写字楼，盲目追求豪华装修而不注重功能和周边环境 的完善，从而不能做到运销对路。购买对象的相对狭窄，使得写字楼的消化更 加困难。 当时由于市场积压量大、需求淡静、加之特殊的商务用途，使写字楼在市 场操作上遭遇更高的难度， 于是开发商很自 然对写字楼市场形成一些 “ 共识” 。 共识一:价格高。只有少量的大企业才有能力购买，市场需求面窄。 共识二:压力大。写字楼用户 ( 买家和租客)只有在现房时才会购买和租 用，前期压力大。 第2 章写字楼投资背景、风险识别及评价 共识三:周期长。租的比买的多，回收期太长。 共识四:风险大。投入成本比住宅大得多，而回收期长，受政策、经济形 势 影 响 大 ， 风 险 不 言 而 喻 。 29 1 写字楼主要用于商务活动和行政办公，微观方面与其所处的区域的整体状 况和楼内设施的现代化办公程序有关，物业管理水平也直接影响其价值定位和 收益水准。但动态来看，写字楼的风险还主要来自 宏观经济形势，经济上升和 繁荣时期，写字楼市场需求增长很快，反之亦然。区域经济相关性是写字楼投 资的明显特征。 2 . 2写字楼投资的风险识别 2 . 2 . 1风险概述 投资与风险并存， 高投资收益率往往伴随着高风险，而且企业投资的 成功与 否不但直接决定着投资项目的成败， 而且还可能决定着整个企业的兴衰与成败。 因此，投资风险是企业投资时必须认真考虑的因素。 风险识别可定义为 “ 系统地、持续地鉴别、归类和评估建设项目 风险重要 性的过程” 。风险如果不能被识别， 它就不能被控制， 转移或者管理。因而风险识 别是风险分析和采取措施前的一个必须步骤。风险识别是风险管理的首要环节， 是风险控制的基础。只有认识风险， 才能对其进行控制。风险识别是风险投资家 根据获取的大量信息资料及风险投资过程中出现的各种迹象， 运用职业判断对风 险的种类和大小做出的辨别的过程。其目的是为了增强识别风险的能力， 了解风 险的性质、原因及后果， 为风险评估和风险控制打下良好的基础。 2 . 2 . 2风险识别的方法 风险识别主要采用以下一些方法: 1 .分解法 其原则为化大系统为小系统，将复杂事物分解成较简单、可以被认识的事 物。具体步骤为将一投资项目 按类别和层次分成若千个子项目，找出它们各自 存在的风险因素，然后进一步分解子项目，层层分解，直至能基本确定全部风 第2 章写字楼投资背景、风险识别及评价 共识三:周期长。租的比买的多，回收期太长。 共识四:风险大。投入成本比住宅大得多，而回收期长，受政策、经济形 势 影 响 大 ， 风 险 不 言 而 喻 。 29 1 写字楼主要用于商务活动和行政办公，微观方面与其所处的区域的整体状 况和楼内设施的现代化办公程序有关，物业管理水平也直接影响其价值定位和 收益水准。但动态来看，写字楼的风险还主要来自 宏观经济形势，经济上升和 繁荣时期，写字楼市场需求增长很快，反之亦然。区域经济相关性是写字楼投 资的明显特征。 2 . 2写字楼投资的风险识别 2 . 2 . 1风险概述 投资与风险并存， 高投资收益率往往伴随着高风险，而且企业投资的 成功与 否不但直接决定着投资项目的成败， 而且还可能决定着整个企业的兴衰与成败。 因此，投资风险是企业投资时必须认真考虑的因素。 风险识别可定义为 “ 系统地、持续地鉴别、归类和评估建设项目 风险重要 性的过程” 。风险如果不能被识别， 它就不能被控制， 转移或者管理。因而风险识 别是风险分析和采取措施前的一个必须步骤。风险识别是风险管理的首要环节， 是风险控制的基础。只有认识风险， 才能对其进行控制。风险识别是风险投资家 根据获取的大量信息资料及风险投资过程中出现的各种迹象， 运用职业判断对风 险的种类和大小做出的辨别的过程。其目的是为了增强识别风险的能力， 了解风 险的性质、原因及后果， 为风险评估和风险控制打下良好的基础。 2 . 2 . 2风险识别的方法 风险识别主要采用以下一些方法: 1 .分解法 其原则为化大系统为小系统，将复杂事物分解成较简单、可以被认识的事 物。具体步骤为将一投资项目 按类别和层次分成若千个子项目，找出它们各自 存在的风险因素，然后进一步分解子项目，层层分解，直至能基本确定全部风 第2 章写字楼投资背景、风险识别及评价 共识三:周期长。租的比买的多，回收期太长。 共识四:风险大。投入成本比住宅大得多，而回收期长，受政策、经济形 势 影 响 大 ， 风 险 不 言 而 喻 。 29 1 写字楼主要用于商务活动和行政办公，微观方面与其所处的区域的整体状 况和楼内设施的现代化办公程序有关，物业管理水平也直接影响其价值定位和 收益水准。但动态来看，写字楼的风险还主要来自 宏观经济形势，经济上升和 繁荣时期，写字楼市场需求增长很快，反之亦然。区域经济相关性是写字楼投 资的明显特征。 2 . 2写字楼投资的风险识别 2 . 2 . 1风险概述 投资与风险并存， 高投资收益率往往伴随着高风险，而且企业投资的 成功与 否不但直接决定着投资项目的成败， 而且还可能决定着整个企业的兴衰与成败。 因此，投资风险是企业投资时必须认真考虑的因素。 风险识别可定义为 “ 系统地、持续地鉴别、归类和评估建设项目 风险重要 性的过程” 。风险如果不能被识别， 它就不能被控制， 转移或者管理。因而风险识 别是风险分析和采取措施前的一个必须步骤。风险识别是风险管理的首要环节， 是风险控制的基础。只有认识风险， 才能对其进行控制。风险识别是风险投资家 根据获取的大量信息资料及风险投资过程中出现的各种迹象， 运用职业判断对风 险的种类和大小做出的辨别的过程。其目的是为了增强识别风险的能力， 了解风 险的性质、原因及后果， 为风险评估和风险控制打下良好的基础。 2 . 2 . 2风险识别的方法 风险识别主要采用以下一些方法: 1 .分解法 其原则为化大系统为小系统，将复杂事物分解成较简单、可以被认识的事 物。具体步骤为将一投资项目 按类别和层次分成若千个子项目，找出它们各自 存在的风险因素，然后进一步分解子项目，层层分解，直至能基本确定全部风 第2 章写字楼投资背景、风险识别及评价 险因素为止。最后再进行综合，绘出分解图。 2 .专家调查法 该方法是基于专家对风险的认识水平高于一般人的基础之上，通过提出问 题，交由 专家进行判断，然后对调查结果进行统计、分析，从而得出结论。 本文在对写字楼投资风险影响因素的识别中即采用了专家调查法，由专家 对各风险对投资的影响程度做出判断。 3 .财务报表分析法 它是以房地产开发企业的会计纪录和财务报表为基础，将每一会计科目 作 为一风险单位进行分析并发现可能存在的风险，然后进行汇总，得出结论的方 法。 4 .流程图法 它是根据房地产公司的开发经营活动，建立一系列流程图，通过对流程图 的分析，揭示投资全过程中的 “ 瓶颈”分布位置及影响，从而识别可能存在的 风险。 2 . 2 . 3写字楼投资过程与风险 写字楼投资全过程是指写字楼投资意向的产生到写字楼出租出售、资金回 收的整个过程。这是一个动态的过程，一般分为前期决策、投资实施和写字楼 经营及管理四大阶段，每个阶段都有着不同的风险特点。 1 .项目前期准备阶段 写字楼项目开发前期工作阶段的主要目的是为了开工建设做好准备。通过 征地拆迁落实建设场地问题，通过工程勘察、规划、设计得到一个满足城市总 体规划要求的项目 实施蓝图，通过开工准备为开工建设创造必备条件。 所以 在 此阶段投资的风险很大，但是一旦投资成功，所获利润也很高。 在项目准备阶段写字楼投资的风险主要有: ( 1 ) 征地工作困 难重重。 ( 2 ) 融资工作进展缓慢，资金缺口 较大。 ( 3 ) 地质情况不好， 规划条件限 制过严，施工图 纸出 现问 题。 ( 4 ) 开工条件难以 具备， 如满意的 施工队 伍未找到，施工用水、用电 等 ( 5 ) 不落实，临时占道不允许等。 第2 章写字楼投资背景、风险识别及评价 险因素为止。最后再进行综合，绘出分解图。 2 .专家调查法 该方法是基于专家对风险的认识水平高于一般人的基础之上，通过提出问 题，交由 专家进行判断，然后对调查结果进行统计、分析，从而得出结论。 本文在对写字楼投资风险影响因素的识别中即采用了专家调查法，由专家 对各风险对投资的影响程度做出判断。 3 .财务报表分析法 它是以房地产开发企业的会计纪录和财务报表为基础，将每一会计科目 作 为一风险单位进行分析并发现可能存在的风险，然后进行汇总，得出结论的方 法。 4 .流程图法 它是根据房地产公司的开发经营活动，建立一系列流程图，通过对流程图 的分析，揭示投资全过程中的 “ 瓶颈”分布位置及影响，从而识别可能存在的 风险。 2 . 2 . 3写字楼投资过程与风险 写字楼投资全过程是指写字楼投资意向的产生到写字楼出租出售、资金回 收的整个过程。这是一个动态的过程，一般分为前期决策、投资实施和写字楼 经营及管理四大阶段，每个阶段都有着不同的风险特点。 1 .项目前期准备阶段 写字楼项目开发前期工作阶段的主要目的是为了开工建设做好准备。通过 征地拆迁落实建设场地问题，通过工程勘察、规划、设计得到一个满足城市总 体规划要求的项目 实施蓝图，通过开工准备为开工建设创造必备条件。 所以 在 此阶段投资的风险很大，但是一旦投资成功，所获利润也很高。 在项目准备阶段写字楼投资的风险主要有: ( 1 ) 征地工作困 难重重。 ( 2 ) 融资工作进展缓慢，资金缺口 较大。 ( 3 ) 地质情况不好， 规划条件限 制过严，施工图 纸出 现问 题。 ( 4 ) 开工条件难以 具备， 如满意的 施工队 伍未找到，施工用水、用电 等 ( 5 ) 不落实，临时占道不允许等。 第2 章写字楼投资背景、风险识别及评价 设备材料价格上涨太高， 人工费用涨幅过大等。 在写字楼开发的整个过程中，前期决策是投资过程中最关键的一步，也是 拥有最大的不确定性与机动性的阶段。由于写字楼项目 投资一旦展开进行，所 面临的将是一个相对狭窄的消费市场，这就具有较大的风险性。评价写字楼投 资项目的可行性要在城市规划条例、政府政策法规等约束条件下，根据市场的 供求现状及发展趋势，确定投资项目的用途、规模、类型，并对开发成本、需 求量、售价或租金等做出预测，这些预测面临着大量的不确定因素，所以风险 也是极大的，对这些不确定性因素，投资者只能做出概率性的估计。因此，前 期决策阶段对风险的估计、分析正确与否，将直接影响到投资项目的成功与否。 2 .项目 实施建设阶段 写字楼投资的实施阶段是指项目 投资计划的具体实现过程，它包括从获取 土地、筹措资金到设计施工等过程。 开发企业首先要获得可供开发的土地，可通过协议、招标或拍卖竞投等方 式来获得所需土地，这三种获得土地方式的选择都具有一定的风险。协议地价 最低，但获得一般是毛地，前期拆迁等工作量大并且复杂，风险因素最多。拍 卖地价最高，但一般是净地，前期工作量相对较小，风险因素相对要少一些。 开发企业获得土地时，还涉及到许多法律问题。因此这一阶段将面临的不 确定性主要来自 土地的自 然特性和使用特性 ( 土地的地理位置、对土地开发有 利或不利的配套设施要求等) ，以及规划部门对土地使用性质和范围的认可及限 定。 土地购买通常是投资者投入的第一笔主要费用。随着开发过程的进行，开 发企业可采用借贷、预租预售楼花等融资手段进行滚动开发，这时就要面临融 资筹资风险。贷款期限、开发商的资信程度、贷款利率的变化等都是开发商所 要面临的风险。 房地产市场供求的变化、国家政策的调整、工程进度的快慢将 会对预租预售产生极大影响。 在设计与施工阶段，主要不确定性因素缘自 建设成本和工期。通货膨胀、 物价上涨将导致建材涨价，使建筑成本增加。施工期的长短在一开始也是难以 确定的。对开发商而言，施工期越短越好，因为风险会减少，但要付出一定的 赶工措施费。但若遇上地质条件勘测不准、气候变化、施工队伍不过关等，必 然会面临工期延长的风险。 开发阶段的主要目的是保证按期、按质、按量、节约、安全的完成写字楼 第2 章写字楼投资背景、风险识别及评价 开发项目的建设。通过落实监理单位实现工程建设的专人管理和分担风险;通 过工程控制使得开发项目的工期短、投资省、质量好;通过施工验收全面检验 工程建设成果，并结清与有关单位的权利义务关系;像前期工作一样，通过预 租预售早日 落实客户并收取资金。 在写字楼项目 开发建设阶段投资的主要风险有: ( 1 )由 于材料、 设备、 人工费的价格上涨，致使工程造价上升。 2 )由 于设计或施工问题，发生重大质量事故。 ( 3 由 于社会动荡或气候影响， 使工期严重拖长。 ( 4 ) 发生自 然灾害或意外事故， 造成工程损失。 ( 5 ) 预售租落空。 ( 6 ) 新的竞争性项目 出现。 ( 7 ) 筹措资金不到位。 3 .项目 经营阶段 写字楼租售与物业管理阶段是整个项目 投资过程中最后一个也是非常重要 的一个环节。项目开发完毕后开发商面临的主要任务即是尽快实现投资回收并 获取利润已建好的建筑产品，也只有在该阶段通过各种渠道将其租售出去，才 能实现商品转化、实现开发利润。相反，已建好的建筑产品因种种原因不能租 售出去，则会导致建筑产品积压使公司财务状况出现危机，影响公司的经营和 发展。 写字楼作为房地产商品在销售或出租这一进入市场的过程中，将也要面临 着来自 房地产市场的诸多风险因素的威胁，如市场需求类型与数量的变化，其 他开发商的竞争以及社会政治经济形势的变化等。没有一个开发企业能保证在 开发项目完成之时，市场的各种情况能满足其需要并能百分之百实现其原定的 盈利目 标。预售或预租可以避免因市场条件变化所带来的风险损失，但也将使 开发企业损失一部分利润。 4 .项目 物业管理阶段 项目开发投资竞争日益激烈，客户不仅注重其价格和质量，而且还十分注 重其租后服务即物