（管理科学与工程专业论文）基于金融和土地新政策下房地产信贷管理研究.pdf

重庆大学硕士学位论文中文摘要 摘要 近年来，随着我国经济的良好运行，我国的房地产业在短时间内得到了飞跃 式发展。综观世界各国房贷历史，房地产信贷业务在这么短的时间内，以这么快 的速度持续发展是少有的【1 j 。毋庸置疑，我国的房地产信贷余额将持续保持增势， 但是由于房地产业融资渠道单一，房地产业的迅猛发展和银行的资金支持密不可 分。因此，为了防范金融风险，促进房地产业的健康持续发展，对房地产信贷管 理的研究是菲常重要的。 本文从我国房地产信贷的发展现状入手，在系统的回顾国内外相关研究成果 和经验的基础上，结合对a d - a s 曲线的分析指出我国房地产信贷发展中存在的 主要问题。并根据这些问题，再结合目前国家在土地、金融等方面的一系列宏观 调整政策，对影响我国房地产信贷的因素进行再分析。利用极大值原理，在委托 一代理的框架下，提出了贷款利率的定价模型，借以缓解房地产信贷中的信息不 对称问题。并提出了一系列的控制策略。总的来说，本文从防范、计量、监测、 转移、化解四个方面，在新政策下从技术角度来实施信贷的风险管理，体现了事 前、事中和事后全过程风险管理的思想。 本论文分为五个部分。第一部分是绪论，阐述了本论文的研究背景和研究意 义，对所研究的问题加以界定。并阐述了房地产信贷市场的脆弱性。最后给出了 本论文的研究内容、研究方法和研究框架。第二部分从房地产信贷管理的文献回 顾写起，对国内的研究现状和国外的研究现状进行一一梳理。并概述了我国房地 产信贷市场的现状。第三部分根据对a d - a s 曲线的分析，并结合现阶段的学者 们的研究指出目前我国房地产信贷中存在的主要问题。第四部分阐述的则是针对 目前我国在金融和土地方面的新政策，对影响我国房地产信贷的因素进行的再分 析。第五部分利用极大值原理，在委托一代理的框架下提出了贷款利率的定价模 型，以缓解出现的信息不对称问题。同时提出了一些可行的房地产信贷控制策略。 最后做出一个总结。 关键词：信贷市场，脆弱性，资信评估，信贷风险，信息不对称 重庆大学硕士学位论文 英文摘要 a b s t r a c t a l o n g 研t l lt h eg o o df u n c t i o n i n go ft h en a t i o n a lm a c r o e c o n o m i c t h er e a le s t a t e h a sb e e nl e a pa n db o u n d si nas h o r tt i m e l o o k i n ga r o u n dt h eh i s t o r yo f t h ew o r l d ，t h a t t h er e a le s t a t ec r e d i to p e r a t i o n st ot h ef a s tp a c eo fs u s t a i n a b l ed e v e l o p m e n ti ns u c ha s h o r tt i m ei ss or a r ea l t h o u g ht h er e a lp r o b l e mi ss t i l lt h e r e n od o u b tt h a tt h er e a l e s t a t el o a n sw i l lc o n t i n u et om a i n t a i nt h eb a l a n c eo fg r e w a sc h a n n e l so fr e a le s t a t e f i n a n c i n ga r es i n g l e ，a l s ot h er a p i dd e v e l o p m e n to ft h er e a le s t a t ea n dt h es u p p o r tb y t h eb a n kf u n d si ss oc l o s e ，t h a tb a n k ss u p p l yf o rr e a le s t a t ep r o j e c td e v e l o p m e n tt i g h t s l i g h t l yw i l lb ee n o r m o u sp r e s s u r et ot h er e a le s t a t e i na n o t h e rw o r d , t h eg r o w t ho f r e a le s t a t el e a d sav e r yl a r g er o l ei nd r i v i n ge c o n o m i ca n dr e l a t e di n d u s t r i e s t h e r e f o r e ， t h es t u d yo nt h er e a le s t a t ec r e d i tm a n a g e m e n ti sv e r yi m p o r t a n t t h i sa r t i c l es t a r t sf r o mt h ed e v e l o ps i t u a t i o no fr e a le s t a t ec r e d i t , a n dp o i n t so u t d e v e l o p m e n ti s s u e so f t h er e a le s t a t ec r e d i t , s t a n d i n go nt h ec u r r e n tr e s u l t so f r e s e a r c h a n d x p e r i e n c ew h i c hi sr e l e v a n tf r o mh o m ea n da b r o a d s u b s e q u e n t l y , t h i sa r t i c l e a n a l y s e st h ea d a sc u r v et op o i n to u tt h ep r o b l e m si nt h er e a le s t a t ed e v e l o p m e n t c r e d i t t h e nt h ea r t i c l er e - a n a l y s e st h ef a c t o r sw h i c hi sa f f e c t i n go u rr e a le s t a t ec r e d i t b a s e do nt h ec u r v e c o u p l e d 、i t l la s e r i e so fm a c r o c c o n o m i ea d j n s u n e n tp o l i c i e si nt h e l a n d , a n df i n a n c i a l a n dt h e nt h ea r t i c l ep u tf o r w a r dt h el e n d i n gr a t ep r i c i n gm o d e l b a s e do nt h em a x i m u mp r i n c i p l e w h i c hi si nt h ef r a m e w o r ko ft h ep r i n c i p a l - a g e n t , w h i c hl e a dt oas e r i e so fc r e d i tc o n t r o ls t r a t e g i e s t h i sa r t i c l er a i s e sc o r r e s p o n d i n g w a y si nd i f f e r e n ts t a g ea c c o r d i n gt ot h ep r o c e s so fr e a le s t a t ec r e d i t g e n e r a l l y s p e a k i n g ，t h i sa r t i c l es c r a t c h e st h et o p i co fc r e d i tr i s km a n a g e m e n t , f r o mt h ea s p e c to f p r e v e n t i o n , m e a s u r e m e n t , m o n i t o r i n g ，t r a n s f e r , w h i c he m b o d i e dr i s km a n a g e m e n t t h i n k i n gi na d v a n c e ，t h ep r o c e s so f a n da f t e r w a r d s t h i sa r t i c l ei sd i v i d e di n t o f i v es e c t i o n s t h ef i r s tp a r ti sp r o l e g o m e n o n , w h i c h e l a b o r a t e st h eb a c k g r o u n da n ds i g n i f i c a n c eo ft h i sp a p e r , a n di n t r o d u c e st h ed e f i n i t i o n o fc r e d i t a n dt h e nt h ew r i t e re x p o u n d st h em a r k e tv u l n e r a b i l i t yo fe r e d i la tl a s tt h e a r t i c l em a d et h er e s e a r c hc o n t e n t s ，t h ef i a m e w o r ka n dt h em e t h o d so ft h ep a p e r s t h e s e c o n dp a r tb e g i n sw i t ht h es t a t u ss t u d i e di nh o m ea n da b r o a d t h e nt h ea r t i c l e s u m m a t e dt h er e a le s t a t ec r e d i t i nt h et h i r dp a r to ft h ea r t i c l e ，t h ew r i t e rd e s c r i b e dt h e p r o b l e m si nt h er e a le s t a t ec r e d i tb a s e do nt h ea n a l y s i so ft h ea dc u r v ea n dt h es t u d y b yt h es c h o l a r si nt h el i g h to f t h ec u r r e n t i np a r ti v , t h ew r i t e rr e a n a l y s i s e st h ef a c t o r s 重庆大学硕士学位论文英文摘要 a f f e c t i n gt h er e a le s t a t ec r e d i tw h i c hi ss e to u ti nt h ec u r r e n tn e wp o l i c yo ff i n a n c i a l a n dl a n d p a r tv p u t sf o r w a r ds o m es t r a t e g i e so f c o n t r o l l i n gt h er e a le s t a t ec r e d i tu n d e r t h em a x i m u mp r i n c i p l e ，w h i c hi si nt h ef r a m e w o r ko ft h ep r i n c i p a l - a g e n t a tl a s tt h e w r i t e rm a d eaf i n a lc o n c l u s i o n k e y w o r d s ：c r e d i tm a r k e t , v u t n c r a b a i t y , i n f o r m a t i o nd i s s y m m e t r y 1 1 1 独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作及取 得的研究成果。据我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文 中不包含其他人已经发表或撰写过的研究成果，也不包含为获得重庞太堂 或其他教育机构的学位或证书而使用过的材料。与我一同工作的同志对本 研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确的说明并表示谢意。 学位论文作者签名：戎钙乙签字日期：姗i 年f 2 月f 日 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解 重废太堂 有关保留、使用学位论文的 规定，有权保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘，允许 论文被查阅和借阅。本人授权重废太堂可以将学位论文的全部或部 分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段 保存、汇编学位论文。 保密() ，在年解密后适用本授权书。 本学位论文属于 不保密( ) 。 ( 请只在上述一个括号内打“4 ”) 学位论文作者签名：高铤又 签字日期：6 年2 月1 日 导师签名：涨巍 签字目期：如形年| 2 月f 日 重庆大学硕士学位论文1 绪论 1 绪论 1 1 问题的提出 1 1 1 课题的研究背景 我国房地产投资持续保持较快的增长速度，房地产业在国民经济发展中处于 先导地位，己经成为我国国民经济的支柱产业而房地产业的发展又和金融业休 戚相关。从理论上讲，房地产金融市场的建设应该与房地产以及房地产金融的发 展同步，加上政府的宏观调控，房地产金融风险在一定范围内是可控的。但我国 当前的情况却是房地产金融的发展远远落后于房地产业的发展。房地产信贷投向 不合理，房地产金融的外部环境不完善。尤其是房地产融资渠道过于单一，单纯 依靠银行的房地产贷款，这给房地产金融业甚至是整个金融体系的健康发展带来 了很大的风险隐患。加之本来房地产企业和银行之间就存在着信息不对称等一系 列问题，使得我国房地产金融风险突出 现在引起广泛争议的是房地产开发资金的来源问题，以及与之带来的对金融 系统的冲击和影响问题。1 9 9 7 2 0 0 2 年的6 年间，我国房地产投资增长速度是国民 经济增长速度的3 2 倍，在我国每年国民经济7 - 8 的增长指数中，由房地产拉动的 至少占2 个百分点，占1 3 到1 4 。同时，房地产高速发展的负面影响也日益显著， 到2 0 0 4 年7 月份，房地产空置面积达到1 2 亿平方米，其中空置一年以上的达到5 0 0 , 4 以上，占有资金达2 9 0 0 亿元至多，居中国各行业不良资产之首。商品房空置率高达 1 9 ，是美国的4 倍，香港的8 倍，国际警戒线的2 5 倍。银行贷款过多涌入房地产， 容易造成信贷结构失衡，形成很大的隐蔽性风险截止2 0 0 0 年底，全国9 9 家城 市商业银行总资产为7 0 9 6 亿元，其不良贷款率平均达到3 1 0 1 脚。 另外，作为房地产贷款项目不同的关注主体，房地产开发商及建设单位和另 外一方的商业银行，他们从不同的角度对同一个房地产项目具有相同重要的关注 程度：但是由于在项目的实施过程中，他们之间明显存在着“信息不对称”的问题， 银行在项目的实施过程中的未知因素大增，相较于房地产开发商而言，银行处于 信息劣势，因此风险加剧。随着房地产开发项目对银行贷款依赖程度的逐渐增加， 将很容易导致房地产的劣性发展，最终导致对金融系统和国民经济产生的冲击。 针对诸多情况，旨在确保贷款投放平稳增长的”银六条”是近期紧缩性政策的 重要组成部分，体现了有保有压的特点。首先，对不同类别的住宅贷款区别对待， 鼓励自用性住房消费，对于多套房屋以及高档商品房、别墅、商业用房等投资和 投机性需求，通过大幅提高首付比例，抑制这部分购房需求。其次，通过资本的 管理限制，提高较高风险的房地产贷款风险权重，但是对于个人抵押房地产信贷 的风险权重维持原有水平。在资本充足率的约束下，银行将不得不降低房地产开 重庆大学硕士学位论文1 绪论 发贷款规模；与”压”并驾齐驱的是”保”，此项政策将促进银行开发个人抵押房地 产信贷业务。 1 1 2 课题的研究意义 鉴于以上种种情况，如何在深入了解房地产信贷中存在的种种问题的同时又 提出一系列的解决控制方法，将是非常有意义的。尤其是目前我国房地产不良贷 款比率居高不下，引起“逆向选择”( a d v e r s es e l e c t i o n ) 和j 蓖德风险”，从而使得我 国正常的房地产金融秩序遭到破坏。因此，将房地产信贷管理从“经验模式”上升 到“理论模式”，深层次的对其进行研究，从制度或者是技术上提出解决方案是可 取的。 本文在结合国内外已有的研究理论的基础上，分析了信贷管理中的问题并利 用极大值原理，在委托一代理的框架下，建立贷款利率的定价模型，进一步弥补 了房地产信贷管理的漏洞。另外可以在为银行解决其不良贷款问题的研究上节省 成本。为房地产信贷的顺利发展创造一个完善的外部环境。因此，如何管理房地 产信贷的问题在理论和现实上都显得尤为重要，是迫切需要研究的问题。为了我 国房地产业快速健康的发展，为了有效地防范当今房地产金融的风险问题，本文 将从房地产信贷的概念和问题界定的基础上，详细介绍我国房地产信贷现状并就 存在问题进行深入分析，结合我国目前房地产信贷的新政策，尝试探索适合我国 房地产业发展的房地产信贷体系。 1 2 问题的界定 1 2 1 信贷行为的基本界定及房地产信贷的界定 信贷是以偿还为条件的价值单方面转移。如果从广义的角度看，信贷就是信 用 3 】。但本文所讲的信贷主要指狭义的银行信贷，即以银行为中介，以偿还利息 为条件的货币信贷。传统经济理论认为信贷市场和其他商品市场一样，以利率作 为价格，可以通过利率的变化调节信贷供求使信贷市场趋于均衡。而事实上信贷 市场又是一个不同于一般商品市场的市场，因为信贷商品是一种具有诚信属性的 商品，这就决定了作为价格的利率并不能使信贷市场达到理论上的平衡，从而也 使得信贷市场有着一般商品市场所不具有的风险性。 同时，信贷是一种权利让渡的交易活动，许多古典经济学家都对此作过分析 和论证。法国重农学派的代表人物魁奈指出：“每一出售货币的人实际上就是把借 贷资本的所有权保持在自己手中，而把能够给他们带来收入的财富出让给别人。” 法国重农学派经济学家杜阁指出：有息借贷不是别的，只是一种商业交易，在这 种交易中，贷款人是出卖货币使用权的人，借款人则是买进这种使用权的人”；斯 密则认为借贷的资财“在借用人手里可用做资本，亦可用做目前消费的资财”；西 斯蒙第认为“信贷只是转移财富，把一个人的财产支配权转给另一个人”；马克思 2 重庆大学硕士学位论文1 绪论 在资本论第三卷中对借贷资本的运动特征作了最为全面、系统、深刻地阐述， 马克思所揭示的借贷资本作为“商品”资本、“所有权”资本及其特殊的价值运动形 成的本质属性更清楚地说明了信贷活动是一种权力让渡的交易行为。但信贷活动 不是一般的物品或服务交易行为，而是具有特定交易对象与内容，并且内容具有 一定复杂性和不确定性的金融交易。尽管金融交易与一般的物品或服务交易在本 质上是一致的，但从金融对经济从初期的“适应性作用”转为“主动性作用”并达到 “先导性作用”的过程来看，金融交易是有自身特有的内涵。目前人们对金融交易 的内涵主要也是从借贷角度来界定。尽管金融交易本质随着现代金融的发展已超 过了货币资本借贷范畴，但货币资本借贷仍是金融交易的主要部分，对信贷交易 的分析能够揭示金融交易的本质特征【4 】。 房地产信用是以房地产作为特定对象，产生于房地产生产和再生产过程中的 信用形式，它包括房地产开发、经营和消费过程中发生的货币信贷和房地产交易 中的预付与赊销行为，它包括接受信用和授予信用两方面。其主要形式由国家信 用、商业信用、银行信用和消费信用四种例。 而房地产信贷是指与房产或地产的开发、经营、消费活动有关的贷款。房地 产信贷与房地产经济活动相适应，贯穿于房地产生产、分配、流通、消费的各个 环节。因此，房地产信贷研究必须深入探讨房地产生产信贷、流通信贷和消费信 贷的合理结构问题。 1 2 2 信贷市场的脆弱性 信贷市场脆弱性事实上就是指信贷市场的不稳定性。信贷市场的脆弱性来自 于借款人的高负债经营和银行不恰当的评估方法的合力所导致的整个信贷市场处 于高风险状态进而演变成整个金融体系崩溃和职能丧失的可能性。信贷市场脆弱 性，具体地讲，是商业银行在外部冲击的作用下，极易出现资金流动性困难，失 去清偿力，从而使整个信贷市场处于高风险状态，并最终陷入危机的一种可能性。 由于信贷市场的主体参与者之一是商业银行，在分业经营基础上，信贷业务 作为商业银行三大经营业务( 资金组织业务，信贷业务和其他中介业务) 的中心环 节，是现代商业银行的主要收入来源，也是商业银行平稳运行与成长的关键。因 此，在信贷业务中，如果银行不具备以恰当的评估方法识别并解决银行与借款者 以及银行与存款者两个环节上的信息不对称的能力，并使银行赖以生存的清算能 力与经济发展的要求相适应，将会导致银行不具备持续融资能力，进而使信贷市 场脆弱性积聚。 从信息不对称角度来说，金融机构的产生可以在一定程度上减少导致逆向选 择和道德风险的根源信息的不对称。但是信息不对称仍然存在于信贷市场中。 信贷市场中存在众多的借款人，由于成本的原因，银行只能根据已知部分信息的 分布概率判断出项目风险的高低以至收取与此相适应的利率并开出与此相适应的 抵押条件。这样低风险、高质量项目投资人不愿意支付这么高的利率，而高风险 3 重庆大学硕士学位论文l 绪论 项目投资人不愿意借款，这样便出现了类似于“劣币驱逐良币”的现象，这会给借 款人不正确的风险刺激：借款人会有意识地选择高风险项目，加剧信贷市场脆弱 性。反过来，每一个借款人都可以很容易地全面了解和掌握银行的信贷政策、信 贷制度、信贷监管等银行信息，因而企业具有信息优势，使银行经常处于不利地 位，信贷市场风险加剧。而信贷市场承受的风险越大，其脆弱性越高。另一方面， 信贷市场脆弱性的存在，又会进一步引发新的风险，两者呈螺旋式上升趋势。具 体地讲，信贷风险的主要类型包括：从静态方面因自然灾害和意外事故带来的信 贷风险；从动态方面因银行和企业经营管理状况、资金供求关系、国家经济政策 调整等因素引起的信贷风险。 1 3 论文的研究内容、研究方法和研究框架 1 3 1 研究内容 第一章，提出问题，指出当前的房地产信贷发展存在着很大的风险隐患。我 国房地产金融发展的“瓶颈”所在是因为房地产融资渠道单一，单纯依靠银行贷款， 而银行和房地产企业之间又存在着信息不对称的问题。影响了房地产金融的发展， 而且有可能会威胁到整个金融体系的发展。同时，分析了做此研究的意义，界定 了本文研究的问题，同时指出我国现阶段房地产信贷市场的脆弱性。最后提出了 本文的研究内容、研究思路以及研究框架。 第二章，首先对国内外的研究情况进行了一一梳理，在系统回顾前人研究文 献的基础上，又对我国目前的房地产信贷现状进行了分析，为本文的进一步展开 研究提供研究基础；文中提出，信用不仅指简单的信贷活动和信用关系，而且含 有货币借贷者的偿债能力、履约记录、守信程度及由此形成的社会信誉等多种意 义。 第三章，根据国内外学者的研究情况结合对a d - a s 曲线的分析，提出了我 国房地产信贷中存在的种种问题。为下文提出防范控制策略提供依据。 第四章，针对目前我国的宏观政策，分析了在新的房地产信贷政策下，我国 的房地产信贷市场的发展。对其影响因素进行再分析。 第五章，是全文的核心部分。首先，利用极大值原理，根据委托一代理的揭 示原理，提出了贷款利率的定价模型。以缓解房地产信贷过程中银行和房地产企 业之间的信息不对称问题。同时也针对其他问题提出了相对应的解决办法。诸如 建立房地产信贷预警系统，完善开发贷款项目评估体系等等。 1 3 2 研究方法 本文的研究建立在传统的研究方法的基础上，又突破了以往的传统研究。是 从房地产信贷策略部分将从贷款资产这一金融产品的营销理念出发，讨论了按市 场关系寻求贷款定价的方法。 a 、在信息不对称问题存在条件下，从信息经济学的理论出发，根据委托代理框架 4 重庆大学硕士学位论文l 绪论 下的揭示原理，作为委托人的银行可以找到一种合适的途径。古典经济学假定，在 信息是可获得并且采集信息的成本是零的情况下，充分的市场竞争可以实现经济 的一般均衡，资源配置达到“帕累托最优”【3 引。但是现实经济中，信息并不是随时 随处可获得的。也就是说存在信息不完全。 b 、利用极大值原理，将信贷合同转化为最优控制问题。提出贷款利率的定价模型， 求解出信贷双方目标均可得到满足的激励性对策解。 在下文中，将从贷款资产这一金融产品的营销理念出发，讨论按照市场关系 寻求贷款定价的方法。在信息不对称条件下，根据委托代理框架下的揭示原理，作为 委托人的银行可以找到一种合适的途径，利用极大值原理，将信贷合同转化为最优 控制问题。提出贷款利率的定价模型，求解出信贷双方目标均可得到满足的激励性 对策解。银行对企业投资风险是不可观测的。根据委托代理框架下的揭示原理， 委托人必然可以找到一种合适的途径，使双方的目标均可得到满足，这种合同就 是激励性对策解。委托代理问题转化为一个最优控制问题。在代理人信息隐匿情 况下，以信息隐匿下的期望值表示银行的目标函数，即 m a ) 【乏= 2 ，“) 嘲 ( 1 1 ) 作为代理人的企业的目标函数为： a r g m a x z = 鹕峄p 付扣铆l m 2 ， 根据极大值原理，问题的哈密顿函数设计为： 日= ip 一q 一吾q ( r 一) 2 一吾口2 “一，) 2i “) 一砟c g 一，k + 乃e ( 1 5 ) 得到最优性条件为： 詈= 一以c g r ) + 乃= o ( 1 6 ) 根据横截性条件，由e u l e r 方程得； 以“) = 一，“) n 1 0 ) 最后得出最优贷款利率为： ；= 型业a 杀挚必 ( 1 1 1 ) l + “一c 、7 c 、继续和前面的研究联系起来，根据前面提出的房地产信贷中存在的问题一一 提出相应的解决方法。以期缓解房地产信贷带来的风险。 1 3 3 研究框架 本文的中心思想，是在房地产信贷存在种种问题条件下，通过对房地产信贷 重庆大学硕士学位论文l 绪论 问题的分析，研究房地产金融市场的不完善究竟带来了什么结果，从而进一步分 析其解决之道。 从这一思路出发，本文在系统地回顾房地产信贷理论和实证文献的基础上， 为了深入挖掘其问题所在，从房地产信贷的发展现状入手，由此分析信贷市场的 脆弱性。此外，把分析视角从微观到宏观转换，分析金融市场的外部缺陷如信贷 文化不完善，企业信用缺失、信息不对称等问题。再次，分析了如何解决或者缓 解房地产金融市场缺陷带来的问题，最后，结合中国房地产信贷新政策，分析了 房地产信贷的控制策略。 本文的结构安排如下： 图1 1 文章框架 f i 9 1 1 f r a m eo f t h ed i s s e r t a t i o n 6 重庆大学硕士学位论文2 文献综述问题的展开和深入 2 文献综述问题的展开和深入 2 1 信贷管理的文献回顾 2 1 1 国内研究情况分析 目前在国内，大多数关于信贷风险的研究都是从宏观层面和制度层面分析我 国信贷风险的现状、成因和应对措施。而从微观层面，在制度政策下从市场角度 分析风险在金融体系中的作用，金融机构如何利用市场工具和内控机制有效地防 范和规避金融风险的论著却并不多见。 对信贷管理的研究，还停留在对传统方法的普及和完善的层次上，运用的主 要风险管理方法仍然是传统的预防和分散的方法。在定性分析的基础上，通过对 经济报表中反映出的各种财务比率的分析，实现对授信企业的信贷审查。通过防 止授信集中和分散贷款实现对信贷风险的分散。 而研究房地产行业发展的文章则常采取调查报告的形式；论述房地产金融也 着重住房金融，对企业提供的房地产信贷方面的论著较少；在分析不良贷款成因 时，也主要运用制度经济学或一般供需理论加以分析，或更集中于对房地产开发 贷款风险防范等操作层面的探讨。 本文主要参阅了以下几篇文献： 徐联初、肖晓光( 2 0 0 1 ) t 6 】认为由于银行和企业之间存在信息不对称现象，银行 需要借助担保、多次重复博弈、履约声誉等信号来消除不对称因素，产权不同， 上述因素的表现也不相同。 许国平、陆磊( 2 0 0 1 ) 【7 】采用不完全合同理论对金融体系的道德风险问题进行了 分析，指出了道德风险对金融风险的影响和作用。 林毅夫等嘲在分析国有银行信用风险的来源时，指出银行的信用风险来自于 国有银行承担的政治性任务，是银行缺乏独立性的行为方式造成的。 2 1 2 国外研究情况分析 国外对银行信用风险的分析更多的是从信息不对称的角度开展的。从2 0 世纪 7 0 年代开始，经济学家就开始运用微观经济学理论【9 】、博弈论【1 0 1 、不完全合同理 论【l “，研究银行和企业之间的信贷关系问题，研究信用风险的产生与防范。 1 9 7 7 年l e l e n d 和p y l e ( 1 9 7 7 ) 1 2 l 研究了风险偏好对融资行为的影响，他们的理 论认为企业家在完全能够自我融资的情况下，因为风险厌恶会选择从外部融资， 但是由于信息不对称，银行无法判别企业风险的大小，因此产生逆向选择，结果 只有风险大的项目才会到外部融资，因此这种市场均衡的结果是无效率的。 7 重庆大学硕士学位论文 2 文献综述问题的展开和深入 s f i g l i t 和w e i s s ( 1 9 8 1 ) t 1 3 l , r i l e y ( 1 9 8 7 ) 1 1 4 1 等对银行贷款中的“信贷配给 ( c r e d i t r a t i o n ) 现象进行了研究。j o s e p h e s t i g l i t z 和a n d r e w w e i s s 于1 9 8 1 年在 t h e a m e r i c a n e c o n o m i cr e v i e w 上发表不完美信息市场中的信贷配给论文。此论文认为， 由于银行和企业之间的信息不对称会带来逆向选择和道德风险问题，所以银行的贷 款供给不一定是贷款利率的单调增函数，这样在竞争均衡下也可能出现信贷配给。 而因为银行和企业之间存在信息不对称，风险高的企业愿意以较高的成本申请贷 款，但银行并不能有效识别企业风险的高低，因此利率并不能发挥供需调节杠杆的 作用，信贷市场的供给将小于需求，有一部分企业不能得到贷款。 y sc h a r t , k a n a t a s ( 1 9 8 5 ) t 15 1 ，h e l m u tb e s t e r ( 1 9 9 4 ) 1 6 】等对担保信号对风险的识 别作用进行了研究。研究认为高风险企业愿意承担高利率成本，但不要求担保， 低风险企业要担保但要求较低利率，设计这种合同就可以将风险不同的企业区分 开来。 h o l o m s t r o m 和t i r o l e ( 1 9 9 3 ) 1 1 7 l 建立了一个模型，研究了企业资本( c a p i t a ) 在融 资中的作用问题，他们认为只有资本雄厚的企业才会选择直接发行债券融资，只 有具有一定的资本，银行才会给予贷款融资。 h a r t 和m o o r e ( 1 9 9 4 ) 1 8 1 研究了企业家人力资本对企业偿还债务的影响，他们 认为企业家特有的才能与资产的组合才能产生现金流量，银行拥有资产并不一定 能够使企业产生现金流量，因此银行获得企业资产的威胁是有条件的。 1 9 8 7 年，d a v i db 和a v o t h a k o r 发表在 i n t e r n a t i o n a le c o n o m i cr e v i e w ) ) 上 的论文研究了在垄断型信贷市场和竞争型信贷市场中商业银行信贷合约中抵押的 功能。 d i a m o n d ( 1 9 8 9 ) 对这一类模型作了进一步的扩展，他将单期的静态模型扩展成 了多期的动态模型，并考察了企业声誉和贷款抵押对银行和企业的贷款行为的影 响。 h a r t 和m o o r e l l 9 】研究认为最优合同是标准合同，即银行和企业约定，银行收 取固定的报酬，一旦企业不能偿还贷款， 债务的企业对后投资人的权益保障不够， 益之间存在一个最佳的结构安排。 银行将获得企业所有的现金流。因为高 因此其难于筹集资金，在企业负债和权 t o w n s e n d ( 1 9 7 9 ) 2 0 1 ，g a l e 和h e l l w i g ( 1 9 8 5 ) t 2 1 】研究了银行和企业之间的借贷合 同问题，由于信息不对称，银行需要花费一定的成本监督审计企业实际的现金流 量，他们认为如果银行和企业都是风险中性，有效债务合约是在固定期望支付的 条件下使审计概率最小化，有效的满足激励相容的债务合约是一个标准债务合同， 8 重庆大学硕士学位论文2 文献综述问题的展开和深入 即银行获得固定回报，当企业不能偿还债务时，银行获得整个现金流。 g o o n 和k a h n ( 1 9 9 3 ) t 2 2 l 在银行和企业都是风险中性的前提下，建立了一个两 期模型就银行和企业间的合约安排问题进行讨论。 a g h i o n 和b o l t o n ( 1 9 9 2 ) 吲提出了分析债务的不完全合约法。他们认为，一个 项目除了产生可观察到的货币收益以外，还可产生某些企业家拥有的私人利益。 a g h i o n 和b o l t o n 研究了双方控制权的最优平衡问题。他们证明，最优分配是状态 相关的，企业家应该在私人利益较高的时候获得控制权，投资者应该在企业家私 人利益较低时获得控制权。 b o r o n 和s c h a 廊e i i l ( 1 9 9 0 ) 肼】认为，债权人会给未偿还贷款的债务人以非现金 惩罚，而不是清算现有资产，因为前者更有利于债务人赢得市场地位。 、b u l o w 和r o g o 娥1 9 8 9 ) 耻5 】讨论了主权债务问题。他们认为债务人之所以有偿 还债务的动机是因为为了将来得到融资的便利。b o l t o n 和s c h a r f s t e i n ( 1 9 9 0 ) 研究了 企业偿还贷款的动力问题。他们认为银行终止贷款的威胁会给企业提供一个激励， 诱导企业偿还贷款。 h a r t 和m o o r e ( 1 9 9 8 ) 1 2 6 对银行和企业之间的债务安排问题进行了讨论，他们 重点研究如果企业不能按期偿还债务，银行是选择企业清盘还是选择协商。 a l t m a n 是较早开始定量研究信用风险的学者，其提出的z 分数等一系列方法 理论一直受到关注 2 7 1 。从2 0 世纪9 0 年代开始，关于定量度量信用风险的研究成 为一个热点课题，各种方法不断发展，研究从主观定性研究向定量研究发展，从 缺乏理论基础到建立在坚实的金融理论基础上，一系列新的模型不断涌现，如 k m v 模型，c r e d i t - v a i l , c r e d i tr i s k , c r e d i tp o r t f o l i ov i e w 等等。这些模型的出现 意味着信用风险度量技术的提高，进一步对银行业的监管和银行风险管理提出了 新的要求。 1 9 9 0 年，s t e v e n a s h a r p e 发表在n e 1 0 u m a lo f f i n a n c e 的论文对商业银行 之间存在企业的不对称信息进行论述。与此同时，西方信贷合约理论对审查行为 进行了研究。 尽管西方有关商业银行信贷行为的理论比较丰富，但它们有一些共同的基本 假设：如信贷利率由商业银行自主确定，商业银行与企业都是长期理性，市场化 程度较高等。因此，金融机构可以通过自行的利率控制和非价格手段来实现信贷 资金的优化配置。 9 重庆大学硕士学位论文2 文献综述问题的展开和深入 2 2 我国目前的房地产信贷现状分析 目前房地产的信贷资金主要表现为土地储备的贷款、房地产贷款和个人按揭 贷款三个方面。根据调查和测算，从2 0 0 1 年以来，随着企业自筹资金直接从银行 的贷款在房地产投资资金的比重逐年下降，去年下半年以来，趋势发生了变化。 从今年一季度统计的情况来看，房地产过热和房地产贷款的增幅回升使比重有所 增加，直接来自于银行贷款的资金是4 0 左右。比重比上年回升了1 0 左右，同 时房地产企业通过自筹等间接渠道，来自银行的资金也增加了，房地产行业增加 比较快的现象，监管部门也给予了一定的关注，信贷市场的竞争力有更加激烈的 趋势。房地产信贷和个人按揭方面，也表现了比较强烈的态势。 另外，从房地产信贷的结构来看，各家商业银行面临激烈的竞争和不断增长 的市场风险，他们对房地产贷款采取区别对待的方式，银行对新的房地产开发项 目，采取严格的信贷条件，例如坚持的3 5 的项目资本金的要求，以及对资金用 途，贷款挪用的控制都有更高的要求。客户的选择上，都是按照支持优秀的房地 产开发商，优质的楼盘和区位以及综合素质高的项目给予支持。 而目前，相对而言，消费信贷中的个人住房抵押贷款是我国发展最为充分的 房地产金融业务。在国外，因为有良好的资信评估机构为银行服务和有健全的担 保保险机制，它们的出款额度一般比较高，最高的达1 0 0 。目前我国按揭贷款 的最大比例为7 0 ，但由于此比例是针对房价而言的，因此实际的贷款与价值比 多大于7 0 。我国贷款程度较低，主要是我国住房抵押业务缺乏有效的保险机制， 二级市场不发达。7 0 的贷款限额提供了非常充分的保护空间，在目前住房抵押 市场竞争还不太剧烈的情况下是一种合理的选择田j 。 另外，对房地产开发商来说，房地产开发项目所需的资金除具有“货币生产 商品货币”这样一个一般的循环往复、连续不断的资金运行过程外，还具有资 金垫付量大、周转期长、运动的固定性、增值性以及风险性大和回报率高的特点。 从这些特点出发，房地产开发企业的资金在周转过程中必然存在如下矛盾：1 、资 金投入的集中性和来源分散性的矛盾；2 、资金投入量大和来源小的矛盾；3 、投 资回收期长与再生产过程连续性的矛盾。因此，从开发商角度来说，如何解决这 些矛盾，是项目开发得以顺利进行的基本前提。 但是，也出现了一些不良信号。从目前到未来相当长的一段时期，我国的银 行信贷仍是房地产融资的主渠道，银行资金参与我国房地产开发的全过程如下图 所示： 1 0 重庆大学硕士学位论文2 文献综述问题的展开和深入 圈一圈一圆一圈 表示资金流向 c = = = 表示产业流向 a - - 土地储备贷款b 一土地出让金c - - 土地转让与开发贷款d 一业务承包与转包资金 e 一房地产开发与建设贷款f - - 按揭贷款g - - 定金、预付金 图2 1 银行资金参与我国房地产开发的全过程 f i g2 1 t h ee n t i r ep r o c e s so f t h eb a n kc a p i t a lp a r t i c i p a t ei nt h er e a le s t a t ed e v e l o p m e n t 资料来源：中国人民银行课题组，房地产业的发展与金融的支持”，金融时报，2 0 0 4 年3 月1 5 日第3 版f 2 9 】 我国房地产开发的资金主要来自银行，证券、信托等融资方式尚处于试点或 理论探讨阶段。因此，当前房地产金融事实上等同于商业银行的房地产信贷。但 同时，房地产企业资产负债率偏高，银行信贷管理不够规范。在房地产投资过热 的背景下，房地产隐含的金融风险日益增大。 截止2 0 0 6 年5 月份，国内贷款增长速度超过4 0 ，定金及预收款持续下降。 2 0 0 6 年1 5 月，房地产开发企业资金来源9 6 2 4 亿元，同比增长2 4 1 ，增速比房 地产开发投资高出2 3 个百分点。其中，国内贷款2 1 8 8 亿元，同比增长4 2 9 ， 增幅比去年同期提高3 4 2 个百分点，增长速度连续5 个月保持在4 0 以上；企业 自筹资金3 2 5 2 亿元，增长2 5 7 ；利用外资1 1 7 亿元，增长4 7 ；定金及预收 款2 6 4 0 亿元，比去年同期下降1 0 5 ，连续5 个月负增长。 另外，据统计；截止2 0 0 3 年末，全国金融机构房地产开发贷款余额6 6 5 7 3 5 亿元，占全部信贷资金的4 2 ，与上年相比增长率达到4 9 。个人住房贷款余 额1 1 7 7 9 7 4 亿元，占全部信贷资金的7 5 ，与上年相比增长率达到4 3 。房地 产开发贷款与住房消费贷款两者相加总规模近1 8 5 万亿元，占金融机构全部贷款 的1 1 7 。无论是从规模总量、占比还是增长速度上讲都足以证明房地产信贷对 维系金融的发展繁荣和稳定安全举足轻重。同时由于信用体系缺失，给房地产信 贷风险的控防上带来了很大的障碍。如用一个函数表示银行信贷风险，则为： 重庆大学硕士学位论文 2 文献综述问题的展开和深入 。 信贷风险- - r ( 借款人放款人环境) 因此，要想测控信贷风险是相当困难的。为了便于计量信贷风险，通常人们把信 贷风险按其影响因素的不同分为三个基本风险：包括违约风险、风险暴露和违约 回收率。也就是说，信贷风险受着贷款人到期违约不偿还贷款的概率( 违约风险) 的影响，还受到了当违约行为出现时产生的风险暴露和可获得的经济补偿的不确 定性的影响。而房地产的评