（管理科学与工程专业论文）家庭资产对于城镇居民住房购买力影响研究.pdf

东南大学硕士学位论文 家庭资产对于城镇居民住房购买力 影响研究 研究生：袁烁导师：张建坤 东南大学土木工程学院建设与房地产系 摘要 我国房地产市场在过去几十年里经历了飞速的发展，取得了巨大的成就，城镇居民的居 住水平日益提高，同时对国民经济的发展也做出了较大的贡献。房地产发展过程中住宅价格 以及城镇居民的住房购买力一直是国内研究的热点，围绕着房地产价格是否过高、是否超出 了城镇居民的购买力，观点不一，评价指标的选取也莫衷一是。 本文在购买力研究方法上提出了新的建议，并依据我国家庭资产的现状，着重研究以下 三个方面。首先，家庭资产尤其是住宅资产特有的释放路径，这是基础性的工作；其次，分 析家庭资产对住房购买力各个方面的影响：最后本文按照购买力的方法建议及影响分析，对 南京市的购买力、影响情况及相关处理结果进行了详细分析。本文在研究上相对看重住宅价 值的因素，并认为在我国当前的体制改革背景和家庭资产的变迁与现状下，住宅价值对于我 国城镇居民的住房购买力形成具有重要作用。而这种作用的体现主要通过相关释放路径的研 究实现，所以本文对住宅价值的释放路径也进行了详细的分析。 关键词：家庭资产；住宅价值；购买力；金融决策；心理预期；结构方程模型 东南大学硕士学位论文 s t u d yo nt h ei m p a c to f h o u s e h o l dw e a i ho n p u r c h a s i n gp o w e ro fu r b a n p e o p l e g f a d u a t es m d e n ty u a ns h u o s u p e r v i s o r a s s o c i a t ep r o f z h a n gj i a n - k u n d e p a r t m e n to f c o n s m m t i o nm a n a g e m e n ta n dr e a le s t a t e s c h o o lo f c i v i le n # n e e r i l l g ，s o u t h e a s tu n i v e r s i t y a b s t r a c t t h er e a le s t a t em a r k e th a sg o n et h r o u g har a p i dd e v e l o p m e n ti nc h i n af o rt h e p a s tf e wd e c a d e s ，w i t hg r e a ta c h i e v e m e n ts u c ha st h ea d v a n c i n go fu r b a np e o p l e sh a b i t a t i o na n dc o n t r i b u t i o nt ot h ed e v e l o p m e n to fo u rc o u n t r y i nt h i sp r o c e s s ， h o u s ep r i c ea n dp u r c h a s i n gp o w e ro ft h eh o u s ea r eh o t s p o t sa ta l lt i m e si nd o m e s t i c s t u d y t h ev i e w p o i n t so nw h e t h e rt h ep r i c ei st o oh i g ha n dw h e t h e rt h ep u r c h a s i n g p o w e ri so nb e y o n da r ev a r y ，s oa r et h ei n d e x e s s e l e c t i o n t h i sp a p e ra d v a n c e dt h er e s e a r c hm e t h o do np u r c h a s i n gp o w e ra n df o c u s e do nt h e f o l l o w i n gt h r e ea s p e c t sa c c o r d i n gt ot h ed o m e s t i ch o u s e h o l dw e a l t h a tf i r s t t h e b a s i cr e s e a r c hw a st h eu n i q u er e l e a s i n gw a y so fh o u s e h o l dw e a l t h ，e s p e c i a l l yo f e s t a t e t h i sp a p e ra n a l y z e dt h ei n f l u e n c et oe s t a t ep u r c h a s i n gp o w e rb yh o u s e h o l d w e a l t h ，a n da tl a s t ，a n a l y z e dn a n j i n gs i t u a t i o nd e t a i l e d l yw i t ht h ep r o p o s e dm e t h o d o np u r c h a s i n gp o w e ra n di n f l u e n c ea n a l y s i s t h i sp a p e rc o n c e n t r a t e do nt h ee l e m e n t o fe s t a t ev a l u et h a tp l a y e da ni m p o r t a n tr o l eo fd o m e s t i cr e s i d e n t s p u r c h a s i n g p o w e ri nt h ec i r c u m s t a n c eo fd o m e s t i cr e v o l u t i o na n dh o u s e h o l dw e a l t hc h a n g i n g t h e e f f e c to fe s t a t ev a l u ei sm a i n l yc a r r i e do u tb yr e l e a s i n g ，h e n c et h i sp a p e ra n a l y z e d t h er e l e a s i n gw a y sd e t a il e d l y 一 k e y w o r d s ：h o u s e h o l dw e a l t h ；h o u s ev a l u e rp u r c h a s i n gp o w e r ；f i n a n c ed e c i s i o n - m a k i n g ； p s y c h o l o g ya n t i c i p a t i o n ；s t r u c t u r ee q u a t i o nm o d e l i n g 东南大学学位论文独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及取得 的研究成果。尽我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含 其他人已经发表或撰写过的研究成果，也不包含为获得东南大学或其它教育机构 的学位或证书而使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均 已在论文中作了明确的说明并表示了谢意。 研究生签名： 毫喀e t期：叠也札 东南大学学位论文使用授权声明 东南大学、中国科学技术信息研究所、国家图书馆有权保留本人所送交学位 论文的复印件和电子文档，可以采用影印、缩印或其他复制手段保存论文。本人 电子文档的内容和纸质论文的内容相一致。除在保密期内的保密论文外，允许论 文被查阅和借阅，可以公布( 包括刊登) 论文的全部或部分内容。论文的公布( 包 括刊登) 授权东南大学研究生院办理。 研究生签名：整蚴、 导师签名 期趁立荤步译 第1 章绪论 1 1 研究背景 第1 章绪论 1 1 1 房地产市场悖论 我国房地产的发展方面市场对于住房的需求量较大，迫切需要发展房地产业以满足人民的 生活生产需要；另方面住宅价格则上涨迅速，若按照人群划分中低收入阶层的房价收入比要 远超出合理区间，广大中低收入阶层望房兴叹。就全国而言，9 8 年一2 0 0 3 年的平均住宅价格 增幅较小，平均购房能力是在可接受的程度之内的。2 0 0 4 年均价开始迅速上涨，出现“房 地产泡沫”的呼声此起彼伏，许多城市居民都表示房价己超出其负担能力。由于中国的房地 产市场主要集中表现在大城市的房地产发展，以上海、南京为例，2 0 0 0 年至2 0 0 4 年住宅均 价的增长速度远大于全国平均增速，2 0 0 3 年以来，北京、上海、杭州市区每平方米住房的 价格在突破了一万以后还在继续上升，可是，令人奇怪的是中国的房地产市场非但没有萎缩， 反而需求急速上升。房地产开发商并没有感知到需求的不足，他们仍坚信房地产市场的上扬 走势，开发热心不减，只是在房地产政策出台时，会受到影响。究竟如何解释这些反常的经 济现象? 1 1 2 房地产相关的制度变革 由于我国长期处于改革变动期，无论是经济体制改革、金融体制改革还是社会保障制度 改革等等，从消费经济学的预期理论来看，这就增加了城镇居民的不确定性预期，从而使得 城镇居民储蓄的倾向增加。这就导致了我国改革开放后，尤其是9 0 年代以后向市场经济转 变的过程中，一直处于高储蓄的状态。 1 9 9 8 年以来的住房制度改革，停止福利分房，实现住房分配的货币化，最终实现住宅 产业的市场化。目前我国房地产的市场化程度已经比较高，居民也己接受市场化的分配方式。 赵燕菁中指出，中国近年来的经济增长是房地产带动的。我国是在一个下降的经济周期里， 通过制度改革启动了房地产高潮和新一轮经济的增长。而房地产高潮的核心在于9 8 年开始 的住房制度改革。住房制度改革作为我国一项重要的制度变迁，不仅影响着房地产经济体制， 而且对于我国整体国民经济的发展也有着巨大的影响。但是住房制度改革对我国经济以及房 地产市场的影响远不限于此。概括来讲，住房制度改革有以下两种效应：一、产权效应；二、 福利效应。从而使得居民能够以较低的成本获得住房所有权，实现了家庭资产增量的迅速扩 大，这正是住房制度效应的核心所在。 以上变革的结果是家庭资产的经济结构在改革中发生了较大的变化( 在第二章详细论 述) ，尤其是住房价值在家庭资产中短期内产生了较大的增量。这一效应会对居民的购房产 生什么样的影响呢? 它是否能够解释近年来的住宅市场状况呢? 除此之外，住房金融制度改革在我国近年来的住房市场也起了较大的作用。 1 1 3 购买力研究存在的问题 在我国国内的购买力研究中，较少的考虑住房价值的作用及影响，同时国内对于购买力 的研究没有形成一致的观点、看法。同时对于家庭资产中各因素对购房的支付能力及购房行 为方面的影响研究较少。 1 2 研究现状 1 2 1 国内住房购买力研究 国内关于住房购买力的研究较多。主要分以下两种情况： 东南大学硕士学位论文 ( 1 ) 直接以“住房购买力”为研究对象 崔健伟建立了家庭的最大购买力模型，并例举了该模型在社会经济中的意义，但是没有 涵盖住房。 王淑芬研究主要针对改善型需求的消费者，采用问卷调查进行数据的收集工作。调查对 象为在三资企业的白领、高级知识分子、私营业主、机关与国企的管理者、高科技人员、电 信、烟草、银行等行业从业人员及自由职业者( 如律师等) 等高收入职业者，总共收回有效 问卷1 0 1 份。在分析问卷时应用s p s s 软件、对应分析方法对问卷进行处理。结论是有一定 的购买承受能力。 此外还有李宇红、沈荣芳以实证的形式( 调查问卷) 研究了西安市居民住房购买力。 ( 2 ) 以反映购买力的特征的研究 这方面比较多，也是近年来研究的热点，例如房价收入比、住房支付能力等等。房价收 入比即是其中作为典型的一个研究重点。 研究文献有：杨文武的“房价收入比的理性认识”，罗力群、刘鹏田的“房价收入比和 居民住房价格承受能力”，陈欣宏的“我国房价收入比计算方法的缺陷及其改进研究”，虞晓 芬的“基于居民住宅负担能力的房价合理性评价研究”等等。 1 2 2 国外购买力研究 国外的购买力( p u r c h a s i n g p o w e r ) 研究主要是广义的购买力研究，在国外文献检索中， 关于住房的“p u r c h a s i n gp o w e r ”研究较为少见。例如j o h nr a m s a y 的“p u r c h a s i n gp o w e r ” 中通过对商品交换过程( b u y e r s u p p l i e r ) 的研究，提出了实际购买力和潜在购买力的概念， 并指出了将潜在购买力转化为实际购买力的影响因素。相反反映住房购买力的房地产专用指 标“住房负担能力”( h o u s i n g a f f o r d a b i l i t y ) 则研究较多。 e r i cm o o r e & a n d r e j ss k a b u r s k d s 应用加拿大国家的调查和统计数据研究了低收入人群 的住房消费占收入的比例( 主要以5 0 为基准) 和数量，研究了1 9 8 2 年至1 9 9 9 年的房价 收入比的变化趋势，以及1 9 9 1 年和1 9 9 9 年的租金、收入等的相对变化等等。说明了加拿大 日益增加的住房支付压力，强调了加拿大社会收入不公平已成为一个长期的趋势，并进一步 指出加拿大三级政府的住房政策有待改善。类似的研究还有：c o m m e r c i a lh o u s i n g a f f o r d a b i l i t yi nb e i j i n g ，1 9 9 2 2 0 0 2 ( l i ，s i m l n g ，h a b i t a ti n t e r n a t i o n a l ) ；h o u s i n g a f f o r d a b i l i t y , u s1 9 9 0 2 0 0 5 ( w o r l da l m a n a c & b o o ko f f a c t s ；2 0 0 6 ) 以图表的形式分析 了美国的住房购买力相关统计数据，并对美国的住房支付能力进行了评价；a m e r i c a n h o u s i n gs u r v e y ，m o o r e ( 1 9 9 1 ) 主要研究了家庭购房能力与自由住宅率之间的关系。 1 2 3 与家庭资产相关的住房购买力研究 在研究住房购买力时，国内外比较常规的研究方法常常以家庭年收入、储蓄等等指标， 同时考虑住房按揭等因素，进行评价。考虑家庭资产中的住房价值较少，相关文献不多。同 时研究整体的家庭资产对于住房购买力影响的文献也较少，而研究家庭资产对于家庭相关经 济、消费、生活行为的研究则较多，研究方法上涵盖了定性和定量研究，例如t h ei n f l u e n c e o fe c o n o m i cd e v e l o p m e n tl e v e l ，h o u s e h o l dw e a l t ha n dm a t e r n a le d u c a t i o no nc h i l d h e a l t hi nt h ed e v e l o p i n gw o r l d 等等。以下是本文相关的文献综述： 毛义华、陆杰峰从西方消费经济学的角度，认为影响消费的因素有：可支配收入，持久 性收入、储蓄及其他。并从直接和间接两个方面认为影响城镇居民有效购买力的因素有：城 镇居民家庭可支配收入、城镇居民家庭储蓄、家庭负担情况、城镇居民家庭的社会保障状况。 其中将财产作为一个重要指标进行分析，分为储蓄、家庭自有住房评估现值的6 0 、住房 公积金，并以是否具有本地主流商品房总价的3 0 作为评价的综合标准。由于居民住宅购 买力评价是一个多目标决策过程，在方法上，采用基于熵的多准则综合评价模型，它是一种 采用熵、理想点法和优序数法建立的多准则分析模型。评价的结果是调查地点的居民住宅有 2 第1 章绪论 效购买力不足。 刘洪玉、郑思齐将居民家庭所拥有的资产划分为金融资产、实物资产和经营资产三大类， 住宅资产属于一种实物资产，并提出住宅资产已作为家庭所拥有的最大项资产类型。并进一 步提出住宅资产具有平衡资产效应、分散投资效应、抵御通胀效应，提出了促进城镇居民选 择住宅资产的措施建议。 d a v i d c 1 i n g 、g a r y m e g i l l 研究了住宅价值、家庭收入、家庭非住宅资产、个人所得税 及其他家庭特征对住房抵押贷款以及贷款价值比率( l t v ) 选择行为的影响。 孙冰、刘洪玉在文中对房价收入比和贷款利率对不同收入家庭u v 选择行为的影响和 家庭收入水平与贷款价值比率的关系进行了研究。 吴勇慧提出衡量房地产市场购买能力的指标体系，这一体系包括存量指标、增量指标、 可扩展性指标和可调节性指标四个方面。并建立了评价房地产市场购买能力的数学模型： p = ( 届s + , b 2 i + , 9 3 e ) x a ( 1 - 1 ) p 代表房地产市场的购买能力，届代表第1 个指标的权重，s 表示存量指标，i 表示增 量指标，e 表示可扩展性指标，a 表示可调节性指标。权重通过发放专家调查问卷的方法获 得。 1 2 4 购买力研究评价指标 ( 1 ) 房价收入比 房价收入比指的是住房平均价格和居民平均年全部收入之比。 房价收入比= 住房平均价榭居民平均年全部收入( 1 - 2 ) ( 2 ) 居住成本与所得比值 此方法是直接衡量住宅花费能力，其基本理念认为居住为民生基本需求，不同所得阶层 的家庭支付在住宅的花费所占比例也不同，此项花费不应占有太大比例，否则会排挤到其他 方面的消费支出，就表示住宅负担能力较差，通常以2 5 是较为接受的数值。但也有研究 指出在发展中国家可以以1 0 至1 5 作为指标，在西欧通常使用1 5 到2 0 ，北美洲则以 2 0 到3 0 作为指标。 ( 3 ) 住房机会指数 住房机会指数是指不同收入家庭买得起市场上在流通的住房比例数。计算公式：住房机 会指数= 房价低于居住住宅负担能力的住宅流通数量全部住宅流通数量，这一比例越高，代 表居民购房选择机会越多。国外通常以中等收入家庭负担能力为标准测算住房机会指数。合 理的房价应该让中等收入家庭在市场上买得起超过5 0 以上的住房。 ( 4 ) 以购买力为基准 这种办法是利用定义货币购买力为物价指数的倒数的观念修改而成： 住宅购买力= 三一 ( 1 3 ) 房价指数，所得指数 若房价对所得的相对水准越高，则住宅负担能力越低，即消费者所能买得起的住宅面积 或各种条件越差。这种方法和房价年收入比所得比值相似，只是此方法以指数形式表示，来 说明相对应的价格标准。 ( 5 ) 亚利桑那州的指标 此指标是由亚利桑那州立大学商学院商业与经济研究所及亚利桑那不动产研究所所建 立，包括三部分： 新房或存量房之售价中位数。 贷款成数为0 8 5 ，且贷款为固定利率3 0 年期 3 东南大学硕士学位论文 所得成数为2 8 其指标可表示为： 住宅负担能力= 家庭每月所得所得评定指标每月住宅消费1 0 0 ( 卜4 ) ( 6 ) 住宅负担能力指数 美国国家不动产经纪人协会( n a t i o n a la s s o c i a t i o no fr e a l t o r s ) 的住宅负担能力指数 ( h o u s i n g a f f o r d a b i l i t yi n d e x ) ：适用于考察住宅市场中位于中位数收入水平的家庭，对处于 中位数价格住宅的承受能力。可负担能力指数是在国外发达国家房地产市场较为成熟的一个 分析指标，在国外的许多咨询机构都发布这一数据，它们的使用对象包括政府、企业和居民 家庭，他们依据这个指数作为宏观调控的依据，企业可以进行投资的决策，居民家庭可以作 为置业的依据。这项指数计算包括以下几个步骤： 测定某一地区的中位住宅价格。中位住宅价格的意思是有一半的住宅价格超过 它，而另一半住宅的价格低于它。 选择标准住宅贷款通行的利息率。通常的住房贷款为住宅价格的七成。 测定这一地区的中位收入水平。 确定住宅贷款的资格收入，是指付得起平均价房屋之房屋贷款的所得水准，以 及在给定的贷款年期与贷款利率下，每一年所必需偿付房屋贷款本息( 通过计 算每月按揭支出，得出每年还款额，假定每户家庭用不超过3 0 的家庭可支 配收入偿还每年的住宅贷款支出来计算资格收入) 。 用中位数家庭收入除以住宅贷款的资格收入，即可得出指数。 1 3 研究意义 1 3 1 构建涵盖家庭资产状况的购买力研究方法 本文在购买力研究思路上的一个重要举措就是在传统的考虑家庭年收入以及储蓄的基 础上，考虑家庭的住房价值等其他家庭资产对于城镇居民的购买力的影响状况。同时对于定 量的购买力研究，在房价收入比、住房负担能力指数( h a i ) 等指标的基础上，提出一个含 有家庭住宅价值变现的购买力评价方法。 1 3 2 家庭资产中各因素对于住宅购买力的影响状况研究 家庭资产对城镇居民的住宅购买力的影响程度进行分析是本文的重要部分之一，国内传 统的研究较少的涉及这一方面。在影响研究中，本文重点对储蓄、住宅价值进行研究，而影 响分析则主要是支付能力、住房按揭贷款的采用、购房者的心理预期等等。 1 3 3 为政府的政策提出建议、开发商的产品定位等进行引导 对于购房者的实际购买力状况以及购房者的影响因素进行研究，主要意义就在于让政 府、开发商明晰消费者的具体情况。对于政府而言，一方面使得政府在制定相关的政策时充 分考虑住房消费者的住房承受力、购房意愿、购房倾向等等，已制定出科学的决策；另一方 面政府对于房地产的宏观决策提供基本的立场参照，例如当前的房地产市场是否过热呢? 居 民的实际承受状况到底是什么样的? 这都需要考虑我国城镇居民的家庭资产实际状况，进行 科学的评价，避免政府在制定政策时盲目跟风，引导政府制定合理的房地产调控政策。对于 开发商而言，消费者的研究无疑是其产品得以销售的重要因素，站在开发商的立场上，应根 据消费者的实际状况，开发合理价位、合理面积的住房、住房金融的合理引入等等。 1 4 研究技术路线 4 第1 章绪论 图1 - 1 研究技术路线图 本文的主要研究方向是影响状况，所以主要围绕各个因素影响的评价。在研究时，首先 对我国购买力及家庭资产进行定义和相关基础性研究，为进一步的购买力影响做好铺垫工 作。由于住房价值对于住宅购买力的影响研究，在中国特定的时代背景下，有其特色之处。 所以本文讲述了为什么住宅价值会在当前的房地产市场下起到比较关键的作用，并对住房的 主要变现途径拆迁、改善居住进行了详细的分析。通过市场化的表现来间接的证明住宅价 值的变现对于当前房地产市场的重要推动作用以及对于城镇居民住房购买力的形成的支撑 作用。接下来，对于常见的家庭资产对住房购买力的影响研究，例如储蓄、住房公积金、社 会保障制度等等。购买力的表现不仅包含支付能力，还包括住房金融的选择、购房心理预期 等等。所以本文对家庭资产的这方面的影响进行了定性的研究。为了使本文更具应用价值， 本文还对南京的房地产市场状况、购买力评价、以及南京市民对于家庭资产相关的调查问卷 进行实证研究，以评价家庭资产各个因素对南京市民购买力形成的实际影响。最后是结论以 及研究的意义。 5 东南大学硕士学位论文 第2 章购买力与家庭资产研究 2 1 购买力概念及研究方法、意义 2 1 1 购买力概念 在会计理论中，购买力( p u r c h a s i n g p o w e r ) 定义为在一定时期内用于购买商品的货币 总额。它反映该时期全社会市场容量的大小。由于购买力是指对商品的购买能力，因此，一 切不通过货币结算的实物收支和不是用来购买商品和劳务的货币支出，如归还借款、交纳税 金、党费、工会会费等，均不属于社会商品购买力范围。购买力是通过社会总产品和国民收 入的分配和再分配形成的，社会购买力来源于各种经济成分的职工工资收入、其他职业的劳 动者的劳动收入、居民从财政方面得到的收入( 如补贴、救济、奖励等) 、银行和信用单位的 农业贷款、预购定金净增加额、居民其他收入、社会集团购买消费品的货币等等。中国社会 购买力主要由三部分组成：居民购买消费品的货币支出、社会集团购买力、农民购买农业生 产资料的货币支出。购买力的另一种含义指单位货币能买到商品或劳务的数量，即货币购买 力。它决定于货币本身的价值，商品的价值或劳务费用的高低。购买力的大小，取决于社会 生产的发展和国民收入的分配。社会购买力随着社会生产的增长而不断提高，而国民收入中 积累与消费比例关系的变化也对购买力产生直接的影响。 将购买力的概念应用于房地产的住宅市场，就形成了住宅购买力的概念。城镇居民住房 购买力是指城镇居民购买商品住房的经济支付能力。它有以下内涵：( 1 ) 这一购买力是城镇 居民在购买住宅时潜在的经济支付能力。对于影响城镇居民是否购买住房决策的各种影响因 素：个人、社会、市场变化、利率、国家政策变化等等作为购买力的外部因素考虑。也就是 说城市居民在拥有潜在支付能力的前提下，是否产生购房欲望不属于购买力自身定义的范 畴。( 2 ) 在住房经济支付能力的理解上一方面要考虑城镇居民所有的家庭资产持有状况以及 家庭年收入的数量，另一方面要扣除城镇居民的必须要消费掉的那部分经济实力。必须消费 是指在城镇居民在充分考虑目前及未来预期的日常消费水平的前提下，所实际消费的数额。 例如据银监会规定居民正常的按揭的支出不应超过月总收入的5 0 ，否则就会影响其日常 的生活消费。 本文在研究家庭资产对购买力的影响研究时，不仅要研究这种经济支付能力的影响，还 要研究家庭资产对城镇居民的购买力的形成的影响，例如住房按揭贷款的选取、购房者的心 理预期、购房时机的选择等等。 2 1 2 购买力研究方法 购买力在研究时有两种处理方法： ( 1 ) 定量研究 首先对购买力进行量化的定义，并充分考虑影响购买力的各个因素( 定性因素、定量因 素) ，搜集相关的统计数据或者做出调查问卷，在此基础上进行数学分析( 依照数据的不同 情况选取不同的数学模型) ，从而得出量化的购买力结果。 ( 2 ) 定性研究 对购买力不进行量化的定义，主要是依据影响因素来侧面反映购买力的实际状况。 购买力根据研究目的的不同而有不同的研究对象。 平均购买力：以国家、城市或所需的研究区域的相关经济、消费平均指标为自变量，选 用适当的数学处理方法，计算出该区域的平均水平的支付能力。平均购买力更多是一项经济 评价指标，通过平均购买力可以看出所研究区域的整体购买力水平及现状，并与其他反映区 6 第2 章购买力与家庭资产研究 域经济社会发展的指标相结合，以反应区域的经济发展状况，并进一步对经济发展是否健康 做出评价。平均购买力并不去反应该区域内某特定人群的购买力情况，也不针对某个人、某 个家庭的购买力。这一研究方法在我国当前的条件下比较普遍( 例如崔健伟的“最大购买力 数学模型在经济学和社会学中的应用”) ，还有其它评价城市房地产发展、购买力的指标房价 收入比、住房支付能力等等，也以平均化的研究方法进行处理。 按人群划分的购买力：一般意义上，购买力可按照最低收入人群、低收入人群、中低收 入人群、中等收入人群、中高收入人群、高收入人群、最高收入人群进行分类研究。当然这 仅是其中一种划分方法。在实际研究过程中，可以对其中某个人群或某几类人群进行研究， 也可以全部进行研究。同时，可视研究目的的不同选取特殊人群进行研究，例如研究( 潜在 的) 购房者的购买力问题、老年人的购买力问题、中产阶级的购买力问题、青少年的购买力 问题、高校教师的购买力问题等等。对于研究房地产的购买力尤其是住宅的购买力而言，亦 是同样如此。 对于以上两种方法，视不同的目的和数据持有来源，选择不同的方法进行处理。平均化 的处理应用数据来源较为明确，以统计年鉴、市场年鉴、其他数据统计等等为主，这是该方 法的一个较大的数据优势，当然关键的问题是处理方法的合理选择。按人群划分，统计数据 的获取较难，较多地研究主要是通过调研途径获得。本文在研究方法上，主要是依据统计年 鉴等相关的官方统计数据，进行购买力评价及影响评价，同时通过潜在购房者的调研数据处 理进行实证研究。 2 1 3 购买力意义 通过对某个国家或城市的平均购买力研究，可以了解整个城市的居民的住宅负担能力。 同时通过对其他房地产市场相关指标的研究，例如房地产价格、住宅价格等等，来判定当前 条件的房地产市场发展是否健康、住宅价格是否超出了大多数居民的负担能力。平均购买力 研究还能从理论上指引房地产的发展方向。但是平均购买力的研究结果并不能说明城镇居民 的购买力就是研究的数值，它仅仅是一种平均的反映。房地产市场是一个多样、复杂的市场， 是一个各种产品类型有机搭配的市场。 相对于平均购买力的局限，按人群划分的购买力研究，指导意义更加明显。它首先按收 入、财产持有状况对城市人群进行细分，在选定研究对象的前提下，搜集各个人群的数据进 行购买力研究。研究结果表现为各个人群的购买力( 潜在支付能力) 。通过该研究，不仅可 以对房地产市场的发展状况做出一定的评价，而且对于城市房地产的发展具有很大的指导意 义。例如将各个人群的购买力情况与房地产市场的产品供应数量、结构、价格进行对比分析， 可以对市场的供应结构进行调整，促进市场的良性发展。 2 2 购买力评价方法 住宅需求是指人们在某特定时间，在一定的价格水平下愿意而且能够购买的住宅商品 数量。影响住宅需求的因素有很多，主要包括住宅价格p 、家庭收入水平y 、家庭资产a 、 不同人群的偏好t 、其他商品的价格b 、利率水平r 和对于未来的预期e ，需求函数可以写 为： d = f ( p 、y 、a 、t 、b 、r 、e ) 1 2 1 】 ( 2 1 ) 评价居民的住宅购买能力，主要是指其潜在支付能力，它取决于两个方面入手：一是家 庭收入水平，它反映现阶段的收入水平及消费能力，也可决定未来的收入和消费预期；二是 家庭资产，家庭资产又可以分为金融资产和住宅资产两部分。 由我国的统计数据的特点：( 1 ) 家庭收入数据较为齐全：( 2 ) 储蓄在1 9 9 9 年前后，统 计口径发生变化，由城镇储蓄余额变为城乡储蓄余额；( 3 ) 家庭住宅价值统计缺失，在计划 7 东南大学硕士学位论文 经济时代可以指标的适当组合变换解决，但是在双轨制住房市场和后来的市场化住宅市场， 难以获得准确的住房价值数值。所以在进行购买力研究时，通过统计数据建立模型的方法难 以实施。所以本文在进行购买力研究时，主要通过相关成熟指标的适当修正及解释来进行购 买力评价。主要有房价收入比、住房负担能力指数等，同时依据首付和按揭的区分尝试提出 另一种购买力的评价方法。 2 2 1 传统购买力评价方法 房价收入比的定义及国内研究情况在前文已经有所讲述。下面主要对房价收入比指标的 意义进行明确。 ( 1 ) 国际上房价收入比的研究及启示 1 9 8 9 年瑞纳特在一篇研究报告中提出，在发达国家房价收入比为1 8 5 5 。房价收入比 的范围在发展中国家更宽一些，大约为4 o _ _ 6 1 。在1 9 9 9 年他进一步提出，在一些发展中 国家里房价收入比可能要高于6 。在某些福利主义国家中房价收入比可能更高。显然，在穷 国和富国之间，房价收入比大不相同。 1 9 9 8 年，联合国人居中心对9 6 个国家和地区的住房状况进行了调查，公布了相应各国 的房价收入比。各国的房价收入比离散程度相当大，分布区间从0 8 到3 0 ，平均值为8 4 ， 中位数为6 4 。大多数国家的房价收入比为3 7 ，也就是说，中等收入家庭需要使用相当于 3 年到7 年的全部收入才能购买一套住房。 但是瑞纳特和联合国人居中心的官员报告都不是学术论文，因此也没有认真地给出房价 收入比的定义。从联合国人居中心的统计数字来看，其房价收入比的离散度太大，从0 8 到 3 0 ，从统计学的观点来看，由于方差太高，使得这个房价收入比统计数据很难有力的解释房 地产市场的购买力。 据此，有以下启示：1 ) 房价收入比严格意义上讲，并不存在标准区间，国内部分学者 认为3 6 为城镇居民是否具备住房支付能力的标准是值得商榷的。3 6 是发达国家房价收 入比的主要落点区间，但并不意味着就是说，我国的房价收入比只有落在这个区间，我们的 房地产市场才健康；2 ) 国外的房价收入比在评价家庭收入时，所采用的指标是家庭总收入， 而不是家庭可支配收入；3 ) 国外的房价收入比研究较多的是趋势研究，就是通过一定年限 的房价收入比计算，看房价收入比的发展趋势，以此来对房地产市场的发展状况作出评价。 但是在国内，更多的是以房价收入比作为一个住房购买力的直接评判指标；4 ) 房价的统计 对象选择不同。例如在北美的民居大部分是独立住宅( s i n g l ef a m i l yh o u s e ) ，美国、加拿大 等西方发达按照每栋独立住宅的价钱来计算房价，而我国主要是按照公寓住宅为主。所以可 比性不大。 ( 2 ) 房价收入比研究建议 根据以上分析，房价收入比研究应以研究趋势变化为主，同时以3 6 的标准来判断购 买力尚存质疑。所以可以按照我国目前的住房金融支持状况，区分首付和按揭，来确定住房 金融支持下的房价收入比上限。 我国的住房金融起步较晚，但是发展迅速。首付比例最少可以是2 0 ，但是考虑到其 还款压力，居民较少采用。尤其是2 0 0 5 年国家出台新政策，将首付的最低比例提高到3 0 ， 所以首付款比例在此定为3 0 ，利息为5 0 4 ( 我国的利率水平自9 0 年代的经济过热以来， 经过八次降息之后，商业银行房地产抵押贷款利率则为5 0 4 。从2 0 0 4 年1 0 月2 9 日起上 调金融机构存贷款基准利率。5 年以上房贷利息由5 0 4 加到5 3 1 ) 。 设定：p 表示房价收入比，v 表示总房价，s 表示家庭年总收入，r 表示银行利率，n 表 示按揭年限( 在此取为2 0 年) 。年还款额占家庭年收入的比例在外文文献中有提到2 5 一 3 0 是比较合适的，但是其最高上限是不能超过5 0 。则有以下方程1 9 】： ( 1 ) 房价收入比 8 第2 章购买力与家庭资产研究 p = v s ( 2 ) 按揭还款公式 ，= 半 一而1 分别按上述约定数值输入，可得出如下结果： p = v s = 8 8 7 ( 2 - 2 ) ( 2 - 3 ) ( 2 - 4 ) 这说明按照我国银行对于住房金融风险的考量之后，居民按照出台的住房金融政策在住 房金融的协助下，同时以不影响居民的日常生活为前提，房价收入比的最高上限为8 8 7 。 ( 3 ) 我国房价收入比研究 按照上述标准，下面对我国的房价收入比状况进行研究： 计算方法为：家庭总收入= 人均家庭年总收入家庭人均人数 ( 2 5 ) 总房价= 住宅均价基准户型建筑面积( 2 - 6 ) 其中基准户型建筑面积有两种研究建议：1 ) 取一个固定的数值作为家庭合理建筑面积， 国内研究学者取值不一，在7 0 一1 0 0 不等。但是依据家庭的结构状况，笔者认为取为7 5 平 方米比较合理；2 ) 不取固定数值，以每年的人均建筑面积为基准，认为人均基准面积乘以 家庭平均人口反映家庭的实际建筑面积状况。但是该建议的问题是，人均建筑面积不完全反 映房地产市场状况，人均建筑面积的计算包括了市场商品房、公有住房、集资房、自建房等 等，以前的公有住房、集资房等面积普遍偏小。所以该方法的研究值偏小。本文对于房价收 入比的研究使用以上两种方法，以较完整的反映实际情况。分别定义为房价收入比l 、房价 收入比2 。 表2 - 1 我国房价收入比计算数据表 人均家庭年总收入 家庭平均人数( 人) 住宅均价 人均建筑面积( 2 ) ( 元)( 元一) 2 0 0 0 芷6 2 9 5 2 2 3 1 3 1 9 7 82 0 3 2 0 0 1 矩6 9 2 7 0 83 1 02 0 1 72 0 8 2 0 0 2 芷8 1 7 7 4 03 0 42 0 9 22 2 8 2 0 0 3 定9 0 6 1 2 23 0 22 1 9 72 3 7 2 0 0 4 证1 0 1 2 8 5 12 9 82 5 4 92 5 0 数据来源：2 0 0 1 2 0 0 5 年中国统计年鉴 续表2 - 1 家庭总收入( 元)总房价( 元)房价收入比1房价收入比2 2 0 0 0 篮1 9 7 0 4 0 41 4 8 3 5 07 5 36 3 8 2 0 0 1 芷2 1 4 7 3 9 51 5 1 2 7 57 0 46 0 6 2 0 0 2 矩2 4 8 5 9 31 5 6 9 0 06 3 15 8 3 2 0 0 3 芷2 7 3 6 4 8 81 6 4 7 7 56 0 25 7 5 2 0 0 4 芷3 0 1 8 2 9 61 9 1 1 7 56 3 36 2 9 注：在计算总房价时，以7 5 平方米为基准户型建筑面积。 9 东南大学硕士学位论文 一。? ? 。 图2 一i 房价收入比1 首先，从上图可以看出全国的住房均价虽然在上涨，但是家庭年总收入的上涨速度要快 于房价，所以房价收入比在2 0 0 0 年至2 0 0 4 年有所下降，2 0 0 5 年全国均价突然大幅上涨， 导致房价收入比提高。 其次，全国房价收入比在过去几年均低于标准值8 8 7 ，这说明相对于全国的平均水平而 言，居民整体具备一定的住房购买能力。 2 2 2 购买力影响评价方法 住房的购买行为决定于购买需求和购买力，而家庭资产的持有现状和结构又决定了购买 需求和购买力，所以研究家庭资产对于住房购买力的影响具有较大的意义。传统的购买力研 究主要考虑的是家庭资产中的储蓄等现金支付因素，同时重点考虑家庭年收入，以评估其按 揭支付能力和对家庭消费的心理预期影响。不同的研究方法在选取指标时也不一致，但是到 目前为止，考虑住房价值( 存量指标) 的影响的文献较少。本文在继承传统的研究方法的基 础上，依据我国特定的国情背景，认为“住宅价值在当前条件下对于我国城镇居民的住房购 买力形成具有重要作用”，并进一步通过市场化的途径来反映其影响。 在对家庭资产进行购买力定量影响分析时，本文建议在住房市场采用住房金融较为普遍 的今天，对于绝大多数的中等收入人群以及中低收入人群来说，要实现其住房诉求，住房金 融的充分利用是不可避免的，而我国目前的中高收入人群也比较倾向于采用住房金融。对于 城镇居民购买力的评价就应当充分考虑住房金融的参与。这样就存在了首付款的支付以及随 后的按揭还款问题。在某种意义上来说，两者之间存在着互相影响的关系，以及按揭贷款比 率的选用与家庭的整体状况关系紧密。但是为了研究的方便，同时基于主要因素的考量。本 文的购买力研究将分两个板块进行研究，即首付款的支付能力和按揭还款的支付能力。 ( 1 ) 首付款支付能力 首付款目前按照我国的住房金融的规定，晟低应是房价总额的3 0 ，为了充分挖掘潜 在的购买力，首付款即取最低限额3 0 。尽管如此，首付款的总额依然比较大。城镇居民 对于该款项的支付主要依靠家庭资产，尤其是储蓄。在我国当前条件下，还有改善居住、拆 迁等产生的资产变现款项。当然还有其他影响因素，例如：住房公积金的持有状况、购房的 筹资难易等等。因此评价首付款的支付能力，应充分考虑家庭资产状况进行评价。 ( 2 ) 按揭还款 按揭还款主要取决于家庭的年收入状况及对未来的收入预期，同时也受家庭资产的整体 1 0 0 5 9 5 8 5 7 5 6 5 5 9 8 7 6 5 第2 章购买力与家庭资产研究 持有状况的影响等等。当然收入预期是以家庭的当前收入状况来决定的。我国目前的按揭还 款应用已经相当普遍。1 9 9 7 年，中国个人住房按揭贷款金额不到2 0 0 亿元；到2 0 0 5 年初， 这一数字已经达到1 6 万亿元。8 年的时间，增加了近8 0 倍。通过下表可以看出住房按揭的 发展情况： 表22 我国个人住房抵押贷款表 1 9 9 8 年至2 0 0 4 年我国个人住房贷款余额 金融机构全个人住房贷 占金融机构贷 年份部贷款余额 同比增长率 同比增长率 “) 款余额 款余额的比 ( 亿元)( 亿元) ( ) ( ) 1 9 9 88 6 5 2 4 1 34 2 6 1 6 0 4 9 1 9 9 99 3 7 3 4 38 3 31 3 5 7 7 1 2 1 8 5 9 1 4 5 2 0 0 0 9 9 3 7 1 0 76 0 13 3 7 6 9 21 4 8 7 23 4 0 2 0 0 11 1 2 3 1 4 7 1 3 0 35 5 9 7 9 56 5 7 74 9 8 2 0 0 21 3 9 8 0 32 4 4 78 2 5 84 7 5 25 9 l 2 0 0 31 6 9 7 7 12 1 4 41 1 7 7 9 7 44 2 6 56 9 4 2 0 0 41 8 9 0 0 0 1 1 3 31 6 0 0 03 5 8 38 4 7 数据来源：中国市场统计年鉴 应该强调的是，这种区分在西方发达国家已经很显著。例如美国反映购买力的指标住宅 负担能力指数( h o u s i n ga f f o r d a b i l i t yi n d e x ，h a i ) 主要强调的是按揭还款能力，未涉及首 付的情况。美国为了增加中低收入家庭住房，协助更多拥有住房，在2 0 0 3 年就通过了零首 付法案，确定以零首付的福利方式帮助中低收入家庭实现住房梦想1 4 ”。我国的现实情况是 居民的家庭资产有限，住房金融发展尚不完善，再加上信用机制的不成熟，尚不能实现。但 是可分别对首付和按揭的支付能力进行研究。同时按揭还款额主要取决于按揭贷款比例和按 揭年限的选定，在此取7 0 和2 0 年。其