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东北大学硕士学位论文摘要 建设银行辽宁省分行个人住房贷款业务发展研究 摘要 建设银行辽宁省分行个人住房贷款业务起步较早， 经过十余年的发展， 个人住房 贷款余额一直居于东三省榜首， 个人住房贷款已 经成为建设银行过宁省分行信贷业务 新的 亮点和利润增长点。 但是， 建设银行辽宁省分行在个人住房贷款高速发展的同时， 违规放贷、 “ 假个贷”现象逐渐增多， 个人住房贷款业务面临的风险凸现;同时由 于 外部竞争的日 益激烈，市场份额还有逐渐被蚕食的危险。 本文正是在这种背景下， 寻求建设银行辽宁省分行个人住房贷款业务健康、 稳定 发展的途径。 本文共分四个部分: 第一部分主要介绍个人住房贷款的概念、 区别于其他贷款的特性， 以及发展个人 住房贷款的必要性。 第二部分主要分析建设银行辽宁省分行个人住房贷款业务的现状和存在的问题。 该部分首先从全国个人住房贷款发展的大环境入手， 详细分析了建设银行辽宁省分行 个人住房贷款高速发展的原因、 面临的各种形势， 其次在了解建设银行辽宁省分行现 状之后，找出建设银行辽宁省分行个人住房贷款业务存在的问题。 第三部分主要针对当前个人住房贷款业务风险加剧， 已经对建设银行辽宁省分行 稳健经营构成威胁的状况， 详细分析了建设银行辽宁省分行个人住房贷款所面临的各 种风险。 第四部分是全文最后一个部分， 更是本文最重要的部分。 在该部分笔者提出 建设 银行辽宁省分行要想在保持个人住房贷款竞争优势的同时， 实现稳健经营的目 标， 就 要正确处理好个人住房贷款业务发展与风险防范的关系， “ 两手都要抓，两手都要 硬” ，并从个人住房贷款业务发展和风险防范两方面着手提出了一系列相关措施。 本文通过对建设银行辽宁省分行个人住房贷款业务发展现状分析， 提出问 题， 解 决问题，希望能够为建设银行辽宁省分行进一步发展个人住房贷款提供一个思路。 关键词:个人住房贷款商业银行信贷风险 东北大学 硕士学位论文 abs tract t h e d e v e l o p me n t o f p e r s o n a l h o me mo r t g a g e l o a n i n l i a o n i n g b r . o f c h i n a c o n s t r u c t i o n b a n k ab s t r a c t p e r s o n a l h o m e m o rt g a g e l o a n in l i a o n in g b r . o f c h i n a c o n s t r u c t i o n b a n k s t a r ts e a r t h ly , o v e r m o r e t h a n t e n y e a r s d e v e i o p m e n t ,t h e b a l a n c e o f p e r s o n a l h o m e m o rt g a g e l o a n r a n k s fi r s t a m o n g t h r e e p r o v in c e s o f n o r th e a s t e m ,a n d it h as b e c o m e a n e w s h i n i n g a n d p r o f i t - m a k i n g p o i n t i n c r e d i t b u s i n e s s .a n y w a y w it h t h e r a p id d e v e l o p m e n t o f p e r s o n a l h o m e mo rt g a g e l o a n ,t h e p h e n o m e n o n o f v io l a t in g a n d f a b r i c a t i n g i n c r e as e s ,a n d t h e r i s k r i s e s ,a t t h e s a m e ti m e th e m a r k e t s h a r e f a c e s t h e d a n g e r o f b e i n g n i b b l e d d u e t o th e i n t e n s e c o m p e t i t i o n fr o m o u t w a r d s . u n d e r t h i s b a c k g ro u n d ,t h e a r t i c l e t r i e s t o fi n d a h e a lt h y a n d s t a b l e w a y t o a c c e l e r a t e p e r s o n a l h o m e mo rt g a g e l o a n o f l i a o n i n g b r . t h e a rt i c l e p a rt s f o u r : p a r t l m a i n l y in t r o d u c e s t h e b as i c c o n c e p ti o n ,s p e c i a l i z a t io n d i ff e r e n t fr o m o t h e r l o a n s , a n d t h e n e c e s s i t y t o d e v e l o p i t . p a r t 2 a n a l y z e th e p r e s e n t s it u a ti o n a n d t h e p r o l e m e x i s t in g o f l i a o n i n g b r t i r s t o f a l l i n v i e w o f t h e b i g b a c k g r o u n d o f p e r s o n a l h o m e mo rt g a g e l o a n s d e v e l o p m e n t , it i l lu s t r a t e s t h e re as o n s o f r a p i d e x p a n d i n g a n d a l l k in d s o f c o n d i ti o n s t h a t i t f a c e s , s e c o n d l y a ft e r h a v i n g a g o o d u n d e r s t a n d i n g o f p r e s e n t s i t u a ti o n , i t t r i e s t o fi n d t h e p r o b l e m s e x i s t in g in l i a o n i n g b r . p a r t 3 m o s t l y a n a ly z e s v a r io u s r i s k s t h a t p e r s o n a l h o m e mo rt g a g e l o a n i s t h r e a t t o t h e s t a b i li t y o f l i a o n i n g b r .s o p e r a t i o n . p a r t 4 i s t h e l a s t o n e ,a l s o t h e m o s t i m p o r ta n t o n e .t h e w r i t e r p r o p o s e s t h a t i f l i a o n i n g b r . w a n t s t o k e e p t h e c o m p e t iti o n a d v a n t a g e a n d a c h i e v e s t h e g o a l o f s t a b l e o p e r a t io n , i t h as t o c o p e w i t h t h e r e la t i o n s h i p b e tw e e n d e v e l o p m e n t a n d r i s k s g u a i d in g ,a n d f o u w a r d a s e t o f s u i t a b l e m e as u r e s u p o n t h e s e t w o as p e c t s a c c o r d i n g t o t h e a n a l o g y o f l i a o n i n g b r . s p r e s e n t s it u a ti o n in p e r s o n a l h o m e m o rt g a g e l o a n , t h e a r t i c le a d w a n c e s t h e p r o b l e m s a n d s o l v e s i t , g i v e s a t r a i n o f t h o u g h t t o p e r s o n a l h o m e mo rt g a g e l o a n s f u r t h e r d e v e l o p m e n t . k e y w o r d s : p e r s o n a l h o m e m o rt g a g e l o a n c o m m e r c i a l b a n k r i s k o f c r e d i t 东北大学硕士学位论文声明 =企 ro口 尸明 本人声明所呈交的学位论文是在导师的指导下完成的。 论文中取得的 研究成果除 加以 标注和致谢的地方外， 不包含其他人己经发表或撰写过的研究成果， 也不包括本 人为获得其他学位而使用过的材料。 与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均 己 在论文中作了明 确的说明并表示谢意。 本 人 签 名 : 函 攀 p ) , - 日期:3 3 午乡 月 东北大学硕士学位论文 引言 引言 在我国加入w t o ，银行业面临外资银行直接竞争的新形势下，国有商业银行只有 积极适应时代变化， 及时调整经营策略， 完善服务功能，调 整业务结构， 巩固扩大市 场份额， 才能取得竞争的主动性。 当前， 大力发展个人住房贷款业务对于国有商业银 行调整、 优化信贷结构， 防范金融风险， 全面提升自 身综合竞争力具有十分重要的现 实意义。 随着国 家积极财政政策的 持续实施， 住房消费 市场的 快速发展， 个人住房贷款业 务面临着良 好的发展机遇和巨大的发展空间，成为商业银行大力发展个人银行业务， 拓展个人优质客户的竞争焦点。 深入分析当前个人住房贷款的发展障碍， 研究个人住 房贷款业务的发展思路， 对于商业银行增强竞争能力， 形成新的利润增长点具有重要 意义。 个人住房贷款业务于1 9 9 2 年在建设银行率先开办， 从 1 9 9 7 年开始进入高速发展 时期， 特别是近几年， 个人住房贷款几乎保持着每年近5 0 % 的年增长速度。到目 前为 止， 个人住房贷款余额己经超过了房地产开发贷款余额。 而且各商业银行己经将个人 住房贷款作为发展个人银行业务的主要品种， 加大了投入力度， 全力抢夺个人住房贷 款市场份额，提高个人住房贷款在贷款总额中的比 例，尤其是2 0 0 3 年各家商业银行 纷纷推出新的个人住房贷款衍生品种， 提供多样化的服务， 市场竞争己 经进入白 热化 阶段。 随着个人住房贷款的超速发展、市场竞争的日 益激烈，银行内部一些违规放贷、 不规范核算的问题显露出来， “ 假个贷”越来越多。 2 0 0 2 年 1 1 月，人民银行的房贷 大检查发现违规贷款和违规金额分别占 总检查笔数和金额的9 . 8 % 和2 4 . 9 % . 2 0 0 3 年6 月 1 3 日， 人民银行下发了 关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知 的文件( 1 2 1 文件) ，强调各商业银行要加强对房地产信贷的风险控制，将风险防范、规范放贷放 在首位。 个人住房贷款是建设银行的支柱业务， 在建设银行中占据很重要的地位。 建设银 行多年来一直是房地产金融领域的“ 领头羊” 。 2 0 0 2 年建设银行首创 “ 乐得家” 品牌， 在同业中首先吹响了 “ 乐得家” 品牌战略的号角， 并日 益丰富“ 乐得家” 品牌的产品 品种。建设银行个人住房贷款余额虽然占 全国个人住房贷款的半壁江山， 但近年来， 其个人住房贷款在发展中也遇到了问题， 首先是要面对其他商业银行的激烈竞争， 其 次要面对建设银行内部不良 贷款率逐年上升、 贷款质量趋于下降、 违规发放贷款的现 象日 趋严重、 个人住房贷款风险增大的问题口 作为建设银行的分支机构， 辽宁省分行 东北大学硕士学位论文引言 的个人住房贷款近几年也高速发展， 其个人住房贷款余额也一直处于领先地位， 但也 同样存在着上述共性问题， 除此之外， 建设银行辽宁省分行还存在着自 身的个性问题。 因此， 在当前的形势下， 如何在个人住房贷款竞争日 益激烈的局势下保持自己 在 个人住房贷款业务的优势地位、 如何采取有效措施防范风险保证稳健经营成为建设银 行辽宁省分行迫切需要解决的问题。 本人在建设银行从事个人住房贷款核算工作已经4 年， 深切感受到所在分行个人 住房贷款业务发展所面临的窘境。 希望本文中对个人住房贷款业务的分析及提出的相 关建议， 能够为建设银行辽宁省分行解决个人 住房贷款目 前存在的问题起到抛砖引玉 的作用。 东北大学硕士学位论文第 一章 商业 银行个人住房货款概述 第一章商业银行个人住房贷款概述 个人资产业务是商业银行主要的收益来源， 对商业银行的经营成果起着重要的作 用。 所谓个人资产业务主要指运用从负债业务筹集的资金， 将资金的使用权在一定期 限内 有偿让渡给个人， 并在贷款到期时收回资金本息以 取得收益的业务。 建设银行开 办的 个人资 产业务主要指个人消费 贷款， 它包 括个人 住房贷款、 汽车消费 贷款、 个人 助学贷款、 个人旅游贷款、 个人住房装修贷款、 个人耐用消费品贷款等。 个人住房贷 款是商业银行开展的个人消费贷款的主要品种，属于商业银行的个人资产业务。 1 . 1 个人住房贷款种类 所谓个人住房贷款主要指银行向 借款人发放的用于购买、 建造、 大修各类型住房 的贷款。 个人住房贷款根据不同的 划分方式可以 划分为不同的类型。 目 前国内 银行主 要实 行抵押加阶段性保证的 贷款方式， 即 通常所称 “ 个人住房按揭贷款”， 个人住房 贷款发放的对象包括具有完全民事行为能力的中国公民， 在中国大陆有居留权的具有 完全民事行为能力的港澳台自 然人， 在中国大陆境内有居留权的具有完全民事行为能 力的外国 人。个人住房贷款可以从不同角度划分类别。 1 . 1 . 1 按资金来源划分 个人住房贷款按资金来源划分， 可以划分为自 营性个人住房贷款、 委托性个人住 房贷款和个人住房组合贷款。自 营性个人住房贷款是银行运用信贷资金向 在城镇购 买、 建造、 大修各类型住房的自 然人发放的 贷款。 委托性个人住房贷款， 又称公积金 个人住房贷款， 是银行接受住房公积金管理部门的委托， 以职工缴存的住房公积金存 款为主要资金来源，按规定的要求向按时足额缴存住房公积金的职工在购买、建造、 大修城镇各类型住房时发放的贷款。 该类贷款不以 盈利为目 的， 实行 “ 低进低出” 的 利率政策， 带有较强的政策性， 贷款额度受到限制。 个人住房组合贷款是指向按时足 额缴存住房公积金的职工在购买、 建造、 大修城镇各类型住房时， 同时发放的委托性 个人住房贷款和自 营性个人住房贷款。 个人住房组合贷款是由 委托性个人住房贷款和 自 营性个人住房贷款两个独立的贷款品种组成的，抵押物相同，鉴于其贷款的主体、 资金来源、利率不同，因此需要分别签定借款合同。 1 . 1 . 2 按住房交易形态划分 东北大学硕士学位论文第一章 商业银行个 人住房货款概述 个人住房贷款按住房交易形态划分， 可以 划分为首次交易住房贷款和再交易住房 贷款。9 次交易住房贷款是指银行向在住房一级市场购买， 由房地产开发商或售房单 位直接出售的住房的自 然人发放的贷款， 俗称“ 一 手房” 贷款。 再交易住房贷款是指 银行向在住房二级市场购买再次交易的住房的自 然人发放的贷款， 俗称“二 手房” 贷 款。 1 . 1 . 3 按购买房屋的用途划分 个人住房贷款按购买房屋的用途划分， 可以 划分为个人住房贷款和个人商业用房 贷款。 个人住房贷款是指银行用信贷资金向购买、 建造、 大修各种类型的居住用房的 自 然人发放的贷款。 个人商业用房贷款是指银行用信贷资金向购买各种类型商业用房 的自 然人发放的贷款。由 于该项贷款所购买的房屋不是居住用房，因此在贷款利率、 贷款期限 和贷款额度等方面不享受个人住房贷款的 优惠政策。 1 . 2 个人住房贷款的特性 个人住房贷款与其他中长期贷款相比较， 在流动性、 安全性和盈利性三个方面均 有独特的优势，具体分析如下: 1 . 2 . 1 个人住房贷款具有流动性优势 个人住房贷款一般是按月等额归还本息， 每年均有现金回流， 包括当 期的全部利 息和部分本金。而其他种类的中长期贷款，不论是流动资金贷款还是固定资产贷款， 贷款期限内的大部分时段贷款本金不具有流动性， 只有贷款利息采取附息方式时具有 部分现金流。因此，个人住房贷款有利于提高资产的流动性，增强短期偿债能力。 例如， 一个银行的短期( 一个月到期) 流动性资产为2 5 0 0 亿元， 短期( 一个月到期) 流动性负债为 1 0 0 0 0 亿元， 个人住房贷款为3 0 0 0 亿元( 假设3 0 年期限) ， 根据公式( 流 动资产/ 流动负债) 计算， 短期流动性比率为2 5 yo。如果考虑个人住房贷款的现金回 流， 这部分贷款每年变现约为1 3 1 亿元， 因此， 实际上银行的短期流动性比率为2 6 . 3 1 %，增加 1 . 3 1 个百分点。而且，个人住房贷款的资金回流是持续的，在其他因素不 变的 情况下，短期流动性比 率每年均可上升1 . 3 1 个百分点。 近期， 国内银行业正在探索个人住房贷款证券化的方案， 证券化在以个人住房贷 款作抵押的基础上， 银行可以通过一定方式发行债券筹集资金， 个人住房贷款能够通 过派生现金资产进一步提高整体资产的流动性。 1 . 2 . 2 个人住房贷款风险比 较容易控制 东北大学硕士学位论文第一章 商业银行个 人住居货款概述 首 先， 个人住房贷款的 对象要求具有合法的身份和稳定的经济收入， 绝大部分是 中国公民。 中国人 卜 分注重 “ 面子”， 个人信用一般高于企业信用。 同时随着个人信 用体系的建立， 个人住房贷款诚信的客户基础将更加健全。 因此， 个人住房贷款的还 款来源可信度很高。 其次， 个人住房贷款一般是以个人购买的住房或商用房作抵押， 根据规定， 所购 ( 大修) 住房全部价款 2 0 %以上资金必须自 筹，并保证用于支付所购( 大修) 住房的首 付款。所以个人住房贷款抵押率一 般高于1 2 5 %。而目 ，我国房地产市场高速发展， 交易体制健全后，住房变现将更为容易。因此，个人住房贷款的还款来源极有保障。 再次， 许多地方发放个人住房贷款时， 在以住房作为第一抵押物的基础土， 还实 行贷款保险或住房置业担保公司担保等方式降 低贷款风险， 如果借款人不能按期还本 付息， 保险公司和担保公司承担连带责任， 银行可以避免采用诉讼而可以 直接从保险 公司获得赔付。 再其次， 实行货币化房改后， 职工购房成为个人住房贷款的主要组成部分， 还款 来源一般是单位发放的纳入职工薪酬的住房津贴， 住房津贴现阶段只能专户存储， 专 项用于归还住房贷款， 不得提现或挪用。 因此， 这一还款来源的封闭运作为个人住房 贷款按期还本付息提供了 可靠的 保证。 最后，个人住房贷款的不良 贷款新认定规则的实施，能够使贷款风险提早暴露。 根据人民银行关于不良 个人住房贷款的认定规则，个人住房贷款某一期还款逾期 1 个月， 则该笔贷款认定为不良， 进入不良 资产专项管理程序。 因此， 个人住房贷款客 户资信出现危机后最多1 个月， 银行就能识别贷款风险， 便于提前采取保障措施。 而 其他中长期贷款一般只有在到期后才能从逾期程度上判定贷款的风险程度。 1 . 2 . 3 个人住房贷款的综合盈利性高于其他贷款 根据人民银行最新公布的基准利率，5 年期以上的 个人住房贷款利率为5 . 0 4 %, 5 年期以上的其他贷款利率为5 . 7 6 %，利差0 . 7 2 个基本点。由于个人住房贷款具有 逐期等额还款的特点， 考虑回流资金再投资收益， 个人住房贷款的盈利高于其他中长 期贷款。 再考虑资产损失的风险，由 于个人住房贷款不良 率远低于其他贷款， 其盈利 更可看高一线。 1 . 3 商业银行发展个人住房贷款的必要性 1 . 3 . 1 个人住房贷款业务的市场前景广阔 ( 1 ) 党的十六大提出了 全面建设小康社会的奋斗目 标， 从长期和整体上判断， 为 东北大学硕士学位论文第一章 商业银行个人住房货款概述 建设银行个人住房贷款业务的发展提供了 广阔前景。 十六大提出的“ 逐步提高 城镇化 水平， 坚持大中小城市和小城镇协调发展， 走中国特色的城镇化道路”目 标为房地产 和房地产金融业务发展提供了广阔空间。 今后2 0 年我国城镇化率每年将提高一个百分 点，四五亿农民 将进城居住。专家预计 “十 1五”期间我国城镇新建住房3 0 亿平方米， 新增个人住房贷款2 . 5 万亿，中国的房地产市场还有相当大的发展空间。 ( 2 )中国快速的经济增长环境和稳定的个人收入预期，是拉动住房需求的基本因 素。目 前国 家住房制度改革逐步深入，城市化进程加快，社会保障体制不断完善，国 家对居民个人购房出台了多项扶持政策，包括加大经济适用房建设力度，减免个人购 房税费，建立住房公积金制度等一系列政策，以进一步刺激居民个人的购房需求。 2 0 0 0 年底我国人均住房建筑面积2 0 . 4 平方米，而高收入国家人均住房建筑面积则 达到4 6 . 6 平方米。世界各国的经验表明，在人均住房面积达到3 0 -3 5 平方米之前，该 国将保持较为旺盛的住房需求。据统计，2 0 0 0 年我国 全年销售商品房建筑面积1 亿7 千 万平方米，商品房销售额3 5 7 2 亿元，比上年分别增长2 6 . 9 % 和3 0 . 1 % 。其中，商品房销 售额中销售给个人的2 8 4 0 亿元， 猛增5 1 . 9 % ， 增幅是上年的1 倍多。 根据建设部的预测， 今后1 0 年我国城镇每年新增的住房需求稳定在1 亿平方米左右， 即使不考虑房地产涨价 的因素，每年的个人住房贷款市场规模也在2 0 0 0 亿元以上。 ( 3 ) 个人住房贷款的快速发展，己 经成为商业银行资产业务的重要增长点，占到 了新发放贷款的相当比重。1 9 9 7 年底，全国商业银行自 营性个人住房贷款余额为2 1 6 亿元，到2 0 0 2 年，已经迅速增长到8 2 5 3 亿元，2 0 0 0 年以来个人住房贷款已占 全国全部 新增贷款的2 成左右。目 前我国住房金融深度与发达国家还有很大差距， 个人住房贷款 余额与当年g d p 的比例仅有4 % ， 而发达国家这一比 例可以达到3 0 - 5 0 % 左右， 2 0 0 2 年我国 的 g d p 已 经超过1 0 万亿元，上述比 例每提高一 个百分点就是近9 0 0 亿元个人住房贷款市 场空间， 考虑到我国g d p 本身在相当长的时间内 还将保持较高的增长 速度， 我国个人住 房贷款业务的发展前景极其广阔。 住房贷款市场的增长集中于大中城市和经济发达地区，建设银行在住房融资需求 增长最快的地区均设有大量网点，因此，建设银行拓展个人住房贷款业务市场有着广 阔的市场前景。 1 . 3 . 2 发展个人住房贷款有利于商业银行可持续发展 个人住房贷款业务具有客户广泛、风险分散、利润稳定等特点，能够有效降低 银行整体经营风险。个人住房贷款的资金来源于居民 储蓄，它比企业存款更加稳定， 不容易流失，因 此流动性风险低， 且住房贷款的不良 贷款率明显低于企业贷款， 后 者一 般在 1 0 % 以上， 而前者一般不超过 1 % 。 发展住房贷款有利于提高银行资产的 整 体质量，尤其是住房按揭贷款的期限较长，能够在较长时间内为银行带来稳定的利 东北大学硕士学位论文第一章 商业 银行个人住房货款概述 息收入，降 低银行收入随经济周期波动的风险。 在目 前市场竞争激烈，不确定性增 大的情况下，个人住房贷款业务的发展有利于优化银行资产负债结构，提高贷款的 稳定性，分散业务风险，提高盈利水平，实现银行可持续发展。 1 . 3 . 3 发展个人住房贷款有利于商业银行参与国际竞争 据统计 一 ， 美国全部商业银行贷款总额的构成中，向 个人提供的住房贷款所占比重 超过3 5 % 。国际性大银行的资产业务中 个人贷款占比 一般在3 0 % - 5 0 % 。 而建设银行个 人住房贷款虽在国内商业银行中处于领先地位， 但与外资银行存在较大的差距， 特别 是在信贷、 客户结构上的不合理， 导致长期依赖公司信贷业务作为主要业务，以公司 的贷款利息收入为主要收入来源， 个人银行业务相对滞后。 为了 全面提升自 身的综合 竞争力， 迎接未来的国际竞争， 目 前建设银行辽宁省分行已经开始着力进行结构调整， 把公司业务、 个人银行业务、中间业务作为支柱业务， 而大力发展作为建设银行个人 银行业务重点的住房贷款成为调整信贷结构的最有效办法之一。 1 . 3 . 4 个人住房贷款业务具有综合收益 贷款的实际利率是贷款的名义利率减去贷款的风险损失。 据测算，目前 银行的存 贷息差只有2 - 3 % ，即如果贷款风险损失率超过2 - 3 % 即告亏损。 从银行业务经营的实际 来看，由于经济环境、行业周期、企业经营自 身存在的风险因素以及银行贷款管理中 的问题等等，公司企业贷款的风险损失率一直比较高。而优质公司客户的融资渠道多 样化，贷款市场竞争激烈，优质批发性贷款的名义利率通常较低。个人住房贷款利率 虽然比对公贷款利率略低，但是个人住房贷款的风险损失远比 对公贷款要小，其无风 险利率相对较高。首先，从业务实际的横向比 较来看，住房抵押贷款的违约率要远远 低于其他贷款。目 前建设银行按揭贷款逾期率大大低于对公贷款的逾期率，而且建设 银行的按揭贷款至今从没有进行过核销，即使一些借款人资信状况出 现变化导致了贷 款风险， 但抵押物仍然存在， 最终损失也很小; 其他银行如中国 工商银行2 0 0 1 年6 月末 个人住房贷款余额1 4 3 0 亿元人民币，不良 贷款率仅0 . 2 9 % ，接近国际银行业先进水准; 中国农业银行个人住房贷款不良 资产比率也仅为0 . s 0，其中2 0 0 3 年新发放贷款的违 约率仅为0 . 0 4 %0( 资料来源:中国建设银行网站)在个人信贷业务品种中，个人住 房贷款风险也是比较低的品种。 在经营成本方面，就单笔业务来看，一是贷款审查、审批、发放时投入的成本， 一是客户维护成本。与公司贷款相比， 个人住房贷款虽然金额小，笔数多， 但是通过 对贷款调查、审查、审批、发放流程的整合，简化业务流程，引入外部资源，可以有 效降低成本。例如引入律师服务， 将资料初审、合同 签署、公证、抵押登记、逾期催 收等工作交由律师去办理，可以使银行大大节省人力，提高效率。同时由于个人住房 东北大学硕士学位论文第一章 商业银行个人住房货款概述 贷款周期长， 一次放款收益1 0 - 2 0 年， 根据业务经验，由于其不良 贷款比率低， 积累一 定的业务量之后， 只要电脑系统支持到位， 人均可以管理的贷款量甚至在1 0 0 0 笔以上 并不比对公贷款信贷员人均管理的贷款金额小，客户维护的成本相对比较低。因此， 只要业务流程合理，规模 仁 去了，系统支持到位，成本可以相应降下来，也相应提高 了个人住房贷款业务的收益。 个人住房贷款业务还可以带动公司银行业务、保险代理业务、个人理财业务的发 展，从而带动其他的连带收益。( 1 )一手楼按揭贷款业务，如果是期房，首期款及按 揭贷款要回笼到建设银行监管使用，甚至还能带动房地产企业存款、结算业务;二手 楼抵押贷款业务通常要求购房人将首期款存在建设银行，并要求房屋中介在建设银行 开户，从而带动购房款的结算业务。( 2 )通过代理住房保险可以获取代理手续费，并 可以带动保险、 评估、律师、公证机构等中介机构的存款业务。( 3 ) 购房人通常有一 定的经济基础，在银行留下了丰富的资料，住房抵押给了银行，通过按揭还款业务与 建设银行建立了长期稳定的往来关系，可以作为个人银行业务长 期的营销对象。 1 . 3 . 5 个人住房贷款业务可降低商业银行资产风险 同样的贷款规模扩张， 贷款结构不同，相应的贷款风险也不同。发展个人住房贷 款业务是实现建设银行资产质量控制目 标的客观要求。根据建设银行的业务经验以及 工行、 农行实际业务现状和国外银行的经验， 以个人普通自 用住宅按揭贷款的不良 率5 % 0 、 公司贷款不良 率2 % 进行估计， 未来三年建设银行若新增4 0 0 亿元个人住房贷款， 则 可使不良 贷款少增6 亿元，而新增个人住房贷款4 年间累计提取的1 0 亿元呆帐准备金， 由 于个人住房贷款最终损失率极低，本身几乎不消耗呆帐准备，其呆帐准备可以 全部 用于核销以前 形成的不良 贷款。与 全部发展公司贷款相比，建设银行合计可以 减少1 6 亿元的不良 资产。另外个人住房贷款规模的扩大还可以 稀释以前的不良 资产。因此， 大力发展个人住房贷款业务，对降低贷款不良 率起到不可替代的作用。 同时，由于个人住房贷款业务与公司贷款业务的相关度比 较低，根据资产组合理 论，只要资产的收益 ( 损失) 不是完全正相关的，资产结构的多 样化会降低资产的整 体风险水平，发展个人住房贷款就成为实现银行贷款资产多 样化的 重要手段。 综上，在目 前不良 资产成为阻碍建设银行辽宁省分行利润提高、机构扩张和业务 发展的主要因素的情况下，从稳健经营的企业文化理念，从降低资产风险、提高资本 充足率及实现建设银行利润稳定增长的角度，要大力促进个人住房贷款业务的 发展。 建设银行辽宁省分行要进一 步发展个人住房贷款业务， 必须要先分析目 前个人住 房贷款在全国、在建设银行、在辽宁省的发展现状，找出建设银行辽宁省分行在个人 住房贷款业务发展中存在的问题。因此，本文下一章将对以上两方面作以研究。 东 北大学 硕士学位论文第二章 建设银行辽宁省分行个人住房货款的现状与问 题 第二章建设银行辽宁省分行个人住房贷款 的现状与问题 个人住房贷款作为建设银行个人资产业务的支柱业务，在建设银行资产业务中占 据相当 重要的地位，对改善建设银行信贷结构，提高信贷资产质量和效益起到了 重要 作用。 近几年来，建设银行的个人住房贷款业务一直处于领先地位，发展很快。 但是 与此同时各商业银行纷纷意识到了房地产金融业务的重要性，加大投入力度，争抢市 场份额， 特别是全力拼抢个人住房贷款、公积金存款、 优质楼盘项目，对个人住房贷 款的市场争夺日 益激烈。因此建设银行应增强忧患意识，居安思危，认真分析个人住 房贷款业务的现状，正视建设银行个人住房贷款业务存在的问 题，这对于建设银行保 持优势，扩大市场份额，进一步开拓个人住房贷款市场具有指导意义。 2 . 1 建设银行辽宁省分行个人住房贷款的发展现状 2 . 1 . 1 我国个人住房贷款持续高速发展 在我国， 个人住房贷款的引入只有1 0 年的历史。1 9 9 2 年，中国建设银行率先推 出了 职工住房抵押贷款暂行办法 。 但是当时的房地产热和开发区热， 导致大量资金 流向了高档楼宇、商厦开发建设，而百姓急需的普通商品住房却无人问 津。结果造成 了 大量商品房屋积压和宝贵资 源的浪费。 1 9 9 7 年亚洲金融危机之后， 启动住房消费信 贷扩大内需，成为促进国民经济增长的重要举措之一。伴随着 “ 住房分配货币化”政 策的出台，政府减免税费、银行让利等多种政策的实施，个人住房抵押贷款开始进入 寻常百姓家。 这几年，我国的个人住房贷款持续高速发展。体现在以 下几个方面: ( 1 ) 商品房销售速度不断加快。1 9 9 7年商品房销售面积 9 0 1 0万平方米， 2 0 0 1 年商品房销售面积2 2 4 1 2 万平方米，增长幅度 1 4 9 % ，年均增速 3 7 % ，其中个人购买商 品房的比重达9 0 % 以上。 ( 2 ) 商品房销售价格稳中有升。1 9 9 7 年商品房平均销售价格 1 9 9 7 元/ 平方米， 2 0 0 1 年商品房销售价格2 1 7 0 元/ 平方米，增长幅度9 % ，年均增速2 . 2 % . ( 3 )房地产开发投资增长迅速。1 9 9 8年以来，房地产投资额平均增长幅度达到 1 7 . 4 % e 1 9 9 8 年、1 9 9 9 年、 2 0 0 0 年、 2 0 0 1 年、 2 0 0 2 年房地产开发投资同比 增长分别 东北大学硕士学位论文第二章 建设银行辽宁省分行个人住房贷款的 现状与问 题 笔，金额 1 4 6 8亿元，发现违规贷款和违规金额分别占总检查笔数和金额的 9 . 8 % 和 2 4 . 9 % 。 可见， 各商 业银行大多没 有意识到房地产贷款或个人住房贷款存在的 风险， 没 有有效的风险控制措施。 2 . 1 . 2 建设银行个人住房贷款业务占 据领先地位 随着住房市场的不断发展，客户对银行新的住房金融服务需求不断增多，银行之 间的竞争也越来越激烈。建设银行多年来一直在房地产金融领域保持优势，建设银行 自2 0 世纪8 0 年代中 期率先在国内开办个人住房贷款业务， 近2 0 年来始终坚持不断进 行产品的创新，扩充服务内涵，用专业化、规范化的经营巩固老客户、吸引新客户。 不断加强对市场的分析与研究，强化对客户需求、国内外同业产品信息的采集、分析 能力， 建立快速的市场反应机制， 呈现快速增长的良 好发展势头。 从2 0 0 2 年开始， 建 设银行大力提高产品创新效率，并打响了房地产金融品牌战。建设银行总行加强了对 个人住房贷款产品研发的组织管理，并借鉴国内外同业先进经验和做法，在全国逐步 推出个人住房组合贷款，个人再交易住房贷款、个人商业用房贷款、个人住房转让贷 款等一系列贷款品种，在同业中首先吹响 “ 乐得家”品牌战略的号角。目 前“ 乐得 家”品牌的产品品 种日 益丰富，既有针对在住房一级市场上购买住房的个人发放的住 房贷款，也有针对在住房二级市场购买二手房的个人发放的再交易住房贷款;既有公 积金个人住房贷款， 也有自 营性个人住房贷款， 还有组合贷款; 既开展个人住房贷款， 也开展个人商铺、车位、写字楼贷款;既可对购买商品房的 个人提供贷款，也可对购 买经济适用住房、房改房、参加集资建房的人提供贷款;既有单纯的购房贷款，也有 购房与装修等的组合贷款; “ 加按” 、“ 转按” 等个人住房贷款的 衍生品 种在建设银行 的许多分行也已开办，多层次、 全方位地满足了客户的不同需求。这些创新，从小的 方面说为建设银行争取了客户，以满足客户需要为最终目 的，从大的方面讲，对于推 动中国整个房地产金融业的发展、房地产金融市场的培育都起到了重要作用。 2 . 1 . 3 建设银行辽宁省分行个人住房贷款高速发展 中国建设银行辽宁省分行个人住房贷款业务起步于二十世纪八十年代末，经过十 余年的探索、发展，目 前已 成为建设银行辽宁省分行的重要信贷品种。个人住房贷款 对改善建设银行辽宁省分行信贷资产结构， 提高 信贷资产质量，盘活不良 资产，增加 中间业务收入，吸收存款，增加银行卡的发行与结算量，带动建设银行整体业务持续 健康发展发挥了重要作用。1 9 9 8 年下半年， 在国家刺激消费， 扩大内 需，启动住房消 费市场宏观经济政策的支持下，建设银行辽宁省分行个人住房贷款业务发生了质的变 化，由 近十年的启动探索阶段， 进入了快速、规范发展阶段。 2 0 0 0 年到2 0 0 3 年3 月， 建设银行辽宁省分行自 营性个人住房贷款余额分别为5 2 . 3 东北大学硕士学位论文 第二童 建设银行辽宁省分行个 人住房贷款的 现状与问 题 亿元、 5 8 . 3 亿元、6 0 . 3 亿元、6 1 . 9 亿元， 分别增长5 . 9 亿元、 2 . 0 亿元、1 . 6 亿元， 增长率分别为 1 1 . 2 6 % , 3 . 4 4 0% , 2 . 6 1 %( 数据来源:中国建设银行房地产综合月报) ， 见图2 . 3 . 6 3 6 0 5 7 5 4 5 1 4 8 4 5 2 0 0 0 年2 0 0 1 年2 0 0 2 年2 0 0 3 年3 月 图2 . 3 建设 银行辽宁省分行个人住房贷 款余额 ( 2 0 0 0 -2 0 0 3 . 3 ) f i g .2 .3 t h e b a l a n c e o f p e r s o n a l h o m e m o r t g a g e l o a n in l i a o n i n g b c ( 2 0 0 0 -2 0 0 3 . 3 ) 截止到2 0 0 2 年年底，建设银行辽宁省分行全口 径个人住房贷款余额9 2 . 2 亿，比 年初增加1 2 . 4 亿元。 其中经营性个人住房贷款当年累计发放 1 5 . 3 亿元， 贷款余额6 0 . 3 亿元， 比 年初增加2 亿元。 经营性个人住房贷款不良 率为2 . 0 8 5 % ， 比 年初增加0 . 5 9 4 % ; 实现利息收入2 . 9 亿元，利息实收率9 4 . 5 4 % ，经营性个人住房贷款年收息率5 . 0 6 % 0 通过发放经营性个贷盘活老贷款 1 8 0 0 万元。2 0 0 2 年全省个人住房贷款余额为3 9 9 . 7 亿元， 建设银行辽宁省分行余额为6 0 亿元，累计发放个人住房贷款余额2 0 0 多亿元， 居东三省榜首 ( 数据来源:中国建设银行房地产综合月报) 。 目 前建设银行辽宁省分行个人住房贷款业务的服务网点己 覆盖全省各地区，形成 了 省、市、县三级经营体系，开办个人住房贷款业务的网点己 达1 5 0 多个;在个人住 房贷款的产品设计上初步形成了以目 标市场细分为层次， 以个人客户为对象， 高、 中、 低档多级个人住房贷款产品体系，推出了政策性、商业性、组合性贷款三个种类，十 多个品种的个人住房贷款产品，提出了实现个贷经营效益化，管理规范化，服务标准 化，产品市场化，人员专业化，核算电子化的总体目 标。个人住房贷款业务已 经成为 建设银行辽宁省分行信贷业务的一个新亮点和效益增长点， 呈现出 广阔的发展空间。 2 . 1 . 4 建设银行辽宁省分行个人住房贷款快速发展原因 ( 1 ) 城市居民 购买能力的提高是支撑房地产业发展的内因。 改革开放以来， 居民 收入快速增加，储蓄存款余额持续稳定增长，1 9 9 7 -2 0 0 1 年间平均增长速度为1 5 %, 2 0 0 1 年末储蓄存款余额己 达7 3 7 4 2 亿元， 城镇居民 家庭人均可支配收入由1 0 年前的 1 3 7 5 元增加到6 8 5 9 元。1 9 9 7 -2 0 0 1 年间， 我国城市居民恩格尔系数从4 6 %降至3 7 % ( 见表2 . 1 ) ，说明 我国已 进入小康型生活水平， 正在向富裕型靠近。 但从居民消费结 构看，2 0 0 1 年居住消费仅占 消费性支出的1 1 .2 %，表明我国居民 在居住方面仍处于温 东北大学硕士学位论文第二章 建设银行辽宁省分行个人住居贷款的 现状与问 题 饱型水平，这为我国 房地产业提供了良 好的发展机遇和广阔的发展空间。 表2 . 1 恩格尔系数与居住消费支出 t a b l e 2 . 1 e n g e l c o e ff i c i e n t and e x p e n d it u r e o n h o u s i n g 消费类型恩格尔系数 ( % )居住消费占消费性支出比重 贫困型 5 9 7 温饱型5 0 - 5 9 7 - 1 2 小康型 4 0 一 一 5 01 2 - 2 0 富裕型 3 0 - 4 02 0 - 3 0 注:恩格尔系数为一国居民在消费中用于食品的消费支出占 总的消费支出的比例 而目 前收入与房价比为1 : 8 , 新建住宅中个人购房比例已 达9 0 % , 强大的住房买 方市场支持着个人住房贷款市场的蓬勃发展。 ( 2 )国家政策的调整是促进个人住房贷款发展的外部条件。1 9 9 8年，我国住房 制度改革取得突破性进展，取消实物性福利分房，实行住房分配货币 化，大力打造住 宅产业，将其作为新的经济增长点来拉动国民经济的增长。住房分配货币化制度的出 台，切断了人们对福利分房的依赖，从根本上调动了个人购房的积极性， 促使居民依 靠个人的力量来实现安居梦想。 2 0 0 2 年辽宁省1 0 万户居民累计向 银行贷款1 1 0 亿元， 买了1 0 3 2 4 0 套，1 6 2 2 万平方米的 房子， 提早实 现了 安居梦想。 ( 3 ) 利率下调是个人住房贷款发展的助燃剂。 利率的下调， 降低了居民储蓄的意 愿， 相应地增加了住房消费和住房投资的支出， 一部分有实力的居民购买了多户住房， 拓展了住房消费领域，增加了住房消费需求，推动了 个人住房市场的发展。 2 . 1 . 5 建设银行辽宁省分行个人住房贷款面临的形势 建设银行辽宁省分行的 个人住房贷款业务 在辽宁省地区 发展迅速， 一直处 于” 领 头羊”的地位。但是从近三年建设银行辽宁省分行个人住房贷款连续发展的状况不难 看出，个人住房贷款业务的发展逐渐显露出一些问 题。 表2 .2 2 0 0 0 年一 - 2 0 0 3 年个人住房贷款发展状况表 t a b l e 2 .2 t h e d e v e l o p m e n