（工商管理专业论文）天津市房地产市场研究.pdf

摘要 本文以天津市房地产的基本环境为背景，针对目前天津市房地产市场存在 的诸多问题，重点研究发展天津房地产业的对策。例如，商品房供需不平衡、 有效需求不足等。这些因素严重制约了天津房地产市场的发展。因此，如何制 定有效的对策解决上述问题以推动天津房地产市场发展成为当务之急。 本文主要探讨和研究了以下几个方面的问题：房地产的概念及其主要特征； 房地产业的相关概念；房地产业的特点及它与国民经济发展的关系；天津市房 地产市场发展现状分析及预测；天津市房地产市场可持续发展的问题和对策。 天津市房地产业经过近几年的迅速发展已进入良性循环的快车道，通过一 系列政策调控，使房地产开发的数量和结构与市场需求在一定程度上相适应， 但要实现天津房地产业的可持续发展，必须采取相应措施。本文对天津市房地 产业的发展势态和天津房地产业发展所面临的自然环境、社会环境、政策环境 进行分析，运用持续发展的理论、思想，采用定性分析和定量研究相结合及理 论研究与实践相结合的方法，运用扩展的线性支出系统模型( e l e s ) 和线性支出 系统模型( l e s ) 对天津市居民房住消费进行了预测。在此基础上，提出了天津房 地产业发展的战略目标、战略筹划以及实施战略目标的措旆，以加速天津房地 产业的发展。应主要注重产业内部改造、宏观调控改善、科技创新和产业化、 健全管理制度完善控制体系、产业政策变革措施等方面。 关键词：房地产市场影响因素消费预测可持续发展对策 a b s t r a c t t h e p a p e rm a i n l y d e a l sw i t ht h ec o u n t e r m e a s u r er e s e a r c ho fr e a l e s t a t e d e v e l o p m e n ta g a i n s tt h eb a s i cb a c k g r o u n do fy i a n j i n t os t u d yt h i sp r o b l e m ，w ep o i n t o u tm a n yd e f e c t so f t h er e a l - e s t a t em a r k e ti nt i a n j i nn o w f o r e x a m p l e ，t h eb a l a n c eo f c o m m e r c i a lb u i l d i n g ss u p p l ya n dd e m a n d ，t h ed e f i c i e n c yo fe f f i c i e n td e m a n d t h e s e f a c t o r ss e r i o u s l yr e s t r a i nt h ed e v e l o p m e n to fr e a l e s t a t em a r k e ti nt i a n j i n s oi t i s h i g ht i m et om a k e e f f e c t i v ec o u n t e r m e a s u r et os o l v et h ep r o b l e mm e n t i o n e da b o v ef o r t h ed e v e l o p m e n to f r e a le s t a t em a r k e t t h e p a p e re x p l o r e sa n df o c u s e so nt h ef o l l o w i n gq u e s t i o n s ：c o n c e p t sa n dm a j o r c h a r a c t e r i s t i co fr e a le s t a t e ；r e l a t i o nc o n c e p t so fr e a le s t a t e i n d u s t r y ；t r a i t so fr e a l e s t a t ea n dr e l a t i o nb e t w e e nr e a le s t a t ea n dn a t i o n a le c o n o m i cd e v e l o p m e n t ；c u r r e n t s i t u a t i o n a n a l y s i s a n df o r e c a s to fr e a le s t a t em a r k e ti n t i a n j i n ；p r o b l e m s a n d c o u n t e r m e a s u r eo ns u s t a i n a b l ed e v e l o p m e n to fr e a le s t a t ei n d u s t r yi nt i 删洫 a f t e rs e v e r a ly e a r so fr a p i dd e v e l o p m e n t ，r e a le s t a t e i n d u s t r y i n t i a n j i nh a s e n t e r e di n t oh e a l t h f u lc i r c u l a t i o nw i t has e r i e so fa d j u s t i n g p o l i c i e sw h i c ha l i g n q u a n t i t ya n d s t r u c t u r eo f d e v e l o p e dr e a le s t a t et ot h o s er e q u i r e db ym a r k e td e m a n dt o ag r e a t e x t a n t h o w e v e r , s o m em e a s u r eh a v et ob et a k e nt or e a l i z es u s t a i n a b l e d e v e l o p m e n to fr e a l e s t a t e i n d u s t r yi nt i a n j i n t h es t u d yh a sb e e nm a d eo nt h e d e v e l o p i n gl e v e la n d 仃e n do f t h em a r k e t ，a n da na n a l y s i so nt h en a t u r a l ，s o c i a la n d p o l i t i c a le n v i r o n m e n t b a s e do n t h et h e o r i e sa n di d e a so f q u a n t i t a t i v ea n dq u a l i t a t i v e s t u d y i n gm e t h o d s ，a s w e l la st h e o r e t i c a la n d p r a c t i c a lm e t h o d s ，as e r i e so fs t u d i e so f t i a n j i nr e a le s t a t ei n d u s t r ya r ec a r r i e do u t b e s i d e s ，w ea p p l y t h el i n ee x p a n d e x p e n d s s y s t e mm o d e l ( e l e s ) a n dt h el i n ee x p e n ds y s t e mm o d e l ( l e s lw i t l lt i a n j i nc i t yt o e s t i m a t et h er e s i d e n t sb u i l d i n gc o n s u m el e v e l b a s e do nt h e s es t u d i e s a n das e to f t a r g e t i n g ，p l a n n i n gs t r a t e g i e sa n dp r a c t i c a ls t r a t e g i e sa r ep u tf o r w a r dt os p e e du pt h e d e v e l o p m e n to f r e a le s t a t ei n d u s t r yi nt i a n j i n t h ee m p h a s i ss h o u l db ep u to ns u c h w o r k so , si n t e r n a lr e f o r m a t i o no fr e a le s t a t ei n d u s t r y , m a c r oc o n t r o l l i n g ，t e c h n o l o g y i n n o v a t i o na n di n d u s t r i a l i z a t i o n ，p e r f e c t i n gm a n a g e m e n tr e g u l a t i o n s ，c o n s u m m a t i n g q u a l i t yc o n t r o ls y s t e m ，c h a n g eo f i n d u s t r i a lp o l i c e ，e t c k e yw o r d s ：r e a le s t a t em a r k e t i n f l u e n t i a lf a c t o rc o n s u m ef o r e c a s t s u s t a i n a b l ed e v e l o p m e n tc o u n t e r m e a s u r e s 独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作和取得的 研究成果，除了文中特别加以标注和致谢之处外，论文中不包含其他人已经发 表或撰写过的研究成果，也不包含为获得岙注盘生或其他教育机构的学位 或证书而使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在 论文中作了明确的说明并表示了谢意。 学位论文作者签名：参7 锤影冬签字日期：卯；年膨月k 珀 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解鑫生盘墼有关保留、使用学位论文的规定。 特授权盘生盘生可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检 索，并采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编以供查阅和借阅。同意学 校向国家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘。 ( 保密的学位论文在解密后适用本授权说明) 学位论文作者签名 铭冬翩繇圹 9 一 虏缝产静爽物整钵性 酋先，房地产的实体是房屋和土地二元结构形成的。房履和土地连接在一 起不耱分裁。房蓬设施不能魏离蟪蔼独立存在是不言磊臻豹。餐怒遣氇不 能够离开房殿设施而独立存在，这主要是因为没有房屋的城市土地不能实现房 建产豹使焉葫筢，蔼灵麓浚巍然狭态存在。只有实瑷土建和房霪的露凝结合， 才能做到对土地的有效利用。其次，二元结构的房地产虽然在观念上和商品交 易滔动、慈产分裁对，霹戳将英送行罄分静分割或搜震赣暴豹分裁，帮不煞淑 变其实体的熬体性。 ( 5 ) 赛遗产弱避售瞧 货币作为财产存在的一种形式，存入锻行就会带来利息；如果自己保存， 爨不会垂然增多。毽列患扫除凌馀上涨熬因素嚣是零毫剩余，裂余多少，翔露 币值的变化有关，与通货膨胀有关。而房地产却有明显的增殖性能。在现实生 活中我靛拄绦会发城一宗房避产已经使用多年，甚歪已超避绦险矮，但翔装出 第二章房地产发展的基本理论 售，它豹价镶可能大大超过鹣买拜于所纣壅静代价。一辐遗产，汉其由于交翳的 时间不同，其价格差异常常十分可观。分析产生增值的原因，一是房地产需求 大造藏份穆持续上秀：二是主穗资滚浆蠢疆经是土鏊鏊供给不是，不黥满是鬻求， 造成土地价格上升，这是房地产增值的主因；三是房地产开发建造的周期长， 逛绳缆房这产绥雍弱上涨。 房地产的五个特征是相甄联系的，它决定着房地产经济运动的特殊性及其 规律。 2 2 房地产韭的榻关摄念 2 。2 房地产篷豹撩念 产业是鼹子徽残经济秘宏双经济之阕的、兵鸯网一性袋懿企业熬集合。作 为产业，在缀济上他首先应该能够实现投入产出自貔循环。这意味着所生产的 东疆夜市场，市场不凝扩大，批量生产就形成了产业。 房地产她是进行房地产投资、歼发、经营、服务的行业，属于第三产她， 是具农基础憾、先导性、繁动性和风险性的产业。房地产业蒺有生产( 开发) 、 经营、管理和服务的多种性质，属予第三产业；在痨地产歼发活动中，相对第 二产姚中的建筑业来讲，房地产业魑房地产 开发和娥设的甲方；房地产业是策 划者、组织暂和承糖发包任务。 房地产服务业可分为房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪和物妣管 理等。所颤，房遗产泣静缅分行韭镶括痨缝产授资开发监、房施产咨询监、房 地产价格评估业、房地产经纪业和物业管理蚍。 2 2 2 房地产业的特点 房地产娩作为国民经济审的一个主要酌独立酌产妲部门，有其翻身活动豹 特点，现概述如下； ( 1 ) 鏊癌往 从国民缀济来肴，房地产业是社会生产和再生产以及科学文化、教育、卫 生、人类屠往等各弹社会经济活动豹基穑、载俸和定润条粹。房遗产整阕鏊它 行业相比，它具有商度的基础性和先导性，它的发展可带动相关产业的高逋发 矮，是国民缀济的蘩器缰戒鄢劳。瓷经济发达静国家帮建嚣，赛逢产受占鬻甍 生产总值的1 0 左右。如在荧国、香港，日本，房地产业醴成为该地区和翻家 第二：= 章房地产发震的基本理论 举足轻重戆支柱产蛰。我蕃房地产驶是薪兴产业，但发震势头强勤，有望成为 国民经济的支柱产业之一。 ( 2 ) 综台性霸关联性 房地产业是一个县有高魔综合性和高度关联性的行业。综合性表现在它是 一令横跨生产流遂帮消费领域的产业部门。虽然驭流通领域为主，但它邈参与 生产领域的工作，以及售后服务和物业管理服务。必联性体现了它与众多的产 监部门相联系，如建材工、旦、建筑业、冶金、化工、机械、木麓、家用电器、 家具婶。 ( 3 ) 区域差异性 房地产位置的固定性决定了房地产的生产、流通和消赞的地域性。同时， 由于不嗣地速社会经济发展和人们生活水平客观上存在着差别，决定了不阍地 区房地产业的需求程度的差羿，正魁由于以上两个原因，谗成各地区房地产业 及房地产企业的收益有较大的差别，级差收益明显。 ( 4 ) 高投资、商风险性 房地产业与其它产业相比，它是一个熹投资行业。一个房地产项尽少则几 百万元，多则数亿元。对开发商来说都会涉及到融资问题。由于生产周期长， 资金投入数量大，涉及的风险类型又广泛复杂，如利率的变化、房地产市场政 策的变化及自然因素的变化，而这些变纯具有不确定性，使得房逾产韭是一个 回报率可能较高，而风险也高的行业。 ( 5 ) 翻度豹相关性 从房地产经济方面来看，房地产业是受政府政策影响最大，受法律制约最 大静行业。在房建产市场，土地一级市场亩国家垄断，决定了痔遗产的发浸要 素受城市规划的制约；在房地产经营，无论是土地的出让、转让、抵押还是房 蓬稳买卖、租赁等都必须受到法律、法巍豹制约。 ( 6 ) 发展的周期性 房琏产发展受剁于宏巍经济发展、入口、政治、社会文亿、法律毒度等多 种因索的影响。在其发展过程，就表现出周期性波动的变化规律。房地产业周 颠波动性表现为上对期、下降期两个大的除段，具体可分为高潮、衰退、萧条 和复苏四个阶段。我国的房土呶产业和国民经济的周期大体里现正相关，这是因 为房地产业回国民经济有密切关系。 2 2 ，3 房地产业发展的环境因素 本节所说的环境因素是广义的环境因素，它包括政治因索、经济因素、地 第二二牵房蛾产发展盼基本理论 理毽豢、生态强凌鑫綮、麓列霾素等。 ( 1 ) 政治因素 跛浍因素一般攒藏禺霆索、致繁强素，欢届溥凝对痨镳产整静憨俸发溪买 有极大的影响，个圜家和地区的政局是否稳定，会真接影响人们的置业信心， 房遗产楚不动产，投瓷量大，一般潘援下其奢傈篷援，一里撼资会投放遴去，簸 需要一定时间才能收回投资，所以当政局稳定时，房地产业发展平稳。反之， 房缝产发展裁会逡现漤荡，甚至剧烈魂荡。国际关系交缆会影响强国投资戆铬，整， 同样也会影响本国对外国投资的信心。从9 0 年代初四方国家逐渐恢复对中圈投 资熬壤心，中匿吸弓l 掺资额产生一次跃秀，l 毙蔻，国终投资馁据相应戆房建产投 资在阴岸城市均有一次缩减的记录。政策因索对房地产业发展影响很大，在某 些馈掇下，政策因素蒺至成为决定房她产业的主要爨索之一，7 0 年代末，我爨实 行经济改革，房地产随之复苏和发展就是显著证明，之后推行的土地使用制度、 住房制度改革，房屋商龉诧等一系歹4 政策，为房地产业发展掇供了良好的条传。 ( 2 ) 经济因素 房地产业是商品经济的产物，社会经济发展使麂地产业成必一个独立的行 业部门，并程国民经济中占璧要的地位，成为经济繁荣的重鞭支柱之一。所以， 房地产经济与国民经济有极为密切的依存关系，房地产业的发展很大程度上， 受整体社会缎济环境的影响，社会经济繁荣意昧着为房地产授资酌扩大提供了 更大可能性，而且社会安置就业能力增加，使房地产潜在需求成为有效需求变 为可缆，给赛遗产经济带来兴旺景象。疆本和香港程二醯鑫虏遗产娩迅速发展， 与其战后经济的兴旺发达紧密相关。相反，在经济萧条时期，房地产业也会大 稻发寝退，翻鲡1 9 2 4 、1 9 3 3 年豹经济太萧条使荚美歇等资本主义国家的房魄产 市场陷于崩溃。 ( 3 ) 壹| 蠹溪环境邋素 国外对房地产有这样一个流传已久的说法，城市房地产有三个最重要的特 锺，第一是镣蓬，第二是整麓，第三还是饶整，霹怒房遗产掰赴穗瀵舔凌缱鬻 之重爱，无论用于工商业生产经营活动的房地产，或是用于社会生活的公兴建 筑积家庭消费熬住宅，耨与冀掰楚戆缝理舔竣关系凝太。 商业用房地产所处的阴岸环境因素：商业区腹地的大小和顾客的质墩； 颓客躲交运手段秘交逶获猿；该蜷区貔繁荣秘变纯状况。 工业区所应重视的地理环境因素：产品市场及原材料采购市场的位鬣关 系；运稔条传、葫力供应；承资源及接瘩费翅；与鞠关产螺瓣霞鬟关系，其孛 工业用水的质与量和交通运输条件最为重要。 住宅隧辑处的迭理环壤因素：童然条传；属琵l l 每职效及教弯条舞；魏甥 9 第二章房媲产发展的基车理论 条释，包捂商业躅点配置难离等袈牛；索玻公餍设施状醌；公害情况；景观等 等。 这些爨素对住宅价格匆供需求平都有关系。然而，房地产竖瘦正确分析房 地产的自然地理环境，地理位置虽嗣定不变，地理环境状况则可能变化，随着 裢会经济弱变迁，彗日溺枣可能变得冷渍，以蘸豹荒树霹以发矮成为繁荣的现 化化城市，这些变化也对房地产业有极大的影响。 ( 4 ) 生态环境因素 城市地孵地貌，是否在江河湖海沿岸、地壳稳定性、地基承载力、气候条 传、目照时间、平均气温、平均蹲蔼、檀被覆盖状况、空气和承资源质量、清 洁度、污染程度、自然景观，这些因素对人们生产和生活特别对人体的健康有 缀大影响，同时作用于房地产业的产品结构，环境质量好的地域，房地产业投 资效髓水平就高，环境质量菠，存在各种污染及噪音程度大的地域，房地产业 投资收益水平就低。 ( 5 ) 规划因素 不同城市，不同地区的城市规划目标不同，如交通布局，空中与地下开发 管制，城市规划很大程度左右着土融的使用功能，从而影响房地产她发展布局。 规划还包括对建筑密度和人口容积率的规定，建筑密度和人口密积率影响 蛾的利用率，进而影响单位面积上分摊的地价、房价，最终影响房地产供求。 此外，对某些重大项目的规划也影响房地产业发展，如规划拟建火车站、生干 道，* 建多功能赡物中心，剐这些建设项强所在遗跗近房蛾产发展前景就比较 乐观。 2 2 4 房地产业发展的驱动因素 市场机制中任弼产、监发展的动力因素来自市场内部各要素之间的矛盾，而 关键因素就是需求，可以说社会需要，是产业发展的动力因素，而需求本身，又 表现为方方帮西的因素，这些因素由于在实际串未必构成商效需求，但它对需 求的发生潜在变化起着关键作用，在房地产发展研究中构成需求以至驱动房地 产韭发震的因素，主要有入【 因素、生活水平因素、家庭结构因素、功能因素 等。 ( 1 ) 入口增长是房遗产最主要驱动毽素 人是城市居住区的建造者，也魁这空间的占有者，这一矛盾使人类援今 泰献房霪短缺中解脱出来。入口的变化臻显建彩嫡着房遗产业发展，在其他因 素完全相同的情况下，人口的增长导致对房地产需求的增加，大量a 口需要更 1 0 第二章房魄产发展的基本理论 多熬房屋良满足荬基本生活翥要。 1 9 9 1 年到2 0 0 0 “年天津市辖区麸增加2 1 9 7 万户居民，按每户需要一套6 0 平方米的住房计算震新增建筑面积1 3 1 8 2 万平方漱，这是代表着一个巨大的住 房需求群体。 表2 11 9 9 1 - 2 0 0 0 年天津带市区人糊变化情况 市区人日南区人弱密度市区总户数户均人曩 每份 ( 万入)( 入，每平方公里)( 万户) ( 人，户) 1 9 9 15 7 8 4 41 3 4 81 8 1 4 13 1 9 1 9 9 25 8 2 4 9】3 5 71 8 4 4 63 1 6 1 9 9 35 8 7 o l 1 3 6 71 8 7 8 13 1 3 1 9 9 45 8 9 ，4 91 3 5 51 9 0 7 33 0 9 1 9 9 5 5 9 1 3 61 3 5 91 9 2 ，9 73 0 6 1 9 9 6 5 9 3 3 61 3 6 81 9 4 7 73 0 5 1 9 9 7 5 9 3 ，7 51 3 7 01 9 8 。3 92 9 9 1 9 9 8 5 9 7 0 91 3 7 22 0 1 6 32 ，9 6 1 9 9 95 9 9 3 l 1 3 7 72 0 1 9 72 9 6 2 o5 9 9 ，8 71 3 7 8 2 0 3 3 82 9 5 ( 2 ) 生活水平的提高要求相应地增加活住面积和消费场所面积 随着生产的发展和生活水平提高，居民家庭财产拥有量日渐增多，家庭财 产的增加，客鼹遣要求扩大居住面积。翻如大屏幕电视要求延嵌视觉距离。随 着家庭财产拥有量的增加，居民住房消费需求也相应膨胀起来。 1 3 ) 家庭结稳的变诧零 起住房需求静变化 近年来，天津市市区入口数量和密度都在增加，而户均家庭成员数量在减少， 这些变纯都将导致家庭户数的增热，丽痨遗产消费正是戬家庭为孳位的消费产 品。 1 4 ) 入的全葱发展霭要多功缝组合式生存空闯 多功能组合式生存空间的含义是：住宅的每一室以承担一种功能为主。 多个珐能塞招霹媚隰又稳互相邻，其蟋真方便逶道联接。 从理想状态看，人应该在起居璧休养生息，在卫生闯完成沐浴和自我净化， 在书房牙发智力稳完善思想，在客厅进霉毒主交秘涉外活动，在活动室进行备种 游戏娱乐活动，一个家庭还需要一小块的花园和草坪，享受水、空气、阳光等 第二章房地产发展的基本理论 自然物质弱嗣时进行简单豹体育锻炼，但是现实条件的限铡，使诲多人不得不 在多功能集予一室的狭小空间生活。这不但是对人生存行为的压抑，也是对人 本蛙的压秘，随着客观条馋的改善，人纛追求多功能组合式生存空闻的欢望应 会越来越强烈。表2 ，2 充分说明了人们的这种需要。 表2 2t 9 9 t 一1 9 9 9 章天津市中心城区人均居住研积 与往房使焉嚣积增长婧况( 平方米) l 1 9 9 11 9 9 21 9 9 31 9 9 41 9 9 51 9 9 61 9 9 71 9 9 81 9 9 9 l i 使册匿积 9 。9 9lo 1 9】o ，3 21 0 7 7l 】3 9】1 8 8】2 2 7 2 5 81 3 1 i l 居往面积 6 86 96 97 17 5 7 7 37 9 8 8 18 3 8 l 2 3 房地产市场的概念及分类 2 。3 。1 房地产毒场的凝念 房地产市场是指房地产商品交换关系的总和，是令房地产的买卖双方走至i 一起，并就某种特定房地产的交易价格达成一致的任何安排。由于房地产的特 殊性，使房地产在生产和交抉的历史发展过程中衍生出了各种交换流通形态， 如转让、租赁、抵拇和典当等。 2 ，3 2 塞她产毒场分类 从识别和把握房地产宏观市场环境的角度出发，可以按照地域、房地产的 用途和等级、交易磊的等标准，对房地产市场迸行分类。 ( 1 ) 按地域范围划分 房地产的不可移动往决定了房地产市场是区域挂市场，人们认识秘把搀房 地产市场的状况也多从地域的概念开始。因此，按地域范围对房地产市场进行 翊分是房遗产市场划分的主要形式，骝南方房超产市场，j e 方房遗产市场戴深 圳房地产市场，北京房地产市场。 ( 2 ) 按房地产用途帮等级麓分 根据房地产用途不同，可将其分为居住物业市场( 含普通住宅市场、高档 公寓市场、剐墅毒场等) 、商照麴业市场( 写字楼市场、商场或痦铺市场、酒 店市场等) 、工业物业市场( 标准工业厂房市场、商新技术产业用房市场、研 第二章房地产发餍的基本瑷论 究与发展覆房市场等) 、地市场( 各耱类型用避市场) 等。 ( 3 ) 按房地产交易形式划分 依不弱房遗产交易形式对房魏产市场邂行鲻分为土这市场、销售( 含预售) 租赁( 含预租) 和抵押等子市场。 ( 4 ) 按房速产购买考目的楚分 房地产市场上的买家购房的目的主要肖自用和投资两类。根搦买者购买目 的豹不同，可戳将房地产市场划分为自翅市场和投资市场。 ( 5 ) 其他划分方式 根摆市场分板的特殊翻的，房地产市场还有其他些划分方式。熟褥商品 房市场划分为商品房交易市场、准商品房交易市场和公有房租赁市场等。 2 。3 ，3 房地产市场的运行机制 房遗产市场载运行摄刳，是撂房逸产市场中务因素之间相互联系、互沟因 果，按照客观经济规律，使资源达到合理配疑的具体组织结构和运行方式。其 运行机制是以市场机制为主的调节机制。 2 3 3 1 市场机制的概念 市场机制是播市场体系内各个要素豹功能及其在市场交换中互相联系、互 为因果、相互制约拭同发挥功能的有机联系方式。具体来说，就是市场主体在 市场上遘露互楱联系和互橱作用熬经济活动所形或的价格、利率、竞争、供求、 风险等要素的内在联系和互动方式。 2 3 。3 2 市场杭制豹作丽 市场机制具有一定自动驱使供求关系平衡的功能。它被英国古典经济学家 甄当斯密称为“看不见的手”。它是市场本身固有的、不以某个人的意志为转 移。由于市场的波动最终都会归结为市场价格的波动，所以，也可以说市场极 制就是价值蕊律在市场作用的机制。 2 。3 ，3 3 市场枧捌的内容 市场机制主要有以下几方面的内容： ( 1 ) 供求捉副。 房地产供求变化是房地产市场运行的主要表现形式，而房地产市场供求之 闼的对立运动及其互相裁约关系，又是逶过房逑产供给帮需求之间的数量关系、 结构关系和时空关系表现出来的。 房地产供求之阕的数量关系，印房地产商品供求量的变化，它是供求对 第2 2 章痔她产发展的基本璐论 立运动的最纂本鳆表现形式。 房地产供求的结构关系，主要是指各类质量、品种不同的房地产商晶供 求数詹的褐威及其改铡关系。 房地产供求的时空关系。一鼹指时间限制。由于房地产商品的生产需要 一一定的聪阕，因露在一定霹河里只g 供绘一定数量豹房楚产两照；由于房地产 商品可供消赞的时间较长，因而房地产市场的需求只能是一定时间内的需求。 二是指空阕艰制。由予房建产供求受自然遗理、交通运竣螽件的裁约，毽恧房 地产市场的供求具有一定的空间限制。供求机制是房地产市场运作的最基本机 截。供求关系的变化导致馈格的涨落，反过来又裁激和擒铡供给帮需求。供求 关系的变动与价格、竞争、赞币等机制有着密切关系，它们相互联系、互相制 约、相互影晌、互相作用、发挥各自的功能又共冠发挥功能，以实现房地产市 场对赘源配鬣的基础性作用。 ( 2 ) 价格枧制。 价格机制主要魑通过价格涨落来影响房地产市场的供求关系。房地产商品 的价值是其价格形成的基础，价格围绕价值上下波动。若价格离予价值，投资 者就会向房地产业增加投资藏有新的投资者加入导致房地产供给增加，形成供 给大子需求的局面。这时价格又会下跌，投资者也相应减少，直至供求关系重 新运到平衡。对诮费者丽言，由于价格过高，抑制了房地产消费，因而呈现供 大于求，从飚导致价格下跌，直至供求平衡。相反，若价格低于价值，投资者 就会对房地产减少投瓷或投涤者减少，导致房地产供给减少，形成供给小于需 求的局面。这时价格又会上升，投资者相应增加，盥至供求关系达到平衡。同 对漓费者会增攘房熬产溥费，是房熬产需求增大，形成供给小予需求，从而导 致价格上升，直至供求关系达到平衡，价格与价值相符合。 在房遗产市场串存在出售移密积两耱经营方式，所浚痨地产债格包括出售 价格和出租价格，这两种价格之间的比例关系也会影响房地产市场的供需关系。 ( 3 ) 竞争极制。 竞争存在的前提是交换双方存在着独立的经济利益。它是房地产市场机制 中豹动力要素，没有竞争，市场载内部运动就会停滞。竞争不仅绘房遗产生产 带来动力，也给消费者以导向。竞争的结果鼹优胜劣汰，实现资源的最优配置 秘生产要素的优讫组合。 房地产市场竞争方式般有价格宽争和j 价格竞争。价格竞争怒竞争的基 本方式，主要通过价格竞争，追使生产老不断扩大生产规模和经营规模，晦低 物质消耗和生产费用，力争在市场中实现自己的价值。非价格竞争主强包括质 量、技术、宣传、服务等形式的竞争，是价格竞争的一种辅助手段，其主要目 第二章痨地产发耀的基本理论 懿怒争夺购买者，在购买着中闻褥立良好豹形象，取得漕费者的信任，颤扩大 市场占有率，排斥其它竞争翥。 ( 4 ) 货币极制。 货币有调节房地产市场供求和影响房地产价格的功能，并可通过货币政策 载运用 罨以实现。在房遗产市场崮现需求不足，赛地产经济增长乏力，甚至出 现负增长时，中央银行应采取扩张性货币政策，刺激有效需求的增长和投资增 加。可选撵的政繁手段主要有增如货币发行量、辫低法定储备金率、降低贴现 率等。当房地产市场出现需求过旺、投资过热时，中央银行采取紧缩性货币政 策，以拇是4 需求和投资膨胀势头。相应的政策手段主要有提高法定储备金率、提 高贴现率、以及采取道义上的倡导、控制分期付款和抵押贷款等。 2 。3 3 4 囊场搬裁妁特点 房地产市场机制的内容决定了市场机制有以下特点： ( 1 ) 檑互锱约性。 市场机制某一机制的任何变化都会引起其它机制的连锁反应，而这种连锁 反疲反蓬来影螓该机制本赛。当赛地产髅太于求对，就会弓l 起房遗产价格下跌、 税收减少、信贷资金不足必然会引起房地产产生收缩，供给相对减少，供求逐 澎达到乎爨。 ( 2 ) 独立作用性。 在一定的客蕊条件下，房迭产市场弱金融枣场只发生特定瓣反应。当市场 信贷利率过高时，市场价格机制就必须做出价格上升的反成，而不会出现价格 下跌的风险。 ( 3 ) 内在制约性。 房地产市场枫制作薅的发挥主要来皇于市场内的某辩激励。当房地产价格 过商时，销售趋势下滑是必然选择，采取外部行政干涉的措施，也难于改变这 i 状况。 ( 4 ) 问接性和滞后性。 市场机制对房地产市场调节作用过程和效果不是直接的，露是通过企业在 追求自身利益的活动中间接寅现的。 由于房地产业的特点，使市场结构本身难以达至o 完全竞争和取得完整的信 号，两市场信号的获得是在房地产商品投入市场，嫩产要素已经开始流动后形 成的，这就难免造成房地产发展存在的盲目性，因此房地产市场实际上是市场 机制和计划机制相缩合的产物。 第二章房嫱产发震的基本理论 2 ，3 。3 5 房地产毒场的运 亏环节 房地产市场上产品的特殊性，块定了市场运行机制的供求基本形态。房地 产隶场运雩亍豹全过程由三个环节组成： ( 1 ) 生产环节 即透过对自然状态的地投入人类劳动，进行房屋和基础设藏建设，获得 房地产劳动产品的过程。房地产开发商在获得可供开发的地后，避行房地产 豁歼发袭再开发活动，这是房地产生产繇节的主要活动。房地产综合开发是指 城市开发建设的全过程。在一个开发区域内是指土地和房熙开发的企过程，具 体内容毽括规划设诗、 垂遮拆迁、她开发、房屋建造、竣工验投、房屋经营、 房屋管理等。 ( 2 ) 瀛通丽节 指房地产的劳动产品进入市场，进行交易活动，实现其价值的过程。交易 活动主要枣房地产的买卖、租赁窝抵押等墨种流通方式。 房地产* 卖是指土地和房屋所有权的买豢。由于房地产是不动产，其生产 与消费在地点上是相同的，只是遐过买卖来转移所有权。因此，房地产这个特 殊商品的交易活动由于始终贯穿着权属管理，要比般商晶的交易活动复杂得 多；房地产租赁，是房避产出售鲍另一种形式，是房地产的分裁出售。房地产 所有人通过秘金的形式逐步收回成本和利润。 房地产抵押是指单位或个人以定量鲍房地产作为如期偿还借款的保证物， 向银行或其它信贷机构作抵押，从而取得贷款。抵押贷款可以用于解决房地产 开发商或购房者资金不足的困难，开发商或购房者把即将投入开发建设的房屋 或购得的房怒作为抵押品来获得贷款。 目前，房地产市场中主要有两类交易活动：一类是房地产经营企业的交易 活动，包括房地产开发公司将其开发的房地产投入市场进行交换，以及房地产 销售公司代理经营委托人的房地产；另一类是房地产产权所有人的交易活动。 ( 3 ) 消费环节 房地产经过流通环节的市场交易活动，转移给使用者，从而进入了消赞环 节，房遗产的使用周期长，作为不动产，其有固定住、耐久性和增值性。消费 环节中包含了为保障产权人的合法权益而进章亍的产权管理，以及为保障住户安 全、改善屠往条 睾丽进季亍豹房地产维护鼹务。 总之，房地产业作为国民经济中的一个独立的、重要的产业，它的劳动产 品 肇为商品，都要经过生产、瀛逶、消费三个环节，这三个环节周丽复始的循 环，形成房地产市场的运行机制。 第三章天津市掰地产市场发震的现状分拼 第三章天津市房地产市场发展的现状分析 3 1 天津市房地产的回顾和现状 3 1 1 天津房地产的发展阶段 天津具肖发展房她产的良好传统和条件，伴随着天津的城市的出现、发展 蟊变迁，按时闻，它主要经历了四个主要阶段： ( 1 ) 萌芽阶段 目前的天津毒是从暖朝永乐二年建立的“卫城”发震起来能。到清赣宋年， 天津城区人口已达到6 0 万，全市人阴达到8 8 万。 自甲午战争中冒战败式，中国签订了一系列不平等条约，1 8 6 0 年的j e 京条 约中，作为筒都北京的门户，天津被迫成为开放口岸。英、法、美、德、日、 饿、比、意、奥丸个帝国主义国家先后在中国建立和扩兖租界， 曼占了总面积 约1 。6 4 8 公顷的土地，相当于天津旧城区用她的9 3 倍。随着外国资本主义势 力的侵入和丸国疆界的设置与扩张，以及外国政麝、教会和企监，纷纷凭借其 获得的租借土地组建房地产公司，从事房地产开发经营。1 9 0 0 年以后，由外资 经营的房遗产公司有2 0 多家。除外资房遗产公司来，天津当时还有十尼家中资 房地产经营公司。 随羞房地产业的形成，房邋产市场褥到了迅速发展，房地产静出售、出租、 典当、抵押等交易活动日益酱遍化和经常化，房地产金融有了较大发展。据1 9 3 2 年下半年的调查，中国国内银行在天津设总行的有l o 家，占全匿总数达到7 ： 设分行的有9 3 家，占全国所有分行数的9 4 3 实际资本总额2 5 4 8 万元，占 全国银行资金总额的1 2 6 9 。这些银行虿仅左袁豹天津金融市场，对天津房地 产市场交易也有很大影响。由于金融界的介入，使天津房地产市场日趋成熟， 对天津审房地产交易的发袋起到了推动窝健进作用。 ( 2 ) 清理整顿阶段 1 9 4 9 。1 9 5 6 年为天津枣房地产市场懿清理整顿阶段。解放天津以后，按照 解放军军事管制委员会发布的命令，清理房地产的工作迅速得到了开展。为适 第三章天津市房地产市场发展的现状分析 痘形势发震的需要，在涛理整顿痔履懿圈对，加强了对稻产房蓬市场的警理。 为了方便市民买卖房地产，引导房地产市场纳入社会主义轨道，制止投机活动， 经市人甓致府核准，于1 9 5 0 年9 只l 鑫，天津市痔地产交易所公布了“天津市 房地产交易所组织章程”和“天津市房地产交易所业务简则”。返一时期，在 痨产市场遂行整顿麴同露，也辩遗产市场进行了清理整顿。为热强本市魏产管 理，市人民政府地证处于1 9 4 9 年7 月开展了对国民党时期朱登记完的房地产继 续办理登记工作帮歹 展途形、逢籍的测量工作，弗相继公布了“天津市土地登 记暂行办法”、“夭滓市逾期未登记土地暂管暂行办法”椁法规，对界定产权 起了保护幸# 用。经过这一对期酶溥理整顿天津市静房地产嗽序得到了改善。 ( 3 ) 停滞阶段 1 9 5 8 1 9 7 8 年为天津帝房墙产市场静停滞阶段。对城市私有蹬租房屋进行 社会主义改造，是我国对资本主义工商业进行社会主义改造的一部分，也是建 立公有籁为基醯酌社会主义房遗产市场酌藻要环节。文革期闯，受极左恿想影 响，把私有化自住和小量出租的房屋当作资本主义因素，加以压缩、查抄、挤 占，任意剥夺房蓬所有权，劳取港了私房交易枧构，停止私房买卖和产莜转移 在这时期由于国家的政治、经济形势发生了很大的变化，尤其是使用的高度 集中统一的计岛j 经济体翻豹逐步确立，商品经费遭到抑制，房遗产业经历了一 个目渐萎缩的过程。 ( 4 ) 复苏和发展阶段 党的十一届三中全会提出的改革开放的方针，开始逐步建立社会主义市场 经济体箭，对房遗产鼗静发展注入了生视和活力，随着城镇住房制度和土地使 用制度的改革，房地产业开始复苏，进入了改革和迅速发展的时期。特别是进 入9 0 年代以来，疆住房镧凄改革和土地使用制度改革为突破v i ，天津豹房涟产 业步入了一个新的发展时期。 3 1 2 天津房地产发展的现状 经过多年来的发展，天津市房地产业已初具规模，房地产市场有了较大发 展，房地产中的住宅业已成为天津市新的消费热点和新的经济增长点。 3 1 。2 1 产业的发展规模 根据天津象统计鼹弱统计数字，t 9 9 6 2 0 0 0 年，全枣赛地产开发累诗完成投 资5 1 8 9 亿元，投资总额为“八五”期间的2 4 8 倍；其中住宅累计完成投资3 8 5 9 第三章天津市穗遗产市场发展的现状分析 亿元，竣2 1 2 2 1 6 8 万平方米，公建累计完或投资1 3 3 亿元，羧：1 1 2 5 1 万平方寒。全 市城镇累计竣工住墩2 6 2 4 万平方米，比“九五”计划指标2 1 0 0 万平方米超 y , 5 2 4 万平方米。全市累诗销售蠢箍住宅1 6 2 4 万警方米，比“a y ”时鲻自9 4 7 1 万平方 米增长2 4 5 倡，2 0 0 0 年个人购房比重达9 8 ，比1 9 9 5 年底的4 4 提高了5 4 。2 0 0 0 年底全市住宅建筑两积8 3 1 3 万平方米，使溺瑶积6 6 8 1 万平方米，分别比“八五” 末期增力1 1 9 0 9 万平方米和1 3 5 5 万平方米。人均居住黼积8 6 平方米，人均使用面 积1 3 ，8 平方米。 房地产业累计实现增加值2 0 8 3 亿元，房地产业增加值占全市g d p 的比踅由 1 9 9 5 年底豹1 8 提高到2 0 0 0 年底豹3 8 。往宅市场日趋活跃，往宅二缀市场累 计成交5 4 4 2 万平方米，成交金额6 1 5 亿元。其中，私产房成交2 4 2 3 万平方米， 2 8 。8 亿元；公房置换3 0 1 9 万平方米，置挟金额3 2 7 亿元。 伴随住房体制的改革，天津市房地产也经历了一个快速增长的阶段，在过 去酌几年中创造了房地产盈发展豹良好局面。详缩内容觅戳下表格。 表3 - 11 0 0 5 - 2 0 0 0 年全市往宅完或情况一瓷表 1 9 9 51 9 9 61 9 9 71 9 9 81 9 9 92 0 0 0 住宅完成投资( 亿元) 6 05 3 75 5 18 0 91 0 11 0 3 2 住宅旌工西积( 7 平方米) 1 1 6 21 锄71 0 9 51 4 s 61 5 鲫1 5 0 3 其中；新开工面积( 万平方米) 4 0 03 4 25 7 38 0 36 3 04 9 7 住宅竣= 面积( 万平方米) 4 8 74 9 54 1 2s 1 75 9 66 0 3 袭3 - 21 9 9 6 - 2 0 0 0 瘁天津带房地产业建设投资完成情况( 亿元) 宰蘑 1 9 9 6 1 9 9 7 1 9 9 81 9 9 92 0 0 0 内容 投瓷额 7 l 。5 l8 0 ，9 41 0 6 。7 01 1 6 9 61 3 0 。2 住宅4 2 8 7 4 2 2 66 3 ，0 08 6 9 01 1 5 2 其 写字楼 6 6 88 5 96 5 13 、63 3 4 商业蓉韭崩房 1 2 ，4 91 3 1 9n 1 54 。6 63 6 7 中 其他投资 9 4 71 6 9 02 6 0 42 1 8 07 9 9 第三章天律市赛逸产市场发震翦魂状势轿 袅3 - 31 9 9 4 - 2 0 0 0 天津市惫艟房屋改造进展情：兕 辑除危黼掰疆磊耪 竣工耍黎( 万平方激) 年份还迁居民( 人) ( 万平方米) 总丽积其中住崽面积 1 9 9 4t 2 3 2 2 9 5 。22 8 2 13 4 7 7 0 1 9 9 58 2 92 8 3 ，7 2 6 3 94 2 4 3 9 l 辨69 42 s 擎2 2 5 83 1 6 t 7 1 9 9 7 1 2 42 7 8 ，72 l l4 2 1 2 6 l 辨g 2 毒82 5 6 左2 毒| 。58 7 4 6 7 1 9 9 91 6 3 9 2 2 0 92 1 0 76 9 6 2 2 2 0 0 03 3 3 2 1 0 1 s 93 2 3 5 计 8 6 9 。31 8 4 3 91 6 5 6 2