（工商管理专业论文）房地产调控政策下广州房地产企业的应对策略.pdf

摘要 随着土地使用制度和城镇住房制度改革的开展，我国房地产业得到 了持续快速发展，对经济和社会发展的作用不断增大。一方面增加了国 家和地方政府的财政收入，改善了城乡基础设施条件，另一方面也极大 地改善了城市居民的居住条件，改变了居民的思想观点。与此同时，房 地产的过度产业化也对社会经济的稳定和持续发展产生了极大的影响， 在过分强调住房商品性和推动经济发展的正面作用时，却忽视了土地资 源的稀缺性和住房作为一种生活必需品的特点，从而引起一系列社会和 经济问题。目前，在国内某些城市，出现了一些奇怪的现象，如“有人 没房住、有房没人住”、“有人有多处房，而有人却没有房”、“有人 嫌房价太高，一时买不起房，而有人却叹房价太低，正是购房好时机”。 这些现象的出现，严重地影响和谐社会的建设和经济的持续发展。 针对这种状况，中央采取了一系列调控措施，从2 0 0 4 年岁末起到 2 0 0 6 年，为稳定日益高涨的房价，限制房地产过快增长，保持房地产业 健康发展，从土地供应、贷款发放、住房公积金管理、抑制房价到全行 业的综合调控等，中央陆续出台了一系列宏观调控政策：央行1 2 1 文件、 8 3 1 土地大限、央行两次加息、5 、8 月的“国六条”及“国八条”、银 监局2 1 2 文件，以及地方政府出台的一系列房产文件，包括广州地区的 “穗七条”等，目的就是为了防止房地产投资增速出现过速反弹，它们 都全面而深刻地影响着我国的房地产业的发展现状。 由于受到各级政策的影响以及土地市场、资本市场门槛的提高，房 地产开发产品质量后续管理越来越受到重视，房地产企业优胜劣汰过程 也将提速。在此情形下，房地产企业将何去何从是个性命攸关的大问题。 本文通过对广州房地产市场受2 0 0 5 、2 0 0 6 年相关政策影响，分析房地产 发展商应如何作为市场建设主体，进行相应的策略调整，从逐渐适应到 有序发展，配合政府调控，共同营造和谐健康的房地产市场。本文主要 分为四章，各章内容如下：第一章阐述房地产调控政策出台背景，分析 各政策出台的动机及目的；第二章分别从市场及市场主体两方面出发重 广东丁业大学硕士学位论文 点反映房地产调控政策对房地产业的影响及问题；第三章通过针对“穗 七条”地方政策分析房地产调控政策对广州房地产企业的影响及问题； 第四章提出了广州房地产企业的具体应对措施。本文从政府调控目的、 市场供需及发展商发展出发，分析我国房地产市场及针对性广州房地产 行业因政策影响而产生的问题，对解决广州房地产企业，因市场存在的 政策而影响发展的问题，提出了相应的应对策略。 关键词房地产行业房地产政策( 国八条、国六条、穗七条)市场发 展商( 房地产企业)应对策略 i i a b s t r a c t a b s t r a c t a l o n gw i t ht h el a n d - u s es y s t e ma n dt h er e f o r mo ft h eh o u s i n gs y s t e m ， t h el a u n c h o fc h i n a sr e a le s t a t e i n d u s t r y i nas u s t a i n e da n dr a p i d d e v e l o p m e n t ，o nt h e e c o n o m i ca n ds o c i a l d e v e l o p m e n t h a s s t e a d i l y i n c r e a s e d w h i l ei n c r e a s i n gt h es t a t ea n dl o c a lg o v e r n m e n tr e v e n u e ，a n d i m p r o v i n gt h ec o n d i t i o n s ，o fu r b a na n dr u r a li n f r a s t r u c t u r e ，t h eo t h e rh a s g r e a t l yi m p r o v e dt h el i v i n gc o n d i t i o n so fu r b a nr e s i d e n t ，t h er e s i d e n t s c h a n g e dt h ei d e a sa n dv i e w s m e a n w h i l e ，t h er e a le s t a t ei n d u s t r yi sa l s o o v e rt h es o c i o - e c o n o m i cs t a b i l i t ya n ds u s t a i n e dd e v e l o p m e n tw h i c hh a da t r e m e n d o u si m p a c t ，o v e r e m p h a s i si so nc o m m e r c i a lh o u s i n ga n de c o n o m i c d e v e l o p m e n to fp o s i t i v er o l e b u tt h e yf o r g e tt h a t t h es c a r c i t yo fl a n d r e s o u r c e sa n dh o u s i n g ，a saf e a t u r eo fd a i l yn e c e s s i t i e s ，w h i c hl e dt oa s e r i e so fs o c i a la n de c o n o m i cp r o b l e m s a tp r e s e n t ，s o m ec i t i e si nc h i n a ， t h e r ea r es o m es t r a n g ep h e n o m e n a ，s u c ha s ”s o m ep e o p l eh a v em u l t i p l e r o o m s ，w h i l eo t h e r sd i dn o t ”，”a n y o n ec o m p l a i np r i c e sa r et o oh i g h ，t h e m o m e n tc a nn o ta f f o r dt ob u y a n ds o m ep e o p l eh a v ec o m p l a i n e dt h a t t h e r e r et o ol o wh o u s i n gp r i c e s ，t h ep u r c h a s ei sag o o do p p o r t u n i t y ” t h e s ep h e n o m e n ah a v eas e r i o u s i m p a c t o nt h ec o n s t r u c t i o no fa h a r m o n i o u ss o c i e t ya n ds u s t a i n a b l ee c o n o m i cd e v e l o p m e n t i nv i e wo ft h i ss i t u a t i o n ，t h ec e n t r a la u t h o r i t i e sh a v ea d o p t e das e r i e s o fm a c r o c o n t r o lm e a s u r e s ，f r o mt h ee n do f2 0 0 4p l a y e di n2 0 0 6 ，t o s t a b i l i z et h er i s i n gp r i c eo fr e a le s t a t el i m i te x c e s s i v eg r o w t h ，m a i n t a i nt h e h e a l t h yd e v e l o p m e n to fr e a le s t a t e ，l a n ds u p p l y ，t h eg r a n t i n go fl o a n s ， h o u s i n gp r o v i d e n tf u n dm a n a g e m e n t ，i n h i b i t i o no fh o u s i n gp r i c e st ot h e e n t i r es e c t o ra n dt h ei n t e g r a t e dc o n t r o l ，t h ec e n t r a ls u c c e s s i v e l ya d o p t e da s e r i e so fm a c r o - c o n t r o lp o l i c i e s ：c e n t r a lb a n k1 2 1d o c u m e n t s ，8 3 1l a n d d e a d l i n e ，t h ec e n t r a lb a n kr a i s e di n t e r e s tr a t e st w i c e ，4 - 5 ，o nt h e ”s t a t e6 ” a n dt h e 8 b a n k i n gb u r e a u2 1 2d o c u m e n t s ，a n dl o c a lg o v e r n m e n t sh a v e p r o m u l g a t e das e r i e so fr e a le s t a t ed o c u m e n t s ，i n c l u d i n gt h eg u a n g z h o u i i l 广东工业大学硕七学位论文 a r e a ，”s p i k es e v e n ”t h e i rp u r p o s ei st op r e v e n tt h eg r o w t hi nr e a le s t a t e i n v e s t m e n tp r o g r e s s t h e yh a v ec o m p r e h e n s i v ea n dp r o f o u n di m p a c to n c h i n a sr e a le s t a t ed e v e l o p m e n ts t a t u s d u et ot h ei m p a c to fp o l i c i e sa ta l ll e v e l s a sw e l la sl a n da n dc a p i t a l m a r k e t sw h i c hr a i s et h et h r e s h o l d ，r e a le s t a t ed e v e l o p m e n t ，p r o d u c tq u a l i t y ， m o r ea n dm o r ef o l l o w u pm a n a g e m e n ta t t e n t i o n ，a n dr e a le s t a t ee n t e r p r i s e s s u r v i v a lo ft h ef i t t e s tp r o c e s sw i l la c c e l e r a t e u n d e rs u c hc i r c u m s t a n c e s ， r e a le s t a t eb u s i n e s s e sw i l lg of r o mh e r ei sa b o u tl i f ea n dd e a t h b a s e do nt h e r e a le s t a t em a r k e ti ng u a n g z h o ub y2 0 0 5a n d2 0 0 6 ，r e l a t e dp o l i c i e s ，m a j o r d e v e l o p e r se n t e r p r i s e sc o r r e s p o n d i n gs t r a t e g y ，a d a p t i n g t ot h eo r d e r l y d e v e l o p m e n ti ne o n i u n c t i o nw i t hg o v e r n m e n tr e g u l a t i o n ，t o g e t h e rt oc r e a t e ah a r m o n i o u sa n dh e a l t h yr e a le s t a t em a r k e t t h i sp a p e ri sd i v i d e di n t of o u r c h a p t e r s ，e a c hc h a p t e ra sf o l l o w s ：t h ef i r s tc h a p t e ro nr e a le s t a t ec o n t r o l p o l i c i e si n t r o d u c e db a c k g r o u n d ，a n a l y s i so f t h ep o l i c i e si n t r o d u c e dt h e m o t i v ea n dp u r p o s e ；c h a p t e ri if r o mt h em a r k e ta n dm a r k e tp l a y e r sw i l l f o c u so nt w oa s p e c t so fr e a le s t a t ec o n t r o lp o l i c i e sr e f l e c tt h er e a le s t a t e i n d u s t r ya n dt h ei m p a c to ft h ep r o b l e m ；c h a p t e ri i ib yt h e ”s p i k es e v e n ” l o c a lp o l i c ya n a l y s i sf o rt h er e a le s t a t ec o n t r o lp o l i c i e si ng u a n g z h o ur e a l e s t a t ee n t e r p r i s e sa n dt h ei m p a c to ft h ep r o b l e m ：c h a p t e ri vt oa d d r e s sa l l t h ei s s u e s r a i s e dw e r er e a le s t a t ee n t e r p r i s e si ng u a n g z h o us p e c i f i c r e s p o n s e s t h i sp a p e rf r o mt h eg o v e r n m e n ti nr e g u l a t i n g t h ep u r p o s eo f s u p p l ya n dd e m a n di nt h em a r k e ta n df o rd e v e l o p m e n t ，a n a l y s i so ft h er e a l e s t a t em a r k e ta n dr e a le s t a t ei n d u s t r i e st a r g e t e db yt h eg u a n g z h o up o l i c y i m p l i c a t i o n sa r i s i n gf r o mt h ei s s u e ，i no r d e rt os o l v er e a le s t a t ee n t e r p r i s e s ， t h em a r k e th a st h e i m p a c t o f p o l i c yd e v e l o p m e n t ，t h ec o r r e s p o n d i n g c o u n t e r m e a s u r e s k e y w o r d s ： r e a le s t a t ei n d u s t r yi nt h er e a le s t a t ep o l i c ym a r k e td e v e l o p e r s ( r e a l e s t a t e ) s t r a t e g y i v 独刨声明 独创声明 秉承学校严谨的学风与优良的科学道德，本人声明所呈交的论文是 我个人在导师的指导下进行的研究工作及取得的研究成果。尽我所知， 除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其他人已经发表 或撰写过的研究成果。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均 己在论文中作了明确的说明，并表示了谢意。 本学位论文成果是本人在广东工业大学读书期间在导师的指导下取 得的，论文成果归广东工业大学所有。 申请学位论文与资料若有不实之处，本人承担一切相关责任，特此 声明。 论文作者签字： 1 凇 指导教师签字：( 司乃1 纠年j 月硌日 引言 引言 房地产是个古老而又“年轻”的概念。说其古老，是因为早在人类 经济社会的初期，作为物质形态的房地产就已经出现了；说其“年轻” 是指作为经济范畴“房地产”的内涵，在我国现行法律中，至今没有关 于“房地产”的定义，连中华人民共和国城市房地产管理法也没有 对“房地产”一词做出定义。 在资源相对稀缺的经济社会中，人们利用各种生产要素生产物品和 劳务的根本目的是满足人们的各种愿望和需要，正如法国古典经济学 让巴蒂斯特萨伊所说“生产不是创造物质，而是创造效用”。所谓效 用，就是指人们从消费物品或劳务中所获得的满足程度。房地产作为一 项经济产品，在人类经济社会的远古时期就开始出现并不断丰富和完善， 其存在的合理性就在于它为人们创造和生产出了各式各样的物质空间， 人们需要利用这些空间来更有效地从事各种生产和生活活动。房地产的 基本物质功能就是提供各种房屋服务。所谓房屋服务，是指由房屋建筑 的各种属性及房屋周围的区位因素所构成的一定质量的房屋，给使用者 带来的效用、满足或服务。对房屋服务的需求，是人类社会和经济发展的 基本需求。 从物质实体的角度看，房地产是指土地、建筑物及其他地上附着物。 其中：土地是指地球陆地表面及其上下一定范围的空间；建筑物是指人 工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和建筑设备( 如给排水、卫生、 燃气、照明、空调、电梯、通讯、防灾等设备) 等组成的整体物；其他 地上附着物是指与土地、建筑物不能分离，或虽然能够分离，但分离后 会破坏土地、建筑物的功能或完整性的物，如为了提高土地或建筑物的 使用价值或功能，种植在地上的树木、花草、埋设在地下的管线、设施 等。 从经济活动的角度上讲，“房地产”这一概念绝不能仅仅从土地、建 筑物及其他地上附着物的物质实体的范畴去理解，还必须从权益方面去 加以深刻认识。尽管从本质上说，所有有形资产和物品都是物质实体和 广东工业大学硕士学位论文 权益的综合体，但相比较而言，房地产的权益却更为复杂，权益对价值 起着决定性的影响。因此，房地产概念的内涵应该概括为：土地、建筑 物及其他地上附着物及其衍生的权益。国家标准房地产估价规范对 房地产是这样定义的：土地、建筑物及其他地上附着物，包括物质实体 和依托于物质实体上的权益。 我国房地产业作为国民经济的支柱产业，因其产业相关度高，带动 性强，与金融业和人民生活联系密切，发展态势关系到整个国民经济的 稳定发展和金融安全。与此相对应的是房地产业作为周期性消费品，又 具有其固有的波动较大和变化多端的自身特征，所以政府通过宏观调控 政策平抑或减缓房地产周期波动带来的不利影响，防止供求关系过大波 动，以此作为衡量宏观调控各项政策措施是否落到实处的主要标准。 我国房地产业经过五年的快速发展和两年的宏观调控，进入2 0 0 7 年的房地产市场和房地产企业的整体主客观环境要好于市场原来的预 期，加上资本市场的日益复苏，人民币进入升值周期和我国经济的持续、 健康和快速的发展，房地产市场的预期开始回暖。2 0 0 7 年金融市场将全 面开放，未来房地产市场除了传统的银行资金外，境外基金多渠道进军 内地楼市，外资银行、外来资金必将成为中国房地产业新的力量。2 0 0 7 年国家将继续加大对中小户型、中低价位商品房、经济适用房和廉租房 的土地供应。 广州的房地产行业一直走在改革开放的最前沿，近年来广州经济的 高速发展反映出广州居民整体进入较富裕的小康生活水平，与之相呼应 的是广州居民对居住的需求也在不断增长，广州房地产市场将持续发展。 综合行业内外的政策形势，广州房地产行业将面临前所未有的机遇与挑 战。因此，广州房地产行业何去何从成为中国房地产行业中的一个焦点。 2 0 0 5 年广州市商品房新开工面积1 0 3 7 9 9 万平方米，同比下降2 7 8 ； 其中住宅新开工面积为8 3 5 2 0 万平方米，同比下降2 2 2 。另外，住宅 的竣工面积也有所减少。2 0 0 5 年商品房屋竣工面积8 2 6 6 9 万平方米，同 比下降1 7 7 ：其中住宅房屋6 6 4 2 5 万平方米，同比下降1 6 6 。2 0 0 6 年1 6 月广东房地产完成开发投资7 5 7 8 4 亿元，同比增长2 3 2 6 ，比 2 引言 全国增长低近1 个百分点；增幅同比上升1 2 9 个百分点。房地产开发投 资占固定资产投资比重为2 3 4 6 ，高出全国5 3 个百分点。2 0 0 6 年上半 年广州市批准预售面积为3 0 1 3 2 万平方米，同比大幅下降1 7 3 。这是 广州商品住宅市场多年以来的最低供应量。2 0 0 6 年上半年全市商品住宅 成交均价攀升至6 0 6 7 元m 2 ，与2 0 0 5 年同期5 0 6 9 元m 2 相比，大幅上涨 了1 9 o 。这是继2 0 0 4 年广州商品住宅成交均价同比大涨1 8 。8 后的第 2 次大幅上扬，且涨幅高唐历年之首。 纵观中国房地产业正处于向规模化、品牌化、规范化运作的转型时 期，房地产业的增长方式正在由偏重速度规模向注重效益和市场细分转 变，从主要靠政府政策调控向依靠市场和企业自身调节的方式转变。2 0 0 7 年的广州楼市向“扩张型”转变，而且广州房地产行业将面临前所未有的 机遇与挑战。2 0 0 7 年中国要面对通货紧缩的可能和生产过剩所带来的影 响，所以在“十一五”规划起始年的经济运行中，扩大消费需求，已经变 成经济运行中至关重要的决策点。随着广州市行政区域的扩大，未来几 年内地铁二、三号线和花都新华轻轨的建成使用，番禺、花都的楼盘将 以其成规模的生活小区、良好的生态环境和便捷的交通吸引更多买家， 广州市城区的居住、商业结构将相应调整。 房地产调控政策给广州发展商一瓢冷水，忧虑观望、茫然失措、悲 观退避的态度在开发企业界漫延。迷惑之后反而能冷静思考，调控政策 带来的是否都是市场萧条或楼价如愿下降，发展商如何应对。所谓“上 有政策，下有对策”，发展商为了企业生存及发展，在维护和谐健康的 市场环境的前提下，企业优胜劣汰过程加快速度，但实力及品牌较强的 也就“八仙过海、各显神通”。 本文将从政府调控目的、市场供需及发展商发展出发，分析我国房 地产市场及针对性广州房地产行业因政策影响而产生的问题，对解决广 州房地产企业因市场存在的政策而影响发展的问题，提出了相应的应对 策略。 广东工业大学硕士学位论文 第1 章房地产调控政策出台背景 住房消费是现阶段我国城镇居民的主导性消费之一。逐步改善居民 居住条件，是全面建设小康社会的重要内容。房地产业是国民经济支柱 产业，与解决居民住房问题关系密切，既是经济问题，也是社会问题。 近两年来，一些地区房地产市场发展过程中，出现了投资规模过大、商 品住房价格上涨过快、供应结构不合理、市场秩序比较混乱等突出问题。 这些问题虽然是局部性、结构性的，但如不及时加以解决，有可能演化 成全局性问题，影响宏观经济稳定。温家宝总理在今年的政府工作报告 中提出，要把抑制房价过快上涨作为政府工作的一项重要任务。国务院 有关部门在深入调查研究，总结一些地区调控房价的做法和经验，广泛 听取社会各界意见基础上，提出了有关政策措施。这些措施，就是要切 实解决当前存在的突出问题，消除市场发展中的不稳定、不健康因素， 稳定住房价格。政府有关政策出台和实施，将有利于促进房地产市场可 持续发展，防止市场出现大的起伏，巩固和发展宏观调控的成果：有利 于保障城镇中低收入家庭和最低收入家庭的基本居住需要，促进社会主 义和谐社会的建设。因此，国家宏观调控房地产市场政策出台是有它深 刻的政治原因和经济原因的。 1 1 、国家宏观调控房地产市场有关政策出台的背景 1 1 1 、政治原因 稳定与发展是中国当今的头等大事，在国际形势不断动荡的情况下， 中国如何处乱不惊显得尤为重要。吃饭与建设始终是摆在我们面前的一 对矛盾，在市场经济的浪潮中，中国有一少部分人先富起来了，但还有 不少人处于温饱状况，尤其是城市居民，还有相当一部分人未达到居住 标准，解决他们的居住问题是摆在政府面前的头等大事，这对于缩减两 极分化的差距，保证社会稳定、和谐和可持续发展具有重要意义。 1 1 2 、经济原因 土地使用制度的改革和住房货币化促使住房成为商品，而土地的稀 缺性和保值、增值性使住房的投资价值更加突现。虽然城市大部分居民 4 第1 章房地产调控政镱出台背景 的居住条件得到了极大的改善，但还有不少人难以在市场上取得合 适的商品房，在住房价格不断上涨的情况下，政府就必须通过土地的供 应政策、金融政策和其它政策对房地产市场进行宏观调控，既保证城市 建设与经济发展的需要，又能保障城市中、低收入家庭的居住要求。 1 1 3 、制度原因 我们是社会主义国家，我国的土地制度是全民所有制和劳动群众集 体所有制。原来的土地划拨使用保证了我国城市的建立和逐步发展，也 保证了城市居民的居住和日常生活的需要，更保证了我国基础工业的兴 起。随着我国市场经济体制的建立，土地作为重要的生产要素，发挥了 重大的作用。但是，住宅土地作为基本保障的功能是必不可少的，不管 土地可以发挥多大的经济价值，一旦需要其发挥保证功能时，政府的责 任就该到位。因此，我国的政治和经济制度迫使政府必须采取调控政策。 1 2 、国家宏观调控房地产市场相关政策 1 2 1 、国八条的出台 2 0 0 5 年4 月2 7 日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议， 分析房地产市场形势，认为房地产市场存在主要问题是：目前房地产投 资规模过大，商品房价格上涨过快，结构不合理，市场秩序比较混乱， 并提出八条措施加强引导和调控，研究进一步加强房地产市场宏观调控 问题。 2 1 1 、主要内容 加强房地产市场引导和调控措施包括：一是强化规划调控，改善商品 房结构。二是加大土地供应调控力度，严格土地管理。各地区要在严格 执行土地利用总体规划和土地利用计划的前提下，对居住用地土地价格、 住房价格上涨过快的城市，适当增加中低价位普通商品住房和经济适用 住房建设用地供应量。三是加强对普通商品住房和经济适用住房价格的 调控，保证中低价位、中小户型住房的有效供应。四是完善城镇廉租住 房制度，保障最低收入家庭基本住房需求。五是运用税收等经济手段调 控房地产市场，特别要加大对房地产交易行为的调节力度。六是加强金 融监管。各商业银行要加强对房地产贷款和个人住房抵押贷款的信贷管 5 广东工业大学硕士学位论文 理，防范贷款风险。七是切实整顿和规范市场秩序。八是加强市场监测， 完善市场信息披露制度。加强舆论引导，增强政策透明度。 以上简称”国八条”，涵括了产品结构、产品供应如廉租房及经济适 用房、税收、金融信贷等方面对房地产进行调控，同时还从市场秩序及 媒体舆论方面进行规范引导。“国八条”的发布实施，是政府对房地产 市场调控能力进一步增强的重要标志。政府本意是想抑制房价的增长， 实际上在一些城市的确起到了一定的作用，但对于主要的一线大城市，楼 价升幅保持较大增长，因此，“国六条”应运而生。 1 2 2 、国六条及配套的其他政策的出台 国八条出台一年后，从2 0 0 6 年第一季度统计数据看，不少一线大城 市的房价出现了两位数上涨，尤其是北京的房价出现了1 7 的涨幅，使 政府的压力迅速增加。“国六条”以及配套的其他政策的出台成为必然。 2 0 0 6 年5 月1 7 日，国务院总理温家宝主持召开的国务院常务会议 提出了六项措施调控房地产业( 简称“国六条”) ，随即5 月底国务院 相关部委共相继出台四个文件对国六条进行细化：国务院九部委关于 调整住房供应结构稳定住房价格的意见( 简称“国十五条”) ，国家 税务总局关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知，国土资源 部关于当前进一步从严土地管理的紧急通知，中国人民银行关于 调整住房信贷政策有关事宜的通知。其中国务院九部委的关于调整 住房供应结构稳定住房价格的意见是最核心的文件，涵盖了其他几个 文件的内容，其他文件是对“国十五条”的细化和落实。主要内容包括： 1 2 2 1 、对产品结构的要求 意见指出：要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房( 含 经济适用住房) 和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用 地供应总量的7 0 。自2 0 0 6 年6 月1 日起，凡新审批、新开工的商品住 房建设，套型建筑面积9 0 平方米以下住房( 含经济适用住房) 面积所占 比重，必须达到开发建设总面积的7 0 以上。 第1 章房地产调控政策出台背景 去年“国八条”提到要改善住房结构至今，房地产产品供应结构依 旧存在户型偏大问题。去年的调控政策是强调“改善”商品房结构，而 今年则要求“切实调整”，这说明中央政府要求各地政府要通过实际行 动来改变目前市场上住房结构不平衡的现状。过去仅强调加强对普通商 品住房和经济适用住房价格的调控，保证中低价位、中小户型住房的有 效供应。现在强调中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和 廉租住房所占比例要进一步上升，这意味着对结构供应调控的加强。 1 2 2 2 、完善税收环节压抑炒房行为 从2 0 0 6 年6 月1 日起，对购买住房不足5 年转手交易的，销售时按 其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5 年( 含5 年) 转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过5 年( 含 5 年) 转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额 征收营业税。 政策中有一个新的转变，就是完善住房转让环节税收政策，有区别 地适度调整信贷政策，引导和调节住房需求。这说明中央政府明确要求 通过加强交易环节的税收，来抑制投资性需求，目前北京已经有专门针 对房屋交易环节的税收政策，但是在实际操作过程中，仍存在一些问题， 因此需要对这个环节加强。一刀切的方式加大首付比例的信贷政策是不 可取，这次提出有区别地适度调整信贷政策，则有可能针对不同档次的 住宅产品的首付比例有所分别对待，比如8 0 0 0 元平方米以下的住宅产 品仍执行先行的首付比例政策，而高于的住宅产品则要提高首付比例， 当然这个还需要结合所购房屋的总价进行综合考量。 1 2 2 3 、合理控制城市房屋拆迂规模和进度 实施这条新政，应该考虑拆迁带来的实际供应的增长应该是大于 “被动需求”的。目前所进行的旧城改造，城中村改造所进行的拆迁改 造，一般拆迁行为都是拆旧盖新、拆平建楼。如果拆了t 0 0 户的住房， 则可能盖了5 0 0 套房子，要考虑到拆迁带来得人为供应量增加的作用。 广东工业大学硕士学位论文 因此这个政策在具体的执行过程中要有所选择的进行，把握好一个适当 的尺度。 1 2 2 4 、加强房地产开发建设全过程监管 这是政府首次提出对房地产开发行为的全程监管。目前房地产开发 商以“销控”的方式进行房源控制和房价调整，在条件许可前提下，开 发商一般都是将位置、户型等相对较差的房子先销售，而将位置和户型 等较好的房子留到最后销售，随之开发商也提高房屋的销售价格。随着 监管力度的加强，房地产市场秩序将受到规范而好转。 1 2 2 5 、加快城镇廉租住房及经济适用住房建设 这个政策是具有切实可行的意义，通过激活存量房市场来解决目前 房价上涨过快，尤其解决低收入家庭的住房困难问题是一条不错的途径。 积极发展二级市场和租赁市场就需要通过拓宽市场渠道，尤其是创造良 好的市场交易环境和交易环节，比如降低税收门槛、减少交易环节和周 期等等配套性举措需要出台。而且二手房市场和一手新房市场是联动的， 目前，一手新房市场的房价飞涨已经拉动二手房市场房价也在上涨。从 目前上海、深圳等城市实践来看，二手房活跃未必能完全抑制一手新房 上涨的速度，建议在具体实施细则中应该考虑通过税收等手段进行调解。 1 2 2 6 、完善房地产统计和信息披露制度，坚持正确的舆论导向 公开、准确的数据不仅仅给购房者作出相对理性的购买判断，同样 也可以帮助帮助开发商进行投资开发方面的进行合理判断，这样就可以 保持一个理性的供需市场。目前房地产市场上的各种舆论纷起，政府、 消费者、媒体及发展商之间的信息不对称，舆论报导纷杂，一定要坚持 正确的舆论，才能合理引导目前房地产市场，否则可能造成整个市场的 不理性和恐慌。 第1 章房地产调控政策出台背景 1 2 3 、国六条与国八条的主要区别 1 2 3 1 、“国六条”与“国八条”出台宏观经济背景有差异 “国八条”出台的宏观经济背景是房地产投资过快。2 0 0 5 年之前， 我国房地产投资一直偏快，一直在3 0 左右的高位运行。2 0 0 3 年的房地 产投资增长速度是3 0 3 ，2 0 0 4 年的房地产投资增长速度是2 8 1 ，2 0 0 5 年2 月份的房地产投资增长速度为同比2 7 。因此，在“国八条”出台 前后的一段时期，几乎所有关于房地产的官方表述中都有“房地产投资 增长速度过快”的结论。 但受“国八条”的影响，房地产投资增长速度从2 0 0 5 年4 月份后就 逐渐下降，到2 0 0 5 年1 2 月份，房地产投资增长速度已经降到2 0 以下。 从2 0 0 6 年第一季度的统计数据看，城镇固定资产投资增长速度为2 9 ， 而房地产投资增长速度只有2 0 ，房地产投资增长速度已经降到合理的 区间。如果对房地产行业的调控力度过大，房地产投资增长速度会下滑 过快，对钢铁等行业的产能过剩行业会产生严重的影响。因此，“国六 条”出台的宏观经济形势与“国八条”相比有很大的差异。 正因为宏观经济环境已经发生了明显的变化，因此政府对房地产的 再次调控就有些进退两难。在“国六条”的措辞中的确包含着政府矛盾 的心态，例如，一方面强调房地产行业存在的问题：“会议认为，中央 去年实施加强房地产市场调控的决策和部署以来，各地区、各部门做了 大量工作，房地产投资增长和房价上涨过快的势头初步得到抑制。但房 地产领域的一些问题尚未根本解决，主要是少数大城市房价上涨过快， 住房供应结构不合理矛盾突出，房地产市场秩序比较混乱”。而另外一 方面有强调房地产行业的重要性：“会议指出，房地产业是我国新的发 展阶段的一个重要支柱产业，引导和促进房地产业持续稳定健康发展， 有利于保持整个经济平稳较快增长。” 政府的矛盾心态直接决附着政策的落实力度，希望“国六条”完成 “国八条”没有完成的使命是不现实的。这是分析新一轮房地产调控政 策时需要着重强调的地方。 9 广东工业大学硕士学位论文 1 2 3 2 、“国六条”的重点是住房结构的调整，而“国八条” 的核心是稳定房价 “国八条”出台的背景不仅是房地产投资过热，而且部分城市的房 价上涨过快，所以“国八条”的主要措施是严控土地和信贷“两个闸 门”，打击房地产投机，目的是降低房地产投资增长速度和房价上涨速 度。简单来说，“国八条”的核心是控制房地产投资增长速度和房价上 涨速度；是双重目标。但“国六条”的目标变了，房地产投资增长速度 不再是政策调控的目标，原因是当前的房地产投资增长速度已经回落到 合理的水平。控制房价成为“国六条”的历史使命。但在投资增长速度 已经放慢的背景下，要控制房价是十分棘手的事情，调整住房结构就成 为唯一的选择。 “国六条”的实施细则中对于调整住房结构有大量的量化指标，例 如：强调重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商 品住房，并把该原则落实在政府编制住房建设规划中，同时规定，自2 0 0 6 年6 月1 日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积9 0 平方米以下住房( 含经济适用住房) 面积所占比重，必须达到开发建设 总面积的7 0 以上；对过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合 上述要求的，应根据要求进行套型调整。对新开工的住宅建设项目采取 “限比重”、“限面积”、“限价位”的三限政策推出，通过具体的产品 价格限制实施切实调控。 1 0 第2 章房地产调控政策对房地产业的影响 第2 章房地产调控政策对房地产业的影响 一系列的房地产调控，很多人都理解成是“调控房价”，甚至简化 为“降低房价”。稳定房价固然是调控的目的之一，但系列的房地产调 控，本质上却与社会发展及主流倡导有关。将“和谐社会”落到实处， 就必须解决贫富差距过大的问题。中央正在推行之中的收入分配制度改 革，正是着眼于此。提高低收入者的收入水平，调节少部分人的过高收 入，扩大中等收入人群的比重等，主要是通过工资和税收等方式来实现， 但在整个家庭的财产收入构成中，住房作为价值最高的商品，占有最重 要的比例，假如能将住房资产纳入调整范围，收入分配制度改革的成效 将会大得多。系列的房地产再调控正是在这个意义上与“和谐社会”与 “收入分配制度改革”建立了内在联系。 2 1 、对市场的影响 有人可能会说，国家对房地产的调控早已出台了一系列政策，但有 法不依，执法不严的情况非常严重。一连串的宏观调控出台效果甚微， 2 0 0 7 年3 月1 9 日，国家发改委、国家统计局联合发布数据显示，2 月全 国7 0 个大中城市的房屋销售价格同比上涨5 3 ，环比上涨0 6 。其中， 新建商品住房销售价格同比上涨5 9 ，且各城市的新建商品住房销售价 格同比全部上涨。深圳、北京、广州位居全国涨幅前三名，分别上涨9 9 、 9 7 和9 6 ；而上海，这个去年房价微幅下降的少有调控显效个案，也 开始在2 月止跌回升。不过，正因如此，笔者认为国家对新一轮宏观调 控的监管及力度将进一步加强。中国有句古话叫“可一而不可再”，如 果本次调控仍然达不到效果的话，容易让百姓对政府失去信心，、不再相 信所谓的调控政策，对国家经济也是一个不小的打击，这是政府所不愿 看到的。另外，地方政府的监管不力是出现目前状况的根本原因，而一 旦把住房价格过快上涨纳入经济社会发展工作的目标责任制将大大加强 广东工业大学硕士学位论文 政策的执行力。在第三部分，将着重围绕广州地区的调控措施进行重点 介绍。 2 1 1 、对供求关系的影响 本轮调控思路变单向调控为双向调控，适度放松土地供应将加大总 量供应，但为了预防“一哄而松”而强调“适度”二字又意味着不会有 太大的增长，毕竟目前我国宏观经济仍然面临投资增长过快的压力。因 此，在房地产供应总量上会有所放量，但增长不会太大。而对需求的影 响将通过两方面体现：一是通过降低城市改造进程、降低城市拆迁速度 来减少被动需求。在放松土地供应的前提下，减小城市拆迁即意味着房 地产市场重心将进一步向城市中心外偏移。二是通过对产品结构控制对 供求结构进行调整。由于本轮调控中比较重视对结构性的调整，因此高 档房、大户型将受到一定的打击，而中低档房、中小户型市场前景较为 看好。 2 1 2 、对房价的影响 房价影响因素除了供求关系外，还有众多其它因素。房地产作为国 民经济支柱产业，它关系着国民经济的健康稳定发展，房价如果有大的 波动，势必会影响整个国民经济的稳定与发展，因此，首先肯定，政府 不允许房价有大的波动。本次“国六条”出台的一大目的就是完善调控 政策，加大力度继续控制房价涨幅。短期内，因为惯性的作用，房价仍 会沿袭过去的涨幅，但是，随着本轮宏观调控的深入和推进，势必会影 响房地产的开发模式、消费思路，在这段时间，房地产的开发与消费将 会如去年一样，进入一个特殊观望期，在这个时间里，不排除房价会有 短暂的小波动，也可能是小幅下降，也可能是涨幅放缓。但从长远看， 房价将逐渐趋于理性，从而保持一个稳中有升的态势。 第2 章房地产调控政燕对房地产业的影响 2 2 、对市场主体的影响 当“国六条”吹响新一轮宏观调控的号角，思考的不只是专家学者 们，各方政府及房地产监管部门也该考虑怎么来配合中央的行动，因为 “国六条”严格来说只是一个指导性的文件，需要地方政府及相关部门 的具体的配套政策进行配合。而宏观调控最直接的影响当数开发商和购 房者，因为政府的政策和行动关系着他们的切身利益。 2 2 1 、对于开发商而言 当新一轮的宏观调控真正拉开帷幕，开发商面临的政策环境无疑将 变得更为严紧，随着各项政策的力度和密度逐渐加大，开发商所能利用 的非正规资源将越来越少，象以往那样轻易实现利润最大化的难度将大 大增加。在没有新的具体的调控措施出台之前，开发商所能做的只有静 观其变，然后“见招拆招”，及时调整发展思路，顺应市场发展潮流。 无疑，那些对政策预知性强、对政策把握准确的开发企业，无论市场风 向如何变化，都能走在市场前列。 2 2 2 、对于购房者而言 中央政府决定加大调控力度，无疑又牵动了购房者那根“降价”的 神经。尽管从目前看，“国六条”只是对去年宏观政策的提升或者深化， 但足以让广大购房者有所期盼，因此，随着新一轮的宏观调控逐渐展开， 新一轮的观望气氛也不是不可能形成。而经过这两次的洗礼及舆论的正 确引导，消费者的消费观念也将慢慢改变并趋于理性，