（工商管理专业论文）房地产信贷业务中风险控制机制的研究.pdf

摘要 1 9 9 8 年到2 0 0 4 年上半年，商业银行在房地产领域的业务尤其是 在房地产信贷业务方面保持着快速发展。然而快速扩张的同时，也埋 下了许多隐患。中国人民银行研究局课题组发布调查报告指出，我国 房地产金融存在四大问题：央行的一份调查揭示，房地产信贷业务中 违规问题较为严重，其问题范围覆盖了房地产开发贷款和个人住房抵 押贷款，隐含很大风险。 本文共分四章，针对当前我国银行业发展房地产信贷业务中反映 出来的各种现象和问题，着重围绕从银行内部建立房地产的信贷风险 控制机制这个中心，分析认清当前房地产行业以及房地产金融所面对 的客观环境，研究掌握房地产信贷风险形成的原因和过程，在此基础 上，结合风险防范的基本理论构架，从整体的框架层面上尝试着建立 一个控制房地产信贷业务风险的构架系统，进而以此构架系统为指导 对银行房地产信贷业务领域的三类风险控制要点提出一些改进建议。 本文认为( 第一章) ，我国商业银行开展房地产信贷业务面临着 这样一种大的经济背景，首先，房地产业行业自身发展的初级性，表 现在一方面是粗放式发展，投资增长过于迅猛，土地价格房产价格快 速上涨，房地产供应与需求在结构上的错位，空置率居高不下，市场 中投机性买卖的规模出现扩张的势头，另一方面开发企业的整体营运 能力低下，不能很好地促进整个行业的健康发展，加之我国房地产发 展伊始土地政策对地价确定与征收的不科学性，致使房地产信贷业务 发展所必须依附的客体( 房地产行业) 存在较大的不确定性。第二， 我国在房地产金融领域发展落后的现状，制约着房地产行业的健康发 展，并进一步促成当前房地产金融发展中房地产资金供给的单一性一 一我国商业银行成为了该行业融资的主角；第三，银行在发展该项 业务时自身缺乏必要和行之有效的风险控制手段，使当前商业银行在 房地产信贷业务发展面临着风险积累，风险增加和风险失控的危险。 本文( 第二章) 在房地产信贷业务的大范畴中，进步将房地产 信贷的风险分为三大类，静主魂镰备类贷款风险、个人蕉房类贷款风 险和房地产开发类贷款风险，三类风险具肖联动性、集中性和长期性 的特点，并且风险形成的原因备有不同。本文认为土地储备类贷款风 险来警竣麝、蟪储备中心秘锻行垂身三方蚕。寒鑫予建绪备中心 方面的风险，主要液现在贷款申请入主体资格的合法性上、担保的有 效性上、还款资金来源的权属问题上；来自政府方面的风险表现谯政 寤售屠与执致能力上；来室银行静风险主要在予缺乏糕应酶规章戮疫 与之相通应；而个人用房类贷款风险的形成除了与个人信用有关外， 还来自于开发商的经营能力、瑟约中条款的欠缺以及抵押担保中的不 确定性等等；房蔻产开发类贷款风险戆形成，一方嚣寒鑫当蓠房堍产 发展中行业自身的不健全，如开发企业项目自有资金缺乏，行业中信 息的严整不对称以及政府的行为等，另一方丽，也有银行管理不到位， 菠乏针对性戆管瑾潮度等愿因。4 针对形成风险的这些原因，本文( 第三章、第四章) 还结合信贷 风险防撒的有关理论知识，以风险识别，风险报告，风险规避，风险 决策，风险蓝控为基本系统静疆论梅絮徽撩导，从痨黉塾产焦贷酶“三 查”系统到建立科学的“三权分立”业务流程，再到岗位设置，考核 激励以及强调风险的企业文化建设等方面构建一套银行对房地产信 贷风险防范鹃架檎傣系，在诧基疆土，速分三类风险静特点，就房地 产开发类贷款风险、个人用房类贷款风险和土地储备类贷款风险分别 从项目的选择、项鼷的管理、资金的监控、还款的保障等控制要点上 箨了摆应阐述并摄爨了一些有益的建议。 关镳词：房地产信贷盛险控麓税铡 a b s t r a c t f r o m1 9 9 8t ot h ef i r s th a l fo f2 04 ，b a n k i n gb u s i n e s s ，e s p e c i a l l y c r e d i tl o a n s ，i nt h ef i e l do fr e a le s t a t eo fc o m m e r c i a lb a n k sk e e p sr a p i d d e v e l o p m e n t d e s p i t et h es w i f te x p a n s i o n ，h i d d e nt r o u b l eh a so c c u r r e d a n i n v e s t i g a t i o nb yt h ec e n t r a lb a n ks h o w sc a s e sa n dt h ea m o u n to ff o u l l o a n sc h e c k e du pi nr e a le s t a t ec r e d i tb u s i n e s so c c u p y9 8 a n d2 4 9 o f t h ew h o l es e p a r a t e l y , a n dh a sb r o u g h ta b o u tg r e a tr i s k s i n s i d ew h i c h ， b o t ht h ec o m m e r c i a la g e n c i e s c o n s c i o u s n e s sa n dr i s kc o n t r o la n dm a r k e t m e c h a n i s mi nt h ep h a s eo fp r o m o t i n gd o m e s t i cr e a le s t a t ec a u s ep r o b l e m t h i st h e s i s e m p h a s i z e s t h ec o r eo fc o n s t r u c t i n ga ni n n e rb a n k m e c h a n i s mt oc o n t r o lt h ec r e d i tr i s k si nr e a le s t a t ei n d u s yb ya n a l y z i n g e x t e r n a le n v i r o n m e n tc o n f r o n t e dw i t ht h er e a le s t a t ei n d u s t r ya n db a n k i n g a n dt h ec a u s ea n dc o u p eo fr i s ke m e r g i n gf r o mr e a le s t a t ef i n a n c i n g t h r o u g hi n t e g r a t i n gt h eb a s i cf r a m eo ft h e o r y , a n dt r i e s t op r e s e n taf e w s u g g e s t i o n sf o rg u i d i n gp r a c t i c a lw o r ko nt h eh e a l t h yd e v e l o p m e n to fr e a l e s t a t ec r e d i t t h et h e s i si sd i v i d e di n t o4p a r t s ，a n dh o l d st h eo p i n i o nt h a t t h e b u b b l e t h r e a tt od o m e s t i cr e a le s t a t ei n d u s t r yi sn o tw e a k e n e d t h e r i s ko fr e a le s t a t ef i n a n c i n gc o m e sn o to n l y f r o mt h ed i s a b i l i t yo fb a n k s r i s k c o n t r o l l i n g ，b u t a l s of r o mc e r t a i ni n t e r n a lf a c t o r sa m o n gt h e f o r m a t i o n ，e m e r g e n c ya n dd e v e l o p m e n to f r e a le s t a t e i n d u s t r y b o r n d e f i c i e n c yo ft h ei n d u s t r y , i n s t a b i l i t yo fe x t e r n a lp o l i c e sa n dd i s a b i l i t yo f b a n k s c o n t r o l l i n g m e c h a n i s mo fr i s k sr e s u l t i ns o m e u n i q u e c h a r a c t e r i s t i c so fr e a le s t a t ef i n a n c i n gr i s k sa sl i n k a g e ，c o n c e n t r a t i o na n d l o n gt e r m i nd e t a i lb a s e do nt h er e a l i t yt h a tr e a le s t a t ei n d u s t r yh a sb e e n c o n s i d e r e da sh i g h r i s k ，t h ew e a k n e s so fc h i n e s er e a le s t a t ed e a l e r , s t r o n g s p e c u l a t i o n ，f r e q u e n tw a v i n go fm a c r o s c o p i c a lp o l i c y , u n h e a l t h i n e s so f s o c i a l c r e d i tm e c h a n i s m ，d e f i c i e n c yo fr i s kc o n s c i o u s n e s so fb a n k e r so f t h ei n d u s t r y , n o n c o n s u m m a t eo fb a n k ss e l fc o n t r o l l i n ga n db a c k w a r do f p r o f i tm e c h a n i s m sa d j u s t m e n ta r ec o n c i ：e t er e a s o n sf o rb l i n d l yb o o s t i n g r e a le s t a t ew h i c hl e a dt oc r e d i t6 s k sf i n a l l y f o rt h e s er e a s o n s ，t h et h e s i sc o m b i n e sr e l e v a n tt h e o r e t i ck n o w l e d g e o np r e v e n t i n gc r e d i tr i s k ，u t i l i z e st o o l sa sr i s kr e c o g n i z a t i o n ，r i s kr e p o r t ， r i s ka v o i d i n g ，r i s kd e c i s i o n ，r i s ki n s p e c t i o nf o rt h e o r e t i cf r a m eo fb a s i c s y s t e m i th e l p st os e tu pp r e v e n t i v es y s t e mo nr e a le s t a t ec r e d i tr i s ki n a s p e c t sf r o me s t i m a t i n ge s t a t ec u s t o m e rt oe s t a b l i s h i n gs c i e n t i f i cb u s i n e s s p r o c e d u r e ，t op o s i d o ns e t t i n g ，t ow o r ka s s e s s m e n ta n di n s p i r a t i o n ，a n d f u r t h e rt oe n t e r p r i s e s c u l t u r eb u i l d i n g b yt h o s e ，w ew i s ht oi m p r o v et h e c a p a c i t yo fp r e v e n t i n gr i s k sa n db a s e do ni tw em a ya d v a n c es o m eu s e f u l s u g g e s t i o n s i ng e n e r a l ，t h et h e s i sf i r s t l y a n a l y z e st h ee n v i r o n m e n ta n ds u c ha s s y s t e ma n di n n e rb a n km a n a g e m e n ti nr i s ke m e r g i n g ，t h e nf a c t o r si t s t u d i e sb e h a v i n gf o r mo fr i s ke m e r g i n g ，a n db yi tt r i e st op r e s e n tas e r i e s o fi n s t i t u t i o n st op r e v e n tr i s k f i n a l l y b ys u m m i n gu pe s s e n t i a l sf o r c o n t r o l l i n gr i s ki np r a c t i c a lw o r k ，t h ec o m p o s i n go ft h ew h o l et h e s i s m a n a g e st oa c h i e v ep u r p o s e ss u c ha sa c c e l e r a t i n gb a n k s o p e r a t i o na n d m a n a g e m e n t ，a n di m p r o x 7 i n gt h ec a p a b i l i t yo fa v o i d i n gt h er i s ko fr e a l e s t a t ec r e d i t 。 k e y w o r d s ：r e a le s t a t e c r e d i t c o n t r o l f i n gr i s k sm e c h a n i s m 2 刖吾 近年来，房地产金融业务尤其是商业银行在房地产信贷业务方面 快速发展。中国人民银行研究局课题组发布调查报告指出，我国房地 产金融存在四大问题：房地产开发资金过多依赖于银行贷款；土地储 备贷款存在隐性风险；个人住房消费信贷的发展可能存在违约风险； 商业银行和其它金融机构存在经营行为本身不理性、不科学、不规范 等问题。 单一的房地产资金供给是中国房地产金融的特点，也是中国房地 产金融问题的集中体现，单一的银行体系支撑着整个房地产金融，进 而支撑着中国房地产的整个产业体系，无论是效率问题，还是风险问 题，其根源往往与这一特点密切相关。 央行推算显示，中国房地产开发企业的资金来源有1 8 来自于 自有资金，2 来自于其它渠道，剩下的8 0 ( 包括土地储备贷款、房 地产开发贷款、流动资金贷款、消费者按揭贷款和建筑企业贷款等) 都直接或间接来自于银行贷款。 央行对部分城市商业银行房地产贷款调查还发现，违规贷款和违 规金额分别占总检查笔数和金额的9 8 和2 4 9 。从贷款种类看，违 规贷款主要集中在房地产开发贷款和个人商业用房抵押贷款。虽然违 规贷款不一定肯定成为不良贷款，但其在鼓励盲目开发而导致过量供 应、投机性买房刺激房地产泡沫方面，发挥了重要作用，隐含很大风 险。 部分金融机构出现了急功近利操作方法，在发放房地产贷款过程 中，对政府担保和政府干预项目盲目乐观、追捧：降低客户资质等级 评定门坎或放松贷款审查标准，对国有土地使用证等四证不全的 开发项目发放贷款；或采取变通的方式，以流动资金贷款用于房地产 开发项目；一些商业银行对个人购房贷款发放“零首付”贷款：甚至 对个人首付提供一定比例的无息贷款；在房屋结构没有封顶、投资没 有达到2 3 时，就开展个人住房按揭贷款，使相当的房地产开发贷 款和个人贷款中蕴藏着风险。 从短期来看，房地产贷款是当前商业银行资产类别中质量最高的 贷款种类之一。但是从长远来看，如果商业银行不能对房地产贷款面 临的潜在风险进行识别和控制，则房地产贷款的非理性扩张就会成为 商业银行严重的风险源。 为引导商业银行有效识别、衡量、监测和控制房地产贷款风险， 银监会于2 0 0 4 年9 月颁布了商业银行房地产贷款风险管理指引。 指引的重点即是着眼如何建立房地产市场长期稳定发展的风险控 制机制。 本文正是针对当前我国银行业发展房地产信贷业务中反映出来 的各种现象和问题，共分四个章节着重围绕从银行内部建立房地产的 信贷风险控制机制这个中心，其中第一章通过对近年来房地产行业及 银行在房地产领域发展信贷业务的情况进行分析，认清当前房地产行 业以及房地产金融所面对的客观环境，第二章则重点研究房地产信贷 三类风险形成的原因和过程，在此基础上，第三章结合风险防范的基 本理论构架，从整体的框架层面上尝试着建立一个控制房地产信贷业 务风险的构架系统，进而第四章对银行房地产信贷业务领域的三类风 险控制要点提出一些建议。 本文认为，我国商业银行开展房地产信贷业务面临着这样一种大 的经济背景，首先，房地产业行业自身发展的初级性，第二，我国在 房地产金融领域发展落后的现状，制约着房地产行业的健康发展，并 进一步促成当前房地产金融发展中房地产资金供给的单一性我 国商业银行成为了该行业融资的主角：第三，银行在发展该项业务 时自身缺乏强有力的风险控制手段 本文将房地产信贷的风险分为三大类，即土地储备类贷款风险、 个人用房类贷款风险和房地产开发类贷款风险，三类风险具有联动 性、集中性和长期性的特点，并认为土地储备类贷款风险来自政府、 土地储备中心和银行自身三方面。而个人用房类贷款风险的形成除了 与个人信用有关外，还来自于开发商的经营能力、契约中条款的欠缺 以及抵押担保中的不确定性等等：房地产开发类贷款风险的形成，一 方面来自当前房地产行业自身发展的局限，如自有资金缺乏，行业中 信息的严重不对称以及政府的行为等，另一方面，也有银行管理不到 位，缺乏针对性的管理制度等原因。 针对形成风险的这些原因，本文进一步结合信贷风险防范的有关 理论知识，以风险识别，风险报告，风险规避，风险决策，风险监控 为基本系统的理论构架做指导，从对房地产的“三查”系统到建立科 学的“三权分立”业务流程，再到岗位设置，考核激励以及强调风险 的企业文化建设等方面构建一套银行对房地产信贷风险防范的架构 体系，在此基础上，区分三类风险的特点，就房地产类贷款风险、个 人用房类贷款风险和土地储备类贷款风险分别从项目的选择、项目的 管理、资金的监控、还款的保障等控制要点上作了相应阐述并提出了 一些有益的建议。 本文的撰写历经3 个月，在研究方法上，把信贷风险控制的理论 具体应用到房地产信贷业务领域中，在广泛收集和阅读关于我国近段 时期内房地产行业发展以及包括房地产信贷在内的房地产金融的各 种相关资料的基础上，采用定性和定量分析相结合，归纳和演绎相结 合，对银行和房地产业的实际操作以及管理工作中实际积累的素材进 行归纳分析和研究，并在广泛查阅有关资料的基础上整理而成。 由于笔者个人的学识粗浅，经验不足，时间有限，相信文章中必 然存在一些错误和不足，请各位老师和评委批评斧正。 第一章我国商业银行当前开展房地产 信贷业务的背景 一、房地产经济持续高速发展的同时隐忧渐显 房地产业与金融业之间，存在着一种相互依存、相互支持、相互 促进、共同发展的紧密联系，这是由于双方的特性所决定的。房地产 业要靠金融业来筹措资金，金融业要靠房地产业发展信用职能。因此 分析房地产信贷业务的发展，必须首先对房地产行业本身有正确地认 识。 图1 ：1 9 9 9 2 0 0 3 年全国房地产投资情况 从近五年房地产行业发展的基本指标来看，房地产开发投资、房 屋施工面积、房屋竣工面积、商品房销售面积等的平均增长率都在 2 0 一2 5 ，为g d p 平均增幅的3 倍左右，据统计，截至2 0 0 3 年1 1 月底，全国商品房空置面积已突破1 亿平方米，同比增长6 5 ；2 0 0 3 年1 1 2 月全国房地产开发共完成投资1 0 1 0 6 1 2 亿元，( 见图1 ) 同比 增长2 9 7 ，高于同期固定资产投资增幅( 2 8 4 ) 1 3 个百分点，占 同期固定资产投资的比重为2 3 7 。其中东、中、西部地区增幅分别 为2 8 o 、4 0 2 、3 3 o ，中、西部地区增幅明显高于东部，其中6 个地区的增幅超过5 0 。同年，全国购置土地面积3 6 9 6 5 0 3 万平方 米，( 见图2 ) 同比增长2 1 5 ，全国土地开发面积2 0 8 5 3 7 5 万平方 米，同比增长2 0 2 ，土地购置明显高于实际开发的需求。 图2 ：2 0 0 3 年分地区土地购置、开发情况 随着我国加入世贸组织，外来资金也逐步向房地产业渗透。2 0 0 3 年1 1 2 月，利用外资1 8 4 4 5 亿元，同比增长1 7 9 ；东南亚最大的 上市房地产公司新加坡嘉德置地集团，计划在中国投资达5 0 亿元人 民币，其中七成投在上海。香港四大地产商之一的新世界发展集团3 年内其下属新世界中国地产有限公司将对上海累计投资达8 0 多亿元 人民币；香港李嘉诚的和记黄埔等都相继将在中国大陆展开房地产的 投资计划。 然而高速增长的房地产投资之后带来的却是另外一番景象。2 0 0 3 年商品房销售面积小于同期商品房竣工面积7 2 6 2 5 1 万平方米。全国 有3 0 个地区商品房销售面积小于同期竣工面积，其中有8 个地区销 售面积与竣工面积差值超过5 0 万平方米。 国家计委经济研究所的报告给出了一个判断房地产泡沫的“五 高”标准，即投资的持续超高增长，消费的持续超高增长、房价持续 大幅攀高或持续居高不下，房地产投资所占比重高及房价收入比明显 尹 偏高。并由此判断，目前我国局部地区出现了泡沫苗头。一是地价泡 沫。土地价格出现虚涨，造成泡沫；二是房价泡沫。房价中的地价泡 沫、房地产投机和炒作所哄抬的价格部分、开发商正常期望值以上的 期望值等，组成了房价泡沫：三是商品房供求泡沫。商品房供大于求， 构成商品房供求泡沫。四是房地产投资泡沫。房地产投资持续高速增 长，空置商品房增加、大量资金沉淀等，导致了房地产投资泡沫。这 些地区主要集中在东部地区，其中以北京、上海、辽宁、广东和浙江 最为突出。少数西部地区如重庆和四川、陕西等省的一些中心城市也 存在一定的泡沫苗头。 土地价格出现了泡沫苗头。据资料反映，杭州近郊地块已经从几 年前的每亩5 万元拍卖到了如今的3 0 0 万元；去年7 月1 2e t 杭州市 土地公开拍卖，曾出现过每亩1 8 0 0 万元的高价中标记录。厦门市区 的一处地价曾被炒高到每亩2 0 0 0 万元以上。这样，地价每平方米就 达3 万多元。 房地产开发投资出现泡沫苗头。据统计局资料，2 0 0 3 年l 1 2 月 全国房地产开发共完成投资1 0 1 0 6 1 2 亿元，同比增长2 9 7 ，高于同 期固定资产投资增幅( 2 8 4 ) 1 3 个百分点，占同期固定资产投资的 比重为2 3 7 。其中东、中、西部地区增幅分别为2 8 0 、4 0 2 、 3 3 o ，中、西部地区增幅明显高于东部，其中6 个地区的增幅超过 5 0 。 职业炒房者制造虚幻的需求和价格。在许多大中城市，相当部分 中小投资者将目光由股市转向了不动产，他们买房不是为了自住，而 是一种投资。上海楼市每平方米7 0 0 0 元以上的商业房中，有5 5 为 非上海居民购买，8 0 0 0 元以上商品房有近7 0 是非上海居民购买， 普通上海市民需要的中低价住宅则断档缺位。一位温州商人在杭州买 下3 0 余套房子后，仅一年多就赚了6 0 0 多万元。在上海、北京、深 圳、广州等地的职业炒房族已不在少数。炒楼行为既抬高了房价，也 制造了房地产交易的假像，使得楼市越来越远离市场真实需求。 房价超出了多数消费者的承受能力。国际上，房价和居民年收入 之比一般在4 到6 倍。而在我国，沈阳、北京、上海、深圳、广州、 西安、南京、杭州、重庆等热点城市都在8 倍以上( 见表1 ) 。 表1 全国3 5 个大中城市房价收入比 套房j l 户均可支房价收 区域k 市 套房总价l 配收入l | 入比域l 邑峨i 严”。总价i 虹收入 入比 隆国1 1 2 4 3 3 1 1 慷8怜南崦门 2 8 7 1 3 8 6 皓中郑州1 1 4 3 2 4 75 9 悼南l 神州1 1 2 3 7 3 0 8 培中长沙 2 0 5 f 2 9 4 1 1 7华南i k 圳1 1 6 9 2 7 7 l9 华中| | 武汉 1 7 88 2 4 8 7 2 牌南i 广州 b 9 64 4 9i 1 0 1 障中 南昌i 1 6 5 ：1 1 2 1 1 7 8 西南峙宁l 1 6 5i 2 6 9 6 i 西北 西宁l 1 2 1她0 6粘9l 晦南i 昆明1 1 , 8 21 1 2 5 2 7 2 西北懈b sb 。s 。b8 成都b 斗，sj i s 韵el i 银, i 1 1 1 4 8眩1 3 7 b 南l 重庆1 19 9 峪3 51 1 8 5 西北 兰州j 1 1 9 ，10 2 。1 5 8 9 陆南峙阳2 8 6 2 2 91 1 2 5 宙北 【西安l | 2 3 4 2 2 8 1 0 3 阳eb e 京 4 8 83 9 4【1 2 4 | i s k 瞎雾 1 5 5 2 17 4 华东 济南i 1 6 3 3 2 5 华东宁渡 2 3 9 i h 0 8i b 9i | 华北l 太原j 1 6 6j 2 2 1 7 5 障东l | 杭州 2 9 5 3 6 41 1 8 1l 障北i | 石家庄0 1 8 9i 2 3 1陋2 华东l i 合肥 8 82 3 2 峰1l | 华北4 天津2 1 l 降东 上海f 1 3 8 2性3 80 8 70 东北恢春1 1 2 0 80 2 1 68 9 6 华东 青岛f 1 2 6 ，1 1 2 9 7怕l l 东北哈尔滨l i z t 21 1 2 1 81 1 9 ， 皓东l 培京1 1 3 5 81 1 3 0 11 1 1 1 9i | 东北陕连j 1 2 s 81 1 2 5 21 1 1 0 6 华南怯口1 1 1 9 1阮6 4忙zi | 东北妞阳l | 2 ，峰，i 1 3 ，l 总量不足下的结构性泡沫。虽然理论界和实业界都存在这样一种 看法，认为我国人均g d p 约为1 0 0 0 美元，房地产进入了一个快速发 展期，并且和发达国家比整体上还有巨大的发展空间，因而建造出来 的房子不愁卖不掉。可是，人均g d p 并不代表实际需求，1 0 万亿储 蓄也不是按1 3 亿人口平均分配的，况且大城市的富有阶层大都已有 了很好的住房。因此，潜在的市场并不是现实的市场，潜在的需求并 不能形成现实购买力。当前我国房地产存在总量不足下的供求结构失 衡，有效需求不足。一方面，大量中低收入家庭，尤其是住房困难户、 特困户望房兴叹；另一方面，大量城市新建尤其是高档住宅乏人问津。 与此相关联的是大量空置房的存在以及不断出现。到2 0 0 3 年底，我 国商品房空置总量累计突破l 亿平方米，其中空置一年以上的超过 7 0 。且大部分为高档公寓、别墅。( 见图3 ) 图3 ：2 0 0 3 年1 - 1 2 ) 3 房地产开发投资比重情况 二、致使房地产经济中存在种种问题的根本原因尚未得到有效和 彻底解决 商品房价过高，供求结构失衡，只是房地产泡沫的表像，其主要 原因是房地产价格形成机制不合理，根源在于各级政府改革和职能转 变不到位，还有各类资质开发商的推波助澜。 现行商品房价格是由租、税费、价三个部分组成。实际上是让购 买者一次性购买三个东西：土地、公共品、商品房。它们分属于三个 产权主体，土地是全民的财产，所谓地价是7 0 年的地租；公共品的 产权是政府，公共品的价格是指目前房价中的税和配套费，实际上是 7 0 年的消费税和资产税。这两块加起来一般占到总房价的5 0 。商 品房的价格是指建安成本加平均利润，它的产权可以是私人的，也可 以是全民的。三个产权主体不同的东西一次性出售，租、价、税合流。 这种价格形成机制不合理。国内许多学者认为，政府批售土地， 实际上把7 0 年的全民产权和7 0 年的消费税和资产税一次收取了，造 成房价奇高，严重背离我国目前国民经济发展阶段广大居民的收入水 平。同时它侵犯了全民的产权，侵犯了下届政府的经营权。实际上， 地租是土地所有权在经济上的实现，土地所有者获得了地租，实现了 土地的按要素分配，客观上土地就资本化了。所谓土地价格不过是资 本化的地租。我们目前的问题是用“批租”这个介于租、售之间的概 念混淆了产权的买卖和使用权的买卖。土地开发商可以获得土地使用 权证，可以用“批租”来的土地向银行抵押贷款，这在实质上出卖了 产权即大部分所有权。 如果借鉴国际经验，将目前国内一次交纳的7 0 年、5 0 年土地出 让金所包含的地租和税费改为分期、分年交纳。这样一来，购买者一 次性支付的商品房价就大大降低了，能买得起住宅的人就会大大增 加。市场房租和工资可能包含的房租量也有可能相匹配。地产开发商 的垫资资本量大幅度降低，负债率降低，资本周转加快，获得的利润 必然增加。同时政府把土地经营权一直掌握在自己手中，每年获得的 地租和房产税是一个数量可观的并且不断增加的现金流，可以用来做 很多政府应该做的公共事业。 我国市场经济是政府主导型市场经济，对于政府来说，一要吃饭， 二要建设。当前的财政只是吃饭财政，各级政府还必须邮政绩。大多 数地方政府在g d p 增长方面有着一种本能的冲动和急躁情绪，为了 自己的所谓政绩，不惜寅吃卯粮。明知批租对国家和民族来说，从长 远、战略上看，是得不偿失的，但对五年一任的地方政府的政绩而言 却是非常合算的。 三、开发企业资质和经营能力良莠不齐是房地产市场的又一隐忧 从中国统计年鉴中的资料看，1 9 9 2 、1 9 9 3 、1 9 9 4 年是中国 房地产业发展的高峰，表现在行业利润率为1 2 左右；而从1 9 9 4 年 开始房地产企业经营利润和行业平均利润都迅速下降，1 9 9 6 年行业 平均利润仅为0 9 1 ，1 9 9 7 、1 9 9 8 、1 9 9 9 年我国房地产行业平均利润 率为一1 1 6 ；2 0 0 0 年才开始“扭亏”为1 6 2 。 据有关的统计数据显示，全国房地产开发企业近3 万家，具有一 级资质的3 6 1 家，二级资质的2 4 9 0 家，占比分别为l 多一点和不到 1 0 ，大多数是小公司或者项目公司。房地产公司中自有资金在1 0 0 0 万元以下的占到约三分之一，开发项目时采取的是“空手套白狼”的 投机政策；全国房地产开发企业平均净资产不足，平均资产负债率在 7 6 以上，缺少大型房地产企业集团，即使是规模较大的开发公司也 是资本少，市场份额小，如上海最大的房地产开发公司陆家嘴金 融贸易区开发股份有限公司，也只有不到1 5 亿美元的资本市值。据 统计，平均每家房地产开发商年开发量只有1 6 万平方米，即使最大 的房地产开发企业所占的市场份额也不足0 5 。 四、房地产金融市场的不完善制约着房地产业以及房地产金融自 身的健康发展 房地产金融市场并不等于房地产信贷市场。房地产金融市场是由 房地产信贷市场、房地产抵押市场、房地产证券市场、房地产信托投 资市场、房地产保险市场等共同构成，上述专业市场大体由三类金融 机构组成：一是专业性房地产金融机构：二是非专业性房地产金融机 构：三是向住房房地产融资提供保险的金融机构。我国房地产金融主 要由第二类非专业性房地产金融机构构成。专业性房地产金融机构仅 有一家2 0 0 4 年2 月1 5 日开业的中德住房储蓄银行，该行是由中 国建设银行与德国施威比豪尔住房储蓄银行合资成立，注册资本1 5 亿元人民币，中国建设银行持股7 5 1 ，德方持股2 4 9 。资本规模 比较小，相关业务尚待开展。 房地产业融资渠道单一是我国金融和房地产界的共识，多年来业 内一直致力于这方面的改善，然进展并不理想。 2 0 0 3 年前三个季度中国经济金融运行情况显示，资本市场融资 规模萎缩，企业融资渠道间接化的格局进一步增强。9 月末，人民币 贷款余额为1 5 6 1 万亿元，同比增长2 3 5 ，增幅同比提高8 9 个百 允点。贷款增长过猛必造成融资格局进一步向银行贷款倾斜，企业融 资对银行贷款的依赖增强，加大银行信贷资产风险。在当前国内金融 市场融资格局中，贷款所占的比重已经由2 0 0 0 年的7 2 8 攀升到2 0 0 3 年9 个月的9 7 8 。在巨额的银行信贷中，涉及房地产的贷款比重依 然很大。 改革开放以后，我国直接融资市场发展很快，但是在短时期内仍 然难以改变以间接融资为主的融资格局，房地产业在相当大的程度上 需要银行的信贷支持。房地产资金主要来自银行贷款，这种高度集中 于银行的融资体制，如果商品房空置面积( 2 0 0 3 年少数城市空置面积 同比增长超过4 5 ) 长期持续大量积压，开发商无法支付银行贷款与 建筑商费用时，只有将房子抵押给银行与建筑商，而建筑商的资金大 部分也来自银行贷款，最后也只好把开发商抵押给他的房子再抵押给 银行。这样，银行将成为房地产风险的最大承担者。这也正是目前房 地产融资渠道狭窄，房地产金融体系不完善的必然结果。 尽管房地产融资除银行贷款外，目前可以采用的还有信托融资、 发行企业债券、发行股票并上市、股权投资、产业基金等，但各种融 资方式均有一定局限性。2 0 0 3 年房地产企业通过发行债券融资总量 仅2 亿元人民币，与当年房地产投资高达1 万多亿元人民币相比，基 本上可以忽略不计 银行贷款由于央行“1 2 1 文件”的规定，其对项目开发程度和开发 商自有资金的要求不是多数开发短期能够达到的。信托融资相对银行 贷款受政策限制少、灵活、创新空间大，但信托产品尚没有一个完善 的二级市场，难于流通。企业债券用途多为新建项目，利息高于同期 银行利率、期限为3 一1 5 年。所以一般房地产开发的项目获取发行的 可能性较小。发行股票及上市过程长，手续复杂，成本较高，对企业 资质的要求更为严格，大多数的房地产开发商无法接受和实现。股权 投资虽然可以充实自有资金，但一般房地产企业注册资本金额较小， 不会轻易出让控股地位，也不会甘心将大部分的开发收益拱手相让， 所以实践中也难推行。由于国内产业基金无法可依，暂不允许存在， 养老和保险基金又不准直接涉足房地产，海外基金在国内运作1 0 年 来状况并不理想。因此对基金也不能被寄予厚望。 _ 1 9 9 6 年以来，我国房地产业吸收外资呈下降的趋势，2 0 0 2 年，我国房地产开发利用外资约1 4 0 亿元，仅占到总资金来源的1 7 。 2 0 0 2 年，仅栖霞建设一家房地产开发企业在国内上市。中 远发展、金融街等借壳上市，但是由于房地产公司业绩的波动性较大， 只有很少部分公- - 口j , 眦a k ；够达到再融资的条件。 2 0 0 2 年，人福科技人公司下属子公司与伊斯兰国际信托公司合 作就当代学生公寓房产和其它相关项目设立信托计划；北京国投推出 “北京商务中心区( c b o ) 土地开发项目资金信托计划”等等。由于信 托融资风险要远大于债券投资，并且购买后难以流通实现，机构投资 者不太热衷。 2 0 0 2 年，首创集团与荷兰国际集团( i n g g r o u p ) 共同合资成 立了“中国房地产开发基金”，这是第一家直接面向中国市场的房地 产开发基金。另外，多家房地产投资基金也在筹备当中。这虽然开辟 了房地产企业融资的新渠道，但是在目前立法不健全的条件下面临一 定的困难，成为融资的主要渠道尚待时日。 2 0 0 2 年，房地产开发企业资金只有0 6 亿元来源于企业债券 融资。 自2 0 0 2 年7 月1 日起，全国各地区的商业、旅游、娱乐、写字 楼和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标拍卖挂牌方式出让。拍 卖的价格一定比原协议方式高很多而且要一次付清。企业问土地储 备的较量实际上就是一种资金的大比拼和实力较量，“以小搏大”的 生存空间越来越小，摆在资金少、信誉差的房地产企业面前的结果就 是被淘汰出局。 五、银行信贷资金大举进入，房地产金融风险受到高度重视 然而随之被卷入的绝不仅此而已，对当前承担着房地产主要融资 的商业银行而言，便是相应领域信贷风险的又一次累积，房地产信贷 中的风险又一次受到高度重视。 近年来，房地产金融业务陕速发展。从1 9 9 8 年到2 0 0 2 年商业银 行房地产开发贷款余额年均增长2 5 3 ；从1 9 9 7 年到2 0 0 2 年个人住 房贷款余额年均增长1 1 3 。2 0 0 3 年末房地产开发贷款余额为 2 4 6 6 0 9 0 亿元，比上年同期增长3 7 2 1 ，房地产开发贷款规模增长 迅速，个人贷款增长率超过4 0 ，2 0 0 4 年上半年，商业银行房地产 开发贷款余额和个人住房贷款余额仍然保持了较快的增长势头。从短 期来看，房地产贷款是当前商业银行资产类别中质量最高的贷款种类 之一。但是从长远来看，如果商业银行不能对房地产贷款面临的潜在 风险进行识别和控制，则房地产贷款的非理性扩张就会成为商业银行 严重的风险源。 1 9 9 6 年以来，我国一直执行稳健的货币政策，其核心内容就是 高度重视金融安全问题。房地产金融政策是稳健的货币政策的重要内 容，有利于促进房地产业的健康发展。房地产业是资本密集型的行业， 其对金融依赖比较高，由于存在一些违规操作，房地产贷款导致的银 行呆帐、坏帐有上升的迹象，对房地产信贷进行规范是十分必要的。 2 0 0 1 年6 月，中国人民银行关于规范住房金融业务的通知 ( 银发e 2 0 0 1 1 9 5 号) ，要求“严格审查住房开发贷款发放条件， 切实加强住房开发贷款管理。住房开发贷款对象应为具备房地产开发 资质、信用等级较高的房地产开发企业，贷款应主要投向适销对路的 住宅开发项目，企业自有资金应不低于开发项目总投资的3 0 ，开 发项目必须具备“四证”( 国有土地使用证、建设用地规划许可 证、建设工程规划许可证和建设工程施工许可证) 。商业银行 应对住房开发贷款实行统一科目管理，防止住房开发企业将流动资金 贷款用于住房开发项目；要按照开发项目工程进度合理掌握贷款的发 放，并通过账户管理等多种手段严格控制住房开发企业销售款项，及 时回收住房开发贷款本息；严格审查住房开发企业售房合同及有关业 务凭证，坚决制止骗取银行信贷资金的行为。” 2 0 0 3 年6 月，中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管 理的通知( 银发e 2 0 0 3 31 2 1 号) ，要求加强房地产开发贷款管理， “房地产开发贷款对象应为具备房地产开发资质、信用等级较高、没 有拖欠工程款的房地产开发企业。贷款应重点支持符合中低收入家庭 购买能力的住宅项目，对大户型、大面积、高档商品房、别墅等项目 应适当限制。对商品房空置量大、负债率高的房地产开发企业，要严 格审批新增房地产开发贷款并重点监控。对未取得土地使用权证书、 建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，不 得发放任何形式的贷款。 商业银行对房地产开发企业申请的贷款，只能通过房地产开发贷 款科目发放，严禁以房地产开发流动资金贷款及其它形式贷款科目发 放。对房地产开发企业发放的非房地产开发贷款，各商业银行按照只 收不放的原则执行。房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金( 指 所有者权益) 应不低于开发项目总投资的3 0 。商业银行发放的房 地产开发贷款，只能用于本地区的房地产项目。商业银行不得向房地 产开发企业发放用于缴纳土地出让金的贷款。” 中国人民银行营业管理部在转发中国人民银行上述文件中，要求 各商业银行应尽快建立和完善房地产开发贷款管理办法和资金监管 办法。按照人行1 2 1 号文件要求，改变目前房地产开发贷款的信贷管 理体制，尽快建立按照项目审查、发放和管理的房地产信贷管理方式， 加强对贷款支持的房地产开发项目的贷前评估工作，对房地产开发贷 款资金账户实行专户管理，从开发、建设、销售等各个环节严格监督 贷款资金的使用，防止贷款资金被转移、挪用和长期占用。 2 0 0 3 年1 0 月，中国银行业监督管理委员会北京监管局下发了关 于进一步促进首都经济稳定持续发展防范新的金融风险工作的通知 ( 京银监发 2 0 0 3 2 号) ，针对北京地区房地产市场的新动向，提 出了“强化风险防范意识”、“加强对房地产市场监测，实施调整房地 产授信业务的管理要求，优化房地产信贷结构”、“严格对房地产开发 贷款和住房消费贷款的管理”三项措施，防范