（管理科学与工程专业论文）杭州市住宅市场波动及其影响因素研究.pdf

浙江理r ：人学硕十学位论文 摘要 房地产业是我国的新兴产业，发展历史短暂，自1 9 9 8 年住房分配制度改革 以来，中国真正进入了房地产商品化时代，房地产业逐步成为国民经济的支柱产 业。本文以住宅市场波动规律及其影响因素为主要研究对象，试图探讨建立一种 分析城市地区房地产市场周期波动规律的科学方法。 本论文主要着眼于对住宅市场波动规律分析方法的理论研究。主要作了以下 几点工作：全面回顾并分析了国内外对于房地产市场周期波动的理论及实践研 究成果，借鉴了其研究方法；通过构建住宅市场的存量一流量经济计量模型， 并利用杭州市住宅市场的相关数据，进行实证分析，较好的检验了模型，得出了 住宅市场波动规律客观存在，且在不同价格预期下会有不同表现，利用该模型与 历史数据相结合，可作为计量经济预测地区住宅价格的较经济而科学的方法； 分析了住宅市场波动的影响因素，并构建了房价变动影响因素的经济计量模型， 然后利用杭州市住宅市场的相关数据，对各个影响因素进行了实证分析，得出了 不同因素影响房价的相对重要程度；提出了相应的反周期波动、推动住宅市场 实现稳定可持续发展的政策建议。 关键词：住宅市场周期波动存量流量模型房价影响因素 浙江理。丁= 大学硕十学位论文 一_ - _ 一 h a n g z h o uh o u s i n gm a r k e tf l u c t u a t i o nr u l e a n di n f l u e n t f a c t o rr e s e a r c h a b s t r a c t t h er e a le s t a t ei n d u s t r yi st h en e w l ya r i s e ni n d u s t r yo fo u rc o u n t r y , d e v e l o p i n gh i s t o r yb f i e f f r o m19 9 8h o u s i n ga l l o t m e n ts y s t e mr e f o r m , c h i n ar e a lg o ti n t or e a le s t a t et oc o m m e r c i a l i z ea g e s ， t h er e a le s t a t ei n d u s t r yb e c a m en a t i o n a le c o n o m yt op a yp i l l a ri n d u s t r yg r a d u a l l y t h i st e x tt a k e s t h em o t i o nr e g u l a t i o no ft h eh o u s i n gm a r k e ta n di t si m p a c tf a c t o ra sam a i nr e s e a r c ho b j e c t ，t r y i n g as t u d yt ob u i l du pak i n do fa n a l y t i c a lr e a le s t a t em a r k e tp e r i o do ft h er e g i o nm o t i o nt h es c i e n c e m e t h o do ft h er e g u l a t i o n t h i st h e s i si sm a i n l yf i x e da t t e n t i o no i lt h et h e o r i e sr e s e a r c ht oa n a l y z et h em e t h o dt ot h e m o t i r e g u l a t i o no ft h e r e s i d e n c em a r k e t m a i n l yd i d t h ef o l l o w i n gw o r k s ：o l o o k i n gb a c k c o m p l e t e l ya n da n a l y z e da th o m ea n da b r o a df o rt h er e a le s t a t em a r k e to ft h e o r i e sa n dp r a c t i c e 懈e a r c hr e s u l t , d r e wl e s s o n sf r o mt h e i rr e s e a r c hm e t h o d s ；( 霪) f o l l o w i n gt os e tu p ah o u s i n gm a r k e t s t o c k f l o we c o n o m yc a l c u l a t em o d e l a n dm a k eu s eo ft h er e l a t e dd a t a so fr e s i d e n c em a r k e ti n h a n g z h o uc i t y , c a r r yo ns u b s t a n t i a le v i d e n c ea n a l y s i s ，e x a m i n e dm o d e lm o r ea n d s om u c h ，g e t 代塔i d 饥c em a r k e tm o t i o nt h er e g u l a t i o no b j e c t i v ee x i s t e n c e , a n de x p e c t i n ga tt h ed i f f e r e n tp r i c e u n d e rw i l lh a v ead i s s i m i l a r i t yp e r f o r m a n c e , m a k eu s eo ft h a tm o d e la n dh i s t o r yd a m st oc o m b i n e t o g e t h e r , c a nc o n d u c ta n da c t i o n sc a l c u l a t ee c o n o m yt oe s t i m a t er e g i o nr e s i d e n c ep r i c eo fm o r e e c o n o r n i ca n ds c i e n tm e t h o d ；a n a l y z e dar e s i d e n c em a r k e ti m p a c tf a c t o ro ft h em o t i o n ，a n ds e t u pb u i l d i n gp r i c et oc h a n g ei m p a c tf a c t o ro fe c o n o m yc a l c u l a t em o d e l ，t h e nm a k eu s eo ft h e r e l a t e dd a t ao fr e s i d e n c em a r k e ti nh a n g z h o uc i t y , c a r r i e do nas u b s t a n t i a le v i d e n c ea n a l y s i st o e a c hi m p a c tf a c t o r , g e tt h eo p p o s i t ea n di m p o r t a n td e g r e eo fd i f f e r e n tf a c t o r si n f l u e n c eb u i l d i n g p r i c e ：p u tf o r w a r dc o r r e s p o n da n t i - p e r i o of l u c t u a t i o n 、p u s hr e s i d e n c e m a r k e tt oc a r r yo u ta s t a b i l i t yc a nk e e po nt h ep o l i c ys u g g e s t i o no fd e v e l o p m e n t k e yw o r d s ：h o u s i n gm a r k e t ：c y c l ef l u c t u a t i o n ；s t o c k - f l o wm o d e l ：h o u s i n gp r i c ei n f l u e n t f a c t o r h 浙江理工大学学位论文原创性声明 本人郑重声明：我恪守学术道德，崇尚严谨学风。所呈交的学位论文，是本人在导师 的指导下，独立进行研究工作所取得的成果。除文中已明确注明和引用的内容外，本论文 不包含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的作品及成果的内容。论文为本人亲自撰 写，我对所写的内容负责，并完全意识到本声明的法律结果由本人承担。 学位做作者躲同拈拈 日期：矽唁年；月6 - e t 浙江理工大学学位论文版权使用授权书 学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，同意学校保留并向国家 有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文被查阅或借阅。本人授权浙江理工 大学可以将本学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印 或扫描等复制手段保存和汇编本学位论文。 本学位论文属于 保密口，在 不保密因： 学位论文作者签名：序3 爪 日期：埘年乡月f , r e 1 年解密后使用本版权书。 指导教师签名：多、i 勿弓 日期：略年；月，7 日 浙江理工大学硕士学位论文 1 1 本论文的研究背景和意义 1 1 1 研究背景 1 绪论 房地产业是国民经济的重要基础产业，是一个产业链长，经济关联度非常高的行业， 在国民经济中占有十分重要的地位。随着我国经济体制改革的不断深入，城市化进程的加 速，城市综合开发，土地有偿使用制度及住房商品化的不断完善，我国房地产业迅速恢复、 发展和壮大。尤其是近几年来，房地产业高速发展，2 0 0 3 年我国房地产开发完成投资额首 次突破1 万亿元，同比增长2 9 7 。2 0 0 4 年达到1 3 1 5 8 亿元，同比增长2 8 1 ，房地产及 建筑业增加值占g d p 的比重接近9 ，房地产业已成为国民经济的重要支柱产业。 住宅市场是房地产市场最重要的组成部分。为了发展住宅产业，推进住宅产业的现代 化程度，我国早在2 0 世纪8 0 年代就开始了住房制度改革。这2 0 多年来，我国逐步实现 了住房商品化，住房制度改革取得了举世瞩目的巨大成就。根据罗斯托( r o s t o w , 1 9 6 0 ) 的 经济起飞理论和增长阶段理论，我国目前人均g d p 已经超过1 0 0 0 美元回，进入了工业化 和城市化的加速发展期，在此期间对房地产商品的需求呈现快速增长。因而房地产业将在 相当长的时间内，成为我国经济发展的支柱产业和新的经济增长点。 房地产业在取得迅速发展的同时，其运行从一开始就不是稳定发展的，而是呈现出波 动性的特征，尤其是9 0 年代以后其波动幅度更加剧烈，并逐渐凸显出周期性的规律。其 运行容易受各种因素影响；政府政策的变动也对房地产市场走势产生重要影响。同时房价 的波动影响人们的财富，并关系到全社会的福利等；由此，越来越多的人开始从不同角度 来关注房地产业的发展，其中一部分学者开始借鉴国外的房地产市场研究理论，从宏观层 面上来研究中国房地产业的市场波动规律这个问题，并据此规律制订相关政策。 近几年来杭州市房地产市场也得到了飞速发展，杭州市作为长三角地区南部最大的区 域中心城市，在优越的地理区位、得天独厚的自然人文环境、强劲的经济增长导致的旺盛 需求、以及政府各项有效措施的共同作用之下，自1 9 9 8 年以来率先全国走出低迷状态， ww 罗斯托经济成长的阶段【m 】( 中译本) ，北京：商务印书馆。1 9 6 2 ：w w 罗斯托从起飞进入持续增长的经济学 【m 】( 中译本) ，成都：四川人民出版社，1 9 8 8 参见马凯2 0 0 3 年国民经济和社会发展计划执行情况与2 0 0 4 年国民经济和社会发展计划草案的报告 - l - 浙江理工大学硕士学位论文 住宅产业发展迅猛，出现了持续火爆的场面，房价也保持了多年快速上升的态势，出现了 量增价升、供需两旺的“杭州现象 。2 0 0 3 年后政府开始大力加强宏观调控，到2 0 0 5 年 杭州市房价的高速上涨得到了有效控制，杭州楼市出现了转折点，政府针对投机需求、过 度投资、超前消费和过度消费等四个方面的不合理需求制定了一系列的政策，过热的市场 需求已经开始降温，投机需求已经退潮。经过一系列的市场变化，杭州楼市逐步走向规范， 走向平和理性，供需基本平衡，房价没有出现大起大落的情况，市场基本稳定。从长远发 展分析，杭州房价尚有较大的增长空间。 在当前房地产业成为国民经济的重要支柱，住房成为老百姓热门话题，房价成为社会 各方关注焦点，政府大力加强宏观调控，杭州市房地产市场出现拐点，供求基本稳定这样 一个大背景下，正是我们进行理性反思的好时候。笔者将研究主题放在住宅市场波动模型 的建立和进行相关实证研究上，着力阐述住宅市场波动的特点和影响因素及调控对策措施 上，以期能为有关部门制定政策提供理论指导，为房地产业相关主体决策提供参考，从而 实现杭州市住宅市场的长期可持续发展。因此，研究杭州市住宅市场波动的规律，就具有 了重要的理论意义和实践价值。 1 1 2 研究目的和意义 住宅市场波动规律研究这一选题是我国房地产理论发展和改革实践中都需要迫切研 究的热点和难点问题。传统房地产研究理论大多停留在静态框架中定性考察房地产市场的 一些运行规律，这样时间因素在很大程度上被忽略了，重点转而放在比较最终的经济结果 或均衡上。但是这些波动结果怎么发生的昵? 供给量和价格等因素的增长是平稳的，还是 不平稳的? 在向增长目标调整的过程中，供给量或者价格是否有可能暂时下降? 外在冲击 能导致一个市场出现重复性的周期变动吗? 为了回答这些问题，本文试图通过构建一个简 单但实用的数学模型，即住宅市场的存量一流量模型来研究城市住宅市场的动态运行规 律。 房地产业的发展与其他产业的发展过程相类似，也客观存在自身的运行机制和规律。 从动态角度来看，在内生因素和外部冲击的双重影响下，房地产业从产生到成长过程呈现 出明显的周期波动现象。目前国内外对房地产周期波动方面的理论研究还存在很大不足， 严重滞后于产业现实的发展需要。正确认识房地产业发展的波动规律不但有助于从整体上 推动目前仍处于起步阶段的我国房地产业健康发展；而且对于指导参与房地产运行的各 方，包括房地产企业、房地产消费者、房地产中介机构以及政府部门，因应周期运行选择 浙江理工大学硕士学位论文 相应策略，也都具有十分重要的意义和作用。具体而言，可以分别从理论和实践两方面加 以阐述。 首先，分析和研究房地产市场波动的理论意义在于： ( 1 ) 通过较为系统的分析房地产市场波动模型、影响因素和传导机制等基础性理论 问题，结合杭州市住宅市场，展开实证分析，然后寻找应对市场波动的房地产业发展政策， 从而为我国房地产业实现持续健康发展提供理论指导。 ( 2 ) 我国的房地产行业经过二十余年的发展，房地产经济学的基础理论研究体系虽 已逐步建立，但是房地产波动理论作为其重要组成部分，由于种种原因研究相对滞后，本 文希望通过笔者的努力，能够对现有的房地产经济理论提供必要的补充。 其次，分析和研究房地产市场波动规律的实践价值在于： ( 1 ) 有助于政府正确实施宏观调控。 ( 2 ) 有助于房地产业各主体采取正确的经营策略。 ( 3 ) 有助于投资者和消费者作出正确的投资决策。 ( 4 ) 是市场经济健康发展的现实需要，是研究房地产业发展战略乃至进行国民经济 规划的现实需要。 1 2 本论文的研究内容和基本框架 1 2 1 研究内容 本论文内容共分为七个章节： 第一章为绪论。主要介绍本论文的研究背景和意义；研究内容和基本框架；研究方法； 主要创新点等。 第二章是目前国内外研究现状综述。 第三章是全文的理论基础，主要介绍了房地产周期波动的一般理论：经济周期理论、 房地产周期波动理论等。 第四章先介绍了杭州市住宅市场发展概况，然后通过构建住宅市场存量一流量模型， 对杭州市住宅市场波动特征进行实证分析，提出了预测住宅价格和建设量的科学而且简单 可行的方法。 第五章通过构建模型对影响杭州市住房价格波动的各种因素及其重要性进行实证分 析。 浙江理工大学硕士学位论文 第六章介绍了调控房地产市场波动，促进城市住宅市场稳定发展的政策建议。 第七章是本论文的结论及研究展望。 1 2 2 研究思路和基本框架 本论文的研究思路主要是遵循这样一条脉络：先阐述房地产市场波动的相关理论，再 介绍杭州市住宅市场的发展现状，然后通过构建模型对杭州市住宅市场波动及其影响因素 进行实证分析，研究房地产市场波动规律，最后提出市场调控的一些政策建议，目的是实 现住宅市场长期可持续发展。基本框架如下图： 1 3 本论文的研究方法 房地产市场波动研究是理论与实际相结合的应用性研究课题，因此理论联系实际，定 性分析和定量分析相结合便成为本论文的指导思想和基本方法。 具体而言，采用了以下一些研究方法： ( 1 ) 宏观分析与微观分析相结合的方法。这里的宏观分析，是指从宏观经济周期 浙江理工大学硕士学位论文 角度出发，在作为整体的宏观经济与作为局部的房地产经济之间展开分析。这里的微观 分析，是指在分析房地产市场波动及其影响因素时，注意从房地产市场供求、经济社会、 心理因素等方面入手，研究它们对房价波动的影响程度。 ( 2 ) 定性分析与定量分析相结合的方法。通过定性分析，找出房地产市场波动的本 质特征及其内在必然联系，从而揭示房地产市场波动的客观规律；通过定量分析方法，进 一步揭示房地产市场波动的数量比例与变化关系。这是本论文的基本研究方法。 ( 3 ) 理论研究与实证研究相结合的方法。通过理论研究与实证研究的有机结合，有 助于更为科学地认识房地产市场波动规律，为房地产业的持续、健康发展提供切实可靠的 政策选择指导。 ( 4 ) 静态分析与动态分析相结合的方法。只有综合运用静态分析与动态分析相结合 的方法，对房地产市场波动规律的研究才可能达到较为全面和准确的认识。 1 4 本论文的主要创新点 本文致力于通过构建经济计量模型来研究房地产市场波动规律及其影响因素，并结合 杭州市住宅市场的实际数据，对模型进行经济计量实证分析，发展出了一个有较高理论与 应用价值的分析体系，定性分析与定量分析相结合，突破了传统上对该领域主要以定性分 析方法来研究的弊端，从而为分析城市地区住房价格变化及其影响因素提供了一种更加科 学且成本较低的方法。 浙江理工大学硕士学位论文 2 1 国外研究现状综述 2 国内外研究现状综述 2 1 1 房地产周期波动研究的起源与发展 房地产周期波动的研究最早产生于美国。m i t c h e l l ( 1 9 2 7 ) 在研究经济周期时认为经济周 期中应区别对待不同的经济活动，如建筑、工业生产等，这可视为房地产周期研究的起源。 大萧条后，西方各国推行凯恩斯主义积极的财政政策，各国的经济进入高速增长阶段，经 济周期和房地产周期趋缓，对此研究也逐渐减少。 2 0 世纪8 0 年代后，房地产周期波动的研究开始进入一个蓬勃发展的阶段，并且从经 济周期的从属部分发展为一个相互独立的领域，经济学家开始对房地产周期进行识别、解 释和运用，并认识到房地产周期对国民经济的重要意义，研究成果也随之不断涌现。 2 1 2 房地产周期波动的概念界定 早期的房地产周期波动与建筑周期的研究是密不可分的。从总体上分析，房地产周期 和建筑周期是两个既密切相关又存在区别的周期类型。s i m o nk u z n e t s ( 1 9 3 0 ) 将建筑周 期定义为建筑过程中存在的一种长度为1 5 2 0 年的中长期循环现象，并界定了它与建筑活 动的短期波动，以及康德拉锡夫长期波动的区别。这之后，很多学者分析了有关住宅、工 业、商业及基础设施等建筑活动的波动现象，建立了建筑周期模型，并与其它不同波动长 度的经济周期进行比较。 当建筑周期所讨论的建筑产品集中到房屋与土地时，就其实质来看，房地产周期等同 于建筑周期。在讨论住房周期、办公楼周期时，既可以认为属于房地产周期的内容，也可 以认为是建筑周期的内容。一些研究文献也是这样处理的，如g 罗纳德威坦在研究报 告中用周期结构来理解住房不动产，而且还提出把建筑周期划分为“发展一过度建造一调 整一购置 四个阶段。但由于房地产业和建筑业分属不同的产业部门，因而房地产周期重 点研究房地产业经济运行过程中存在的中长期循环，而建筑周期则重点研究建筑业运行过 程中的周期波动现象。所以，目前国外对于房地产周期的概念仍然有很大争议，但大体可 以归纳为：“房地产周期是重复出现的房地产总收益的不规则波动，它领先或滞后于其他 房地产指标。 浙江理工大学硕士学位论文 2 1 3 房地产周期波动的研究方法 ( 1 ) 比较研究法 早期的房地产周期波动研究是从与经济周期的关系比较研究开始的。在美国许多研究 认为房地产周期领先于经济周期，同时，也可以指示经济周期的发生。 ( 2 ) 研究指标的选择 国外学者一般采取反映房地产市场状况及房地产趋势的指标，通常包括各物业的销售 率、空置率、租金或价格、投资收益率、施工面积、开工竣工面积、房屋投资额、土地出 让面积等单项指标和扩散指数( d i f f u s i o ni n d e x ) 、合成指数( c o m p o s i t ei n d e x ) 等，来反映房 地产周期波动状态和运行趋势；也有的国家采用独特指标进行描述，如美国采用h e d o n i c 价格指数和r s 指数，它们都是依据住宅多维属性特征及其对价格的影响状态而制定。 ( 3 ) 其它研究方法和研究工具 很多模型也被用来研究房地产波动，如市场非均衡周期模型、系统动力学模型、税收 政策模型、租金增长率和租金分布模型等。 随着经济理论的发展，新的工具被引入房地产波动研究之中。b a r r a s t 和f e r g u s o n ( 1 9 8 7 ) 采用光谱分析和转折点分析等方法，初步建立起房地产波动循环的时间模型。 g r e n a d i e r ( 1 9 9 5 ) 利用期权定价理论研究了房地产市场处于持续低谷的原因。r i c h a r dk g r e e n ( 1 9 9 7 ) 应用了g r a n g e r 因果关系检验了房地产投资波动与g d p 的关系，其结论是： 住宅投资波动领先于g d p ，非住宅投资波动滞后于g d p 。c l a y t o n ( 1 9 9 6 ) , i j 发展了一个时 间序列自回归模型( v a r ) ，研究了经济周期与房地产周期的关系，并给出了经济周期对房 地产价格的影响。m o o nk o k k 等人( 1 9 9 9 ) 贝i j 提出了房地产价值的周期模型，他们通过基本 的房地产价值评估公式建立了写字楼的净营运收入与其价值的数量关系，并在消除了趋势 因素影响的基础上，得出了一个写字楼价值及其变动和营运收入的关系模型。 综上所述，国外学者研究房地产周期波动时，不仅进行一般的理论分析，还采用各种 指标、综合运用各种数学工具，进行实证分析，从而较好的描述了房地产周期波动的轨迹。 台湾地区学者也以各种建筑类指数研究房地产周期波动。陈秋锄( 1 9 8 0 ) 以房屋建筑类 指数为指标，分析探讨了台湾的建筑循环周期。曾明康( 1 9 8 6 ) 根据房屋市场景气变动情况， 提出以房屋销售率、房价上涨率、房屋建筑类指数来代表房地产景气指标。 2 1 4 房地产周期波动的成因分析 关于房地产周期波动的成因，国外学者一直有着不同的观点，并从不同的角度进行了 7 - 浙江理工大学硕士学位论文 研究。h a r w o o d ( 1 9 7 7 ) 认为经济变化、人口迁移、基础设施、人口出生率、银行贷款、政 府等因素均会引起房地产周期波动。s t e p h e na p y h r r 等人( 1 9 8 2 ) 认为房地产周期波动从 根本上说是由供求变动决定的。c r e n a d i e r ( 1 9 9 5 ) 认为，需求不确定性、物业改善成本、建 筑工程的时滞是房地产周期波动的主要成因。j o h nm q u i g l e y ( 1 9 9 9 ) 贝1 j 对几种主流的房地 产周期波动解释模型进行了综合检验，得出如下结论：基本经济条件和预期对房地产周期 波动的影响在统计意义上是存在的，比较而言，预期模型的解释能力要高于基本经济条件 模型，而将两者综合在一个模型中时，该模型的解释能力最强。 综合起来，房地产周期的成因可以概括为两类： ( 1 ) 基本经济条件：包括财政政策、金融政策、产业政策、收入政策等。 ( 2 ) 开发商和金融机构的预期：从开发商角度看，从开发商做出决策到项目竣工存在 着一定的“时滞”，开发商往往在市场景气时做出项目投资决策，而当项目竣工时，市场 条件已经改变，众多开发商的集体行为导致了高空置率的出现；从金融机构角度看，当市 场景气时，信贷机构向开发商大量放贷，而当市场衰退时，信贷机构又出于“恐惧心理 而全面收缩房地产信贷，造成大量开发项目运转停滞，从而造成了房地产市场的大幅波动。 2 1 5 国外已经取得的研究成果综述 ( 1 ) 早期研究成果( 3 0 4 0 年代) 房地产周期波动研究首先产生于1 9 2 9 年大萧条后的美国。早期的研究成果主要表现 在：一致认为，美国存在着1 5 2 2 年的房地产长周期。 r i g g l e m a n ( 19 3 3 ) 利用美国5 2 个城市18 8 7 19 3 2 年人均建筑许可面积( b u i l d i n gp e r m i t d a t ap e rc a p i t a lb a s i s ) ，研究证明了期限为1 8 年的3 个长周期( m a j o rl o n gc y c l e ) 。 n e w m a n ( 1 9 3 5 ) 禾t j 用美国1 7 城市1 8 7 6 1 9 3 3 的建筑许可数据、设计的建筑量，区别出 3 个1 6 2 1 年的长周期，平均期限1 7 年；他还区分了期限为5 年的周期( m i n o rf l u c t u a t i o n ) 。 l o n g ( 1 9 4 0 ) 研究了美国2 9 个城市自1 8 6 8 - 1 9 4 0 年的建筑许可面积，认为周期现象存在 于所有的房地产类型、所有区位与时期，且波动幅度大，平均期限为2 0 年；他还认为， 房地产主要受长周期影响，也受到期限平均为4 年的短周期( s h o r tc y c l e ) 影响。 ( 2 ) 后期研究成果( s 0 年代后) 八十年代后，研究成果不断涌现。不仅各类房地产作为一个整体的周期波动得到了确 认，而且对各种类型的房地产周期波动如住宅、写字楼、工业建筑的研究也得到发展，理 性预期、期权定价等理论工具也应用于研究中。 浙江理工大学硕士学位论文 g r e b i e r 和b u m s ( 1 9 8 2 ) 分析了美国1 9 5 0 1 9 7 8 年的数据，发现了6 个住宅周期和4 个 非住宅的房地产周期，并发现g n p ( 经济周期) 领先房地产周期1 1 个月达到峰值，而住宅市 场的波动与写字楼相比，更贴近国民经济周期。 b r o w n ( 1 9 8 4 ) 考察了美国1 9 6 8 1 9 8 3 家庭住宅销售情况，在消除季节影响和趋势影 响之后，发现房地产周期波动依然存在，并与国民经济周期有很强相关关系。 h e k m a n ( 1 9 8 5 ) 检验了1 9 7 9 1 9 8 3 美国1 4 个城市的写字楼市场，并将写字楼租金对 g n p 、城市就业、城市失业率、城市写字楼建设许可数量等进行了回归，证明美国写字楼 市场有很强的周期波动特征。w h e a t o n ( 1 9 8 7 ) 考察二战后美国写字楼建设与空置情况，发 现了1 2 年一循环的周期，并且写字楼周期波动的发生频率要小于国民经济周期。 9 0 年代开始后，三个新的经济事实( 即：日本房地产“泡沫的出现与破裂；发达国 家资本市场的进一步发展与世界金融市场的形成；1 9 8 5 1 9 9 4 发达国家普遍的房地产经济 波动) 引发了对房地产泡沫、“投资导向型房地产市场波动以及国际房地产市场波动关联 性的研究。 p y h r r 和b o r n ( 1 9 9 4 ) 考察了价格水平波动、通胀水平波动和房地产生命周期等变量对 房地产收益与价值的影响，从而建立了基本经济变量在房地产市场波动模型中的地位。 g r e n a d i e r ( 1 9 9 5 ) 利用期权定价理论研究了房地产市场持续低谷的原因，他认为需求不 确定性、物业改善成本和建筑工程的时滞是房地产周期波动的主要成因。开发商并不短视， 在市场景气时大量开发是考虑上述三个成因后采取的最优决策。 c l i r d o y ( 1 9 9 6 ) 将房地产出租率定义为空置率与预期新建房地产吸纳率的函数。当出现 房地产超额需求时，空置率减少，租金上升超过了开发商原来的预期，新的开发项目全面 启动，从而导致了房地产市场的过热。 日本是一个地域狭小，人口众多的国家，五十至七十年代经历了一个经济高速增长的 黄金时期，与当前我国的经济发展状况具有很多相似性，因此，有必要对日本房地产市场 的波动情况进行一定的介绍。日本房地产企业周期和整个国民经济的发展是同步的，它的 周期和美国的周期不一样，它是七到八年为一个周期。东京房价从1 9 8 0 年的1 8 2 0 0 日元 发展到9 0 年的9 4 5 0 0 0 ，1 9 9 1 年全国地价在1 7 年内首次出现下跌，只达到高峰期的4 4 ， 所以一年的时间跌至不到原来的一半，财产损失巨大，大概9 0 的企业倒闭，房地产业出 现了巨大的泡沫。以房地产泡沫为研究对象的文献，其代表是r o b e r t h e d e l s t e i n 和 j e a n m i c h e lp a u l ( 1 9 9 9 ) ，他们利用土地价格预期模型解释了日本9 0 年代初的房地产泡沫破 裂。他们认为，一些基本经济条件：低利率、国际资本流动、流动性过剩、严格的土地利 浙江理工大学硕士学位论文 用限制、优惠的房地产投资税收政策、无弹性的土地供给等，导致了过高的土地价格预期， 引发了房地产投资过热，最终形成了脆弱的泡沫，当意外冲击( 土地利用限制弱化) 发生时， 泡沫破裂。这些对我国房地产业的发展都具有特别重要的借鉴和警示意义。 在对1 9 8 5 1 9 9 4 年普遍房地产经济周期波动的解释中，b e r t h a n d ( 1 9 9 6 ) 分析了形成波动 的国际与国内因素，认为国际资本流动( 如日本的对外投资) 、各国资本市场自由化、金融 管制的放松、扭曲的财政政策与土地利用制度是全球房地产周期波动及泡沫破灭的主要原 因。 2 2 国内研究现状综述 由于我国房地产经济起步较晚，缺乏相关系统的统计数据，房地产周期波动研究滞后 明显，国内现有的房地产周期波动研究主要是进入9 0 年代后，伴随着经济体制改革和住 房制度改革的深化，房地产业蓬勃发展而提出的，国内对于房地产周期波动的研究在一定 程度上参考了国外的一些研究经验，主要进行了以下几方面研究。 2 2 1 房地产周期波动概念的界定 曹振良、李展、何国钊、谭刚：认为房地产业发展与国民经济发展一样，呈现出由复 苏、繁荣、衰退和萧条四个阶段构成的周期性循环波动。 梁桂：在市场经济条件下，由不动产总供给和总需求的波动及其相互作用而产生的不 动产经济波动，呈现出周期性波动的特征，由此形成不动产经济周期。分为五个阶段：不 动产供求失衡一市场趋于活跃一繁荣一紧缩一萧条。 陈柏东、张东：房地产经济运行周期是房地产经济在连续不断循环运动的一个周期内 所经过的各阶段和环节的流程，以房地产商品的生产为起点，包括房地产开发、建造房屋、 房地产营销、使用、维修与服务、废弃等阶段或环节。 刘洪玉：从历史发展进程分析出发，认为市场机制作用下总能不时达到一种供需的均 衡，从而定义出房地产市场的自然周期，包括四个阶段：房地产市场周期的谷底；增长超 过平衡点，需求继续增长阶段；供求转折点之后供给增长速度高于需求增长速度阶段；市 场运行到平衡点水平之下，供给高增长、需求低增长或负增长阶段。同时他还根据对应的 资本流动给出房地产市场投资周期的概念。 2 2 2 房地产周期波动的描述 浙江理工大学硕士学位论文 国内学者采取了多种指标来描述房地产周期波动。何国钊等( 1 9 9 6 ) 在选定了研究指标 后，按环比增长率给出各种单项指标的周期波动，利用景气循环法对各项指标进行分析， 并综合其图形，最后，利用扩散指数的计算方法，得到中国房地产周期波动图。他们从理 论和实证角度分析了房地产周期与宏观经济周期在各个阶段的相互关系。认为前者相对后 者复苏和萧条滞后、高涨和衰退先行。梁桂( 1 9 9 6 ) 利用加法模型，根据1 9 8 6 - 1 9 9 5 年中国 住宅年销售量波动率与增长率，得到住宅年销售波动率关于时间变动的多项式拟合函数， 并得到周期波动图形。王勉、唐啸峰( 2 0 0 0 ) 根据1 9 8 7 - 1 9 9 8 年房地产投资增长率与g n p 增 长率三年移动平均值，通过回归分析说明，我国的房地产投资增长率与国民经济增长率具 有显著的正相关关系。曲波等人( 2 0 0 1 ) 以商品房销售面积增长率为指标，得出中国房地产 周期波动的基准周期。 2 2 3 房地产周期波动成因的解释 何国钊、谭刚等( 1 9 9 6 ) 认为投资和政策波动是中国房地产周期波动的主要原因。刘学 成( 2 0 0 1 ) 认为我国出现的房地产短周期发展是由于体制政策等外部原因强大作用的结果。 丁烈云( 2 0 0 3 ) 从投资、政策、市场行为心理和城市信息化水平四个方面论述了房地产周期 波动的原因。王诚庆等人( 2 0 0 2 ) 则认为房地产周期性波动的原因是多方面的，其最直接的 因素是房地产的供求变化及其相互作用，其它因素都是通过影响供求进而影响房地产周期 性变化的。曲波等人( 2 0 0 3 ) 也认为房地产周期波动受政策影响很大，但随着房地产市场化 程度的逐步提高，房地产周期波动将主要取决于市场力量。 2 3 国内外研究现状评述 国外对房地产周期波动的研究己进入了多样化深入发展的新时期。国外学者研究房地 产周期波动时，不仅进行一般的理论分析，还采用各种指标、综合运用各种数学工具，进 行实证分析，从而较好的描述了房地产周期波动的轨迹、揭示了房地产周期波动的原因。 无论从研究的方法还是研究的内容上讲，国外房地产周期波动研究对中国房地产周期波动 研究都有着重要的借鉴意义。 虽然国内学者在房地产周期波动的阶段划分、特征描述、原因分析等方面取得了很大 的进展，但是，与国外相比，国内的研究毕竟还处于起步阶段，存在一些问题。具体来说， 国内房地产业周期波动研究存在的主要问题有： ( 1 ) 理论基础薄弱。基本上都是套用国民经济周期原理来研究房地产周期波动。 浙江理工大学硕士学位论文 ( 2 ) 研究工具有待于改进。虽然景气预测法、移动平均法等数学工具己被应用，但在 数学计量分析的深度上显得不足。 ( 3 ) 研究的方法仍然以定性研究为主，难以对变量间的关系做出准确的判断和描述。 ( 4 ) 研究条件较差。中国由于特定的历史条件和特殊的体制环境条件，房地产真实统 计数据体系不健全，收集数据、实践调研难度很大，这就造成在指标体系的研究设计方面 困难重重。 上述问题，既受我国经济发展和房地产业发展背景的影响，又受我国研究条件的限制。 因此，本文试图在认真学习消化国内外既有研究成果的基础上，加强对房地产周期波动的 计量实证研究，并利用杭州市相关数据，通过理论联系实际的方法，力图更加准确的把握 我国房地产市场波动的规律，以期为政府部i - l 帛l j 定市场调控措施提供理论指导，为房地产 各市场主体做出正确的投资决策提供参考。 浙江理工大学硕士学位论文 3 1 经济周期波动理论 3 房地产周期波动基本理论 马克思以及哈伯勒、凯恩斯、熊彼特等西方经济学的不同流派就周期波动问题分别从 体制、心理、消费、创新、货币等不同角度进行理论阐述，构建了经济周期现象研究的理 论基础。 3 1 1 经济周期波动的定义 所谓经济周期波动( 经济周期) ，是指经济运行沿着经济发展的总体趋势所经历的有规 律的扩张和收缩。西方学者一般将经济周期分为两个阶段：收缩阶段和扩张阶段；波峰( p e a k ) 和波谷( t r o u g h ) 是周期的转折点。具体来讲，可以划分为繁荣、衰退、萧条、复苏四个阶段， 其中复苏和繁荣两个阶段构成扩张过程，衰退与萧条两个阶段构成收缩过程。从扩张过程 转为收缩过程时，宏观经济达到繁荣期最高点即波峰；当从收缩过程转为扩张过程时，宏 观经济达到萧条期最低点即波谷。 产值 图3 1 经济周期波动一般形态 时间 图3 1 中的正斜率直线是经济潜在增长趋势线，由于经济在总体上保持着或多或少的 增长，所以经济增长的长期趋势是正斜率的。 3 1 。2 经济周期波动的分类 经济周期波动可以根据不同的角度来划分，由此形成不同类型的经济周期波动。一般 来讲，西方经济学家根据一个周期波动的时间长短将经济周期波动分为长周期、中周期和 - 1 3 浙江理工大学硕士学位论文 短周期。 长周期又称长波，指一个周期长度平均为5 0 年左右。这一划分是由原苏联经济学家 康德拉耶夫在1 9 2 6 年发表的经济生活中的长波一文中首先提出的，故又称康德拉耶 夫周期。 中周期又称中波，指一个周期平均长度为8 到1 0 年。关于中周期的研究较早。1 8 6 0 年，法国经济学家朱格拉在其论法国、英国和美国的商业危机及其发生周期一书中系 统地分析了这种周期，故又名朱格拉周期。 短周期又称短波，指一个周期平均长度约为4 0 个月。它由美国经济学家基钦于1 9 2 3 年提出，故又称基钦周期。 3 1 3 经济周期波动成因理论 对经济危机和周期发生原因的探讨由来已久，西方经济学家对此问题的观点大致可以 分为两种不同流派，具体分类见表3 1 。 表3 1 经济周期波动成因理论 学派代表人物周期波动原因 气候与农业收成论w s 杰文斯气候及宇宙变化 随机经济周期论斯卢茨基随机时间序列 外生因素理论 货币主义学派 弗里德曼外生性货币扰动 政治经济学派诺德豪斯政府政策 理性预期学派穆特、卢卡斯对未来经济预期 消费不足论西蒙斯劳动者收入不足 货币投资过度论 哈耶克银行部门膨胀信用 内生因素理论非货币投资过度论施皮特霍夫、卡塞尔固定资产设备等投资 纯货币论霍特里银行体系信用扩张和收缩 动态周期模型萨缪尔森乘数和加速数 3 1 4 经济周期波动测度方法 浙江理工大学硕士学位论文 早在1 9 世纪末期，就已出现了定量地对经济周期波动进行测定和预测的研究。但是 大规模的系统研究是从2 0 世纪开始的，这一方面是经济发展的客观需要，另一方面是由 于各国逐渐积累了可供分析的统计资料。经济周期波动分析与预测经历了以哈佛指数为代 表的“晴雨表 时期、以扩散指数和合成指数为代表的宏观经济监测系统时期、景气动向 调查方法兴起时期、宏观经济计量模型分析经济周期时期以及7 0 年代后经济周期波动研 究新阶段。 表3 2 经济周期波动测定方法 传统经济周期波动测定方法新兴经济周期波动测定方法 时间序列分析谱分析 景气指数方法 状态空间模型和卡尔曼滤波 宏观经济监测预警信号系统协整与误差修正模型 商情调查方法a r c h 模型 宏观经济计量模型动态模型拟合和李雅普诺夫指数 3 2 房地产周期波动理论 房地产周期波动是房地产经济水平起伏波动、周期循环的经济现象。就其在连续运行 过程中周期性呈现的扩张与收缩重复出现、波峰与波谷相继交替的本质特征而言，各具特 色的房地产波动在本质上又是相同的，即都表现出相似的周期性涨落、重复性再现特点。 3 2 1 房地产周期波动含义 房地产波动包含了房地产经济的各个层面，包括房地产经济增长率( 国民生产总值、国 民收入或社会生产总值等宏观经济变量中房地产部门中的总产出水平的波动) 、房地产消费 水平、房地产就业水平、房地产价格水平、以及产业结构等方面的波动。 目前国内外学者主要通过房地产周期波动来研究房地产波动，对房地产波动直接研究 涉及较少，房地产波动的概念是随着研究的不断深入而发展变化的，目前并没有形成公认 的标准。对于房地产波动的认识，存在两种观点：曲波、谢经荣认为从长期来看，房地产 经济的发展有一个向上的长期趋势，房地产经济波动就是房地产经济总量围绕其长期趋势 上下震荡形成的经济运行状态；另一种认为房地产波动是指房地产经济变量在时间序列上 1 5 浙江理工大学硕士学位论文 呈现上下震荡的运行状态。前一种是相对增长趋势而言，为狭义的房地产波动，后一种强 调的是房地产经济水平的波动，属于广义的范畴。很多学者在介绍围绕长期趋势上下震荡 的房地产波动时，将长期趋势看作一条直线，而实际上，房地产的长期趋势并不是呈现直 线增长，在各种因素的综合作用下，也存在一定的波动，研究房地产波动应该全面考虑各 种波动形态，因此本文的观点认为房地产周期波动是指房地产经济在运行过程中围绕长期 趋势呈现起伏波动的现象。 3 2 2 房地产周期波动阶段特征 房地产周期波动是房地产在经济运行过程中交替出现的扩张与收缩两大阶段、复苏一 繁荣一衰退一萧条四个环节的循环运动过程。房地产的复苏与繁荣阶段构成房地产周期的 扩张阶段，衰退与萧条阶段构成房地产周期的收缩过程。当扩张过程转为收缩过程时，房 地产经济达到繁荣阶段的最高点，即波峰；当收缩过程转为扩张阶段过程时，房地产经济 达到萧条阶段的最低点，即谷底。从谷底到谷