（管理科学与工程专业论文）景观房产与城市旅游一体化开发的评价研究.pdf

华中科技大学硕士学位论文 摘要 随着我国城市化进程的加快，必将带来城市房地产开发的热潮。在这一过程中， 投资商们不仅开始注重建筑本身的设计和施工品质，同时更注重依托或营造景观资 源，来提升房产项目的核心价值引力，因此，景观房产应运而生。它可以是任何景 观资源开发的产物，同时对于城市而言，也是旅游景观资源和城市建设的重要组成 部分。因而景观房产开发与城市旅游及城市建设的发展密不可分，相互促进，是房 地产业与城市旅游业联动发展中极具竞争活力的开发类型。 本文在城市旅游视角下以景观房产为研究对象，阐述了景观房产的定义、特征、 类型，同时运用景观房产相关基础理论，分析了景观房产开发与城市发展、旅游开 发之间相互促进的关系，提出要将房产项目开发与城市建设、城市旅游相结合，实 现景观房产与城市旅游一体化开发的观点。这一观点表达了新型开发模式的理念， 强调了房产与旅游一体化开发策略的重要性。在此基础上，本文进一步研究，提出 了一体化开发的基本条件、原则以及开发要点，并结合景观房产的特征，选取生态 环境的建设与保护、建筑开发、城市旅游开发三大系统作为评价准则，构建了一体 化开发的评价指标体系，采用层次分析方法确定评价指标体系权重，用模糊综合评 价方法对景观房产开发水平进行了评价，其评价结果较为合理。目的在于通过它实 现对景观房产开发项目开发模式的选择和调控，以引导项目沿着预定的目标发展。 关键词：景观房产城市旅游城市建设模糊综合评价一体化 华中科技大学硕士学位论文 a b s t r a c t t h eu p s u r g eo fr e a le s t a t e e x p l o r a t i o n i sa l li n e v i t a b l er e s u l to ft h ef l e e t l y d e v e l o p m e n to fc i t y i n t h i su p s u r g e ，t h ei n v e s t o r s p a y a t t e n t i o nn o to n l yo nt h e a r c h i t e c t u r ed e s i g no rc o n s t r u c t i o nq u a l i t yb u ta l s oo nt h eg r a c e f u ll a n d s c a p et ou p g r a d e t h ec o r ea t t r a c t i o no ft h er e a le s t a t ep r o j e c t o nt h i sb a c k g r o u n dl a n d s c a p e - e s t a t ec o m e s i n t ob e i n g , w h i c hc o u l db et h eo u t c o m eo fa n yl a n d s c a p er e s o u r c ee x p l o r a t i o na sw e l la s t h e i m p o r t a n tp o r t i o no fs i g h t s e e i n gl a n d s c a p er e s o u r c e f o rac i t y t h e r e f o r e l a n d s c a p e - e s t a t ee x p l o r a t i o nb e c o m e st h em o s ta c t i v ee x p l o r a t i o nt y p ei i lt h ec o m b i n i n g d e v e l o p m e n to fr e a le s t a t ea n dc i t yt o u r i s mi n d u s t r yc o n n e c t i n gw i t hc i t yt o u r i s ma n dc i t y c o n s t r u c t i o nc l o s e l y t h i st h e s i st a k e sl a n d s c a p e - e s t a t ea st h es t u d yo b k c ta n de x p o u n d si t sd e f i n i t i o n , c h a r a c t e r sa n dt y p e su n d e rt h ev i e wo fc i t yt o u d s m m e a n w h i l e ，i ta n a l y s e st h em u t u a l p r o m o t i o nr e l a t i o n s h i pa m o n gl a n d s c a p e e s t a t ee x p l o i t a t i o n ，c i t yd e v e l o p m e n ta n dt o u r i s m e x p l o i t a t i o no nt h eb a s eo fb a s i ct h e o r e t i co fl a n d s c a p e e s t a t e a tl a s ti tp u tf o r w a r da v i e w p o i n tt h a ts h o u l dd e v e l o pt h ec i t yl a n d s c a p e e s t a t ew i t hc i t yt o u r i s mi n t e g r a t i n gw h i l e c o m b i n i n gt h er e a le s t a t ep r o j e e lw i t hc i t yc o n s t r u c t i o na n dc i t yt o u r i s m t h ev i e w p o i n t e x p r e s s e san e we x p l o i t a t i o np a t t e r nc o n c e p t i o nw h i c he m p h a s i z e st h es i g n i f i c a n c eo f d e v e l o p i n gt h ec i t yl a n d s c a p e - e s t a t ei n t e g r a t e dw i f hc i t yt o u r i s m m o r e o v e r ，t h i st h e s i s p o i n t so u tt h ep o s t u l a t e s ，p r i n c i p l e sa n do u t l i n e so fi n t e g r a t i v ee x p l o r a t i o n ，t h e nc o n s t r u c t s a ni n d e xs y s t e mt oe v a l u a t et h ee x p l o r a t i o nb yt a k i n ge n t i r o n m e n tp r o t e c t i o ns y s t e m ， a r c h i t e c t u r eb u i l d i n gs y s t e ma n dc i t yt o u r i s ms y s t e ma se v a l u a t i o nm l e s t h ee v a l u a t i o n o u t c o m ei sr e a s o n a b l eb e c a u s et h i se v a l u a t i o ni n d e xs y s t e ma d o p t sl a y e r e da n a l y s e s m e t h o dt oa c c o u n tt h ew e i g h t ，w e l la sa d o p t sf u z z yq u a l i t ys y n t h e t i ce v a l u a t i o nm e t h o dt o e v a l u a t et h e l a n d s c a p e e s t a t ee x p l o r a t i o n l e v e l t h em a i n p u r p o s e i st 0l e a d l a n d s c a p e e s t a t ee x p l o r a t i o np r o j e c td e v e l o p i n ga l o n gt h es c h e d u l e dt a r g e tt h r o u g ht h e c h o i c ea n da d j u s t m e n tf u n c t i o n so f t h i se v a l u a t i o ni n d e xs y s t e m k e yw o r d s ：l a n d s c a p e e s t a t e c i t yt o u r i s mc i t yc o n s t r u c t i o n f u z z yq u a l i t ys y n t h e t i ce v a l u a t i o n i n t e g r a t e i i 独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及取得 的研究成果。尽我所知，除文中已经标明引用的内容外，本论文不包含任何其他 个人或集体已经发表或撰写过的研究成果。对本文的研究做出贡献的个人和集 体，均已在文中以明确方式标明。本人完全意识到本声明的法律结果由本人承担。 糊文作：刁老 日期：夕确年，月，t 8 日 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，即：学校有 权保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文被查阅和 借阅。本人授权华中科技大学可以将本学位论文的全部或部分内容编入有关数据 库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编本学位论文。 保密口，在 本论文属于 不保密函。 ( 请在以上方框内打“4 ”) 学位论文作者签名： 别砺 j 日期：2 弼年，月j 占日 年解密后适用本授权书。 指导教师签名：勃 日期：川年，彤日 华中科技大学硕士学位论文 1 绪论 随着社会文明的不断进步，旅游已成为人们生活中的一部分。城市以其发达的 经济、快捷的交通、完善的服务，对旅游者构成强大的吸引力，越来越多的人将城 市作为他们的旅游目的地，城市旅游己成为现代旅游和现代城市生活的一个重要组 成部分。 追求新奇独特是旅游者普遍存在的心态，因而某地的城市旅游是否独特和富有 感召力就成了该地旅游吸引力大小的关键之所在。城市旅游与房产的联合则创造了 一种富有吸引力、更具人性的、特色鲜明的、心理和物质满足的生存空间。它对于 拓展城市旅游具有十分重要的作用。 基于国内旅游市场与房产市场需求与发展双方面的推动，将现代城市旅游与房 产开发结合在一起的景观房产的开发与经营现在已越来越被重视与关注。 1 1 本文研究的背景和意义 1 1 1 研究背景 现代旅游和房地产联合开发最早出现在西方国家。上个世纪6 0 年代，法国阿尔 卑斯山地区出现以分时销售( 出售以酒店为主的物业使用时间段) 方式的别墅度假村 【”。随之欧洲、北美各国先后引入分时度假、时权酒店等概念，使得大量开发商、投 资商纷纷进入这一领域，以旅游开发带动房地产开发的营销模式逐步形成并迅速扩 大。此后，随着西方现代旅游业的发展和成熟，旅游产业走出原来以观光旅游为主 的低层次模式，向以休闲度假旅游的较高层次模式转变。旅游业成为房地产开发的 依托，旅游开发和房地产进一步结合，随之出现了“景观房产”的概念。 在我国，随着旅游业的发展，市场消费由自发性消费转向引导型消费，旅游产 品的开发由自然景观、文物古迹转向人造景观，景观房产就应运而生。海南在2 0 世 纪9 0 年代初期开发的大批房地产项目因经济滑坡大量闲置，后来转向酒店，重现生 机和活力，旅游带动房地产开发出现萌芽；在2 0 世纪9 0 年代后期，随着中国房地 华中科技大学硕士学位论文 产市场的逐步火热，加上旅游业的发展，一些旅游企业特别是主题公园( 如深圳华侨 城) 借助于旅游资源开发所带来的周围地价的提高，开发了一批房地产项目( 主要是酒 店和部分高档住宅) ，销售火爆，开创了国内景观房产开发的新局面；2 1 世纪初期， 杭州宋城集团天城房产公司，更是依托杭州乐园成功进行了景观居住房产的开发， 给中国的房地产业带来新的推动力量，一时间全国上下兴起一股“景观房产”开发 的风潮，景观房产也由单个企业自发尝试开始转向行业自觉的引导型开发。 目前中国正处于城市化进程中，社会发展与变革不断为景观房产开发提供机会， 同时也提出挑战。其作为新的经济增长点正在受到越来越多的关注。开发商一方面 注重建筑本身的设计和施工品质，同时利用景观概念提升地产项目的核心价值引力。 其目的是提高项目的综合品质，在最大限度上突出项目的个性；在不断发展的市场 中加强项目开发的多样性以适应不同消费需求，通过注入景观资源价值的同时增强 其房产项目的盈利，并更好的面对未来市场需求的灵活性。因而景观房产在旅游经 济发展与房地产开发中另辟蹊径，成为旅游业和房地产业联动发展中极具竞争活力 的开发类型。 1 1 2 研究意义 对景观房产这一现象进行研究，具有重要的学术和应用研究意义： 1 、加快城市建设进程 我国已确立了全面建设小康社会的奋斗目标，城市化进程的快速推进将迅速而 彻底地改变我国原有城乡发展的格局。2 0 0 1 年，我国统计公布的城镇化水平是3 7 7 ， 预计到2 0 2 0 年，我国的城镇化水平将接近6 0 ，城市的面积也将翻一番。这意味着 在这不足2 0 年的时间里，我国城市建设的规模将等同甚至超过有城市史以来的我国 城市建设的总规模，大规模城市基础设施建设和人们对房地产的大量需求，使城市 的房地产开发进入了我国有史以来发展最快的黄金时代。而景观房产的发展前景与 它所在城市的发展前景是相互依存、密不可分的，景观房产开发是城市建设的重要 组成部分，而且更是加快城市建设进程的重要举措。 2 、促进对我国城市旅游的深层次思考 2 华中科技大学硕士学位论文 景观房产和景观建筑是一个城市的“史碑”，是体现一个城市的历史长度和历史 厚度最好的表现方式。北京故宫、承德避暑山庄等皇家建筑和曲阜孔府、孔庙、孔 林都是特殊的景观房产；上海、大连、青岛、哈尔滨等城市有许多殖民地时代的异 国风格的景观建筑。这些都是景观房产所留下的城市历史见证，它们是城市活生生 的建筑标本，是城市旅游资源重要的组成部分。对于旅游城市来说必须通过景观房 产的开发来展示城市的魅力，弥补某些城市天然旅游资源的不足。目前，随着全面 建设小康社会所带来的城镇化建设进程的加快，体现城市艺术的景观房产的开发就 显得非常重要，也给城市的建筑提出了更高的要求，景观房产已成为我国未来城市 旅游发展的最重要资源。 在这千载难逢的城建时代，我国城市建筑的风格该如何形成和发展，如何造就 更多标志性建筑，如何提高房产的固定资产和无形资产的价值，如何在房产开发方 面配合特色城市的建设，如何留下更多永久性的城市建筑艺术? 如何才能将房地产 开发与城市旅游相结合，使大量的城市建筑景观成为城市旅游资源，都取决于这种 大规模的城市基础设施建设和房产开发所留下来的各类建筑物，这是城市文化品位、 艺术格调形成的关键，更是使之成为城市旅游资源的前提，这些都值得我们深思的。 3 、有利于拓展旅游产业链的新领域 “景观房产”将旅游活动、景观、房地产等进行无缝嫁接，是满足或配合旅游 发展并以景观为价值核心和主题形象的旅游与房地产联合开发的项目。目前旅游业 的高速发展，必然牵动大批的房产项目直接或间接地为旅游观光与度假所使用，并 成为旅游产业链不可缺少的重要环节。随着旅游产业的不断发展，多行业关联性的 加强，对景观房产基本概念、项目开发的系统性研究，将拓展旅游产业链的新领域， 有助于旅游产业整体健康发展。 4 、有利于城市旅游形象的提升 城市旅游是城市发展到成熟和高水准阶段的产物，它完全依赖大规模的城市景 观的兴起，依赖城市基础设施的配套完善，依赖各种服务行业的繁荣和精细化。城 市景观建筑是城市综合性旅游资源，是城市旅游的重要物质依托，同时审美、历史 延续等文化内涵是城市建设的灵魂，两者的完美结合将是未来城市旅游发展的重要 3 华中科技大学硕士学位论文 资源，通过景观房产项目的合理开发可以促进城市旅游的新发展并有效提升城市旅 游形象。 5 、有利于拓展旅游业战略管理、项目开发的新思路 景观房产开发作为旅游、房产综合企业价值链上的重要环节，是项目开发一项 重要的战略性工作，理应放在战略研究首要地位。综合性旅游、房产企业的发展必 定通过价值链来实现，对景观房产地域特点、开发类型、开发模式的研究，有助于 形成旅游企业战略管理与景观房产项目开发相结合的理论体系，形成新的开发思路。 1 2 国内外研究现状 1 2 1 国外研究动态 景观房产的起源可追溯到欧洲中世纪世袭贵族的度假城堡。当然，那时度假城 堡是零星的，旅游的概念也未形成。 景观房产真正开始形成的时间是二十世纪初，地点则主要集中在法国南部地中 海沿岸。那里气候宜人适宜度假，当地房产商们开发了大量的海滨别墅，吸引了欧 洲、北美的贵族、富商蜂拥而至，一时间地中海成为欧洲的度假中心，专为实现旅 游功能的休闲度假村开始出现。 到二十世纪六十年代，法国阿尔卑斯山地区的别墅度假村首先以分时销售的方 式招揽客户，标志着景观房产的开始。但这一举措当时在欧洲并未引起太多的注意， 使其得以真正发展的是美国。美国从欧洲引入“时权”这一概念，取得了巨大的成 功。1 9 7 7 年，美国市场上9 5 以上的度假物业是由房地产项目改造过来的。1 9 8 7 年后，大量的投资商、开发商介入这一领域，使产品模式更加清晰，法规相应健全， 配套的服务业、管理业、交换业也迅速成熟。这一时期成为美国旅游景观房产主流 产品的形成期。今天，遍布世界各地的分时度假酒店、高尔夫度假村、山地度假村、 休闲别墅等，将景观房产市场推向了个新的高潮。随之而起的是大批国际金融投 资商、房地产开发商、酒店投资管理机构纷纷介入景观房产的开发和经营，并取得 了可观的收益。 4 华中科技大学硕士学位论文 由此可见，国外对于涉及旅游和房地产联合开发的房产项目主要指宾馆、酒店、 度假村、别墅、招待所、娱乐设施、超级市场、会议中心以及景区分时度假模式的 房产项l i l t 3 1 。值得提出的是，他们主要研究景区分时度假模式的旅游、房产综合项目， 而没有明确的景观房产概念。 1 2 2 国内研究动态 景观房产的有关概念九十年代开始进入中国，且逐渐出现了一批模仿者。国内 开始了部分在旅游度假区之内的以度假村为主的旅游景观房产开发，东南沿海也开 始出现以休闲度假为主的旅游景观房产的开发。九十年代末，国际上的分时度假和 产权酒店等旅游景观房产经营模式概念引入中国，并率先在海南等地开始实践，开 创了中国旅游景观房产的新局面“1 。其中有以分时度假模式经营的，有以“高尔夫、 山地、滑雪、冲浪、野外运动”为主题的休闲度假住宅、别墅、酒店等。国内目前 涉足该领域的公司主要有首创、海航、中信、中旅等大型企业以及一大批房地产开 发商。 国内景观房产概念来源于具体房产项目营销策划、营销主题，最初是开发商看 到伴随景观资源的开发带来地价升值，于是开始借助景观概念提升房产项目的品质 和价值核心，在城市房产开发过程中借助景观资源，进行营销策划和形象推广。大 规模景观房产建设逐渐引起房产和旅游理论界的关注，旅游学者陈卫东1 9 9 6 年在区 域旅游房地产开发研究一文中开始较早研究旅游和房产联合开发模式，并称之为 “旅游房地产”，但未对其具体定义。此后随着实际开发的不断深入以及对此开发模 式认识侧重点的不同，又有学者将其称为“旅游景观房产”和“景观房产”。国内较 早明确提出“景观房产”概念，并产生广泛影响的是巨鹏等2 0 0 2 年在旅游学刊发表 的景观房产研究一背景、现状与未来一文。此时对于景观房产的定义、分类才 较明确，理论研究范围才逐渐扩大。由于这一开发模式来源于实践，目前研究主要 针对的是宏观层面的现象叙述和政策应对，对于微观实证研究并不多。 5 华中科技大学硕士学位论文 1 3 本文研究的主要内容和方法 1 t 1 研究的技术路线 1 3 2 研究的内容 本文主要内容共分为四部分，一是，基于旅游学、房地产学、建筑学、经济学 等多种学科的观点，阐述了景观房产的定义、特征、类型，以及与景观房产开发相 关的旅游学和城市发展基本理论；二是，运用景观房产相关基础理论，分析了景观 房产开发与城市发展、旅游开发之间相互促进的关系，以及我国景观房产开发的背 景、开发模式、开发现状，并根据存在的问题提出要将房产项目开发与城市建设、 6 华中科技大学硕士学位论文 城市旅游相结合，合理发展城市景观房产，即景观房产与城市旅游一体化开发的观 点。第三部分是在此基础上，进一步研究，提出一体化开发的基本条件、原则以及 开发要点，并结合景观房产的特征，构建了一体化开发的评价指标体系，目的在于 通过它实现对景观房产开发项目开发模式的选择和调控，以引导项目沿着预定的目 标发展。第四部分以平顶山下汤温泉渡假区为例展开实例应用分析。 1 3 3 本文的创新点 本文的创新点在基于景观房产开发与城市发展、旅游开发之间相互促进的关系， 提出要将房产项目开发与城市建设、城市旅游相结合，合理发展城市景观房产，即 景观房产与城市旅游一体化开发的观点；同时依据科学整体性、简明性、可操作性、 层次性、动态性等原则构建了一体化开发的评价指标体系，以便通过它实现对景观 房产项目开发模式的选择和调控，而且也想针对我国在微观实证研究上的不足做出 一些尝试。 7 华中科技大学硕士学位论文 2 景观房产开发和城市旅游的理论基础 2 1 景观的内涵 景观，从本质上讲，是人类量度其自身存在的一种视觉事物，它因人的视界而 存在嘲。自然的“美景”经由人的视界转而成为真正美的景观。 人类与“风景”之间的深刻联系是十分耐人寻味的。斯宾格勒( s p e n d e r ) 就曾 认为：“风景”是文化的基础，人是如此地依附着它，如果没有它，生命、灵魂与思 想全都无法想象。 德国著名诗人荷尔德林认为：人栖居于大地之上，这本身即是一种诗性的存在， 人之栖居，就在于他仰望着去测度天地共属的自然景象和面貌。能生活在一种至美 的环境中成为人类生活的理想追求。 事实上，远古的人类是自然循环的一部分，他们很难对自然景观产生决定性的 影响，他们栖居于真正的自然之中。远在城市形成之前，有机的各种群体为了生存 的需要往往占据一定的空间领域，因而产生了村庄，那时人与自然是一种“共生” 的关系。随着人类的进步，原始的村庄日益转化为城市，并渐渐与自然相分离。在 城市中，人们改变着自然景象，重新种植植物，重构和再利用土地。人类就此去了 那个流淌着清泉、生长着繁茂大树和结着鲜美果实的乐园。“失去乐园”从此成为人 类文化中一个忧郁的情结，在人类的记忆中难余一个远古的家园之梦。这个梦使人 类保留着一种自然而质朴的精神渴求。人们在城市中营造园林，将自然景观融到人 造环境中。这种自然回归力一直在有力地抗衡着城市与自然彼此疏离的倾向。 在欧洲，“景观”一词最早出现在希伯来文本的圣经旧约全书中，它被用来 描写耶路撒冷的瑰丽景色【6 】，这时，“景观”的含义同汉语中的“风景”、“景致”、“景 色”相一致。目前，大多数园林风景学者所理解的景观，主要就是这种视觉美学意 义上的景观，也即风景1 7 j 。 景观( l a n d s c a p e ) - - 词作为一个专门的学术用语原本是自然地理学概念，最早源 自自然地理学之父a v 洪堡( a i e x a n d ev o nh u m b o l d t ) 的著作。他从地理事物发生学角 度，综合划分地理面的类型，归纳起来，有三种含义：( 1 ) 一般概念：泛指地表白 8 华中科技大学硕士学位论文 然景色或自然一人文综合景色；( 2 ) 特定区域概念：指发生相对一致和形态结构同 一的区域；( 3 ) 类型概念：指相互隔离的地段，按其外部特征的相似性划分的类型 单位 8 1 。 由景观生态学家特罗尔所定义的景观则是一个广义的“人类生存空间的空间 和视觉总体包括地圈、生物圈和智能圈的人工产物”。 文化景观论者则强调文化对自然景观的作用和影响。c 0 索尔就主张用实际 观察地面景色来解释地理特征。这种地表景观是“自然与人文兼收并蓄”的视觉感 知景象，是人类文化作用于自然景观的结果，是由自然景色、田野、城市、道路、 建筑以及人物等所构成的文化现象的复合体。 通过上述对景观概念的多角度观察，可以看出景观作为一种视觉景象，既是一 种自然景象，也是一种生态景象和文化景象。景观是人类环境中一切视觉事物和视 觉事件的总和。 从狭义来讲，景观是固定区域的自然环境、文化古迹、建筑群体以及各项功能 设施等物象给人们的视觉感受；就广义来讲还包括地方民族特色、文化艺术传统、 人民的日常生活、公共活动以及节日集会等反映的文化、习俗、精神风貌等，有着 浓厚的生活气氛和丰富的社会内容。本文从系统论的角度研究，将景观定义为，景 观可以看作某一地域相对稳定的自然、经济、社会景物或景象的综合体，是人的视 野和心志结合下生活环境的一部分。由此“景观”作为术语，一方面是某种我们真 实感知下的物质元素所构成的环境形态，而另一方面景观又是我们对自然和自身造 化之下物理环境的心理的、文化的、审美的和哲学意义上的感应。 通过上面对景观概念的研究，我们可以总结出景观的内涵，具体讲有以下四个 方面【9 】= 1 、视觉审美的对象：景观作为视觉审美的对象，在空间上与人物我分离。景观 作为视觉美的感知对象，是基于物我分离的基础之上的，即人作为欣赏者。同时， 人在景观中寄托了个人的或群体的社会和环境理想，表达了人与自然的关系、人对 土地、人对城市的态度，反映了人的理想和欲望。 2 、生活的栖息地：景观作为生活其中的栖息地，是体验的空间，人在空间中的 定位和对场所的认同，使景观与人物我一体，是内在人的生活体验。 9 华中科技大学硕士学位论文 3 、和谐的生态系统：景观作为生态系统，物我彻底分离，使景观成为科学客观 的解读对象。任何一种景观，一片森林，一个城市，里面都是有物质、能量及物种 在流动的，是有功能和结构的，并且是和谐的。 4 、历史的记忆：景观可以被看成一种历史传接的媒体，它记载着一个地方的历 史，包括自然和社会的历史：它讲述着故事，无论是美丽的还是凄惨的；它讲述着 土地的归属，讲述着人与土地，人与人，以及人与社会的关系。 综上所述，景观看似是一个简单的概念，却有非常广泛而深刻的内涵。它包含 视觉景象的含义，但远远不只是建筑物的配景或背景、广场、街景、园林绿化，从 城市到牧野，它都寄托了人类的理想和追求；它包含地理区域的含义，但远不止是 地理科学家用自然科学方法所能分析和理解的，它更重要的是内在人的生活体验， 是人在茫茫大地之上和复杂社会之中的栖居之所；景观作为系统，具有整体有机性 和复杂性。从后花园到城市、区域国土，甚至全球都犹如生命的机体，有人与人、 人与自然之间，结构与功能、格局与过程之间的复杂的联系；景观是历史传承，它 是自然及人类社会过程在大地上的烙印，是关于人类社会历史和自然系统的记载。 因而，景观既是历史生活场景的印记，也是现代生活的空间和系统，更是对未来生 活世界的僮憬。 2 2 景观房产的概念和特征 随着后工业化时代的到来，城市综合实力增强，生存环境改善，各种配套服务 设施更加完善，尤其是城市优良的人文环境，使得城市特别是大都市富有强大的吸 引力，成为重要的旅游目的地。旅游开始城市化，城市成为旅游目的地与客源地的 统一体，城市旅游随之兴起1 1 0 l 。 随着城市休闲步行街，城市商业中心等城市景观的高速建设，旅游和房地产的 结合更紧密、层次更高、相互联动更强。一些学者从注重房地产的环境依托特性出 发，认为城市旅游视角下的房地产必须依托周边丰富的旅游资源( 包括自然景区、人 造景区1 ，因此又把这一类的城市房地产称为“旅游景观房产”以及“景观房产”。 1 0 华中科技大学硕士学位论文 2 2 1 景观房产的概念 关于景观房产通常有以下几种说法： “所谓景观房产，其本初意义是：景在房群中，房群在景中，景因房群而显灵 性，房群因景而凸现优美”。 “景观房产是在房产开发过程中以景观为卖点的房产建筑，由于旅游的开发多 伴生有开发区地价的升值，而旅游区本身就是一种景观资源，因此多把伴随旅游区 的开发而出现的旅游房产称为景观房产。而房产经营商在进行地块的购置时不但注 重了对房产开发的景观效应，同时在建筑的过程中也较为重视景观的设计，其开发 的房产亦可称为景观房产”【1 1 j 。 景观房产又被策划大师王志纲称为“泛地产”，而旅游业和房地产业相结合的开 发模式也通俗地称作“景观房产”，是广义房地产开发的一种形式。 综上所述，狭义景观房产是指在房产开发过程中以景观为价值核心或卖点的房 产建筑项目。广义景观房产则是当旅游业发展到一定阶段，投资商通过依托或营造 景观资源，进行开发建设及经营运作的房地产项目，项目全部或部分实现度假、休 闲等旅游功能，是一种集投资与消费于一体的新型物业开发模式。包括两方面含义， 一方面是指借助自然景观、历史人文景观、现代城市景观作为房产主题的开发和营 销模式；另一方面是指统一协调的景观房产成为城市新的景观构成形象。景观房产 概念实际是跳出传统旅游概念束缚来看待旅游项目开发，所以也更容易被当作开发 和营销模式而认同；另外景观房产不仅是依托于旅游景观资源的房地产开发，它可 以是任何景观资源开发的产物，同时作为城市景观的组成部分也是景观资源的重要 构成，特别是对于旅游城市而言。 2 2 2 景观房产的特征 “景观房产”作为一个科学的定义，也有其固有的特征： 1 、综合性：景观房产并非纯粹的房地产项目，而是将旅游休闲、房产开发结合 为一体的综合性项目。 华中科技大学硕士学位论文 2 、特色性：以良好的景观环境为依托，总体设计和总体布局主题鲜明，特色突 出。其景观主题，可以是有形的，如独具特色的自然风景、历史遗迹、人造景观等； 也可以是无形的，如古代文化、民间传说等。 3 、和谐性：形成独特的建筑风格固然重要，因为建筑本身便是一种景观，但是 建筑风格、景观主题和城市文化之间的和谐更重要。这种和谐应该包括三个方面： 景观与产品的和谐景观的设计一定要与产品融为一体。有一根主线贯穿其 中，形散神不散。 景观与文化的和谐每个城市都有自己的特性及文化底蕴，好的景观应该能 够反映出当地的文化特色，把最时尚的景观元素与本土文化有机地结合起来。 自然与人的和谐一景观不是用来看的，而是让人来用的，让人能够参与其问， 和谐统一，感到舒适和安宁。 4 、多样性：即开发、销售和经营方式的多样性。开发时，可以是开发商自家开 发，或是两家跨行业进行合作开发；销售时，可以按产权出售，或是按时权出售； 经营方式更是多种多样。 5 、附加值：景观房产相对其他商品房而言，附加值比较高。对于消费者景观房 产有保值功能。它不仅属于消费品范畴，也属于投资品范畴，而由于旅游和房地产 的联动，可给开发者带来较高边际收益。 6 、分化性：由于地价杠杆，促使产生两极分化，一方面是城市繁华地带休闲步 行街、娱乐购物中心等城市游憩商业区( r b d ) 的集中，另一方面是景观住宅向郊区的 分散。 7 、规模化：楼盘占地面积较大，规模化是景观房产的必要条件。 8 、吸引力：景观房产就景观资源功能来说，一方面是居住者的环境，另一方面 也是吸引旅游者的资源。 总之，景观房产更注重居住环境和居住空间的休闲性、舒适性、娱乐性以及城 市建设功能方面的实用性。 1 2 华中科技大学硕士学位论文 2 3 景观房产的分类 景观房产类型的划分可以有不同的标准，如根据是否居住分为居住类景观房产 和非居住类景观房产；按景观主题分类有水景房产、山景房产、民俗景观房产、城 市景观房产等。常用的分类方式有以下几种： 1 、根据房产开发过程中景观设计的不同角度，即“景观”在房产开发中的着眼 点的不同来划分，可分为“旅游景观房产”与“设计景观房产”两大类【1 2 1 。 “旅游景观房产”又可以根据房产所依托旅游景区的性质分为“主题公园型景 观房产”与“旅游度假区型景观房产”。主题公园型景观房产的特点在于主题公园的 选址多为城市郊区，风景一般较为优美。度假区型景观房产，其本身往往就是度假 区的组成部分，因此在旅游服务产业用地中的居住用地上的建筑，大多可等同为景 观房产。 根据房产周围自然景观的不同可以把“设计型的景观房产”分为两类：园林型 景观房产，即园林景色与房产结合，可体现中国山水诗和山水画的意境与情调，具 有居闹市而享受园林风景的自然美。山水型景观房产是指利用景观环境较好、空气 质量好的山旁水边进行房产开发。 此种分类，优点是便于理解。但缺陷是它受到传统资源供给的影响，更多的是 强调对自然景观的利用，没有考虑对目前城市日益增多的城市游憩商业区( r b d ) 这类 城市人文景观的利用。 2 、按其产权所有的不同可以分为两种类型： 一种是可以转移的，业主在购买时一同将房产产权归为己有。又可分为产权酒 店：将酒店的每一单位分别出售给投资人，投资人一次性买断物业产权，拥有全部 产权。主题社区或景区住宅：在旅游开发区、旅游景区、休闲度假区等优越自然条 件、地理位置的基础上开发的具有住宿、休闲娱乐等多种功能的住宅项目。 一种是不能将产权进行转移，只能购买一段时期的居住权和所有权，即分时分 权度假。将酒店或度假村房间的使用权分时段卖给多个客人，使用期限可以是十几 年甚至更长，顾客购买至少一个时段的使用权。 1 3 华中科技大学硕士学位论文 此种分类，便于进行投资、收益等经济活动分析，对于理论分析更有现实意义， 但是在实际房产开发中，这种分类的指导意义不强。 3 、根据其依托景观资源属性及旅游功能的不同，可以分为娱乐类景观房产、观 光类景观房产、接待类景观房产和景观住宅区景观房产四种基本类型。 娱乐类景观房产：娱乐类景观房产是市场主导型模式，包括依托主题公园、公 园( 主题公园以外的公园) 和旅游景区等的景观房产开发。 观光类景观房产：其房地产开发一般是围绕历史和宗教内容展开，包括标志性 景观建筑、博物馆、宗教建筑、历史遗迹、历史修复性建筑等自身建设，以及依托 其景观资源进行的房产开发，一般可以形成当地的标志性建筑及建筑群，属政府主 导型模式。 接待类景观房产：属于市场主导型模式，其发展必须有一定的游客基数，所依 托城市经济条件好，市民消费层次较高，度假旅游市场发达，交通便利以及完善的 配套服务与设施等。包括旅游度假村、旅游酒店、旅游餐饮设施、旅游交通设施f 停 车场、售票厅等) 、会展旅游设施和城市游憩商! i k n ( r b d ) 等接待设施自身建设，以 及依托其景观资源进行的居住房产开发。 景观型住宅区：其开发受地价因素影响较大，是景观房产开发的成熟模式，属 于区位主导型模式，般与大型游乐场、大型游憩场所、大块水面等相依托，分成 借景式开发和构景式开发。可提高旅游地层次，提升旅游景区的品位，促进旅游地 进一步开发。 此种划分是从景观房产开发所依托景观资源属性及旅游功能差异的角度提出， 此时既是根据开发所依托景观资源属性和旅游功能的不同属性分类，也可认为是景 观房产实际开发模式的一种分类。对于实际景观房产开发有一定的指导意义，本文 论述主要依据此种分类和开发模式展开。 2 4 旅游学基本理论 旅游学是景观房产交叉学科中最主要的- - i 1 学科。其中对于景观房产开发具有 理论和实践意义的理论如下： 1 4 华中科技大学硕士学位论文 1 、旅游产业联动理论 从理论上讲，旅游业是关联带动功能强的综合产业。旅游业的发展会带动交通、 通信、饮食、旅馆、商业、房地产等行业的发展。据广东省的投入产出分析，旅游 业增加1 万元增加值，能推动g d p 相应增加4 4 4 万元：旅游业每消费1 万元，可带 动g d p 增长2 2 万元，能带动2 人就业【1 3 】。 实际上，旅游业的发展与相关部门和行业的发展是一个互动的过程。旅游业的 发展在带动和刺激相关部门和行业发展的同时，还依赖着相关部门和行业。因此， 产业联动发展是旅游城市发展的必然趋势。旅游业与房地产业的联动发展，不仅有 利于推动旅游和房地产两大产业的发展，而且也有利于促进产业优势形成，并由产 业优势进而向经济优势的转化，达到保持旅游城市经济持续稳定增长的目的。 2 、城市旅游引力理论 城市旅游引力可分为物质性旅游吸引和非物质性旅游吸引【1 4 1 。 物质性旅游吸引：物质性旅游吸引主要是指各类景观和设施，其中自然与人文 景观是经典的旅游资源，是旅游活动的基本载体和物质基础。旅游设施如会议、博 览、商务、购物、比赛、文艺、娱乐等活动场所，是专门层次旅游活动的载体；同 时许多旅游设施往往兼备休闲度假、康体娱乐、美食购物、康复疗养等多种功能， 甚至具备一定的观光功能，服务设施和服务项目的旅游吸引正日益增强。 非物质性旅游吸引：如活跃的经济是吸引客商前来进行商务、业务等活动的直 接驱动因素；文化特征决定了旅游的特色，它可形成直接旅游吸引；城市的行政中 心功能，形成了对其下属和邻区的公务和政务吸引；城市在信息与科技领域中的领 先地位使城市成为旅游者了解最新信息、领略最新科技或从事科技、信息交流的地 方；旅游形象、区域形象、城市形象与产品形象一样，可形成品牌吸引。与此同时， 文化、民俗类景观房产的开发提升了城市非物质性旅游吸引。 3 、都市旅游力场理论 都市旅游是大城市发展到成熟和高水准阶段的产物，它完全依赖大规模的城市 景观的兴起，依赖城市基础设施的配套完善，依赖各种服务行业的繁荣和精细化， 特别是风格各异的城市景观更是旅游者热衷于旅游的原因。同时，由于航空港、海 华中科技大学硕士学位论文 港、铁路、公路汇集于此，都市也是游客的集散地和中转站。旅游都市所起的这种 中枢和纽带作用，是一般旅游城市所无法替代的。 随着现代经济和文化的发展，大都市更是体现一个国家或地区现代文明最集中 的地方。文化艺术中心、会议中心、商务中心、游乐中心和购物中心以及都市本身 的知名度就是旅游吸引物。人们对都市生活、风情、娱乐、购物、建筑等，怀有强 烈的旅游需求。据w t o 统计，国际旅游者中都市旅游者占旅游接待国入境游客人数 的2 0 ，都市旅游同样是中国旅游发展的新潮流，在中国无论从需求方面，还是从 供应方面来观察，“都市旅游引力”的带动性都蕴涵着强烈的时代特征和巨大的市场 价值。 2 5 城市发展理论 1 、城市化进程与城市发展理论一景观房产开发的推动力 城市化是与工业化相伴生的社会发展现象，指的是农村分散的人口、劳动力和 非农业经济活动不断进行空间上的集聚，逐渐转化为城市的经济要素的过程。城市 化必然导致城市形状的改变扩展、城市数量的急剧增长、城市质量的不断演化和提 高，也是城市景观不断增多、不断提高的发展过程。 在城市化进程中，城市经济活动客观存在着独立性和依赖性两重特点，并受到 城市经济的规模集聚效益支配。所谓规模效益主要在于城市市场的扩大促进了企业 生产规模和经济效益的提高；所谓聚集效益是城市中各行业、企业的聚集一方面降 低了投资费用，另一方面强化了企业间的社会接触，通过竞争激发出企业内在活力， 促进社会分工、科学技术与管理的发展。与此相对应，由于规模效益和聚集效益的 作用，又进一步吸引了许多贸易、金融、科研、教育机构的形成，为企业创造了良 好的外部环境，从而创造出巨大的社会生产力和规模聚集效益。然而，规模效益并 不是要求城市经济规模的无限扩大，过分的城市集聚往往也会导致集聚不经济，如 资源短缺、环境恶化和诸多社会问题。由此看来，城市的社会经济活动总是处于下 述两种力的影响之中： 集聚力：集聚力来源于聚集经济效益。对于城市发展来说，聚集经济效益是区 1 6 华中科技大学硕士学位论文 域经济因素向某一特定地区集中而产生的效益。 扩散力：城市经济并不是任意的无限的集聚都会产生经济效益的，聚集不合理 往往也会产生外部不经济。 这种影响有好的作用，也有坏的作用。好的作用称为外部经济，坏的作用称为 外部不经济( 包括交通拥挤，城市生态环境质量下降等城市病产生) 。因此，充分利 用区域公共资源、能源、水源、交通和其他社会服务设施条件，在一定的地域范围 内实施空间扩散，可以收到减轻城市病，降低投资、缩短流通距离、获取扩散经济 效益的目的。 由此看出，城市化进程与城市发展集聚与扩散理论是景观房产开发的直接外部 推动力。 2 、城市景观网络效应理论 力场组合效应：城市各种景观构成元素在城市某一节点重新组合，可形成功能 各异的景观，导致城市景观多样性变化，城市景观异质性提高【1 5 1 。从这一理论看出， 当城市旅游业发展到一定水平时，将导致城市景观内容的丰富和种类的多样化。 极化效应：城市景观形成后会产生极化效应，即确定的城市职能空间中某一种 景观元素形成增长极核【1 6 1 ，其他景观元素围绕这一极核生长，成为某种景观综合体。 极化效应可以分为以下几类：( 1 ) 同化效应，及同类景观要素聚集增大；( 2 ) 异化 效应，既不同类别的景观要素聚集生长；( 3 ) 吸引效应，城市景观要素围绕增长核 心在局部地域空间高度聚集；( 4 ) 扩散效应，城市景观要素在一定力场作用下沿主 要方向扩展，最终形成城市景观网络向区域辐射的扇面：( 5 ) 连锁效应，即第一类 城市景观要素形成变为第二类景观要素发展基础：第二类又成为第三类景观要素的 发展基础，由此形成类似裂变过程中的连锁反应过程，使整个城市或某些地区景观 网络在短时间内发展起来【堋。 景观房产开发通常是直接或间接地受到以上城市景观网络效应的制约。 3 ，城市公共设施空问再造 公共设旃的空间分布差异对于劳动力的再生产以及人们的日常生活、健康状况 等有着重要影响【1 8 】，在中国许多城市中城市公共服务设旌发展远远滞后于城市人口 1 7 华中科技大学硕士学位论文 的增长，加之历史的原因，造