（技术经济及管理专业论文）房地产估价方法的完善与改进.pdf

c a n d i d a t e ：s ny i r e a le s t a t e a s t e r s u p e r v i s o r ：a s s o c i a t ep r o f l a i y a n - x i a o c h a n g a nu n i v e r s i t y , x i a n ，c h i n a 0mil3 0洲3舢7iii-y 论文独创性声明 所呈交的学位论文是在导师的指导下，独立进行研究工 论文中已经注明引用的内容外，对论文的研究做出重 ，均已在文中以明确方式标明。本论文中不包含任何 个人或集体已经公开发表的成果。 任由本人承担。 ：劣、刮，莎夕日 论文知识产权权属声明 本人在导师指导下所完成的论文及相关的职务作品，知识产权归属学 校。学校享有以任何方式发表、复制、公开阅览、借阅以及申请专利等权 利。本人离校后发表或使用学位论文或与该论文直接相关的学术论文或成 果时，署名单位仍然为长安大学。 ( 保密的论文在解密后应遵守此规定) 论文作者签名 导师签名： 刮一6 日 7 , 9 - p ，年舌月扩日 辫 、 i 五 ；c 地产估价的基本方法，它们在实际运用中存 程度上依赖于房地产估价师的主观经验。这 不仅使估价结果显得不可靠，更有可能引发道德风险，不利于整个房地产市场的规范与 发展，因此，在房地产估价过程中建立定量分析的模型、减弱人为因素的影响，是解决 这一问题的迫切需要。因此，本文就市场比较法、收益法、成本法参数的确定详细阐述， 并总结前面学者的研究成果，提出一些新的想法加以修正，并分别在这几种估价方法中 引入数学模型，以定量的方法来确定房地产价格。 首先，本文简单介绍了研究意义和背景、国内外房地产估价的研究现状、房地产估 价中常用的基本概念及估价要素、市场法、收益法及成本法的理论依据、适用条件及操 作步骤等，并在此基础上分析总结出这三大方法中存在的问题及难点，提出了集对分析 在市场比较法中的应用，并通过实例验证了采用集对分析模型的优越性；在收益法中， 通过国外资本化率的概念组成，引入了资本重获率这一概念，使资本化率的构成更加完 善，从一定程度上消除了收益法估价的偏差；在成本法中，通过分析房地产价格的组成， 列举了常用的建筑物折旧求取方法，提出了运用模糊综合评价来评估房屋的成新度，并 通过实例验证了该模型的优越性。 、 关键词：估价方法，集对分析，资本重获率，模糊综合评价 o v e r s e a 5c o n c e p to fc a p i t a l i z a t i o nr a t e ，t h i sa r t i c l eb r i n g si nt h e c o n c e p to fc a p i t a l i z a t i o n r e g a i n i n gr a t e ，w h i c hm a k e sc a p i t a l i z a t i o nr a t em o r ec o m p l e t ea n de l i m i n a t ed e v i a t i o n so f i n c o m ea p p r o a c ht os o m ee x t e n t c o n c e r n i n gc o s ta p p r o a c h ，、) i ，i t l lt h ea n a l y s i so fc o n s i s to ft h e r e a le s t a t ep r i c e ，t h i sa r t i c l el i s t st h en o r m a l l yu s e dm e t h o do fb u i l d i n gd e p r e c i a t i o na n d i n t r o d u c e st h ef u z z yq u a l i t ys y n t h e t i ce v a l u a t i o ni nt h ed e g r e eo fn e wa n do l d ，、i t l lt h e e x a m p l eo fc o m f i r m i n gi t ss u p e r i o t y k e yw o r d s ：r e a le s t a t ea p p r a i s a la p p r o a c h , s e t p a i ra n a l y s i s ，c a p i t a l i z a t i o nr a t e ，f u z z y q u a l i t ys y n t h e t i ce v a l u a t i o n 目录 1 1 ：2 ：1 1 2 2国内房地产估价研究状况3 1 3 论文结构4 第二章房地产估价概述5 2 1 房地产估价的含义5 2 1 1 房地产估价的概念5 2 1 2 房地产估价的本质5 2 2 房地产估价的要素5 2 2 1 估价目的一5 2 2 2估价对象6 2 2 3 估价时点一：一6 2 2 4 估价原则6 2 2 5估价方法。：6 第三章市场比较法：8 3 1 市场比较法概述8 3 1 1 市场比较法的含义8 3 1 2 市场比较法的理论依据一8 3 1 3市场比较法的适用条件8 3 1 4 市场比较法操作步骤一8 3 1 5 市场比较法因素修正9 3 1 6 市场法总结1 1 3 2 市场比较法在估价应用中存在的问题1 3 3 - 3 市场法引入集对分析的可能性。1 4 3 4 集对分析的基本概念一1 4 3 4 1 什么是集对1 4 3 4 2 集对的同异反联系及记法1 5 3 4 3联系度及其确定方法15 3 4 4a + b i 型联系数1 6 3 4 5四则运算法则16 3 4 6 同异反模式识别的择近原则1 7 3 5 基于集对分析的房地产估价模型1 8 3 6 实证分析1 9 i i i 3 6 1估价对象工程概况19 3 6 2比较因素条件说明表2 0 3 6 3 传统市场比较法评估房地产价格的测算过程2 1 3 6 4 集对分析模型评估房地产价格的测算过程2 3 第四章收益法2 8 4 1 收益法概述2 8 4 1 1 收益法的含义2 8 4 1 2 收益法的理论依据2 8 4 1 3收益法公式2 8 4 1 4 净收益( a ) 3 1 4 1 5报酬率( y ) 和资本化率( r ) 3 l 4 1 6 收益法估价的操作步骤3 2 4 2 收益法参数的确定3 2 4 2 1 收益期限的确定3 2 4 2 2 净收益的求取3 3 4 2 3 报酬率的求取3 3 4 3 传统收益法的理论缺陷3 5 4 4 国外资本化率的组成3 6 4 5 资本重获率的确定3 6 4 5 1 偿债基金法3 6 4 5 2 直线法3 7 4 6 实证分析3 8 第五章成本法3 9 5 1 成本法概述3 9 5 1 1 成本法的概念3 9 5 1 2 成本法的理论依据3 9 5 1 3 成本法的适用条件3 9 5 1 4 成本法的基本公式3 9 5 1 5 成本法估价的步骤4 0 5 2 房地产价格构成4 0 5 2 1 土地取得成本4 0 5 2 2开发成本。4 l 5 2 5 投资利息4 1 5 2 6 销售税费4 1 5 3 重新购建价格4 2 5 3 1重新购建价格的求取思路4 2 5 3 2 建筑物重新购建价格的求取方法4 2 5 4 1建筑物折旧的含义4 3 5 4 2 求取建筑物折旧的方法4 4 i v 5 5 成本法在估价应用中存在的问题4 5 5 6 基于模糊综合评价房屋成新度的确定模型。4 7 5 6 1基本原理4 7 5 6 2 具体步骤4 7 5 7实证分析4 9 5 7 1工程概况4 9 5 7 2 传统成本法评估房地产价格测算过程4 9 5 7 3 模糊综合评价模型评估房地产价格测算过程5 l 结论。5 4 展望5 5 参考文献5 6 致谢5 9 v 房地产业作为生产和生活服务部门，在国民经济中属于第三产业，是经济发展的基 础性、先导性产业，其关联度高、带动力强，已经发展成为我国现阶段的一个重要的支 柱性产业。 中国房地产估价行业是一个既古老又新兴的行业，是房地产业的重要组成部分。2 0 世纪8 0 年代以来，中国进行了土地使用制度、住房制度及其他相关经济体制的一系列 重大改革，相对成熟的房地产市场已初步形成，房地产估价业也随之应运而生，并逐渐 趋于规范【l 】。但是，我国房地产估价的理论研究一定程度上还滞后于快速发展的房地产 市场和实践的需要，而房地不可分的实质及分属于不同行政部门管理的现实，亦在一定 程度上存在人为分割的烙印【2 】。 与市场经济发达国家和地区相比，中国目前的房地产制度、房地产管理体制以及房 地产市场等既有特色，也有一些不完善之处，导致中国目前的房地产估价不仅有许多特 点，而且估价对象较为复杂，估价所依赖的前提条件有时很不确定，从而估价难度较大。 就目前而言，国内外运用最多的是市场法、收益法和成本法这三种房地产估价方法， 而其他的房地产估价方法都是在这三种方法的基础之上衍生而来的【3 】。 在上述三种方法之中，市场比较法是应用最为普遍的，但是，在实际的房地产估价 过程之中，该方法对于如何选择有效、合理、满足要求的可比实例，以及如何进行因素 修正，及至最后如何合理的确定最终的估价结果都是难点所在，尽管目前有很多的学者 及专家对此进行了研究，但是更多的还只是在定性分析这个层面之上，而在上述这三个 方面进行的定量分析研究还远远不够，因此，寻求一套行之有效的定量分析方法是市场 法目前急需研究的问题e 4 。对于收益法来说，实际运用的难点仍然是未来净收益、资本 化率、报酬率、运营费用、收益期限等这些基本参数的确定，特别是对于运营费用的组 成，虽然国家在房地产估价规范中已经做了明确的规定，但是在实际运用过程中还存在 较大的争议【5 】，因此，这些问题都是收益法亟待解决的问题。对于成本法面言，在近些 年甚至于以后的很多年之内都会是我国房地产估价要运用到的主要方法，因为我国的旧 有房地产量大而且覆盖的面广，而且房地产价格的正确与否关系到各个方面的利益，因 此成本法已经引起业内的普遍重视，尤其是成本法关于房屋损耗率的确定，是一个难点 第一章绪论 问题，由于每个房屋所在的环境不一样，所受到外界的影响程度也不一样，其外在因素 更是复杂多变，难以形成一个统一的确定标准，目前完全是依靠估价师的通过实地查看 之后凭借经验确定，主观随意性非常大，因此评估结果的准确性大打折扣【6 】，尤其是对 于那些经验比较缺乏的房地产估价人员，这方面更是影响甚大。 因此，对这三大方法的基本参数值进行量化研究，并且在遵循房地产估价原则的情 况之下，建立量化可行的数学模型对这三种方法进行改进，是我们目前所面临的实际问 题，这对于优化房地产估价理论和方法以及完善我国的房地产估价制度具有重要的现实 意义。 1 2 研究综述 1 2 1国外房地产估价研究状况 在市场经济高度发达的国家和地区中，房地产估价早已独树一帜，并形成了一套比 较系统的实务经验和理论学说，成立了一系列的专业协会组织，制定了严格的行业管理 制度和资格认证制度，构成了一套完整的房地产估价制度。 自从本世纪2 0 年代以来，国外房地产估价的兴起与发展大体上可以分为如下三个 阶段【7 】： 第一阶段是土地经济学派的兴起，奠定了土地价值理论基础。这一阶段的代表著作 有：费希尔( i r v i n gf i s h i n g ) 的房地产原理( 1 9 2 3 ) ，巴比科可( f r e d e r i c km b o b c o c k ) 的房地产估价( 1 9 e 4 ) 。j 第二阶段是摩茨科( a r t h e r 3 m e r t z k e ) 在房地产估价界发表具有划时代意义的论著 房地产估价过程他在此书中将价值理论与估价理论紧密结合起来，指出在完垒竞 争的均衡条件下，正常价值、长期成本和资本收益价值之间互为等值，这一思想成为房 地产价格估价中不同估价方法相互验证的理论基础。一 笫三阶段的代表人物是海德l e ci - i y d e r ) 阿特金森( k a r r yg r a n ta j l c i n s o n ) 和舒姆 茨( g c o r g el s c h m u t s ) 。他们分别推广和发展了市场 匕较法、收益法和成本法中的价值估 价技术。特别是舒姆茨在估价过程一书中构造的估价模型被美国房地产估价协会收 入到房地产估价中。该书到目前为止仍然是西方房地产界最具权威的房地产估价专 著。一 从地域上看，每个国家和地区的国情不一样，房地产估价方法的发展与应用也不同。 2 长安大学硕士学位论文 国际上房地产价格估价方法可以分为两大类，一是以英国为代表的英联邦国家，采用五 种基本估价方法：市场比较法，收益怯、成本祛、利润法、剩余怯瞄】。在进行房地产估 价时注重经验、艺术，注重市场信息，在推算时很少采用数学模型。他们认为在市场发 达的情况下，直接根据市场信息估价更为可靠。二是以美国为代表的北美国家，采用三 种基本方法：市场比较法，收益法，成本法即。在进行房地产估价时。注重技术与计量， 注重数学模型，即从投入产出的角度来计算房地产价值。他们认为，通过建立具体的数 学模型来估价更为公平合理，因此，要求对一宗房地产估价时尽量同时采用三种方法， 以便做出比较分析口一 1 2 2国内房地产估价研究状况 我国的房地产估价行业同中国的改革一样，直到今天非常曲折。但是伴随着改革步 伐的加快，中国房地产业的迅猛发展，土地使用制度和住房制度的改革对整个社会经济 的影响，房地产估价行业也一步一步走向成熟，房地产估价制度也趋于完善。 我国房地产估价业的兴起与发展，总体来说可以分为如下两个阶段【1 0 】： 第一阶段是在1 9 9 4 年以前，我国的经济体制改革还没有全面展开，城市还没有进 行城镇住房制度改革、城镇土地使用制度改革和房地产生产方式改革都还没有进行，此 时对于房地产估价业来说，没有专业的注册估价师，也没有权威的认证机构。长期以来 都是实行的房屋和土地分开来进行管理，这样使得平行机构之间交流比较少，效率低下， 同时伴随着大量的矛盾产生，此种情况下产生的估价结果的准确性自然大打折扣。而此 时在估价实践中所运用的估价方法也大多是照搬的国外现成的估价方法，并没有完全从 实际上去结合起来中国的国情进行理论上和实践中相结合的研究。因此，可以说这个阶 段是一个无序混乱的阶段。 第二阶段是1 9 9 4 年9 月，中国房地产估价师学会正式成立，标志着中国房地产估 价事业已在规范化、标准化、制度化的发展方向上迈上了一个新的台阶【l 。自此之后， 中国房地产估价行业发展十分迅速，估价队伍不断壮大，估价法规不断健全，估价标准 逐步完善，估价理论日趋成熟，估价业务持续增长，估价行业的社会影响显著扩大。基 本形成了公平竞争、开放有序和监管有力的房地产估价市场。 目前，虽然已经有很多的科研机构设置了相关的研究项目，但是是理论研究上，我 们受国外的影响还比较大，从整个估价体系来说，更加偏向于英国，注重经验与艺术的 结合。近些年，模糊数学、层次分析法、回归分析、灰色预测等数学模型不断被引入到 第一章绪论 房地产估价方法的研究中来。但是，这些方法在各自的适用条件下仍然具有很多的局限 性，因此，我们在借鉴国外的评估体系的同时，我们应该更多的去结合中国的国情不断 的去完善现有的估价方法，并多方位、深层次的去提出新的估价方法。 1 3 论文结构 本论文认为房地产估价方法实际运用中存在的主要问题是过于依赖房地产估价师 的主观经验，这在很大程度上影响了估价结果的公平公正性。针对这个问题在三种基本 估价方法中的具体表现，主要提出了集对分析、资本重获率、模糊综合评价市场分别在 市场比较法、收益法、成本法中的应用，以期减少估价结果的偏差，使估价结果更加符 合市场规律。 本文共分为六章： 第一章绪论，此部分主要阐述了选题的研究背景及意义，概述了国内外主房地产估 价的基本研究情况，明确了房地产估价的研究方向。 第二章房地产估价概述，此部分着重概述了房地产估价中常用概念、估价因素。 第三章基于集对分析模型在市场比较法中的运用，该部分阐述了市场比较法的操作 原理，并分析了在实际操作中存在的一些问题及难点，提出运用集对分析来解决这些问 题，构建了集对分析模型，最后用实例论证了此模型的可操作性和优越性。 第四章主要研究了收益法中资本化率的修正问题，概述了国外的资本化率概念及组 成，通过引入资本重获率来修正资本化率，使资本化率更加合理，一定程度上消除了收 益法存在的系统误差。 第五章基于模糊综合评价模型在房屋成新度中的运用，本章主要分析了房屋成新度 的判断问题，对于常规判断方法存在的问题，提出运用模糊综合评价来解决此问题，构 建了模糊综合评价模型，最后运用实例论证了该模型的可操作性及优越性。 第六章总结了本文研究的结论，并对房地产估价进出了展望。 4 硕士学位论文 地产估价概述 房地产估价业主要是分析、测算和判断房地产的价值并提出相关专业意见，为土地 使用权出让、转让、和房地产买卖、抵押、征收征用补偿、损害赔偿、课税等提供价值 参考依据。房地产估价活动主要是由专业的房地产估价师来完成的，从事房地产估价活 动需要扎实的估价专业知识、丰富的估价实践经验和良好的职业道德。因此，房地产估 价业属于知识密集型行业。 2 1 房地产估价的含义 2 1 1 房地产估价的概念 房地产估价一般存在专业与非专业房地产估价两种，而本文要研究的是指专业的房 地产估价。专业房地产估价是指房地产估价师根据估价目的，遵守估价原则，运用估价 方法，按照估价程序，对估价对象在估价时点的特定价值进行分析、测算和判断并提出 专业意见的活动【1 2 】。 2 1 2 房地产估价的本质 房地产估价的本质包括以下五个方面： ( 1 ) 房地产估价是评估房地产的价值而不是价格； ( 2 ) 房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价； ( 3 ) 房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证； ( 4 ) 房地产估价会有误差，但是误差应在合理的范围之内； ( 5 ) 房地产估价既是一门科学也是一门艺术。 2 2 房地产估价的要素 房地产估价的要素主要包括：估价当事人、估价目的、估价对象、估价时点、价值 类型、估价依据、估价假设、估价原则、估价程序、估价方法、估价结果等。下面将重 点介绍一下估价目的、估价对象、估价时点、估价原则、估价程序及估价方法【1 3 】。 2 2 1 估价目的 估价目的( a p p r a i s a lp u r p o s e ) 是指一个估价项目中估价委托人对估价报告的预期用 途，通俗的来说，就是委托人将拿估价师完成后的估价报告做什么用，是为了满足某种 第二章房地产估价概述 涉及房地产的经济活动或民事行为、行政行为的需要。现实中主要的房地产估价目的有： 国有建设用地使用权出让，房地产转让、租赁、抵押贷款、征收征用补偿、分割、损害 赔偿、争议调处、司法鉴定、税收、保险、企业合并、分立、改制、上市、对外投资、 合资、合作、资产重组、产权转让、租赁、清算，房地产估价争议中的房地产估价复核 或鉴定。 2 2 2 估价对象 估价对象( s u b j e c tp r o p e r t y ) 即估价客体，也被称为估价房地产、估价标的，是指 一个估价项目中需要评估其价值的房地产或房地产权利及相关其它财产。概括起来，房 地产估价对象主要有土地、房屋、构筑物、在建工程、以房地产为主的整体资产、整体 资产中的房地产等。 2 2 3 估价时点 估价时点( v a l u a t i o nd a t e ，a p p r a i s a ld a t e ) 也称为价值时点，通常为价值日期，具体 指一个估价项目中由估价目的决定的需要评估的价值所对应的时间。在房地产估价中， 同一房地产在不同的时间会有不同的价值，因此，估价时点不是随决确定的，应当根据 估价目的来确定，并且估价时点的确定在前，而评估价值的确定在后。 2 2 4 估价原则 估价原则( a p p r a i s a lp r i n c i p l e ) 是指在房地产估价的在长期的房地产实践中，结合 房地产估价理论，从本质上研究房地产价格的形成以及房地产价格的变动客观规律的基 础上，总结和提炼出来的的一些简明扼要的进行房地产估价所应依据的法则和标准。房 地产估价原则主要有：独立、客观、公正的原则；合法原则；最高最佳利用原则； 估价时点原则；替代原则；谨慎原则。其中，独立、客观、公正是对房地产估价 的基本要求，它不仅是房地产估价的基本原则，也是房地产估价的最高行为准则。谨慎 原则是仅在房地产抵押估价中应遵循的特殊原则，其它四个原则是在各种估价目的的房 地产估价中都应遵循的技术性原则。 2 2 5 估价方法 估价方法( a p p r a i s a la p p r o a c h ) 是指房地产估价中进行分析、测算和判断所采用的 方法。一宗房地产的价值通常可以通过以下三个方面的途径来取： ( 1 ) 近期市场上类似房地产是以什么价格进行交易的? 这种方法是基于现实中的刚 6 长安大学硕士学位论文 性需求者，在需求房子的同时，但是比较理性而且谨慎，因此，他们愿意出的价钱不会 高于其它类似房地产的成交价格，即基于类似房地产的成交价格来衡量其价值。 ( 2 ) 如果将该宗房地产出租或营业预计可以获得多少收益? 这种方法是基于理性谨 慎的买者肯出的价钱不会高于该宗房地产的预期收益的现值之和，即基于该房地产的预 期收益来衡量其价值。 ( 3 ) 如果重新开发建设一宗类似的房地产需要多少费用? 这种方法是基于理性而谨 慎的买者肯出的价钱不会高于重新开发建设类似房地产所必要的代价，即基于房地产的 重新开发展建设成本来衡量其价值。 由此，根据上述三个途径便产生了三大基本估价方法，即市场法、收益法和成本法。 此外，还有依据基本估价方法衍生的一些其他估价方法，但是，这些估价方法都有自己 适用的估价对象和估价需要具备的条件，这些方法在估价过程中可以同时运用，以相互 验证，或者相互补充。在具体估价作业中，对于同一个估价对象，我们都应该选取两种 或两种以上的方法对待估房地产进行估价，以相互验证对错，为最终确定价格形成参考。 7 第三章市场比较法 第三章市场比较法 在房地产市场相对比较发达的地方和区域，市场比较法往往是房地产估价中最常用 的估价方法。而在房地产估价活动中运用的市场比较法还存在不少的缺陷，本章就如 何改进市场比较法所存在的缺陷进行理论探讨。 3 1 市场比较法概述 3 1 1 市场比较法的含义 市场比较法也称为市场法、比较法、交易实例比较法，是选取一定数量、符合一定 条件、发生过交易的类似房地产，然后将它们与估价对象进行比较，对它们的实际成交 价格进行适当处理来求取估价对象价值的方法。上述所谓的类似房地产通常称为可比实 例，也称可比房地产，是指交易实例中交易类型与估价目的吻合、成交日期与估价时点 接近、实际成交价格为正常成交价格或者说可以修正为正常成交价格的类似房地产。 3 1 2 市场比较法的理论依据 在房地产价格形成过程中，同一种商品在同一个市场上具有相同的市场价格，基于 此，市场比较法的理论依据就是房地产价格形成的替代原理，即估价对象的求知价格( 价 值) 可以通过类似的房地产的已知成交价格来求取。 3 1 3 市场比较法的适用条件 拥有大量房地产交易实例资料，是运用市场比较法估价的先决条件。于此，市场法 估价需要具备的条件是在估价时点的近期有较多的类似房地产的交易发生，如果交易实 例资料太少，不仅会影响估价结果的准确性和客观性，甚至会使市场法无法采用。 在实际估价中，搜集房地产交易实例的途径有以下几种： ( 1 ) 通过各种合法的途径获取政府和有关房地产部门关于房地产成交的价格资料； ( 2 ) 查阅各种报刊上关于房地产租售的信息； ( 3 ) 以购买房地产者的身份，与房地产经办人和交易当事人洽谈，了解各种信息； ( 4 ) 通过各类房地产交易展示会，索取资料，掌握信息； ( 5 ) 同行之间相互提供信息资料； ( 6 ) 其它途径获取资料。 3 1 4 市场比较法操作步骤 8 长安大学硕：l 学位论文 运用市场法估价一般分为以下四个步骤： ( 1 ) 搜集交易实例，即从房地产市场中搜集大量的实际成交的房地产及其成交日 期、成交价格、付款方式等情况； ( 2 ) 选取可比实例，即从搜集的大量交易实例中选取一定数量、符合一定条件的 交易实例； ( 3 ) 对可比实例的实际成交价格进行适当处理。其中包括价格换算、价格修正、 价格调整； ( 4 ) 求取比准价格，即把经过处理后得到的多个价格综合成一个价格。 3 1 5 市场比较法因素修正 应用市场比较法首先应该在完成大量交易实例资料收集整理工作的基础上，熟悉待 估房地产的条件，从众多的市场交易实例中选取与估价对象类似的房地产，即选取可比 实例的不仅要满足数量要求，还要满足质量要求。选取了满足要求的可比实例以后，还 应该为后续的有关比较、修正和调整建立起一个共同的比较基准。 建立比较基准一般要做以下工作：( 1 ) 统一房地产范围；( 2 ) 统一付款方式；( 3 ) 统一价格单位。 在完成比较基准的建立工作之后，就要对可比实例的各种可比因素进行修正： ( 1 ) 交易情况修正 可比实例的成交价格是在房地产交易过程中实际发生的价格，可能是正常的，也可 能是不正常的。由于要求评估的估价对象的价值是客观合理公正的，所以，如果可比实 例的成交价格是不正常的，则应把它修正为正常的价格。这种对可比实例成交价格进行 的修正称为交易情况修正。 交易情况修正主要有百分率法和差额法。 1 ) 差额法公式为： 可比实例成交价格交易情况修正系数= 可比实例正常交易价格 2 ) 百分率法公式为： 可比实例成交价格交易情况修正系数= 可比实例正常市场价格 在百分率法中，交易情况修正系数应以正常市场价格为基准来确定。则有： 可比实例正常市场价格( 1 士s ) = 可比实例成交价格 因此有： q 第三章市场比较法 可比实例成交价格- 三_ = 可比实例正常市场价格 1 s ( 2 ) 市场状况调整 可比实例的成交价格是房地产交易过程中，特定成交日期时的交易价格。由于可比 实例的成交日期通常是过去，所以可双实例的成交价格通常是在过去的房地产市场状况 下形成的。因此，应该把选取的满足要求的可比实例在其特定成交日期时的房地产价格 调整到待估房地产估价时点时的价格，这种对可比实例成交价格进行的调整，称为市场 状况调整，或称为交易日期调整。 市场状况调整主要采用百分率法，其进行市场状况调整的一般公式为： 可比实例在其成交日期的价格市场状况调整系数= 可比实例在估价时点的价格 市场状况调整系数一般以成交日期时的价格为基准来确定。则： 可比实例在其成交日期的价格( 1 士t ) = 可比实例在估价时点的价格 或者 可比实例在其成交日期的价格坚茅= 可比实例在估价时点的价格 市场状况调整的具体方法有如下几种： 1 ) 价格指数法 价格指数有定基价格指数和环比价格指数。 定基价格指数进行市场状况调整的公式为： 可比实例在其成交日期的价格孟篓茧器嘉器= 可比实例在估价时点的价格 环比价格指数进行市场头部调整的公式为： 可比实例在其成交日期的价格成交日期的下一时期的价格指数再下一时期的价格 指数估价时点的价格指数= 可比实例在估价时点的价格 2 ) 价格变动率法 逐期递增或递减的价格变动率进行市场状况调整的公式为： 可比实例在其成交日期的价格( 1 - i - 价格变动率) 期教= 可比实例在估价时点的价格 期内平均上升或下降的价格变动率进行市场状况调整的公式为： 可比实例在其成交日期的价格( 1 x 价格变动率期数) = 可比实例在做人时点的价格 ( 3 ) 房地产状况调整 1 0 长安大学硕七学位论文 一般来说，可比实例房地产与估价对象的房地产状况不完全相同，因此还应对可比 实例的成交价格进行房地产状况调整，因为房地产自身状况的好坏关系到其价格高低。 进行房地产状况调整，是把可比实例在自身状况下的价格，调整到在估价对象房地产状 况下的价格。 房地产状况可以分为区位状况、实物状况、权益状况，所以房地产状况调整相应的 分为区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整。 房地产状况调整的方法主要有百分率法和差额法。 ( 1 ) 采用差额法进行房地产状况调整的一般公式为： 可比实例在估价对象房地产状况下的价格= 可比实例在自身状况的价格 士房地产状况调整金额 ( 2 ) 采用百分率法进行房地产状况调整的一般公式为： 可比实例在估价对象房地产状况下的价格= 可比实例在自身状况下的价格 房地产状况调整系数 在百分率法中，房地产状况调整系数应以估价对象房地产状况为基准来确定，则： 可比实例在估价对象房地产状况下的价格= 可比实例在自身状况下的价格 1 l r 或者 可比实例在估价对象房地产状况下的价格= 可比实例在自身状况下的价格 1 0 0 1 0 0 r 可比实例在经过上述三方面的因素修正后，就把可比实例的成交价格变成了估价对 象的价值了，如果把这三大方面的修正和调整综合到一起，则有下面的计算公式： 比准价格= 可比实例成交价格五丽1x ( 1 士t ) 五面1i 或者 比准价格= 可比实例成交价格x 而1 0 0坚乒丽1 0 0 3 1 6 市场法总结 对市场比较法的内容进行归纳总结，可以表达为如下框图3 1 ： 第三章市场比较法 图3 1 市场法总结 1 2 长安大学硕士学位论文 3 2 市场比较法在估价应用中存在的问题 传统的市场比较法虽然经过多年的发展及应用，但是有实际应用中仍然存在以下几 个方面的问题： ( 1 ) 选取可比案例的主观性大 市场比较法的基本原理是参考房地产交易市场上已经成交的房地产价格来确定待 估房地产的价格，因此，市场比较法所确定的估价结果精确与否，很大程度上取决于可 比案例选择的是否客观合理。而在实际的估价过程中，如果房地产市场特别发达，可比 案例选择的范围就非常的大，因此，对于如何在这无数个类似的可比实例中选择满足要 求、符合客观实际的案例，目前并没一个统一的标准。在现阶段，这个工作的完成完全 依靠于估价师的经验，其中带有很大的主观能动性，而这种主观能动性就会在无形之中 影响最终的结果，使评估价格偏离市场价格【1 4 1 。因此这是房地产估价中一个难以解决的 矛盾所在。 ( 2 ) 因素修正过于简单主观化 因素修正是房地产估价中又一个难点所在，房地产成交价格是一个非常大的数值， 对其价格稍作修正，最终引起的结果就会和市场价格相差巨大，例如对于一套价格1 0 0 万的房子进行2 的修正，引起的变化就是2 万元的出入，因此，因素修正幅度的确定 是市场比较法中一个非常重要的环节。但是，在目前的市场法估价中，对各种比较因素 进行修正时，并没一个统一定量的标准，很大程度上还是依赖于房地产估价师的主观经 验，缺乏相应的技术支持。对于同一估价案例，由于没有明确的规定和理论依据作为标 准，不同的估价师可能有不同的的判断，这样就会导致最终的评估结果失真【”】。更有甚 者，部分房地产估价人员对于所在区域的房地产交易行情不是特别了解，这样就会直接 影响到评估结果的准确性。 ( 3 ) 最终的评估结果确定方法过于简单 对不同的可比案例进行因素调整之后会得到不同的结果，而最终评估价格的确定目 前大多数是采用的平均数法、加权平均数或者众数法等，但是这些方法在一定程度上讲 都比较粗略，难以让最终的结果被人接受。而目前基本上所有的房地产评估公司为了简 单省事都是采用的简单平均法，这是完全不符合客观实际的，因为选择的这些可比实例， 每一个都与待估房地产的相似度是不同的，也即影响程度是不一样的，因此对于最终结 果的判断，我们应该选取一个权重，但是，这个权重的选取，也没有一个统一的标准， 第三章市场比较法 因此，这也是市场比较法的一个缺陷所在。 为了规避上述三种情况所导致的种种弊端，我们应该考虑各方面的影响因素，运用 客观合理的方法确定市场法中的各个参数值，在些基础之上建立适合市场比较法的估价 模型，来降低估价过程中估价的主观能动性，以得到一个更接近市场实际的价格。因此， 为了弥补这些缺陷，在市场比较法中建立现实可行的房地产估价模型具有非常现实的意 义。 3 3 市场法引入集对分析的可能性 对于市场比较法来说，市场比较法中的可比实例的比较因素，一部分是精确的数值 ( 如“面积”、“层数”、“交易时间”等) ，即确定性的描述；另外一部分则是“高”、“低”、“多”、 “少”等模糊性词语，即不确定性的描述。因此市场比较法需要一个能将确定性与不确定 性作为一个系统进行研究的方法。 针对上述市场比较法存在的四种问题，近年来，模糊数学法和神经网络法被引入到 房地产估价定量分析中来，其中，模糊数学法需要将交易实例中可比因素中的大部分的 精确数值模糊化，应用起来很不方便；而神经网络法则需要大量的交易实例数据。而房 地产市场是区域性市场，在同一地段，同一类型的交易实例可能并不是很多，因此这样 也局限了神经网络法的使用。 上述这些定量分析方法，一味地去把不确定性转化为确定性来加以研究，而集对分 析是把不确定性与确定性作为一个系统来加以研究，借助对这个系统中确定性与不确定 性相互依存、相互联系、相互渗透和在一定条件下相互转化过程的描述、分析、处理， 来研究不确定性在具体条件下的取值规律。 对于集对分析来说： ( 1 ) 集对分析承认客观世界中不确定性的存在： ( 2 ) 把客观事物的确定性和不确定性作为一个系统加以处理； ( 3 ) 对客观事物中的确定不确定系统作同异反定量描述； ( 4 ) 对不确定系数i 根据不同的情况取不同的取值。 从以上分析可以看出，将集对分析引入市场比较法中是可行的。 3 4 集对分析的基本概念 3 4 1 什么是集对 1 4 长安大学硕士学位论文 由具有一定联系的两个集合所作成的对子称为集对【1 6 】。 由此可见，进攻与防御、天时与地利；物质与能量、综合与分解、材料与工艺、机 械与电器、电脑与人脑、电子与信息、信息与控制、系统与工程；质量与标淮、运动与 保健、方法勺对象、过去与现在、天上与地下、历史与未来、离合、集散、形影、虚实、 真假等等，都可以看成是集对的例子。因此，集对可以看成是由两个集合组成的一个基 本单位。 3 4 2 集对的同异反联系及记法 在集对分析中，我们把2 个集合的确定性不确定性关系可以表述为“同一性联系”、 “对立性联系和差异性联系”三种。具体定义如下【1 7 】： ( 1 ) 如果两个集合之间有某些相同的特性，即同一性联系，简称同联系。 ( 2 ) 如果两个集合之间有某些相反的特性，即对立性联系，简称反联系。 ( 3 ) 如果两个集合之间具有的联系既不是同一性联系，又不是对立性联系，即差 异性联系，简称异联系。 集对分析中，集合的同异反联系可以用下图3 2 表示。 图3 2 同异反联系图 3 4 3 联系度及其确定方法 集对分析中，我们们联系度来表示集对中两个同异反集合的联系程度1 引。用数学的 方式可以如下表示： 假设现有两个集合a 和b ，此两个集合组成一个集对l ( a ，b ) ，在一个特定的问 题下( 假设为w ) ，对集对l 具有的特性进行分析，一起得到n 个特性，其中：s 个特 性为集对l 中集合a ，b 所共有；p 个特性是集合a 和集合b 相互对立的；其余的f = n s p 个特性，集合a 与集合b 既不对立，也为他们所共有，则称比值： s n 为同一度；f n 为差异度；p n 为对立度。 并用式子表示为： 第三章市场比较法 一般情况下，令： 则u ( w ) = a + b i + 巧 进一步简写为：“= 口+ b i + 巧 咿) = 嘉+ 专z + 号 ( 3 。) s 一= a n f = b n p 一= c n ( 3 2 ) ( 3 3 ) 3 4 4a + b i 型联系数 联系度表达式在运算分析时可以看成是一个数，并称之为联系数。为明确起见，称 形如a + b i + c j ，a + b i ，a + c j ，b i + c j 的数为联系数，其中a ，b ，c 是任意正数，j = 一1 ，i = 1 ， l 】且不确定取值。 联系数是由联系度引申而来的，但是他们具有一定的区别，联系数中的a , b ，c 不在 仅仅是在 0 ，1 】区间，可以是任何正数。因此，在某种程度上说，联系数拓广了数的概 念。 基于本文中主要将集对分析用于可比实例的选择过程中，而对于被选择的交易实例 中，各个交易实例之间不存在对立性可比因素，因此在此，我们不考虑两个集合“对立 性联系”的情况。即下面着重讨论形如a + b i 的联系数。 a + b i 的联系数中，a 是可确定项，或可确定数或可定数；b i 是不确定项，或不确定 数或不定数。其中，还可以进一步的对参数进行限制，a + b = k ，k l ，a o ，b o 。 3 4 5 四则运算法则 ( 1 ) 加法交换律和结合律 甜l + “22 甜2 + z ，i ( “l + u 2 ) + u 3 = u l + ( “2 + “3 ) n 个联系度之和，一般应表示成n 与这r 1 个联系度之和的平均联系度相乘的形式。 “l + “2 + + “