（工商管理专业论文）朝来房地产项目风险管理.pdf

题目：朝来房地产项目风险管理研究 专业：工商管理 学员姓名：王延江 导师姓名：陈关聚 学员签名： 导师签名： 摘要 缒江 p 鳓磬 我国目前正处于房地产项目的建设高峰期，中国建筑市场也随着我国加入 w t o 而逐步全面开放。随着投资主体多元化进程的加快、工程项目日趋激烈的竞 争、新材料与新工艺的快速变革，都给从事房地产项目的施工企业带来比以往更 多的风险。 风险管理是从风险认别、风险评估到风险应对策略的全过程管理。论文在对 朝来房地产项目的外部环境、内部环境加以剖析之后，利用核检表法识别出了朝 来房地产项目的一、二级风险因子。为了更准确的对所识别的风险加以评估，论 文利用定性与定量相结合的分析方法较为准确地进行了风险评估。以上工作是为 更好地采取相应的风险策略打下了坚实的基础。在对所识别的风险加以区分并采 取不同的风险应对策略之后，为保证风险应对策略的正常实施，论文针对朝束房 地产项目的实际情况做出了一套较完善的风险方案设计。与此同时，论文还从现 实出发，提出了一系列的保证措施。 由于朝来房地产项目具有工期长、投资额大以及涉及的专业技术较为繁杂等 特点，本项目提出的风险管理方案及保证措施大大降低了风险给项目本身造成的 经济损失，同时对于其它同质的房地产项目来讲也有着重要的参考价值。 【关键词】风险风险管理风险识别风险评估 【研究类型】应用研究 t i t l e ：r e s e a r c ho fc h a o l a ir e a le s t a t e p r o j e c t o nr i s k m a n a g e m e n t s p e c i a l t y ：b u s i n e s sa d m i n i s t r a t i o n n a m e ：w a n gy a n j i a n g t u t o r ：c h e ng u a n j u a b s t r a c t s 咖a t u ：屹彩可 一 s i g n a t u r e ： o u rc o u n t r y p r e s e n t i s b e i n g i nt h er e a le s t a t e p r o je c t t h e c o n s t r u c t i o np e a k ，c h i n ac o n s t r u c t i o nm a r k e ta l s oj o i n sw t o a l o n gw i t h o u r c o u n t r y , b u to p e n sc o m p r e h e n s i v e l yg r a d u a l l y s p e e d su p ，t h e e n g i n e e r i n gp r o j e c td a yb yd a yk e e nc o m p e t i t i o n ，t h en e wm a t e r i a la n d t h en e wc r a f tf a s tt r a n s f o r m a t i o na l o n gw i t ht h es u b j e c to fi n v e s t m e n t m u l t i p l i c a t i o na d v a n c e m e n t ，g a v ei se n g a g e di nt h er e a le s t a t ep r o j e c tt h e c o n s t r u c t i o ne n t e r p r i s et ob r i n gc o m p a r e dt of o r m e r l ym o r er i s k s 。 t h er i s km a n a g e m e n td o e sn o tr e c o g n i z e ，t h er i s ka s s e s s m e n tr i s k d e a l i n gw i t hs t r a t e g ye n t i r ep r o c e s sm a n a g e m e n tf r o mt h er i s k t h ep a p e r i nc o m e sa f t e rc h a o l a it h er e a le s t a t ep r o je c tt h ee x t e r n a le n v i r o n m e n t ， t h ei n t e r n a le n v i r o n m e n ta n a l y z e ，u s i n gt h en u c l e u sc h e c k i n gl i s tl a w d i s t i n g u i s h e st h ed y n a s t yt oc o m et h er e a le s t a t ep r o j e c tf i r s t - l e v e l ，t h e s e c o n d l e v e lr i s kf a c t o r 。f o rm o r ea c c u r a t et od i s t i n g u i s h e st h er i s k a p p r a i s e s ，t h ep a p e ru s ed e t e r m i n e dt h en a t u r eo ft h ea n a l y s i sm e t h o d w h i c hu n i f i e dw i t ht h eq u o t at oc a r r yo nt h er i s ka s s e s s m e n ta c c u r a t e l y t h ea b o v ew o r kw a st oa d o p tt h ec o r r e s p o n d i n gr i s ks t r a t e g yt ob u i l dt h e s o l i df o u n d a t i o nw e l l a f t e r d i s t i n g u i s h e st h e r i s kd i f f e r e n t i a t e sa n d a d o p t s t h e d i f f e r e n tr i s kd e a l i n gw i t hs t r a t e g y , f o rt h eg u a r a n t e er i s k d e a l i n gw i t hs t r a t e g y sn o r m a li m p l e m e n t a t i o n ，t h ep a p e ri nv i e wo ft h e d y n a s t yc o m e st h er e a le s t a t ep r o j e c tt h ea c t u a ls i t u a t i o nt om a k eas e to f l p e r f e c tr i s kp r o j e c td e s i g n m e a n w h i l e ，t h ep a p e ra l s oe m b a r k e df r o mt h e r e a l i t y , p r o p o s e das e r i e so fs a f e g u a r dm e a s u r e b e c a u s et h ed y n a s t yc o m e st h er e a le s t a t ep r o j e c tt oh a v et h et i m et o b el o n g ，t h ei n v e s t m e n tc o s tb i ga sw e l la si n v o l v e st h es p e c i a l i z e d t e c h n o l o g yi sm o r en u m e r o u sm o r ea n dd i v e r s ea n ds oo nc h a r a c t e r i s t i c s ， t h i s p r o j e c tp r o p o s e dt h e r i s k m a n a g e m e n tp l a n a n dt h es a f e g u a r d m e a s u r er e d u c e dt h er i s kg r e a t l yt h ee c o n o m i cl o s sw h i c hc r e a t e sf o rt h e p r o j e c ti t s e l f , s i m u l t a n e o u s l ys a y sr e g a r d i n go t h e rh o m o g e n e i t y s r e a l e s t a t ep r o j e c ta l s oh a st h ei m p o r t a n tr e f e r e n c ev a l u e k e yw o r d s r i s k r i s km a n a g e m e n tr i s kr e c o g n i t i o n r i s ka s s e s s m e n t r e s e a r c ht y p e a p p l i e dr e s e a r c h i i 西北大学学位论文知识产权声明书 本人完全了解学校有关保护知识产权的规定，即：研究生在校 攻读学位期间论文工作的知识产权单位属于西北大学。学校有权保 留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版。本人允许 论文被查阅和借阅。学校可以将本学位论文的全部或部分内容编入 有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存 和汇编本学位论文。同时，本人保证，毕业后结合学位论文研究课 题再撰写的文章一律注明作者单位为西北大学。 保密论文待解密后适用本声明。 一 学位论文作者签名：丝赴指导教师签名：越 l i v m 年莎月日2 ，加矿年6 月1 日 西北大学学位论文独创性声明 本人声明：所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究 工作及取得的研究成果。据我所知，除了文中特别加以标注和致谢 的地方外，本论文不包含其他人已经发表或撰写过的研究成果，也 不包含为获得西北大学或其它教育机构的学位或证书而使用过的材 料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作 了明确的说明并表示谢意。 学位论文作者签名：互皂江 如颤年6 黾| f e t 1 导论 1 1 选题背景及意义 我国目前正处于房地产项目的建设高峰期，中国建筑市场也随着我国加入 w t o 后的全面开放，投资主体多元化进程加快，工程项目的竞争日趋激烈，工程 项目企业面临着比以往更多的风险。因此，加强工程项目风险管理的研究显得十 分必要，因为任何合同形式的工程项目，其合同双方的行为本质都是商业行为， 最终目标都表现为经济利益，工程本身具有的复杂性、长期性等因素，在激烈的 市场竞争中必然存在各种风险。然而我国的房地产项目风险管理在我国建设领域 不但年轻而且更是一个较为薄弱的环节。承包商、发包商、咨询商的房地产项目 风险管理意识淡薄，风险管理方法及手段与市场经济并不完全相适应，同时相关 政策措施也相对落后。随着我国建设管理体制改革的逐步深化，项目资本金制度、 项目法人责任制、建设项目招投标制度等改革措施的相继出台，建设项目由拨款 改为贷款，投资主体也日趋多元化，对于房地产项目这样的资金占用大的项目来 讲，风险管理显得必要且急时。， 朝来房地产项目是北京的一个商业房地产项目。其坐落于北京市朝阳区来广 营西路这样一个比较繁华的商业地带。投资预算为4 5 亿元人民币，开工时间为 2 0 0 6 年5 月，计划竣工时间为2 0 0 8 年1 0 月。由于朝来房地产项目的工期长、 投资额大以及涉及的专业技术较为繁杂等特点，致使朝来房地产项目的风险管理 显得非常重要。如果风险管理不当，诸如发生人员伤亡、工期拖延、预算超支、 工程质量不合格等现象，无论对于投资方还是施工方都将造成巨大的损失。 从公司内部看，在本公司承建的施工项目中，朝来房地产项目在所有施工项 目中占用的公司人力、物力及财力较大，因此保证朝来房地产项目的正常实施也 是保证本公司的正常运营的重要环节。间接来看，朝来房地产项目的风险管理也 是公司风险管理的一个重要组成部份。因此无论在工期方面、资金方面及质量方 面我们都需要加大风险管理的力度，来保证项目的正常实施。与此同时，从本公 司战略角度来讲，朝来房地产项目也是我公司在来广营区域承建的第一个商业建 筑项目，保证朝来房地产项目的正常交工将对我公司在此区域的品牌提升起到重 大作用。因此，我们有必要加强此项目的风险管理，以保证朝来房地产项目的工 期、质量、安全及成本。 朝来房地产项目风险管理的应用研究有着较为深远的意义。一方面，朝来房 地产项目无论从其投资额度较大、结构形式复杂还是涉及的专业技术面广等特点 来看都具有风险管理研究的价值和意义。另一方面朝来房地产项目是处于北京市 中心地带的一个商业房地产项目，它的地理环境、外部政策环境、结构形式以及 涉及的技术方面来讲，一定程度上包含了北京市商业房地产项目的部份特点。因 此，对于朝来房地产项目的风险管理研究在一定程度上可以给其它同类的商业房 地产项目有一定的借鉴作用。朝来房地产项目的风险管理不仅仅可以一定程度上 减少或避免本公司部份人力、财力及物力上的损失，也同时给国家的资源方面减 少一定的浪费。 1 2 论文的研究内容和方法 1 2 1 本文的研究内容 项目风险管理是对项目中所存在的风险加以识别、评估及提出相应风险应对 策略的过程。针对朝来房地产项目的风险管理就其处于的阶段来讲可分为房地产 投资阶段的风险管理、施工阶段的风险管理、租赁及销售阶段的风险管理。本文 则是本着朝来房地产项目的实际要求主要对其施工阶段的风险管理加以研究。在 此其间，朝来房地产项目所存在的风险主要分为安全风险、经济风险、技术风险、 合同风险、管理风险。本文重点对以上的一、二级风险进行风险识别、风险评估 及风险应对策略的研究。 1 2 2 论文的研究方法 房地产项目风险管理的研究方法针对投资的则较多，但对于房地产项目施工 阶段的研究方法则较少。风险管理的研究核心是风险识别及风险评估，因此风险 识别的方法及风险评估的方法是本文的主要研究方法。 ( 1 ) 项目风险识别的方法有很多，既有结构化方法也有非结构化方法，既 有经验性方法也有系统性方法，但是针对朝来房地产项目本身的特点及资源，本 文采用核检表法对所存在的风险进行识别。并对一级风险进行进一步的分解为二 级风险。 ( 2 ) 本文在风险评估的研究方法方面采用定性与定量相结合的方法。风险是 将来发生的事件，因此，在风险的评估方面很难将全部风险量化为具体的数据。 在这种情况下才能选择相对应的风险应对策略加以实施。同时，风险发生的概率 2 是风险管理中非常重要的依据。本文则采用专家决策法对识别出的风险加以量化 为具体数值。这为我们在对待风险时可以把握住重点，将朝来房地产项目的现有 资源更加合理的分配，用以应对相对应的风险。 1 3 论文的研究思路与框架 1 3 1 本文的研究思路 本文的研究思路按照风险管理的过程，即风险识别一风险评估一风险应对策 略进行。 ：乙一 具体研究思路如下 图i - i 风险管理流程 图卜2 朝来房地产项目风险管理研究思路图 3 1 3 2 论文框架 4 选题背景及意义 论文的研究内容与方法 论文的研究思路与框架 论文的主要贡献 风险理论 风险管理理论 房地产项目风险管理文献及方法评述 3 1 朝来房地产项目介绍 3 1 1 朝来房地产项目基本情况介绍 3 1 2 朝来房地产项目相关单位介绍 3 2 朝来房地产项目风险管理现状与问题 3 2 1 朝来房地产项目风险管理现状 3 2 2 朝来房地产项目风险管理现存的问题 3 2 3 朝来房地产项目风险管理问题成因分析 4 1 项目风险识别 4 1 1 项目风险识别的概念 4 1 2 项目风险识别的主要内容 4 1 3 项目风险识别的依据 4 1 4 项目风险识别的方法 4 2 朝来房地产项目风险种类及描述 4 2 1 安全风险 。 4 2 2 技术与环境风险方面的风险 4 2 3 经济方面的风险 4 2 4 合同签订和履行方面的风险 4 2 5 管理风险 5 1 项目风险评估的主要工作内容 5 2 项目风险评估方法及选用 5 3 朝来房地产项目的风险评估 6 1 朝来房地产项目风险处理策略 6 2 朝来房地产项目风险管理方案设计 6 3 朝来房地产项目风险管理方案实施的保证 措施 图1 - 3 论文框架图 1 4 论文的主要贡献。 本文以风险管理的理论为基础，根据朝来房地产项目的实际情况对其存在的 风险进行了风险识别、风险评估并提出了相应的风险应对策略。并针对朝来房地 产项目的特点，进行了朝来房地产项目风险管理的方案设计，有效地完善了朝来 房地产项目中风险管理的不足。这对降低 朝来房地产项目施工期间的风险发生概率及减少风险对项目造成的损失有 着极大的作用。与此同时，鉴于我国现阶段的大部份房地产项目在施工阶段风险 管理不完善的情况，本文的研究对其它同行业的房地产项目风险管理的应用有着 极大的借鉴意义。 5 2 文献综述 随着我国经济的发展，各行各业竞争的加剧、人民币的不断升值，国外有实 力的公司不断涌入，使得各公司面临的风险及不确定因素不断增多。因此，近年 来风险管理已经越来越被人们所重视，并被应用于各个行业。 2 1 风险理论 解读风险构成了风险管理理论的基石。早在1 9 世纪，西方古典经济学著作就 提出了风险的初步定义，认为风险是生产经营活动的副产品，经营者的经营收 入是对其在生产经营活动中所承担的风险的报酬和补偿。其后，美国学者威雷特 于1 9 0 1 年给出了比较准确的风险定义。他认为，风险是关于人们不愿看到的事件 的发生不确定性的客观体现。这个风险定义中的两点内涵成为学者们后来研究有 关风险问题的基础：第一，风险是客观存在的。风险的存在具有客观性，不以人的 意志为转移，人们可以规避、控制、转移风险，但是不能够从根本上消灭风险。第 二，风险的本质与核心是不确定性。风险事件的发生具有不确定性，影响的结果同 样具有不确定性。威雷特关于风险的定义特别指出了不确定性在风险中所处的核 心地位。 1 9 2 1 年，美国经济学家f h 奈特在威雷特有关风险理论的基础之上进一步 对风险与不确定性进行了明确的区分。1 9 6 4 年，美国学者威廉和汉斯把人的主观 因素引入到风险分析之中，认为风险虽然是客观的，对同一环境中的任何人都是 以同样的程度存在：但不确定性的程度则是风险分析者的主观判断，不同的人对 同一风险的认识可能不同。8 0 年代初，日本学者武井勋在吸收前人研究成果的基 础上对风险的含义重新进行了表述：“风险是在特定环境下和特定时期内自然存 在的导致经济损失的变化”。而u l r i c hb e c k ( 1 9 8 6 ) 则把风险视为“对现实的一 种虚拟 ，将风险界定为“认识、潜在冲击与症状的差异 。乜 1 9 9 2 年，y a t e s 和s t o n e 更进一步提出了风险结构的三因素模型，3 1 透彻地 分析了风险的内涵。他们认为，风险是由三种因素构成的：( 1 ) 潜在的损失：( 2 ) 损 失的大小：( 3 ) 潜在损失发生的不确定性。y a t e s 和s t o n e 的风险三因素模型，从 本质上反映了风险的基本内涵，是现代风险理论的基本概念框架。 尽管每一种风险定义都包含不确定性，但是不同的风险定义在看待不确定性 如何影响风险的发生方面存在差异。归纳起来有以下三点：( 1 ) 风险就是不确定 6 性。( 2 ) 风险是损失种类的不确定性。( 3 ) 风险是某种损失可能发生的不确定性， 即使人们知道哪些种类的损失将会发生，还存在这些损失是否会发生的不确定性 问题。 2 2 风险管理理论 风险管理是指面临风险管理者进行风险识别、风险估测、风险评价、风险控 制，以减少风险负面影响的决策及行动过程“1 。风险管理作为企业的一种管理 活动，起源与2 0 世纪5 0 年代的美国。当时美国一些大公司发生重大损失使公司 高层决策者开始认识到风险管理的重要性。随着经济、社会和技术的迅速发展， 人们开始面临越来越多、越来越严重的风险，特别是科技的进步在给人类带来巨 大的利益的同时，给社会带来了巨大的风险。1 9 7 9 年3 月2 8 日美国三里岛核电 i 站的爆炸事故；1 9 8 4 年1 2 月3 日美国联合炭化物公司在印度的一家农药厂发生 的毒气泄露事故；1 9 8 6 年前苏联乌克兰切尔诺贝利核电站发生的核事故等一系 列事件，大大推进了风险管理在世界范围内的发展。 在风险管理的出版物来看，1 9 2 1 年美国的马歇尔在企业管理一书中提 出了风险负担管理的观点，提出了风险排除和风险转移的处理方法。1 9 5 0 年， 美国的m o w b r a y 等人在合著的保险学一书中详细阐述了“风险管理”的基本 概念。1 9 8 3 年，在美国的r i m s 年会上通过了“1 0 1 条风险管理准则，己作为 各国风险管理的一般准则。这些准则的诞生与运用标志着风险管理的发展达到了 一个新的水平。1 9 8 7 年，英国南安普敦大学会计与管理科学系主任c b e h a p m a n 教授于1 9 8 7 提出了。风险工程 的概念5 1 。他认为，风险工程是对各种风险分 析技术的集成，以更有效的风险管理为目的，范围更广，方式更加灵活。该框架 模型的构建弥补了单一过程的风险分析技术的不足，使得在较高层次上大规模地 应用风险分析领域的研究成果成为可能。 我国对于风险管理问题的研究是从风险决策开始的，起步较晚6 1 。“风险” 一词是在1 9 8 0 年首次由周士富提出的，这与我国改革开放前长期实行的高度集 中统一的中央计划经济体制是相适应的。1 9 9 1 年，顾昌耀和邱苑华在航空学 报上首次将嫡扩展到复数并且用于风险决策研究。二十多年来，我国有关风险 分析、风险决策的论著已经有一些；但是讨论工程项目风险的著作并不多，讨论 工程项目管理的则更少。 7 2 3 房地产项目风险管理文献及方法评述 由于我国房地产行业的持续走强，各房地产相关企业的管理水平也日趋成 熟。在房地产项目的风险管理方面的风险管理文献日益增多，这表明我国在房地 产项目的风险管理水平也有了长足的发展。 2 3 1 房地产项目风险管理文献 1 9 9 6 年雷胜强主编国际工程风险管理与保险，本书在如何正确对待风险， 辨识和分析风险，采取有效防范对策，甚至可以利用风险，为工程获取优厚利润 方面有着较为详尽的论述。与此同时，本书也叙述了对风险的预测、分析、判断、 评估及采取相应的措施，如回避、控制、分隔、分散、转移、自留及利用风险等 全部活动。此后1 9 9 8 年卢有杰、卢家仪编著项目风险管理，促进了国内对房 地产项目风险管理的关注。1 9 9 4 年，陈佑启等编著房地产投资风险管理及经营 决策方法对房地产项目在投资阶段的风险管理起了较大的作用。1 9 9 8 年杜海鹏 主编房地产投资风险与防范推动了房地产对投资风险管理的了解。这一时期 限的著作主要以房地产项目的投资阶段的风险管理为主。而近两年的著作中渐渐 补充了房地产项目实施阶段的风险管理。如戚安邦于2 0 0 4 年主编的项目管理十 大风险、沈建明2 0 0 6 年主编的项目风险管理、王长峰于2 0 0 8 年主编的现 代项目风险管理，都在一定意义上补充了原有在房地产项目风险管理方面的不 足。这说明近几年我国在房地产项目风险管理的实施阶段也加强了认识。 2 3 2 常见房地产项目风险管理方法及相关特点 从风险管理的过程来看，风险管理主要由风险识别、风险评估、风险对策三 大部份组成。而风险识别及风险评估的方法是风险管理的主要工具。下面我分别 介绍下风险识别及风险评价的方法及其特点。 ( 1 ) 风险识别的方法有很多，既有结构化方法也有非结构化方法，既有经 验性方法也有系统性方法7 1 。但是使用最多的是如下几种方法： 8 表2 - 1 风险识别的方法及特点 风险识别方法名称主要内容 特点或不足 对历史文档及本项目的各种假设进 对于无风险管理文档或风险 项目文档分析法 行分析文档不充分的企业较难实施 利用分解原理将复杂项目分解成简 对风险管理人员的水平要求 系统分解法较高，且由于信息不对称或造 单的子系统 成系统漏项 做出项目的工作流程及项目各部分 对于进度及技术风险较为适 流程图法合，但对于财务及组织人员风 之间的相互关系等信息的图表 险难以适用 用预先编制好的风险核检表去识别 核检表法 是一种简便有效的识别方法 一个项目的风险 运用创造性、发散性思维及经验通对于领导者的强权，易将此方 头脑风暴法 过会议的形式识别风险法的形式加以扭曲 从上表我们可以看出不同的风险识别方法有着不同的特点，对项目管理人员 的要求及项目的资源也有着不同的要求，因此，在实际应用中要根据项目本身的 现状加以选择及应用。 ( 2 ) 风险评估是对于项目风险的影响和后果所进行的评价和估量 1 。从文 献综合来看，当前房地产项目风险管理的风险评估方法有以下几种常见的方法。 表2 - 2 风险评估方法及特点 风险评估方法主要内容 特点及不足 分析和估计项目风险概率和项目 项目风险期望值法 风险可能带来的损失或收益大小， 主观性较大，但较为便捷并 然后将二者相乘。 使用方便 据经验和历史资料计算出项目风适用于风险管理较为完备 项目风险概率估算法 险事件的概率分布。的企业。 运用数学模型或系统仿真模型分 适用于高尖端项目，但较为 项目风险模拟仿真法 繁杂，不常用于普通房地产 析和度量项目风险的方法 项目风险管理中 利用专家对项目风险加以评估，但 专家决策法 对于专家所使用的方法却不加以较为常用，并较为准确。 限制 上表中对于风险评估方法的特点进行了比较，在对实际项目中风险评估方法 的选用方面，我们要充分考虑项目本身的特点才可选用。 9 3 朝来房地产项目风险管理现状及问题分析 在我国房地产项目风险管理越来越受到重视的情况下，越来越多的企业加强 了对房地产项目的风险管理。特别是近两年房地产行业的政策背景之下，施工阶 段的风险管理也成为行业中的新热点。朝来房地产项目在施工阶段的风险管理也 在这种大环境之下得到了公司的支持。研究朝来房地产项目的风险管理就要首先 了解朝来房地产项目所处的内、外部环境及其风险管理的现状。这也是风险管理 首先要做的工作内容。 3 1 朝来房地产项目介绍 朝来房地产是s j 公司承建的一个重要的商业房地产项目。一方面，由于其 投资额度较大，工期较长，因此占用我公司的人力、物力较多。另一方面，随着 s j 公司为在北京建筑市场上建立优质品牌的战略计划形成，朝来项目也得到了 公司领导的重视。 3 1 1 朝来房地产项目基本情况介绍 朝来房地产项目是坐落于北京市朝阳区来广营商业中心的一个商业房地产 项目。其投资方为c x 公司。承建方为s j 第四项目部。( 以下简称四建) 监理单 位是j j 公司。朝来房地产项目占地面积为3 2 5 8 7 平方米，建筑面积为1 0 5 6 9 0 平 方米。建筑用途为商业。其中，地下二层为地下停车场，地下一层分地下停车场 和超市两部份。地上一层为超市及商铺。地上二层为商铺为主办公为辅。地上三 层以精品商铺为主。地上四层以办公为主。朝来房地产项目的结构形式为框架结 构，局部以剪力墙连接，层高平均为6 米。此项目为精装工程。项目开工日期为 2 0 0 6 年四月，计划竣工日期为2 0 0 8 年5 月。 3 1 2 朝来房地产项目相关单位介绍 房地产项目所涉及的监管单位较多是房地产项目的一种特殊性。朝来房地产 项目也不例外。这种房地产具有的特性也必然给朝来房地产项目带来较多的不确 定性。( 如工期) 下面我们用图表的方式将涉及朝来房地产项目的主要单位展现 出来。 1 0 图3 - 1 朝来房地产项目外协单位图 3 2 朝来房地产项目风险管理现状与问题 解决好朝来房地产项目风险管理的问题，首先要了解朝来房地产项目的风 险管理现状，并对现有的问题加以分析找出根源所在才能制定好一个完善的风险 管理设计方案。 3 2 1 朝来房地产项目风险管理现状 朝来房地产项目风险管理的现状可以从以下几方面加以剖析。 ( 1 ) 朝来房地产项目施工单位项目组织构成 所谓组织结构就是组织中正式确定的使工作任务得以分解、组合和协调的框 架体系。因此认识朝来房地产项目施工的组织机构是解决朝来房地产项目风险管 理的首要步骤。因为，朝来房地产项目的组织结构就决定了这个组织在风险管理 方面的效率。这一点可表现在两个方面，一是信息的反馈，另一个则是执行的速 度。 1 1 图3 - 2s j 公司朝来房地产项目施工组织结构图 从以上组织结构可以看出土建施工与水电施工分别由两个项目经理管理，这 就无形中带来了协调方面的风险。与此同时，安全部设置于土建项目部的最下级， 而水电项目部则不存在安全部。这样给水电项目的安全检查带来一定的隐患。 ( 2 ) 朝来房地产项目风险管理制度 制度对于一个项目或企业来讲是非常重要的。因为任何一个成功的机构、组 织、企业的背后，一定有它们规范性与创新性的管理制度作为支持，在规范性地 管理着日常活动，保证流程和效率，并为突发事件做出有效的预案 1 。从朝来 房地产项目现有的风险管理制度来看，朝来房地产项目的风险管理制度非常不完 善。一方面，对于安全以外的风险管理制度不存在。另一方面，对于安全机械类 的管理制度过于表面化。下面我们将现存的安全管理制度表述如下： 表3 1 朝来房地产项目安全风险管理制度现状 风险教育方面焊工培训制度，电工培训制度，吊车工培训制度 安全检查方面每月定期安检制度 安全用具方面半年进行一次安全用具的检查制度 安全帽方面所有进场员工必需佩戴安全帽 安全奖惩制度仅对安全员有此奖项 管理人员培训制度无 ( 3 ) 朝来房地产项目风险管理措施 风险管理措施可以分为三个阶段，事前监测措施( 风险识别及风险评估的过 程) ，事中监控措施，事后监察措施。对于朝来房地产项目的风险监测过程如下： 图3 - 3s j 风险管理流程图 由上图我们可以清楚地看到朝来房地产项目的风险识别到风险评估的流程。 对于朝来房地产项目的风险识别的方法，我们列表如下 表3 - 2 朝来房地产项目风险识别现状 风险类别风险识别主体风险识别方法上报部门 安全风险安全员或生产经理经验或直觉项目经理 财务风险财务人员+ 。 现金流的多少项目经理 其它风险生产经理或其它管理人员安全检查或突发事件项目经理 朝来房地产项目风险监控措施则是由各部门相关人自行监控、并没有将其落 实到具体的某个人身上，这样就给风险策略的执行与监督带来很大不确定性。 3 2 2 朝来房地产项目风险管理现存的问题， 朝来房地产项目风险管理现存很多问题。这些问题直接影响了朝来房地产项 目的风险管理水平。无形中也给朝来房地产项目带来较大的危险。由于风险识别 及风险评估到风险决策阶段，当其中一个环节发生脱节或管理不完善时，项目潜 在的风险就无法规避或减轻，这此潜在的风险将会给企业造成大的损失。 从朝来房地产项目现存的风险管理制度及管理措施来看，现存的朝来房地产 项目的风险管理存在的问题有以下几个方面。 ( 1 ) 风险管理人员水平较差 这一点不仅仅表现在风险管理的操作层面上，更重要是朝来房地产项目的项 目经理也对风险管理不加以重视。我们从图上的流程可以看出，关于风险的识别 只由个人据经验做出判断，这一点本身就存在着很大的风险。因为，对于风险识 1 3 r 别的全面性及专业性完全取决于风险识别的当事人，如果当事人不够专业或不敬 业，那么就有非常大的可能将存在的风险忽视或轻视。从而对朝来房地产项目本 身带来极大的隐患。另外，在风险评估的方法上，朝来房地产项目的风险评估则 主要由朝来房地产项目经理依靠个人的以往经验，凭直觉做出判断，然后拒情节 的严重大小加以区别对待。从这一点来讲，风险评价的方法过于简单，且和项目 经理的风险管理水平有直接的联系。这种方式也给项目的本身带来一定的风险。 ( 2 ) 风险管理制度不完善 风险管理制度的不完善也给朝来房地产项目的风险管理带来较多不足。对于 一个完善的房地产项目风险管理制度是可以全面概括房地产项目在施工阶段的 全部或绝大部份较为常见的风险包含在内的。那么，我们要判断朝来房地产项目 的制度是否完善就要从房地产项目的风险分类入手。 表3 - 3 朝来房地产项目风险制度现状 序号项目风险类别含概内容制度有无 1安全风险人员伤亡、机械故障等有( 不全) 2 经济风险资金不足，预算超支等 无 3 技术风险设计变更，现场条件等 无 4 合同风险不公平的合同及合同的执行情况造成风险 无 5 管理风险人员流动，人员素质 无 从上表我们可以看出，现存的管理制度极不完善。在经济风险管理方面、技 术风险管理方面、市场风险管理方面、管理风险管理方面都无相对应的风险管理 制度。 一 ( 3 ) 风险管理经费不足 风险管理需要相应的风险管理人员，更需要相对应的风险管理措施。这些在 一定程度上增加了风险管理的费用。对于朝来房地产项目来讲，如做好风险管理 的工作必须在经费上保证风险管理的相关费用，这不仅仅表现在风险管理人员的 人工工资上，还在风险管理的培训上，风险管理的奖惩上，风险管理的其它费用 上。保证这些费用的支出，是做好朝来房地产项目风险管理的必要条件。 ( 4 ) 风险管理的方法与工具落后 从朝来房地产项目的管理人员对风险的识别和评估方法来看，其方法和工具 1 4 相对落后。这也严重的影响了风险管理的整体水平。从风险识别的方法上，仅仅 靠的是经验法。这种行为的本身也增加了风险识别的风险。从风险评估的方法来 看，也只是靠经验或直观的看法来对风险的危害性大小加以评估。这也是朝来房 地产项目风险管理方法与工具落后的表现。虽然经验在风险管理的过程中也非常 重要，但是在实际的操作中不应将个人作为风险识别及风险评估的主体。因为， 风险识别的主体对风险识别及风险评估的失误大小直接与识别者的经验及个人 水平有着直接的关系。如果识别者的水平较差或者说此人的工作态度需要考量的 话，那么此人对风险识别及风险评估做出的结果，我们也需要加以思考了。另一 方面来讲，尽管此人的经验较为丰富，工作态度也非常好，那么个人在对风险识 别及风险评价中也或多或少存在着失误的可能性。因此，我们在工作中尽可能避 免因个体的失职给整体带来的风险。 3 2 。3 朝来房地产项目风险管理问题成因分析 造成朝来房地产项目风险管理问题的原因是多方面的。特别是在我国现在以 项目经理为核心的项目管理时代，朝来房地产项目经理在这些问题上有着不可推 卸的责任。当然，仅这一点是不够的，还有着其它方面的原因。下面我们将一一 阐述。 。 ( 1 ) 项目经理的风险管理意识不强 一个项目的主要领导及责任人是这个项目的项目经理。在我国经历一系列化 改革之后，项目经理负责制的出现给我国项目管理的水平带来了新的动力。项目 经理的影响及作用也牵动着整个项目的成功与失败。朝来房地产项目的项目风险 管理也是管理中的一个重要组成部分，风险管理的主要负责人也是项目经理本 身。因为风险管理要涉及管理中的各个环节，项目经理如做好风险管理工作必须 要对风险管理的各个环节都进行必要的调配与控制。 在上面谈及的朝来房地产项目的风险管理措施中我们可以看出，朝来房地产 项目的风险管理制度极不完善。与此同时，朝来房地产项目的风险识别与风险评 估的方法也极为简单。这充分说明作为朝来房地产项目的项目经理在风险管理的 意识上不强。造成这种对风险管理的意识不强的原因可能是多方面的，但是最主 要的就是对风险带来的危害不够重视或者说对风险发生的概率过低估计。这一点 是我国许多房地产项目的项目经理或包工头的看法。 ( 2 ) 风险管理培训不足 风险管理的培训工作是风险管理的重要组成部分。一个风险管理的组织是由 几个或几十个风险管理人员组成的。风险管理组织从涉及的部门来看也必然涉及 很多部门如财务部门、采购部门、生产部门、人事部门等。从涉及的层面来看， 它不仅仅需要高层风险管理人员的决策，还需要基层对风险管理的监督与采集数 据。因此，作好整个项目的风险管理工作，必须要各个部门及人员协同作战。而 风险管理的培训工作则是首要的工作。风险管理的培训工作不仅仅是培训风险管 理人员的工作协同性，更重要是加强风险管理人员或相关管理人员的风险意识。 一个项目的建成是由许多前线的工人用汗水筑成的。因此，作为最基层的操 作人员的培训工作也就不可忽视了。做好基层员工的培训工作，不仅能保证项目 的建造质量，而且可以加强基层员工对风险的认识，从而减少关于质量及安全风 险的发生概率。而朝来房地产项目的风险管理培训制度方面，仅仅存在焊工，电 工及吊车工的培训制度，而对于钢筋工、木工、混凝土工、力工等无相应的培训 制度。从培训的执行方面来看，作为现存的焊工，电工及吊车工的培训制度却没 有进行实际的培训工作，使得这种仅有的培训制度也成了一纸空文。这种现象也 是现在很多房地产项目中存在的。 ( 3 ) 风险管理经费不到位 ， 风险管理和其它管理一样，需要经费的支持。朝来房地产项目的风险管理培 训工作的不足，究其原因除项目经理的风险管理的意识较差之外，也是风险管理 培训经费不到位。像这样的现象在我国现存的房地产项目中较为普遍。在现实的 项目中经常会看到钱不够用的现象，一方面项目所需材料急需进场否则会停工， 另一方面员工需要开资，在这样的情况下，很多项目经理则会将原来预计的风险 管理方面的经费加以挪用。当然，造成这种经济风险的原因是多方面的，如建设 单位的工程款拖延、此项目的经费被其它项目占用、资金支出不当等。 1 6 4 朝来房地产项目的风险识别 风险管理是对从风险识别、风险评估及风险对策的过程。那么，如何在项目 中寻找潜在的风险则是首要的工作。 4 1 项目风险识别 要了解什么是项目风险识别就要了解项目风险识别的概念以及项目风险识 别工作的主要内容、项目风险识别的主要方法、项目风险识别的结果等内容。 4 1 1 项目风险识别的概念 一， 项目风险识别是一项贯穿项目实施全过程的项目风险管理工作。这项工作的 目标是识别和确定出项目究竟有哪些风险，这些项目风险究竟有哪些基本特性， 以及这些项目风险可能会影响到项目的哪些方面等。例如，一个项目究竟是否存 在着项目工期风险、项目市场风险还是存在着项目质量方面的风险：这些项目风 险究竟是属于有预警信息的风险，还是属于无预警信息的项目风险；这些项目风 险会给项目的范围管于是、工期管理、成本管理、质量管理等方面带来什么影响 和影响的范围有多大等等。 。一 项目风险的识别还应该识别和确认项目风险是属于项目内部因素造成的风 险，还是属于项目外部因素造成的风险。一般项目内部因素造成的风险比较好控 制和管理，如通过项目团队成员的努力和项目资源的合理调配就可能克服由这类 原因造成的项目拖期或项目质量方面的风险。但是外部因素造成的项目风险就比 较难以控制和管理了，如由于国家经济和政治变动造成的项目风险是很难靠项目 团队的努力而控制的，所以人们只能采取一些风险规避或转移的方法去应付。 项目风险不仅包括蒙受意外损失的可能性还包括获得意外收益的可能性。因 此，在项目风险识别的过程中必须全面地识别项目风险可能带来的威胁和机遇两 个方面。通常来说项目风险带来的机遇是一种项目风险的正面影响，而项目风险 带来的威胁是一种负面的影响。在项目风险识别中不但要充分认识项目风险的威 胁，同时也要充分识别项目风险可能带来各种机遇，并分析项目风险的威胁与机 遇的相互转化条件和影响这种转化的关键因素，以便能够在制定项目风险应对措 施和开展项目风险控制中，通过主观努力和正确应对使项目风险带来的威胁得以 消除，而使项目风险带来的机遇转化成组织的实际收益。 4 1 2 项目风险识别工作的主要内容 1 7 、项目风险识别的主要工作内容包括如下几个方面 ( 1 ) 识别并确定项目有哪些潜在的风险 这是项目风险识别的第一目标。因为只有首先确定项目可能会遇到哪些风 险，才能够进一步分析这些风险的性质和后果，所以，在项目风险识别工作中首 先要全面分析项目发展与变化中的各种可能性和风险，从而识别出项目潜在的各 种风险并整理汇总成项目风险清单。 ( 2 ) 识别这些项目风险可能引起的后果 这是项目风险识别的第三项任务和目标。在识别出项目风险和项目风险主要 影响因素以后，还必须全面分析项目风险可能带来的后果和后果的严重程度。项 目风险识别的根本目地就是要缩小和消除项目风险带来的不利后果，同时争取扩 大项目风险可能带来的有利后果。当然，在这一阶段对于项目的风险识别和分析 主要是定性的分析和识别，定量的项目风险评估将在项目评估的工作给出。 4 1 3 项目风险识别的依据 上面我们谈到了风险识别工作的主要内容，那么我们在风险识别的工作中所 依据的主要信息包括那些呢? ( 1 ) 项目风险管理指南或规划 项目风险管理指南或规划是项目风险识别的主要依据之一，因为项目风险管 理指南或规划给出了有关项目风险识别工作的计划安排和方法的规定，所以它是 项目风险识别工作的重要参考信息之一。对于一些比较小的项目有时并不编制项 目风险管理指南或规划，这时就需要在项目风险识别中使用类似的风险管理指南 作为参照了。 ( 2 ) 项目产出物的描述 项目产出特的描述是项目风险识别的主要依据之一，因为项目风险识别最重 要的内容是识别项目工作能否按时、按质、按量、按预算最终生成项目产出物， 以实现项目的目标，所以项目风险识别首先要根据项目产出物的描述中，给出了 项目产出物的数量、质量和技术特性等各个方面的要求和说明，所以项目产出物 的描述是项目风险识别最重要的依据之一。 ( 3 ) 项目的各种计划信息 这包括项目的集成计划和各种项目专项计划中所包含的全部信息和文件。这 些信息有两方面的作用，其一是作为项目风