（设计艺术学专业论文）楼盘销售空间的设计与研究.pdf

摘要 摘要 售楼处是当今社会经济快速增长，房地产业蓬勃发展的产物。作为房地产销售的空 间载体，售楼处的形式与演变过程，逐渐被业内人士所重视。本论文以现代社会为背景， 对售楼处所归属的商业职能及空间设计两大范畴进行分析，论述它作为商业文化载体的 同时如何被赋予了哲学的内涵，并体现开发商对于楼盘的定位和价值取向。借鉴国内外 的经验和成果，研究我国房地产销售和售楼空间设计关系的现状，预测售楼处空间设计 的未来发展方向。 本论文重点从研究楼盘销售空间的环境及设施出发，发现、挖掘现存问题，力求通 过研究寻找更好的解决方案，尽量满足人们对安全、健康、舒适、和高效的基本要求， 表达积极的时代精神和文化气息。本设计通过对虚拟宜家楼盘( 宜居康苑) 及其售楼处 的设计，结合环境艺术设计各个功能要素，对其内部空间模式和外部构造进行合理规划， 将宜家家居的理念化、设计化，功能生态化、人性化，环境可持续化、节约化进行整合。 在设计的整个过程中，始终强调人、机、环境三者的协调统一，抓住设计的主线，整合 功能与形式的关系，探索如何将房地产的经营理念与其销售空间的建筑模式( 售楼处) 有机的结合在一起。在借鉴以往经验的同时，倡导有理论基础的创新思维和大胆实践， 在一定范围内发掘售楼处使用价值更为合理的构成方式。通过对这些问题的分析，使我 们能更好的正视和利用现代化的手段、工具和思维方式拓展房地产售楼处的设计和规 划，更大限度发挥它的功能和使命，继而促进现代房地产业和商业空间设计的进一步发 展。 关键词：建筑意识形态，文化载体，销售“延续 设计，物质设备，人文关怀 a b s t r a c t a b s t r a c t a st h es p a t i a lc a r r i e ro fb u i l d i n gs a l e s ，s a l e sc e n t e r sf o rb u i l d i n gh a v ea p p e a r e da st h e o u t c o m eo ft h er a p i dd e v e l o p m e n to fe c o n o m ya n dp r o s p e r o u sr e a le s t a t ei n d u s t r y s a l e s c e n t e r sf o rb u i l d i n gh a v eg r a d u a l l ya t t r a c t e dt h ep r o f e s s i o n a l s a t t e n t i o no ft h e i rf o r m sa n d p r o c e s s e so ft r a n s f o r m a t i o n b a s e do nt h es i t u a t i o no fm o d e ms o c i e t y , t h i sp a p e ra i m st o a n a l y z ec o m m e r c ea n dd e s i g n t w oc a t e g o r i z e so fas a l e sc e n t e rf o rb u i l d i n g ，e x a m i n ei t s p h i l o s o p h i c a lc o n n o t a t i o na n dt h ed e v e l o p e r sv a l u eo r i e n t a t i o no ft h eb u i l d i n g s b ya d o p t i n g t h ee x p e r i e n c ea n da c h i e v e m e n t sh o m ea n da b r o a d ，t h i sp a p e ri n v e s t i g a t e st h er e l a t i o n s h i p b e t w e e nb u i l d i n gs a l e sa n ds p a t i a ld e s i g na n dp r e d i c t st h ed e v e l o p m e n tt e n d e n c yo fs p a t i a l d e s i g no ft h es a l e sc e n t e rf o rb u i l d i n g t h ee n v i r o n m e n ta n df a c i l i t i e so ft h es a l e sc e n t e rf o rb u i l d i n ga r ea l s os t u d i e dt of i n d a p p r o p r i a t es o l u t i o n st ot h ee x i s t i n gp r o b l e m s ，m e e tp e o p l e s r e q u i r e m e n t so fs a f e t y , h e a l t h a n dh i g he f f i c i e n c y , a n dr e v e a ls t r o n g 毹s hs p i r i ta n dc u l t u r a lc o l o r t h ei d e a l i z e da n d d e s i g n e dv a l u e ，e c o l o g i c a l a n dh u m a n i z e df u n c t i o n ,a n dc o n t i n u o u sa n de c o n o m i c a l e n v i r o n m e n to fi k e ah o m ef u r n i s h i n g sa r ei n t e g r a t e db ys t u d y i n gt h ev i r t u a lb u i l d i n g so f i k e a ( y i j u k a n g y u a n ) a n dt h ei n n e ra n do u t e rd e s i g no fs a l e sc e n t e rf o rb u i l d i n ga n d m a k i n gr e a s o n a b l ed e s i g no nt h ei n n e rs p a c ep a t t e r na n do u t e rc o n s t r u c t i o nb yc o m b i n gt h e e l e m e n t so fe n v i r o n m e n ta r td e s i g n d u r i n gt h ew h o l ep r o c e s so fd e s i g n , h a r m o n i o u su n i t yi s c o n s t a n t l ye m p h a s i z e da m o n gp e o p l e ，m a c h i n ea n de n v i r o n m e n tt oi n t e g r a t et h er e l a t i o n s h i p b e t w e e nf u n c t i o na n df o r ma n dd i s c u s st h em e a n st oc o m b i n et h ei d e a lo fm a n a g e m e n ta n d t h ec o n s t r u c t i o np a t t e r no fs a l e ss p a c e ( s a l e sc e n t e rf o rb u i l d i n g ) o r g a n i c a l l y t os o m ee x t e n t ， m o r er e a s o n a b l ec o n s t r u c t i v ep a t t e r n so ft h es a l e sc e n t e r sp r a c t i c a lv a l u ea r ee x p l o r e db y a d o p t i n gt h ee x p e r i e n c ea n da d v o c a t i n gi n n o v a t i v et h o u g h t sa n db o l dp r a c t i c e 、7 l ，i t l lt h e o r e t i c a l f o u n d a t i o n t h ea n a l y s i so ft h e s eq u e s t i o n sw i l le n a b l eu st ou t i l i z em o d e mm e a n s ，t o o l sa n d t h i n k i n gm o d e s ，d e v e l o pt h ed e s i g n o ft h es a l e sc e n t e r , m a x i m i z ei t sf u n c t i o na n d c o r r e s p o n d i n g l yp r o m o t et h e f u r t h e rd e v e l o p m e n to fm o d e mr e a le s t a t ei n d u s t r ya n d c o m m e r c i a ls p a t i a ld e s i g n i i a b s t r a c t k e yw o r d s ： i d e o i o g yo fa r c h i t e c t u r e 。c a r r i e ro fc u i t u r e 。“c o n t i n u o u s d e s i g n o fs a i e s 。m a t e ri a le q u i p m e n t ，h u m a n o ri e n t a t i o r h u m a n i s t i cc a r e m 关于硕士学位论文使用授权的说明 论文题目：搂盘销售窒 囤的遮让当丑究 本学位论文作者完全了解大连工业大学有关保留、使用学位论文的规 定，大连工业大学有权保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和 磁盘，允许论文被查阅和借阅，可以将学位论文的全部或部分内容编入有 关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编学 位论文，并且本人电子文档的内容和纸质论文的内容相一致。 保密的学位论文在解密后也遵守此规定。 是否保密( 否) ，保密期至 年月日为止。 学生签名导师签 知年午月7 日 绪论 绪论 随着中国经济的发展和人民生活水平的不断提高，人们在满足温饱的前提下，开 始对生活的品质有了更高的追求。过去的单体民居小户型建筑正在逐渐的被现代宽敞大 户型封闭式建筑群落社区所取代，这种现象不仅是受发达国家居住理念的影响，也是我 国自身经济迅速崛起地产业发展的一种必然趋势。在这样的大好形势下，随之而来的是 全国人民住房刚性需求的不断升级，这种升级同时也转化成为房地产市场蓬勃发展的前 提条件。售楼处也就成为了这一特定时期市场经济的必然产物。如果我们将售楼处的出 现看作是一个历史范畴，那么“居住改变中国”，进而房地产业呈现出“百堵皆兴，周邦 巩固；重门洞群，宋殿玲珑。”的状态，也使中国特色的楼盘销售空间成为现代房地产 市场重要组成部分。 近几年的中国房地产市场，各种竞争机制日趋完善，如果想在这样的市场里树立品 牌形象并立于不败之地，就需要进行因地制宜的地产策划与宣传。售楼处的产生是以居 住空间批量化生产为时代背景的，所以是否具备超前意识的理念空间设计和更具人文关 怀的社区文化，便顺理成章成为当下房地市场竞争的焦点。试想如果我们现在的居住条 件还是二手房占据不动产市场份额绝大部分地方的话，新的居住建筑也就不会有立足之 地，更没有人需要售楼处这样的建筑。正是这种人们观念的不断进步和对住房的刚性需 求的不断增长，使更多适合人居的楼盘和科学的售楼空间有了新的诞生契机。 第一章从宏观上分析售楼处的内部空间设计 第一章从宏观上分析售楼处的内部空间设计 售楼处外观属建筑范畴，室内则属于室内设计范畴，我们先从宏观上来理解室内设 计。人类建筑活动的初始阶段，就已经开始对“使用和氛围”、“物质和精神”两方面的功 能同时给予关注。对现代人活动行为的调查表明，绝大多数人一生中有三分之二以上的 时间是在各种各样的室内环境中度过，室内环境对人的重要性是不言而喻的。因此现代 室内设计，或称室内环境设计，已经成为环境设计系列中与人们关系最为密切的环节。 室内生态设计的基本思想是以人为本，在为人类创造舒适优美的生活和工作环境的同 时，最大限度地减少污染，保持地球生态环境的平衡。 1 1 分别从宏观和微观理解室内设计 室内设计的总体，包括艺术风格，从宏观来看，往往能从一个侧面反映相应时期社 会物质和精神生活的特征。随着社会发展的历代室内设计，总是会被标注上时代的印记， 犹如一部无字的史书。o l 而由于室内设计从设计构思、施工工艺、装饰材料到内部设施， 必须和社会当时的物质生产水平、社会文化和精神生活状况联系在一起；在室内空间组 织、平面布局和装饰处理等方面，从总体说来，也和当时的哲学思想、美学观点、社会 经济、民俗民风等密切相关。 从微观的、个别的作品来看，室内设计水平的高低、质量的优劣又都与设计者的专 业素质和文化艺术素养等联系在一起。至于各个单项设计最终实施后的成果及品位，又 和该项工程具体的施工技术、用材质量、设施配置情况，以及与建设者的协调关系密切 相关。1 2 】所以说室内设计是根据建筑物的使用性质、所处环境和相应标准，运用物质技 术手段和建筑美学原理，创造功能合理、舒适优美、满足人们物质和精神生活需要的室 内环境。这一空间环境既具有使用价值，满足相应的功能要求，同时也反映了历史文脉、 建筑风格、环境气氛等精神因素。 上述含义中，明确地把“创造满足人们物质和精神生活需要的室内环境 作为室内 设计的目的，即以人为本，一切围绕为人的生活生产活动创造美好的室内环境。对现代 室内设计既要有很高的艺术性的要求的同时，其涉及的设计内容又要有很高的技术含 量，并且与一些新兴学科，如：人体工程学、环境心理学、环境物理学等关系极为密切。 而对于室内设计含义的理解，以及它与建筑设计的关系，从不同的视角、不同的侧 2 第一章从宏观上分析售楼处的内部空间设计 重点来分析，许多学者都有不少具有深刻见解、值得我们仔细思考和借鉴的观点。例如： 认为室内设计“是建筑设计的继续和深化，是室内空间和环境的再创造”； 3 1 认为室内 是“建筑的灵魂，是人与环境的联系，是人类艺术与物质文明的结合。我国前辈建筑 师戴念慈先生认为“建筑设计的出发点和着眼点是内涵的建筑空间，把空间效果作为建 筑艺术追求的目标，而界面、门窗是构成空间必要的从属部分。从属部分是构成空间的 物质基础，并对内涵空间使用的观感起决定性作用，然而毕竟是从属部分。至于外形只 是构成内涵空间的必然结果 。而建筑师普拉特纳则认为室内设计“比设计包容这些内 部空间的建筑物，要困难得多 ，这是因为在室内“你必须更多地同人打交通，研究人 们的心理因素，以及如何能使他们感到舒适、兴奋。经验证明，这比同结构、建筑体系 打交道要费心得多，也要求有更加专门的训练 。 4 1 美国前室内设计师协会主席亚当指 出“室内设计涉及的工作要比单纯的装饰广泛得多，他们关心的范围已扩展到生活的每 一方面，例如：住宅、办公、旅馆、餐厅的设计，提高劳动生产率，无障碍设计，编制 防火规范和节能指标，提高医院、图书馆、学校和其他公共设施的使用效率。概括为一 句话：“给予各种处在室内环境中的人以舒适和安全 。白俄罗斯建筑师e 巴诺玛列 娃认为，室内设计是设计“具有视觉限定的人工环境，以满足生理和精神上的要求，保 障生活、生产活动的需求 ，室内设计也是“功能、空间形体、工程技术和艺术的相互 依存和紧密结合”。 s l 1 2 室内设计如何服务受众 同样，室内设计也可以理解为现代室内设计是综合的室内环境设计，它既包括视觉 环境和工程技术方面的问题，也包括声、光、热等物理环境以及氛围、意境等心理环境 和文化内涵等内容。室内设计的基本观点，即现代室内设计，从创造出满足现代功能、 符合时代精神的要求出发，强调需要确立下面的基本观点：以满足人和人际活动的需要 为核心，【6 】为人民服务，这正是室内设计社会功能的基石。室内设计的目的是通过创造 室内空间环境为人服务，设计者始终需要把人对室内环境的要求，包括物质使用和精神 两方面，放在设计的首位。 由于设计的过程中矛盾错综复杂，问题千头万绪，设计者需要清醒地认识到以人为 本，为人服务，为确保人们的安全和身心健康，为满足人和人际活动的需要作为设计的 核心。为人服务这一平凡的真理，在设计时往往会有意无意地因从多项局部因素考虑而 被忽视。现代室内设计需要满足人们的生理、心理等要求，需要综合地处理人与环境、 3 第一章从宏观上分析售楼处的内部空间设计 人际交往等多项关系，需要在为人服务的前提下，综合解决使用功能、经济效益、舒适 美观、环境氛围等种种要求。 7 1 设计及实施的过程中还会涉及材料、设备、定额法规以 及与施工管理的协调等诸多问题。可以认为现代室内设计是一项综合性极强的系统工 程，但是现代室内设计的出发点和归宿只能是为人和人际活动服务。 从为人服务这一“功能的基石 出发，需要设计者细致入微、设身处地地为人们创 造美好的室内环境。因此，就像我刚才说过的，现代室内设计特别重视人体工程、环境 心理学、审美心理学等方面的研究，用以科学地、深入地了解人们的生理特点、行为心 理和视觉感受等方面对室内环境的设计要求。现代室内设计的立意、构思，室内风格和 环境氛围的创造，需要着眼于对环境整体的考虑。现代室内设计，从整体观念上来理解， 应该看成是环境设计系列中的“链中一环 。室内设计的“里”，和室外环境的“外， 可以说是一对相辅相成辩证统一的矛盾，正是为了更深入地做好室内设计，就愈加需要 对环境整体有足够的了解和分析，着手于“室内 ，着眼于“室外”。 当前室内设计的弊病之一：相互雷同。很少有创新和个性，对环境整体缺乏必要的 了解和研究，设计构思局限封闭。可见，忽视环境与室内设计关系的分析，也是重要的 原因之一。 4 第二章联系室内设计内容与售楼处相结合进行具体分析 第二章联系室内设计内容与售楼处相结合进行具体分析 正如前述，建筑物和室内环境，总是从一个侧面反映当代社会物质生活和精神生活 的特征，铭刻着时代的印记，但是现代室内设计更需要强调自觉地在设计中体现时代精 神，主动地考虑满足当代社会生活活动和行为模式的需要，分析具有时代精神的价值观 和审美观，积极采用当代物质技术手段。同时，人类社会的发展，不论是物质技术的， 还是精神文化的，都具有历史延续性。追踪时代和尊重历史，就其社会发展的本质来讲 是有机统一的。在室内设计中，在生活居住、旅游休息和文化娱乐等类型的室内环境里， 都有可能因地制宜地采取具有民族特点、地方特色、乡土风格，充分考虑历史文化的延 续和发展的设计手法。 2 1 售楼处是一种商业文化现象 上面论述从整体上把握室内设计及建筑设计的设计要素，联系到实际的设计项目， 我们把售楼处的设计作为接下来论述的在售楼处属于室内设计的范畴，那么现在我们再 就来分析一下售楼处这个概念。i s l 我们把售楼处也看作是一种文化现象，也就是说售楼 处是一种商业文化的载体。所谓“商业文化”，是指在社会经济的快速发展，社会分工的 越来越具体化，经济政治文化为基础的前提下，传统意义上的文化的概念到了现代也需 要更为广泛的定位。商业，也需要形成自己的文化即商业文化。1 9 1 2 2 商业文化品牌文化企业文化三者的关系 与商业文化相关的文化内容还有品牌文化和企业文化，虽然均属商业范畴，我们还 是来分析一下这三者之间的关系。首先，商业是一个更为宏观的概念，它涵盖了所有 的商业行为。根据不同地域，不同国家，不同文化，形成的商业文化也大不相同。 2 2 1 品牌概念 了解品牌文化，必须先理解品牌一词，普遍意义上对品牌的定义包含六个方面：属 性、利益、价值、文化、个性、使用者。其中，品牌最持久的含义是它的价值、文化和 个性，它们构成了品牌的基础。因为一个好的品牌最大的作用不在于当时就会产生好的 第二章联系室内设计内容与售楼处相结合进行具体分析 效果，而在于它能持续地成为对企业未来的经营和发展助力。实际上，塑造品牌的过程 就是做好企业、做强企业、做大企业的过程。品牌并不只是像很多人想象的只是一个好 看好听的名字，一个好的品牌是带有许多附加特征的生命体。在现代营销学之父科特勒 那里，品牌是销售者向购买者长期提供的一组特定的特点、利益和服务。如果应用到地 产行业，我们不妨参考德根品牌管理顾问李亚夫的意见，他认为：地产品牌的基础，可 以简单地用“基础性产品服务、消费者身心体验与发展商价值管理 这个铁三角关系加 以概括。他说：“地产商只有持续不断地提供优质的房子与人性化规范服务，才能赢得 消费者的购买、喜爱、推荐或重复购买；而发展商要形成品牌竞争力，只能持续地在资 本运作、管理效率、土地储备、项目创新、建筑质量、环境户型、物业服务等方面进行 有效的资源配置与管理。只有当一个地产企业可以高效并持续地走上良性发展之路时， 才能说地产品牌形成了。用房地产知名品牌万科的董事长王石的话来讲，则是“品牌是 一个企业及其产品的综合体，它涵盖了企业管理、市场定位、行销服务等多个方面的综 合特征。 2 2 2 品牌效应 品牌是企业文化浓缩的代名词，即使品牌名称取得非常响亮，包装也相当出色，而 缺乏良好的企业管理，就算一时会成功，也难以长久。房地产发展到一定程度的时候， 会需要品牌的定位，而树立品牌的意义就在于，形成一种文化使之延续并被继承下去。 借用费孝通大师关于文化翻译的用语，售楼处则是文化的“物质设备 。品牌的确立， 品牌文化的延续，需要一个依托来承载，而房地产行业的品牌文化的载体，除了企业自 身过硬的品牌地位外，还需要一个展示其品牌文化的空间，一个浓缩的，可以诠释整个 企业文化的空间，即售楼处，它作为房地产营销的品牌战略的一张王牌，对企业和楼盘 的定位与宣传，意义十分重大。 2 3 售楼处的哲学内涵 应该说售楼处是现代地产文明的一部分，有着广泛的建筑文化内涵。“售楼处文化 由哲理要素，伦理要素，心理要素三大要素构成。在这里我们要说明的是建筑的存在形 式，具体的说就是开发商在建筑初期的构思中会赋予建筑本身一个具有生命力的内涵， 也是建筑以另一种哲学形式存在，那么什么是在建筑领域里我们又该如何理解哲学呢? 如果说仅仅是传统意义上的哲学，哲学的理论，哲学的语言。建筑学界似乎从来没有像 6 第二章联系室内设计内容与售楼处相结合进行具体分析 今天这样对哲学发生如此浓厚的兴趣。后现代主义、解构主义、新现代主义、现象学、 语言学、符号学等2 0 世纪所出现的哲学理论几乎都被建筑师与理论家引用或移植到建 筑学体系中来，形成各种建筑理论与批评的系谱。 i o l 虽然我们不能排除有些建筑师不过是把这些时髦的哲学作为抬高自己身份的修饰， 但不可否认的是世界范围内仍有相当一部分建筑师在实践着他们所理解或误解的哲学 家的哲学。例如，埃森曼在威克斯勒视觉艺术中心和其他一些艺术作品中( 图2 1 ) ， 把解构主义哲学家德里达“取消中心 和“文本的游戏思想做出了建筑形象上的直观 表达，建筑成为其哲学思想在现实世界中的载体。1 1 1 现代主义在2 0 世纪后4 0 年中得到 不断的反思与修正，从6 0 、7 0 年代后现代主义的强烈反叛与解构主义对中心的消解开 始，现代主义建筑思想与哲学就在不断的自我否定中寻求新的语言系统，以突破到处通 用的呆板的“国际主义”。最初时的“反叛”意味着对“异质标准”( 后现代主义的主 张之一) 与“不稳定性( 解构主义的主张之一) 的追求，亦即从内部破坏先前现代主 义作为一种“常态科学 的基础构架，倡导冲突和争论，以异于现代主义建筑审美的标 准来创造和实践新的建筑理论。到了现代，建筑与哲学有了更为妥善的衔接，这种衔接 的方式，就是把建筑理念化，给它穿上哲学的外衣，也就是依附于一个有“形 的“事 物”。而哲学上这种形式通常会是选用一种可以体现其建筑文化与哲理性的一句话或是 几个词，形成一个概念，再将这个概念具体化，系统化，表现在建筑的各个方面。【1 2 】 而通常情况下，开发商会把精力放在楼盘的命名上，因为它体现了开发商的对于楼盘的 定位和价值取向。 图2 1 埃森漫解构主义设计 f i g 2 1d e s i g no fd e c o ns t r u c t i o n 第二章联系室内设计内容与售楼处相结合进行具体分析 2 4 售楼处意识形态 2 4 1 意识形态含义 哲学如果被赋予了文化内涵，那么随着建筑学的发展，建筑的内涵和外延也会变得 愈来愈宽泛。【1 3 1 概念上的意识形态是指社会经济基础和政治制度的直接反映，是人类的 社会价值观念体系，因此具有阶级性。同时也是个体与其现实存在境遇的想象性关系的 再现，而我们日常社会中所谓的意识形态，它是一种日常观念的集合。根据马斯洛的 人类需求的层级理论，人类对于环境和产品的需求是由低级向高级，由物质向精神逐级 发展的。 意识形态涉及到人类生活以及它本身所处在的这个世界也就是普遍意义上的人与 自然的关系、以及与社会与别人和包括他们自己的经济政治活动在内的各种活动关系的 总和。意识形态的这种地位是从下述事实形成的，那就是它反映了一种社会形态的代理 人、社会形态结构的承担者的生存条件与生活方式，也就是反映了他们与他们“生活 在其中那些条件的关系。 意识形态可以说是代表所有这些代理人的活动，甚至使其与他们的生活经验难以区 分。意识形态遍布在一个相对协调的整体中，这不仅是一种现实关系，而且也是一种幻 想的关系：那就是说人的现实关系对他们在幻想关系形式中的生存条件。这就意味着意 识形态归根到底是同人生经验有关的，因而不能把它贬低为主体和意识的问题。这种社 会幻想关系所执行的是一种现实中的实际社会职能。 2 4 2 建筑意识形态 如果映射到我们建筑的意识形态的概念上来，建筑作为一个社会产品在传达文化信 息之前首先应满足作为使用功能的物质需求。1 1 4 1 而建筑中的泛意识形态论区别于广义的 意识形态的地方就在于，建筑意识形态职能表现的载体是建筑本身，它是人们的综合意 识形态对“住这个概念的诠释。不同国家对于住的意识形态也不会相同，人们对于住 房的意识形态还不是很完善。现在的房地产所表现的意识形态是真实的反映人们的需求 还是其幻想职能的一部分? 人与建筑的和谐，人与自然的和谐，人与人之间的和谐。 在这些和谐之间的关联，反映的应是一种常规的秩序，那么这个思想在规划中就应 该在特定层面的得以实现。我们现今的购房意识与购房条件还有实际的购房情况是否也 实现了和谐呢? 抛开房地产业的赢利本质，我们应该如何给房地产定性呢? 大的范围确 8 第二章联系室内设计内容与售楼处相结合进行具体分析 定的前提下，“定性本质”，而浓缩在售楼处这样小的一个范围内得以体现，应该有一个 合理的权衡。在限定的范围内，向外扩展其文化内涵的同时，也要注重其实质，建筑的 根本还是要归结到它的使用价值上来。采用什么样的空间规划模式来迎合当今人们的住 房心理，在倡导社区概念的同时，如何将社区规划的更符合人们的心理以及生理需求。 在规划中是否应该想到人和人之间能否便利的沟通，现在有很多项目都已经意识到 社区文化的重要，都想将一个主要的客户群体集中在一个区域，也就是所说的“人以群 分，物以类聚 ，他们想要通过概念建设一个具有文化底蕴的社区，而且一些项目的主 要卖点就是社区文化，但是我们要明白：文化需要时间的积累，需要的是有流传的不变 的主题，需要的是完整的故事，但是作为房地产项目在短的时间内很难营造这样的文化 脉络，是否应从“人 的角度来考虑这个问题是否是解决这个问题的一种捷径呢? t s l 因为社区是由单体建筑组成，而建筑又是为人这个单个的个体服务，社区的众多单独个 体的整体规划也是社区文化氛围的形成不能脱离人而存在的根本原因。内外文化兼修， 形成“外延内涵的文化体系。真正的将“域 这个概念从他的实际意义，居住空间上 升到更为广泛的文化的意义上来。 售楼处就担负着这样的使命。它的文化本质就在于将建筑的“形 ( 存在形式) 、 “意 ( 意识形态) 、“质 ( 定性本质) 、“域( 外延内涵) 浓缩在售楼处这样一个 小得范围内。建筑是人的本质的文化符号，建筑空间是人性空间的一种表达。售楼处属 于人文建筑或建筑人文，对它的理解要涉及到对文化本质或建筑文化本质或住宅建筑文 化本质的认识。我们所说的，售楼处是房地产项目的文化图腾。也就是说，它体现了房 地产的时代精神。如米斯凡德罗所言，“从空间上把握时代的意志。 一座建筑的落 成，等于开启了一个新纪元。1 1 6 】一个售楼处的揭幕，意味着一个社区文明的诞生。 9 第三章售楼处功能区域划分及构成要素 第三章售楼处功能区域划分及构成要素 3 1 售楼处特点 3 1 1 售楼处功能 作为项目的窗口，售楼处是房地产项目最早和消费者接触的部分，尤其在期房依然 大行其道的城市，售楼处的经营更是举足轻重。无论是对其功能性的研究还是内部空间 的设计再或者是对外部造型的研究，都是需要考虑的重要因素。这种凝固的营销文化， 表现在以下几个方面： 1 售楼处具有隐喻象征作用 易经讲道： “形而上者谓之道，形而下者谓之器。 建筑大致属于隐喻象征的 客体，即把建筑投注入了人类的精神观念。英国著名的大文学家托马斯哈代原先便是 一位建筑师，因此他那些长篇小说的结构，便具有哥特式建筑的某些特点，比如情节主 线的逐渐高耸式奇突发展，以及分枝情节的均衡式布局，等等。【1 7 l 他把建筑作为一种精 神表达。同理我们也可以把售楼处看作是一个小型建筑，但麻雀虽小，五脏俱全。我们 在设计的同时也要考虑到售楼处的“隐喻性 ，也就是他所要表现的房地产项目的哲学 内涵。 2 售楼处的文化功能 人类社会学家的功能学派主张，文化根本是一种“手段性的现实 ，为满足人类需 要而存在，文化赋予人类生理器官以外的扩充。售楼处属于地产商业文化范畴，具有明 确的手段性和目的性，手段性的表现是以商业宣传为目的。而从文化视角归纳，起码有 着五大功能： 1 宣示功能 建筑大师柯布西耶曾讲过：“建筑应该使用那些能影响我们感觉，能唤起我们视觉 欲望的因素。”【1 8 j 售楼处是项目企业的内在东西的外在表示，类似于居住区说明书的 “封面”。它借助于营销的建筑语言，面对公众做出一种倾吐表示。售楼处是项目营销 和精神策略的物化形式，相当于“看不见的手的“有形的手指。 2 标志功能 如同人的“五官 ，售楼处是项目的门户，有着表象作用，反映了社区的素质与面 1 0 第三章售楼处功能区域划分及构成要素 貌。女性为何美容，甚至整容? 因为五官于形象太重要了。对于售楼处项目也是如此， 代表了一种时尚，也表现了一种哲理，相当于企业形象设计的c i 标识。大家也许还记得 张宝全在深圳住交会上搞的“能吃的房子苹果社区”展示，( 图3 1 ，3 2 ) 就是 利用文化的张力来标榜他的北京石景山苹果园开发项目。 图3 1 张保全“能吃的房子一苹果社区”远景图3 2 张保全“能吃的房子一苹果社区” f i g 3 - 1 e x t e r i o ro f a p p l eh o u s e s a l e so f f i c ef i g e x t e r i o ro f a p p l eh o u s e s a l e so f f i c e 3 信息功能 从具体方面讲，售楼处利用楼书、模型、沙盘和数字网络模拟，简洁的将楼盘展示 给置业者。放大范围来看，它是项目传递、整理、加工、利用、经营信息的枢纽部位， 直接感受来自客户的“正面”反映，是市场调查的前沿阵地。在一定意义上说，售楼处 文化的信息功能是项目推广的灵魂所在。售楼处除了在设计建造上如何张扬个性的“硬 件”之外，在展示、沟通、交易等基本功能的基础上，如何加强“软件”开发，如何通 过功能的进一步扩展，最终促进产品销售，以及销售结束后开发其新的功能，都值得深 入探讨。 4 感应功能 感应即心理作用，是内心的认可过程【1 9 1 。以售楼处建筑文化来引起精神的关注与共 鸣，取得文化的认同的目的。像程登吉幼学琼林说的“碧鸡坊里神仙至，朱雀桥边 仕子游。”常见的围绕营销组织的“温泉文化走廊”、“消夏海岸沙龙”、“中秋团圆 入伙 、“暖冬室内沙龙”以及琴棋书画等活动，都是售楼处文化感应力的扩张。( 如 图3 3 ，3 4 ) 第三章售楼处功能区域划分及构成要素 图3 3 温泉文化走廊一角 f i g 3 - 3 h o t s p r i n gh a l l w a yf i g 3 - 4 m i d - a u t u m nf e s t i v a ll i g h t i n g 5 交换功能 售楼处是买卖双方的集合地，是接触、了解、谈判、签约和物权转移的象征地。它 是一个有形市场，或者用政治经济学的语言说，是房地产项目市场交换关系的总和。它 是相关资源密集之地，汇集了“燕赵之收藏，韩魏之经营，齐楚之精英”。( 杜牧阿 房宫赋) 在这里不仅买卖房子，而且也感知与交换能量，各方都会长见识。 6 应用功能 售楼处除了以上的几种明显的表现其文化内涵的功能外，还有一种可以表现其自身 文化技术的功能。以下是某楼盘售楼处的应用功能的设计思路，从中我们可以看出售楼 处对于功能区域的划分。售楼处作为销售的前沿阵地，直接影响买家的购买，销售的操 作中任何的干扰都可能导致交易失败，所以售楼处应该设置不同的区域，避免干扰与混 乱。建议售楼处设置以下功能区域：接待区、洽谈区、签约区、办公区、模型展示区、 音像休闲区。接待区：可作为总台形式，以本盘的大幅形象展板为背景。( 图3 5 ) 放 置楼盘的相关宣传资料，配置两至三台电话，有固定的电话接听人员，售楼处门1 2 1 再安 排两位迎宾。洽谈区：要求宽敞明亮、氛围轻松、人性化( 图3 6 ) 采购一些舒适且美 观的谈判桌椅，饮水机，洽谈区的墙上适宜做一些展板( 包括广告板、效果图、销售进 度表) 和证照之类的复印件。洽谈区要求面积较大，不必封闭，做成敞开式，在售楼处 开辟一个区域即可。签约区：签约区则要求安静，干扰少，所以建议签约区隔成一间间 独立的小房间。( 图3 7 ) 办公区：办公区是为现场办公的公司领导、财务、以及现场 1 2 第三章售楼处功能区域划分及构成要素 办按揭的人员而设置的，放在售楼处的二楼较合适。模型展示区：模型展示区应邻近洽 谈区，分功能不分区域，方便售楼人员为客户随时解说，模型区建议放置整体模型与单 体户型的模型，可在此区域放置一大屏幕彩电与触摸显示屏，大屏幕彩电主要播放项目 的基本情况，在展厅内播放高质素录影带。以及显示屏方便快捷的资料查询，包括当地 情况，以及发展商、合作商的背景及基本情况等，使客户对项目有更深入的了解和认识。 图3 - - 5 世欧一彼岸城售楼处接洽区图3 - - 6 世欧一彼岸城售楼处洽谈区 f i g 3 - 5w e l c o m e a r e ao f s h i o us a l e so f f i c e f i g 3 - 6c o m m u n i c a t i o na r e ao f s h i o us a l e so f f i c e 图3 7 世欧一彼岸城售楼处签约区 f i g u r e 3 7s i g n i n g & c o n t r a c t s a r e ao fs h i o us a l e so f f i c e 默缀麓蓥 第三章售楼处功能区域划分及构成要素 以上是售楼处文化的特点以及其功能，接下来总结一下售楼处文化发展的整体性， “售楼处 概念有着本义与广义之分，本义的售楼处是专指售楼中心的建筑物，也应该 包括租借用于售房的会馆、酒店、超市部位；广义的或者说泛化的售楼处概念，囊括了 与卖房相关的媒介与载体，譬如房交会、住交会、产品介绍会、营销推广论坛、平面与 网络形式的广告版、营销小说与影视等等。而售楼处文化上的发展，也应该照顾到本义 与广义的整体性及其衔接的平衡。 3 2 售楼处的内部空间设计的必备要素 售楼处发展应该注意项目总体营销气氛的营造。当人们步入售楼处的第一印象就是 对其内部空间和整体氛围的体验，空间体验是一种最高的美感，当大多数人还专注于室 内小空间时，对外部空间的空前崇尚、对传统美学的回归，已然开始。 2 0 j 前面提到过的 苹果社区由工厂锅炉房改造而成的售楼处，带着鲜明的后现代工业文明色彩，同时也是 在北京举行的中国北京国际美术双年展外围展当代艺术展的展场。售楼处没卖房子先卖 起了艺术，这也使该售楼处一时成为大众关注的热点。这些个性化的售楼处不仅对项目 的销售起到了促进作用，同时也成了城市中一道亮丽的风景线。售楼处虽美，毕竟不是 商品房，而多是临时性建筑，因此对其投资一定要把握好度。如果单纯把建售楼处作为 招徕客户的幌子，并认为售楼处设计越豪华、造价越昂贵越能吸引客户，就很片面。除 此之外，我们还应注意售楼处项目在实施过程当中，看不见的东西对它的影响也显得举 足轻重，例如：楼盘产品的核心竞争力，开发商对设计过程以及空间生成过程中干预水 平的高低，施工实施技术的可能性，当时当地的审美水平，空间使用者的消费观念及习 惯，大众的文化习俗等等。当设计师在梳理这些影响着空间生成的力量的时候，往往显 得难以权衡取舍，犹豫再三。一个合适的主导意念的酝酿生成，并不仅仅依赖灵感爆发 的那一瞬间，而是脑力劳动者经过长期的思想斗争锤炼出来想法，并依赖于参与者在实 现想法的过程当中。 2 1 1 是否具有足够坚决贯彻执行的意志力，售楼处空间设计需要注意 考虑如下因素： 1 动线：动静分区安排合理，洽谈区需要安静舒适，接待区宜靠近主入口，方便销 售人员第一时间接触客户，模型展示区将是访问者最感兴趣的去处，从展示区到洽谈区 要有便捷的流线，看完模型后去看样板房的动线将对空间起分割作用，排队认购签约等 特别时段的人流动线也需要计划在内，v i p 室不一定是给贵宾客户大买家专用，常常被 用来单独接待个别认真仔细的买家，难缠客户的流线需要区别对待。 1 4 第三章售楼处功能区域划分及构成要素 2 比例：空间的高低大小要有主次对比，比例适当。 3 层次：移动变化的层叠空间将增添售楼处空间的魅力，这种移动角度的获得不仅 仅在室内，同样适用于从室外透过窗看入室内的视角。1 2 2 1 因为售楼处在晚上的夜景灯光 雕塑感觉也是构成当地城市意象中的重要因素。 4 灯光：照明工程师往往建议展示区域需要7 0 0 1 u x 以上的照度，而洽谈区的照度 仅需3 0 0 l u x 。 5 表达：区域模型有被挂上墙的倾向，销售部门喜欢有地方表达卖点，喷绘口号是 常见做法，所以需要特别考虑固定墙面的预留。空间的焦点是什么? 核心气氛的传递将 成为空间的灵魂。 6 惊喜：情理之中，意料之外的喜悦是售楼处要表达的，这一点和时尚酒店有点类 似，消费者永远需要有新鲜的刺激，从中感受到花钱的快乐。无论如何，售楼处都摆脱 不了临时性建筑的这个特点，请想象一下，过不了一年时间，精心的设计转眼便灰飞烟 灭，那是一种什么样的感觉? 除了感叹资本的伟大，时空的无常变换，还有什么? 就恰 如深圳“世界之窗 节日夜空里的烟花，一刹那的灿烂，转眼就烟灰散去，消失于空气 之中。吲 3 3 售楼处的美学原理 除了注重售楼处文化发展的整体性外，还应注意售楼处文化发展的双重标准。黑格 尔曾说过：“希腊建筑艺术的特征在于，既有彻底的符合目的性，又有艺术的完美。 这里提出的建筑美学的两重性标准，即目的性、艺术性，同样适用于售楼处文化发展。 马林诺夫斯基在文化论中说：“文化都在满足人类的需要当中，创造了需要。这恐 怕就是文化最大的创造力与人类进步的关键。刀归根结底，售楼处文化的发展，要追踪 到售楼处建造成本与房屋销售率的函数关系。而售楼处文化发展的多样性，我们从中也 可以看到舒尔茨说，建筑的终极目标是“帮助人类找到存在的根据地，并领悟到其含 义。售楼处文化总的原则是服从于营销定位，因时、因地、因楼、因人而宜。就像春 天的原野，百花齐放，万紫千红。不同的楼盘，不同的客户，从而不同的读者，制作出 不同的售楼处“文化读本 。达到“登斯楼也，则有心旷神怡 ，“仰观宇宙之大，俯 察品类之多”的境界。 3 3 1 售楼处的景观规划 1 5 第三章售楼处功能区域划分及构成要素 正因为建筑被赋予文化精神的内涵。在规划中也经常提到景观规划，也就是人与自 然的一种和谐，如果说最好的景观无非应该是自然的了，我记得在一个人的诗词中就提 到过“是自然的美，是美的自然。绝无人迹处，空山响流泉。 我们居住于城市，自然 难以有自然的景观，但是我们应该相信我们可以尽最大努力的通过改变环境，来让环境 适合我们的居住。说到人与自然的和谐，我觉得只要让人能和自然做到融合就是最好的 了，个人认为一方面要满足形式上的融合，就是人要与景观彼此映衬，景观是因为人的 存在而变的更有亮点；另一方面就是景观也应具备文化性，体现一种因为人而具备的文 化属性。从另一个侧面来看，这种属性的物质载体，体现其文化浓缩的前提下，表现却 是以大笔经济投入为背景的。( 图3 8 ，3 9 ) 图3 8 珠海华景售楼处景观图3 9 宁波天泽售楼处外景 f i g 3 - 8o u t s i d eo fb u i l d i n gs a l e ss p a c ef i g 3 - 9o u t s i d eo f b u i l d i n gs a l e ss p a c e 3 3 2 售楼处的远景规划 许多业内人士指出，在售楼处的建设上存在较浓的攀比之风，此种风气不可长。首 先，消费者的眼睛是雪亮的。售楼处建得大、