上海都市旧厂房改造的旅游产品分析

都市旅游课论文学院管理学院专 业旅游管理（邮轮经济）姓 名夏雯婷、马骏、卢政、陆文超、郭轶唯指导教师闫国东题 目上海旧厂房改造的旅游产品分析 2012年5月摘要 上世纪七十年代后,全球经济格局发生变化,世界范围内第三产业的发展使得经济重心由制造业转移到服务业,城市中大量的工业企业及其基础设施外迁,遗留下大量闲置或废弃的工业建筑,这类建筑面临被推到重建的命运。伴随着人类历史保护意识的提升、人文思想及环境保护意识的增强,人们逐渐意识到这一块特殊的工业建筑用地存在着巨大的发展潜力,如何对这一块空间进行有效的利用,使之既可以延续历史风貌,又能创造新的经济价值,成为一个亟需解决的问题。废旧厂房改造与再利用是一个永久的话题,随着人类社会步入信息化时代,创意产业的迅速崛起,逐渐成为带动经济增长的主导力量,同时也为旧厂房的改造与再利用提供良机,大量的废旧厂房在失去原有功能的情况下通过创意设计改造被赋予了新的使用功能,并且与当前的社会生活联系起来,其中改造之一便是创意产业园,从此旧厂房获得新生。本论文以此为契入点探讨了旧厂房结合创意产业的功能,被改造为多元化创意产业园区的研究。本论文以查阅资料、实地调研为基础,总结归纳了旧厂房改造与再利用的动因;旧厂房改造为创意产业园的发展概括;重点论述了创意产业园环境改造设计的内容、设计方法,并通过具体实例加以分析;论文最后通过前几章的研究分析提出发展创意产业园应注意的问题以及对未来发展的展望。关键词：旧厂房 创意产业 改造 再利用Abstract【英文摘要】The structure of global economy changed after the seventies of the last century. With the growth of the tertiary industry, the economic focus shifted from manufacturing to services. A large number of industrial enterprises moved their infrastructures away from the downtown with a lot of idle and abandoned old factory building left. Those old industrial buildings had to be dismantled and new ones would be built. With enhanced awareness of historical and environmental protection and humanist thought, people gradually realized that there was a great potential in the development of those old factory building. How to use the land efficiently, sustain the historical features and create new economic values had become a serious problem.The transformation and reuse of waste factory buildings is a permanent topic. The human society has entered the information age. Creative industries are rising sharply and have become the leading force driving the economic growth. That brings great opportunities to the transformation and reuse of the waste factory buildings. Creative designs give those waste buildings new lives. The original functions have been lost. But new functions can be given to those buildings. There will be new relationship between those buildings and the social life. The creative industrial parks are a very telling example. Based on the above idea, this thesis discussed how to reuse the functions of waste old factory building, combine them with the creative industries, and transform them into the pluralistic creative industrial parks.The thesis was based on literature research and field investigation. In the beginning, it summarized the motives of the transformation and reuse of waste old factory building. Then it analyzed the process from waste old factory building to the creative industrial parks. The emphasis was the design contents and methods of the transformation to the creative industrial parks. That was analyzed and illustrated with specific examples. In the end, several questions were raised about the development of the creative industrial parks and their future prospect.Key words: Old factory building Creative Industries Transformation Reuse上海旧厂房改造的旅游产品分析组长：马骏小组成员：夏雯婷 陆文超 卢政 郭轶唯0引言随着时代的发展，社会的进步，越来越多曾经为人类做出过卓越而又光辉贡献的老厂房也逐渐淡出了人们的视野，远离了人们的生活。滴水的恩情将用涌泉予以报答，如何才能让这些老厂房不仅焕发出旧时那朴素但又不失韵味的风格，而且又呈现出当代那摩登但又不失庄重的情调？唯一效率高、质量好，效益大的途径就是将这些昔日的老厂房进行合理的改造，系统的规划，大力的宣传，为它们重新赋予一个崭新的格调并且投入到另一个领域的应用。而这一领域就是旅游产业，当代最炙手可热，最受欢迎的经营方面之一。倘若那些别具一格的老厂房也经过良好的开发改造，那么它们将会是未来一块充满潜力和丰富多彩的旅游新资源，他们也将为未来的旅游市场带来新的营销方向，新的经营策略，新的市场需求，为整个旅游业注入新鲜血液。我组在经过多方面资料的收集，多方位实地的走访，多方向案例的分析，最终得出了对上海旧厂房改造的见解与意见，也分别从多个角度进行了深入的分析。接着就让我们开始对上海旧厂房未来的改造与建设得出的最终的精彩结论吧!1上海都市老厂房的现状城市化的发展，越来越多的原本偏僻的老厂房，随着交通、路网的迅速发展，成为城市发展蓝图上的一块“影响市容的鸡肋”。老厂房占地面积大，位置处在城市次要道路旁，位置好的老厂房一般周围都有居民楼，配套设施完善。如果整体拆了重新规划使用，不但投资大，且有些厂家可能暂时不想也不能卖掉闲置厂房，这就造成了闲置厂房放着可惜，既占地还需对厂房进行维护的尴尬局面。如何能使厂家利用老厂房既得到最大的经济效益，又不用投入大量资金？显然，简单的厂房出租无法实现利益的最大化，这就需要我们跳出厂房功能的思维定式，将厂房功能扩展到商业用途及其它领域。 1.1上海市产生老厂房滞留的原因1.1.1社会结构的变化随着中国经济建设的快速发展，社会结构也正在发生着巨大的变化。由于后工业社会的迅速崛起，工业社会日益衰退。在经济一体化进程和产业结构调整的大潮下，新兴的产业逐渐替代传统的产业门类，制造业、仓储业和运输业等传统工业产业持续衰退，城市中的传统制造业比重日趋下降。11.2第三产业的兴起金融、科技、文化、娱乐等方面的功能日益成为城市的主要职能。越来越多的第三产业以及众多服务型行业进驻了上海这座国际化的大都市，例如工厂这类第二产业的产物也逐渐淡出了上海，旧工厂也就成为了曾经工业时代的遗存。1.1.3城市的多方位扩张由于城市用地的扩展，原先位于城市边缘区的产业类用地被逐渐包围于城市内部，造成对城市环境的污染，表现为城市用地在环境方面的不合理性。以致市区中的老厂房失去了用武之地，成为了一片没有功能、没有效应的“荒地”。1.2上海旧厂房改建之经典事例：1933老场坊、田子坊上海“1933老场坊”正是工业化时代遗留下的承载着城市记忆的旧工业建筑。“1933老场坊”位于上海市沙径路10号和29号，建于1933年，建筑面积约3.17万平方米，建筑为五层钢筋混凝土结构。“1933老场坊”是原上海工部局宰牲场，是当时远东最大、最现代化的屠宰场，同时也是上海第13片历史风貌保护区中首先被改造的建筑。它坐落于沙径港、浦虹港两条水系的交汇处，紧邻外滩18号、新天地以及田子坊，又具备便利的交通。在商业、交通、娱乐、人文等方面都占据着先天的优势。我们可以想象，在上世纪的1933年，在这样一个庞大的宰牲场里该有多么热闹的工作场景。如今，在经历了战争，经历了无数次的变革以后，它依然矗立在那里。田子坊位于上海泰康路210弄，建筑面积20000余平方米。原是上世纪50年代典型的弄堂工厂，由上海食品工业机械厂、上海钟塑配件厂等五家工厂组成。90年代由于产业结构的调整，这些工厂效益逐年下滑，有些厂房闲置多年。 2000年5月，在市经委和卢湾区政府的支持下，田子坊进行了改造。开发旧厂房2万余平方米，吸引来自18个国家和地区的70余家企业，并形成了以室内设计、视觉艺术、工艺美术为主的产业特色。1.2.1对宰牲场旧工业建筑的改建对宰牲场旧工业建筑的改造其实是融入怀旧情绪的，它的生命力就是人们通过怀旧所体验到的积淀的美感。为了保存宰牲场留给人们的记忆，建筑师对那些宰牲场旧工业建筑原有历史建筑进行了经营性的保护，在改造修缮过程中尽量保留完整的建筑外立面和内部的主要空间结构。适当地使用玻璃、木质廊道和金属材料，既保留了建筑神秘的空间，又能为新的功能所用。在内部空间中，屠宰场在保留主要空间结构的基础上，进行了适当的改造；建筑外部新建的木质廊道形成了很受欢迎的全新的外部交流空间；顶层新建的玻璃圆形屋顶，形成新的功能全面的内部交流空间，并通过全透明的玻璃地面，使建筑空间变得有趣起来；在建筑细部，大量保留了原建筑的典型特征元素，使之成为老场坊改造后最特别、最吸引人的地方；对原有墙面和楼盖面进行保护和修缮，恢复原有柱子的材料质感以及底层的细石地面。改造在整体上保留并突出了老场坊的旧工业化的形象，保留了神秘而丰富的廊道空间，与周边新的商业建筑形成了强烈的对比。1.2.2老场坊的新气象改造后的“1933老场坊”让所有来到这里的人们，都深深地感受到原来建筑是有生命的，原来建筑也是有命运的，原来居住在建筑里的人和包容着人的建筑是在一起呼吸，一起轮回的。所以“1933老场坊会带着他迷宫般的廊道和古朴的质感和我们一起新生。1.3老场坊建设后的经验与收获从上海“1933老场坊”的改造中，我们看见了原生态创意社区的概念。没有对原建筑进行大拆大建，没有剥离周围的街坊，而是讲求生活氛围的营造，通过修缮周边民居，使整体环境达到视觉上的延续性。在旧工业建筑中注入时尚元素之后，展示给世界原汁原味的上海人文脉络。1.3.1建筑的无尽生命价值建筑有三个生命：一是功能生命，二是结构生命，三是文化生命，“1933老场坊”的功能生命宰牲场已经结束，结构已步入老年，但文化的价值反而凸现。具有神秘感的廊桥空间无疑是现实建筑中独一无二的。在“1933老场坊”的改造中，着重对原有混凝土花饰、坡道、连廊、外立面等典型特征元素进行保护和修缮，修旧如旧。因此，“1933老场坊”能够保留原建筑充满神秘感的空问，这也是老场坊建筑最为重要的气质。1.3.2旧屠宰场留给人们的宝贵回忆规划者正是在对“1933老场坊”周边1平方公里做了规划以后，才将它打造成上海原生态的人文博物馆。我们现在之所以能够流连于“1933老场坊”的空间中，为其神秘的空间发出阵阵惊叹，正是因为它留住了最宝贵的记忆。又如台湾九分旅游区，它由一个老矿区改造成了一个旅游点，设计师把原来的窄轨铁路保留了，改造成观光火车道。通过改造，成为了一个十分吸引人的旅游区。还有香港的牛棚书院，其前身是马头角牲畜检疫站兼屠宰场，几经翻修，仍然保留着近百年的建筑特色。在“油街艺术村”被政府收回以后，政府把被抛荒的“牛棚”重新修葺、分租，艺术村便在“刀口”下重生了。由此可见旧工业建筑的改造要和原有的建筑记忆，和周围的社区结合起来才有意义。只是利用旧的空间和建筑，没有把建筑和自然环境的关系以及和原来社区的人的关系挖掘出来，这样的改造是没有记忆的。1.4记忆旧厂房改造之灵魂改革开放以来，我们看到若干城一面的城市建筑，贴瓷砖的、贴马赛克的、玩复古风的、仿欧洲建筑风格的等等。很多旧工业建筑比如五、六十年代高大的厂房空间、林立的烟囱、轰鸣的机器等，用现代的审美眼光来看，可能并不觉得美。但它们曾经存在过，它们承载了我们几代人的成长和记忆，它是珍贵的，是有生命的，它们不该被遗忘。我们不能以现代审美的眼光，简单、粗暴地抹杀它们。所以对建筑，对历史，对所有的这些记忆，我们都要怀着尊重的态度去对待它。以北京798艺术区和上海新天地为例。798艺术区在形成之初，由于便宜的租金和特殊的空间环境，吸引了许多的艺术家聚集。但现在艺术家们已经承担不起昂贵的房租，它已经被浓浓的商业味环绕着。所以这样的模式虽然有一定的可取性，但是原来的艺术区已经变成了一个创意区。而上海的新天地则是再造了二、三十年代的石库门，但这与上海纯正的市井生活，与原有的文化无关，与其所积淀的美感割裂了。所以，改造一个场所，使一个旧建筑获得新生，最重要的是要保留它的记忆。2国外旧厂房改建的相关事例2.1商业的大方向2.1.1国外典型事例一：澳大利亚墨尔本JAM工厂改建为商业综合体JAM厂原是临街的两层厂房，后将其改建为多功能的商业体内有商业拱廊、电影院、餐馆、酒吧和各种店铺。该设计还将厂房之间的空地覆上玻璃顶，成为热闹的室内广场和中庭，甚至把砖砌烟囱也保留下来，高大的烟囱从中庭玻璃顶冲向蓝天，烟囱底座处围了一圈小铺。室内色彩热闹、艳丽令人兴奋，拱廊的柱子做成五彩的装饰柱。废弃的旧厂房和老工业区也是资源是城市历史的一部分开发利用应本粉薄重历史和可持续发展的观念，从中挖掘出新的经济价值、文化价值和社会价值，使城市在获得有机更新的同时，留下丰厚的历史积淀让环境也得到良性循环。2.1.2国外典型事例二：奥地利维也纳煤气储罐改造的大型商业综合体这是在国际上颇具知名度的旧建筑开发利用的成功事例，主要是将4个煤气储罐所蕴含的历史文化价值发挥到极致。这4个巨型的煤气储罐坐落在维也纳城郊建于19世纪末，每个直径60m，高65m，维护外墙用红砖砌筑，上覆金属结构的圆顶，已经服务了大半个世纪，直到1985年由于改用天然气而先后被废弃，内部设备已拆除。但其古典的里面蕴含着那个时代的文化历史气息，厚厚的红砖外墙上有丰富的线脚和细部、经典的比例及尺度，大大有别于今天的工业建筑。由于其体量硕大和造型独特，具有很强的地标性，像4座工业纪念碑，给人留下深刻印象。随着城市的扩展，以煤气罐为中心的这一地区列入开发区域，为此还改造了城市交通网，把地铁U3线延长至此并建设东北环线。这一地区的开发随即面临着如何处置用地上这4个被废弃的庞然大物，是否将其推到建一组现代化的新楼的问题。该项目对此作出了富有创意的策划，充分尊重这4个煤气罐在城市历史中扮演的角色，并以此为契机，把这一都市历史片段融合到现在城市生活中，创造一组世界上绝无仅有的以煤气罐为时标的现代化建筑，因此，整个设计以保护煤气罐的原外观为出发点，通过内部的彻底改建来适应新功能，成为具有居住、办公、商业、娱乐、服务设施等完善功能的大型商业综合体，既适合现代生活所需，又能体验当地曾有过的历史氛围，给人以不同寻常的感受。 建成后的煤气罐新城人气飙升，由于其蕴含的历史价值，独特的外形，完善的功能以及交通的便捷，成为维也纳举办多种文化活动的场所，源源不断的参观者也为新城带来可观效益。原本废弃的工业构建物，通过转换功能开发再利用，通过建筑师的巧妙构思获得新生，使旧厂房演绎更精彩的生命。3如何更好的发展旧厂房改造旅游厂方直接投资或出租委托给乙方投资，由投资方委托咨询公司将老工业厂房的新用途进行产业定位，再委托设计院初步设计。由于老厂房使用功能改变，必须委托房屋检测单位对其进行房屋安全性检测鉴定，为施工图设计提供所需改造、加固的依据。待设计完成即可准备招商预售。老厂房改造成功与否，往往起决定性作用的是产业定位和设计的创意。3.1旧厂房旅游的前景这些旧工厂为建国前后的国民经济建设做出了重要贡献，但改革开放以来，随着经济结构转型，许多大中城市中心区域部分工厂企业由于产业转型，要扩大生产，搬迁郊区，还有部分工厂企业效益不佳，或是污染因素，也要让出主城。老旧的重工业工厂逐步退散。奔腾近一个世纪的工业时代，最后留下的除了人们的记忆，还有为数不少的厂房。令人惊喜的是，这些具有历史价值、地标景观意义的工业遗产，作为旧时根基，被维护保留下来，还植入了新的产业元素。厂房改造成为潮流商业地产项目项目。目前，除了很多经济型连锁酒店采用旧房改造的方式，打造经济、实用且具有创意色彩的住宿环境之外，也有众多工厂被打造成创意办公中心。驰名海外的北京798便是在原国营798厂等电子工业的老厂区所在地改建而成。在上海，也有不少这样的创意街区，如田子坊，M50,1933老厂房，8号桥、红坊等，这里容纳的工作室不计其数。3.2新奇的地产创意这类由老厂房改建的商业地产大都主题鲜明，大都以文化艺术设计类企业驻扎，主要包含创作展示和交流类、设计类两大类，此外，还有传播发行和书店及餐饮酒吧一类的跟艺术创作沾边的一些小门类。这类地产项目，在满足新型办公楼需求的同时，也具有各类个性鲜明的商铺。不仅可以制造经济效应，同时也被冠上了文化名片的含义，从而更加彰显其个性、潮流元素。3.3老厂房的外在优势和内在潜力3.31设计者的创意天堂老厂房总是蕴藏着无穷的潜力，那要怎样改造，来发挥老厂房的优势呢？首先，老厂房大都空间宽大、明亮通透，这些高、大的厂房、仓库可以通过灵活的剪裁，构建成无户型障碍的工作室或店面。又因其层高较大，具备良好的设计感，可根据需求，自行决定设计方案和风格，例如改造成时下正潮流的loft，这使老厂房成为艺术家、创业者们的理想领地。3.3.2老厂房的本在优势老厂房厂区一般都占地面积较大，容易形成主题商业集聚区，形成规模效应。老厂房地处位置较好，且租金低廉。因为城市扩张的缘故，很多当初并非处于繁华地段的老工厂，目前已经被城市中心化。但租金却相对较低。3.3.3老厂房的内在魅力老厂房具备独特的文化气息。行走其间，裸露的墙体、排水管道，自由随性的涂鸦，类似舞台效果的楼梯，隔断出双层复式结构，红色灰色的砖瓦墙等，散发着不经包裹的朴素，触发着人们的怀旧之情。工业时代历史印痕如蒙太奇般浮现眼前，令人体味到上海近年的沧桑巨变。这一点，对置身于钢筋森林里的现代人来说，如清新的空气扑面而来，加之上海是一个具有众多小资情调和艺术气息的城市，厂房改造的商业地产市场不言而喻。3.3.4老厂房旅游开发对环境的益处对空置的老厂房来说，拆除意味着严重的环境污染，拆除的老建筑每年给城市带来大量的建筑垃圾。地产开发必须摒弃过去大拆大建的做法，采取节约资源、循环利用、生态环保的集约型开发模式。运用绿色建筑的技术对旧厂房进行改造,局部功能进行调整，尤其是对刚刚使用10-20年的旧厂房进行绿色改造，能减轻资源浪费和环境污染。通过绿色建筑技术的优化和低能耗的运营等措施，打造舒适和环保的工作环境，提高这些工厂的经济效益,把原有厂房变为超市、艺术中心、办公大楼及经济型酒店，是资源利用、环境保护和利益追求三方共赢的做法。3.4静安区旧厂房开发旅游的事例以静安为例，他们改造老厂房首先是紧密结合区域的本色特点、创意产业新高地的同时,精心培育区域现代服务业的产业链，争取做到老厂房的改造服务于该产业链。一方面让静安南京路商务核心区的高端商业品牌在改造后的创意产业园区中得以延伸和发展；一方面促使区域创意产业园区凸现“时尚文化和创意设计”之特色。静安区的“本色”是地域相对狭小,但商业商务发达，如何扬长避短打造区域创意产业的新高地则是一个全新课题。目前，静安南京路高档商务核心区集聚了大量国际高端品牌，要充分利用这些国际高端品牌的辐射力，在设计、制作、发布和展示方面得到整合，最终达到互补和完善产业链的目标。他强调：静安区商务委和静工集团在这方面作出很大努力，他们正在一步步朝前走。3.5对未来旧厂房改造的创新建议随着时代科技发展的进步，人们对旅游景点的种类多样化也有了更多的需求，经过妥善建设和摩登改造设计后的旧厂房在未来一定是具有十分光明的发展前景的，旧厂房可以改建成的项目有许许多多，接着就由我来设想一下未来的优秀旧厂房改造成果可能会有哪些。1. 可以改造成各类的游乐场旧厂房拥有足够宽敞的空间，里面可以摆放许多游乐场的游乐设施，不一定每一个游乐场都需要过山车，海盗船，大摆锤这些的大型游乐设施，里面可以建造类似于汤姆熊这样的设施，这将会是十分吸引人的。2. 可以改造成各类的主题公园现在各种主题公园十分的流行，例如像愤怒的小鸟，密室逃脱等等，无论是大人还是孩子都很乐意到主题公园去玩一玩，在这之中可以不用建设很庞大的游乐设施，反倒可以增加该地区的绿化建设，这样对那里的环境也有好处，可以算是一举两得了。3. 可以改造成博览会和展会的会场2010年的上海世博会给全世界的人们带来了无限的内心快乐和视觉享受，也对未来的世界发展也给予了十分的希望，我还记得本届世博会中的瑞士馆，它的场馆顶部是像一段连接的钢架结构，上面可以供前来参观的游客游玩，相类似与脚踏板前进的那种游乐设施，我觉得在旧厂房之中，到处可见各种巨大的钢架结构，这可以给展会设计师们提供足够的灵感，也可以为展会提供别具一格的花样。4. 可以改造成大型的百货广场旧厂房巨大的内部结构可以为百货广场提供足够的空间，也可以设立足够的店家，一般在曾经的市中心厂房的四周，都不太会有大型的百货，在旧厂房的基础上建设一个大型百货，一定能够获得周围百姓们的热烈欢迎。前不久我去了一次浦东的96广场，它的外围就是联通的钢架结构，我的第一反应就是如果将旧厂房改造成这样估计也能达到这样的良好效果，所以将旧厂房改建为百货广场在未来一定是一条可行的途径。5. 可以