（区域经济学专业论文）长沙市住房保障体系研究.pdf

硕士学位论文 摘要 房地产业在国民经济中的作用举足轻重，是城市经济发展的发动机。日益高 涨的房价给地方政府和开发商带来了丰厚的收益，但给城市居民带来了沉重的负 担，尤其是中低收入群体的住房困难问题相对突出，必须引起政府的高度关注 住房保障体系包括经济适用住房和廉租住房，经济适用房由政府无偿划拨土 地，限定开发商利润，廉租住房土地来自划拨，建设资金由政府全额投入住房 保障体系是社会保障体系的重要组成部分，也是住房政策的核心之一。住房保障 体系的建设是建设和谐社会的客观需求，也是社会进步的必然结果。 保障性住房在一定程度是计划的产物，所以保障性住房的建设量必须符合房 地产市场的实际，不能打破房地产市场本身的均衡，既达到社会保障效果又不干 扰市场的正常运转，是每个城市在进行住房保障体系规划过程中必须考虑的重大 问题。在此基础上，确定住房保障体系的覆盖面显得尤其重要：研究表明：长沙 市的住房保障覆盖面总体为2 0 ，其中经济适用房占1 5 ，廉租住房占5 。 为了方便规划，经济适用房每年的建设量等于住宅建设总量的1 5 ，廉租住 房的建设目标是覆盖城市人口5 最低收入居民两者统一布局，区域布局时主要 选择地价低，第二产业比重大的区域。 房地产市场上存在着住房“过滤”现象，在住房供给并非急缺情况下，廉租住 房应该以租赁补贴为主，实物配租为辅。这样，既有利于房地产市场的稳定发展， 又有利于降低住房保障体系的建设成本 应该提倡以经营城市的理念来指导住房保障体系建设，比如产权式廉租房， b o t 供房模式，混合收入出租廉租房，这些方式都有助于减轻政府的财政压力。 加强信息化管理，健全进入、退出的监管机制，则是现今廉租住房保障体系制度 建设方面迫切需要解决的两个关键问题。 关键词：住房保障体系；廉租住房；经济适用房；租赁补贴；长沙市 长沙市住房保障体系研究 a b s t r a c t t h er e a le s t a t ei n d u s t r yp l a y sa ni m p o r t a n tr o l ei nt h en a t i o n a le c o n o m y ,w h i c h i st h ee n g i n eo fu r b a ne c o n o m i c t h er i s i n gp r i c e sh a v eb r o u g h tg r e a tp r o f i t st ol o c a l g o v e r n m e n t s , y e tg i v e nh e a v yb u r d e no nu r b a nr e s i d e n t s e s p e c i a l l yt ol o wa n d m i d d l e i n c o m er e s i d e n t s , t h eg o v e r n m e n tm u s tp a ym o r ea t t e n t i o n u r b a nh o u s i n gs o c i a ls e c u r i t yi n c l u d e sa f f o r d a b l eh o u s ea n ds u b s i d i a r yr e n t a l h o u s e t h el a n df o ra f f o r d a b l eh o u s et r a n s f e r r e db y g o v e r n m e n ti sf r e e ，a n dp r o f i tt o d e v e l o p e r i sl i m i t e d w h i l et h el a n da n dc a p i t a lf o rs u b s i d i a r yr e n t a lh o u s ei sb o t hf r e e u r b a nh o u s i n gs o c i a ls e c u r i t yi sa l li m p o r t a n tc o m p o n e n to ft h es o c i a ls e c u r i t ys y s t e m a n dh o u s ep o l i c y , t h eh a r m o n i o u ss o c i a ln e e d si ta n da d v a n c i n gs o c i e t yg i v e sb i r t ht oi t u r b a nh o u s i n gs o c i a ls e c u r i t yc o m ef r o mp l a n n e de c o n o m ya tac e r t a i ne x t e n t , s o t h es u p p l yo fi n d e m n i f i c a t o r yh o u s em u s tb ea d a p tt ot h ef a c t ，a n dk e e pt h eb a l a n c eo f t h er e a le s t a t em a r k e t g o v e r n m e n tm u s tc o n s i d e rh o wt og e tt h eg o a lo fh o u s i n g s e c u r i t yw h i l en o tt od i s t u r bt h em a r k e t b a s e do nt h e s e ，t h ep a p e rh a si d e n t i f i e da c o v e r a g eo fu r b a nh o u s i n gs o c i a ls e c u r i t yi nc h a n g s h ac i t y ：o v e r a l li s2 0 a n d i n c l u d e1 5 o fa f f o r d a b l eh o u s i n ga n d5 o fs u b s i d i z e dr e n t a lh o u s e i no r d e rt om a k et h el a y o u te x p e d i e n t l y , t h es u p p l yo fa f f o r d a b l eh o u s et a k e a c c o u n to f1 5 i nt h ew h o l es u p p l yo fh o u s ep e ry e a r t h eg o a lo fs u b s i d i a r yr e n t a l h o u s es u p p l yi st oc o v e rw i t h5 r e s i d e n ti nc h a n g s h ac i t yw h oa r ei nl o wi n c o m e b o t ht h eh o u s ea r el a y o u ti nt h es a m el a n d , w h i c ht h el a n d - p r i c ei sl o wa n dr a t eo ft h e s e c o n di n d u s t r yi sh i g h h o u s ef i l t e r i n g ”i sc o m m o ni nt h er e a le s t a t em a r k e t i ft h eh o u s ei sn o tv e r y s c a r c i t y , r e n t a ls u b s i d i e st os u b s i d i z e dr e n t a lh o u s i n gs h o u l db et h ef i r s tp l a c ea n d h o u s er e n t e di si ns e c o n d a r yw a y s u c ha v a i lt h ed e v e l o p m e n to ft h er e a le s t a t em a r k e t ， o nt h eo t h e rh a n d , i tc a nr e d u c et h ec o s to fu r b a nh o u s i n gs o c i a ls e c u r i t y w es h o u l dp r o m o t et h ec o n c e p to fc i t i e sm a n a g e m e n tt og u i d et ou r b a nh o u s i n g s o c i a ls e c u r i t y t h em e t h o d ss u c ha sp r o p e r t yt y p el o w c o s th o u s i n g , h o u s i n gf o rt h e b o tm o d e l ，l o w c o s tm i x e d i n c o m er e n t a l h o u s i n g ，w i l lh e i p t or e d u c et h e g o v e r n m e n t sf i n a n c i a lb u r d e n e n h a n c i n gi n f o r m a t i o nm a n a g e m e n ta n di m p r o v i n g a c c e s st oa n df r o mt h er e g u l a t o r ym e c h a n i s ma r et h em a i nu r g e n tq u e s t i o nt os o l v ef o r t h ec u r r e n ts u b s i d i z e dr e n t a lh o u s i n gs y s t e m s k e yw o r d s ：u r b a nh o u s i n gs o c i a ls e c u r i t y ：s u b s i d i z e dr e n t a lh o u s i n g ； a f f o r d a b l eh o u s e ；r e n t a ls u b s i d i e s ；c h a n g s h ac i t y h i 硕士学位论文 表2 1 表2 2 表2 3 表3 1 表3 2 表4 1 表4 2 表 表 表 表 3 4 5 6 表4 7 附表索引 长沙市城镇最低收入家庭住房状况表住房性质1 1 长沙市城镇最低收入家庭住房状况表住房建筑面积和租金水平1 2 长沙市城镇最低收入家庭住房状况表住房保障状况1 2 长沙市最低收入家庭户主类型表1 6 六市房价、人均g d p 、可支配收入表2 0 长沙市居民收入房价比表2 2 “十一五”期间长沙市区( 不含三县一市) 廉租住房保障体系每年廉租住房 需求量与资金、土地需求量2 6 2 0 0 1 - - 2 0 0 5 年长沙市区住房销售面积2 7 长沙市区住房需求灰色预测2 8 2 0 0 0 - - - 2 0 0 5 年长沙市区非农业人口2 8 2 0 0 5 年长沙市五区招拍挂土地出让金额3 0 2 0 0 4 年长沙五区产业结构3 1 v 1 湖南大学 学位论文原创性声明 本人郑重声明：所呈交的论文是本人在导师的指导下独立进行研究所取 得的研究成果。除了文中特别加以标注引用的内容外，本论文不包含任何其 他个人或集体已经发表或撰写的成果作品。对本文的研究做出重要贡献的个 人和集体，均已在文中以明确方式标明。本人完全意识到本声明的法律后果 由本人承担。 作者签名：咯傻次嗍2 6 年f 月王7 日 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，同意学 校保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文被查 阅和借阅。本人授权湖南大学可以将本学位论文的全部或部分内容编入有关 数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编本学位 论文。 本学位论文属于 1 、保密口，在年解密后适用本授权书。 2 、不保密口。 ( 请在以上相应方框内打“4 ”) 作者签名： 导师签名： 嘲鲳处 尸车扬名 日期：z “年( 1 月z1 日 日期：2 j d 庠f 1 月，1 日 i 硕士学位论文 第1 章绪论 所谓住房保障体系，是指国家和社会通过立法对国民收入进行分配和再分分 配，是对中低收入社会成员，特别是生活有特殊困难成员的基本住房权力给予的 保障。住房保障体系的保障方式种类比较多，具体到我国来说，主要包括经济适 用住房与廉租住房。前者由政府划拨土地，限定开发商利润，主要面对社会中低 收入群体，后者则是由政府划拨土地，全额拨款建设，主要面对社会最低收入群 体住房保障体系是住房政策的核心之一，保障性住房在整个住房量中占了相当 大的比重，既关系房地产市场的稳定发展，也关系城市经济的繁荣。同时，住房 保障体系也是社会保障制度的重要组成部分，以政府的力量来帮助中低收入群体 解决住房问题，是维护社会公平，保持社会稳定，构建和谐社会的重要手段。 1 1 选题背景与意义 随着社会贫富差距的逐渐扩大和房地产市场化程度不断提高，越来越多的居 民不能支付起市场上逐渐高涨的房价，尤其是中低收入群体，即使是依靠银行提 供的按揭，也不能满足应有水平的住房需求。要实现“和谐社会”，“居者有其屋” 是其根本目标之一，而如何保障中低收入群体的住房需求，成为摆在各级政府面 前的一道难题。 同时，商品房价格的涨幅远远高于居民的收入增幅，国家对于房地产业的宏 观调控越来越严格，建设部联合其他几个部委颁布的“国八条”、“国六条”连续加 强宏观调控，明确表示每个城市必须建立起包括经济适用房与廉租住房的住房保 障体系。可见，住房保障体系不仅是社会发展的基本要求，也是国家政策的必然 选择。 住房保障体系的实质是利用财政转移支付来给予中低收入群体一定的住房 福利，它是社会保障的一部分，应该成为政府的核心区域政策之一。当地政府应 该从可用的财政中拨出多大份额的资金与土地来建立这个体系，满足中低收入群 体的住房需求，同时又不打乱现有住宅市场的平衡是政府首先必须考虑的问题之 一。其次，用何种手段来建设住房保障体系，充分提高保障体系的建设和运行效 率，也是政府在制定相关保障体系政策时必须全面考虑的问题。 本论文采集了大量真实可信的数据，对长沙市的住宅市场与保障体系现状进 行定性定量的客观描述，提出了住房保障体系存在的问题。然后根据相关理论与 推断得出了住房保障体系建设的具体规划方法，包括廉租住房的资金需求，经济 长沙市住房保障体系研究 适用房与廉租住房的区域布局，以及逐步完善的保障体系制度，使整个住房保障 体系不断趋于科学合理，具有一定的实际意义。并以“十一五”期间长沙市住房市 场为例，计算了“十一五”期间长沙市区廉租住房保障体系的资金需求量，讨论了 保障性住房的区域布局，对长沙市住房保障体系的制度建设做出分析并提出政策 建议。 1 2 文献综述 作者在住房保障体系方面查阅了大量的文献，主要包括住房保障体系的理论 基础与建设经验。其中，理论基础又分为住房保障理论、住房保障水平、住房过 滤模型与消费理论、经济适用房研究几个部分，住房建设经验包括保障模式与保 障方式的选择，以及国内外的建设经验。 1 2 1 住房保障体系的理论基础 ( 1 ) 住房保障理论 住房保障体系是社会保障体系的重要组成部分，住房保障制度同时也是各国 住房政策的核心之一。学界一般认为，新旧福利经济学与凯恩斯理论是建立福利 国家的主要经济学基础。 亚当斯密的国民财富的性质及其原因的研究最早提出西方社会保障经济 理论，论述7 通过“看不见的手”来推动个体利益和社会福利的共同增长，进而来 实现社会整体福利水平提高的一种思想1 1 1 。德国的新历史学派，是第一个系统阐 述社会保障经济思想的，他们针对当时德国所面临的劳资问题，强调和证明了建 立社会保障制度的客观必然性。马歇尔在其经济学原理中对社会保障的几个 基本问题做了一些分析，其思想要点主要是论述改革收入分配以增进社会福利， 以及对贫穷者的救济问题【2 1 。 英国经济学家庇古是当代西方社会保障经济理论开始于福利经济学的代表人 物，在 0 则有a 1 5 2 0 0 于是用月租金a = ( 1 5 x 2 5 0 + 2 0 0 0 x ) 1 5 2 0 0 则x 5 7 也就是说只要求政府每月每平方米补贴5 7 元即可，以此计算，每户月补贴 额在1 7 0 元左右，而最终达到的效果是：政府用租赁补贴的成本达到了实物配租 的效果，说明，将b o t 模式引入廉租住房建设可以有效减少政府的投入【4 8 1 。 5 2 3 混合收入出租廉租房 提供了一种减少财政投入的思路。长沙市政府下属的每一个社区，在审核本 社区开发商房地产项目时，与开发商达成协议，在项目完成后，该房地产项目中 的一定比例的单元房必须按低收入廉价招租，或统一提供给各区房产局，由各区 房产局来招租。市政府对这种房地产项目提供免税贷款的优惠条件，使房地产开 发商也有利可图，在市政府优惠的税收政策扶持下，社区通过自己的努力并与房 地产开发商的通力合作，建设“混合收入出租廉租房”，可以替代由市政府大包大 揽解决低收入阶层家庭住房的问题，减少政府建设廉租房的投入。 5 3 廉租住房运营管理的两点建议 当前来说，廉租住房的建设是住房保障体系的主要焦点，但是随着建设成果 的不断扩大，廉租住房的日常运营管理问题也将逐渐浮出水面【”】，加强信息化与 动态管理具有非常重要的实际意义。 5 3 1 充分利用信息技术加强对廉租住房的各项管理 目前，北京市已开发了“廉租住房管理系统软件”，将计算机信息管理系统引 入到廉租房的各项管理之中，使管理更加科学、规范，成效很好。长沙市可借鉴 这做法，针对最低收入户分布区域广的特点，开发出“最低收入户廉租住房管理 信息系统”，有条件的话可在长沙市及市内五区的相关管理部门及中介机构建设一 个封闭的局域网，最低收入户可就近进行廉租房的申请及变更，相关部门可在网 上实现档案管理、变更登记及各类数据交换，这样可有效适应廉租住房作为一项 长期和动态工作的管理需求。 5 3 2 建立健全廉租住房的退出及监管机制 从原则上讲，政府为最低收入户提供的廉租房数目在一定时期内是一个相对 的定量，而廉租房需求者却是动态的1 5 “。随着长沙经济的不断发展，廉租住房的 3 7 长沙市住房保障体系研究 居住主体可能将包括外来务工人员，刚毕业的大学生，廉租房的需求呈逐年增长 的趋势。已在廉租房入住的居民，随着其经济能力的加强而失去入住廉租房的资 格，他们的及时退出，有助于政府实现廉租房效用最大化。因此，房管局应每年 对实行实物配租和租金补贴的家庭实行年审，建立一套完善的退出与监管机制， 强调廉租房的动态有序管理，做到有“进”有“退”，能“迸”能“退”。这其中关键在于 对入住廉租房人员的资格给予严格的限定及采取相应的配套措施。在具体操作上， 可对廉租房住户每半年或一年进行一次收入情况审核，审核以自行申报与相关管 理部门抽查核实相结合，对收入不符准入标准的，可取消其入住资格。 硕士学位论文 结论及展望 总的来说，住宅保障体系的建设研究是一个理论性、操作性很强的系统，需 要政府、房地产业、学界的通力合作来不断完善这个事业。保障性住房是市场和 计划的结合，也是社会保障和住房政策的交集，牵涉面很广，而且长沙房地产市 场是一个相对比较特殊的市场，在设计保障体系的建设时必须充分了解本市的实 际情况，寻找各方面的理论依据，全盘考虑。 扎实的数据收集工作是本文的前提，本文所采用的数据基本上来自于长沙市 各个委、办、局，为可取得的最新数据，相关的计算方法的边界条件与范围均与 各部门的实际操作密切吻合，这为本文后面的测算、比较以及判断打下了坚实可 信的基础。同时，对长沙市房地产市场现状做了详细的分析，根据本文保障体系 研究需要，以“十五”期间为现状的主要研究区间，概括了长沙市经济发展状况与 房地产投资情况，城市居民居住现状，商品房供需情况以及保障体系供需现状。 其中，保障体系现状是本文的重要事实依据。 城市居民收入差距增大，低收入群体住房困难加重，更加凸现出住房保障体 系建设的迫切性，健全城市住房保障体系，既是和谐社会的基本要求，也是低收 入群体住房消费支付能力缺失的补充，最终的目的是提高整个社会的福利水平。 然而，保障性住房的大量兴建无疑会打破房地产市场的平衡，尤其是经济适 用房的大量推出，直接拉低了长沙市的房价，与中部其它省会城市相比，人均收 入水平，人均g d p 水平在中部排名与房价在中部排名不相符合。同时，长沙市大 量非市场化运作商品房的存在，更加剧恶化长沙市房地产市场的均衡，大量的优 质客户流失于市场之外。 鉴于此，本文在设计住房保障体系的覆盖面时，除了考虑房地产市场均衡， 另外一个重要指标是低收入群体的支付能力与长沙市建设廉租住房的转移支付能 力。根据房价收入比数据测算得出覆盖面应该控制在2 0 左右，其中经济适用房 占1 5 ，廉租住房占5 ，经过历史数据比较，2 0 的覆盖面能够满足各个约束因 素，同时也和全国的平均水平相差不远，综合来说，这个数据是比较合理的。接 着，文章提出了廉租住房资金、土地需求的计算方法，经济适用房需求的预测方 法，并以“十一五”为具体计算期间，基于“十五”情况做大概的估算。 廉租住房的建设带有浓重的政府色彩，全国普遍的情况是只把城市低保户纳 入廉租住房保障系统，且在政府看来，实际建设廉租住房，即采用实物配租方式 可以充分体现廉租住房保障体系的建设成果。基本上来说，廉租住房建设是计划 的产物，几个基本指标如容积率、人均建筑面积、单位建设成本、户均补贴额度、 3 9 长沙市住房保障体系研究 财政拨付资金来源及数额，甚至廉租住房实物配租的计划，均由政府制订。本文 依据各个部门提供的数据设计了具体的计算方法，采用e x c e l 表格，计算结果 可随着变量的调整而调整。如仅将现有最低收入户纳入长沙市住房保障体系，而 不考虑最低收入户数量的增长，那么在“十一五”期间，总的资金需求量为2 8 0 1 6 万元，需要土地面积6 7 万平方米，其中可建立起2 0 0 0 套5 0 平方米的廉租住房。 原本按计划从城市土地出让净收益中抽取5 ，每年从住房公积金收益部分抽取 3 0 0 万的资金计划不能满足预算需求，如果抽取土地出让净收益的7 ，则可以满 足“十一五”期间长沙市区廉租住房建设的资金需求。 经济适用房的需求预测相对比较复杂，它源于市场的实际需求。文中采用灰 色系统与逆推法分别预测了“十一五”期间总的住房需求量，然后根据1 5 的比例 计算出经济适用房的大致需求量为每年7 2 万平方米。如以1 5 的容积率计算，大 致需2 4 0 万平方米的土地面积。 经济适用房与廉租住房统一布局，既可以提高基础配套设施的规模效应，也 利于社区管理，减少社会不稳定性。而保障性住房的选址，布局是一个值得推敲 的问题，依据长沙市的经济房建设经验来看，并非每个小区都是成功的，合理的 选址可以降低居住者的综合生活成本。本文从地价水平与各区域产业结构水平两 个方面来分析既成的经济适用房分布情况，发现各区的经济适用房占总量比例与 各自的地价和第二产业比重成正比，基于此，本文得出了“十一五”期间，雨花区 与开福区是长沙市最适宜发展保障性住房的区域。 因为经济适用房已相对比较成熟，住房保障体系的制度完善部分着重考虑廉 租住房保障体系。参照各国的建设经验结合国情，确定了我国住房保障体系模式 应该向新加坡模式靠拢。运用住房过滤理论，通过高中低三个子市场的联动分析， 说明了租赁补贴与实物配租的优劣，结合长沙市实际情况，确定了长沙市廉租住 房保障的方针：以租赁补贴为主，实物配租为辅。同时，用计算出来的“十一五” 廉租住房资金需求数据，比较租赁补贴和实物配租的经济成本，佐证了租赁补贴 方式的经济性。 经营城市是城市建设的发展方向之一，廉租住房的建设也可以采用相关的方 式来减少政府投入。本文提出了运用城市运营的手段来建设廉租住房的几种方式， 产权式廉租住房，b o t 供房模式以及混合收入出租廉租住房方式。这些方式都具 有实际操作意义，但是对行政主管部门管理人员的市场运作能力提出了新的要求。 最后，补充了两条建议，其一是用信息化加强廉租住房的各项管理。其二是 考虑到廉租住房将来可能容纳部分外来务工人员，以及刚走入工作的大学生， 应该用动态的观点来实现廉租住房的进入、退出管理，大幅度提高廉租住房保障 体系的利用效率。 但本文中还有很多地方值得进一步市场调研、论证、研究。比如更好的度量 4 0 硕七学位论文 保障体系对与城市经济发展，社会稳定的贡献；住房保障体系所占房地产的不同 比重，如何兼顾公平与效率；如何用动态的观点来测算廉租住房的资金需求；以 及如何完善住房保障体系的管理机制，使政府投入更加有效。这些问题，本人将 在以后的工作和学习中不断思考，使整个系统更加具备理论可行性与实际操作性。 4 1 长沙市停房保障体系研究 【l o 【1 1 】 【1 2 】 1 3 】 【1 4 】 【1 5 】 【1 6 】 【1 7 】 【1 8 】 【1 9 】 参考文献 亚当斯密国民财富的性质及其原因的研究【下卷) 商务印书馆1 9 9 4 马歇尔经济学原理商务印书馆，1 9 9 1 庇古福利经济学伦敦，1 9 2 0 凯恩斯就业、利息和货币通论商务印书馆，1 9 9 3 穆怀中国民财富与社会保障收入再分配中国劳动社会保障出版社2 0 0 3 穆怀中社会保障适度水平研究经济研究，1 9 9 7 ( 2 ) a m ys b o g d o na n da y s ec a n i n d i c a t o r so fl o c a lh o u s i n ga f f o r d a b i l i t y ： c o m p a r a t i v ea n ds p a t i a la p p r o a c h e s r e a le s t ae c o n o l n i c s ，1 9 9 7 s t o n e m e w h o s e s h o r t a g e o fa f f o r d a b l e h o u s i n g ? h o u s i n gp o l i c y d e d a t e ，1 9 9 4 ，5 s t o n e m e s h e l t e rp o v e r t y ：n e wi d e a so nh o u s i n ga f f o r d a b i l i t y t e m p l e u n i v e r s i t yp r e s s ，1 9 9 3 刘玉录城市居民收入与住房政策设计中国房地产，1 9 9 7 。( 9 ) 宋博通市场化对我国住房政策制定的影响深圳大学学报，2 0 0 2 ，( 7 ) i r asl o w r y f i l t e r i n ga n dh o u s i n gs t a n d a r d s ：ac o n c e p t u a la n a l y s i s l a n d e c o n o m i c s , 1 9 6 0 , v o i3 6 s w e e n e yj ac o m m o d i t yh i e r a r c h ym o d e lo ft h er e n t a lh o u s i n gm a r k e t ， j o u r n a lo fu r b a ne c o n o m i c s 1 9 7 4 , 1 【s w e e n e y j kq u a l i t y , c o m m o d i t y , h i e r a r c h i e s , a n dh o u s i n gm a r k e t s c o n o m e t r i c a1 9 7 4 ，v o l4 2 o h l sj p u b l i cp o l i c yt o w a r dl o w - i n c o m e h o u s i n ga n df i l t e r i n gi nh o u s i n g m a r k e t s j o u r n a lo f u r b a ne c o n o m i c s 1 9 7 5 ( 2 ) a n n el a f e r r e r ea n dd a v i dl eb l a n c h o wd oh o u s i n ga l l o w a n c e sa f f e c tr e m s ? a ne m p i r i c a la n a l y s i so ft h ef r e n c hc a s e j o u r n a lo fh o u s i n ge c o n o m i c s2 0 0 4 ， v o l l 3 c h a r l e s w c a l o m i r i s ，m k a h n ，s t a n l e yd l o n g h o f e r h o u s i n g - f i n a n c e i n t e r v e n t i o na n dp r i v a t ei n c e n t i v e s ：h e l p i n gm i n o r i t i e sa n dt h ep o o r j o u r n a lo f m e n e y , c r e d i ta n db a n k i n g 1 9 9 4v o l2 6 b r a i d ，r m ，u n i f o r ms p a t i a lg r o w t hw i t hp e r f e c tf o r e s i g h ta n dd u a b l e h o u s i n g j o u r n a lo f u r b a ne c o n o m i c s 1 9 8 8 ( 2 ) a l e xa t l a sa n dr i c h a r dj a m o t t t h ec h i c a g op r o t o t y p eh o u s i n gm a r k e tm o d e l 4 2 陶同嘲嘲吲 网 w n ht e n u r ec h o i c ea n di t sp o l i c ya p p l i c a t i o n s j o u r n a lo f h o u 。s i n gr o s e a t e h 1 9 9 4 5 2 0 1 a r n o t tr j ，b r a i drm ，d a v i d s o nr ，e t a l ag e n e r a le q u i l i b r i u m s p a t i a lm o d e lo f h o u s i n gq u a l i t ya n dq u a t i t y r e g i o n a ls c i e n c ea n d , u r b a n e c o n o m i c s ，1 9 9 9 、，o l 2 9 2 1 1 印堑华，胡彬关于经济适用房政策的探索财经研究，1 9 9 9 ，( 1 1 ) 【2 2 】汤腊梅住房保障制度比较研究，湖南城市学院学报，2 0 0 4 ( 3 ) 2 3 】洪开荣各国廉租房政策及其市场效应房改纵横，2 0 0 3 ，( 4 ) 2 4 1 宋博通政府兴建住房与货币补贴成本比较研究深圳大学学报，2 0 0 1 ( 3 ) 2 5 1 李建，朱小慧欧美国家住房社会保障体系及对我国的启示中国房地产金融， 2 0 0 4 ( 8 ) 【2 6 】钱瑛瑛中国住房保障政策研究经济适用房与廉租住房中国房地产， 2 0 0 3 ( 8 ) 2 7 1 邹家琦温州市廉租住房的实践与思考中国房地产，2 0 0 2 ，( 1 0 ) 2 8 1 上海房产经济学会课题组“十一五完善上海住房保障体系研究上海房地， 【2 9 】 【3 0 3 1 】 姚玲珍中国公共住房政策模式研究上海财经大学出版社，2 0 0 3 成思危中国城镇住房制度改革目标模式与实施难点民主与建设出版社， 1 9 9 9 陈伯庚，顾志敏，陆开和城镇住房制度改革的理论与实践上海人民出版社， 2 0 0 3 1 3 2 杨建平等论现行廉租住房制度的不足及其对策中国房地产，2 0 0 3 ，( 1 0 ) 【3 3 】李珍社会保障理论中国劳动社会保障出版社，2 0 0 1 p 4 】李珍，刘子兰西方社会保障主要理论及其政策主张回眸经济学动态，2 0 0 4 ( 1 ) p 5 】j o h nfm c d o n a l d f u n d a m e m a l so fu r b a ne c o n o m i c s n e wy o r km c g r a w h i l l ，1 9 9 7 1 3 6 李春吉，孟晓宏中国房地产市场价格和价格影响因素的实证分析产业经 济研究，2 0 0 5 ( 6 ) 3 7 1 曹建元房地产金融上海财经大学出版社，2 0 0 0 3 8 1 任保平当代西方社会保障经济理论的演变及其评析陕西师范大学学报， 2 0 0 1 ，( 2 ) 1 3 9 1 赵路兴，浦湛中低收入家庭住房收入线划分研究城市开发，2 0 0 3 ( 1 1 ) 1 4 0 褚超孚，黄洁等浙江省城镇居民住房保障体系的构建及实施框架中国房 地产研究，2 0 0 4 ( 3 ) 长沙市住房保障体系研究 【4 1 】邓宏乾英国的公共住宅政策发展及启示经济学动态，2 0 0 0 ，( 2 ) f 4 2 】许经